Kohtulahend

üürileping. Vastavalt asjaõigusseaduse §-le 33 lg. 2 on M. Susi vaadeldav korteri valdajana üürilepingu alusel, keda § 40 mõttes on takistatud asja üle tegeliku võimu teostamisel. Asjaõigusseaduse § 43 alusel on valdajal õigus nõuda valduse kohtulikku kaitset. Tartu Ringkonnakohtu 12. juuni 1995. a. otsusega tühistati linnakohtu otsus osas, millega T. Lopatina oli välja tõstetud vaidlusalusest eluruumist ning jäeti M. Susi hagi T. Lopatina vastu eluruumist väljatõstmiseks rahuldamata. Otsuse motiivide kohaselt ei olnud T. Lopatina ja M. Susi vahel sõlmitud leping nr. 264 tehtud eksimuse või pettuse mõjul. Vastavalt TsK §-le 272 lg. 3 võivad pooled iga võla, mis on tekkinud ostu-müügi lepingust, vormistada laenulepinguna ning T. Lopatina ja M. Susi tegidki seda. Seega oli lepingu nr. 264 p. 2 täidetud ning M. Susil ei olnud enam T. Lopatina ees kohustusi selle lepingu järgi, vaid kohustis tulenes samal päeval sõlmitud laenulepingust. Tegemist on võlgniku viivitusega rahalise kohustise puhul ning tulenevalt kohustise sisust ei ole võimalik loobuda täitmise vastuvõtmisest, vaid on võimalik nõuda protsente täitmisega viivitamise eest. Kohus leidis, et hageja ei ole esitanud nõuet laenulepingu järgi, kuid lepingu nr. 264 p. 2 on täidetud. Kuna leping nr. 264 korteri asustusõiguse üleandmise-vastuvõtmise kohta rahalise hüvituse eest on kehtiv, siis puudub alus üürilepingu kehtetuks tunnistamiseks elamujaoskonna ja M. Susi vahel. Vastavalt lepingu nr. 264 p.-le 5 loetakse eluruumi kasutusõigus üleläinuks lepingu allakirjutamisel. ES § 28 järgi on üürilepingu sisuks eluruumi kasutusõigus ja lepingu nr. 264 p. 5 alusel on T. Lopatina andnud üle eluruumi Pikk 74-55 kasutusõiguse ning lõpetanud ise 23. oktoobril 1986. a. sõlmitud üürilepingu. Samal ajal on linnakohus ebaõigesti T. Lopatina korterist välja tõstnud. T. Lopatina ei ole omavoliliselt eluruumi hõivanud, vaid elanud seal alates 1986. a. üürilepingu alusel. Kuna puudub T. Lopatina väljatõstmise alus elamuseaduse sätete järgi ning AÕS ja TsK sätted ei tule väljatõstmise alusena arvesse, siis tuleb M. Susi hagi jätta rahuldamata. Kohtuniku eriarvamuses leiti, et T. Lopatina hagi kuulub tervikuna rahuldamisele. Eriarvamuse motiivide kohaselt ei vasta tegelikele asjaoludele ja on seetõttu väär linnakohtu seisukoht, et laenulepingu vormistamisega täitis M. Susi asustamisõiguse lepingu p. 2, mille kohaselt on rahaline hüvitus M. Susi poolt T. Lopatinale tasutud lepingu sõlmimisel ja mida T. Lopatina tõendas oma allkirjaga. Vastavalt TsK § 272 lg. 3 sätetele võivad pooled iga võla, mis on tekkinud ostust-müügist, vara üürimisest või muust alusest, vormistada laenulepinguna ja sel juhul kohaldatakse laenu reguleerivaid sätteid. Eriarvamuses leiti, et käesoleval juhul ei saa laenulepinguna vormistatud lepingut käsitleda iseseisva lepinguna lahus asustamisõiguse lepingust, sest poolte endi seletustest tulenevalt oli tegemist lepingu nr. 264 p.-de 2 ja 4 täitmist edasilükkava kokkuleppega, mis nähtub ka laenulepinguna vormistatud kokkuleppest enesest, mille kohaselt laen kuulus tagastamisele esialgselt hiljemalt 15. juuniks 1993. a. ja hiljem 5. septembriks 1993. a. T. Lopatina poolt Pikk 74-55 korteri vabastamise tingimusel. Sisuliselt lükkasid pooled täiendava kokkuleppega asustamisõiguse lepingu p.-de 2 ja 4 täitmise tähtajaliselt edasi, kusjuures mõlemate täitmine pidi M. Susi enda seletuse kohaselt toimuma elamujaoskonnas üheaegselt - M. Susi pidi andma raha üle ja T. Lopatina pidi ennast korterist välja kirjutama. Kuna korteri asustamisõiguse üleandmise-vastuvõtmise lepingu suhtes on kõige lähedasemalt kohaldatavad ostu-müügi lepingu sätted, siis eeltoodust järelduvalt ja

vastavalt TsK §-le 249 oli T. Lopatinal õigus ka keelduda lepingu täitmisest, kuna M. Susi eiandud raha T. Lopatinale üle ei 15. juuniks 1993. a. ega ka 5. septembriks 1993. a. seaduses ettenähtud korras ja vastavalt TsK §-le 230 lg. 2 oli T. Lopatinal õigus loobuda täitmise vastuvõtmisest peale 5. septembrit 1993. a. Asjaolu, et M. Susi väidete kohaselt T. Lopatina tegelikult loobus lepingust juba juunis 1993. a. ja keeldus raha vastuvõtmisest juba enne 5. septembrit 1993. a., ei oma asjas tähtsust, kuna vastavalt TsK §-le 181 kreeditori poolt täitmise vastuvõtmisest kõrvalehoidumise korral tulnuks võlgnikul tema poolt üleantav raha deponeerida notariaalkontorisse hiljemalt 5. septembriks 1993. a., mida M. Susi aga ei teinud. Täiendavat kirjalikku kokkulepet ei saa käsitada iseseisvalt täidetava laenulepinguna ka seetõttu, et M. Susi poolt rahalise hüvituse välja maksmata jätmine lepingu nr. 264 sõlmimisel ei olnud tingitud mitte asjaolust, et M. Susil puudus raha väljamaksmiseks, mida M. Susi ise on ka algusest peale eitanud, vaid asjaolust, et M. Susi ei tahtnud enne raha maksta, kui T. Lopatina ennast korterist välja kirjutab, millega taotles otseselt lepingu nr. 264 tingimuste muutmist p.-de 2 ja 4 osas. Eriarvamuses leitakse veel, et kui lugedagi formaalselt laenulepinguna vormistatud kokkulepet iseseisvaks lepinguks, mis kuulub täitmisele sõltumata lepingust nr. 264, siis sellisel juhul saab kogutud tõendite alusel järeldada, et T. Lopatina tegi tehingu olulise eksimuse mõjul, kuna ta ei saanud lepingule nr. 264 allakirjutamise ajal aru sellest, et laenulepingu allakirjutamisega oli M. Susi täitnud lepingu nr. 264 p. 2 rahalise hüvituse tasumise kohta. Seda asjaolu on T. Lopatina algusest peale rõhutanud ja asjas puuduvad tõendid, mis lükkaksid ümber T. Lopatina sellekohased väited. Peale selle märgiti eriarvamuses ka asjaolu, et T. Lopatina ei valda eesti keelt ja kuigi talle loeti leping ette vene keeles, siis tema seletuse kohaselt ei saanud ta sellest nähtavasti täpselt aru ja kuna lepingu venekeelne tõlkeärakiri puudub, siis tuleb kahtlusi lepingu tingimustest täieliku arusaamise ja tehingu tõlgendamise suhtes tõlgendada T. Lopatina kasuks. Sellisel juhul esineb alus lepingu nr. 264 kehtetuks tunnistamiseks TsÜS § 71 lg. 2 alusel. Ei ole usaldusväärselt tõendatud M. Susi väited, nagu olnuks laenulepinguna vormistatud kokkuleppe sõlmimise algatajaks T. Lopatina ise, kellel oli väidetavalt vaja säilitada veel teatud ajaks sissekirjutus Eestis. T. Lopatina eitab seda täielikult; teiseks on see väide vastuolus M. Susi enese väitega, et ta ei tahtnud raha anda enne seda, kui T. Lopatina ennast korterist välja kirjutab, kuna ta ei usaldanud viimast; sama kinnitab tunnistaja A. Aria. Selle asjaolu tõttu on laenulepinguna vormistatud kirjalik kokkulepe kehtetu selle rahatuse tõttu - laenulepinguna vormistatud kokkuleppe allakirjutamisega M. Susi mitte ei täitnud lepingu nr. 264 p. 2,vaid ta keeldus selle kohesest täitmisest. M. Susil puudus alus ja ka põhjus keelduda rahalise hüvituse maksmisest T. Lopatinale enne korteri vabastamist viimase poolt, kuna lepingu nr. 264 p. 4 pani üleandjale kohustuse vabastada korter 30 päeva jooksul peale lepingu allakirjutamist ja leping oli aluseks majavaldajale senise üürniku ja tema perekonnaliikmete väljakirjutamiseks ning asustajaga üürilepingu sõlmimiseks. Eriarvamuses leitakse, et antud juhul ei ole tegemist iseseisvalt täidetava laenulepinguga, vaid lepingu nr. 264 mõlemapoolset täitmist edasilükkava kokkuleppega ja tuleb rahuldada T. Lopatina nõue lepingu nr. 264 kehtetuks tunnistamiseks, kuna see on vajalik M. Susi ja majavaldaja vahelise üürilepingu kehtetuks tunnistamiseks lepingu nr. 264 viimase sätte tõttu, mille kohaselt on leping aluseks majavaldajale vabastatava eluruumi üürniku ja tema

perekonnaliikmete väljakirjutamiseks ning asustajaga üürilepingu sõlmimiseks. Seetõttu tuleb rahuldada T. Lopatina hagi ja jätta rahuldamata M. Susi vastuhagi. Kassatsioonkaebuse esitasid nii T. Lopatina kui ka M. Susi. Kassatsioonkaebuses palus T. Lopatina kohtuotsuse tühistada osas, millega jäeti rahuldamata tema hagi M. Susi vastu. Kaebuses ei nõustu T. Lopatina kohtu seisukohaga, et M. Susi kohustused T. Lopatina ees tulenesid üksnes laenulepingust, mille täitmise vastuvõtmisest ei olnud T. Lopatinal õigust keelduda. Poolte vahel oli sõlmitud korteri asustamisõiguse ostu-müügi leping nr. 264 9. märtsil 1993. a. Selles lepingus oli palju tingimusi, mida pooled pidid täitma. Selle lepingu lisaks oli laenuleping. Ei ole õige kohtu seisukoht, et laenulepingu sõlmimisega lõppes lepingu nr. 264 täitmine. Laenuleping oli rahatu, M. Susi ei täitnud seda lepingutingimustele vastavalt ja T. Lopatinal oli pärast seda õigus loobuda täitmise vastuvõtmisest, sest tema kohustused M. Susi ees tulenesid lepingust nr. 264. Laenuleping ei asendanud asustamisõiguse lepingut nr. 264. Apellatsioonikohus on otsuses vastuoluline. Kohus leidis, et leping nr. 264 asustamisõiguse üleandmise-vastuvõtmise kohta korteri rahalise hüvituse eest vabastamisel on kehtiv. Samas on leitud, et M. Susi kohustused tulenevad vaid laenulepingust. TsK § 249 kohaselt oli T. Lopatinal õigus keelduda lepingu nr. 264 täitmisest, kuna M. Susi ei täitnud oma laenulepingu järgseid kohustusi. Laenuleping ei olnud iseseisev leping. Kassaator leidis, et kohtuotsusele lisatud eriarvamuse materiaalõiguslikud arutlused on asjakohased ning neid kordamata peab ta neid apellatsioonikohtu otsuse tühistamise aluseks. Kassatsioonkaebuse kohaselt ei ole otsus ka protsessuaalselt õige. Kohtuotsuse resolutiivosa ei sisalda otsustust Tartu Linnakohtu otsuse kohta tervikuna, vaid ainult väljatõstmise küsimuse lahendust ja kohtukulude jagamist. Ütlemata on jäänud, mida otsustati lepingu kehtetuse kohta. T. Lopatina vaidlustas apellatsioonkaebuses Tartu Linnakohtu 2. veebruari 1995. a. otsuse tervikuna. Riigikohus ei saa kontrollida Tartu Linnakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust kassatsioonkaebuse alusel. Ringkonnakohus on seetõttu võtnud kassaatorilt võimaluse vaidlustada kassatsiooniastmes lepingu kehtetust. Sellele vaatamata on kassatsioonkaebuses toodud kõik kassaatori seisukohad kogu hagi ja kohtulahendite kohta. Kassatsioonkaebuses ei nõustu M. Susi kohtuotsusega osas, millega jäeti rahuldamata tema hagi T. Lopatina vastu eluruumist väljatõstmiseks ning kassaator leidis, et ringkonnakohus on vääralt kohaldanud materiaalõiguse normi. Ringkonnakohus on ekslikult seisukohal, et T. Lopatina väljatõstmine eluruumist võib toimuda ainult elamuseaduse sätete järgi ja kuna puudub T. Lopatina väljatõstmise alus elamuseaduse sätete järgi, siis ei kuulu M. Susi hagi T. Lopatina vastu eluruumist väljatõstmiseks rahuldamisele. ES § 1 kohaselt reguleerib elamuseadus suhteid, mis tekivad eluruumide alatiseks elamiseks andmisel ja kasutamisel ning on aluseks Eestis elamusuhteid reguleerivatele teistele normatiivaktidele. Seega elamuseadus ei reguleeri suhteid, mis tulenevad eluruumide kasutusõiguse loovutamisest rahalise hüvituse eest. M. Susi hagis on nende suhete õiguslikuks aluseks Tartu Linnavolikogu otsus nr. 212

käsitletavad kohustisõiguse sätete järgi. M. Susi ja T. Lopatina vahel sõlmitud lepingust nr. 264 tulenevate õiguste ja kohustuste täitmine väljaspool ES sätteid on kooskõlas ES §-ga 51 lg. 3. Vastavalt lepingule kohustus T. Lopatina vabastama korteri ja M. Susi kohustus tasuma rahalise hüvituse. ES § 51 lg. 3 lubab üürilepingu lõpetamist ka kohustiste lõpetamise üldistel alustel, mistõttuhagi oli esitatud ja see kuulus lahendamisele TsK §-de 162, 173 lg. 1 ja 174 alusel. TsKS § 9 kohaselt õigussuhet reguleeriva sätte puudumisel kohaldatakse sätet, mis reguleerib sellele õigussuhtele lähedasi suhteid. Antud juhul on kohaldatav analoogia alusel ES § 57 lg. 2, mis reguleerib üürilepingu kehtetuks tunnistamise korral üürniku ja temaga kooselavate isikute väljatõstmist eluruumist teist eluruumi vastu andmata. Nimetatud seaduse analoogia on kohaldatav selles hagiasjas, sest ringkonnakohus on lugenud tõendatuks, et M. Susiga 5. septembril 1993. a. sõlmitud üürileping vaidlusalusele korterile on kehtiv ja T. Lopatina üürileping 23. oktoobrist 1986. a. on lõpetatud tema enda algatusel. Samuti on linnakohtu otsuse osas, mille on jätnud muutmata ringkonnakohus, loetud tõendatuks, et T. Lopatinaga sõlmitud üürileping on kehtetu, sest endise üürniku üürileping loetakse lõppenuks asustamisõiguse üleandmise-vastuvõtmise lepingu kinnitamisel. Eeltoodust järeldub, et Tartu Linnakohtu 2. veebruari 1995. a. otsus T. Lopatina väljatõstmiseks Tartus Pikk 74-55 eluruumist teist eluruumi vastu andmata on põhjendatud ja seaduslik. Otsuse tühistamine ringkonnakohtu poolt ei olnud põhjendatud seaduse väära kohaldamise tõttu. Kassatsioonkaebuses paluti tühistada Tartu Ringkonnakohtu 12. juuni 1995. a. otsus osas, millega jäeti rahuldamata M. Susi hagi T. Lopatina vastu eluruumist väljatõstmiseks ja teha uus otsus, rahuldades M. Susi hagi T. Lopatina vastu tema väljatõstmiseks Tartus Pikk 74-55 eluruumist teist eluruumi vastu andmata. Kolleegiumi istungil palusid pooled ja nende esindajad apellatsioonikohtu otsuse tühistada kassatsioonkaebustes toodud põhjustel. Kolleegium leidis, et kohtuotsus tuleb tühistada materiaalõigusnormi väära kohaldamise tõttu. TsÜS § 71 lg. 2 kohaselt on tehing tehtud olulise eksimuse mõjul, kui tegelike asjaolude teadmisel või neist õige ettekujutuse omamisel ei oleks tehingut tehtud või oleks tehing tehtud teistel tingimustel. Apellatsioonikohus on asunud seisukohale, et tunnistajate ütlustest ja toimikus olevatest tõenditest ei nähtu, et T. Lopatina oleks sõlminud lepingu olulise eksimuse mõjul. Kohus motiveerib oma seisukohta sellega, et T. Lopatina ei vaidlustanud lepingut nr. 264, kui M. Susi ei tasunud lepingus ettenähtud summat, vaid oli nõus võla vormistama laenulepinguna (TsK § 272 lg. 3). Laenulepingu sõlmimisega oli aga leping nr. 264 täidetud ja rahalise kohustise täitmise vastuvõtmisest ei saanud T. Lopatina loobuda (TsK § 231 lg. 1). Kohtu sellise seisukohaga ei saa nõustuda. T. Lopatina on hagiavaldust esitades ja kogu kohtuliku arutamise käigus rõhutanud, et ta tegi tehingu olulise eksimuse mõjul. Eesti Vabariigi seadused ei reguleeri niisugust lepinguliiki, nagu seda on eluruumi asustusõiguse üleandmine-vastuvõtmine

eluruumi vabastamisel rahalise hüvituse eest. Seetõttu pidanuks kohus tehingu tõlgendamisel lähtuma esmajärjekorras tehingu teinud isikute tegelikust tahtest (TsÜS § 64). Kohus on pooltevahelist tehingut käsitlenud lihtsustatult ostu-müügi- ja laenulepinguna, andmata hinnangut mõlema lepingu tingimuslikule iseloomule ja sellest tulenevatele tagajärgedele. Kohus leidis, et eksimust ei ole, kuna T. Lopatina ei vaidlustanud lepingut nr. 264 enne laenulepingu sõlmimist, vaid nõustus võla vormistamisega. Seaduse mõtte kohaselt tähendab eksimus ebaõiget, moonutatud ettekujutust reaalse tegelikkuse faktidest ja asjaoludest. Sellest tulenevalt vastab tahteavaldus küll seesmisele tahtele, kuid tahe on kujunenud eksimuse tõttu. Õige ettekujutuse korral asjaoludest poleks aga eksinud pool soovinud antud tehingut teostada või teostada seda niisugustel tingumustel. T. Lopatina ja M. Susi leppisid lepingus nr. 264 kokku korteri asustusõiguse üleminekus, kuid seda tingimusel, kui M. Susi maksab ära rahalise hüvituse. Seda lepingut polnud T. Lopatinal põhjust vaidlustada enne laenulepingu sõlmimist, sest T. Lopatinal oli ettekujutus, et ta peab korteri vabastama, kui ta on laenulepingu järgse summa kätte saanud. Sellest subjektiivsest arusaamisest lepingu olulise tingimuse kohta pidanukski kohus lähtuma, andmaks hinnangut, kas T. Lopatina sõlmis lepingu eksimuse mõjul või mitte. Vaidlustatud suhete lahendid seoses T. Lopatinaga üürilepingu lõpetamisega ja M. Susiga üürilepingu sõlmimisega tulenevad aga lepingule nr. 264 antavast juriidilisest hinnangust. M. Susi viidatud ES § 57 käsitleb üürilepingu kehtetuks tunnistamist, kui see on sõlmitud vastuolus elamuseadusega või muude seadustega ja sellest tulenevat eluruumi vabastamist (ka väljatõstmist). Viide sellele seadusele käesoleva vaidluse lahendamisel ei ole asjakohane, sest T. Lopatina ja elamujaoskonna vahel 1986. a. sõlmitud üürilepingu sõlmimise seaduslikkust ei ole keegi vaidlustanud. TsKS § 232 lg. 5 kohaselt märgitakse kohtuotsuse resolutsioonis kohtu seisukoht hagi rahuldamise, tervikuna või osalise rahuldamata jätmise ja kohtukulude jaotamise kohta. Pooled olid kohtule esitanud kolm nõuet: T. Lopatina palus tunnistada kehtetuks korteri asustusõiguse rahalise hüvituse eest üleandmise-vastuvõtmise lepingu TsÜS § 71 alusel, samuti palus ta tunnistada kehtetuks üürilepingu elamujaoskonna ja M. Susi vahel ja M. Susi palus T. Lopatina eluruumist välja tõsta TsK §-de 162, 173 lg. 1 ja 174 alusel. Ringkonnakohus on otsuse kirjeldavas osas käsitlenud kõiki poolte nõudeid, kuid resolutiiivosas väljendanud oma seisukoha vaid M. Susi hagis T. Lopatina vastu eluruumist väljatõstmiseks, jättes hagi rahuldamata. Sellisena ei vasta kohtuotsus TsKS § 232 lg. 5 nõuetele. Juhindudes TsKS § 346 p. 2 kolleegium o t s u s t a s: Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 12. juuni 1995. a. otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule. T. Lopatina ja M. Susi kassatsioonkaebused rahuldada. Tagastada Tamara Lopatinale kautsjon 200 (kakssada) krooni, mis on tasutud 20. juunil 1995. a.

Tagastada Marili Susile kautsjon 200 (kakssada) krooni, mis on tasutud 26. juunil 1995. a. Eesistuja J. Luik Liikmed H. Jõks, T. Vernik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.