Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Menetlusosalised
Vaidlustatud kohtulahend Menetluse alus Riigikohtus Asja läbivaatamine
3-21-459 26. veebruar 2024 Eesistuja Ivo Pilving, liikmed Julia Laffranque ja Viive Ligi Ormes Toodingu kaebus Tallinna Linnavolikogu
28.jaanuari 2021. a otsuse nr 11 tühistamiseks Kaebaja Ormes Tooding, esindaja vandeadvokaat Kristo Kallas Vastustaja Tallinna linn, esindaja Eva Vanamb Kolmas isik Siim Saadoja, esindaja vandeadvokaat Angela Kase Tallinna Ringkonnakohtu 30. novembri 2022. a otsus Ormes Toodingu kassatsioonkaebus Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada kassatsioonkaebus.
2.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 30. novembri 2022. a otsuse resolutsiooni punktid 2 ja 3.
3.Jätta jõusse Tallinna Halduskohtu 26. jaanuari 2022. a otsus, muutes selle põhjendusi vastavalt praeguse otsuse põhjendustele.
4.Mõista Tallinna linnalt Ormes Toodingu kasuks välja apellatsiooni- ja kassatsiooniastme menetluskulu 4754 eurot. Muus osas jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.
1.Tallinna Linnavalitsus kehtestas 5. novembri 2008. a korraldusega nr 1848-k Vahepere, Roostiku, Taludevahe ja Kristeni tänavate vahelise kvartali ning lähiala detailplaneering (DP). Vaidlusaluse DP järgi oli Postitalu tn 3 kinnistule planeeritud üks kuni 200 m2 ehitisaluse pinnaga kuni kahekorruseline hoone. Põhijoonise järgi ei planeeritud Postitalu tn 3 kinnistul juba olemasoleva ja hoonestusalas asuva õigusliku aluseta ehitatud abihoone lammutamist.
2.Tallinna Linnaplaneerimise Amet (TLPA) tuvastas 7. oktoobril 2016, et Postitalu tn 3 kinnistul on ehitusjärgus abihoone (st varem kinnistul olnud abihoone oli lammutatud ning asemele oli hakatud püstitama uut). TLPA tegi kolmandale isikule 16. märtsil 2017 ettekirjutuse peatada ehitustööd.
3.Postitalu tn 3 kinnistu naabrid, vastustaja ja kolmas isik vaidlesid korduvalt Tallinna Halduskohtus ja Tallinna Ringkonnakohtus TLPA tegevuse õiguspärasuse üle ehitusjärelevalve tegemisel ning Postitalu tn 3 kinnistule abihoone ehitamise üle (haldusasjad nr 3-16-2100, nr 3-17-928 ja nr 3-17-2823).
4.Siim Saadoja esitas 8. detsembril 2017 ehitusteatise nr 1711201/12538 ja ehitusprojekti Postitalu tn 3 kinnistul asuva elamu laiendamiseks nii, et see ühendataks galerii abil abihoonega. Selliselt
3-21-459 moodustaks elamu, galerii ja abihoone ühe hoone, mille ehitusalune pind oleks kuni 200 m2 ja seega vastavuses vaidlusaluse detailplaneeringuga. TLPA luges 13. detsembri 2017. a kirjaga nr 4-3/4037-1, et ehitustegevusest on teavitatud, ning kolmas isik ehitas abihoone valmis, aga ei ehitanud ühendavat galeriid. Postitalu tn 3 naabrid, sealhulgas kaebaja, esitasid Tallinna Halduskohtule kaebuse TLPA kirja tühistamiseks (haldusasi nr 3-17-2823). Halduskohus jättis kaebuse rahuldamata ning Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 28. märtsi 2019. a otsusega kaebajate apellatsioonkaebuse osaliselt. Ringkonnakohus selgitas oma otsuses, et kolmandal isikul on võimalik ehitusseadustiku (EhS) § 37 järgi ehitusteatise alusel ehitada kahe aasta jooksul ehitusteatise esitamisest, s.t ringkonnakohtu otsuse tegemise hetkel ei olnud ehitusteatis kaotanud kehtivust. Kolmas isik ei ehitanud elamut ja abihoonet ühendavat galeriid ka pärast ringkonnakohtu otsuse jõustumist.
5.Kolmas isik esitas 23. jaanuaril 2020 taotluse tunnistada osaliselt kehtetuks vaidlusalune DP Postitalu tn 3 osas, et valminud abihoone oleks võimalik ehitusteatise ja ehitusprojekti alusel seadustada.
6.Tallinna Linnavolikogu võttis 28. jaanuaril 2021 vastu otsuse nr 11, millega tunnistas vaidlusaluse DP Postitalu tn 3 osas kehtetuks. 6.1 Otsuse põhjenduste järgi on planeerimisseaduse (PlanS) § 140 lg 1 p 2 alusel lubatud tunnistada detailplaneering osaliselt kehtetuks, kui planeeringu koostamise korraldaja või planeeritava kinnistu omanik soovib planeeringu elluviimisest loobuda. Detailplaneeringu võib tunnistada osaliselt kehtetuks, kui on tagatud planeeringu terviklahenduse elluviimine pärast detailplaneeringu osalist kehtetuks tunnistamist (PlanS § 140 lg 2). Vaidlusaluse DP puhul on need tingimused täidetud: kolmas isik on avaldanud soovi ja detailplaneering ei ole täielikult ellu viidud, samuti on detailplaneeringu terviklahenduse elluviimine jätkuvalt võimalik, sest kehtetuks tunnistamine puudutab vaid üht krunti 145-st. Vastustaja leidis, et kuivõrd vaidlusaluse detailplaneeringu alusel oleks võimalik veel täiendavalt ehitada (nt olemasoleva elamu laiendamine kuni maksimaalse lubatud ehitisaluse pinnani), siis pole detailplaneering ellu viidud. 6.2 Vaidlusalune DP kehtestati 12 aastat tagasi ning inimeste tarbimisvajadused ning linnaehituslik olukord on vahepeal muutunud. Kehtiv detailplaneering ei võimalda kolmanda isiku vajadustele vastava abihoone ehitamist. 6.3 Vaidlusaluse DP osaline kehtetuks tunnistamine ning ehitatud abihoone seadustamine ehitusteatise ja -projekti alusel on efektiivsem, kiirem ja vähem ressursse kulutav protsess, kui uue detailplaneeringu kehtestamine. 6.4 Vaidlusalune DP võimaldaks kolmandal isikul abihoone ühendada galeriiga, nagu oli varem plaanitud, ning sellise lahenduse puhul vastaks olukord detailplaneeringule, kuid riivaks naabrite, sh kaebajate, õigusi enam, sest sellega kaasneks täiendav ehitamine. Seega vaidlusaluse DP osaline kehtetuks tunnistamine ning olemasoleva abihoone seadustamine ehitusteatise ja -projekti alusel on rohkem naabrite, sh kaebaja, huvidega arvestav. 6.5 Olemasolev abihoone jääb vaidlusaluse detailplaneeringuga kehtestatud Postitalu tn 3 kinnistu hoonestusala sisse, seega ei takista selle olemasolu vaidlusaluse DP-ga planeeritud kinnistutevahelist haljastusvööndit.
7.Ormes Tooding esitas 3. märtsil 2021 Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palus otsuse nr 11 tühistada. 2(8)
3-21-459 7.1 Kaebuse järgi ei ole võimalik vaidlusalust detailplaneeringut osaliselt kehtetuks tunnistada, sest see on ellu viidud. Postitalu tn 3 kinnistule on püstitatud vaidlusaluse DP-ga ettenähtud üks elamu. 7.2 Vastustaja on otsuse nr 11 tegemisel kaalutlusõigust valesti teostanud. Tuginemine muutunud tarbimisvajadustele jääb paljasõnaliseks ja pealiskaudseks. Juhul, kui eeldada, et tarbimisvajadused on tegelikult muutunud, oleks vastustaja pidanud kaaluma uue detailplaneeringu kehtestamist, et lahendada sama probleem korraga kõigi vaidlusaluse DP-ga hõlmatud kinnistute suhtes. 7.3 Asjaolu, et vaidlusalune DP kehtestati 12 aastat tagasi, ei ole piisav selle osaliselt kehtetuks tunnistamiseks. Vaidlusaluse DP osaline kehtetuks tunnistamine kohtleb teiste kinnistute omanikke ebavõrdselt. 7.4 Ei tohiks lubada sellise halduspraktika tekkimist, kus õigusliku aluseta ehitiste seadustamist lubatakse DP kehtetuks tunnistamise kaudu. Samuti võib otsuse nr 11 tagajärjeks olla paljude teiste sarnaste taotluste esitamine, mis lõpuks viib vaidlusaluse DP terviklahenduse olemusliku muutumiseni. 7.5 Vaidlusaluse DP osaliselt kehtetuks tunnistamisel kehtiks Postitalu tn 3 kinnistu suhtes Tallinna Linnavolikogu 20. aprilli 2017. a otsusega nr 40 kehtestatud Haabersti linnaosa üldplaneering (ÜP). Üldplaneeringust tulenevad ehitamise piirangud lubaksid Postitalu tn 3 kinnistule püstitada kuni 300 m2 ehitisaluse pinnaga hoone, mis on poole suurem kui vaidlusaluse DP alusel lubatud kuni 200 m2 ehitisalune pind.
8.Tallinna Halduskohus tegi 26. jaanuaril 2022 otsuse, millega rahuldas kaebuse, tühistas otsuse nr 11 ja mõistis vastustajalt välja menetluskulud kaebaja kasuks. Kohtuotsuse põhjenduste järgi muudetakse Postitalu tn 3 kinnistu ehitusõigust oluliselt vaidlusaluse DP osalise kehtetuks tunnistamise tõttu. 8.1 Detailplaneering kaitseb isiku subjektiivset õigust, et planeeringuga hõlmatud alal oleks teatud miljöö. Otsusega nr 11 arvati Postitalu tn 3 kinnistu vaidlusalusest DP-st välja ning seega ei kohaldu selle kinnistu miljööle enam ümbritsevate kinnistutega samad nõuded. 8.2 PlanS § 140 lg 1 p 2 alusel pole vaidlusaluse DP osaline kehtetuks tunnistamine võimalik, sest see on ellu viidud: sellel on DP nõuetele vastav elamu ja haljastus ning seda on aastaid faktiliselt elamiseks kasutatud. Detailplaneeringu elluviimiseks ei saa lugeda üksnes maksimaalses lubatud mahus ehitamist. 8.3 Sellise täiendava hoone ehitamiseks, mille ehitamist detailplaneeringus ette ei nähtud, tuleb olemasolevat detailplaneeringut muuta PlanS § 140 lg 7 alusel, vastasel juhul ei ole tagatud kogu planeeringuala ruumiline terviklahendus. Vaidlusaluses detailplaneeringus on vaid kahel kinnistul nähtud ette kahe hoone ehitamine ning 126 kinnistul üksnes ühe hoone ehitamine. See tähendab, et planeeringuga sooviti luua ühe hoonega miljöö. 8.4 Edasise ehitustegevuse puhul on naabritel võimalike ehitusloa ja -teatiste menetluses oluliselt väiksem võimalus kaasa rääkida ja seega on naabrite, sh kaebaja, õigused nõrgemini kaitstud. 8.5 Vastustaja lubadus ka teiste sarnaste taotluste puhul vaidlusalune DP osaliselt kehtetuks tunnistada õõnestab veelgi enam planeeringuga ette nähtud õiguskindlust, et alal säilib kindlatele nõuetele 3(8)
3-21-459 vastav miljöö. Vastustaja ei ole otsuses nr 11 teiste sarnaste taotluste mõju hinnanud. See tähendab, et planeeringu terviklahenduse elluviimine on takistatud ja seega ei ole otsus nr 11 kooskõlas PlanS § 140 lg 2 piiranguga. 8.6 Detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine ei saa olla vahend õigusliku aluseta püstitatud hoone seadustamiseks.
9.Tallinna linn esitas apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada halduskohtu otsus ja teha asjas uus otsus, millega jäetakse kaebus rahuldamata.
10.Tallinna Ringkonnakohus tegi 30. novembril 2022 otsuse, millega rahuldas apellatsioonkaebuse ning tühistas halduskohtu otsuse ja tegi asjas uue otsuse, millega jättis kaebuse rahuldamata. 10.1 Otsuse põhjenduste järgi on kaebus esitatud kaebaja subjektiivsete õiguste kaitseks ning seega pole vaja otsustada, kas PlanS § 141 alusel on võimalik esitada populaarkaebus detailplaneeringu osalise kehtetuks tunnistamise vaidlustamiseks. 10.2 Halduskohus on vääralt sisustanud mõistet „elluviimine“, mis ei tähenda üksnes detailplaneeringu alusel lõpuleviidud ehitustegevust. DP elluviimine on ühtlasi DP-st tulenevate nõuete jätkuv järgimine. Samuti tuleb PlanS § 140 lg 1 sisustamisel lähtuda PlanS § 141 lg-s 2 sätestatust, seega kui terviklahenduse elluviimine on võimalik, siis pole oluline, et DP tunnistatakse kehtetuks osas, mille alusel on juba ehitustegevus lõppenud. 10.3 Postitalu tn 3 kinnistu osas vaidlusaluse DP kehtetuks tunnistamine ei muuda ruumilist terviklahendust, sest krundipiire ei muudeta ning vaidlusalune DP ei näinud kehtestamisel ette olemasoleva õigusliku aluseta abihoone lammutamist. 10.4 Isikul ei ole õigustatud ootust, et teise isiku kinnistu suhtes kehtiks detailplaneering täielikult muutumatuna. PlanS § 140 lg 2 sätestab piirangu detailplaneeringu osaliseks kehtetuks tunnistamiseks ning otsusega nr 11 on sellest piirangust kinnipeetud. 10.5 Kaebaja väited omandi ja eraelu rikkumise kohta jäävad üldsõnaliseks ning ei ole usutav, et abihoone püsima jäämisega kaebaja neid õigusi rikutakse, eriti kuivõrd Postitalu nt 3 kinnistul asus abihoone juba enne vaidlusaluse DP kehtestamist.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
11.Kaebaja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada ringkonnakohtu otsus ning jätta jõusse halduskohtu otsus. 11.1 Kaebaja leiab, et kohtud on asjas nr 3-20-2247 järeldanud, et PlanS § 140 lg 1 p 2 mõtteks ei ole ulatuslikest ehitusõiguslikest minetustest tulenevate ehitusprojektist kõrvalekaldumiste tagasiulatuv legaliseerimine. 11.2 Otsus nr 11 on õigusvastane, sest PlanS § 140 lg 1 p 2 alusel detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamise aluseks ei saa olla üksnes omaniku soov, vaid peab esinema ka avalik huvi, mida praegusel juhul ei ole. Samuti ei saa väita, et tegemist on olukorraga, kus kolmas isik soovib detailplaneeringu elluviimisest loobuda, selle asemel soovib kolmas isik ehitusõigust laiendada.
4(8)
3-21-459 11.3 Postitalu tn 3 kinnistul asuva abihoone seadustamine ei võimalda vaidlusaluse DP-ga ette nähtud kinnistutevahelise ühendatud haljastusvööndi säilitamist ning otsusega nr 11 tunnistati vaidlusalune DP kehtetuks suuremas ulatuses, kui oli vajalik.
12.Vastustaja märkis vastuses kassatsioonkaebusele, et Riigikohtu otsusest nr 3-20-2247/53 tuleneb, et detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamine PlanS § 140 lg 1 p 2 alusel on lubatav ka siis, kui plaanitud ehitis on suures osas või täielikult valminud. Kuigi viidatud asjas ei olnud detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine õiguspärane, on käesoleva vaidluse asjaolud oluliselt erinevad. DP osaline kehtetuks tunnistamine ei muuda praegu ruumilist lahendust ja kaebaja huve on otsuse nr 11 vastuvõtmisel piisavalt kaalutud. Aastatel 2020 ja 2021 on vastustaja teinud vähemalt kaheksa sarnast otsust detailplaneeringu osaliseks kehtetuks tunnistamiseks, et võimaldada üldplaneeringuga kooskõlas oleva abihoone püstitamine. Seega on otsus nr 11 levinud halduspraktikaks. Kaebajal ei ole saanud järelikult olla tekkinud õiguspärast ootust, et vaidlusalune DP kunagi ei muutu. Kui arvestada vaidlusaluse DP-ga hõlmatud ala suurust, siis ei oleks PlanS § 140 lg 7 alusel vaidlusaluse DP muutmine proportsionaalne kolmanda isiku eesmärgi suhtes.
13.Kolmas isik leidis vastuses kassatsioonkaebusele, et PlanS § 126 lg 4 p 12 tuleb mõista nii, et vaidlusalune DP-ga sätestatud lubatud hoonete arv puudutas üksnes ehitusloakohustuslikke hooneid, mida püstitatud abihoone ei ole.
14.Riigikohus tegi pooltele kompromissiettepaneku, mille järgi oleks abihoone seadustatud, kuid kolmas isik oleks maksnud kaebajale abihoonest tuleneva õiguste riive talumise eest ühekordse hüvitise. Menetlusosalised kokkuleppeni ei jõudnud.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
15.Kaebaja kassatsioonkaebus tuleb rahuldada. Kolleegium tühistab ringkonnakohtu otsuse resolutsiooni punktid 2 ja 3 materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise tõttu ja jätab jõusse halduskohtu otsuse, millega kohus rahuldas kaebuse. Kolleegium asendab halduskohtu otsuse põhjendused praeguse otsuse põhjendustega (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 230 lg 1 ja lg 5 p 4).
16.Kaebaja soovib, et tühistataks vastustaja otsus, millega tunnistati DP osaliselt kehtetuks. Vastustaja tunnistas DP osaliselt kehtetuks PlanS § 140 lg 1 p 2 alusel. Seega on kaebuse lahendamiseks vaja esmalt vastata küsimusele, kas selle sätte kohaldamiseks vajalikud tingimused on praegusel juhul täidetud. Teiseks on vaja vastata küsimusele, kas vastustaja on DP osalisel kehtetuks tunnistamisel järginud PlanS-st tulenevaid piiranguid ning haldusmenetluse seadusest (HMS) tulenevaid menetlus- ja vorminõudeid. Viimasena jagab kolleegium menetluskulud.
17.Kolleegium on otsuses nr 3-20-2247/53 (punkt 18) leidnud, et detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine ei ole PlanS § 140 lg 1 p 2 alusel välistatud ka siis, kui ehitis on suures osas või täielikult valmis ehitatud. Seega oli vaidlusaluse DP kehtetuks tunnistamine PlanS § 140 lg 1 p 2 alusel põhimõtteliselt võimalik, ehkki kolmanda isiku elamu on täielikult valmis ehitatud.
18.Tulenevalt PlanS § 140 lg-st 2 pidi vastustaja otsuse nr 11 vastuvõtmisel veenduma, et vaidlusaluse DP osaliselt kehtetuks tunnistamise järel on jätkuvalt võimalik vaidlusaluse DP terviklahenduse elluviimine ja säilimine. Kolleegium ei nõustu vastustaja käsitlusega, mille kohaselt seisneb selle planeeringu terviklahendus vaid haljasvööndites või maakorralduses. Vaidlusaluse DP seletuskirjast tuleneb, et praeguse planeeringu terviklahendusena tuleb vaadelda iseäranis paljudest elamukruntidest koosnevas piirkonnas võrdlemisi ühtsetest põhimõtetest lähtuvate ehitustingimuste 5(8)
3-21-459 kehtestamist. Ka need tingimused ei ole õigusliku tähenduseta tulenevalt sellest, et elamud on juba valmis ehitatud.
19.Siiski nõustub kolleegium vastustaja ning ringkonnakohtuga, et vaidlusaluse DP Postitalu tn 3 kinnistu osas kehtetuks tunnistamine ei takista vaidlusaluse DP terviklahenduse elluviimist, sest ülekaalukas osas säilivad planeeringualal DP-ga kehtestatud ehitustingimused muutumatuna ning neid on võimalik ka faktiliselt järgida vaatamata teatavatele kõrvalekalletele kolmanda isiku kinnistul. Planeeringualal tervikuna hoonestuslaad tuntavalt ei muutu, kuigi see võib muutuda märkimisväärselt kitsamalt kolmanda isiku kinnistu ümbruses. Seega on otsus nr 11 PlanS § 140 lg-s 2 sätestatud piiranguga kooskõlas.
20.Kolleegium on haldusasjas nr 3-20-2247/53 (punkt 19) leidnud, et detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamisel on vaja kaaluda: (a) seadusest ja üldplaneeringust tulenevaid nõudeid; (b) kehtetuks tunnistamise eesmärki, mis peab olema legitiimne ja kooskõlas kaalutlusõigust andva volitusnormi eesmärgiga (praegusel juhul PlanS § 140 lg 1 p-ga 2) ning (c) naabrite huvi detailplaneeringu kehtima jäämise suhtes.
21.Kuigi abihoone ei ole olemuslikult vastuolus aedlinna miljööga, nii nagu seda on kirjeldatud ÜP seletuskirjas, siis ei ole abihoone kooskõlas vaidlusaluse DP-ga hõlmatud alal esineva miljööga, kus suhteliselt väikestel kruntidel on valdavalt lubatud püstitada vaid üks hoone. Seega on abihoone vastuolus ehitise ümbruskonda sobivuse põhimõttega (EhS § 13 lg 1, PlanS § 125 lg 5 p 1).
22.Otsuses nr 3-20-2247/53 (punkt 22) järeldas kolleegium, et kuivõrd vastustaja peamine siht detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamisel oli senise ebaseadusliku ehitustegevuse tagasiulatuv seadustamine, siis oli ka muid aspekte arvestamata too otsus kaalutlusveaga. PlanS § 140 lg 1 p 2 eesmärgiks ei ole sedavõrd ulatuslike planeeringust kõrvalekaldumiste hilisem seadustamine, nagu tolles asjas esines. Otsuse nr 11 punktis 2.2 on selge sõnaga öeldud, et kolmanda isiku eesmärk vaidlustatud DP osalisel kehtetuks tunnistamisel on Postitalu tn 3 kinnistul oleva abihoone seadustamine, ning punktis 2.20 mainitakse esimese osalise kehtetuks tunnistamise tagajärjena abihoone seadustamise võimalikkust ehitusteatise esitamisega. Järelikult on ka praeguses asjas vastustaja peamine motiiv vaidlusaluse DP osaliselt kehtetuks tunnistamisel senise ebaseadusliku ehitustegevuse tagasiulatuv seadustamine.
23.See motiiv on toonud endaga igal juhul kaasa olulise kaalutlusvea. Juhul, kui pidada kõrvalekallet DP-st ja piirkonna hoonestuslaadist oluliseks, ei tohi abihoone seadustamiseks kasutada vaidlusalust meedet – detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist. Seevastu, kui kõrvalekalle osutub ebaoluliseks, on abihoone võimalik seadustada kasutusloa või -teatisega, ilma et enne seda oleks tarvis detailplaneeringut kehtetuks tunnistada ja selle asemel projekteerimistingimusi kehtestada ja sellega kaasnevalt ümbruskonnas DP-ga reguleeritud õigussuhteid destabiliseerida (otsus nr 3-20-2247/53, p 26). Ehitusjärelevalveasutusel on HMS § 53 lg 1 p 3 ja lg 2 p 2 alusel võimalik kaaluda kasutusloale või -teatisele lisatingimuse lisamist, kui abihoone seadustamine tooks ilma selleta naabri õigustele kaasa ülemäärase riive. Lisatingimusega on võimalik seada ehitise kasutamise õiguse tekkimine sõltuvusse nt naabrile ühekordse hüvitise maksmisest riive talumise eest.
24.Kolleegiumi hinnangul on ainus ehitusõiguslik minetus praegusel juhul kahe hoone püstitamine, kuigi vaidlusalune DP nägi ette vaid ühe hoone püstitamist. Ehkki kaebaja on väitnud, et abihoone olemasolu takistab vaidlusaluse DP-ga planeeritud haljasvööndi elluviimist, siis kolleegium selle väitega ei nõustu. Vaidlusaluse DP seletuskirja järgi oli samal maa-alal varem kehtinud planeeringuga nähtud ette elamugruppidesse omavahel ühendatud sisemised haljasvööndid. Vaidlusaluse DP kehtestamisega ei nähtud ette haljastuse lisamist ega eemaldamist, samuti mitte elamugruppide 6(8)
3-21-459 sisemiste haljasvööndite muutmist. Vastustaja on otsuses nr 11 viidanud Tiskre elamurajooni
1.ehitusjärjekorra detailplaneeringu algsele põhijoonisele, millelt nähtub, et Postitalu tn 3 kinnistule lähim elamugrupi sisemine haljasvöönd on planeeritud kulgema Postitalu tn 7 ja Eevardi tn 13 vahelt. Sellele ei avalda püstitatud abihoone mingit mõju. Isegi kui haljasvöönd oleks planeeritud kinnistutel Postitalu tn 3, Postitalu tn 5, Kristeni tn 43 ja Taludevahe tn 42 asuvate elamute vahele, siis ei takistaks püstitatud abihoone selle realiseerimist. PlanS § 6 p 5 järgi on hoonestusala planeeringus määratud krundi piiritletud osa, kuhu võib püstitada ehitusõigusega lubatud hooneid ja rajatisi. Abihoone asub vaidlusaluse DP-ga määratud hoonestusala sees, järelikult ei ole võimalik sinna samal ajal kavandada haljastusvööndit, sest vastasel juhul poleks võimalik sinna enam hooneid püstitada ja see läheks vastuollu hoonestusala mõttega.
25.Kuigi Postitalu tn 3 kinnistul on ühe hoone asemel püstitatud kaks, ei saa seda kõrvalekallet pidada sama ulatuslikuks, kui esines haldusasjas nr 3-20-2247/53. Tolles asjas oli hoone, mida sooviti detailplaneeringu osalise kehtetuks tunnistamisega seadustama asuda, 99 m2 suurema ehitisaluse pinnaga (ligi 50% rohkem detailplaneeringuga lubatust). Praeguses asjas planeeringust kõrvalekalde hindamisel on kolleegiumi arvates teiste kaalutluste kõrval (elamu ja abihoone ehitisalune pind ei ületa planeeringuga lubatut; abihoone jääb planeeringuga lubatud hoonestusala sisse) oluline hinnata kõrvalekalde mõju naabrite huvidele.
26.Kolleegium leiab, et naabrite huvidega pole otsuse nr 11 tegemisel vajalikul määral arvestatud ning ringkonnakohus on selle küsimuse analüüsimisel eksinud. Vastustaja on otsuse nr 11 punktis 3.37 kirjutanud, et kuivõrd vaidlusaluse DP osalist kehtetuks tunnistamist on taotlenud omanik endale kuuluva kinnistu osas, siis „kaalutlusõiguse teostamisel puudub täiendav vajadus põhjalikumalt analüüsida kehtetuks tunnistamise põhjuste olulisust“. Selline käsitlus on ekslik, sest jätab õigusvastaselt tähelepanuta Postitalu tn 3 naabrite, sh kaebaja, ning kolmanda isiku huvide omavahelise suhte. HMS § 64 lg 4 sätestab, et kui haldusakt tunnistatakse kehtetuks ühe isiku kasuks ja teise isiku kahjuks, lähtutakse sätetest, mis reguleerivad haldusakti kehtetuks tunnistamist isiku kahjuks. Kolleegiumi püsiva praktika järgi on detailplaneering topeltmõjuga haldusakt (vt nt määrus nr 3-19-1627/28, p 13), mis ühelt poolt annab isikule võimaluse kinnistut arendada, aga teiselt poolt kaitseb naabrite huve, et ehitustegevus toimub planeeringuga ette nähtud tingimustel. Järelikult on PlanS § 140 lg 1 p 2 ja kinnistu omaniku taotluse alusel detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine HMS § 64 lg-s 4 sätestatud juhtum.
27.HMS § 67 lg 1 sätestab, et isiku kahjuks haldusakti kehtetuks tunnistamist otsustades arvestab haldusorgan peale HMS § 64 lg-s 3 sätestatu ka isiku usaldust, et haldusakt jääb kehtima, avalikku huvi ja haldusaktiga koormatud isiku huvi, et haldusakt tunnistataks kehtetuks. HMS § 64 lg 3 sätestab, et kaalutlusõiguse teostamisel tuleb arvestada haldusakti andmise ja haldusakti kehtetuks tunnistamise tagajärgi isikule, haldusakti andmise menetluse põhjalikkust, haldusakti kehtetuks tunnistamise põhjuste olulisust ning nende seost isiku osalemisega haldusakti andmise menetluses ja isiku muu tegevusega, haldusakti andmisest möödunud aega ning muid tähtsaid asjaolusid.
28.HMS § 67 lg-s 1 sätestatud isiku usalduse kaitse põhimõte kohaldub kõigile isikutele, kelle õigusi ja huve haldusakt puudutab, st praegusel juhul tuleb DP kehtetuks tunnistamisel arvestada ka naabrite, sh kaebaja, huvidega. Kolleegium on haldusasjas nr 3-20-2247/53 (punkt 23) järeldanud, et lähtumine üksnes teatud kaalutlustest – detailplaneeringu kehtestamise aeg, muutunud tarbimisvajadused ja linnaehituslik olukord, osaliselt kehtetuks tunnistamist taotlenud omaniku soov – ei arvesta vajalikul määral naabrite huvidega. Kolleegium jääb selle järelduse juurde. Otsuse nr 11 vastuvõtmisel on lähtutud sarnastest kaalutlustest ja nende sisustamisel on vastustaja jäänud sama pinnapealseks. Järelikult ei ole otsuse nr 11 andmisel Postitalu tn 3 naabrite, sh kaebaja, huvidega arvestatud vajalikul määral. 7(8)
3-21-459
29.Täiendavalt järeldas kolleegium haldusasjas nr 3-20-2247 (punkt 23), et detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisel ei saa naabrite huvide kaalumist lükata edasi teistesse võimalikesse tulevikus toimuvatesse menetlustesse. Vaidlusaluse DP Postitalu tn 3 kinnistu osas kehtetuks tunnistamise tagajärjel määrab edaspidi Postitalu tn 3 kinnistu ehitusõiguslikud piirangud ÜP. Vastustaja on otsuse nr 11 andmisel väitnud, et kuivõrd ÜP ei anna iseseisvat õigust ehitamiseks, siis on naabritel, sh kaebajal, võimalus oma õigusi kaitsta projekteerimistingimuste menetluses. See seisukoht ei ole eespool viidatud kolleegiumi järeldusega kooskõlas. Vastusaja oleks pidanud juba otsuse nr 11 andmisel kaaluma, millist mõju avaldab Postitalu tn 3 kinnistu naabritele, sh kaebajale, see, et edaspidi määrab tolle kinnistu ehitusõiguslikud piirangud peamiselt kehtiv ÜP. Nagu kaebaja on välja toonud, võimaldaks ÜP põhimõtteliselt ka senise elamu asemele ehitada uue oluliselt suurema ehitusaluse pinnaga elamu, ilma et tuleks järgida praegu kehtivas DP-s sätestatud ning piirkonnale omaseid ehitustingimusi.
30.Kolleegium nõustub vastustajaga selles, et lahendus, kus abihoone ühendatakse elamuga galerii abil, riivaks kaebaja huve rohkem kui abihoone seadustamine ehitusteatise ja -projekti abil. Seda seetõttu, et alternatiivne lahendus tähendaks täiendavat ehitamist ning seega oleks kaebaja õigustele avalduv negatiivne mõju (nt vaate halvenemine) suurem. Valitud vahendi (vaidlusaluse DP osaliselt kehtetuks tunnistamine) rakendamisel on vastustaja aga teinud olulisi kaalutlusvigu. Seega tuleb järeldada, et otsus nr 11 on õigusvastane.
31.Kolmas isik on vastuses kassatsioonile esitanud argumendi, et PlanS § 126 lg 4 p 2 tuleb mõista selliselt, et detailplaneeringus määratakse kindlaks üksnes ehitusloakohustuslike hoonete arv. See väide ei ole praeguse vaidluse (otsuse nr 11 õiguspärasus) lahendamisel asjakohane ega õige. Sellist seost ehitusloa taotlemise kohustuse ja krundi ehitusõiguse vahel ei tulene ühestki õigusnormist. Detailplaneeringu ülesanne on planeeringualale ruumilise terviklahenduse loomine. Terviklahendus peab hõlmama kõik planeeringuala hooned.
32.Kuna kaebus rahuldatakse, jäävad kaebaja menetluskulud vastustaja kanda ja kolmanda isiku kulud jäävad tema enda kanda (HKMS § 108 lg-d 1 ja 8). Vastustaja on 19. oktoobri menetlusdokumendis leidnud, et kaebaja on menetluskulude taotlemisega jäänud hiljaks, sest esitas need alles oma 16. oktoobri vastusega ja mitte algse 10. oktoobri seisukohaga. Kolleegium leiab, et kuivõrd see ei põhjustanud menetluse viibimist, siis ei takista osutatud asjaolu kaebaja taotluse rahuldamist (HKMS § 51 lg 4).
33.Halduskohtu menetluskulude jaotus jääb jõusse. Apellatsiooniastmes taotles kaebaja 2100 euro suuruste menetluskulude väljamõistmist. Kassatsiooniastmes koosnevad kaebaja menetluskulud riigilõivust 50 eurot ja õigusabikuludest 2604 eurot (koos käibemaksuga). Kolleegium mõistab kaebaja kasuks vastustajalt välja kokku menetluskulude katteks 4754 eurot. (allkirjastatud digitaalselt)
8(8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.