Eesti Vabariigi nimel 7. detsember 1994 Tsiviilasi nr. III-2/1-52/94 EV Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja T. Kollom liikmed: H. Jõks ja T. Vernik hageja Eesti Mereinstituudi esindaja adv. R. Kiviloo ja kaaskostja AS Miiduranna Sadam esindaja adv. J. Oja osavõtul vaatas läbi avalikul kohtuistungil Tartus 28. novembril 1994.a. AS Esmar kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu 31. augusti 1994.a. otsuse Eesti Mereinstituudi ja Tallinna Linnasadama hagis AS -i Esmar ja AS -i Miiduranna Sadam vastu rendilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks ja lepingu mittenõuetekohasest täitmisest tekitatud kahju hüvitamiseks. Eesti Mereinstituudile (endine Eesti Teaduste Akadeemia Ökoloogia ja Mereuuringute Instituut) kuulub 9. kai Miiduranna sadamas, sama sadama ülejäänud kaid kuulusid AS -le Esmar (endine Osaühing "Esmar"). 29.05.1992.a. sõlmitud rendilepinguga nr. 98 andis Mereinstituut AS-le Esmar rendile Miiduranna sadama 9. -nda kai tähtajaga 25 aastat. Lepingu p. 10.8 kohaselt oli AS Esmar kohustatud tagama Mereinstituudi teaduslaevale "Livonia" (süvis 4,5 m, pikkus 70 m) tehnilistelt tingimustelt vastava kaikoha kasutamise võimaluse ilma kaimaksuta 75 laevapäeva ulatuses aastas. Lepinguliste kohustuste rikkumisel pidi rentnik hüvitama rendileandjale tekitatud kahju (lepingu p. 10.7). Rendilepingu lõpetamine või muutmine oli lubatud vaid poolte kirjalikul kokkuleppel (lepingu p. 12). OÜ Esmar põllumajandusreformikomisjoni 04.09.1992.a. otsusega moodustati AS Miiduranna Sadam ja talle anti üle seni OÜ -le Esmar kuulunud sadamaehitised (s.h. kaid). 06.05.1993.a. esitatud hagis palus Mereinstituut rendilepingu ennetähtaegselt lõpetada ja AS -lt Esmar välja mõista tekitatud kahju koos kohtukuludega kokku 124 162.- krooni. Hagi põhjendas Mereinstituut sellega, et AS Esmar ei ole saanud täita lepingukohustust tagada tasuta 75 laevapäeva teaduslaevale "Livonia" Miiduranna sadamas, sest sadamakaid on üle antud AS -le Miiduranna Sadam. Mereinstituut oli sunnitud kasutama Tallinna Linnasadama ja AS -i Miiduranna Sadam kaisid, millede arved on tasunud küll AS Esmar, kuid seda ei saa vaadelda kui laevale kaikoha tagamist. Samas hagis palus Tallinna Linnasadam AS -lt Esmar välja mõista kaimaksu ja viivist 18 781.- krooni teaduslaeva "Livonia" seismise eest Tallinna Linnasadamas. Harju Maakohus jättis hagi rendilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks rahuldamata ja mõistis välja AS -lt Esmar Mereinstituudi kasuks 36 063.- krooni ja Tallinna Linnasadama kasuks 16 647.- krooni. Otsust põhjendatakse sellega, et rendiseaduse § 17 lg. 2 kohaselt toimub rendilepingu ennetähtaegne lõpetamine poolte kokkuleppel, ühe poole nõudmisel võib lepingu lõpetada üksnes Eesti Vabariigi
seaduses või lepingus ettenähtud alustel või korras. Rendileping ei näinud ette lepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks muid võimalusi kui poolte kokkulepe. Asjaolu, et AS Esmar ei täitnud rendilepingu p. 10.8 ei ole rendilepingu ennetähtaegse lõpetamise aluseks rendileandja nõudmisel (rendiseadus § 18). Kohus leidis, et AS Esmar peab hüvitama rendilepingu mittenõuetekohase täitmisega tekitatud kahjud ning esitatud arveid ning nende tasumist täpsustades mõistis välja vastavad summad. Tallinna Ringkonnakohus otsustas tühistada maakohtu otsuse osas, millegajäeti rendileping ennetähtaegselt lõpetamata ja mõisteti välja AS -lt Esmar 16 647.- krooni. Samas otsustati Mereinstituudi ja AS -i Esmar vahel 29.05.1992.a. sõlmitud rendileping ennetähtaegselt lõpetada ja viivise nõue AS -lt Esmar Tallinna Linnasadama kasuks jätta rahuldamata. Muus osas jäeti maakohtu otsus muutmata. Otsuse motiivide kohaselt ei ole maakohtu järeldus rendilepingu ennetähtaegse lõpetamata jätmise kohta õige, sest TsK § 174 kohaselt ei ole lubatud ühepoolne keeldumine kohustise täitmisest ja ühepoolne lepingutingimuste muutmine ja see on küllaldane alus rendilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks - seega tuleb hagi selles osas rahuldada. Tallinna Linnasadama esitatud arveid pidi tasuma lepingu järgi Mereinstituut ise ja AS Esmar polnud nimetatud lepingu pooleks, mistõttu viivise 16 647.- krooni väljamõistmine AS -lt Esmar polnud õige. Kassatsioonkaebuses palub AS Esmar Tallinna Ringkonnakohtu otsuse tühistada osas, millega rendileping ennetähtaegselt lõpetati. Kohus on eksinud materiaalõigusnormide rakendamisel rendiseadus ja vaidlustatud rendileping ei näe ette rendilepingu ennetähtaegset lõpetamist, kui üks lepingupooltest keeldub kohustise täitmisest või muudab ühepoolselt lepingutingimusi. AS Esmar ei ole keeldunud lepingu täitmisest ega ühepoolselt lepingutingimusi muutnud. Uurimislaev "Livonia" ei saa 9. -ndat kaid kasutada oma tehniliste näitajate tõttu ja AS Esmar ei saa AS -le Miiduranna Sadam ettekirjutusi teha teiste kaide kasutamiseks, kuna sadam ei kuulu enam AS -le Esmar. Mereinstituut nõustus sellega, et AS Esmar maksab kinni 75 laevapäeva aastas "Livonia" kaikoha eest ükskõik, millises Eesti sadamas. AS Esmar on täitnud ka kõik teised kulukad lepingutingimused (sponsortoetus ja kai remont). Riigikohtu istungil palusid Mereinstituudi ja AS -i Miiduranna Sadam esindaja jätta ringkonnakohtu otsuse muutmata. Tsiviilkolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada osas, millega rendileping ennetähtaegselt lõpetati. Rendiseaduse § 1 lg. 1 kohaselt reguleerib rendisuhteid Eestis rendiseadus, määrates kindlaks rendisuhete objektid, nende õiguste ning kohustuste tekkimise alused, õiguste teostamise ning kohustuste täitmise põhimõtted. Ringkonnakohus on hagi osalisel rahuldamisel tuginenud TsK § -le 174, mis käsitleb lepingutingimuste ühepoolse muutmise või kohustise täitmisest keeldumise lubamatust. Antud paragrahv aga ei sätesta sellise kohustise rikkumise tagajärgi ja ei ole selles mõttes asjakohane. Ringkonnakohtu järeldus, et TsK § 174 sätted annavad küllaldase aluse rendilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks, on meelevaldne. Kuna poolte vahel oli sõlmitud rendileping ja rendisuhteid reguleerib
rendiseadus, pidanuks ringkonnakohus välja selgitama, kas rendileping või rendiseadus annavad hagejale õigusliku aluse rendilepingu lõpetamiseks asjaoludel, mis on esitatud hagi alusena. Viimast ei ole ringkonnakohus aga kaalunud ega asjaolusid sellest seisukohast hinnanud, kuigi samal ajal on maakohtu otsuses rendiseadusele tuginetud. Juhindudes TKS § -dest 347 p. 1; 346 p. 2 ja 53 lg. 2 tsiviilkolleegium o t s u s t a s: Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 31. augusti 1994.a. otsus osas, millega lõpetati ennetähtaegselt Mereinstituudi ja AS -i Esmar vahel 29. mail 1992.a. sõlmitud rendileping nr. 98 ja selles osas saata asi uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule. Muus osas jätta otsus muutmata. Tagastada AS -le Esmar kautsjon 200.- krooni. Eesistuja T. Kollom Liikmed H. Jõks, T. Vernik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.