Otsuse avalikult teatavaks 3. mai 2019, Tallinn tegemise aeg ja koht Haldusasja number
3-18-1137
Haldusasi
A, B, C, D, E ja F kaebus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 04.05.2018 projekteerimistingimuste nr 1811802/01058 tühistamiseks
Menetlusosalised
Kaebajad: A, B, C, D, E ja F, kaebajate esindaja A Vastustaja: Tallinna linn, esindaja Eva Vanamb Kolmandad isikud: OÜ BREM Kinnisvarahooldus (rg-kood 10327044); G (isikukood xxxxxxxxxx), esindaja adv Indrek Kukk.
Asja läbivaatamise viis
Kohtuistung, 3. aprill 2019
RESOLUTSIOON
1.Jätta kaebus rahuldamata.
2.Jätta kaebajate ja vastustaja menetluskulud nende endi kanda.
3.Välja mõista kaebajatelt A (isikukood: xxxxxxxxxxx), B (isikukood: xxxxxxxxxx), C (isikukood: xxxxxxxxxx), D (isikukood: xxxxxxxxx), E (isikukood: xxxxxxxxxx) ja F (isikukood: xxxxxxxxxxx) solidaarselt menetluskulu summas 1144 eurot OÜ BREM Kinnisvarahooldus (registrikood 10327044) kasuks.
4.Gi menetluskulud jätta tema enda kanda.
5.Sekretäril edastada kohtuotsus menetlusosalistele. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib Tallinna Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 03.06.2019. Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse
päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184 lg 3). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9).
Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.OÜ BREM Kinnisvarahooldus esitas 16.11.2015 Tallinna Linnaplaneerimise Ametile (edaspidi TLPA) taotluse projekteerimistingimuste (edaspidi PT) väljastamiseks kaubanduskeskuse püstitamiseks Tallinnas Pae tn 70/72/74 asuvale kinnistule. TLPA väljastas 04.05.2018 projekteerimistingimused nr 1811802/01058 kaubanduskeskuse püstitamiseks. Projekteerimistingimuste kohaselt on lubatud krundile püstitada üks ärihoone (kaubanduskeskus) ehitusaluse pinnaga ca 5000 m2 ja kõrgusega ca 9 m ning ühe maa-aluse korrusega.
2.06.06.2018 (koos 25.06.2018 kaebuse täpsustusega) esitasid A, B, C, D, E ja F Tallinna Halduskohtule kaebuse Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 04.05.2018 projekteerimistingimuste nr 1811802/01058 tühistamiseks.
3.05.09.2018 määrusega võttis kohus kaebuse menetlusse. 03.04.2019 toimus asjas kohtuistung.
KAEBUSE ESITAJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED
4.Kaebuse esitajad paluvad kaebuse rahuldada. Kaebajate seisukohad on kokkuvõtvalt järgmised:
4.1.PT rikuvad kaebajate, kes kõik elavad vahetus kaubanduskeskusega, igaühe õigusi järgmistel põhjustel:
naabruses
Pae
70/72/74
1) PT planeeritud liikluskorraldus ei ole kooskõlas Pae asumi vajadustega ja halvendab olemasolevat liikluskorraldust veelgi, mis langetab iga kaebaja elukvaliteeti nende elukohas; 2) Ettenähtud suurte kaubaautode, teenindava personali ja külastajate sõidukite juurdepääs kavandatavale kaubanduskeskusele kvartalisisese kitsa sõidutee kaudu on iga kaebaja elukoha vahetus läheduses, tekitades liiklusohtlikke olukordi kaebajatele ja nende pereliikmetele; 3)
Suurenev liiklus kaebajate elukohtade vahetus läheduses suurendab saastatust ja müra.
4) Parkimisprobleemi pole lahendatud terviklikult, vaid on olemasolevaid väheseid parkimiskohti veelgi vähendatud ning osa parkimiskohti on vaid ümber kujundatud olemasoleva haljastuse arvel, kohati elanike sõidukitele ettenähtud parkimiskohti läbides ja olemasolevaid parkimiskohti likvideerides; 5) Planeeritud parkimiskohtade vähenemine ca 35 parkimiskoha võrra võib jätta konkreetselt kaebajate autod parkimiskohata või tekitab pingeid parkimiskohale „võidu joostes", kes esimesena jõuab auto pargitud. Lahendamata on, kuidas pargivad ülejäävad 35 autot. 6) Kavandatava kaubanduskeskuse haljastus ei vasta Lasnamäe elamualade üldplaneeringus sätestatule, mis toob kaasa elu- ja looduskeskkonna kvaliteedi langemise. Haljastuse osakaal ei vasta üldplaneeringus ettenähtule, olles 20% asemel 11%. 8) Vähene haljastus ja vähe parkimiskohti ning läbimõtlemata suure koormusega liiklus vähendavad kaebajate korterite väärtust, mis rikub otseselt kaebajate subjektiivseid õigusi.
9) Lisaks on kaubanduskeskuse maa-aluse parkla rajamiseks vajalikud paekivi lõhkamistööd. mis võivad kaasa tuua pöördumatuid kahjustusi kõrvalasuvate hoonete, sh kaebajate elukohtade Pae 60, 64, 66 ja Paekaare 56, 58 ning Punane 19 vundamentidele. hoonete kandekonstruktsioonidele, keskkonnale, kus kaebajad vahetult elavad. PT-s aga ei ole ette nähtud vajalikke keskkonnamõjuhinnanguid. PT menetluse käigus esitatud eskiislahendusest ei selgu, et oleks hinnatud võimalikku kahjustavat mõju lõhkamistööde tegemisel kõrvalasuvate hoonete vundamentidele, hoonete kandekonstruktsioonidele, keskkonnale. 10) Keskkonnamõjuhinnanguteta lõhkamistööd võivad lisaks kaasa tuua saastatuse radooni levimise tõttu, mis kaebajate elukohtade vahetu naabruse tõttu võib jõuda kaebajate elukohtadeni Pae 60, 64, 66 ja Paekaare 56,58 ning Punane 19. 11) Kõik eelpoolnimetatud asjaolud vähendavad Pae asumi atraktiivsust ning langetavad potentsiaalselt Pae asumi elanike, sh kaebajate A, B, C, D, E ja F korterite hindasid potentsiaalsed ostjad ei soovi osta korterit asukohas, kus võivad aset leida määratlemata / analüüsimata tagajärgedega ehitustööd. 12) TLPA ei ole arvestanud kaebajate esitatud vastuväiteid ning pole vastanud kaebajate vastuväidetele ning on jätnud edastamata õigel ajal projekteerimistingimustele lisatud olulise dokumendi. Projekteerimistingimuste lisana esitas TLPA halduslepingu OÜ BREM Kinnisvarahooldusega, millest polnud varem kedagi teavitatud, sh puudus kaebajatel võimalus halduslepingule seisukohti/ vastuväited esitada. Sellega rikkus TLPA kaebajate subjektiivset õigust olla ära kuulatud ja saada arvamust avaldada. 13) PT kavandatav tegevus, mis ei vasta Lasnamäe üldplaneeringule ja ei järgi projekteerimistingimuste menetlusele seatud nõudeid, osutab olulist negatiivset mõju ümbruskonna elanikele, ettevõtetele ning üleüldiselt elu- ja looduskeskkonnale, kahjustades selliselt kaebajate õigusi.
4.2.Väljastatud PT on vastuolus haldusmenetluses kehtivate õigusnormide ja põhimõtetega ning rikuvad kaebajate subjektiivseid õigusi nagu omandiõigus ning õigus era- ja perekonnaelu puutumatusele. Samuti on ekslikult jäetud algatamata vaatamata suurele avalikule huvile detailplaneering Pae tn 70 / 72 / 74 kaubanduskeskuse püstitamiseks ning väljastatud PT on vastuolus Lasnamäe üldplaneeringu ja kehtivate õigusaktidega. Projekteerimistingimustega kavandatav tegevus osutab olulist negatiivset mõju ümbruskonna elanikele, ettevõtetele ning üleüldiselt elu- ja looduskeskkonnale, kahjustades selliselt kaebajate õigusi.
4.3.Kaebajad leiavad, et antud juhul ei ole täidetud eeldused PlanS § 125 lg 5 rakendamiseks ning läbi oleks tulnud viia detailplaneeringu menetlus. Kaebajad märgivad, et tegemist on uue hoone ehitusega, projekteerimistingimused on vastuolus Lasnamäe elamualade üldplaneeringuga roheala ulatuse osas (see peab olema vähemalt 20%, milline nõue on täitmata), kavandatav ehitis ei sobi mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda ning seda eriti lähtudes liikluse ja parkimise seisukohast. Kaebajate hinnangul on läbiviimata vastavad mõjuhinnangud, mida oleks tulnud hinnata planeerimismenetluse raames.
4.4.Kaebajad kordavad vastuseks vastustaja ja kolmanda isiku seisukohtadele, et kaebuses on põhjalikult välja toodud ja kirjeldatud, kuidas PT rikuvad kaebajate subjektiivseid õigusi nagu omandiõigus (AÕS § 89, PS § 32) ning era- ja perekonnaelu puutumatus (PS § 26) - tänu liikluskoormuse ja kvartalis tehtavatele suurtele laiendustele tekib elanike kodurahu häirivat müra; suurenenud liiklus (sh kaubaautod) ja vähene haljastus toob kaasa elu - ja
looduskeskkonna kvaliteedi langemise; ehitusloa väljastamisel võivad lõhkamistööd kaasa tuua kohalike elanike elukohadele pöördumatuid kahjustusi, mis kokkuvõttes rikuvad kaebajate omandiõigust (langetab korterite väärtust-) ja era - ja perekonnaelu puutumatust (häirib kodurahu). Kaebajad toovad välja, et ka kohtupraktikas on leitud, et müra normtaseme ületamise puhul on tegemist omandiõiguse rikkumisega (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-104-12 punkt 11). Riigikohtu seisukoha järgi on projekteerimistingimuste kehtestamine ehitusloa andmisel reguleeriva iseloomuga eelhaldusakt, millega määratakse siduvalt kindlaks need alused, millest tuleb lähtuda ehitusprojekti koostamisel (14.05.2002 otsus nr 3-3-1-25-02, p 16; 04.05.2006 otsus nr 3-3-1-28-06, p 8). Seega on just käesolevas menetluses kaebajatel võimalus vaidlustada PT, sest nendega määratakse siduvalt kindlaks ehitusprojekti koostamise alused. Hilisemalt ehitusloa menetluses ei pruugi enam kaebajate õigused olla piisavalt efektiivselt kaitstud, sest need on projekteerimistingimuste kehtima jäämisel suures osas ehitusloa andmise aluseks. TLPA ise leiab, et Pae asumi piirkonnas on ulatuslikud probleemid liikluskorraldusega, kuid on seisukohal, et olukorra parandamiseks tuleb alustada veel iseseisev detailplaneeringu menetlus. Kaebajate hinnangul on ebaotstarbeks ja vastuolus HMS § 5 lõikes 2 sätestatud haldusmenetluse põhimõttega algatada samas piirkonnas (Pae tn 70/72/74) uus detailplaneeringu menetlus, kui käesoleval juhul oleks võimalik detailplaneeringu algatamisega kogu piirkonna planeerimine terviklikult lahendada. Samuti jääb kaebajatele arusaamatuks, kuidas on võimalik tulevikus nimetatud piirkonnas liikluskorralduse lahendus eraldi detailplaneeringu menetluses kindlaks määrata. Eraldiseisva detailplaneeringu algatamise menetluse korral ei ole Pae asumi piirkonna liikluskorraldust võimalik enam muuta, sest Pae tn 70/72/74 kaubanduskeskuse rajamisega projekteerimistingimustes toodud tingimustel muutub Pae kvartali (liiklus) korraldus oluliselt. Kaebajatel on seetõttu tekkinud küsimus, kas siis juba rajatud muudatused (parkimisplatsid ja rajatavad teed) plaanitakse uue detailplaneeringu menetluse algatamise korral lammutada ja ümber teha.
4.5.Eespooltoodule tuginedes leiavad kaebajad, et käesoleval juhul ei ole TLPA PT menetluses arvesse võtnud Pae tn 70/72/74 piirkonnas elavate elanike õigusi ja huve, Projekteerimistingimuste väljastamisel on TLPA rikkunud HMS-is sätestatud kaalutlusõiguse piire ning proportsionaalsuse põhimõtet ning rikutud on iga kaebaja kaebuses esitatud subjektiivseid õigusi.
VASTUSTAJA SEISUKOHT
5.Vastustaja kaebusega ei nõustu ja vaidleb sellele vastu kogu ulatuses põhjendades oma seisukohta järgnevaga:
5.1.Kaebusest ei selgu kaebajate subjektiivsete õiguste rikkumist. Kaebajad on küll oma kaebuse p-s 9 väitnud, et PT nr 1811802/01058 on vastuolus haldusmenetluses kehtivate õigusnormide ja põhimõtetega ning rikuvad kaebajate selliseid subjektiivseid õigusi nagu omandiõigus ning õigus era- ja perekonnaelu puutumatusele, kuid kuidas täpselt vaidlustatud projekteerimistingimused kaebajate omandiõigust ja õigust era- ja perekonnaelu puutumatusele rikuvad, kaebajad ei selgita. Samuti ei ole kaebajad oma subjektiivsete õiguste rikkumise kohta esitanud ühtegi tõendit.
5.2.Muus osas on kaebus esitatud kaebusena avalike huvide ja teiste isikute õiguste kaitseks, mida HKMS § 44 lõikest 2 tulenevalt kaebajad teha ei saa.
Kaebajad avaldavad oma kaebuse p-s 10 arvamust, et projekteerimistingimustega kavandatav tegevus osutab olulist negatiivset mõju ümbruskonna elanikele, ettevõtetele ning üldiselt eluja looduskeskkonnale, kahjustades selliselt avalikku huvi. Vastustaja märgib, et kaebajad ei ole esitanud siinkohal ühtegi tõendit oma väidete kinnituseks. Kõik kaebajate väited on paljasõnalised ja tõendamata. Vastustaja rõhutab ka asjaolu, et antud juhul on tegemist väikesemahulise kaubanduskeskusega – vaidlustatud projekteerimistingimuste p 4 kohaselt on suurim kõrgus olemasolevast maapinnast ligikaudu 9 m, lubatud on üks maa-alune korrus. 9 meetrit tähendab kahte korrust – seega maksimaalselt on lubatud kahe maapealse korruse ehitamine. Projekteerimistingimuste p-i 3 kohaselt on lubatud suurim ehitisealune pind ligikaudu 5000 m2. Vastustaja toob siinkohal võrdluseks tõesti suured kaubanduskeskused Lasnamäel: Sikupilli kaubanduskeskus (Tartu mnt 87) – ehitisealune pind 15 350 m2; Lasnamäe Centrum (Mustakivi tee 13) – ehitisealune pind 23 345 m2; Ülemiste kaubanduskeskus (Suur-Sõjamäe tn 4) – ehitisealune pind 48 382 m2. Seega on kaebajate väited kavandatava kaubanduskeskuse olulise negatiivse mõju kohta ümbruskonnale alusetud ja otsitud.
5.3.Kaebajad leiavad, et vastustaja ei ole kaalutlusõigust õiglaselt teostanud, sest ei ole kaebajate ja teiste isikute vastuväiteid kaebajate soovitud viisil arvestanud. Vastustaja selgitab, et vastuväidete arvestamata jätmine ei tähenda kaalutlusõiguse piiride ületamist, nagu arvavad kaebajad. EhS § 31 lg 5 kohaselt juhul, kui projekteerimistingimuste eelnõu kohta esitatakse kooskõlastamise või arvamuste avaldamise käigus märkusi, võtab pädev asutus neid asjakohaselt arvesse või põhjendab arvestamata jätmist. Vastustaja on selgitanud arvestamata jäetud vastuväidete arvestamata jätmise põhjusi põhjalikult oma 07.05.2018 kirjas nr 4-1/410911, mis on esitatud kaebuse lisana (tl 15).
5.4.Vastustaja ei nõustu kaebaja väidetega, et vaidlustatud projekteerimistingimused ei vasta üldplaneeringule ja projekteerimistingimuste andmise asemel oleks tulnud algatada detailplaneering. PlanS § 125 lg 5 kohaselt võib kohaliku omavalitsuse üksus lubada detailplaneeringu koostamise kohustuse korral detailplaneeringut koostamata püstitada või laiendada projekteerimistingimuste alusel olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale ühe hoone ja seda teenindavad rajatised, kui: 1) ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi; 2) üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused, sealhulgas projekteerimistingimuste andmise aluseks olevad tingimused, ning ehitise püstitamine või laiendamine ei ole vastuolus ka üldplaneeringus määratud muude tingimustega. Projekteerimistingimustega kavandatav kaubanduskeskus aadressiga Pae tn 70 // 72 // 74 asub Tallinna Linnavolikogu 21. oktoobri 2010. a otsusega nr 238 kehtestatud Lasnamäe elamualade üldplaneeringu kohaselt keskuse alal (üldplaneering kättesaadav aadressil https://www.tallinn.ee/est/ehitus/Lasnamae-elamualade-uldplaneering ). Üldplaneeringu tekstilise osa lk-l 6 on selgitatud maakasutuse juhtotstarvet „keskus“ järgmiselt: „C – keskuse ala – üldplaneeringus linnaosa tõmbekeskust tähistav ala, kus on tihedalt põimunud korruselamute, ameti- ja valitsusasustuste, äri- ja büroohoonete, kultuuri- ja spordiasutuste, haljasalade, rekreatsioonialade jms maad.“ Kinnistut, millele vaidlustatud projekteerimistingimused väljastati, ümbritsevad äri- ja kaubanduspindadega kinnistud – seega sobib kavandatav kaubanduskeskus piirkonda nii mahuliselt, otstarbelt kui hoonestuslaadilt. Vastustaja esitab lähiala skeemi, kus on ära näidatud käsitletavat kinnistut ümbritsevad äri- ja kaubanduspindadega kinnistud (tl 103). Rõhutada tuleb, et Pae tn 70 // 72 // 74 kinnistul asub ka praegu kaubandushoone.
Vaidlustatud projekteerimistingimustes on selgitatud järgmist: „Antud asukohas on Lasnamäe I mikrorajooni keskuse (praegu Pae asumi keskus) planeeringu kohaselt kahele poole jalakäijate teed ehk Pae promenaadi kavandatud tagasihoidliku mahuga kaubandushooned. /.../ 12.02.2018 on ametile esitatud teisel pool Pae promenaadi asuva Lasnamäe kaubanduskeskuse rekonstrueerimise projekt. Rekonstrueeritav kompleks koosneb kahest kokku ehitatud hoonest, mis asuvad erinevatel kinnistutel Pae tn 76 ja Pae tn 78. Projektiga on ettenähtud säilitada olemasolevad hoone mahud. Projekti mahus lahendatakse hoone uued sissepääsud, fassaadid, ruumiplaneering, sh olemasoleva keldriruumi tehnilisteks ruumideks ja töötajate olmeruumideks muutmine, parkimine, liikluskorraldus ning heakord. Praegu tegutseb hoones RIMI toidupood, Maxima X kauplus, toiduturg ning erinevad teenindus- ja kaubanduspinnad. Kaubanduskeskus on ühekorruseline ja osaliselt keldrikorrusega.“ Seega oli projekteerimistingimuste väljastamine antud juhul igati õigustatud ning vastupidiselt kaebajate arvamusele valiti kohane menetlus. HMS § 5 lg 2 kohaselt viiakse haldusmenetlus läbi eesmärgipäraselt ja efektiivselt, samuti võimalikult lihtsalt ja kiirelt, vältides üleliigseid kulutusi ja ebameeldivusi isikutele. Samas said kõik huvitatud isikud oma vastuväiteid ja arvamusi projekteerimistingimuste menetluses avaldada – menetlus korraldati avatud menetlusena. Kaebusele on lisatud kavandatava kaubanduskeskuse eskiislahenduse avaliku arutelu protokoll 30. augustist 2016 (tl 39-40).
5.5.Kaebajad rõhutavad oma kaebuse p-s 19, et antud juhul on tegemist uue hoone ehitamisega, mitte hoone laiendamisega. Samuti rõhutavad kaebajad, et uue kavandatud hoone maht on tunduvalt suurem kui +33% olemasoleva hoone mahust. Kaebajate sellised rõhutused jäävad vastustajale arusamatuks. Projekteerimistingimustes on selgelt öeldud, et need on antud hoone püstitamiseks, mitte laiendamiseks. Täiesti meelevaldne on kaebajate väide, nagu ei võiks projekteerimistingimusi PlanS § 125 lg 5 alusel anda, kui olemasolevat hoonet laiendatakse üle 33 protsendi. Midagi sellist PlanS § 125 lg 5 ei sätesta – PlanS § 125 lg 5 räägib kohaliku omavalitsuse pädevusest lubada ehitada üks hoone ja seda teenindavad rajatised projekteerimistingimuste alusel detailplaneeringu koostamise kohustuse korral, mis hõlmab nii püstitamist kui laiendamist.
5.6.Vastustaja ei nõustu kaebajatega, et vaidlustatud projekteerimistingimused on üldplaneeringuga vastuolus seetõttu, et projekteerimistingimustega ettenähtud haljastusprotsent on väiksem kui üldplaneeringuga lubatud. Vastustaja selgitab, et vaidlustatud projekteerimistingimuste p-s 9.1 on öeldud järgmist: „/.../ projektiga kavandatav haljastuse protsent krundil võib olla ligikaudu 11% ja täpsustub ehitusprojekti menetluses, kuna tegemist on juhusega, mille puhul olemasolev haljastuse protsent krundil on üldplaneeringus nõutust oluliselt väiksem - 9,8%.“ Vastustaja on seisukohal, et kaebajad on oma kaebuses kehtestatud Lasnamäe elamualade üldplaneeringu seletuskirja siinkohal ka puudulikult osundanud – kaebajad väidavad nimelt, et alal, kus asub vaidlusalune kinnistu, peab haljastuse osakaaluks üldplaneeringu kohaselt olema vähemalt 20 %. Tegelikult öeldakse üldplaneeringu seletuskirjas järgmist (lk 16): „Lasnamäe segahoonestusaladel kehtivad järgmised haljastustingimused: • haljastusega alade osakaal kinnistul vähemalt 20%, selle hulka ei kuulu katuse-, garaažipealne jm maapinnaga ühendamata haljastus. Üksikutel juhtudel võib kaaluda haljastuse protsendi vähendamist.“ Seega on põhjendatud 20 %-st väiksem haljastusprotsendi lubamine – antud juhul on projekteerimistingimusega haljastuse olemasolevat osakaalu suurendatud ning seda on projekteerimistingimustes ka selgitatud.
5.7.Kaebajatel on väga suuri etteheiteid ka liikluskorraldusele kvartalis, jättes sealjuures tähelepanuta, et ühele kinnistule projekteerimistingimustega (või ka detailplaneeringuga)
ehitusõiguse andmisega ei lahendata kogu kvartali liikluskorralduse ja tänavate seisukorra probleeme, arvestades sealjuures, et vaidlusalusel kinnistul on ka praegu kaubandushoone. Seetõttu ongi vaidlustatud projekteerimistingimustes selgitatud järgmist: „TLPA (amet) leiab, et parema liikluslahenduse saamiseks tuleb koostada Pae tn 70 // 72 // 74 kinnistu ja selle lähiala liikluskorralduse lahendus kvartalisiseste ja -vaheliste teedevõrgustike parandamiseks ning vajadusel teedevõrgu täiendamiseks /.../.“ Sellele on viidatud TLPA 21.04.2016 kirjas nr 4-1/4109 – 7 (tl 104-106), kus on kvartali liikluskorralduse lahendamise osas märgitud järgmist: „/.../ vajalik on taotleda detailplaneeringu algatamist või koostada vastavalt Lasnamäe Linnaosa Valitsuse ettepanekule laiendatud ala liiklus-, haljastuse ja heakorralahendus näidates rekonstrueeritavate ja laiendatavate tänavate ulatus.“ Vastupidiselt kaebajate arusaamale ei ole siin mõeldud detailplaneeringu algatamist Pae tn 70 // 72 // 74 kinnistu osas, vaid kontekstist tulenevalt detailplaneeringu algatamist kogu kvartali liiklusprobleemide lahendamiseks, mis on olemas sõltumatult vaidlustatud projekteerimistingimustest, mis on antud uue kaubanduskeskuse kavandamiseks praegu juba olemasoleva kaubanduskeskuse asemele. Mis puudutab parkimist, siis selgitatakse projekteerimistingimustes järgmist: „Antud asukohas on Lasnamäe I mikrorajooni keskuse (praegu Pae asumi keskus) planeeringu kohaselt kahele poole jalakäijate teed ehk Pae promenaadi kavandatud tagasihoidliku mahuga kaubandushooned. Elurajooni rajamise ajal ei olnud parkimisprobleemi, mis on tekkinud autostumise tagajärjel. Kuna vajalikud parkimiskohad puuduvad ka kogu kvartali elamute juures ja oluliselt on kasvanud kvartalisisene liiklus, siis oli vajalik üle vaadata kogu kvartali liiklusskeem ja leida optimaalne lahendus. Seetõttu ei ole võimalik ehitada uut väikesemahulist kaubanduskeskust maapealse osa laiendamise teel, vaid eelkõige on mõistlik rajada maa-alune parkimiskorrus.“ Seega näevad projekteerimistingimused ette, et kaubanduskeskuse parkimine tuleb lahendada läbi parkla ehitamise keldrikorrusele.
5.8.Kaebajad esitavad seoses liikluskorralduse ja parkimisega kaebuses selgelt eksitavaid ning lausa absurdseid väiteid, väites näiteks et projekteerimistingimustega likvideeritakse ära osa parkimiskohti (kaebajate arvates 35 kuni 37 parkimiskohta) ning et suuremahuliste kaubavedude, teenindava personali ja külastajate sõidukite juurdepääs nähakse ette kohati elanike sõidukitele ettenähtud parkimiskohti läbides. Vastustaja selgitab, et midagi sellist projekteerimistingimustest ei tulene. Kui kaebajad viitavad projekteerimistingimuste taotlusega esitatud eskiisile, siis selgitab vastustaja, et projekteerimistingimustega ei kinnitata taotlusega esitatud eskiisi, eskiisi eesmärgiks on taotlust menetleva haldusorgani jaoks visualiseerida taotleja soove ja nägemust, milline võiks välja näha projekteerimistingimustega kavandatav ehitis. Ilmselt soovivad kaebajad kritiseerida 04.09.2017 Tallinna linna ja OÜ BREM Kinnisvarahooldus vahel sõlmitud halduslepingut nr TKA128, mis ei kujuta endast vaidlustatud projekteerimistingimusi – sellele lepingule projekteerimistingimustes vaid viidatakse. Kuigi kaebajad on lisanud nimetatud lepingu ka kaebusele, on see esitatud ebaselges formaadis ja vastustaja esitab selle uuesti (tl 107-109). Vastustaja selgitab, et lepingu lisas 1 on konkreetsete tingmärkidega näidatud, millises osas huvitatud isik (kolmas isik) peab välja ehitama täiendavad avalikult kasutatavad parkimiskohad ja avalikult kasutatava juurdepääsutee – kõik see jääb väljapoole Pae tn 70 // 72 // 74 kinnistut. Vastustaja selgitab, et uue projekteeritava ja ehitatava Pae tn 70//72//74 kaubanduskeskuse rajamisel ei vähene kinnistul parkimiskohtade arv, samuti mitte selle ümbruses. Parkimine on projekteerimistingimuste kohaselt, nagu eespool selgitatud, kavandatud keldrikorrusele, mille lahendus veel puudub, kuna projekteerimistingimused on alles ehitusprojekti koostamise aluseks.
Mis puudutab eelviidatud halduslepingut, siis halduslepingu kohaselt rekonstrueerimiseks kavandatud tee laius on vastavalt ENSV ajal projekteeritule praegu ca 6 m ning see tee on lähipiirkonna elanike poolt tihti kahelt poolt täis pargitud. Tallinna Kommunaalamet (kes on halduslepingus Tallinna linna esindajaks) otsustas, et tee on vajalik kaasajastada 7 m laiuseks ning vaja on rajada tee äärde vajalikud parkimiskohad. Liikluse parandamiseks vähendatakse tee äärset mururiba, mis vastupidiselt kaebajate väidetele ei ole praegu haljasalana kasutuses ega ka ei loeta haljasala hulka. Praegune olukord raskendab spetsautode ja avariimasinate juurdepääsu õhtusel ajal. Lugeda omaalgatuslikult teedele pargitud autode asukohti olemasolevateks parkimiskohtadeks, nagu kaebajad seda teevad, on vale. Projekteerimistingimustega kavandatava kaubanduskeskuse kõrval asub lisaks veel linnale kuuluv ca 400 m2 suurune avalik parkimisplats, mis on kavas rekonstrueerida – laiendada ca poole võrra. Vastustaja lisab ka Tallinna Transpordiameti 22.11.2016 seisukoha ja Tallinna Kommunaalameti 17.03.2017 seisukoha projekteerimistingimuste taotlusele (tl 110-112), samuti Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 04.08.2016 kirja nr 4-1/4109-9 (tl 113-115), kus antakse teada Pae tn 70//72//74 eskiislahenduse avalikust arutelust ja millele on lisatud liiklus, haljastus- ja heakorra lahenduse joonis.
5.9.Vastustaja selgitab, et Pae tn 70 // 72 // 74 kinnistul asub juba praegu kaubanduskeskus, mida omakorda ümbritsevad teised kaubanduspindadega kinnistud. Samas on Tallinna Linnavolikogu 21. oktoobri 2010. a otsusega nr 238 kehtestatud Lasnamäe elamualade üldplaneeringu menetluses piirkonna keskkonnamõjude hindamine juba läbi viidud. Kui aga ehitusloa taotlemise ajaks peaks ilmnema uusi asjaolusid, saab keskkonnamõju hindamise algatamise üle otsustada ehitusloa menetluses (EhS § 42 lg 2).
5.10.Vastustaja leiab, et kaebajad ajavad seoses nende nõutud nõuetega maa-aluse osa ehitamiseks ja võimalikest lõhkamistöödest tulenevate kahjulike mõjude leevendamiseks projekteerimistingimused ehitusloaga segamini. PT on detailplaneeringuga sarnase üldistusastmega. Ehitise ohutust tagavad meetmed nähakse ette ehitamise aluseks olevas ehitusprojektis lähtuvalt EhS §-s 8 sätestatud ohutuse põhimõttest – ehitis, ehitamine ja ehitise kasutamine ning ehitamisega seonduv muu tegevus peab olema ohutu, kusjuures ehitis, ehitamine ja ehitise kasutamine ning ehitamisega seonduv muu tegevus on ohutu, kui see ei põhjusta ohtu inimesele, varale või keskkonnale.
5.11.Kokkuvõtteks leiab vastustaja, et kaebajate väited on paljasõnalised ja tõendamata. Kaebus on esitatud populaarkaebusena, mida projekteerimistingimuste peale esitada ei saa.
KOLMANDATE ISIKUTE SEISUKOHT
6.Kolmandad isikud leiavad, et kaebus on põhjendamatu ja ilmselt perspektiivitu. Kaebusest ei nähtu kaebajate subjektiivsete õiguste riivet. Kaebajate esitatud väited, millele olulises osas on tuginetud väidetavate õiguste riivet põhistades, ei vasta tõele ning on paljasõnalised. Kolmandad isikud juhivad tähelepanu, et kõik väited, mida kaebajad on esitanud käesolevas menetluses, saaksid asjakohased olla alles ehitusloa vaidluses. PT vaidlustamine ei aita kaebajatel kolmandate isikute arvates mingil viisil kaebusega taotletavat eesmärki saavutada. Kolmandad isikud on seisukohal, et kaebus tuleb kaebajatele tagastada, kuna kaebus on esitatud eesmärgiga tühistada projekteerimistingimused, mille kaitseks seaduseandja ei ole ette näinud riigi poolset kaitset. On ilmne, et projekteerimistingimuste väljastamine ei saa tekitada mitte mingisuguseid negatiivseid tagajärgi. Negatiivsed tagajärjed võivad äärmisel juhul kaasneda vaid ehitusloa väljastamise järgselt teostatava ehitise püstitamisega, kui sedagi. Seega tuleb kaebus kolmandate isikute arvates kaebajale kooskõlas HKMS § 121 lg 2 p 2 tagastada, kui ilmselgelt perspektiivitu.
6.1.Kaebusest ei selgu, milliseid projekteerimistingimused rikuvad.
kaebajate
subjektiivseid
õigusi
vaidlustatud
6.2.Kolmandad isikud on seisukohal, et vastustaja ei ole eksinud materiaalõiguse ega ka menetlusõiguse normide vastu ning projekteerimistingimused on väljastatud õigesti. Seaduseandja mõte uue ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse jõustamisel 1. juulil 2015. a oli selles, et muuta kogu planeerimis- ja ehitusprotsess lihtsamaks ja kiiremaks. Kui on täidetud planeerimisseaduse § 125 lõike 5 nõuded – olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale kavandatav hoone sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi, ning üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused, sealhulgas projekteerimistingimuste andmisealuseks olevad tingimused, ning ehitise püstitamine või laiendamine ei ole vastuolus ka üldplaneeringus määratud muude tingimustega – siis on projekteerimistingimuste andmine hoone püstitamiseks igati õigustatud. Projekteerimistingimustega kavandatav hoone sobitub igati olemasoleva hoonestuslaadiga ja vastab Lasnamäe elamualade üldplaneeringule ( https://www.tallinn.ee/est/ehitus/Lasnamae-elamualade-uldplaneering ). Kaebajate katsed näidata kaebuses, justkui muudaksid vaidlustatud projekteerimistingimused midagi oluliselt, on suunatud otseselt kohtu eksitamisele. Ka täna asuvad projekteerimistingimustega hõlmatud kinnisasjal äripinnad, kus toimub kaubandus ja teenuste osutamine. Kolmandad isikud rõhutavad, et kõik asjakohased insener-tehnilised lahendused leitakse ehitusprojekti koostamise käigus ning tegemist ei ole küsimustega, mida projekteerimistingimuste raames menetleda. Ehitisele esitatavad nõuded on loetletud ehitusseadustiku § 12 lõikes 3, mille kohaselt tuleb ehitamisel arvestada ehitamisest mõjutatud isikute õigusi ning rakendada abinõusid nende õiguste ülemäärase kahjustamise vastu. Kaebajate väited, nagu ohustaksid projekteerimistingimused keskkonda, tervist või vara vms on asjakohatud ja paljasõnalised ning ei ole üldse käesolevasse menetlusse puutuvad. Näiteks haljastuse võimalikud lahendused on välja pakutud juba vaidlustatud projekteerimistingimustes (võimalus konteinerhaljastuse kasutamiseks), kuid on ilmne, et konkreetne lahendus lahendatakse ehitusprojektiga ning koostöös pädevate ametiasutustega. Kolmandad isikud leiavad, et vastustaja on haldusakti sisu ja põhjendusi käsitlevas osas põhjalikult kaalunud ja selgitanud kõiki kaebajate poolt esile tõstetud asjaolusid. Kohalik omavalitsus, teostades planeerimisdiskretsiooni, peab kaitsma avalikke huve mõistlikul viisil, arvestama kõiki olulisi asjaolusid ja huve ning tagama, et kaalutlusõiguse teostamine on toimunud ratsionaalselt. Vastustaja on kolmandate isikute arvates käesoleval juhul esitanud ratsionaalsed kaalutlused kõikidele kaebuses tõstatatud küsimustele ning kaalunud otsuse vastuvõtmisel kaebajate huve, avalikku huvi ja ka kolmandate isikute huvisid. Asjaolu, et vastustaja seisukohad kaebajatele ei meeldi, ei muuda vastavaid seisukohti veel ebaõigeks. Kolmandate isikute hinnangul on olnud käesolevas planeerimismenetluses tagatud vastavalt seadusele huvitatud isikute huvide arvesse võtmine ja tasakaalustamine. Aset on leidnud huvitatud osapoolte kaasamine, arutelud ja avalikustamine. Vastupidisel juhul ei oleks kaebajad saanud oma kaebuse lisadena esitatud vastuväiteid esitada. Väär on kaebajate seisukoht, et projekteerimistingimuste väljastamine ei ole kooskõlas PlanS § 125 lg 5 sätestatuga, täidetud on kõik seaduses sätestatud tingimused. 21.10.2010 otsusega nr 238 on kehtestatud Lasnamäe elamualade üldplaneering, mille kohaselt on muuhulgas määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused, sh projekteerimistingimuste andmise aluseks olevad tingimused. Viidatud otsuse lisa 1 seletuskirjast nähtuvalt on tegemist kohaliku tasemega tõmbekeskusega ning on loomulik, et seda arendatakse edasi. Eeltoodut arvestades ei saanud kaebajatel olla õigustatud ootust, et
nende piirkonnas olemasolev olukord ja liikluskoormus säilib muutumatuna (Riigikohtu lahendid nr 3-3-1-29-10 ja 3-3-1-12-07). Kolmandad isikud leiavad, kokkuvõtvalt, et kaebajad ei ole suutnud veenvalt põhjendada, millist kaebajate väidetavat õigust vaidlustatud haldusakt rikub. Samuti ei ole kaebajad suutnud selgelt osundada õiguslikule alusele, mida haldusakti andes on rikutud. Seega puudub nii isiklike õiguste kui ka avalike huvide rikkumine. Analoogset põhjendatud huvi ja subjektiivse õiguse määratlematust on kohtupraktikas hinnatud kui asjaolu, millele tuginedes saab kaebust pidada perspektiivituks (Riigikohtu lahend 3-3-1-3-06).
6.3.Kolmas isik palub välja mõista menetluskulud vastavalt menetluskulude nimekirjale kokku summas 1144 eurot (tl 142-146p, 150-151p).
KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
7.Kohus leiab, et esitatud kaebuse rahuldamiseks puuduvad alused ja põhjendab oma seisukohta järgnevaga.
8.Kohus ei nõustu kaebust lahendama asudes kõigepealt kolmandate isikute esindaja väitega kaebeõiguse ilmselgest puudumisest, mille tõttu tulnuks kaebus läbivaatamatult tagastada. Kaebajad leiavad, et neil on kaebeõigus põhjusel, et ehitusprojekti aluseks olevate tingimuste määramisel jäeti õigusvastaselt läbi viimata detailplaneeringu menetlus ning PT-ga amortiseerunud kaubanduspindade asemele uue kaubanduskeskuse püstitamiseks määrati tingimused selliselt, et süvendatakse piirkonna parkimis- ja liiklusprobleeme ning lubatud maaaluse korruse rajamiseks vajalikud lõhketööd ohustavad kaebajate kinnistuid. See mõjutab kaebajate väidetel nende, kui PT-ga ehitusõiguse saanud kinnistu naabrite, õigusi. Kohus leiab, et õige on vastustaja seisukoht, et EhS §-i 26 kohaselt asendavad PT-d detailplaneeringut ehk neid on võimalik anda DP asemel, kui on täidetud selleks seaduses toodud eeldused. Vahetult ehitamise õiguse annab siiski ehitusluba, mille saamiseks tuleb koostada ehitusprojekt (EhS § 26 lg 1, § 38). Kohus selgitab, et kaebajate väidete põhjendatust ja nendega seotud subjektiivsete õiguste rikkumist ning kaebeõiguse olemasolu kaebuse menetlusse võtmiseks hinnatakse erinevate normide alusel, kusjuures kaebajate subjektiivsete õiguste rikkumise väiteid, juhul, kui nende rikkumine ei ole ilmselgelt välistatud, tuleb hinnata asja sisulisel läbivaatamisel.
9.Kohus leiab, et faktilistest asjaoludest ja menetluses esitatud kaebajate B, C, D, E ja F põhjendustest ei nähtu, et PT-d võiks rikkuda nende subjektiivseid õigusi.
9.1.Nimetatud kaebajatest Ble, Cle, Dle kuuluvad kinnistud xxxxx, xxxxxx, xxxxxx ei külgne PT-d saanud kinnistuga, vaid asuvad sellest sirgjooneliselt mõõtes ca 100 m kaugusel (vt Maaameti kaardirakendus) ning PT-ga ei ole ette nähtud nt kaebajate kinnistu juurde viivate tänavate sulgemist ega nende kinnistutel parkimist, samuti jääb kaebajate kinnistute ning PT saanud kinnistu vahele üks hoone (vastavalt siis kahe esimese puhul Pae 68 hoone (kortermaja ja kaubanduspinnad) ja kolmanda puhul Paekaare 60 hoone).
9.2.E elukoht on xxxxxx, mis asub ca 150 m kaugusel PT-d saanud kinnistust ning nende kinnistute vahele jäävad Paekaare 58 ja Paekaare 60 hooned. F elukoht on xxxxxxx, mis asub ca 75 m kaugusel PT saanud kinnistust ja millede vahele jääb Punane 21 kinnistu koos hoonega. Kummagi viimati nimetatud kaebaja kinnistu ei külgne PT saanud kinnistuga.
9.3.Arvestades eeltoodut ei ole eluliselt usutav muude kaebuses toodud negatiivsete mõjude jõudmine kõnealuste kinnistuteni. Samuti puudub neil subjektiivne õigus nõuda, et PT asemel lahendatakse ehitusõiguse andmisega seotud küsimused detailplaneeringuga. Seega jääb
kaebajate B, C, D, E ja F kaebus rahuldamata seetõttu, et subjektiivsete õiguste rikkumine on põhistamata ega ole eluliselt usutav.
10.A, kes elab xxxxxx ja kelle elukoht piirneb PT alaga subjektiivsete õiguste rikkumist tuleb hinnata põhjalikumalt.
10.1.Esmalt märgib kohus, et kohtu hinnangul puudub kaebajal subjektiivne õigus nõuda, et ehitusõigus teise isiku kinnistul määratakse projekteerimistingimuste asemel detailplaneeringuga. Seadusandja on sätestanud teadlikult ja selgetel õigus- ja majanduspoliitilistel eesmärkidel (üldiselt - kiirendada ja lihtsustada planeerimis- ja ehitusloa taotlemise menetlust ehitamissooviga arendajatele juhul, kui ilmselgelt puudub oluline avalikul huvil põhinev põhjus tavapäraselt pikaajalise ja keeruka detailplaneeringumenetluse läbiviimiseks üksikute hoonete püstitamisel teiste vahele) projekteerimistingimuste alusel reaalsete ehitusõiguste määramise menetluse ja selle läbiviimise seaduslikud eeldused. Nende eelduste täitmisel on ehitada soovival isikul subjektiivne õigus taotleda projekteerimistingimuste andmist, kuid mitte sellest ehitisest puudutatud isikutel oma õiguste kaitseks detailplaneeringu menetluse läbiviimist. Seadusandja on selliste tingimuste täitumisel teadlikult välistanud seadusega detailplaneeringumenetluses igaühele kuuluva võimaluse vaidlustada projekteerimistingimuste väljastamist avalikes huvides ja seetõttu ei ole kaebajal erinevalt detailplaneeringu menetlusest õigust vaidlustada projekteerimistingimuste väljastamise otsust ulatuses, millega ei riivata kaebaja subjektiivseid õigusi. Siinkohal nõustub kohus sisuliselt küll kaebaja väitega, et detailplaneeringu menetlus annab suuremad võimalused oma ja ka teiste isikute huvisid kaitsta. Samas ei tähenda selline tõdemus, et kaebajale tekkiks sellest tulenevalt subjektiivne õigus konkreetsele menetlusliigile. Menetlusliigi esmane valiku õigus käsitletavas olukorras on seaduses sätestatud kriteeriumite täitmisel projekteerimistingimuste taotlejal. Selle teostamise võimalikkust (eelduste täitumist) ja õiguspärasust peab oma pädevuse piires enne projekteerimistingimuste andmise menetluse alustamist kontrollima planeerimisvolitust omav avaliku võimu asutus. Vale menetlusliigi valik haldusmenetluses saaks kaebaja subjektiivsete menetluslike õiguste (ka avalike huvide kaitsmise võimaluse) rikkumise kaasa tuua eelkõige juhul, kui projekteerimistingimuste andmise menetluse läbiviimise otsustamisel ei ole täidetud selle läbiviimiseks seadusandja poolt määratud eeldused ja/või tulenevalt seadusest on ehitusõiguse määratlemiseks vajalik läbi viia detailplaneeringu menetlus. Ainult sel juhul jääb kaebaja ilma talle kuuluvatest seadusega tagatud menetluslikest õigustest. Tartu Ringkonnakohus on oma 10.10.2017 lahendis nr 3-16-2611 sarnases olukorras selgitanud, et: „PlanS §-s 140 sätestatud igaühe õigus vaidlustada detailplaneeringu kehtestamise otsus halduskohtus muu hulgas põhjusel, et planeering on vastuolus avaliku huviga on erand üldisest, isiku õiguste rikkumisel põhinevast kaebekorrast ega loo õigust või eeldust, et sama avar kaebeõigus eksisteerib muu ehitusõigust määratleva haldusotsustuse suhtes. HKMS § 44 lg-st 2 tuleneva nõude tõttu ei saa avaliku huvi kaitseks kaebuse esitamise õigust tuletada analoogia korras ega tõlgendamise teel sätete koosmõjus. PlanS § 125 lg 5 järgi võib kohalik omavalitsus erandina lubada detailplaneeringu koostamise kohustuse korral detailplaneeringut koostamata püstitada või laiendada projekteerimistingimuste alusel ühe hoone ja seda teenindavad rajatised samas lõikes nimetatud tingimuste täidetuse korral. Erinevalt PlanS §-st 141 ei ole seaduses ette nähtud õigust vaidlustada projekteerimistingimuste väljastamine avalikes huvides, näiteks põhjusel, et projekteerimistingimused on vastuolus krundi ehitusõigusega. Vastavalt ei ole kaebajal õigust vaidlustada projekteerimistingimuste väljastamise otsust, kui sellega ei riivata talle endale kuuluvat subjektiivset õigust.“
10.2.Kuna PT-le populaarkaebust esitada ei saa, siis jätab kohus käsitlemata kõik väited ja põhjendused, mis lähtuvad avalikust huvist ja teiste isikute (eelkõige piirkonna elanike) õiguste kaitsmisest.
HKMS § 59 lg 1 kohaselt peab menetlusosaline tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema väited. Kohus nõustub vastustajaga, et kaebaja ei ole oma subjektiivsete õiguste rikkumist veenvalt põhistanud ega millegagi tõendanud. Kaebaja väited nt mürast ja ülemääraste ning leevendamatute kahjulike mõjude tekkimisest on olukorras, kus ehitusprojekt on koostamata ja ehitusluba väljastamata ehk ei ole teada, millist tehnoloogiat kavandatu elluviimiseks on vaja rakendada, ilmselgelt oletuslikud.
11.Kohus märgib, et vaidlust ei ole selles, et projekteerimistingimused anti ühe eraomandis oleva kinnistu hoonestamiseks ühe hoonega (tl 21-25, PT kaubanduskeskuse püstitamiseks Pae tn 70/72/74). Kuna kaebaja möönab kaebuses, et tegemist ei ole olemasoleva hoone (kaubanduspindade) laiendamisega, vaid uue hoone püstitamisega, on asjakohatud kaebaja väited seoses üle 33% laiendamist käsitlevate normidega.
12.Kaebuses on vaidluse all küsimus, kas PlanS § 125 lg 5 on käeoleval juhul kohaldatav. PlanS § 125 lg 5 kohaselt võib kohaliku omavalitsuse üksus lubada detailplaneeringu koostamise kohustuse korral detailplaneeringut koostamata püstitada või laiendada projekteerimistingimuste alusel olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale ühe hoone ja seda teenindavad rajatised, kui: 1) ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi; 2) üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused, sealhulgas projekteerimistingimuste andmise aluseks olevad tingimused, ning ehitise püstitamine või laiendamine ei ole vastuolus ka üldplaneeringus määratud muude tingimustega. Viidatud norm annab haldusorganile kaalutlusõiguse. Kohus märgib täiendavalt, et siinkohal on õige vastustaja seisukoht, et lisaks eeltoodud normi rakendamise eelduste täidetusele tuleb kaalutlusotsuse tegemisel arvestada ka haldusmenetluse üldpõhimõtetega (HMS § 5 lg 2 – menetlusökonoomia).
13.Kaebaja on kaebuses väitnud, et PT kasutamine oli välistatud seetõttu, et tegelikult vajavad lahendamist kogu ümbritseva kvartali liiklus- ja parkimisprobleemid. Kohus nõustub vastustajaga, et ei ühe kinnistu PT-ga ega ka alternatiivina DP-ga ei lahendata kogu ümbritseva kvartali parkimis- ega liikluskorralduse probleeme, mis on tingitud kunagiste planeerimispõhimõtete järgi planeeritud elukeskkonna sobimatusest muutunud elustandardite ja -keskkonnaga. Avalik võim ei saa eraomandis kinnistule omaniku tahet eirates määrata pelgalt avalikust huvist lähtuvat ehitusõigust ja viia selle määramiseks läbi planeerimismenetlusi. Lisaks tuleks sellisel juhul enamasti planeerimismenetluse alusel läbi viia avalike huvide rahuldamiseks ka sundvõõrandamismenetlus. On tõsi, et PT-ga ei tohi neid probleeme ka oluliselt suurendada või muuta lahendamatuteks või võtta vastu lahendust, mis oleks vastuolus kehtivate õigusnormidega. Antud juhul on vastustaja otsustanud lahendada eraldi menetlustes eraomandis oleval kinnistul uue ehitise püstitamise vana asemel (projekteerimistingimuste menetlus) ning peamiselt avaliku kasutusega või linna omandis oleval alal parkimis- ja liiklusprobleemid, mille olemasolu osas vaidlus puudub (detailplaneeringu menetlus). Selline otsus on otstarbekuse otsus ja kohtul puudub vastavalt seadusele ja väljakujunenud kohtupraktikale õigus sellistesse avaliku võimu otsustesse sekkuda.
14.Käesoleval juhul puudub vaidlus, et 04.09.2017 sõlmis linn OÜ-ga Brem Kinnisvara halduslepingu TKA128 (tl 18-20). Sellega võtab kolmas isik kohustuse sellel alal rajatiste projekteerimiseks ja väljaehitamiseks (p 2.1, s.h tehnovõrgud alal, kuhu tuleb projekteerida ka kolmandate isikute kinnistu teenindamiseks vajalik tehnovõrk) ning see tegevus on seotud kaubanduskeskusele kasutusloa väljastamisega. PT-s (lk 6) on määratud avaliku kasutusega rajatiste ehitusprojektide esitamise kohustus.
Kohus märgib, et kohtumenetluses esitatud kaebaja väited halduslepinguga võetud kohustuste osas ei ole korrektsed. Kohus selgitab oma seisukohta kõigepealt sellega, et kaebaja on lugenud kõik väljapoole vaidlusalust kinnistut jäävad, seda ümbritsevad, avaliku kasutusega tänavad ja platsid uut kaubanduskeskust teenindavateks. Sellest seisukohast lähtudes tuleks need lugeda ka kaebaja kortermaja teenindavateks tänavateks. Avaliku kasutusega tänavad vajavad remonti ja uuendamist sõltumata sellest, kas need viivad mõne kaubanduskeskuseni ning vastavate kokkulepete puudumisel eraisikutega tuleb seda finantseerida kohalikul omavalitsusel. Kohus leiab, et käesoleval juhul on tõendamata kaebaja väide, et kohalik omavalitsus renoveerib tänavaid ainult kolmandate isikute huvides. Kohus märgib, et kui kaebaja oleks taotlenud enda kinnistule ehitusõigust ja talle oleks linna poolt esitatud nõudmine lahendada oma kinnistu hoonestamisega koos ära kogu kvartali parkimisprobleem (nt nähes oma kinnistule ette tasuta parkimiskohad kõigile ümbritsevatele elanikele), oleks kaebaja sellist nõudmist ilmselgelt ja põhjendatult pidanud õigusvastaseks. Oluline on aru saada, et PT-ga planeeritav ala on reeglina üks kinnistu, mitte elamukvartal. Ometi leiab kaebaja sisuliselt, et kolmandad isikud peaksid oma kulul lahendama kogu kvartali liikluskorralduse- ja parkimisprobleemid. Selline nõue ei vasta ilmselgelt õigusnormidele ja eraomanike põhiseadusega tagatud õigusele oma omandi vabaks kasutamiseks. PT ülesanded on siinkohal toodud EhS § 26 lg-s 4 (vrd PlanS § 126 lg 1) ja nende hulka ei kuulu laiemate alade liiklus- ja parkimiskorralduse lahendamine.
15.Riigikohus on korduvalt selgitanud ulatusliku kaalutlusõigusega planeerimisotsuste kohtuliku kontrolli piire, märkides, et kohus ei teosta erinevate huvide kaalumist haldusorgani eest, ei muuda planeeringulahendust haldusorgani asemel ega otsusta planeeringulahenduse otstarbekuse üle (RKHK lahendid asjas nr 3-3-1-23-16, nr 3-3-1-15-08, nr 3-3-1-8-02, nr 3-31-9-98 jt). Kohtu arvates on suur osa kaebaja väidetest seotud otstarbekuse küsimusega ehk kohtuliku kontrolli alt välja jäävate kaalutlustega. Kohus saab lahendada õiguslikku vaidlust, mitte teha haldusorgani eest otstarbekuse otsustusi.
16.Kaebaja välja toodud PlanS § 125 lg 5 p-st 1 tulenevate eelduste „ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi“ täidetuse hindamine on haldusorgani ulatusliku diskretsiooni osa, mille kohtulik kontroll on piiratud. Kuna vaidlusalusel kinnistul asub juba kaubanduskeskus, siis ei saa põhjendatult väita (puudutatud isikute huvide seisukohast), et uue keskuse ehitamine olemasoleva amortiseerunud keskuse asemele muudaks oluliselt olemasolevat olukorda. Kaebusest ei nähtu põhjendusi, miks uus kaubanduskeskus (nt funktsioonilt, arhitektuurse lahenduse, kõrguse või korruselisuse poolest) ümbritsevasse keskkonda ei sobi ning kuidas see seondub kaebaja subjektiivsete õiguste rikkumisega. Praeguse kaubanduskeskuse pindala on kaebuse kohaselt 3274 m2 ja kavandatav on PT kohaselt ligi 5000 m2, kusjuures uue keskuse puhul on parkimine viidud laiendatavale maa-alusele korrusele. Kaebusest ei nähtu argumente, miks vana kaubanduskeskuse asemele uue kaasaegse kavandamine oleks ümbritsevasse keskkonda sobimatu (PlanS § 125 lg 5 p 1). Kohtu hinnangul on uue ja eeldatavasti kaasaegsema kujundusega kaubanduskeskuse hoone (lõplik arhitektuurne lahendus selgub seejuures ehitusprojektist) rajamine vana ja amortiseerunud hoone asemel pigem piirkonna atraktiivsust suurendav ning keskkonna parendamine peaks ümbritseva kinnisvara väärtust pigem tõstma, mitte langetama. Seega ei ole siinkohal tõendatud kaebaja väited omandiõiguse rikkumise tõttu. Kohus leiab, et kaevatav haldusakt on viidatud eelduste osas ja kaebaja vastuväiteid arvestades piisavalt põhjendatud, haldusorgani põhjendused ei ole meelevaldsed ega ebaratsionaalsed ja kohus ei korda HKMS § 165 lg 2 alusel detailselt haldusorgani haldusmenetluse juba toodud põhjendusi.
17.Kohus leiab, et täidetud on PlanS § 125 lg 5 p-st 2 tulenevad eeldused projekteerimistingimuste andmiseks. Haldusaktis on viidatud Lasnamäe ÜP-le ja hinnatud kooskõla sellega. Kohus nõustub vaidlustatud haldusaktis toodud vastavate põhjendustega ega pea vajalikuks neid kõiki korrata (HKMS § 165 lg 2).
18.Kohus toob eraldi välja, et ei nõustu kaebajaga nagu oleks krundi kavandatav haljastusprotsent (11,3%) vastuolus Lasnamäe üldplaneeringuga (ÜP). Kaebaja viitab kaebuses ilmselt Lasnamäe ÜP seletuskirja p-le 2.2.1.4 (segahoonestusala haljastustingimused), mille kohaselt haljastusega alade osakaal kinnistul on vähemalt 20%, selle hulka ei kuulu katuse-, garaažipealne jm maapinnaga ühendamata haljastus. Üksikutel juhtudel võib kaaluda haljastuse protsendi vähendamist. Toodud üldplaneeringu sõnastusest nähtub, et see võimaldab haljastustingimuste määramisel kaalutlusõigust. Kohus leiab, et vastustaja on põhjendatult arvestanud olemasolevat olukorda PT-ga hõlmatud alal, kus senine haljastusprotsent oli 9,8 ja mille üle vaidlus puudub. Seega suurendatakse PT-ga kinnistul võrreldes olemasoleva olukorraga haljastuse osakaalu. See, kuidas olemasoleva olukorraga võrreldes olukorra mõningane paranemine kaebaja subjektiivseid õigusi saaks kahjustada, kaebusest ei nähtu. Kaebajal puudub kohtu hinnangul sellises olukorras õigus nõuda, et haldusorgan tema kinnisasja väidetava väärtuse tõstmiseks ilma olemasolevat olukorda ja kolmanda isiku huve arvestamata kehtestaks ÜP-s ettenähtud minimaalse haljastuprotsendi kolmanda isiku kinnistule. Kohus leiab, et vastustaja kaalutlused haljastusprotsendi määramisel on arusaadavad ja mõistlikud ja vastustaja ei ole teinud kaalutlusviga ÜP-s lubatud erandi rakendamisel. Kohus märgib siinkohal, et peab kaebaja väidet haljastusprotsendi poolt tema kinnisasja väärtusele avalduvast mõjust paljasõnaliseks ja arvestades seotud asjaolusid (senine haljastusprotsent ja kinnistute ja haljastuse võimalikud asetused) eluliselt ebausutavaks.
19.Seoses parkimisküsimustega väidab kaebaja, et Punase tänava ääres, mis on planeeritud sissepääsu kohaks kaubanduskeskusesse, pargivad praegu ca 35 autot. Punasel tänaval on sissepääs ka parkimisalale, kus samuti pargib ca 35 autot. Sissepääs parkimisalale on likvideeritav. Projekteerimistingimustele lisatud plaanil on aga ühel pool sõiduteed kavandatud 33 autokohta diagonaalis. Seega kaob kaebajat väitel väljas ca 35-37 parkimiskohta. Sellega väheneb kaebajate parkimisvõimalus. PT näeb ette maa-aluse parkla, mis leevendab aga vaid uue kaubanduskeskuse külastajate parkimisprobleeme. Kohus on eelnevalt juba selgitanud, et ühe kinnistu PT-ga ei saa ja ei pea lahendama kogu kvartali probleeme. Puudub vaidlus, et kaubanduspindadega seotud parkimine tuleb lahendada oma kinnistul ning see peab vastama Tallinna linna kehtestatud parkimise arengukavale (vt PT p 9.6). Parkimise viimine PT kohaselt suures osas maa-alusele korrusele leevendab eelduslikult ka piirkonna parkimisprobleemi, sest vähendab uue keskuse kasutajate vajadust parkida liiklemiseks mõeldud avaliku kasutusega tänavatel, kus sooviks parkida ka kaebaja. Siinkohal märgib kohus, et parkimisõigus avaliku kasutusega tänaval oma kodu lähedal ei ole kaebaja individuaalselt kaitstav subjektiivne õigus vaid eelkõige küsimus avaliku võimu poolt isikutele pakutavast võimalikust mugavusest. Õigus parkida avalikul tänaval selleks liikluskorraldusega ettenähtud tingimusi täites on kõigil sõidukite omanikel ja kasutajatel, kuid see ei tähenda, et parkimiskohtade nappuse tingimustes oleks kellelegi antud eelis tulenevalt nende elukohast. Vastustaja on siinkohal õigesti välja toonud, et parkimisprobleem, millele viitab kaebaja, on tekkinud kaebaja elukohas eelkõige sellest, et selle ehitamisel ja planeerimisel ei olnud võimalik arvesse võtta tänaseks kujunenud autostumise taset. Kohus märgib veelkord, et nimetatud probleemi võimalikult optimaalseks lahendamiseks on vastustaja kohtu arvates põhjendatult pidanud õigemaks suurema maa-ala kohta vastavaid küsimusi üldisemalt lahendava planeeringu koostamist ja kehtestamist. Kohtul ei ole alust kahelda, et PT-s ettenähtud parkimiskorruse projekteerimine ja ehitamine on ehitustehniliselt võimalik. Selle täpsem lahendus nähakse ette ehitusprojektis. Lisaks
vähendavad kavandatavad jalgrattaparklad teataval määral vajadust tulla keskusesse autoga. Kohus leiab parkimisküsimusega seotud asjaolusid hinnates, et kaebaja ei ole tõendanud, et PT ei võimaldaks nõuetekohase ja õiguspärase parkimislahenduse projekteerimist kolmandate isikute kinnistul, millega kaasneks kaebaja subjektiivsete õiguste rikkumine. Vastustaja on vastuses kaebusele välja toonud, et kaebajad viitavad enda poolt kasutatavate olemasolevate parkimiskohtade puhul omaalgatuslikult avaliku kasutusega tänavatele tekitatud parkimisele ning jätavad samas tähelepanuta, et PT-ga kavandatava maa-ala kõrval asub linnale kuuluv ca 400 m2 suurune parkimisplats, mis on kavas rekonstrueerida (mh laiendada umbes poole võrra). Vastustaja ei kinnita ka kaebuses esitatud väidet linna haljasalale uue kaubanduskeskuse tarbeks parkimiskohtade kavandamisest (vt vastus kaebusele, p 8 tl 99). Kohtule jääb arusaamatuks kaebaja väide, et juhul, kui liikluskorralduse ja parkimise probleemid lahendatakse eraldi menetluses, pole kaebajal võimalust kaasa rääkida. Kui liikluskorralduse ja parkimise lahendus kvartalis kaebajat otseselt puudutab, tuleb tagada talle ärakuulamise võimalus. HMS § 11 lg 1 p 3 sätestab kohustuslikuna selliste isikute (menetlusosalised) kaasamise, kelle õigusi või kohustusi võib haldusakt puudutada. Menetlusosalise arvamus või vastuväited tuleb ära kuulata, kui sooritatav toiming võib õigusi kahjustada (HMS § 40 lg 2).
20.Kohus toob eraldi välja, et keskkonnamõju strateegiline hindamine (KSH) antud piirkonnale on tehtud Lasnamäe ÜP menetluses, milles vaidlus puudub. Kaubanduskeskus asendatakse uuega, s.t ei toimu avaliku kasutusega ja teistsuguse mõjuga objekti ehitamist tühjale maa-alale. Seetõttu on vastustaja põhjendatult jätnud korduva hindamise tegemata ning selgitanud kohtumenetluses, et kui keskkonnamõju hindamise (KMH) vajadus selgub ehitusloa menetluses, siis see tehakse vastavalt EhS § 42 lg-s 2 sätestatule.
21.Kohus leidis juba eelnevalt, et paepinnase lõhkamisega seotud riske saab adekvaatselt hinnata alles ehitusprojekti koostamisel, kuna PT eesmärgiks ei ole anda ehitustehnilist lahendust maa-aluse korruse rajamiseks ja sellega võimalikult kaasnevate lõhkamiste ohutusmeetmeid. Ehitamisel ajutiselt tekkivat täiendava müra täielikku vältimist piirkonnas, mis häirib väidetavalt kaebaja kodurahu, ei saa käsitleda sellise subjektiivse õigusena, mis välistaks PT väljastamise. On paratamatu,. Et üldjuhul toob tänapäeval ehitamine kaasa teatud ajutise spetsiifilise müra (ehitusega kaasnev müra). Sellise müra tekitamine ja talumine on reeglina mittevälditav ja kohtupraktikas on asutud seisukohale, et tegu on müraga, mida tuleb paratamatult taluda, sest vastasel juhul ei oleks võimalik tänapäevast tehnoloogiat kasutades ehitada. Lisaks toob kohus siinkohal seoses müraga välja, et kaebaja väited müra normtaseme ületamisest on tõendamata ja paljasõnalised. Ka ei too PT iseenesest kaasa kaebaja poolt väidetud tagajärge – müra saab kaasneda üksnes ehitustegevusega ja kohtul puudub kahtlus, et vajadusel nähakse ehitusloas ette meetmed müra vähendamiseks või selle tekitamiseks kindlal ajavahemikul, et minimeerida ehitamisega kaasneva müra mõjusid ümbritsevale keskkonnale ja inimestele.
22.Kohus leiab, et kaebuse rahuldamiseks ei anna alust ka kaebaja väited inimesele kahjuliku radooni võimalikust vabanemisest ehitamise käigus. Kohus märgib, et sisuliselt on need väited ka paljasõnalised ja väheusutavad osas, mis puudutab radoonikoguse ületamist väljaspool ehitatavat hoonet (vabas õhus). Radoon on üldteadaolevalt välisõhus kiirelt hajuv radioaktiivne gaasilise aine ja selle mõjud ilmnevad eelkõige halva ventilatsioonilahendusega hoonetes, mitte väliskeskkonnas, kus see kiiresti hajub. Kohtule ei ole esitatud andmeid, et ehituse alal asuksid tõenäoliselt mingid erakordselt suured seni avastamata radooni leiukohad ja seega ei ole kohtul võimalik kaebaja väiteid välisõhus ehituse käigus leviva hakkava kahjuliku radoonikoguse osas usutavaks pidada. Kaebaja ei ole viidanud ka õiguslikule alusele, millest tulenevalt peaks ehitamise käigus välisõhku võimalik radooni eraldumine kaasa tooma PT väljastamisest keeldumise. PT eesmärgiks on projekteerimiseks tingimuste andmine, mitte projekteerimine,
mille käigus koostatakse ehitusprojekt ja nähakse ette meetmed ehitamise ja ehitise ohutuse tagamiseks. Radooni poolt kavandatavas ehitises põhjustatava võimaliku kahju vältimiseks vajalikud ehitustehnilised lahendused nähakse ette ehitusprojektis, kuid need seonduvad rajatava kaubanduskeskuse kasutajatele nõuetekohase keskkonna tagamisega. Seega ei saa PT-es hinnata, kas avalduda võivad väidetavad kahjulikud mõjud on piisavalt maandatud. Ainuüksi sellest tulenevalt ei saa ka väita subjektiivsete õiguste rikkumist ja keelata PT väljastamist.
23.Kohus märgib seoses kaebaja poolt tõstatud halduslepingu sõlmimisega seotud küsimusele, et kaebaja ei ole viidanud, millisel õiguslikul alusel ta peaks olema kaasatud halduslepingu, mille pooleks ta ei ole, sõlmimise menetlusse. Samuti ei ole kohtule kehtivat õigust arvestades arusaadav, mil viisil välistab sõlmitud haldusleping kaebaja kaasamise kolmandate isikute kinnistu piirest väljas asuvate tänavate ja tehnovõrkude ehitamise võimaldamiseks toimuvatesse menetlustesse. Lisaks märgib kohus, et taristut ei projekteerita ega ehitata vahetult halduslepingu alusel.
24.Kohus toob kaebaja poolt seoses kaasamisega esitatud väidetega välja, et asja materjalidest nähtub, et piirkonna korteriühistute ja ettevõtete sh Paekaare 60 korteriühistu (kus kaebaja A elab) 12.05.2016 (tl 31-34), ja 23.08.2106 (tl 35-38) esitatud pöördumistele seoses PT taotlusega on vastatud 07.05.2018 kirjas (tl 15-17). Viidatud kirjast ja kaevatavast haldusaktist nähtub huvitatud isikute piisav ärakuulamine. 07.05.2018 kirjas on vastatud kaebaja kaebuses tooduga võrreldes samasisulistele väidetele. Ka on korteriühistu, kus kaebaja elab koos teiste isikutega, esitanud 22.01.2016 (tl 26 – 30) ühispöördumise samades küsimustes. Vastustaja 21.04.2016 kirjas (tl 104-106) ei ole erinevalt kaebaja väidetest, toetatud DP koostamise vajadust, vaid selle viimasest lõigust nähtub, et menetluse valik on alles kaalumisel. Lasnamäe LOV-s on 30.08.2016 toimunud eskiisi vastuväidete ja ettepanekute avalik arutelu (tl 39-40, protokoll), kus samuti pole väidetud, et menetlus viiakse läbi DP menetlusena. Kohus leiab, et juhul, kui haldusorgan on PT menetluses kuulanud ära piirkonna elanike ja ettevõtjate arvamuse ja vastuväited ning põhjendanud nende arvestamata jätmist, ei järeldu sellest kaebaja menetluslike õiguste rikkumine. Vastustaja on põhjendanud oma seisukohti ja ainuüksi nende erinemine kaebaja omadest ei tähenda kaebaja õiguste rikkumist. Kohus peab vajalikuks siinkohal märkida, et kaebaja ise ei ole toimunud PT menetluses enda nimel arvamust avaldanud, vaid seda on teinud korteriühistu, kus kaebaja elab.
25.Kohus märgib kokkuvõtvalt, et kaebajad ei ole ei kaebuses ega ka kohtuistungil osanud välja tuua ühtegi muud konkreetset subjektiivset õigust, mida projekteerimistingimuste väljastamisega oleks rikutud, millega oleks rikutud nende omandiõigust ja milles see omandiõiguse rikkumine seisneb, samuti ei esitanud kaebajad selle kohta ühtegi tõendit. Järelikult puudub alus kaebuse rahuldamiseks ja kaebus jääb kõigi kaebajate osas rahuldamata.
26.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehakse. Kaebajate menetluskulud jäävad viidatud sättest tulenevalt nende endi kanda. Vastustaja menetluskulude taotlust esitanud ei ole. Kolmandad isikud osalesid menetluses vastustaja poolel. Kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele (HKMS § 108 lg 8). Kolmanda isiku OÜ BREM Kinnisvarahooldus menetluskuluks on õigusabikulu, mille summaks on taotluse kohaselt 1144 eurot (tl 142-146p, 150-151p). Kulude nimekiri ja arved (OÜ-le Brem Kinnisvarahooldus) on esitatud. Alates 01.01.2018 ei ole vaja halduskohtus esitada tasumist tõendavat dokumenti (HKMS § 109 lg 1l). Kohus leiab, et kulude vähendamiseks alust (HKMS § 109 lg 6) ei ole ning menetluskulu 1144 eurot tuleb kaebajatelt solidaarselt kolmanda isiku OÜ BREM Kinnisvarahooldus kasuks välja mõista.
Kolmas isik G ei ole menetluskulude hüvitamise taotlust esitanud, seega jäävad tema menetluskulud tema enda kanda. /Allkirjastatud digitaalselt/ Daimar Liiv Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.