Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi
Menetlusosalised
Vaidlustatud kohtulahend Menetluse alus Riigikohtus Asja läbivaatamine
3-20-952 10. jaanuar 2022 Eesistuja Ivo Pilving, liikmed Julia Laffranque ja Heiki Loot Andres Pärloja kaebus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti
21.veebruari 2020. a keeldumise nr 3-3/245-2 ja Tallinna Linnavalitsuse korralduse nr 506-k tühistamiseks ning Tallinna linna kohustamiseks rahuldada kaebaja
23.jaanuari 2020. a taotlus Kaebaja Andres Pärloja, esindajad vandeadvokaadid Carry Plaks ja Kaido Loor Vastustaja Tallinna linn, esindaja Eva Vanamb Kolmandad isikud Ingrid Pärloja, Tarvo Hallik, Õnne Hallik ja Kristjan Tiik Kaasatud haldusorganid Rahandusministeerium, esindaja Heili Jaamu, ja Maa-amet, esindaja Toomas Kutti Tallinna Ringkonnakohtu 5. aprilli 2021. a otsus Andres Pärloja kassatsioonkaebus Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada kassatsioonkaebus.
2.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 5. aprilli 2021. a otsus ja Tallinna Halduskohtu
oktoobri 2020. a otsus ning teha uus otsus, millega kaebus rahuldada.
3.Tühistada Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 21. veebruari 2020. a keeldumine nr 3-3/245-2 ja Tallinna Linnavalitsuse 20. aprilli 2020. a korraldus nr 506-k ning kohustada Tallinna linna lahendama Andres Pärloja 23. jaanuari 2020. a taotlus uuesti.
4.Tagastada kassatsioonkaebuse lisad.
5.Mõista Tallinna linnalt Andres Pärloja kasuks välja menetluskulud 2250 eurot.
6.Tagastada kautsjon.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Andres Pärloja, Ingrid Pärloja, Tarvo Halliku, Õnne Halliku ja Kristjan Tiigi kaasomandisse kuulub kinnisasi aadressil Suurevälja tn 19, Haabersti linnaosa, Tallinn (katastritunnus 78406:611:0176). Kinnisasi asub Tallinna Linnavalitsuse 29. juuli 2009. a korraldusega nr 1248-k kehtestatud Vabaõhumuuseumi tee 36 ja 38 ning Lehtmäe tn 2 kinnistute detailplaneeringu alal. Suurevälja tn 19 kinnisasi on detailplaneeringu joonisel märgitud positsiooniga nr 11 ning see on määratud avaliku kasutusega maatulundusmaaks.
3-20-952
2.A. Pärloja, I. Pärloja, T. Hallik, Õ. Hallik ja K. Tiik esitasid 23. jaanuaril 2020 Tallinna Linnaplaneerimise Ametile (TLPA) taotluse kinnisasja jagamiseks ja olemasolevate piiride muutmiseks vastavalt taotlusele lisatud joonisele. Taotluse põhjendusena toodi välja soov vältida kinnisasja omanike vahelisi vaidlusi pärimismenetluses ning tagada selgus maa maksustamises. Taotlusesse oli märgitud, et selle eesmärgiks ei ole muuta kinnisasja sihtotstarvet.
3.TLPA jättis 21. veebruari 2020. a kirjaga nr 3-3/245-2 kaasomanike taotluse kinnisasja jagamiseks rahuldamata, kuna jagamine ei ole põhjendatud ning alal kehtiv detailplaneering ei näe krundi jagamist ette. Kirjas on veel märgitud, et detailplaneeringuga moodustatud krunti positsiooniga 11 läbib jalgtee, mille kohta on sõlmitud isikliku kasutusõiguse servituut Tallinna linna kasuks. Detailplaneeringu realiseerimiseks on TLPA ja Kristjan Napp sõlminud 27. veebruaril 2009 lepingu, mille kohaselt oli K. Napp kohustatud tagama teede ja tehnovõrkude väljaehitamise ja haljastuse rajamise detailplaneeringu kohase esimese hoone kasutusloa taotlemise hetkeks, kuid hiljemalt viie aasta jooksul peale ehitusloa väljastamist. Detailplaneeringut ei ole täies ulatuses realiseeritud, sh ei ole täidetud kõik positsiooniga 11 tähistatud krunti puudutavad kohustused.
4.Taotlejad esitasid TLPA keeldumisele vaide, mille Tallinna Linnavalitsus jättis
20.aprilli 2020. a korraldusega nr 506-k rahuldamata. Vaideotsuses leiti, et vaidlustatud haldusakt on ebapiisavalt põhjendatud, sisaldades asja lahendamise seisukohast asjassepuutumatut infot. Vaatamata sellele on haldusakt õiguspärane ning puudub alus selle kehtetuks tunnistamiseks. Planeerimisseaduse (PlanS) § 126 lg-st 6 tuleneb, et detailplaneeringus määratud krunt on katastriüksuse moodustamise aluseks. Kehtiva detailplaneeringu olemasolu korral on määrava tähtsusega detailplaneeringus määratud krundijaotus. Vaide esitajatel on võimalik saavutada taotletud eesmärgid notariaalse kinnistu kasutuskorra kokkuleppe sõlmimisega.
5.A. Pärloja esitas halduskohtule kaebuse TLPA 21. veebruari 2020. a keeldumise ja Tallinna Linnavalitsuse 20. aprilli 2020. a korralduse tühistamiseks ning Tallinna linna kohustamiseks rahuldada A. Pärloja 23. jaanuari 2020. a taotlus. Kaebaja on seisukohal, et nii TLPA
21.veebruari 2020. a vastus kui ka vaideotsus on õigusvastased. TLPA ei andnud taotluse esitajatele enne keelduva otsustuse tegemist võimalust esitada arvamust ja vastuväiteid. Keelduv otsustus ei sisalda põhjendusi ega õiguslikku alust. Vaideotsus neid puudusi ei kõrvaldanud. Taotlusega ei soovitud isikliku kasutusõiguse kustutamist, vaid üksnes katastriüksuse jagamist. Linna kasuks seatud isiklik kasutusõigus jääb seaduse alusel kehtima ka pärast katastriüksuse jagamist (asjaõigusseadus (AÕS) § 54 lg 4). Samuti ei taotletud katastriüksuse sihtotstarbe muutmist. Katastriüksuse jagamine ei muuda olemasolevat sihtotstarvet. Vaidlusalune kinnisasi on piisavalt suur, et seda jagada kolmeks iseseisvaks osaks. Kõik olemasolevad katastriüksuse välised piirid jäävad alles, juurde tuleb paar sisemist piiri, mis detailplaneeringuga määratud krundi ehitusõigusi ega ruumilist planeerimist ei puuduta. Detailplaneering on ruumilise planeerimise lahendus ja ei saa olla omandiõiguse korraldamise dokument. Detailplaneeringu ülesanne on määrata krundi ehitusõigus (PlanS § 126 lg-d 1 ja 4), mitte muuta või luua katastriüksuse jagamise tingimusi. Krunt ja katastriüksus ei ole õiguslikult kattuvad terminid. Omandipõhiõigust saab kitsendada üksnes selge, proportsionaalsuse testile vastava ning seadusest tuleneva piirangu alusel. Detailplaneeringu täpsustamise võimalused on sätestatud ehitusseadustiku (EhS) §-s 27, kuid ka seal puudub võimalus detailplaneeringus määratud krundijaotuse muutmiseks. Linna keeldumine põhjendusega, et detailplaneering ei näe krundi jagamist ette, ei ole kooskõlas kehtiva õigusega. Seaduse kohaselt ei pea detailplaneering lahendama kinnisasja jagamist mitmeks katastriüksuseks, kui jagamisega ei kaasne senise hoonestusala või ehitusõiguste muutmist. Kuna taotluse esitajad ei soovinud muuta maa sihtotstarvet ega ehitusõigust, siis ei ole kinnisasja jagamiseks tarvis ka detailplaneeringut muuta.
2(8)
3-20-952
6.Tallinna Halduskohus jättis 16. oktoobri 2020. a otsusega kaebuse rahuldamata. Halduskohus märkis, et Vabaõhumuuseumi tee 36 ja 38 ning Lehtmäe tn 2 kinnistute detailplaneering on osas, milles see määras krundijaotuse vaidlusalusel alal (s.o Suurevälja tn 19 kinnisasjaga seotud maa-alal), kehtiv ning Suurevälja tn 19 katastriüksus moodustati viidatud detailplaneeringu alusel. Kaebaja etteheited TLPA 21. veebruari 2020. a kirjale on osaliselt põhjendatud, kuna kirjas ei viidatud ühelegi õigusaktile ning põhjendused olid kasinad. Põhjendamispuudused ei tingi aga selle haldusakti tühistamist, kuivõrd samasisuline haldusakt tuleks uuesti välja anda (haldusmenetluse seaduse (HMS) § 58). Vastustaja on vaideotsuses ja kohtumenetluse käigus keeldumise põhjuseid täpsustanud ning kohtu hinnangul saab nende selgitustega arvestada. Halduskohus märkis, et mõistab PlanS § 126 lg-t 6 nii, et olukorras, kus konkreetse krundi piirid on detailplaneeringus kindlaks määratud, tuleb nendest piiridest ka katastriüksuse moodustamisel lähtuda. Kaebaja viidatud teised katastriüksuse moodustamise võimalused on asjakohased üksnes sellises olukorras, kus alal puudub kehtiv detailplaneering. Olukorras, kus avalikkuse tähelepanu, koostöö ning kontrolli all kehtestatud detailplaneeringuga on lahendus ette nähtud, ei oleks katastriüksuse piiride muutmine lihtsustatud viisil ning detailplaneeringus määratud krundijaotusest lahknevalt õigustatud. PlanS § 126 lg 6 kaotaks oma mõtte, kui katastriüksuse piirid tegelikkuses detailplaneeringu krundijaotusest ei sõltuks. Kui lubada detailplaneeringu olemasolu korral katastriüksuse piire lihtsustatud korras ja planeeringu nõudeid järgimata muuta, muutuks ka EhS § 27 lg 4 p 8 osaliselt sisutuks, kuna krundijaotuse muutmiseks poleks projekteerimistingimusi vaja. Asjaõigusseaduse kommenteeritud väljaande kohaselt tuleb ka AÕS § 77 lg 1 alusel kaasomandi lõpetamisel kinnisasja jagamisel vastavalt kaasomanike kokkuleppele arvestada maakorralduslikke ja planeerimisseadusest tulenevaid nõudeid. Hea halduse põhimõttest lähtuvalt oleks vastustaja võinud kaaluda kaasomanike suunamist taotlema kehtiva detailplaneeringu osalist muutmist. Kaebaja etteheited tema ja teiste omanike ära kuulamata jätmise kohta ei ole põhjendatud. Taotlusest nähtus selle esitamise põhjendus ning haldusorganil puudus vajadus saada lisaandmeid. Vastustaja on vaideotsuses möönnud ka seda, et isiklikku kasutusõigust ja halduslepingut puudutav info ei puutunud asjasse. Nimetatud asjaolud ei olnud aga keeldumise aluseks. Keeldutud oli selgelt põhjusel, et kehtiv detailplaneering ei näe kinnisasja jagamist ette.
7.Kaebaja esitas halduskohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse.
8.Tallinna Ringkonnakohus jättis 5. aprilli 2021. a otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata ja halduskohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohus leidis, et halduskohus ei ole terminitega krunt ja katastriüksus tähistatavaid mõisteid valesti sisustanud. Tulenevalt PlanS § 6 p-s 8 sätestatud krundi mõistest on määratletud nii krundi kasutamise otstarve kui ka see, mida sinna on või ei ole lubatud ehitada. Õige ei ole kaebaja arusaam, et detailplaneeringuga ei määratud kindlaks Suurevälja tn 19 metsamaa krunti seetõttu, et detailplaneeringuga ei määratud sellele maa-alale ehitusõigust. PlanS § 126 lg 1 p-de 1 ja 3 ning lg 4 p-de 1 ja 2 kohaselt on krundi ehitusõiguse määramisena käsitatav ka krundi kasutamise sihtotstarbe kindlaksmääramine ning ka see, kui nähakse ette, et krundil hooneid asuma ei hakka. Vabaõhumuuseumi tee 36 ja 38 ning Lehtmäe tn 2 kinnistute detailplaneeringuga määrati kindlaks positsioonil 11 asuva metsamaa krundi kasutamise sihtotstarve ja see, et sinna hooneid ei tule, määrati maatükile ehitusõigus ja detailplaneeringuga määrati kindlaks praegu Suurevälja tn 19 asuv krunt. Kehtiva detailplaneeringu korral ei saa katastriüksust jagada detailplaneeringus kindlaksmääratut eirates. Praegusel juhul on positsiooniga 11 määratud metsamaa krunt osa detailplaneeringu terviklahendusest. Sellises olukorras ei ole põhjendatud katastriüksuste piiride muutmine lihtsustatud ning detailplaneeringu krundijaotusest lahkneval viisil. Suurevälja tn 19 kinnisasja jagamiseks tuleb kaebajal ja kolmandatel isikutel taotleda kehtiva detailplaneeringu osalist tühistamist või vastavas osas uue detailplaneeringu kehtestamist. Selles planeerimisvaidluses saab lahendada ka küsimuse, kas ja kuidas on vajalik ja võimalik tagada detailplaneeringu realiseerimine seni realiseerimata osas. Seni on välja ehitamata vaidlusalust kinnisasja läbima pidav 2 m laiune 3(8)
3-20-952 killustikkattega jalgtee, mille kasutuse tagamiseks on seatud isiklik kasutusõigus Tallinna linna kasuks. Kinnisasja jagamine võib raskendada linnal detailplaneeringu terviklikku elluviimist. Piiratud ulatusega planeerimismenetlus, kus jagatakse üksnes kinnisasja, ei ole ka oluliselt ajamahukam ja kallim, kui kinnisasja jagamine üksnes maakorraldustoimingutega. Seetõttu ei näinud ringkonnakohus ka omandiõiguse ebaproportsionaalset riivet.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
9.Kaebaja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsus täies ulatuses tühistada ning teha asjas uus otsus, millega kaebus rahuldada. Kaebaja on seisukohal, et kohtud on ebaõigesti kohaldanud PlanS § 125 ja § 126. Terminitega krunt ja katastriüksus tähistatavad mõisted ei kattu. Katastriüksuse jagamisega krunt ei muutu: konkreetne krunt (st maa-ala ehitusõigus) jääb hõlmama kõiki jagamisel tekkivaid katastriüksuseid. Seaduse kohaselt ei pea detailplaneering lahendama kinnisasja jagamist mitmeks katastriüksuseks, kui jagamisega ei kaasne senise hoonestusala või ehitusõiguse muutmist. Krundile antud ehitusõigus ei muutu kinnisasja ega katastriüksuse jagamisega. Kuigi seaduse kohaselt on ehitusõiguse sisuks ka hoonestusõiguse puudumine, tuleb lähtuda seaduse mõttest, mille järgi on detailplaneeringu eesmärgiks ruumiline planeerimine. Kui katastriüksus hõlmab ehitusõiguseta krunti, siis selle lihtsaks jagamiseks ilma ehitusõiguse muutmiseta ei ole põhjendatud rakendada kompleksse ruumilise planeerimise menetluse nõuet. Ruumiline planeerimine ei peaks asuma korraldama maaomandi piire. Planeerimisseaduse kohaselt ei nõua ainuüksi katastriüksuse jagamine detailplaneeringut või selle muutmist, isegi kui katastriüksus asub detailplaneeringu alal. Ringkonnakohtu seisukoht, et kinnisasja jagamiseks toimuv planeerimismenetlus ei ole oluliselt ajamahukam ega kallim, kui kinnisasja jagamine üksnes maakorraldustoimingutega, ei tugine poolte väidetele ega ole kooskõlas ka kehtiva õigusega. Tallinna linna planeeringute veebilehel avaldatud statistikast nähtuvalt kestab detailplaneeringu kehtestamine Tallinna linnas kolme viimase aasta näitel keskmiselt 1500–5500 päeva. Lisaks sellele ei ole ringkonnakohus ka selgitanud oma seisukohta, kuidas saab vaidlusaluse kinnisasja jagamine takistada detailplaneeringu lahenduse elluviimist. Kumbki pool ei ole selle kohta väiteid esitanud. Detailplaneeringu nõudmine katastriüksuse lihtsaks jagamiseks ei ole omandipõhiõiguse proportsionaalne riive. Kuna kinnisasja jagamisega asja olemust ei muudeta, siis ei ole detailplaneeringu kohustuslikkuse nõude laiendav tõlgendamine põhjendatud. Kui katastriüksust ja kinnisasja saab maakorralduslikult jagada, selle jagamise käigus ei muudeta sihtotstarvet ega taotleta (uusi) ehitusõigusi, peab haldusorgan maakorraldajana katastriüksuse ja kinnisasja jagamist võimaldama ja tegema vastavad toimingud. Vaidlustatud haldusaktid tuleks tühistada juba üksnes asjaolu tõttu, et haldusorgan on rikkunud ärakuulamis-, selgitamis- ja põhjendamiskohustust.
10.Vastustaja ei nõustu kassatsioonkaebusega ja vaidleb sellele täies ulatuses vastu. Vabaõhumuuseumi tee 36 ja 38 ning Lehtmäe tn 2 kinnistute detailplaneeringu eesmärgiks oli moodustada krundid, anda neile ehitusõigus ja lahendada muud kruntidega seotud küsimused, mis on detailplaneeringu eesmärgiks. Krundi suurused ja asukohad on detailplaneeringu põhijoonisega ning detailplaneeringu kehtestamise haldusaktis täpselt kindlaks määratud, sh vaidlusaluse krundi suurus. Kaebaja soovib maakorraldusliku toiminguga muuta, täpsemalt tunnistada kehtetuks kehtivat haldusakti. Kaebaja soovitud viisil ei saa korraldusliku toiminguga haldusakti kehtetuks tunnistada. PlanS § 140 lg 2 kohaselt võib detailplaneeringu osal juhtudel tunnistada osaliselt kehtetuks. Kaebaja ei ole soovinud seda seni teha.
11.Riigikohus kaasas halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 24 lg 1 p-de 2 ja 4 alusel menetlusse kaasatud haldusorganitena Rahandusministeeriumi ja Maa-ameti ning küsis neilt arvamust.
4(8)
3-20-952
12.Rahandusministeerium nõustub arvamuses PlanS § 126 lg 1 p-de 1 ja 3 koostoimes § 126 lg 4 p-ga 2 krundi ehitusõigusele ringkonnakohtu antud tõlgendusega. PlanS § 126 lg-st 4 tuleneb, et näiteks olukorras, kus ehitusõiguseks on määratud null, ei tähenda, et sinna ei võiks midagi ehitada, vaid keelatud on hoonete ja olulise avaliku huviga rajatiste ehitamine, kuid näiteks rajatisi, mille osas oluline avalik huvi puudub, saab siiski rajada (nt teed, tehnorajatised). PlanS § 126 lg 1 p-de 1-5 ja lg 2 kohaselt tuleb krunt detailplaneeringus alati määrata. Detailplaneeringut muutmata on võimalik katastriüksust täpsustada vaid ulatuses, mis vastab üldjoontes detailplaneeringus ettenähtud krundi piiridele ning võimaldab detailplaneeringut pärast piiride täpsustamist tervikuna ellu viia. Praegusel juhul on PlanS § 140 kohaselt võimalik tunnistada detailplaneering osaliselt (nt selle krundi osas) kehtetuks või koostada alale uus detailplaneering. Kuna planeeringulahendus tekib kompromissina, milleni jõudmiseks on arvesse võetud erinevaid huve, tekib erinevate huvide kandjatel ka ootus, et planeeringulahendus sellisel kujul ellu viiakse, sh säilib detailplaneeringus ettenähtud krundijaotus. Seetõttu näeb ka PlanS §-s 140 toodud detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine ette nõude kaasata selles menetluses laiem avalikkus.
13.Maa-amet on arvamuses seisukohal, et kohtud on vaidlusaluseid sätteid kohaldanud kooskõlas senise haldus- ja kohtupraktikaga. Omaette küsimus on, kas PlanS-s kehtestatud regulatsioon on üheselt mõistetav ja arusaadav, aga ka mõistlik ja otstarbekas. PlanS § 126 lg 4 p-de 1 ja 2 kohaselt võib krundina PlanS tähenduses mõista ka sellist detailplaneeringuga määratud maa-ala, millele on määratud küll krundi kasutamise sihtotstarve, kuid ei ole kavandatud hoonete ehitamise õigust. Samas PlanS seletuskirja põhjal saab asuda seisukohale, et PlanS § 6 p 8 kohaselt mõeldakse krundina ikkagi detailplaneeringuga määratud maa-ala, millele on võimalik ehitada. Puudub ühtne arusaam, mis on krunt. Võib ka väita, et PlanS § 126 lg 1 p-d 1 ja 3 koostoimes PlanS § 126 lg 4 p-ga 2 ei ole kooskõlas PlanS § 6 p-s 8 sätestatud krundi terminiga ega selle terminiga tähistatava mõistega tavatähenduses. PlanS ei sätesta ühtegi erisust kehtiva detailplaneeringu alusel moodustatud katastriüksuste hilisemaks jagamiseks. Selleks, et PlanS § 126 lg-s 6 sätestatud piirang ei kehtiks ehitusõiguseta maa-aladel, tuleks muuta detailplaneeringute koostamise praktikat ning määratleda kruntidena üksnes ehitusõigusega maaüksused, mis vastavad PlanS § 6 p-s 8 sätestatud krundi mõistele ning hoonetest vabaks jäetud maa-alad nimetada maaüksusteks. Kui detailplaneeringus oleks hoonestusest vabaks jääv ala jäetud maaüksuseks, oleks kohalikul omavalitsusel võimalik otsustada sellise maa-ala piiride muutmine või jagamine vajaduse korral maakorralduse kaudu ilma detailplaneeringut muutmata või kehtetuks tunnistamata. Ehitusõiguse küsimus oleks endiselt lahendatud detailplaneeringuga. Analoogselt võimalusele detailplaneeringu täpsustamiseks ja seeläbi ka osaliseks muutmiseks projekteerimistingimuste andmise menetluses peaks olema võimalus detailplaneeringu alusel moodustatud katastriüksuse jagamiseks või liitmiseks maakorraldustoiminguna, kui jagamise või liitmise tulemusel ei muutu esialgu antud ehitusõigus. PlanS § 126 lg-s 6 kehtestatud piirang on liiga piirav ning see võiks kohalduda ainult PlanS § 6 p-s 8 otsesõnu nimetatud krundile ehk detailplaneeringuga määratud maa-alale, millele on antud ehitusõigus, ning kõikide teiste planeeritud (ehitusõiguseta) maaüksuste piire peaks olema võimalik muuta maakorralduse käigus, kui maakorraldus on põhjendatud.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
14.Käesolevas asjas on vaidluse all küsimus, kuidas tõlgendada PlanS § 126 lg-t 6, milles on sätestatud, et kui detailplaneeringus on krunt määratud, on see katastriüksuse moodustamise alus.
15.PlanS § 6 p 8 kohaselt on krunt detailplaneeringuga määratud maa-ala, millele on antud ehitusõigus. Ehitusõiguse definitsiooni ei ole PlanS-s esitatud. Ringkonnakohus leidis, et PlanS § 126 lg 4 p-dest 1 ja 2 tulenevalt on krundi ehitusõiguse määramisena käsitatav ka krundi kasutamise sihtotstarbe kindlaksmääramine ning ka see, kui nähakse ette, et krundil hooneid asuma ei 5(8)
3-20-952 hakka. PlanS § 126 lg 4 p-de 1 ja 2 kohaselt määratakse krundi ehitusõigusega krundi kasutamise sihtotstarve või sihtotstarbed ning hoonete või olulise avaliku huviga rajatiste suurim lubatud arv või nende puudumine maa-alal. Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga, et krundi ehitusõiguse sisustamisel tuleb lähtuda PlanS § 126 lg-st 4. Kuna PlanS § 126 lg 4 p 2 kohaselt võib krundi ehitusõiguse sisuks olla ka hoonete või avaliku huviga rajatiste puudumine maa-alal, siis võib planeerimisseaduse mõttes krundiks olla ka maa-ala, kuhu ühtegi hoonet ehitada ei tohi.
16.Ei vaielda selle üle, et Suurevälja tn 19 katastriüksus moodustati Tallinna Linnavalitsuse 29. juuli 2009. a korraldusega nr 1248-k kehtestatud Vabaõhumuuseumi tee 36 ja 38 ning Lehtmäe tn 2 kinnistute detailplaneeringus määratud 6647 m2 suuruse 100% maatulundusmaa sihtotstarbega krundi alusel. Maakatastriseaduse § 2 p 7 kohaselt on katastriüksus katastris iseseisva üksusena registreeritud maatükk. Suurevälja tn 19 katastriüksus kuulub kaebaja ja kolmandate isikute kaasomandis oleva kinnisasja koosseisu.
17.Kaebaja esitas koos kaasomanikega vastustajale taotluse Suurevälja tn 19 kinnisasja kolmeks jagamiseks. AÕS § 76 lg 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. AÕS § 77 lg 1 kohaselt jagatakse kaasomandi lõpetamisel asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele. Kinnisasja jagamisel tuleb arvestada maatüki olemust ja maakorralduse nõudeid (esimest korda Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 15. detsembri 2003. a otsuses asjas nr 3-2-1-103-03, p 26). Maakorraldusseaduse (MaaKS) § 10 lg 1 ja § 13 lg 1 kohaselt on kinnisasja jagamine lihtne maakorraldustoiming, mis tehakse korraldatavate kinnisasjade omanike taotlusel, ning omanike soovil jagatakse kinnisasi selle olemust rikkumata kaheks või enamaks reaalosaks. MaaKS § 13 lg 4 järgi on kinnisasi jagamatu, kui jagamise tulemusena muutub võimatuks kinnisasja kasutamine vastavalt sihtotstarbele või kui ei ole võimalik moodustada katastriüksust. MaaKS § 3 lg 1 sätestab, et maakorralduse läbiviimine linna või valla territooriumil kuulub kohaliku omavalitsuse pädevusse. MaaKS § 2 lg 3 järgi lähtutakse maakorralduse läbiviimisel maakorralduse nõuetest, kehtestatud planeeringu korral planeeringulahendusest, kinnisasja omaniku õigustest ja avalikest huvidest.
18.Vastustaja jättis kaebaja taotluse kinnisasja jagamiseks rahuldamata põhjendusega, et vaidlusalune kinnisasi asub kehtiva detailplaneeringu alal ning jagamise taotlus ei ole detailplaneeringus määratud krundijaotusega kooskõlas. Kohtud on praeguses asjas leidnud, et vastustajal ei olnud PlanS § 126 lg-st 6 tulenevalt muud võimalust, kui jätta kinnisasja jagamise taotlus rahuldamata. Kolleegium selle seisukohaga ei nõustu. PlanS § 126 lg 6 sõnastus ei keela juba moodustatud katastriüksuse hilisemat jagamist.
19.Vastustaja tõlgendusest lähtumisel tuleks katastriüksuse jagamiseks detailplaneering või selle osa kehtetuks tunnistada või detailplaneeringut muuta. Detailplaneeringu võib kehtetuks tunnistada, kui on täidetud PlanS § 140 lg-tes 1 ja 2 sätestatud tingimused. Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise eelnõu tuleb kooskõlastada samade asutustega ning anda võimalus arvamuse avaldamiseks samadele asutustele ja isikutele, keda seadus kohustab kaasama detailplaneeringu koostamisse. Detailplaneeringu muutmiseks tuleb PlanS § 140 lg 7 kohaselt koostada uus sama planeeringuala hõlmav detailplaneering, lähtudes PlanS-s detailplaneeringu koostamisele ettenähtud nõuetest. Samas on PlanS § 125 lg 1 kohaselt detailplaneeringu koostamine nõutav üldjuhul üksnes täiendava ehitusõiguse saamiseks. Kehtiva detailplaneeringu alal asuva kinnisasja jagamiseks, kui selle käigus ei soovita muuta detailplaneeringuga määratud ehitusõigust, kogu detailplaneeringuala hõlmava uue detailplaneeringu koostamise nõue ei oleks kolleegiumi hinnangul proportsionaalne vahend eesmärgi saavutamiseks. Kehtiva detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisel kinnisasja osas, mida jagada soovitakse, kaotataks selle kinnisasja osas planeeringulahendus, milles on detailplaneeringut kehtestades avalikkusega koostöös kokku lepitud. Ka selline lahenduskäik riivaks nii omanike õigusi kui ka avalikku huvi enam, kui on eesmärgi saavutamiseks vaja. 6(8)
3-20-952
20.Kolleegiumi hinnangul ei saa PlanS § 126 lg 6 eesmärgiks olla välistada detailplaneeringu kehtivuse ajal igasugune võimalus kinnisasja jagamiseks, eriti arvestades seda, et seaduses on ette nähtud, et osal juhtudel saab ka detailplaneeringu olemasolu korral projekteerimistingimuste kaudu ehitusloakohustusliku hoone või olulise rajatise ehitamiseks planeeringulahendusest kõrvale kalduda. Kuigi PlanS § 124 lg 4 järgi on detailplaneeringu olemasolul või detailplaneeringu koostamise kohustuse korral detailplaneering ehitusprojekti koostamise alus, on näiteks PlanS § 125 lg-s 5 ja EhS §-s 27 sätestatud piiratud juhtudel võimalik saada täiendavat ehitusõigust või olemasolevat ehitusõigust muuta ka detailplaneeringut koostamata või olemasolevat detailplaneeringut muutmata. Seejuures on EhS § 27 lg 4 p 8 kohaselt võimalik ka detailplaneeringu olemasolul projekteerimistingimustega täpsustada detailplaneeringuga ettenähtud krundijaotust, kuid üksnes juhul, kui see on seotud ehitusliku kompleksi ehitamisega. Muudatused kehtiva detailplaneeringuga sätestatud ehitusõigustes võivad riivata avalikku huvi enam kui muudatused katastriüksuste piirides.
21.Kuna PlanS ega MaaKS ei sätesta erisusi kehtiva detailplaneeringu alusel moodustatud katastriüksuste hilisemaks jagamiseks, saab ka kehtiva detailplaneeringu alal kohaldada kinnisasja jagamisele MaaKS-s üldiselt sätestatut. MaaKS § 2 lg 3 järgi tuleb kehtiva detailplaneeringu alal kinnisasja jagamise taotluse lahendamisel lähtuda lisaks kinnisasja omaniku õigustele, maakorralduse nõuetele ja avalikule huvile ka planeeringulahendusest. PlanS § 6 p 15 kohaselt on planeeringulahendus planeeringuala kohta koostatav terviklik ruumilahendus, mis elluviimisel võimaldab planeeringuga kavandatud maa ja ehitiste sihtotstarbelist kasutamist planeeringuga määratud maakasutus- ja ehitustingimustest kinnipidamisel. Seega peab kohalik omavalitsus kehtiva detailplaneeringu alal asuva kinnisasja jagamise taotluse lahendamisel arvestama, et kinnisasja jagamine ei tohi minna vastuollu kehtiva detailplaneeringu maakasutus- ja ehitustingimuste ega ehitiste kasutamise otstarvetega. Kolleegium meenutab, et kui detailplaneeringut on asutud ellu viima, peab kohalik omavalitsus tagama, et detailplaneeringuga ettenähtu viiakse ellu nii, nagu planeering naabrite õigusi või avalikke huve kaitsvaid tingimusi silmas pidades kindlaks määras (Riigikohtu halduskolleegiumi 5. märtsi 2019. a otsus nr 3-13-385/90, p 12). Seetõttu saab kehtiva detailplaneeringu alal asuva kinnisasja jagamine detailplaneeringut muutmata olla lubatav pigem erandlikel juhtudel.
22.Kuna MaaKS ei sätesta täpsemaid kriteeriume avaliku huvi hindamiseks, saab kolleegiumi arvates kehtiva detailplaneeringu alal asuva kinnisasja jagamise taotluse lahendamisel lähtuda sarnastest kriteeriumitest, nagu on sätestatud EhS § 27 lg-s 1. Tulenevalt EhS § 31 lg 1 teisest lausest, tuleks kohalikul omavalitsusel ka kehtiva detailplaneeringu alal asuva kinnisasja jagamise taotluse menetlemisel kaaluda menetluse läbiviimist avatud menetlusena (MaaKS § 1 lg 11 ja HMS § 46 lg 1).
23.Eeltoodust tulenevalt rahuldab kolleegium kassatsioonkaebuse ning tühistab Tallinna Ringkonnakohtu 5. aprilli 2021. a otsuse ja Tallinna Halduskohtu 16. oktoobri 2020. a otsuse materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise tõttu (HKMS § 230 lg 1). Kolleegium teeb asjas uue otsuse, millega rahuldab kaebuse (HKMS § 230 lg 5 p 5). Seetõttu ei võta kolleegium seisukohta teiste kaebaja väidete kohta.
24.Kaebaja on esitanud tühistamis- ja kohustamisnõuded. Kolleegium rahuldab tühistamisnõude ning tühistab TLPA 21. veebruari 2020. a keeldumise nr 3-3/245-2 ja Tallinna Linnavalitsuse
20.aprilli 2020. a korralduse nr 506-k, millega jäeti vaie rahuldamata. Kohustamisnõude puhul soovib kaebaja, et kohus kohustaks vastustajat rahuldama kaebaja 23. jaanuari 2020. a taotluse, määrama katastriüksuse piirid ning moodustama kinnisasja jagamiseks katastriüksuse toimikud vastavalt taotlusele. Kolleegium rahuldab kohustamisnõude, kuid mitte kaebaja soovitud kujul. Kuna vastustaja peab kaebaja taotluse uuesti lahendamisel kohaldama kaalutlusõigust ja kohus ei saa seda
7(8)
3-20-952 teha haldusorgani eest (HKMS § 158 lg 3), siis kohustab kolleegium vastustajat kaebaja taotlust uuesti lahendama (HKMS § 41 lg 3).
25.Kassatsioonkaebusele lisatud väljavõtted Tallinna linna detailplaneeringute kehtestamise kestuse statistika kohta aastatel 2018 ja 2019 tuleb tagastada, kuna nendel asjaoludel ei ole kohtuasjas tähtsust (HKMS § 62 lg 2).
26.HKMS § 108 lg 1 järgi kannab vastustaja menetluskulud. Kaebaja taotluse kohaselt olid menetluskuludeks kaebuselt ja apellatsioonkaebuselt tasutud riigilõiv, kokku 30 eurot ja esindajate kulud halduskohtumenetluses 3420 eurot 1 senti, apellatsioonimenetluses 360 eurot ning kassatsioonimenetluses 1800 eurot. Kaebaja on esitanud kuludokumendid halduskohtumenetluse esindajate 2220 euro suuruste kulude kohta. Apellatsiooni- ja kassatsioonimenetluse esindajate kulude kohta esitas kaebaja menetluskulude nimekirja ja kuludokumendid hilinemisega, mistõttu jätab kolleegium need HKMS § 51 lg 4 alusel tähelepanuta. Kolleegium peab esindajate põhjendatud kuludeks esimeses kohtuastmes 2220 eurot. Koos riigilõivuga tuleb vastustajalt kaebaja kasuks välja mõista 2250 eurot.
27.Lisaks sellele on kaebaja taotlenud halduskohtult vaidemenetluse kulude 1200 eurot 1 senti väljamõistmist põhiseaduse § 25 alusel. Kolleegium on varem korduvalt väljendanud seisukohta, et vaidemenetluses kantud kulusid HKMS alusel välja mõista ei saa (nt 13. jaanuari 2016. a otsus asjas nr 3-3-1-76-15, p 12), ning kaebaja taotluses toodud põhjendused ei anna alust jõuda teistsugusele järeldusele. Vaidemenetlus oli kaebaja vabatahtlik valik. Kui kaebaja soovis vaidemenetluse kulude hüvitamist avalik-õiguslikus suhtes tekitatud kahju hüvitamisena, siis oleks ta pidanud esitama halduskohtule eraldiseisva hüvitamisnõude (HKMS § 37 lg 2 p 4). Asja materjalidest ei nähtu, et kaebaja oleks seda teinud. Kaebaja on vastavad väited esitanud alles menetluskulude hüvitamise taotluses.
28.Kautsjon tuleb HKMS § 107 lg 4 (kuni 31. detsember 2021 kehtinud redaktsioonis) koostoimes tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 lg-ga 21 alusel tagastada. (allkirjastatud digitaalselt)
8(8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.