Eesistuja Janar Jäätma, liikmed Monika Laatsit ja Villem Lapimaa
Otsuse tegemise aeg ja koht
30. november 2022, Tallinn
Haldusasja number
3-21-459 X kaebus Tallinna Linnavolikogu 28. jaanuari 2021. a otsuse nr 11 tühistamiseks Kaebaja X, esindaja vandeadvokaat Kristo Kallas Vastustaja Tallinna linn, esindaja EV Kolmas isik Y, esindaja vandeadvokaat Angela Kase
Haldusasi Menetlusosalised
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 26. jaanuari 2022. a otsus
Menetluse alus ringkonnakohtus
Tallinna linna apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Võtta asja materjalide juurde Tallinna linna apellatsioonkaebuse lisad 1–5. Jätta asja materjalide juurde võtmata Y 8. aprilli 2022. a vastuse lisad 1–4 ja 16. novembri 2022. a vastuse lisa 1 ning X 17. juuni 2022. a vastuse lisad 1–4 ja 24. novembri 2022. a vastuse lisa 1.
2.Rahuldada Tallinna linna apellatsioonkaebus. Tühistada Tallinna Halduskohtu
26.jaanuari 2022. a otsus. Teha uus otsus, millega jätta X kaebus rahuldamata.
3.Mõista Xlt Y kasuks välja menetluskulud 1700 eurot. Mõista Xlt Tallinna linna kasuks välja apellatsiooniastmes tasutud riigilõiv 20 eurot. Ülejäänud menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda.
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule hiljemalt 30. detsembril 2022 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 212 lg 1). Vastuseks kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal selleks esitada Riigikohtule taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist
3-21-459 (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja esitama ka kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Tallinna Linnavalitsus kehtestas 5. novembri 2008. a korraldusega nr 1848-k Vahepere, Roostiku, Taludevahe ja Kristeni tänavate vahelise kvartali ning lähiala detailplaneeringu (DP). DP lahenduse kohaselt on Postitalu tn 3 (detailplaneeringu krunt positsioon 59) krundi sihtotstarbeks määratud elamumaa. Krundile on kehtiva detailplaneeringuga lubatud ehitada üks maapinnast kuni 10 meetri kõrgune 2-korruseline üksikelamu, krundi lubatud hoonealune pind on 200 m2.
2.Tallinna Linnaplaneerimise Amet tuvastas 7. oktoobril 2016, et Postitalu tn 3 kinnistule on püstitatud ehitusjärgus abihoone, milleks puudub õiguslik alus.
3.Postitalu tn 3 kinnistu omanik Y esitas Tallinna linnale taotluse detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamiseks Postitalu tn 3 kinnistu osas, kuna kehtiv detailplaneering ei näe ette võimalust ehitada kinnistule eraldiseisevat abihoonet. Kui DP tunnistatakse Postitalu tn 3 osas kehtetuks, saab ehitusteatise ja ehitusprojekti esitamisel kaaluda abihoone sobivust.
4.Tallinna Linnavolikogu tunnistas 28. jaanuari 2021. a otsusega nr 11 5. novembri 2008 DP kehtetuks Postitalu tn 3 kinnistu osas. Linnavalitsus esitas otsuses kokkuvõtlikult järgmised põhjendused: 1) DP kehtestati umbes 12 aastat tagasi. DP ei näe ette võimalust ehitada abihoonet. Uue planeeringu menetlemine on ressursimahukas ja seetõttu pole mõistlik seda teha üksnes ehitusõiguse ulatuse muutmiseks ja abihoone püstitamiseks. DP-d pole Postitalu tn 3 osas täies ulatuses realiseeritud. Kehtiv DP võimaldaks seadustada abihoone, kui see ühendataks elumajaga. Eraldiseisev abihoone võimaldaks õhulisema ja avaramate vaadetega lahendust. Linna ehituslik keskkond on muutunud. Ümbruskonnas on kehtestatud uued detailplaneeringud. Linnavolikogu kehtestas 20. aprilli 2017. a otsusega nr 40 Haabersti linnaosa üldplaneeringu ning abihoone oleks sellega kooskõlas; 2) eraldiseisev abihoone on linnaehituslikult sobivam ning naabrite jaoks soodsam lahendus kui abihoone, mis oleks eluhoonega galerii kaudu ühendatud; 3) DP osaline kehtetuks tunnistamine Postitalu tn 3 kinnistu osas ei avalda mõju kehtima jäävale detailplaneeringu lahendusele, kehtima jäävas osas on detailplaneeringus kavandatu ellu viidav. Abihoone püstitamine DP-s määratud hoonestusalasse ei muuda DP terviklahendust, milleks on elamugruppide sisemised omavahel ühendatud haljasvööndid, ega riku DP-ga ettenähtud haljastustingimusi. Ehitusprojekti ja ehitusteatise esitamise korral on ametil pärast DP osalist kehtetuks tunnistamist võimalik hinnata abihoone asukoha sobilikkust. Kui abihoone paigutada piisavale kaugusele kinnistu piiridest, säilivad ka eelmainitud haljasvööndid.
5.X esitas halduskohtule kaebuse Tallinna Linnavolikogu 28. jaanuari 2021. a otsuse nr 11 tühistamiseks. Kaebaja esitas kokkuvõtlikult järgmised põhjendused: 1) DP on Postitalu tn 3 osas ellu viidud, kuna kolmas isik on ehitanud kinnistule lubatud ühe hoone. Inimestel on õigustatud ootus, et asumi väljakujunenud hoonestustavad oluliselt ei muutu; 2) vaidlustatud otsuse kaalutlused olid sisustamata. Inimeste tarbimisvajaduste muutumist pole kaalutud. Kui vajadused ja linnaehituslik kord olid muutunud, siis oli see muutunud kõigile DP
2(14)
3-21-459 ala kinnistutele. Sellisel juhul oleks tulnud tühistada DP tervikuna või kehtestada alale uus DP. DP tühistamine rikub võrdse kohtlemise põhimõtet; 3) Postitalu tn 3 elamu suletud netopind on 163,8 m2. See on oluliselt suurem Harjumaa keskmisest elupinnast, elamus elab neljaliikmeline perekond. Abihoone oleks tulnud kavandada eluhoone koosseisu. Avalik huvi nõuab, et ebaseaduslikke ehitisi ei saaks tagantjärele seadustada detailplaneeringut koostamata; 4) DP osaline tühistamine tekitab õigustatud ootuse ka asumi teistele kinnistuomanikele. Sellisel juhul muutuks väljakujunenud hoonestustava oluliselt; 5) DP osaline kehtetuks tunnistamine on vastuolus Haabersti linnaosa üldplaneeringuga. Üldplaneering ei näe ette, et kinnistul võiks asuda abihooned. Üldplaneeringu seletuskirjas on märge, et juba kehtestatud ja vastuvõetud detailplaneeringutele üldplaneeringu tingimused ei laiene; 6) usutav pole, et pärast DP kehtetuks tunnistamist ja ehitusteatise esitamist hakkaks vastustaja ehitusteatise menetluses kaaluma abihoone sobivust; 7) kui DP tühistatakse ja lähtutakse Haabersti üldplaneeringust, on naaberkinnistul 200 m2 asemel ehitusõigus kuni 300 m2. See on oluliselt suurem kui naaberkinnistute ehitusõigused; 8) vastustaja pole välja selgitanud, kui suur on elamu ehitisealune pind ning kas realiseerimata osa ehitisealusest pinnast on piisav, et krundile võiks püstitada abihoone. Abihoone ehitusjärgset mõõdistust pole tehtud; 9) abihoone ühendamine elamuga galerii abil ei ole DP-ga kooskõlas. Vastustaja pole võrrelnud olukorda, kus abihoone on elamuga ühendatud galerii abil, olukorraga, kus need pole galeriiga ühendatud; 10) koostada oleks tulnud uus detailplaneering.
6.Vastustaja taotles vastuses kaebuse rahuldamata jätmist kokkuvõtlikult järgmistel põhjendustel: 1) ka elluviidud DP-d on võimalik kehtetuks tunnistada (Riigikohtu otsus asjas nr 3-3-1-63-10, p 9). DP-ga määratletud ehitusõigusest tuleb juhinduda ka siis, kui planeeringu alusel varem väljastatud ehitusloa alusel ehitatud hooned soovitakse asendada uutega; 2) kaebaja hindab kohaliku omavalitsuse kaalutlusõiguse piire planeerimisprotsessis vääralt. Kolmas isik vajab abihoonet, mida DP ei võimalda püstitada; 3) võrdse kohtlemise põhimõtet pole rikutud. DP kehtetuks tunnistamise aluseks on omaniku taotlus. Kaebaja ei ole oma kinnistu osas DP kehtetuks tunnistamise taotlust esitanud. DP on kehtetuks muutunud ka Tiskrevälja tn 23 kinnistu osas seoses selle kinnistu kohta eraldi detailplaneeringu kehtestamisega (Tallinna Linnavolikogu 23. septembri 2010. a otsus nr 205). Taludevahe tn 10 kinnistu osas DP täpsustamiseks on antud projekteerimistingimused. PlanS § 124 lg 2 teise lause kohaselt on detailplaneering lähiaastate ehitustegevuse alus. Nähtuvalt PlanS § 140 lg-st 1 peab seadusandja lähiaastateks orienteeruvalt viit aastat. Kaebajal ei ole õigustatud ootust, et 13 aastat tagasi kehtestatud DP jääb naabri krundil igaveseks kehtima. Abihoone seadustamiseks ei ole vaja uut detailplaneeringut (või projekteerimistingimusi). Abihoone mõõdud, nii nagu need tuvastati järelevalvemenetluses, eeldavad vaid ehitusteatise esitamist (koos ehitusprojektiga). Kui kolmas isiku esitab ehitusteatise, siis selles menetluses hinnatakse taotletud hoone sobivust ja nõuetekohasust. Abihoone on kooskõlas Haabersti linnaosa üldplaneeringuga; 4) kaebajal ei ole subjektiivset õigust määrata, kuidas tema naaber peab oma omandit kasutama ja elu korraldama. Isikul ei ole linnas õigustatud ootust, et keskkond tema ümber püsib muutumatuna; 5) kaebaja pole lähemalt selgitanud väidet, et kolmanda isiku abihoone on juba neli aastat riivanud tema omandiõigust, privaatsust ja elukeskkonda. Maa-ameti geoportaali väljavõtte põhjal pole subjektiivsete õiguste rikkumine usutav. Kaebaja hirm, et Postitalu 3 omanikul avaneb detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise järgselt võimalus püstitada enda kinnistule ka 3(14)
3-21-459 nt 300 m2 suurune elamu, on asjatu. Haabersti linnaosa üldplaneering näeb ette ala maksimaalse hoonestustiheduse. Uue hoone püstitamiseks või olemasoleva hoone laiendamiseks üle 33% selle esialgu kavandatud mahust tuleb vastavalt PlanS § 125 lg 2 p-dele 1 ja 2 koostada detailplaneering; 6) arusaamatuks jääb kaebaja nõue, et kohus kohustaks vastustajat tegema teostusmõõdistuse Postitalu tn 3 üksikelamu ja abihoone osas. Vajalikud mõõdistused teeb kolmas isik ise tulevase uue ehitusteatise ja kasutusteatise menetluses; 7) PlanS ei nõua, et väiksemahulise ehitise püstitamiseks tuleb koostada detailplaneering. Kõnealune abihoone ei ole ehitusloakohustuslik, vaid oma väikese mahu tõttu üksnes ehitusteatisekohustuslik. PlanS § 125 lg 1 kohaselt tuleb detailplaneering koostada ehitusloakohustusliku, mitte ehitusteatisekohustusliku hoone püstitamiseks. Vanade detailplaneeringute kehtetuks tunnistamine ei ole pretsedent, vaid seadusega lubatud tegevus. Detailplaneering on üksnes lähiaastate ehitustegevuse alus, mitte igavene dokument. Samuti ei ole midagi ebaseaduslikku omaniku soovis oma olemasolevat elamut laiendada, kui üldplaneering seda võimaldab.
7.Kolmas isik taotleb vastuses kaebuse rahuldamata jätmist kokkuvõtlikult järgmistel põhjendustel: 1) abihoone on vaidlusaluses asukohas olnud alates 1999. a-st. Viimase asukoht oli määratud linna kinnitatud ehitusprojektis ja abihoone oli vajalik, sest ehitusprojekt majas abiruume ette ei näinud. Abihoone ehitas arendaja. Toonane leping nägi ette ehitise seadustamist, kasutuslubade hankimist, kinnistute liitmist jm. Selgus, et pankrotistunud arendaja oli mitmed asjad tegemata jätnud. 2008. a-l muudeti millegipärast DP-d ning seletuskirja oli lisandunud lause, et kruntidele võib ehitada ainult ühe hoone. Ka Tallinna Linnavalitsus on möönnud, et ühe hoone nõude sattumine detailplaneeringu seletuskirja oli linnaplaneerijate tollase alltöövõtja tööõnnetus, sest DP muudatus algatati pelgalt arenduspiirkonna kinnistu piiride muutumise kajastamiseks. Juba 2008. a-l oli pea pooltel kruntidel mitu hoonet; 2) kolmas isik tuli naabritele vastu ja langetas abihoone katuse omaalgatuslikult veel 75 cm madalamale. Kolmandal isikul oli 2020. a alguses valida, kas esitada uus teatis ja ehitada galerii või taotleda detailplaneeringu osalist tühistamist. Kuna naabrid väitsid asjas nr 3-17-2823, et galerii neile ei meeldi (ja kolmanda isiku hoov on veel rohkem ehitisi täis), otsustas kolmas isik detailplaneeringu osalise tühistamise kasuks; 3) kohus on asjas nr 3-17-2823 selgelt öelnud, et kaebajal ei ole subjektiivset õigust korraldada naaberkrundi maakasutust. Postitalu tn 3 kinnistul detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine ei muuda abihoonet automaatselt seaduslikuks. Detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine ei riku naabrite subjektiivseid õigusi, sest ainuke muudatus on see, et lubatud hoonete arv on kaks, mitte üks. Postitalu tn 3 kinnistu detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamine ei sea naabreid ebavõrdsesse olukorda. Iga maaomanik võib esitada avalduse enda maal detailplaneeringu kehtetuks tunnistamiseks; 4) abihoone ja eluhoone maht ja suurused on eelnevates asjades läbi analüüsitud. Hetkel on tegemist seadustamise protsessiga ning täpne kontrollmõõdistus tehakse kasutusloa käigus.
8.Tallinna Halduskohus rahuldas 26. jaanuari 2022. a otsusega kaebuse ja tühistas vaidlustatud otsuse, keeldus kaebuse nõude muutmisest ning mõistis vastustajalt kaebaja kasuks välja menetluskulu 1715 eurot. Halduskohus esitas kokkuvõtlikult järgmised põhjendused: 1) samasse detailplaneeringualasse hõlmatud kinnistuomanik saab nõuda DP-st kinnipidamist, sh vaidlustada detailplaneeringu osalist kehtetuks tunnistamist. Detailplaneeringu muutmine ning kehtetuks tunnistamine võib riivata näiteks samasse detailplaneeringualasse jäävate kinnistuomanike õigust võrdsele kohtlemisele. Kaebaja esitas kaebuse enda subjektiivsete õiguse kaitseks. Kaebeõiguse eelduseks ei ole selle tuvastamine, kas ning kuivõrd rikub kavandatav muudatus naabrusõigusi (päikesevalguse varjamine, tuleohutus vms). Seetõttu pole 4(14)
3-21-459 vaja anda hinnangut sellele, kas üksnes miljöö ja olemasoleva keskkonna säilimine eraldivõetuna on sellised subjektiivsed õigused, mille võimalikule rikkumisele saaks kaebaja kohtumenetluses tugineda. Pole vaja ka tuvastada seda, kuivõrd häiriv on rajatud abihoone kaebaja jaoks (näiteks võrdluses eelmise abihoonega). See on konkreetse ehitusteatise menetluse küsimus; 2) krundi ehitusõiguse mõttes on tegemist olulise muudatusega, kuna hälbitakse DP nõudest, mis on kehtestatud samasugusena planeeringuala 126 kinnistule. Seega ei ole õige vastustaja seisukoht, et kuna detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine iseseisvalt ei anna Postitalu tn 3 kinnistu omanikule õigust ehitustegevuseks ega seadusta abihoonet, ei riku detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine naaberkinnistu omanike subjektiivseid õigusi. Detailplaneeringu menetlus on koht, kus kaebaja saab esitada miljööd laiemalt puudutavaid väiteid. Ehitisteatise menetluses on isikutel piiratumad võimalused esitada vastuväiteid, mis puudutavad olemasoleva miljöö rikkumist ja piirkonna kinnistuomanike huvide kahjustamist laiemalt; 3) sisuliselt on Postitalu tn 3 kinnistu arvatud detailplaneeringualast välja. Seega lakkab otsuse nr 11 vastuvõtmise järel DP toime Postitalu tn 3 kinnistu osas ning detailplaneering ei reguleeri enam Postitalu tn 3 krundi hoonestusala, krundi ehitusõigust, ehitise ehituslikke tingimusi, haljastuse ja heakorrastuse põhimõtteid ega muid detailplaneeringuga lahendatavaid küsimusi. Krundi ehitusõigus jm küsimused lahendaks vastustaja edaspidi kaalutlusõiguse alusel, lähtudes Haabersti linnaosa üldplaneeringust; 4) otsuses nr 11 on viidatud õigusliku alusena PlanS § 140 lg 1 p-le 2 ja lg-le 2. Õige ei ole tugineda PlanS § 140 lg 1 p-le 2, kuna detailplaneering on Postitalu 3 kinnistu osas ellu viidud. Detailplaneeringu lahenduse kohaselt on Postitalu tn 3 krundi sihtotstarbeks määratud elamumaa. Krundile on detailplaneeringuga lubatud ehitada üks maapinnast kuni 10 meetri kõrgune kahekorruseline üksikelamu, krundi lubatud hoonetealune pind on määratud 200 m2. Ehitisregistri andmetel asub Postitalu tn 3 kinnistul olemasolev üksikelamu. Samuti on rajatud Postitalu tn 3 kinnistule haljastus ning kinnistut on kasutatud elamiseks. Detailplaneeringu ellu viimine ei tähenda detailplaneeringuga maksimaalselt lubatud ehitusmahtude realiseerimist. Detailplaneeringu eesmärgiks ei ole kehtestada täpsed parameetrid, mille järgi tuleb ehitada, vaid piirväärtused, mida ei tohi ületada. Kui huvitatud isik otsustab ehitada lubatud mahtudest väiksema elamu, ei tähenda, et ta pole detailplaneeringut PlanS § 140 lg 1 p 2 mõttes ellu viinud; 5) PlanS seletuskirjas (571 SE, Riigikogu XII koosseis) on märgitud järgmist: „Tuleb rõhutada, et elluviidud detailplaneeringut ei saa kehtetuks tunnistada, vaid muutmise soovi korral tuleb koostada uus detailplaneering. Elluviimise all saab mõista eeskätt detailplaneeringu alusel toimingute tegemist, nt ehitusloa saamiseks taotluse esitamist.“ Seega ei saa ellu viidud detailplaneeringut kehtetuks tunnistada, vaid seda tuleb muuta. Kui detailplaneeringuga ette nähtud krundi ehitusõigust soovitakse muuta sellisel viisil, et võimaldada kinnistule täiendava hoone ehitamist, on tegemist detailplaneeringu muutmisega, mitte selle (osaliselt) kehtetuks tunnistamisega. Detailplaneeringu muutmiseks tuleb koostada uus sama planeeringuala hõlmav detailplaneering (PlanS § 140 lg 7). See on põhjendatud nõue, kuna ehitusõiguse muutmine ühe kinnistu osas võib mõjutada kogu planeeringuala terviklikku lahendust. PlanS § 124 lg 2 kohaselt on detailplaneeringu eesmärgiks just planeeringualale ruumilise terviklahenduse loomine. Kuigi ka õigusakti kehtetuks tunnistamine on õigusakti muutmise üheks viisiks, tuleb siiski lähtuda juriidilistele terminitele seadusega antud tähendusest; 6) detailplaneering ei kaota kehtivust, kui see on ellu viidud. Detailplaneeringuga määratletud ehitusõiguse tingimused kehtivad planeeringualale püstitatud ehitise suhtes üldiselt, mitte üksnes ehitiste esmakordsel püstitamisel (Riigikohtu halduskolleegiumi 30. novembri 2010. a otsus asjas nr 3-3-1-63-10, p-d 5 ja 9). DP seletuskirja kohaselt on detailplaneeringualas 145 krunti, planeeritava maa-ala suuruseks on 20,4 ha-d. Lubatav hoonete arv 126 kinnistul on üks ning kahel kinnistul kaks. See asjaolu kinnitab, et DP andja on pidanud vajalikuks üsnagi suurel maa-alal kehtestada kõigile kinnistutele ühetaolised ehitustingimused, üksnes väheste 5(14)
3-21-459 eranditega. Puuduvad tõendid, et Postitalu tn 3 kinnistu oleks hoonestuse nõude osas olnud n-ö tööõnnetus. DP kehtestaja on näinud ette detailplaneeringu alal elamute arendamise ühe hoone põhimõttel. See ei välista abiruumide planeerimist, kuid need tuleb ette näha sama hoone raames. Asjaolu, et linn on sarnased tingimused kehtestanud ühetaoliselt suurele arvule kruntidele, näitab, et just sellist miljööd piirkonnas on vastustaja taotlenud. See kinnitab kaebaja väidet, et Postitalu tn 3 kinnistule tehtav erisus rikuks piirkonnas välja kujunenud miljööd ja tähendaks ka teiste kinnistuomanike ebavõrdset kohtlemist; 7) ebavõrdne kohtlemine on intensiivne. DP osalise kehtetuks tunnistamisega kaoksid kaebajale mistahes DP-st tulenevad piirangud. Kuna puuduvad mistahes detailplaneeringust tulenevad nõuded, jääb ebaselgeks, millistest kaalutlustest lähtudes vastustaja edasisi otsuseid teeb. Üldplaneeringu leebemad nõudeid ja naabrite piiratud võimalused ehitusloa ja -teatise menetluses kaasa rääkida võimaldavad kehtetuks tunnistatud detailplaneeringu alal mastaapsemat ja vabamat ehitustegevust võrreldes detailplaneeringualale jäävate kinnistutega, mistõttu võib ohtu sattuda detailplaneeringuga kavandatud terviklik ruumiline lahendus. Vastustaja kavatseb ka teisi detailplaneeringuala kinnistuomanikke kohelda kolmanda isikuga võrdselt. Seega võivad edaspidi lisanduda täiendavad enklaavid. See marginaliseerib DP-d kui piirkonna tervikliku ruumilise arengu kujundamise instrumenti. DP peaks andma piirkonnas elavatele või sinna kinnisvara ostmist kaaluvatele isikutele kindluse, et välja kujunenud miljööd ei muudeta ilma mõjuvate põhjusteta; 8) DP osaline kehtetuks tunnistamine avaldab mõju kehtima jäävale DP osale. Abihoone püstitamine muudab DP terviklahenduse elluviimist. Vastustaja on üldsõnaliselt viidanud, et inimeste tarbimisvajadused on muutunud. Kui nii, siis on see argument DP terviklikult üle vaadata. DP peab olema reaalse olukorraga kooskõlas. Vastustaja pole hinnanud, kuidas mõjutaks piirkonda täiendavate hoonete ehitamise lubamine või millised oleks erisuste tegemise põhimõtted. Tegemist on kaalutlusveaga; 9) vastustajal tuleks detailplaneeringu menetluses leida lahendus sellele, kuidas ühitada kolmanda isiku legitiimne soov abiruumide järele olemasolevate avalik-õiguslike nõuetega. Vastustaja on läinud kergema vastupanu teed, leides, et uue detailplaneeringu koostamine on ressursimahukas ja ajakulukas ning muudatuse mõju detailplaneeringu ala suurust arvestades vähene. Sellised kaalutlused ei ole piisavad, et teha seaduse nõuetest mööndusi. Lubatud hoonete arvu muutus on DP põhilahenduse muudatus ning seda ei väära asjaolu, et otsus tehakse üksnes ühe kinnistu kohta. Küsimus, kas galeriiga ühendatud abihoone oleks esteetiliselt parem lahendus kui eraldiseisev abihoone, ei ole asjas relevantne, kuna DP muutmise ega kehtetuks tunnistamise eesmärgiks ei saa olla ebaseadusliku hoone seadustamine. Avaliku huvi kaalumine peab eelnema konkreetse hoone püstitamisele, mitte vastupidi; 10) taotlus muuta kaebust jääb rahuldamata.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
9.Vastustaja taotleb apellatsioonkaebuses halduskohtu otsuse tühistamist ja kaebuse rahuldamata jätmist kokkuvõtlikult järgmistel põhjendustel: 1) halduskohus pole tuvastanud kaebaja õiguste rikkumist. Kohtuotsus kaitseb avalikke huve ning ka seda vääralt. PlanS § 141 ei anna kaebeõigust DP kehtetuks tunnistamise otsuse vaidlustamiseks avalikes huvides; 2) halduskohus on ekslikult tuginenud PlanS seletuskirjale. Halduskohtu viidatud lause pole asjakohane, kuna ehitusõigust saab anda ka projekteerimistingimustega (PlanS § 125 lg 5); 3) praeguses asjas pole tegemist PlanS § 125 lg 1 juhtumiga ja DP koostamine pole nõutav. Abihoone ehitusalune pind on 30,3 m2, mistõttu pole see ehitusloakohustuslik, vaid piisab ehitusteatisest. Sellise hoone püstitamiseks ei ole DP-d vaja. Selle hoone tarvis DP nõudmine
6(14)
3-21-459 oleks vastuolus haldusmenetluse seaduse (HMS) § 5 lg-ga 2 ja PlanS § 125 lg-ga 1. Halduskohtu seisukoht, et tarvis on DP-d, rikub kolmandate isikute omandiõigust; 4) alale on kehtestatud uus üldplaneering, mis ei takista abihoonete ehitamist, kui ettenähtud hoonestustiheduse näitajad on täidetud. DP kehtestamisest on möödunud 14 aastat (PlanS § 140 lg 1 p 1). Mida rohkem DP kehtestamisest on möödunud, seda väiksem on DP asjakohasus; 5) PlanS § 140 lg 1 p 2 sõnastus ei välista detailplaneeringu osa kehtetuks tunnistamist; 6) PlanS § 140 lg 1 p 2 kaitseb kinnistu omanikku, mitte naabrite õigusi. Naabril pole õigust nõuda, et kord kehtestatud DP-st igavesti kinni peetaks; 7) DP kehtetuks tunnistamine ei ole ebaseadusliku ehitise seadustamiseks õige viis, kui seadustamist vajav hoone on ehitusloakohustuslik. Abihoone pole ehitusloakohustuslik hoone; 8) kui kinnistul DP-d pole, rakendab vastustaja kaalutlusõigust. Kui DP-d ei ole, peab hoone vastama üldplaneeringule (EhS § 12 lg 2). Hoone vastaks üldplaneeringule. Hoonestustihedus oleks 0,18 ja tagatud oleks haljastuse nõutud osakaal. Ehitusalune pind 200 m2 jääks samaks; 9) DP eesmärgiks oli planeerival maa-alal krundipiiride täpsustamine. DP eesmärgiks ei olnud planeeringuala kruntidele hoonete lubatud arvu määramine. DP osaline kehtetuks tunnistamine ei takista planeeringu terviklahenduse elluviimist – krundijaotus on endiselt võimalik; 10) kuna DP põhijoonisel vastavas tabelis on Postitalu tn 3 kinnistule ette nähtud justkui üks hoone, kuigi joonis ise näitab kinnistul kahte hoonet, tuli õigusselguse huvides kõnealune DP Postitalu tn 3 osas siiski kehtetuks tunnistada; 11) hoonete arv ei olnud märgitud selleks, et tasakaalustada erinevaid huve. DP näol oli tegemist maakorraldusliku DP-ga, korrastamaks kruntide piire; 12) Postitalu tn 3 kinnistul on juba varasemalt eksisteerinud teine abihoone sisuliselt samal positsioonil aastast 2000. Seetõttu võib öelda, et kaks erinevat abihoonet on samal positsioonil olnud juba aastakümneid ning seda on varem talutud. Seega ei ole tegemist sedavõrd tugevalt avalikku huvi või naabrite õigusi rikkuva otsusega. Aedlinna miljööd analüüsiti 2017. a üldplaneeringu p-s 4.4.3. Ei saa öelda, et abihooned ei sobi aedlinna; 13) ebavõrdset kohtlemist ei kaasne. Iga isik saab ise taotleda DP kehtetuks tunnistamist teda puudutavas osas.
10.Kaebaja taotles vastuses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmist kokkuvõtlikult järgmistel põhjendustel: 1) halduskohtu otsus on seaduslik; 2) halduskohus selgitas õigesti, et DP-st kinnipidamine on subjektiivselt kaitstav õigus. Kui lubatakse ehitada, võib see rikkuda naabri õigusi. Kaebaja ei pöördunud kohtusse avalike huvide kaitseks; 3) vastustaja arutluskäik selle kohta, et abihoone ehitamiseks pole detailplaneeringut vaja, pole praeguses asjas asjakohane. DP nägi ette nõude, et kinnistule on lubatud üks hoone; 4) DP-d ei saa kehtetuks tunnistada põhjusel, et detailplaneering on lähiaastate ehitustegevuse aluseks. Kui asjaolude muutuvad, siis tuleb DP-d detailplaneeringuga muuta ja vaadata asja ruumiliselt; 5) kuna DP on ellu viidud, on kaebajal õigus nõuda, et järgitakse DP lahendust; 6) kui ehitusõiguse küsimus tuleks lahendada üldplaneeringu alusel, oleksid need tingimused liiga üldised ja ohtu võib sattuda DP terviklahendus. Väljakujunenud miljööd ei saa mõjuva põhjuseta muuta; 7) vastustaja viited elamu ja abihoone brutopindade summale (184 m2) on tõendamata. Vastustaja pole seda üle mõõtnud; 8) määrav pole, et elamu ja abihoone kokku jäävad 200 m2 piiridesse. Kinnistule soovitakse lubada teine hoone; 9) vastustaja seisukoht, et DP-ga siiski sooviti lubada kinnistule kaks hoonet, on eksitav. Kui samas asukohas on olnud väiksem kuur, ei õigusta see umbes 60 m2 suuruse ehitusaluse pinnaga
7(14)
3-21-459 abihoone lubamist. Kaebaja leppis varasema kuuriga, kuid ei ole kohustatud taluma ebaseaduslikult püstitatud abihoonet; 10) Haabersti üldplaneering kehtestati pärast DP-d ja see ei muuda DP-d olematuks. Üldplaneering toetab senise hoonestusviisi säilitamist; 11) varem kinnistul asunud väiksem hoone ehitati ümber selleks, et kolmanda isiku maalikunstnikust vend saaks seal maale hoida. Tegemist on laoga ja see eeldab ärimaa funktsiooni; 12) piirkonnas on krundi suurus valdavalt 1000 m2 ja see selgitab, miks oli kinnistutele lubatud üks hoone.
11.Kolmas isik taotles vastuses apellatsioonkaebuse rahuldamist kokkuvõtlikult järgmistel põhjendustel: 1) DP ei kajastanud Postitalu tn 3 kinnistu abihoone õiguslikku olukorda õigesti. DP ei näinud ette seda, et abihoone oleks tulnud likvideerida. DP põhijooniselt nähtub, et abihoone säilib. Kuigi DP põhijoonisel on märgitud hoonete arvuks 1, markeeris see põhihoonete (elamute) arvu (vt ka PlanS v.r § 3 lg 2 p 1); 2) kaebaja lammutas 2016. a-l seaduslikult püstitatud, kuid amortiseerunud hoone ja ehitas samasse kohta olemuslikult sarnase abihoone; 3) DP eesmärgiks oli maa-alal maakorraldustoimingute tegemine ja krundipiiride täpsustamine. DP-ga ei muudetud ehitusõigust ega hoonestustingimusi. Viimati märgitud tingimused tulid varem koostatud detailplaneeringutest, mille alusel väljastati ehitusluba elamu ja abihoone püstitamiseks. DP põhijoonisel näidatud hoonete arv oli pelgalt olemasoleva olukorra kirjeldus, mitte soov luua 145 krundiga homogeenset ala, nähes igale elamumaa krundile ette ainult ühe hoone. DP põhijooniselt on näha, et ligi 10% kruntidel oli (seaduslik, vähemalt Postitalu 3) abihoone (krundid 10, 16, 44, 47, 59, 67, 70, 79, 103, 107, 109, 125 ja 127). DP ei näinud ette nende likvideerimist. Postitalu tn 3 ei ole DP ala üksik enklaav; 4) kohus laiendas DP õigusjõudu lubamatult. DP alal oli miljöö, kus osadel elamumaa kruntidel on ajalooliselt olnud abihooned. DP jõud ei ole igavene. Tegemist on lähiaastate kavandiga. Miljöö ei ole subjektiivse õigusena kaitstav. Kuna hoone on vaidlusaluses asukohas olnud aastaid, siis ei mõjuta see miljööd ega kahjusta kaebaja õigusi; 5) kohus sisustas DP muutmise vajadust valesti. Abihoone asus õiguslikul alusel viidatud asukohas 2000. a-st. Abihoone ümberehitus ei mõjuta DP terviklahendust. Vaidlusalusesse kohta abihoone püstitamine ei ole ehitusloakohustuslik (abihoone mõõdud: 5,5 m × 5,5 m). Kuna ehitusluba pole hoone rajamiseks tarvis, pole tarvis ka detailplaneeringut; 6) PlanS § 140 lg 1 p 2 laieneb praegusele olukorrale, kuna DP-d ei ole tarvis muuta. Hoone ei ole ehitusloakohustuslik. DP kehtetuks tunnistamise menetluses kuulas vastustaja puudutatud isiku ära. Edasised suunised tulevad üldplaneeringust. Võimalikud mõningased kaalutlusvead ei mõjutanud asja tulemust (HMS § 58). Abihoone asus Postitalu tn 3 kinnistul juba siis, kui kaebaja kinnistu ostis. DP ei näinud ette Postitalu tn 3 abihoone likvideerimist. Kaebaja subjektiivseid õigusi ei rikutud, kuna Y sooviks on ehitada olemuslikult sarnane abihoone vana seadusliku abihoone asemele kohta, kus abihoone on olnud ligi 20 aastat.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
12.1.Ringkonnakohus võtab HKMS § 62 lg 2 ja § 198 lg 3 alusel asja õigeks lahendamiseks toimikusse vastustaja apellatsioonkaebusega esitatud järgmised tõendid: 1) Haabersti linnaosa üldplaneeringu maakasutusplaan; 2) üldplaneeringu põhikaart „Hoonestuskõrgused ja tihedused“; 3) üldplaneeringu põhikaart „Roheline võrgustik“; 4) Tallinna Linnavalitsuse
5.novembri 2008. a korraldus nr 1848-k, millega kehtestati DP, sh põhijoonis; 5) DP seletuskiri. 8(14)
3-21-459
12.2.Kolmas isik taotleb 8. aprilli 2022. a vastuses Postitalu tn 3 kinnisturaamatu väljavõtte, ehitusregistri väljavõtte, DP seletuskirja ja esimese ehitusteatise ehitusprojekti asja juurde võtmist. Viidatud tõendite asja juurde võtmine pole tarvilik, kuna kinnisturaamatu ja ehitusregistri väljavõtted ning ehitusteatise ehitusprojekt ei oma asja lahendamisel tähendust (HKMS § 62 lg 2 ja § 198 lg 3). DP seletuskiri on juba võetud asja materjalide hulka. Ringkonnakohus jätab asja materjalide hulka võtmata kolmanda isiku 16. novembri 2022. a vastuses esitatud fotod selle kohta, mida vaidlusaluses hoones hoitakse, kuna need ei oma DP otsuse õiguspärasuse hindamisel tähendust (HKMS § 62 lg 2 ja § 198 lg 3).
12.3.Ringkonnakohus jätab asja materjalide hulka võtmata kaebaja 17. juuni 2022. a vastusega esitatud fotod selle kohta, kuidas vaidlusalusesse abihoonesse transporditakse maale, samuti foto vaidlusaluse hoone rajamise kohta. Need fotod ei oma DP otsuse õiguspärasuse hindamisel tähendust (HKMS § 62 lg 2 ja § 198 lg 3). Ringkonnakohus jätab asja materjalide hulka võtmata kaebaja 24. novembri 2022. a vastuse lisa 1 (s.o Postitalu tn 3 12. oktoobri 1999. a ehitusprojekt), kuna see on toimikus olemas (vt kolmanda isiku 22. aprilli 2021. a seisukoha lisa).
13.Vastustaja tunnistas 28. jaanuari 2021. a otsusega kehtetuks 5. novembri 2008. a korraldusega kehtestatud DP kolmanda isiku ehk Postitalu tn 3 kinnistut puudutavas osas. Vastustaja tunnistas DP kehtetuks planeeringu ühe maa-ala osa, mitte aga DP ühe tingimuse osas. Vastustaja viitas kehtetuks tunnistamisel PlanS § 140 lg 1 p-le 2 ja lg-le 2.
14.Vastustaja väidab, et halduskohus pole kaebajate õiguste rikkumist tuvastanud, vaid otsuses on esitatud põhjendused avaliku huvi kaitseks.
14.1.Riigikohtu praktika kohaselt ei anna PlanS § 141 kaebeõigust detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise otsuse vaidlustamiseks avalikes huvides. Viidatud lahendis ei võtnud Riigikohus seisukohta küsimuses, kas populaarkaebuse võib esitada sellise otsuse vaidlustamiseks, millega planeering tunnistatakse kehtetuks osaliselt (Riigikohtu halduskolleegiumi 28. mai 2020. a määrus asjas nr 3-19-1627, p 11). Ringkonnakohtu praktika kohaselt saab isik detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamise otsust PlanS § 141 kohaselt vaidlustada nii enda subjektiivsete õiguste kui ka avalike huvide kaitseks (Tallinna Ringkonnakohtu 11.11.2019 määrus nr 3-191434, p-d 10–14). Kuna kaebaja esitas kaebuse enda õiguste kaitseks, ei ole praeguses asjas oluline küsimus, kas ta saaks kaebusega kaitsta ka avalikke huve.
14.2.Halduskohus asus seisukohale, et sama detailplaneeringualaga hõlmatud kinnistu omanik saab nõuda DP osalist kehtetuks tunnistamist, kuna see võib riivata võrdset kohtlemist. Ringkonnakohtu hinnangul puudub isikul võrdsusõiguse alusel õigus nõuda, et kõikide isikute kinnistul oleks ehitusõigus lahendatud ühesuguselt. Detailplaneering on topeltmõjuga haldusakt, mis annab huvitatud isikule võimaluse kinnistut arendada, kuid teisalt seab sellele piirangud. Detailplaneering võib olla keeruliste arutelude tulemusena sündinud erinevaid huve tasakaalustav kompromiss. Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise tagajärjel kaovad planeeringus sätestatud piirangud, mistõttu võib selline otsus riivata naabrite õigusi. See ei tähenda, et detailplaneeringut ei tohiks põhjendatud juhul ja pärast asjakohaste huvide kaalumist kehtetuks tunnistada. Puudutatud isikutel on aga õigus pöörduda sellise otsuse õiguspärasuse kontrollimiseks halduskohtusse (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 28. mai 2020. a määrus asjas nr 3-19-1627, p 13). Kaebeõigust detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise otsuse vaidlustamiseks ei tule jaatada mitte võrdse kohtlemise argumendil, vaid sellel alusel, et DP-s reguleeriti kruntidel lubatud hoonete arvu. Arvestades vaidlusaluste kinnistute suurusi (umbes 1000 m2), võib kinnistutel asuvate hoonete hulk omada mõju naabritele. DP võis seega 9(14)
3-21-459 selles osas olla loodud kaitsma ka naabrite, sh kaebaja huve (vt Riigikohtu halduskolleegiumi
11.oktoobri 2016. a otsus asjas nr 3-3-1-15-16, p 29 ja 16. detsembri 2016. a määrus asjas nr 3-3-1-87-16, p 10). Seetõttu on kaebajal, kes on kolmanda isiku naaber, õigus nõuda, et DP osalisel kehtetuks tunnistamisel järgitakse ka PlanS § 140 lg 1 p-i 2 ja lg-t 2 (vt ka Riigikohtu halduskolleegiumi 28. detsembri 2021. a otsus asjas nr 3-17-2023, p 19 jj).
15.PlanS § 140 lg 1 p 2 sätestab, et detailplaneeringu või selle osa võib kehtetuks tunnistada, kui planeeringu koostamise korraldaja või planeeritava kinnistu omanik soovib planeeringu elluviimisest loobuda. Detailplaneeringu võib tunnistada osaliselt kehtetuks, kui on tagatud planeeringu terviklahenduse elluviimine pärast detailplaneeringu osalist kehtetuks tunnistamist (PlanS § 140 lg 2).
15.1.Detailplaneeringu terviklahenduse elluviimise tagamine on eelviidatud seadusesättest tulenevalt detailplaneeringu osalise kehtetuks tunnistamise kohustuslik eeldus (Tallinna Ringkonnakohtu 1. novembri 2019. a määrus asjas nr 3-19-399, p 17).
15.2.PlanS seletuskirjas on viidatud normide alusel detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise kohta märgitud, et kui detailplaneering on ellu viidud, ei saa seda kehtetuks tunnistada, vaid detailplaneeringu muutmise soovi korral tuleb koostada uus detailplaneering. Detailplaneeringu elluviimise all saab mõista eeskätt detailplaneeringu alusel toimingute tegemist, nt ehitusloa taotluse esitamist. Detailplaneeringu osalisel kehtetuks tunnistamisel peab olema tagatud planeeringu terviklahenduse jätkuv elluviimine (planeerimisseaduse eelnõu 571 SE seletuskiri, lk 179–180).
16.Vaidlustatud otsuse kohaselt tingisid DP osalise kehtetuks tunnistamise järgmised asjaolud: 1) DP lahenduse kohaselt on Postitalu tn 3 krundi sihtotstarbeks määratud elamumaa, krundile on lubatud ehitada üks maapinnast kuni 10 m kõrgune 2-korruseline üksikelamu ja krundi hoonestusalune pind on 200 m2; 2) kinnistul asub üksikelamu ja ilma õigusliku aluseta püstitatud abihoone (5,4 m × 5,4 m = 29,2 m2; kõrgus maapinnast 4,7 m); 3) kui DP tunnistatakse osaliselt kehtetuks, siis on ehitusteatise menetluses võimalik kaaluda abihoone sobivust ja seeläbi see seadustada; 4) DP kehtestati umbes 12 aastat tagasi. Tänaseks on muutunud inimeste tarbimisvajadused ja linnaehituslik olukord; 5) uue DP koostamine on ressursimahukas ja ajakulukas eeskätt olukorras, kui suurendada tuleb kinnistule lubatud hoonete arvu abihoone jaoks; 6) 20. aprillil 2017 kehtestatud üldplaneering võimaldab kavandada kinnistule suurema ehitusaluse pinnaga hooneid kui DP. Üldplaneeringu kohaselt võivad alal paikneda kuni 2korruselised ühe või kahe korteriga elamud, ala maksimaalne lubatud hoonestustihedus on 0,3, planeeringuala haljastus peab olema vähemalt 30%. Abihoone ehitamine vastaks üldplaneeringu tingimustele; 7) DP ei ole Postitalu kinnistu osas täies ulatuses realiseeritud; 8) DP osaline kehtetuks tunnistamine ei avalda mõju kehtima jäävale lahendusele, selles osas on DP-s kavandatu ellu viidav; 9) abihoone püstitamine DP hoonestusalasse ei muuda DP terviklahenduse põhimõttelist elluviimist, milleks on elamugruppide sisemised omavahel ühendatud haljasvööndid, ega riku DP-ga ettenähtud haljastustingimusi; 10) DP oleks võimaldanud ühendada hooned galeriiga, kuid kahe eraldi hoone lubamine võimaldaks õhulisema ja avaramate vaadetega lahendust.
10(14)
3-21-459
17.Halduskohtu hinnangul ei saanud PlanS § 140 lg 1 p 2 alusel DP-d osaliselt kehtetuks tunnistada, kuna DP oli ellu viidud, sest Postitalu tn 3 kinnistule oli ehitatud üksikelamu, rajatud haljastus ning kohta kasutati elamiseks. Halduskohtu hinnangul ei tähenda DP elluviimine maksimaalselt lubatud ehitusmahtude realiseerimist. Halduskohus lisas, et kui kinnistule soovitakse lubada teise hoone ehitamist, tuleb muuta DP-d (PlanS § 140 lg 7). Halduskohus lisas, et DP seletuskirja kohaselt on detailplaneeringualas 145 krunti, planeeritava maa-ala suuruseks on 20,4 ha-d, lubatav hoonete arv 126 kinnistul on üks ning kahel kinnistul kaks. Viimati esile toodud asjaolud kinnitasid halduskohtu hinnangul seda, et DP kehtestaja pidas vajalikuks suurel maa-alal kehtestada kõigile kinnistutele ühetaolised ehitustingimused, üksnes väheste eranditega.
18.Ringkonnakohus ei jaga halduskohtu seisukohta, et DP osaline kehtetuks tunnistamine oli vastuolus PlanS § 140 lg 1 p 2 ja lg-ga 2 põhjusel, et DP oli ellu viidud. Halduskohus on omistanud põhjendamatult suure tähenduse mõistele „elluviimine“. Esmalt mõistetakse PlanS § 6 p 11 kohaselt planeeringu elluviimisena tegevust, mille eesmärgiks on planeeringus sätestatu realiseerimine, ning planeeringulistest nõuetest kinnipidamise tagamist. Seega ei tule planeeringu elluviimisena käsitada üksnes detailplaneeringu alusel lõpetatud ehitustegevust, vaid see hõlmab endas ka detailplaneeringust tulenevate tingimuste järgimist kogu selle aja vältel, millal detailplaneering kehtib. Detailplaneeringu eripäraks on asjaolu, et see ei ammendu pärast seda, kui see on ehitusõiguse mõttes realiseeritud (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 30. novembri 2010. a otsus asjas nr 3-3-1-63-10, p 9). Kehtivast detailplaneeringust tulenevaid õigusi ja kohustusi on võimalik realiseerida korduvalt ja erineval ajal (nt hoone hävimisel see uuesti ehitada või realiseerida detailplaneering ehitusõiguse osas algul väiksemas mahus ja hiljem suuremas). Teiseks ei sätesta PlanS § 140 lg 2 sõnaselget keelunormi. Näiteks pole viidatud norm sõnastatud selliselt, et detailplaneeringu võib tunnistada osaliselt kehtetuks üksnes juhul, kui seda pole asutud realiseerima või ellu viima. Kolmandaks tuleb PlanS § 140 lg-t 2 analüüsida tervikuna. Viidatud sättes on kasutatud lausekonstruktsiooni: „kui on tagatud planeeringu terviklahenduse elluviimine“. Sättes on rõhutatud terviklahenduse elluviimise tagamist. Normi kohaselt on oluline, et pärast detailplaneeringu osalist kehtetuks tunnistamist oleks tagatud just toimiv planeeringu terviklahendus, sõltumata sellest, kas tegemist on lõpetatud ehitustegevusega või mitte. Seega on küsimus selles, kas detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamise tulemusena on detailplaneeringu terviklahendus jätkuvalt tagatud. Otsustada tuleb, millist rolli omab kehtetuks tunnistatav osa kogu ülejäänud planeeringulahendusele. Eespool tehtud järeldust ei muuda asjaolu, et PlanS seletuskirjas oli märgitud lause, mis lubaks järeldada vastupidist (vt käesolev otsus, p 15.2). Seletuskiri saab olla üksnes tõlgendamist abistav argument, kuid normi sõnastus ja normide süstemaatiline tõlgendamine ei luba järeldada, et PlanS § 140 lg 2 oleks sätestatud halduskohtu antud tõlgenduses keelunormina.
19.PlanS ei ava planeeringu terviklahenduse mõistet. Küll aga avab seadus planeeringu põhilahenduse mõiste. Tegemist on planeeringu olulise osaga, mis tagab planeeringuga kavandatu elluviimisel lahenduse tervikliku toimimise (PlanS § 6 p 14). Viidatud normist võib järeldada, et kui muudetakse põhilahenduse olemust, siis muutub ka ruumiline terviklahendus.
20.Ringkonnakohtu hinnangul DP kehtetuks tunnistamine Postitalu tn 3 kinnistu osas ei muuda DP ruumilist terviklahendust. DP olulist osa, mida on tarvis DP-ga kavandatu elluviimiseks, pole muudetud.
20.1.Detailplaneeringu eesmärk oli täpsustada planeeritaval maa-alal krundipiire. Paljudel juhtudel koosnes krunt mitmest maatükist ja hooned paiknesid mitmel katastriüksusel. Samuti koosnesid tänava maa-alad ning puhkealad paljudest eri katastriüksustest. Planeeringuga nähti 11(14)
3-21-459 ette selliste katastriüksuste liitmine. Väljapoole oma krundi piire rajatud piirdeaiad ja muud rajatised tuli likvideerida. DP-l oli maakorralduslik eesmärk ning haljastust ei kavatsetud lisada ega likvideerida. Võrreldes varasemate detailplaneeringutega ei kavandatud DP-ga uut ehitusõigust määrata, vaid need jäid põhijoonisele selliselt, nagu varem määratud. DP-ga nähti ette 123 elamumaa, 2 ärimaa, 12 liiklusmaa, 5 üldmaa ning 3 tootmismaa kinnistut. Elu- ja ärihoonete maksimaalne korruselisus oli 2 korrust ning maksimaalne kõrgus maapinnast 10 m, tootmishoonetel 1 korrus ning 5 m. Lubatav hoonete arv oli 126 kinnistul üks ning 2 kinnistul dkaks hoonet (dtl 312 ja 317). Detailplaneeringu seletuskirja kohaselt hõlmab detailplaneeringuala 145 krunti ning planeeritava maa-ala suuruseks on 20,4 ha (selle kohta vt kaarti, dtl 31).
20.2.DP lahenduse kohaselt on Postitalu tn 3 kinnistu (krunt positsioon 59) sihtotstarve elamumaa ning kinnistule oli lubatud ehitada üks maapinnast kuni 10 meetri kõrgune 2-korruseline üksikelamu, krundi lubatud hoonetealune pind oli 200 m2. DP kehtetuks tunnistamine Postitalu tn 3 osas oli tingitud sellest, et seal asus ebaseaduslikult ehitatud abihoone. Abihoonet polnud võimalik seadustada põhjusel, et DP lahenduse kohaselt võis kinnistul asuda üks hoone. Viidatud nõue oleks olnud täidetud, kui Postitalu tn 3 asuv elamu ja abihoone oleks ühendatud galeriiga. Viimati märgitust sooviti loobuda põhjusel, et selline lahendus võimaldab õhulisema ning avaramate vaadetega lahenduse.
20.3.DP kehtetuks tunnistamine Postitalu tn 3 osas ei muuda DP põhijoonisel ja seletuskirjas kajastatud ruumilist terviklahendust. DP osaline kehtetuks tunnistamine ei too kaasa kruntide ega krundipiiride muutust. Samuti ei too vaidlustatud otsus kaasa maakorralduslikke muudatusi, sh ei muudeta ligipääsu kinnistutele. Muudatuse tõttu on jätkuvalt tagatud algne harmooniline tervik. Vaidlustatud otsusega pole ära lõigatud piirkonnas kasutatavat mõnda olulist liikumissuunda ega toodud kaasa muid terviklahendusele negatiivseid mõju omavaid tagajärgi. Kuigi DP üheks osaks oli ka see, et kruntidele on valdavalt lubatud üks hoone, siis Postitalu tn 3 kinnistule teise hoone lubamise võimalikkusest ei saa järeldada, et DP ruumiline terviklahendus ei oleks jätkuvalt tagatud. Vaidlusalusel kinnistul asus DP kehtestamise hetkel samas kohas abihoone ning DP ei näinud ette selle likvideerimist (vt käesolev otsus, p 23.4). DP põhijoonisel oli Postitalu tn 3 kinnistul (positsioon 59) abihoone vaidlusaluses kohas kajastatud. DP põhijooniselt ja seletuskirjast nähtub ka see, et tegemist pole olnud absoluutse tingimusega, kuna oli veel teisi kinnistuid, kuhu lubati kaks hoonet, nt positsioonid 23 ja 127 (dtl 335). Kavandatav uus võimalik lahendus ei lõhuks seega üldist ruumilist terviklikku lahendust. Usutav pole see, et kolmanda isiku lahendus tingiks kõikidele kinnistutel abihoonete ehitamise. Eelduslikult kannab paljudes elamutes abihoone funktsiooni selleks loodud eraldi ruum, nt garaaž.
20.4.Ringkonnakohus asus 20. juuni 2018. a otsuse asjas nr 3-16-2100 p-s 19.4 seisukohale, et 8. detsembri 2017. a ehitusprojekti kohaselt on Postitalu tn 3 kinnistul asuva abihoone ehitisealune pindala 30,3 m2. Vastustaja toob õigesti välja, et EhS-i lisa 1 kohaselt pole seetõttu tegemist ehitusloakohustusliku hoonega. Seetõttu ei tule selle seadustamiseks koostada tingimata uus detailplaneering.
20.5.Ringkonnakohus nõustub vastustaja seisukohaga, et DP osaline kehtetuks tunnistamine ja seejärel ehitusteatise alusel abihoone seadustamise kaalumine ei oleks ilmselges vastuolus ka üldplaneeringuga. Üldplaneeringu kohaselt on hoonestustihedus kuni 0,3% ja nõutud haljastuse osakaal 30%. Kuna eluhoone ja abihoone brutopind on 184 m2 (vt Tallinna Ringkonnakohtu 20. juuni 2018. a otsus asjas nr 3-16-2100, p 19.4) ja kinnistu pindala 990 m2, on hoonestustihedus 0,18 ning nõutav haljastuse osakaal oleks eelduslikult tagatud. DP kohaselt võib seevastu kinnistul suurim ehitusalune pind olla 200 m2. 12(14)
3-21-459
21.DP osalise kehtetuks tunnistamisel tuleb arvestada selle mõju kaebaja ehk naaberkinnistule. Vastustaja on arvestanud sellega, kuidas DP kehtetuks tunnistamine Postitalu tn 3 osas ja võimalik uus kavandatav muudatus mõjutab kaebaja huve.
22.DP kehtetuks tunnistamise menetluses tõi kaebaja välja, et kui lubada eraldiseisvaid hooneid aedade tagaosadesse, muudaks see olemasolevat miljööd täielikult. Vastustaja vastas kaebaja väitele ja märkis, et kehtiv detailplaneering võimaldab abihoone seadustamist tingimusel, et see ühendatakse elumajaga üheks hooneks, kuid eraldiseisev abihoone tooks kaasa selle, et õueala jääks avaram ning naabritel säilivad paremad vaated (hoonestusala serva ei tekiks pikka ja massiivset hoonet, mis sulgeks naabri vaate). Vastustaja lisas, et vajadusel saab ta kaaluda DP kehtetuks tunnistamist ka teiste kinnistute osas (selle kohta lähemalt vt vaidlustatud otsus, p-d 3.24-3.25). Tegemist pole ilmselgelt asjakohatu kaalutlusega.
23.Kaebaja tugines kaebuses oma õiguste rikkumisel sellele, et PlanS § 140 lg 1 p 2 ja lg 2 keelasid DP osaliselt kehtetuks tunnistamast, kuna DP oli ellu viidud. Kaebaja toob välja ka selle, et tal oli õigustatud ootus sellele, et väljakununenud hoonete arv ei muutuks. Samuti rikutakse võrdse kohtlemise põhimõtet, kuna ühele kinnistule on lubatud rajada teine hoone, kuid tõenäoliselt teistele kinnistutele seda teha ei lubataks. Kaebaja toob üldsõnaliselt välja, et vaidlusalune abihoone on riivanud kaebaja omandiõigust, privaatsust ja elukeskkonda juba enam kui 4 aastat. Ringkonnakohtu hinnangul ei võimalda kaebaja esitatud need väited järeldada vaidlustatud otsusega kaebaja õiguste rikkumist.
23.1.Isikul ei ole õiguspärast ootust sellele, et teise isiku kinnistu osas kehtiks DP tervikuna edasi. Kaebaja ootust, et DP kehtiks tervikuna edasi, kaitseb PlanS § 140 lg 1 p 2. Kuna praegusel juhul DP osaline kehtetuks tunnistamine oli kooskõlas PlanS § 140 lg 1 p 2 ja lg-ga 2, ei saa ka kaebaja õiguspärast ootust olla rikutud.
23.3.Võrdse kohtlemise nõue ei tähenda seda, et kõikidel kinnistutel peaksid ehitusõigust puudutavad küsimused olema otsustatud ühetaoliselt. Kui kaebaja soovib enda kinnistule kavandada lisaks eluhoonele ka abihoonet, on kaebajal õigus esitada vastustajale taotlus, mille menetlemisel tuleb vastustajal arvestada asjaoluga, et astutud on samme kaebaja naaberkinnistule abihoone lubamiseks (HMS § 4 lg 2). Seal saab kaebaja tugineda võrdsusõigusele.
23.4.Kaebaja pole tõendanud omandiõiguse ja eraelu rikkumist. Tegemist on üldsõnalise väitega. Selgusetuks jääb, kuidas kaebaja omandiõigus ja tema eraelu kahjustub, kui kolmanda isiku kinnistul asub vaidlusalune abihoone. Kuna puuduvad täpsemad selgitused ja tõendid selle kohta, kuidas kaebaja õigustele väidetav negatiivne mõju ilmneb, ei saa järeldada nende õiguste rikkumist. Üksnes asjaolu, et kaebajale ei meeldi see, et naaberkinnistul asub abihoone, pole õiguste rikkumise jaatamiseks piisav. Seejuures toob vastustaja õigesti välja, et nii DP põhijoonise positsioonilt 59 kui ka Maa-ameti ortofotodelt on nähtav (fotode kohta vt dtl 364), et vaidlusaluses kohas asus abihoone juba enne DP kehtestamist. DP põhijoonisel pole abihoonet märgitud sellise hoonena, mis oleks tulnud likvideerida. Kuna vaidlusaluses kohas on abihoone asunud juba enne DP kehtestamist, seda enam ei saa kaebaja õiguste rikkumist jaatada üksnes tema üldsõnalise väite alusel.
23.5.Kaebajal ei ole subjektiivset õigust sellele, et kogu DP alal oleks teatud liiki miljöö, hoolimata sellest, et tema kinnistu on DP alaga hõlmatud. Samuti ei saa kaebaja enda õiguste kaitseks esitatud kaebuses nõuda, et avalikke huve oleks õigesti kaalutud.
13(14)
3-21-459
24.Milline on vaidlusaluse hoone täpne pindala, tuleb vastustajal lõplikult välja selgitada siis, kui kolmas isik esitab vastustajale ehitusteatise.
25.Kaebaja taotles, et vastustaja teeks Postitalu 3 kinnistul üksikelamu ja abihoone teostusmõõdistuse. See pole praeguses asjas tarvilik. Nimetatu võib muutuda aktuaalseks pärast ehitusteatise esitamist.
26.1.Kaebaja halduskohtus kantud menetluskulu 2100 (sisaldab käibemaksu) eurot ja apellatsiooniastmes kantud 2100 (sisaldab käibemaksu) eurot jäävad tema enda kanda (HKMS § 108 lg 1).
26.2.Kaebajal tuleb Tallinna linnale hüvitada apellatsiooniastmes tasutud riigilõiv 20 eurot (HKMS § 108 lg 1 ning § 109 lg-d 1 ja 6).
26.3.Kolmas isik ei taotlenud halduskohtus menetluskulude väljamõistmist. Kolmas isik taotleb apellatsiooniastmes kaebajalt 2295 euro väljamõistmist. Kolmandale isikule osutati õigusabi 11,25 tundi: apellatsioonkaebuse analüüs 0,5 tundi, vastuse koostamine 6 tundi, suhtlemine kliendiga ja vastuskirja koostamine kliendile 0,75 tundi, suhtlemine kliendiga ja vastuse koostamine 4 tundi. Kolmanda isiku lepingulise esindaja tunnimaksumus oli 204 eurot (sisaldab käibemaksu). Ringkonnakohus ei loe apellatsiooniastmes kogu menetluskulu põhjendatuks, kuna vaidluse põhiküsimused jäid samaks võrreldes sellega, mida tuli analüüsida halduskohtus. Apellatsiooniastmes esitatud seisukohad kordavad osaliselt varem esitatud seisukohti. Asja õiguslik keerukus ja maht ei tingi apellatsiooniastmes kantud menetluskulude väljamõistmist sellises ulatuses. Ringkonnakohtu hinnangul on põhjendatud õigusabikulud 1700 eurot (HKMS § 109 lg 6).
(allkirjastatud digitaalselt) Tühistatud osaliselt Riigikohtu 26.02.2024 otsusega
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada kassatsioonkaebus.
2.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu resolutsiooni punktid 2 ja 3.
30.novembri 2022. a
otsuse
3.Jätta jõusse Tallinna Halduskohtu 26. jaanuari 2022. a otsus, muutes selle põhjendusi vastavalt praeguse otsuse põhjendustele.
4.Mõista Tallinna linnalt X kasuks välja apellatsiooni- ja kassatsiooniastme menetluskulu 4754 eurot. Muus osas jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.
14(14)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.