Eesti Vabariigi nimel 02. november 1994 Tsiviilasi nr. III-2/1-48/94 EV Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja T. Kollom liikmed: J. Luik ja J. Rätsep kostja esindajate V. Veisseriku, v. advokaatide L. Glikmani ja A. Aaviku osavõtul vaatas avalikul kohtuistungil Tartus 24. oktoobril 1994 läbi kostja esindaja van. adv. L. Glikmani kassatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtu otsusele 16. juunist 1994 Teaduste Akadeemia Eesti Keele Instituudi hagis AS Estonian Bureau of Commerce Int. Ltd. (EBC) vastu rendilepingute kehtetuks tunnistamiseks. Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi otsusega 16. juunist 1994 on tuvastatud, et hageja taotles kostjaga sõlmitud, 20. juuni 1992 kuupäevaga dateeritud Tallinnas, Roosikrantsi tn. 6 asuvate ruumide rendilepingute nr. 1, 2, 3, 4 ja 5 kehtetuks tunnistamist, kuna tegelikult kirjutati lepingutele alla 22. detsembril 1992. Rendilepingute sõlmimine oli seadusvastane , kuivõrd tegemist oli riigi varaga. Valitsuse 19. oktoobri 1992 määruse nr. 301 järgi peab riigivara rendilepingute sõlmimine toimuma avaliku enampakkumise korras. Seega olid rendilepingud sõlmitud seadusvastaselt ja tulevad TsK § 51 alusel kehtetuks tunnistada. 19. aprillil 1994 otsustas Tallinna Linnakohus rendilepingud tähendatud alustel, viidates ka rendiseaduse §-le 1 lg.2, kehtetuks tunnistada ning kohustada pooli tagastama vastaspoolele kogu lepingu järgi saadu. 16. juuni 1994 otsusega jättis tsiviilkolleegium linnakohtu otsusest välja poolte kohustamise tagastada teineteisele kogu lepingu järgi saadu. Ülejäänus jäeti otsus muutmata. Kolleegiumi otsuses märgitakse, et vaidlusalused rendilepingud ei ole varasemate rendilepingute täpsustamine ja täiendamine, kuivõrd see neist ei nähtu ja osa ruumide kohta ei olnud varasemaid rendilepinguid üldse olemas ning neid ei olnud ka kostja käsutusse antud. Seega olid vaidlusalused rendilepingud uued lepingud, mille sõlmimisel varasem kohustis TsK § 238 lg.1 alusel lõppes. Seetõttu ei oma õiguslikku tähendust, mis ajast alates poolte vahel enne vaidlusaluste, valitsuse määrusega vastuolus olevate lepingute sõlmimist rendisuhe kestis Kaebuses palub kassaator ringkonnakohtu otsus tühistada. Kassaator leiab, et kohus kohaldas vääralt materiaalõiguse norme ja rikkus oluliselt protsessinorme. Otsuses ja hageja väidetes ei vaidlustata tõsiasja, et kostja kasutas ruume tasu eest juba alates 01. juulist 1991 , mis oli ka faktiliste rendisuhete alguseks. Hagis ei taotletud 01.07.1991 ja 01.10.1991 rendilepingute kehtetuks tunnistamist. Ka renditasu saamist enne valitsuse määrust ei vaidlustata. Leping on ennekõike kokkulepe kõigis olulistes punktides, mitte aga paberlikus vormis koostatud dokument. Viimane on üksnes kohustise formaalne väljendus. Rentnik kasutas vaidlusaluseid ruume ja renditasuks tegi (vastavalt kokkuleppele) ehitustöid, mis võeti ka aktiga vastu. Kohus ei põhistanud oma järeldust, et
varasem kohustis lõpeb uue lepingu sõlmimisega. Väiteid varasema kohustise lõppemisest ei ole esimeses astmes esitatud. Valitsuse määrus ei oma tagasiulatuvat jõudu ja rentnikul on rendiseaduse § 15 alusel eelisõigus lepingu uuendamiseks. Valitsuse määrusega ei saa muuta seadust. Kahepoolse restitutsiooni osas kaebus puudus ja apellatsioonkohtul ei olnud TKS § 318 lg.2 järgi õigust selles osas linnakohtu otsust muuta. Restitutsiooni kohaldamata jätmine tähendab hageja alusetut rikastumist. Kolleegiumi istungil palusid kostja esindajad kaebus rahuldada. Kolleegium leidis, et apellatsioonkohtu otsus tuleb tühistada materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise tõttu. Apellatsioonkolleegium on möönnud, et poolte vahel olid rendilepingulised suhted Tallinnas, Roosikrantsi tn. 6 asuva hoone ruumide osas juba enne Valitsuse 19.10.1992 määruse ilmumist. 22. detsembril 1992 uuendati neid suhteid uue lepingu vormistamisega, kusjuures laienes lepingu objekt, s.o. lepiti kokku rentida kostjale veel mõningaid ruume selles hoones. See aga ei kujuta endast kokkulepet ühe kohustise asendamiseks teisega TsK § 238 lg.1 mõttes, kuivõrd kohustise alus ei muutunud. S.o. oma olemuselt jäid poolte kohustised, mis tulenesid rendilepingust, samadeks. Seega on apellatsioonkohus ebaõigesti jätnud tähelepanuta kostja vastuväited selle kohta, et enne Valitsuse määruse ilmumist ruumide rentimine ei saa olla vastuolus Valitsuse määrusega. Ekslik on ka apellatsioonastme seisukoht selles, et tehingu kehtetuks tunnistamisel TsK § 51 alusel ei võinud kohus ilma huvitatud isiku eraldi hagita otsustada § 51 lg.2 ettenähtud restitutsiooni kohaldamist. TsK § 51 lg.2 tagajärgede kohaldamine oli otseseoses tehingu kehtetuks tunnistamisega ning vaidlust selle üle, kas restitutsiooni kohaldada või mitte kohaldada ei saa tõusetuda. Uuel asja arutamisel peab apellatsioonkohus selgitama, kes on vara omanik, millises suhtes on vara hagejaga ja kas vaidlustatud tehinguga rikuti hageja subjektiivseid õigusi. Juhindudes TKS §-st 346 p.2 ja 347 p.1 tsiviilkolleegium o t s u s t a s: Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi otsus 16. juunist 1994 tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakonnakohtule teises koosseisus. Kaebus rahuldadda. Tagastada EBC-le tasutud kassatsioonkautsjon 206 krooni. Eesistuja T. Kollom Liikmed J. Luik, J. Rätsep
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.