III-2/1-78/95
KOHTUOTSUS
Eesti Vabariigi nimel Tartus, 8. novembril 1995. a. Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Luik, liikmed L. Laarmaa ja T. Vernik hageja esindaja vandeadvokaat A. Kõo ja kostja E. Virkuse osavõtul, vaatas läbi avalikul kohtuistungil 30. oktoobril 1995. a. M. Virkuse kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu 3. mai 1995. a. otsuse Marju Virkuse hagis Eduard Virkuse vastu eluruumist väljatõstmiseks.
10.novembril 1994. a. esitatud hagiavalduses palus Marju Virkus tunnistada Eduard Virkuse eluruumi kasutamise õiguse kaotanuks pikaajalise äraoleku tõttu ja ta välja tõsta korterist Pärnus Ehitajate tee 1-143 elamuseaduse §-de 38 ja 41 lg. 1 p. 3 alusel. Pärnu Linnakohtu 23. jaanuari 1995. a. otsusega hagi rahuldati. Kohtuotsuse motiivide kohaselt ei ole E. Virkus vaidlusaluses korteris ilma mõjuvate põhjusteta elanud alates 1983. aastast ja ta elab Pärnus Roheline 39-23. Talle ei ole tehtud takistusi korteris Ehitajate tee 1-143 elamiseks. Alates 1993. a. juunikuust ei ole kostja tasunud üüri ega kommunaalteenuste eest. Tallinna Ringkonnakohtu 3. mai 1995. a. otsusega tühistati linnakohtu otsus ja hagi jäeti rahuldamata. Kohtuotsuse motiivide kohaselt sätestab ES § 38 lg. 2, et üürilepingus võidakse ette näha tingimused ja tähtajad, mille saabumisel ajutiselt äraolev üürnik kaotab õiguse eluruumile. Kohtule esitatud üürileping selliseid tingimusi ja tähtaegu ei sisalda ja seetõttu puudub alus kostja väljatõstmiseks eluruumist. Kassatsioonkaebuses palus M. Virkus kohtuotsuse tühistada. 14. detsembril 1982. a. sõlmiti üürileping Pärnu Kolhooside Ehituskontori ja E. Virkuse vahel elamukoodeksi sätete järgi. EK § 60 lg. 1 kohaselt säilitati eluruumi kasutusõigus ajutiselt äraolijale, kui äraolemine ilma mõjuvate põhjusteta ei kestnud üle kuue kuu. Seda sätet üürilepingus ei fikseeritud, sest see tulenes seadusest. Seoses elamuseaduse kehtestamisega ei ole uut üürilepingut sõlmitud. Üürileandja ja üürnikud on tänaseni tunnistanud, et mõjuva põhjuseta äraolek üle kuue kuu võib olla üürilepingu lõpetamise aluseks. Kostja seda tingimust kohtus ei vaidlustanud, vaid üritas tõendada, et ta oli korterist ära mõjuvatel põhjustel. ES § 38 lg. 2 ei näe ette, et eeltoodud tingimus peaks lepingus tingimata fikseeritud olema. Kostja tunnistas eluruumi üürilepingu lõpetamise võimalikkust ES § 41 lg. 1 p. 3 järgi. Apellatsioonikohtul ei olnud õigust otsustada nõudmiste üle, mida kostja ei tõstatanud. Vastuses kassatsioonkaebusele pidas E. Virkus kohtuotsust õigeks leides, et kohus kohaldas õigesti kehtivat elamuseadust. Kolleegiumi istungil palus hageja esindaja kohtuotsuse tühistada. Kostja pidas otsust õigeks. Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning selle tühistamiseks ei ole alust. ES § 28 lg. 1 kohaselt kohustub üürileandja üürilepingu järgi andma üürniku kasutusse eluruumi selles elamiseks kokkulepitud tähtaja jooksul ja tingimustel. Üürniku perekonnaliikmetel on