Planeerimine ja ehitus › Ehitus- ja kasutusload

3-23-1002

2(9)

3-23-1002 1) pumbahoone projekteerimistingimused (PT) on tühised või õigusvastased, sest neist ei selgu õigused ja kohustused; 2) PT-ga kooskõlalise hoone püstitamine riivaks ebaproportsionaalselt kaebaja omandiõigust. PT lähevad vastuollu soojussalvesti projekteerimistingimustega; 3) kaebajal oli Lagedi tee 8 omandamisel 2018 põhjendatud ootus, et Tooma tn 13 kinnistu detailplaneeringut ei tunnistata kehtetuks eesmärgiga asuda kinnistule õigusvastaselt mahukamaid ja suuremate negatiivsete mõjudega hooneid planeerima ja ehitama. Projekteeritud hoone varjab kaebaja kinnistu valgust, sellest hakkab lähtuma müra- ja vibratsioonihäiring (kasvõi ainuüksi ehitamise tõttu) ja see hakkab vaateid varjama. Tööstusliku suurhoone ehitamine mõjutab kõigi naaberkinnistute, sh kaebajale kuuluva kinnistu väärtust. Ehitustegevus kaebaja naaberkinnistul riivab tema omandiõigust ja mistahes õigusvastane, ent kehtiv haldusakt, mis sellist ehitustegevust võimaldab, tuleb tühistada; 4) PT väljastamise oleks pidanud otsustama Keskkonna- ja Kommunaalamet. PT tugineb planeerimisseaduse (PlanS) § 125 lg-le 5, mis antud juhul ei kohaldu. TLPA on lisaks pumbahoonele andnud projekteerimistingimused ja ehitusloa soojussalvestile; 5) pumbahoone ehitusluba on õigusvastane, sest on antud tühistele või õigusvastastele PT-le tuginedes. Pumbahoone ehitusloa andmist ei ole piisavalt põhjendatud, eelnevalt ei ole analüüsitud sellest lähtuvaid ohte ega mõjusid, st selle andmise aluseks olevaid faktilisi asjaolusid ei ole tuvastatud. Pumbahoone ehitamist lubava ehitusloaga antakse luba ehitada ka mahuti, mille ehitamise võimalust pumbahoone PT-st ei nähtu. Mille alusel või kuidas mahuti kui eraldiseisva rajatise ehitusluba väljastati, ei ole kaebajale teada, sest sellisesse menetlusse ei ole kaebajat kaasatud. Ehitusluba tuleb osas, millega see lubab ehitada mahutit, igal juhul tühistada, sest see on nii sisuliselt kui formaalselt õigusvastane; 6) pumbahoone ehitusluba on ebaproportsionaalne. Pumbahoonest lähtub müra, vibratsioon, kemikaalidega seotud ohud, see risustab kaebaja kinnistult avanevat vaadet, varjab valgust, suunab naabruskonna arengut madalama väärtusega arengu suunas, vähendab kaebaja kinnistu väärtust ja sunnib kaebajat enda kinnistule ehitamisel võtma kasutusele kallimaid ehitusvõtteid ning meetmeid Tooma tn 13 kinnistult lähtuvate häiringute vähendamiseks. Pumbahoone kavandamisel ei ole teostatud kõiki olulisi mõjuhinnanguid ega analüüse, mistõttu pole võimalik väita, et sellest lähtuma hakkavad häiringud saaksid jääda seaduse piiridesse, rääkimata proportsionaalsusest. Mh ei ole tehtud keskkonnamõjude analüüsi. Riskianalüüsist ilmneb, et õnnetusjuhtumi realiseerumisel hakataks ammoniaaki mehhaanilise ventilatsioonisüsteemi abil juhtima hoonest välja väliskeskkonda, kus see võib tuule suunast olenevalt edasi kanduda kaebaja kinnisasjale. Kaebaja kinnisasjale on kavandatud büroohoone ehitamine, st tiheda kasutusega hoone, kus eelduslikult sajad inimesed peavad saama töötada. Selliselt kujutab pumbahoone ebamõistlikult suurt ohtu. Lisaks on tegemist olulise ruumilise mõjuga ehitisega PlanS § 6 p 13 tähenduses ja pumbahoonel on suur visuaalne mõju, millest hakkab lähtuma müra. Veevaba ammoniaak on plahvatusohtlik aine. Olulise ruumilise mõjuga hooneid tuleb PlanS § 125 lg 1 p-de 3 ja 4 kohaselt ehitada detailplaneeringu, mitte projekteerimistingimuste alusel; 7) pumbahoone ehitusluba on nõuetekohaselt põhjendamata. Arvestatud ei ole ohtlike kemikaalide käitlemise riskianalüüsiga ning tegemata on erinevad pumbahoone ehitusloa andmisele eelduslikud uuringud ja ekspertiisid. Ehitusloas ei ole välja toodud faktilist alust, mistõttu ei olnud vastustajal võimalik anda hinnangut haldusakti proportsionaalsusele; 8) kohtuotsuse tegemise ajaks on suure tõenäosusega ehitusloa alusel ehitatav pumbahoone valmis. See tähendab kaebaja jaoks, et tema kinnistu suhtes on tekkinud pumbahoonest kaebuses kirjeldatud ohud. Kui kohtuotsusega selgubki, et pumbahoonel on negatiivne mõju kaebaja õigustele, mis annab põhimõtteliselt aluse hoone lammutamiseks, võib lammutamise nõudmine olla võrreldes kaebaja õiguste riivega siiski ebaproportsionaalne. See olukord on hakanud realiseeruma, sest puudutatud isik on asunud pumbahoone ehitamiseks ehitustöid teostama. Ehitusloa kehtivuse peatamine võtab isikult, kellele vaidlustatav ehitusluba anti, 3(9)

3-23-1002 õiguse pumbahoonet ehitada, sisuliselt paneb ehitusloa alusel toimuva ehitamise pausile kuni vaidluse lahendamiseni. See võimaldab vältida kaebaja õiguste potentsiaalset kahjustumist.

3-23-1002 2) kaebaja ei ole näidanud, kuidas väidetav PlanS § 125 lg 5 rikkumine tema subjektiivseid õigusi puudutab; 3) kaebaja eksib, leides, et PT on õigusvastane, kuna pumbahoone varjaks kaebaja kinnistu valgust ja vaadet, sellest hakkaks lähtuma müra- ja vibratsioonihäiring, see mõjutaks kaebaja kinnistu väärtust negatiivselt, kaasneks ohud käideldava ammoniaagi tõttu. Kaebaja eksib, viidates, et kuna pumbahoonesse paigaldatavates kompressorites sisalduks ka ammoniaaki, ulatuks käitise ohuala kaebaja Lagedi tee 8 kinnistule. Pumbahoone riskianalüüsi järgsed käitise ohuala tsoonid välistaks Päästeameti rakendatava metoodika järgi vaid teatud tundlikkuse astmega ehitiste rajamise, mis ei puutu Lagedi tee 8 detailplaneeringusse. Projekteerimistingimustega määratakse üksnes lähtealused ehitusprojekti koostamiseks (EhS § 14 lg 1 p 3 ja § 44 p 1), mitte ei sätestata kavandatava ehitise tehnilisi üksikasju. Kaebaja ei ole põhistanud, et pumbahoonet ei saaks nõuetekohaselt projekteerida. Pädev asutus keeldub projekteerimistingimuste andmisest, kui projekteerimistingimuste alusel kavandatav ehitis võib ülemäära riivata kolmanda isiku õigusi. Väljakujunenud keskkond ja üldplaneering toetab pumbahoone rajamist, mistõttu ei saa nõustuda tõendamata väitega kaebaja kinnistu väärtuse vähenemisest. Pumbahoone ei ole ebakonventsionaalne ehitis ning pumbahoone PT järgne ligikaudne kõrgus ega ehitisealune pind ei ole Lagedi 8 DP suhtes ebaproportsionaalne; 4) PT on kehtiv ja õiguspärane. Ehkki haldusasjas 3-22-419 vaidlustati pumbahoone varasemad projekteerimistingimused, on halduskohtu 07.11.2022 otsus asjakohane ka praeguse kaebuse lahendamisel, sest kaebaja argumendid olid sisuliselt samad ning need ei sõltu ehitisealuse pinna ja kõrguse mõnetisest suurenemisest kahe projekteerimistingimuste versiooni vahel; 5) pumbahoone ehitusluba on õiguspärane. Ehitise parameetrid vastavad PT-le. Pumbahoone ei liigitu A- ega B-kategooria (suurõnnetuse ohuga) ehitiseks, seal ei käidelda mürgiseid gaase alates 10 tonnist, seega ei ole tegemist olulise ruumilise mõjuga ehitisega. Pumbahoone ei riku kaebaja õigusi ega põhjusta talle ebaproportsionaalseid häiringuid. Isikul tuleb taluda selliseid negatiivseid mõjusid, mis ei ole tema jaoks üleliia koormavad ja mida on võimalik asjakohaste meetmetega tulevikus leevendada. Kaebaja ei ole näidanud, milles seisneb pumbahoonega kaasnev oht kaebajale käideldava ammoniaagi kontekstis. Pumbahoone ehitusloa andmise eelselt on koostatud riskianalüüs, mis ei kinnita väiteid, justkui Lagedi tee 8 kinnistule avalduks vältimist või kõrvaldamist vajav oht, mis Lagedi 8 DP realiseerimist takistaks. Lagedi 8 DP realiseerimine on võimalik ning riskianalüüsis märgitud ohualad ei tähenda, et neis viibimine inimestele keelatud või ohtlik oleks. Allapoole müra normtaset jäävat heli peab isik taluma, kui seda põhjustav tegevus toimub kooskõlas asjakohaste, isiku huve kaitsvate õigusnormidega. Kui müra normtase saaks ületatud, on kaebajal võimalik nõuda järelevalve läbiviimist. Pumbahoone rajamine ei välista kaebaja kinnistu kasutamist ning kaebaja ei saa hüpoteetilistele häiringutele tuginedes eeldada, et ümberkaudsetele kinnistutele ei võiks ehitiste püstitamist lubada. Pumbahoone ehitusloa esemeks oleva mahuti näol on tegemist soojuspumba madalatemperatuurilisele kontuurile vajaliku ühtlustusmahutiga (veemahutiga). Kuna pumbahoonele ja mahutile anti ehitusluba sama ehitusloa menetluse käigus, ei vasta tõele kaebaja väide, et teda ei ole menetlusse kaasatud. Kaebaja on saanud pumbahoone ehitusloa menetluses vastuväited esitada ning TLPA vastas 02.05.2023 kirjas. Kaebaja ei ole viidanud ühelegi kohustuslikule uuringule või ekspertiisile, mida tulnuks õigusaktide kohaselt enne pumbahoone ehitusloa andmist veel teha; 6) pumbahoone ehitusloa kehtivuse peatamine tooks kaasa ebaproportsionaalselt suure ohu ja kahju nii avalikele huvidele kui ka kolmandale isikule. Pumbahoone ehitusloa puhul tuli arvestada kõrgendatud avaliku huviga pumbahoone rajamise suhtes. Pumbahoone võimalikult kiire rajamine on vajalik Tallinna ja Maardu soojatarbija suhtes varustuskindluse tagamiseks ning teiselt poolt soojuse hinna lõpptarbijale mõistlikuna hoidmiseks. Kavandatava soojuspumba ja elektroodkatla tootmismaht kokku on 90 000 MWh aastas. Ehitustegevus on planeeritud nii, et 2023. a sügiseseks küttehooajaks oleks pumbahoone valmis. Kui pumbahoone ehitusloa kehtivus peatataks, jääks vastav kogus keskkonnasäästlikult ja maagaasi 5(9)

3-23-1002 asendades toodetud soojusenergia Tallinna ja Maardu ühtsesse kaugküttevõrku lisandumata. Pumbahoone ehitusloa kehtivuse peatamisel kohtumenetluse lõpuni lükataks projekti valmimine teadmata aja võrra edasi, mis tähendab kõrgemaid hindu tarbijatele ja kõrgemat varustuskindluse riski; 7) pumbahoone ehitusega on alustatud ning ehitamise keelamine tekitaks kolmandale isikule olulist varalist kahju. Pumbahoone ehitusloa kehtivuse peatamisel tuleb sõlmitud ehitustööde töövõtulepingu (maksumusega 3,5 miljonit eurot) täitmine peatada ning enam kui 3-kuulise viivituse korral tekib töövõtjal õigus nõuda lepingutingimuste ülevaatamist. Tööde jätkamiseks tuleks sõlmida uus töövõtuleping, mille maksumus on suure tõenäosusega oluliselt suurenenud. Pooleliolev ehitus tuleks konserveerida, millega kaasneb lisakulu. Tellitud seadmed (soojuspump, elektroodkatel, trafod, madalpinge jaotlad) tuleb ladustada, tekitades lisakulu suurusjärgus 200 000 eurot aastas. Seadmete tarnelepingud sisaldavad tarnijapoolset paigaldust. Kui paigaldust ei ole võimalik kavandatud ajaraamis alustada, võivad tarnijad lepingud üles öelda, olles arvestanud seadistamistöödega teatud ajaraamis. Seadmete paigaldamise hilinemisel tekib probleem seadmete garantiiga. Kaebaja väidete suhtes on avalik huvi ja kolmanda isiku õigused ülekaalukamad. Kolmas isik on viimase aastaga korduvalt pakkunud kompromisslahendusi, sh teinud ettepaneku kaebajale kuuluv kinnistu ära osta. Kaebaja ei ole ettepanekuid vastu võtnud. Lagedi 8 DP on kehtestatud pea 8 aastat tagasi ning puuduvad märgid, et kaebaja oma kinnistul lähiajal midagi arendama hakkaks. Väidetavad ohustsenaariumid ja huvide kahjustamine on hüpoteetilised.

3-23-1002 hinnangul näib, et kaebaja viidatud omandiõiguse riive osas on tegu oletuslike väidetega. Üksnes naaberkinnistule pumbahoone ehitamisest ei saa tuletada kaebaja kinnistu väärtuse vähenemist. Samuti ei nähtu, et PT või ka ehitise püstitamise tõttu oleks takistatud kaebajal tema enda kinnistu sihtotstarbeline kasutamine; 6) PT-s on viidatud, et Lasnamäe tööstusalade üldplaneeringu kohaselt jääb Tooma tn 13 kinnistu alale, kus üldplaneeringus on maakasutuse juhtotstarbeks määratud ettevõtlusala tootmisala kõrvalotstarbega (B+T). Seal võivad paikneda kaubandus-, teenindus-, toitlustus- ja büroohooned ning vaba aja veetmise võimalusi pakkuvad ettevõtted. Kõrvalotstarbe täitmiseks võivad alal paikneda tootmis-, logistika- ja laohooned, kui need ei avalda negatiivset mõju (lähiala) ettevõtluskeskkonnale. Samuti on PT-s välja toodud, et ärimaa sihtotstarbega Tooma tn 13 kinnistu piirneb kirdes transpordimaa sihtotstarbega Väo tee T3 kinnistuga, läänes Tooma tn T4 transpordimaa sihtotstarbega kinnistuga, idas Lagedi tee 8 60% mäetööstusmaa ja 40% maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistuga ning kagus Tooma tn 15 ärimaa kinnistuga. Üle Tooma tänava, Tooma tn 14 // Väomurru tn 1 kinnistul asub Väo soojuselektrijaam. Vastustaja seisukohas on põhjendatult osundatud, et viimane kujutab endast samuti olulist mõjuobjekti, millele lisandub teisel pool Lagedi tee 8 kinnistut asuv Tallinna ringtee mõju; 7) ka pumbahoone ehitamist peab kaebaja ebaproportsionaalselt oma õigusi riivavaks, tuginedes mh varasemalt soojussalvesti projekteerimistingimuste ja ehitusloaga seotud kohtuvaidlustes esitatud argumentidele. Soojussalvestiga seotud väited on alusetud ja põhjendamata. Kaebaja ei ole esitanud argumente, mille alusel võiks jõuda järeldusele, et pumbahoone PT ja ehitusluba on õigusvastased ja kuuluvad tühistamisele põhjusel, et ehitis ei ole ohutu. Kolmas isik on viidanud, et kaebaja on esitanud pumbahoone kohta riskianalüüsi, mille eesmärgiks on välja selgitada Tooma tn 13 kinnistule planeeritud pumbahoone rajamisega seotud riskide suurenemist või võimalike õnnetuste tagajärgede raskust lähedalasuvatele kinnistutele. Tavariskianalüüsis adresseeritakse realistlikke, mitte hüpoteetilisi ohte, ning riskianalüüs ei kinnita kaebaja väiteid, justkui Lagedi tee 8 kinnistule avalduks vältimist või kõrvaldamist vajav oht. Pumbahoone ohuala ei välista Lagedi tee 8 detailplaneeringu realiseerimist. Ehitis rajatakse vastavalt kehtestatud projekteerimis- ja ehitusnormidele, mille järgimine tagab ohutuse ehitise elu- ja kasutusea jooksul. Kaebaja ei ole ühegi niisuguse normi rikkumist väitnud ega tõendanud; 8) ehitusloa andmisel ei saa olla takistuseks igasugune naabri vara väärtuse vähenemine uue ehitise tõttu. Naabri omandiõigus ei ole piiramatu ning naabri huve riivava ehitusloa võib anda ka naabri nõusolekuta, kui ülekaalukamad omaniku või avalikud huvid seda tingivad; 9) esialgse õiguskaitse taotluse lahendamisel tuleb lisaks kaebuse perspektiivile arvestada ka avalikku huvi ja puudutatud isikute õigusi. Kaebaja huvi ehitusloa kehtivuse peatamise vastu olukorras, kus kaebuse eduväljavaated ei ole väga suured, ei kaalu praegusel juhul üles avalikke huve ja kolmanda isiku huvi. Kolmas isik on põhistanud, et pumbahoone PT ning ehitusloa realiseerimiseks on oluline avalik huvi, sest selle rajamine on ühelt poolt vajalik Tallinna ja Maardu soojatarbija suhtes varustuskindluse tagamiseks ning teiselt poolt soojuse hinna lõpptarbijale mõistlikuna hoidmiseks. Ehitustegevuse edasilükkamine tähendab kõrgemaid hindu tarbijatele ja kõrgemat varustuskindluse riski. Pumbahoone ehitusloa kehtivuse peatamine esialgse õiguskaitse korras tooks ka kolmanda isiku jaoks kaasa olulise rahalise kahju. Vastustaja on õigesti viidanud, et kohtumenetluse ajal ehitustegevuse jätkamine olukorras, kus kohtuotsusega võidakse kaebus rahuldada, on kolmanda isiku enda risk ning kolmandal isikul ei saa olla õigustatud ootust, et ehitusluba ei tühistata.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS

3-23-1002 1) kaebaja jääb varem toodud seisukohtade juurde; 2) kaebus omab perspektiivi ja kaebaja õigusi on riivatud; 3) pumbahoone hakkab varjama valgust kaebaja kinnistule, sellest lähtub müra ja vibratsioon. Pumbahoone on ebaesteetiline ja vähendab kaebaja kinnistu väärtust. Lisaks kaasneb suurem liikluskoormus. Pumbahoones hakatakse ammoniaaki käitlema. Kaebaja kinnistule on kavandatud büroohoone; 4) ehitusloa kehtima jäämiseks puudub tõendatud kaalukas avalik huvi.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

Ringkonnakohus võtab määruskaebuse menetlusse.

3-23-1002

(allkirjastatud digitaalselt)

9(9)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.