Eesistuja Imbi Sidok-Toomsalu, liikmed Ele Liiv ja Mati Maksing
Otsuse tegemise aeg ja koht
30.05.2016, Tallinn
Tsiviilasja number
2-14-57952
Tsiviilasi
AS Süda Maja (pankrotis) pankrotihalduri Toomas Saarma hagi OÜ VIP Crew ja OÜ SIIBXID vastu notariaalaktis sisalduvate kokkulepete tühisuse tuvastamiseks, alternatiivselt kehtetuks tunnistamiseks, kinnistu mõttelise osa tagastamiseks pankrotivarasse ning kinnistusraamatu kannete muutmiseks vajalike nõusolekute andmisele kohustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 09.10.2015 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
AS Süda Maja (pankrotis) pankrotihalduri Toomas Saarma apellatsioonkaebus OÜ VIP Crew ja OÜ SIIBXID apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
4 364 827 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja/apellant AS Süda pankrotihaldur Toomas Saarma
Maja
(pankrotis)
Kostja I/apellant OÜ VIP Crew (registrikood 11760168) Kostja II/apellant OÜ SIIBXID (registrikood 12476564) Kostjate esindaja juhatuse liige AK Kolmas isik hageja poolel VM (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja v/adv Viktor Särgava Kohtuistungi toimumise aeg
04.05.2016
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 09.10.2015 otsust muuta menetluskulude hüvitamisele kuuluva riigilõivu suuruse osas ja parandada resolutsiooni punktis 4 märgitud kinnistu mõttelise osa suurus. Muus osas tuleb jätta maakohtu otsus muutmata. Tühistatud osas teha uus otsus, millega muuta kostjatelt hageja kasuks väljamõistetava riigilõivu suurust.
2.Otsuse resolutsiooni terviktekst kehtib järgmises sõnastuses (TsMS § 654 lõige 22): 1) Hagi rahuldada kolmanda alternatiivina esitatud nõuete alusel. Jätta muud nõuded rahuldamata; 2) Tunnistada kehtetuks AS Süda Maja (pankrotis), OÜ VIP Crew ja OÜ SIIBXID vahel 28.06.2013 sõlmitud ettevõtte müügileping, kinnistu kaasomanike valdamise ja kasutamise korra kokkulepe ning kinnistu jagamise ja kaasomandi lõpetamise võlaõigusliku kokkulepe (notari ametitoimingute raamatu reg/nr 3298); 3) Kohustada OÜ Vip Crew tagastama (üle andma) AS-ile Süda Maja (pankrotis) Harju maakonnas Rae vallas Kurna külas Lõuna tee 2, Lõuna tee, Lõuna tee 1, Tunneli tee 1, Lõuna tee 8, Lääne tee L1, Tunneli tee 2, Tunneli tee, Lääne tee 1 ja Lääne tee 2 kinnistu (registriosa nr 12100102) 341 200/752 800 suuruse mõttelise osa omandiõigus koos selle oluliste osade ja päraldistega ning viljade ja muu kasuga; 4) Tuvastada OÜ VIP Crew kohustus anda nõusolek kinnistusraamatu registriosa nr 12100102 II jakku kinnistu 341 200/752 800 suuruse mõttelise osa kohta tehtud omanikukande parandamiseks selliselt, et OÜ VIP Crew kohta tehtud kanne kustutatakse ning mõttelise osa omanikuna kantakse kinnistusraamatusse AS Süda Maja (pankrotis) ning asendada OÜ VIP Crew nõusolek omanikukande parandamiseks kohtulahendiga; 5) Tuvastada OÜ VIP Crew ja OÜ SIIBXID kohustus anda nõusolek Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse registriosa number 12100102 kolmandasse jakku kantud kaasomandi valdamise ja kasutamise märkuse (kande nr 9) kustutamiseks, ning asendada OÜ VIP Crew ja OÜ SIIBXID nõusolek märkuse kustutamiseks kohtulahendiga; 6) Jätta jõusse Harju Maakohtu 26.09.2014 määrusega OÜ VIP Crew omandis olevale 341200/752800 suurusele mõttelisele osale kinnisasjast asukohaga Kurna küla, Rae vald, Harjumaa (registriosa nr 12100102) AS-i Süda Maja (pankrotis) pankrotihalduri Toomas Saarma kasuks seatud vara käsutamise keelumärge; 7) Jätta hageja menetluskulud solidaarselt kostjate kanda; 8) Välja mõista OÜ-lt VIP Crew ja OÜ-lt SIIBXID solidaarselt AS-i Süda Maja (pankrotis) kasuks menetluskulu (riigilõiv) 3400 eurot; 9) AS Süda Maja (pankrotis) pankrotihalduri Toomas Saarma apellatsioonkaebus jätta rahuldamata; 10) OÜ VIP Crew ja OÜ SIIBXID apellatsioonkaebus rahuldada hüvitamisele kuuluva riigilõivu suuruses osas, muus osas jätta rahuldamata. 11) Apellatsioonimenetluse kulud jätta iga menetlusosalise enda kanda; 12) Välja mõista AS-lt Süda Maja (pankrotis) riigituludesse apellatsioonkaebuse esitamisel tasumata riigilõiv 3400 eurot. Nimetatud summa tasuda kohtuotsuse jõustumisest alates 15 päeva jooksul vastavalt otsusele lisatud makseinfole.
Tasumisega viivitamise korral tuleb tasuda viivist alates menetluskulude tasumiseks kohustava lahendi jõustumisest kuni täitmiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud määras.
3.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Selgitused Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja hageja nõue
1.24.09.2014 esitas hageja maakohtule kostjate vastu hagi, milles palus esimese alternatiivina: 1) tuvastada AS Süda Maja (pankrotis) ja kostjate vahel 28.06.2013 sõlmitud müügilepingu, kinnistu kaasomanike valdamise ja kasutamise korra kokkuleppe, kinnistu jagamise ja kaasomandi lõpetamise võlaõigusliku kokkuleppe ja asjaõiguslepingu tühisus; 2) tunnustada AS Süda Maja (pankrotis) omandiõigust 341 200/752 800 suurusele mõttelisele osale Harju maakonnas Rae vallas Kurna külas Lõuna tee 2, Lõuna tee, Lõuna tee 1, Tunneli tee 1, Lõuna tee 8, Lääne tee L1, Tunneli tee 2, Tunneli tee, Lääne tee 1 ja Lääne tee 2 kinnistust (registriosa nr 12100102) koos selle oluliste osade ja päraldistega; 3) nõuda nimetatud mõtteline osa välja kostja I ebaseaduslikust valdusest AS Süda Maja (pankrotis) valdusesse; 4) tuvastada kostja I kohustus anda nõusolek kinnistusraamatu registriosa nr 12100102 II jakku kinnistu 341 200/752 800 suuruse mõttelise osa kohta tehtud omanikukande parandamiseks selliselt, et kostja I kohta tehtud kanne kustutatakse ning mõttelise osa omanikuna kantakse kinnistusraamatusse AS Süda Maja (pankrotis) ning asendada kostja I nõusolek kohtulahendiga.
2.Juhul, kui kohus ei rahulda esimese alternatiivina esitatud nõudeid, siis teise alternatiivina palus hageja: 1) tuvastada AS Süda Maja (pankrotis) ja kostjate vahel 28.06.2013 sõlmitud kõnealuse lepingu tühisus; 2) kohustada kostjat I AS-ile Süda Maja (pankrotis) üle andma viidatud kinnistu 341 200/752 800 suuruse mõttelise osa omandiõigus koos selle oluliste osade ja päraldistega; 3) tuvastada kostja I kohustus anda nõusolek kinnistusraamatu registriosa nr 12100102 II jakku kinnistu 341 200/752 800 suuruse mõttelise osa kohta tehtud omanikukande parandamiseks selliselt, et kostja I kohta tehtud kanne kustutatakse ning mõttelise osa omanikuna kantakse kinnistusraamatusse AS Süda Maja (pankrotis) ning asendada kostja I nõusolek omanikukande parandamiseks kohtulahendiga.
3.Juhul, kui kohus ei rahulda teise alternatiivina esitatud nõudeid, siis kolmanda alternatiivina palus hageja: 1) tunnistada kehtetuks kõnealune 28.06.2013 sõlmitud leping; 2) kohustada kostjat I tagastama AS-ile Süda Maja (pankrotis) viidatud kinnistu 341 200/752 800 suuruse mõttelise osa omandiõigus koos selle oluliste osade ja päraldistega ning viljade ja muu kasuga; 3) tuvastada kostja I kohustus anda nõusolek kinnistusraamatu registriosa nr 12100102 II jakku kinnistu 341 200/752 800 suuruse mõttelise osa kohta tehtud omanikukande parandamiseks selliselt, et kostja I kohta tehtud kanne kustutatakse ning mõttelise osa omanikuna kantakse kinnistusraamatusse AS Süda Maja (pankrotis) ning asendada kostja I nõusolek omanikukande parandamiseks kohtulahendiga.
4.Lisaks palus hageja tuvastada kostjate kohustus anda nõusolek Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse registriosa number 12100102 kolmandasse jakku kantud kaasomandi valdamise ja kasutamise märkuse (kande nr 9) kustutamiseks, ning asendada kostjate nõusolek märkuse kustutamiseks kohtulahendiga. Menetluskulud jätta solidaarselt kostjate kanda.
5.Hagiavalduse kohaselt oli võlgniku peamiseks tegevusalaks enne pankroti välja kuulutamist kinnisvaraarendus. Sh oli üheks viimaste aastate prioriteetseks arendusobjektiks Harjumaal Rae vallas Kurna külas asuv Ameerikanurga Kaubandus- ja Logistikapark (752 800m2) (edaspidi Ameerikanurga projekt). Projekti arendamine takerdus kapitali puudumise tõttu, läbirääkimised investoritega soovitud tulemusi ei toonud ning 28.06.2013 võõrandas võlgnik ettevõtte müügilepingu, kinnistu kaasomanike valdamise ja kasutamise korra kokkuleppe, kinnistu jagamise ja kaasomandi lõpetamise võlaõigusliku kokkuleppega ning asjaõiguslepingutega (edaspidi nimetatud leping) kostjale I ettevõtte, milleks loeti 341 200/752 800 suurune mõtteline osa Kurna külas asuvast kinnistust (registriosa nr 12100102, edaspidi nimetatud kinnistu mõtteline osa) ja sellega seotud ning selle majandamist teenivad asjad, õigused ja kohustused, mh mõttelise osaga seotud lepingud ja selle päraldised.
6.Lepingu kohaselt müüdi ettevõtteks nimetatud kinnistu mõtteline osa kostjale I hinnaga 1 euro, milline summa oli võlgnikule tasutud enne lepingu sõlmimist. Kostjale I läksid ühtlasi üle järgmised võlgniku kohustused: 1) hüpoteegiga tagatud kohustus AS-i Swedbank ees summas 2 640 000 eurot, mis tuleneb laenulepingust nr LL-12-042682-JI; 2) hüpoteegiga tagatud kohustus AS-i KH Energia-Konsult ees summas 3 353 217.56 eurot, mis tuleneb 17.04.2012 laenulepingust; 3) kohustus AS-i KH Energia-Konsult ees summas 751 302 eurot, mis tuleneb laenulepingust nr 130630; 4) kohustus SÕ ees summas 195 424.92 eurot, mis tuleneb võlgniku ja SÕ vahel 07.09.2007 sõlmitud kinnistu müügilepingust; 5) hüpoteegiga tagatud kohustused tema poolt emiteeritud võlakirja omanike ees (võlakirjade I SIN: EE300099084) kokku summas 5 112 931.80 eurot (põhi- ja kõrvalnõuded). Lepingu kohaselt kohustus võlgnik hiljemalt 15.12.2013 saama võlausaldajatelt vajalikud nõusolekud eelpool nimetatud kohustuste ülekandmiseks kostjale I ja viimane kohustus need vastu võtma, võlgnik aga kohustus teenindama hüpoteekidega tagatud laenulepingutest tulenevaid kohustusi (hüpoteegipidajate nõudeid) kuni võlgade ülekandmiseni. Haldur on tuvastanud, et lepingus nimetatud võlausaldajatest on oma nõusoleku kohustuste üleminekuks andnud tingimuslikult AS KH Energia-Konsult ja tingimusteta SÕ.
7.Lepingu kohaselt läks kinnistu mõttelise osa otsene valdus kostjale I üle lepingu sõlmimise hetkest. Samuti leppisid pooled kokku kinnistu valdamise ja kasutamise korras, mille kohaselt jäi kostja I ainukasutusse ja -valdusesse kinnistu mõttelise osa
koosseisu kuuluvad katastriüksused katastritunnustega 65301:001:3065 ja 65301:001:3072 ning ülejäänud osa kinnistust võlgniku ja kostja II kasutusse ja valdusesse. Leping sisaldab ka võlgniku ja kostjate vahelist kokkulepet, et nad annavad kinnistu kaasomanikena lepingu sõlmimisega etteulatuvalt tagasivõtmatud nõusolekud teise kaasomaniku ainukasutusse jäävatel osadel ehitustegevuseks (sh mistahes kooskõlastused ja nõusolekud, mis on vajalikud ehituslubade ja kasutuslubade väljastamiseks) vastavalt kinnistu suhtes kehtestatud detailplaneeringule. Ka lepiti kokku kinnistu jagamises ja kaasomandi lõpetamises, mille kohaselt kinnistu jagamisel jäävad kostja I ainuomandisse kinnistud, mis tekivad katastritunnuste 65301:001:3065 ja 65301:001:3072 alusel. Seejuures kohustus võlgnik kinnistu kaasomandi jagamisega seotud toimingud organiseerima ja korraldama omal kulul, sh tagama kinnistu jagamiseks vajalike kinnistut koormavate hüpoteegipidajate nõusolekute saamise ja kinnistu jagamiseks asjaõiguslepingu sõlmimise hiljemalt 15.12.2013, millise kohustuse rikkumisel kohustus võlgnik tasuma leppetrahvi 1000 eurot päevas. Lepingu kohaselt on võlgnik ja kostjad, tulenevalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lõikest 2, kokku leppinud, et välistavad kaasomandi jagamise muul viisil, kui reaalosadeks jagamise teel, mille kohaselt jagamise tulemusena jäävad igale kaasomanikule kasutuskorra kokkuleppega määratud ja nende kasutuses olevast maast moodustavad kinnisasjad.
8.Pankrotihaldur on seisukohal, et ettevõtte ülemineku asemel on lepingu sisuks kinnistu mõttelise osa müügileping. Samuti kirjutas võlgniku nimel juhatuse liikmena lepingule alla VM, kel aga puudus lepingu sõlmimise ajal õigus võlgnikku esindada, kuna Harju Maakohtu 10.12.2013 otsusega tsiviilasjas nr 2-13-33131 (jõustus 13.01.2014) tuvastati võlgniku nõukogu otsuste, millega pikendati VM volitusi, tühisus. Tehing on tühine, kuna esindusõiguseta isiku poolt lepingu sõlmimist ei ole hiljem heaks kiitnud võlgniku viimane juhatuse liige LR ega pankrotihaldur.
9.Tehing on tühine ka vastuolu tõttu heade kommetega (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 86 lõige 1). Ekspertarvamuse kohaselt on kostjale I ettevõttena võõrandatud kinnistu mõttelise osa väärtuseks 4 364 827 eurot, samas kui ostuhinnaks oli kokku lepitud ainult 1 euro. Sisuliselt anti kostjale I 1 euro eest võlgniku vara enam kui 4 miljoni euro väärtuses ja kuigi lepinguga oli ette nähtud võlgniku kohustuste üleandmine kostjale I kogusummas 12 052 876.28 eurot, vabanes võlgnik oma kohustustest üksnes SÕ ees summas 195 424.92 eurot. Selline olukord on võlgniku kahjuks ebaproportsionaalselt tasakaalust väljas, mistõttu leping on vastuolus heade kommetega ja tühine.
10.Tehing on kehtetuks tunnistatav ka tagasivõitmise korras vastavalt pankrotiseaduse (PankrS) § 109 lõikele 1, kuna sõlmiti u 4 kuud enne võlgnikule ajutise pankrotihalduri nimetamist ning ligikaudu 5,5 kuud enne pankroti väljakuulutamist. Samuti on leping PankrS § 111 lõike 3 tähenduses kinke iseloomuga. Lepingu sõlmimine selles sätestatud tingimustel kahjustab pankrotivõlgniku võlausaldajate huve. Lepingus kokkulepitud ostuhinna tasumise tingimus on ebamõistlik. Hageja on tuvastanud, et võlgniku maksejõuetus saabus juba enne võlgniku ja kostja I vahel lepingu sõlmimist. Võlgniku pankrotimenetluses on võlausaldajad esitanud nõudeid kokku 55 784 552.69 eurot ning ligikaudu 90% nendest olid tekkinud enne lepingu sõlmimist. Kuna võlgniku võlausaldajad AS Swedbank, AS KH Energia-Konsult ja võlakirjade omanikud, kelle nõue võlgniku vastu on kogusummas 11 857 451.36 eurot, oma nõusolekut nõude üleminekuks kostjale I ei andnud, on kinnistu mõttelise osa eest reaalselt tasutud ainult 195 425.92 eurot (1 euro + 195 424.92 eurot). Lepingut ei ole võimalik tõlgendada
selliselt, et kostjal I oleks kohustus tasuda ülevõtmata kohustuste summa rahas juhul, kui võlausaldajad nõusolekuid kohustuste üleminekuks osaliselt või tervikuna ei anna.
11.Lepingu sõlmimisega kahjustati võlgniku võlausaldajate huve ka seetõttu, et kinnistu mõttelise osa müügitehinguga samaaegselt toimus kinnistu jagamise ja kasutuskorra kokkulepete sõlmimine, samuti isikliku kasutusõiguse seadmine kostja I kasuks kinnistul tervikuna. Eelnevast tulenevalt on hageja seisukohal, et PankrS § 109 lõikes 1 sätestatud lepingu kehtetuks tunnistamise eeldused (tehingu tegemise aeg ja võlausaldajate huvide kahjustamine) on täidetud.
12.Leping tuleb kehtetuks tunnistada PankrS § 111 lõike 1 punkti 1 ja lõike 3 alusel või alternatiivselt § 110 lõike 1 punkti 2 alusel. Lepingul on võlgniku ja kostja I kohustuste ebavõrdsusest tulenevalt kinke iseloom. Kuna leping sõlmiti ühe aasta jooksul enne ajutise halduri nimetamist, siis tuleb PankrS § 111 lõike 2 kohaselt eeldada, et leping kahjustab võlgniku võlausaldajate huve ning kostjal I lasub kohustus tõendada vastupidist. Leping on tagasivõidetav ka PankrS § 110 lõike 1 punkti 2 alusel. Kuivõrd leping sõlmiti 6 kuu jooksul enne võlgnikule ajutise halduri nimetamist, kohaldub PankrS § 110 lõige 2, mille kohaselt sellisel juhul eeldatakse, et tehingu teine pool teadis, et võlgnik kahjustab tehinguga võlausaldajate huve.
13.Hageja leidis ühtlasi, et tal on õigus nõuda kostjalt I ebaõige kinnistusraamatu kande parandamiseks nõusoleku andmist ning kinnistu mõttelise osa valduse üleandmist. Kuna kostja I kanti kinnistu mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse tühise käsutustehingu alusel, on vastav kinnistusraamatu kanne AÕS § 65 lõike 1 tähenduses ebaõige ning hagejal on õigus nõuda kostjalt I ebaõige kande parandamist selliselt, et kostja I osas tehtud omanikukanne kustutatakse ning kinnistu mõttelise osa omanikuna kantakse kinnistusraamatusse võlgnik. Lisaks on hagejal võlgniku pankrotihaldurina AÕS § 80 lõigete 1 ja 2 alusel õigus nõuda kinnistu mõtteline osa kostja II ebaseaduslikust valdusest oma valdusesse. Võlgnik on lepingu ja selles sisaldunud asjaõiguslepingu tühisuse tõttu jätkuvalt kinnistu mõttelise osa omanik. Kuna kostja I sai kinnistu mõttelise osa valduse võlgnikult tühise lepingu alusel, puudub kostja I valdusel AÕS § 80 lõike 1 mõttes õiguslik alus.
14.Alternatiivselt, juhul kui kohus peaks leidma, et lepingus sisalduv kohustustehing on tühine, aga asjaõigusleping kehtiv, on hagejal õigus nõuda kostjalt I kinnistu mõttelise osa omandi tagastamist alusetu rikastumise sätete järgi (TsÜS § 84 lõige 1, võlaõigusseaduse (VÕS) § 1028). Juhul, kui kohus tunnistab lepingu kehtetuks pankrotiseaduses sätestatud alustel, kohustub kostja I kinnistu mõttelise osa võlgniku pankrotivarasse tagastama koos viljade ja muu kasuga PankrS § 119 lõike 1 alusel. Lepingu kehtetuks tunnistamisel on kostja I kohustatud andma nõusoleku omanikukande muutmiseks ning nõusoleku kaasomandi valdamise ja kasutamise märkuse kustutamiseks. Lepingu tagasivõitmise korras kehtetuks tunnistamise tagajärjel lõpeb kostja I õigus kasutada kinnistu mõttelist osa vastavalt seatud kasutuskorrale, hagejal on AÕS § 63 lõike 8 alusel õigus nõuda kostjalt vastavasisuliste märke (kande) kustutamist. Hageja taotles hagi rahuldamisel kostja I tahteavalduste (nõusolek omanikukande muutmiseks ning kaasomandi valdamise ja kasutamise märkuse kustutamiseks) asendamist kohtulahendiga. Kostjate vastuväited
15.Kostjad vaidlesid hagile vastu ja palusid jätta selle rahuldamata. Kostjad ei nõustu, et 28.06.2013 tehing ei ole ettevõtte müügileping. Samuti ei nõustu kostjad, et leping on
tühine võlgniku juhatuse liikme VM esindusõiguse puudumise tõttu. Lepingu sõlmimise ajal oli VM kantud äriregistris võlgniku juhatuse liikmena registrikaardile ja kostjad ei olnud ega saanud olla teadlikud, et mitu kuud hiljem tuvastati kohtu poolt VM esindusõiguse puudumine.
16.Kostjate arvates ei saa tehing olla tühine ka vastuolu tõttu heade kommetega. Hageja nõude osas tunnistada tehing tagasivõitmise korras kehtetuks märkisid kostjad, et kinnistute võõrandamisel läksid hüpoteegid kaasa ja seega hüpoteegipidajate huve kinnistute omanikuvahetus ei mõjutanud.
17.Hageja väite osas, et tehing on kinke iseloomuga ning sellega kahjustati võlausaldajate huve, ei nähtu kostjate arvates, mis oli kinkeks, mille kostja I lepingu alusel võlgnikult sai ning mil viisil kostja I hageja arvel ebaproportsionaalselt rikastus, samuti mil viisil võlausaldajate huvid tehingu läbi kahjustada said, kuivõrd kinnistu oli koormatud hüpoteekidega kokku summas 9 909 305.44 eurot, lisaks on kostja I üle võtnud võlgniku kohustusi summas 195 424.92 eurot ning tingimuslikult summas 4 104 519.56 eurot. Kuivõrd hageja poolt tellitud eksperthinnangu kohaselt oli kinnistu mõttelise osa turuväärtus seda koormavate hüpoteekideta 4 364 827 eurot, siis järelikult omandas kostja I kinnistu mõttelise osa näol ettevõtte, mille netoväärtuseks on -5 545 000 eurot (4 364 827 - 9 909 305.44), millisel juhul kinkest ei saa rääkida. Kostjate arvates võiks võlausaldajate huvide kahjustamisest teoreetiliselt rääkida sellisel juhul, kui võõrandatud kinnistuosa väärtus oleks ületanud hüpoteekide väärtust, kuid sellist asjaolu ei esinenud.
18.Kostjad leidsid samuti, et tehingu tagasivõitmisel puudub majanduslik eesmärk ja sisu, kuna kinnisasja mõttelise osa tagastamisel võlgniku pankrotipessa tuleb kostjale I hüvitada tema poolt ülevõetud kohustuste maksumus ning enne selle summa maksmist on kostjal I õigus keelduda omapoolsete kohustuste tagasitäitmisest (PankrS § 119 lõige 4).
19.Kostjad ei nõustunud, et tehinguga seonduvad kinnistusraamatu kanded oleksid ebaõiged ning juhul, kui kohus leiab, et kohustustehing on tühine ja asjaõigusleping kehtiv, saaks hageja esitada nõude alusetu rikastumise sätete alusel. Kostjate arvates ei ole hagi puhul kostja II vastu võimalik aru saada, mis on selle alus ja ese.
20.Kostjad leidsid täiendavalt, et juhul, kui kohus rahuldab hagi, tuleb kohtuotsuse täitmise korrana määrata, et Ameerikanurga kinnistu mõttelise osa omandiõigus antakse kostja I poolt hagejale üle samaaegselt hageja poolt 2 835 424.92 euro (kostja I poolt ülevõetud kohustused 195 424.92 eurot ja 2 640 000 eurot) tasumisega. Kolmanda isiku seisukoht
21.Kolmas isik leidis, et hagi on põhjendamatu. Esimese astme kohtu otsus
22.09.10.2015 otsusega rahuldas Harju Maakohus hagi kolmanda alternatiivina esitatud nõuete alusel ning jättis hageja muud nõuded rahuldamata. Kohus: 1) tunnistas kehtetuks AS Süda Maja (pankrotis) ja kostjate vahel 28.06.2013 sõlmitud ettevõtte müügilepingu, kinnistu kaasomanike valdamise ja kasutamise korra kokkuleppe ning kinnistu jagamise ja kaasomandi lõpetamise võlaõigusliku kokkuleppe; 2) kohustas kostjat I tagastama (üle andma) AS-ile Süda Maja (pankrotis) Harju maakonnas Rae vallas Kurna külas Lõuna tee 2, Lõuna tee, Lõuna tee 1, Tunneli tee 1, Lõuna tee 8, Lääne tee L1, Tunneli tee 2, Tunneli tee, Lääne tee 1 ja Lääne tee 2 kinnistu (registriosa nr 12100102) 341 200/752
800 suuruse mõttelise osa omandiõiguse koos selle oluliste osade ja päraldistega ning viljade ja muu kasuga; 3) tuvastas kostja I kohustuse anda nõusolek kinnistusraamatu registriosa nr 12100102 II jakku kinnistu 341 200/742 800 suuruse mõttelise osa kohta tehtud omanikukande parandamiseks selliselt, et kostja I kohta tehtud kanne kustutatakse ning mõttelise osa omanikuna kantakse kinnistusraamatusse AS Süda Maja (pankrotis) ning asendas kostja I nõusoleku omanikukande parandamiseks kohtulahendiga; 4) tuvastas kostjate kohustuse anda nõusolek Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse registriosa number 12100102 kolmandasse jakku kantud kaasomandi valdamise ja kasutamise märkuse (kande nr 9) kustutamiseks, ning 5) asendas kostjate nõusolek märkuse kustutamiseks kohtulahendiga.
23.Kohus jättis jõusse 26.09.2014 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu. Menetluskulud jäid solidaarselt kostjate kanda ja kohus mõistis kostjatelt solidaarselr hagejale välja menetluskulu 5000 eurot. Samuti mõistis kohus kostjatelt riigituludesse välja hagejale antud riigipoolse menetlusabi riigilõivu tasumisel summas 5500 eurot.
24.Kohus luges asjas esitatud tõendite ja poolte poolt vaidlustamata asjaolude alusel tuvastatuks järgmised asjaolud: võlgniku nõukogu 28.05.2013 otsusega pikendati juhatuse liikme VM volitusi kuni 01.10.2013 ja 08.06.2013 otsusega pikendati VM volitusi arvates 17.06.2013 uueks põhikirjajärgseks 3-aastaseks ametiajaks (t I kd lk 51-56); 28.06.2013 sõlmisid võlgnik kui müüja (keda esindas juhatuse liikmena VM), kostja I kui ostja ja kostja II kui omanik Tallinna notari Robert Kimmeli poolt tõestatud lepingu pealkirjaga ettevõtte müügileping, kinnistu kaasomanike valdamise ja kasutamise korra kokkulepe, kinnistu jagamise ja kaasaomandi lõpetamise võlaõigusliku kokkulepe ja asjaõiguslepingud, mille punkti 1.1 kohaselt on mõtteliseks osaks 341200/752800 suurune mõtteline osa Harju maakonnas Rae vallas Kurna külas Lõuna tee 2, Lõuna tee, Lõuna tee 1, Tunneli tee 1, Lõuna tee 8, Lääne tee L1, Tunneli tee 2, Tunneli tee, Lääne tee 1 ja Lääne tee 2 asuvast kinnistust koos selle oluliste osade ja päraldistega; punkti 1.2 ja alapunktide 1.2.1.11 kuni 1.2.1.10 kohaselt moodustab mõtteline osa kinnistust, mis on kantud registriossa nr 12100102, mille koosseisus on 10 erinevate katastritunnustega maatükki Harjumaal Rae vallas Kurna külas; punkti 1.2.2 kohaselt on kinnistu omanikeks 677 768/752800 mõttelises osas võlgnik ja 75032/752800 mõttelises osas kostja II; punktide 1.2.4.1 kuni 1.2.4.4 kohaselt on vara koormatud hüpoteekidega; punkti 2.1 kohaselt on ettevõtteks mõtteline osa ja sellega seotud ning selle majandamist teenivad asjad, õigused ja kohustused, mh mõttelise osaga seotud lepingud ja selle päraldised; punkti 2.2 kohaselt võlgnik müüb ettevõtte kostjale I hinnaga 1 euro, milline summa on kostjale tasutud enne lepingu sõlmimist; punkti 2.3 kohaselt kinnistu mõtteline osa võõrandatakse võlgniku poolt kostjale I ettevõtte müügi raames ja mõtteline osa on ettevõtte kese; punkti 2.4 kohaselt avaldab võlgnik, vältimaks ettevõttesse kuuluva varakogumi osas arusaamatuste tekkimist, ja kostja I aktsepteerib, et võõrandatavasse ettevõttesse kuuluvad ja kostjale I lähevad üle järgmised (alapunktides 2.4.1 kuni 2.4.5) nimetatud kohustused: 1) võlgniku hüpoteegiga tagatud kohustus AS-i Swedbank ees summas 2 640 000 eurot, mis tuleneb laenulepingust nr LL-12-042682-JI; 2) võlgniku hüpoteegiga tagatud kohustus AS-i KH EnergiaKonsult ees summas 3 353 217.56 eurot, mis tuleneb 17.04.2012 laenulepingust; 3) võlgniku kohustus AS-i KH Energia-Konsult ees summas 751 302 eurot, mis tuleneb laenulepingust nr 130630; 4) võlgniku kohustus SÕ ees summas 195 424.92 eurot, mis tuleneb AS-i Süda Maja (pankrotis) ja SÕ vahel 07.09.2007 sõlmitud kinnistu müügilepingust; 5) võlgniku hüpoteegiga tagatud kohustused tema poolt emiteeritud
võlakirja omanike ees (võlakirjade ISIN: EE300099084) kokku summas 5 112 931.80 eurot (põhi- ja kõrvalnõuded); punkti 2.5.1 kohaselt võlgnik kohustub hiljemalt 15.12.2013 korraldama (sh saama võlausaldajatelt vajalikud nõusolekud eelpool nimetatud ülekandmise kostjale I ja viimane kohustus need vastu võtma; punkti 2.5.2 kohaselt kohustus võlgnik teenindama lepingu punktis 1.2.4 nimetatud hüpoteekidega tagatud laenulepingutest tulenevaid kohustusi (hüpoteegipidajate nõudeid) kuni võlgade ülekandmiseni; punkti 2.5.3 kohaselt läks kinnistu mõttelise osa otsene valdus kostjale I üle lepingu sõlmimise hetkest; punkti 3.2 kohaselt jäid kostja I ainukasutusse ja valdusesse kinnistu koosseisu kuuluvad katastriüksused katastritunnustega 65301:001:3065 ja 65301:001:3072 ning ülejäänud osa kinnistust võlgniku ja kostja II ainukasutusse ja -valdusesse vastavalt lepingu punktis 1.2.3.2 nimetatud kaasomanike kasutuskorra kokkuleppele; punkti 3.8 kohaselt annavad võlgnik ja kostjad kinnistu kaasomanikena lepingu sõlmimisega etteulatuvalt tagasivõtmatud nõusolekud teise kaasomaniku ainukasutusse jäävatel osadel ehitustegevuseks (sh mistahes kooskõlastused ja nõusolekud, mis on vajalikud ehituslubade ja kasutuslubade väljastamiseks) vastavalt kinnistu suhtes kehtestatud detailplaneeringule; punkti 4.1 kohaselt jäävad kinnistu jagamisel kostja I ainuomandisse kinnistud, mis tekivad katastritunnuste 65301:001:3065 ja 65301:001:3072 alusel; punktide 4.2 ja 4.3 kohaselt kohustus võlgnik kinnistu kaasomandi jagamisega seotud toimingud organiseerima ja korraldama omal kulul, sh tagama kinnistu jagamiseks vajalike kinnistut koormavate hüpoteegipidajate nõusolekute saamise ja kinnistu jagamiseks asjaõiguslepingu sõlmimise hiljemalt 15.12.2013, millise kohustuse rikkumisel kohustus võlgnik tasuma leppetrahvi summas 1000 eurot päevas; punkti 4.4 kohaselt vabaneb võlgnik eelnimetatud kohustuse täitmisest juhul, kui hiljemalt 15.11.2013 on üle antud lepingus nimetatud kohustused; punkti 4.6 kohaselt on tulenevalt AÕS § 76 lõikest 2 võlgnik, kostja I ja kostja II kokku leppinud, et välistavad kaasomandi jagamise muul viisil, kui reaalosadeks jagamise teel, mille kohaselt jagamise tulemusena jääb igale kaasomanikule lepingu punktis 3.2 nimetatud kasutuskorra kokkuleppega määratud ja nende kasutuses olevast maast moodustavad kinnisasjad (t I kd lk 29-39); lepinguga seonduvalt on võlgniku kohustuse ülevõtmiseks kostja I poolt võlausaldajatest nõusoleku andnud tingimuslikuna AS KH Energia-Konsult ja tingimusteta SÕ. AS-i KH Energia-Konsult tingimuseks nõude üleminekul kostjale I on, et poolte vahel sõlmitakse notariaalne kokkulepe, millega muudetakse AS-i KH Energia-Konsult kasuks kinnistule nr 12100102 seatud hüpoteegiga tagatud nõudeid selliselt, et need hakkaksid tagama ka 30.06.2013 kokkuleppega üleantavat kohustust (t I kd lk 49-50); kinnistusraamatust nähtuvalt kanti kostja I kinnistu kaasomanikuna kinnistusraamatusse 05.07.2013 (t I kd lk 40-44); Harju Maakohtu 10.12.2013 otsusega tsiviilasjas nr 2-13-33131 (jõustus 13.01.2014) tuvastati võlgniku nõukogu 28.05.2013 ja 08.06.2013 otsuste, millega pikendati juhatuse liikme VM volitusi, tühisus (t I kd lk 46-48); 17.12.2013 Harju Maakohtu määrusega kuulutati välja võlgniku pankrot ja hageja nimetati võlgniku pankrotihalduriks (t I kd lk 25-28).
25.Pooled vaidlevad, kas võlgniku ja kostjate vaheline 28.06.2013 leping on tühine või mitte või kas leping kuulub alternatiivselt tagasivõitmise korras kehtetuks tunnistamisele või mitte.
26.Kohus nõustus hagejaga, et vaatamata lepingu pealkirjas ja lepingu punkti 2 pealkirjas märgitule „ettevõtte müük“ ei sisalda leping tegelikult ettevõtte üleminekuks vajalikke kokkuleppeid ja tingimusi, st nimetatud lepingu alusel mingit ettevõtte üleminekut võlgnikult kostjale I ei ole tegelikult toimunud ning sisuliselt on lepingu puhul tegemist
mitte millegi muu kui võlgnikule kuulunud kinnistu mõttelise osa müügilepinguga. TsÜS § 661 kohaselt on ettevõte majandusüksus, mille kaudu isik tegutseb. VÕS § 180 lõike 1 esimese lause järgi võib ettevõtte üleandja omandajaga sõlmitud lepinguga kohustuda andma omandajale üle ettevõtte. VÕS § 180 lõike 2 kohaselt kuuluvad ettevõttesse ettevõtte majandamisega seotud ja selle majandamist teenivad asjad, õigused ja kohustused, mh ettevõttega seotud lepingud. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-105-09 selgitanud (punktis 12), et ettevõtte ülemineku korral läheb omandajale üle ettevõte kui tervik ja ettevõtte üleminekuks ei pruugi piisata asjade müügilepingust ja selle täitmisest, kui müügilepinguga ei ole tõendatud hageja ettevõtte kui terviku asjade ja õiguste olulises osas üleminek kostjale. Lahendis nr 3-2-1-131-11 on Riigikohus osutanud (punkti 10 neljas lõik) ettevõtte ülemineku mõiste sisustamisel Euroopa õigusele ja et Euroopa Liidu 12.03.2001 Euroopa Liidu Nõukogu direktiivi 2001/23/EÜ "Ettevõtjate, ettevõtete või nende osade üleminekul töötajate õigusi kaitsvate liikmesriikide õigusaktide ühtlustamise kohta" mõttes on üleminekuga tegemist juhul, kui üle läheb identiteeti säilitav majandusüksus, mis tähendab ressursside organiseeritud koondamist, mille eesmärk on majandustegevus põhi- või kõrvaltegevusena (direktiivi art 1 lõige 1). Euroopa Kohus on selgitanud, et viidatud art 1 lõike 1 punkte a ja b tuleb tõlgendada nii, et need on kohaldatavad ka olukorras, kus üleantud ettevõtja või ettevõtte osa ei säilita oma organisatsioonilist iseseisvust, tingimusel, et erinevate üleantud tootmiselementide vahel on säilinud funktsionaalne side, mis võimaldab omandajal neid elemente kasutada samasuguseks või analoogiliseks majandustegevuseks (Euroopa kohtu 12.02.2009 otsus C-466/07 (Landesarbeitsgericht Düsseldorfi (Saksamaa) eelotsusetaotlus) – Dietmar Klarenberg versus Ferrotron Technologies GmbH, punkt 53).
27.Seonduvalt eeltooduga nõustus kohus hagejaga, et enne võlgniku pankroti väljakuulutamist oleks võinud ettevõttena käsitleda võlgniku kinnisvaraarendusega tegelevat majandusüksust ja sh teatud mööndustega kitsamalt Ameerikanurga projekti arendusega tegelevat majandusüksust, kuid seda eeldusel, et selle projektiga seotud asjad, õigused ja kohustused oleksid kuidagi eristatavad võlgniku laiemalt kinnisvaraarendusega tegeleva majandusüksuse asjadest, õigustest ja kohustustest. Kohtu hinnangul sellekohaseid tõendeid asjas esitatud ei ole ning kohus nõustus samuti hagejaga, et kinnistu mõttelisel osal puudub eristatav identiteet. Ainuüksi millegi nimetamisega ettevõtteks, isegi kui vastav kokkulepe on notariaalselt tõestatud, ei ole võimalik ettevõtet tekitada. Ka ei ole lepingus mingil moel selgitatud, millega väidetav ettevõte tegeleb ning millised asjad ja õigused sellesse ettevõttesse veel peale kinnistu mõttelise osa kuuluvad. TsÜS § 6 lõikes 3 sätestatud spetsialiteedi põhimõtte kohaselt tuleb iga ettevõttesse kuuluv õigus üle anda eraldi käsutustehinguga. Seega ei piisa ettevõtte koosseisu kuuluvate asjade, õiguste ja kohustuste üleminekuks vastavasisulisest abstraktsest deklaratsioonist, vaid tuleb teha eraldi käsutused, mis aga käesoleval juhul puuduvad. Mis puudutab asjaolu, et lepingu alusel pidid kostjale I üle minema võlgniku kohustused (lepingu punkt 2.4 ja selle alapunktid), siis kohus võttis arvesse, et nähtuvalt punktist 2.5.1 kohustus võlgnik selle realiseerimiseks tegema täiendavaid toiminguid, st hankima vastavad võlausaldajate nõusolekud. Kohus viitas VÕS § 175 lõigetele 1, 2 ja
6.Kuivõrd võlgnik täitis kohustuse hankida kohustuste üleandmiseks võlausaldajate nõusolekud üksnes 2 võlausaldaja suhtes, sh võlausaldaja AS KH Energia-Konsult andis oma nõusoleku tingimuslikult (t I kd lk 49, pöördel) ning hüpoteegipidajast võlausaldaja Swedbank AS keeldus võlgnikule oma nõusoleku andmisest (t III kd lk 178, IV kd lk 6566), ei ole võimalik rääkida enam kui ainult ühe kohustuse üleminekust võlgnikult kostjale I summas 195 424.92 eurot (t I kd lk 50). Sellist järeldust kinnitab ka lepingu punkt 2.5.2, mille kohaselt kuni võlgade ülekandmiseni peab hüpoteekidega tagatud
kohustusi täitma võlgnik. Seega võib järeldada, et lepingu tegelikuks sisuks ei ole ettevõtte, vaid kinnistu mõttelise osa võõrandamine.
28.Hageja väidete osas, et võlgniku ja kostjate vaheline leping on võlgniku esindajal esindusõiguse puudumise tõttu (TsÜS § 129 lõike 1) ja heade kommete vastasuse tõttu (TsÜS § 86 lõige 1) tühine, nõustus kohus kostjate vastuväidetega, et sellised järeldused ei ole põhjendatud. Tulenevalt asjaolust, et võlgniku nimel vaidlustatud lepingu sõlminud VM oli kantud tehingu tegemisel ajal 28.06.2013 äriregistri registrikaardile võlgniku juhatuse liikmena ning asjas ei ole esitatud tõendeid, et kostjad oleksid olnud lepingu sõlmimise ajal teadlikud VM-l esindusõiguse puudumisest (nimetatud asjaolu tuvastati Harju Maakohtu otsusega alles 10.12.2013, otsus jõustus 13.01.2014), tuleb äriseadustiku (ÄS) § 34 lõike 2 alusel asuda seisukohale, et VM esindusõigus kostjatega sõlmitud lepingu osas oli kehtiv. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-56-12 märkinud (punktis 16), et juhul, kui isik on kantud registrisse juriidilise isiku juhatuse liikmena, kehtib see kolmanda isiku suhtes õigena, v.a juhul, kui kolmas isik teadis või pidi teadma, et kanne ei ole õige. Seega võib tehingu teine pool usaldada registrikannet isiku esindusõiguse kohta ning sellisel juhul asendab registrikanne esindusõigust. Antud juhul on samuti tegemist olukorraga, kus kostjatel oli õigus tugineda VM osas registrikandest tulenevale esindusõigusele ning vaatamata sellele, et jõustunud kohtuotsusega on tagantjärele tuvastatud VM esindusõiguse aluseks olevate nõukogu otsuste tühisus, ei oma see mõju võlgniku ja kostjate vahelise lepingu kehtivusele.
29.Hageja väite osas, et tehing on tühine vastuolu tõttu heade kommetega (TsÜS § 86 lõige 1), kuna oli ebaproportsionaalselt tasakaalust väljas, leidis kohus, et ainuüksi asjaolust, et kinnistu mõttelise osa hinnaks lepiti kokku 1 euro, kuid selle harilikuks väärtuseks on hageja poolt tellitud ekspertarvamuse alusel hinnatud 4 364 827 eurot (Kinnisvarabüroo Uus Maa akt t I kd lk 57-84), ei pruugi järelduda tehingu heade kommete vastasus. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-80-05 märkinud (punktis 23), et tehing on vastuolus heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal. Tehingu heade kommete vastasus tuleneb kas tehingu eesmärgi heade kommete vastasusest või ühe poole ebamoraalsest käitumisest tehingu tegemise eesmärgil ning neid asjaolusid tuleb hinnata kogumis. Lahendis nr 3-2-1-83-13 on Riigikohus selgitanud (punkti 13 teine lõige jj), et tehing on TsÜS § 86 lõike 2 järgi heade kommetega vastuolus mh ka siis, kui pool teab või peab teadma tehingu tegemise ajal, et teine pool teeb tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust (so sundolukorras), ja kui tehing on tehtud teise poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Kui esineb viimati nimetatu (tehingust pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas), siis eeldatakse TsÜS § 86 lõike 3 järgi, et pool teadis või pidi teadma teise poole erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muudest sellistest asjaoludest. Tehingu tühisuse tuvastamiseks vastastikuste soorituste väärtuste ebakõla korral tuleb esmalt kindlaks teha, kas tehingust tulenevate vastastikuste soorituste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas, ning alles seejärel kontrollida, kas isik tegi tehingu sundolukorras ning kas tehingu teine pool teadis või pidi teadma lepingupartneri sundolukorrast. Seejuures peab tehingu tühisusele tuginev pool tõendama, et tehingust tulenevate vastastikuste soorituste väärtused on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas, ning tooma välja asjaolud, mis kinnitavad tema sundolukorda. Tehingu kehtivusele tuginev pool peab aga tõendama, et ta ei teadnud ega pidanudki teadma teise poole sundolukorrast. Soorituste väärtuste vahe tõendamiseks
tuleb poolel näidata võrreldavate soorituste objektiivsete väärtuste vahet, seega käibes tavapärast vastet tühistatava tehingu suhtes, mitte aga ühe poole subjektiivset huvi tehingu väärtuse vastu. Üldjuhul sõlmitakse tehingud, mille vastastikuste soorituste väärtus on äärmiselt ebavõrdne siis, kui selleks on eriline vajadus või sundolukord, kuid see ei pea alati nii olema, st on võimalik, et isik oleks sõlminud lepingu igal juhul sõltumata väärtuste ebakõlast. Seejuures tuleks arvestada, et mida rohkem on vastastikuste kohustuste väärtus heade kommete vastaselt tasakaalust väljas või mida ebasoodsamad on tehingu tingimused, seda vähem on alust arvata, et mõistlik isik oleks sundolukorrata sellise lepingu sõlminud (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-49-11, punktid 810). Eelmärgitu, v.a TsÜS § 86 lõike 3 esimeses lauses sätestatud sundolukorra eeldus, kehtib ka juhul, kui tehing on tehtud teise poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel, kuid vastastikuste kohustuste väärtus ei ole heade kommete vastaselt tasakaalust väljas.
30.Eeltoodust tulenevalt tuleb esmalt kindlaks teha, kas lepingust tulenevate lepingupoolte vastastikuste soorituste väärtus on heade kommete vastaselt ebaproportsionaalselt tasakaalust väljas. Asjas ei ole vaidlust, et lisaks lepingus deklareeritud sümboolsele hinnale 1 euro (lepingupunkt 2.2) kohustus kostja I üle võtma võlgniku kohustusi viie võlausaldaja ees kogusummas 12 052 876.28 eurot, kuid seda tingimusel, et võlgnik saab võlausaldajatelt vastavad nõusolekud. Lepingust nähtuvalt võlgnikul lepingu sõlmimise ajal teadmine, kas ta vastavad nõusolekud saab, puudus (võlgnik kohustus saama vastavad nõusolekud kuni 15.12.2013), kuid sellegipoolest andis ta kinnistu mõttelise osa valduse kostjale I koheselt üle, samuti jäid kinnistu mõttelise osa koosseisu loetud katastriüksused kostja I ainukasutusse ja nende osas sõlmiti asjaõiguskokkulepe omandi üleminekuks kostjale I. Seega, võttes arvesse, et kostja I omandas lepingu alusel võlgniku vara väärtusega ca 4,4 miljonit eurot, kuid võttis lisaks lepinguhinnale 1 euro üle võlgniku kohustusi vaid summas 195 424.92 eurot, mis moodustab kinnistu mõttelise osa harilikust väärtusest ca 4,5 % (195 425.92 : 436 827 x 100), võib kohtu hinnangul sellisel juhul rääkida ebaproportsionaalselt tasakaalust väljas, st võlgnikule äärmiselt ebasoodsast ja kostjale I äärmiselt soodsast lepingust. Kohtu hinnangul sellest asjaolust tingimata siiski ei järeldu, et tegemist oleks heade kommete vastaselt ebaproportsionaalselt tasakaalus väljas lepinguga, kuna heade kommete vastasuse täiendavaks eelduseks on, et selline ebavõrdne tehing oleks tehtud tingituna lepingupoole sundolukorrast (erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust) ning et tehingu teine pool teadis või pidi teadma lepingupartneri sundolukorrast. Nimetatud asjaolude kohta asjas põhistusi ja tõendeid esitatud ei ole. Seega, kuivõrd täiendavate tingimuste esinemine tehingu tunnistamiseks heade kommetega vastuolus olevaks tehinguks ei ole täidetud, siis kohtu hinnangul vaidlustatud lepingu puhul ei ole tegemist tühise tehinguga.
31.Järgnevalt kontrollis kohus, kas vaidlustatud lepingu puhul on täidetud eeldused tehingu kehtetuks tunnistamiseks tagasivõitmise korras (hageja kolmas alternatiivnõue). PankrS § 109 lõikest 1 tulenevalt peavad tehingu tagasivõitmise korras kehtetuks tunnistamiseks olema täidetud järgmised tingimused: 1) tehing on tehtud enne pankroti väljakuulutamist, 2) tehing kahjustab võlausaldajate huve ja 3) on olemas PankrS §-des 110-114 sätestatud alus tehingu kehtetuks tunnistamiseks. Kuivõrd leping sõlmiti 28.06.2013 ja võlgnikule nimetati ajutine pankrotihaldur 30.10.2013 ning võlgniku pankrot kuulutati välja 17.12.2013 (t I kd lk 25-28), on tagasivõitmise ajaline kriteerium vaidlustatud lepingu puhul ilmselgelt täidetud. Teiseks kriteeriumiks on tehinguga võlgniku võlausaldajate huvide kahjustamine. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-87-08 selgitanud (punkt 11), et tagasivõitmise eeldusena võlausaldajate huvide kahjustamine
on täidetud ka siis, kui kas või ühe võlausaldaja huvid on kahjustatud ning seda sõltumata tema nõude rahuldamisjärgust. Lahendis nr 3-2-1-39-08 on Riigikohus märkinud (punkt 12), et võlgnik kahjustab siis teadlikult võlausaldajate huve, kui ta huvide kahjustamist oma õiguslike toimingutega soovis või oma käitumise võimaliku tagajärjena ette nägi. Samuti võib olla teadliku võlausaldajate huvide kahjustamisega tegemist siis, kui huvide kahjustamine on mõne teise õigusliku eelise saamisele suunatud tegevuse kõrvaltagajärg, mille saabumist võlgnik ette nägi. Võlgniku teadmist, et tema tegevus kahjustab võlausaldajaid või võimalust võlausaldajate kahjustamist ette näha, saab järeldada tema tahtest. Konkreetsete võlausaldajate olemasolu tehingu tegemise ajal ei ole alati tähtis, otsustav on see, kas võlgnik teadis asjaoludest, millest võib järeldada võlausaldajate huvide kahjustamist. Üldjuhul saab võlgniku poolt võlausaldajate huvide teadlikku kahjustamist eeldada, kui ta oli teadlik oma maksejõuetuse saabumisest ja tegi tehingu, mis tõi hiljem kaasa tulevaste võlausaldajate kahjustamise. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-58-03 leidnud (punktis 11), et teiste võlausaldajate kahjustamine võib toimuda ka korrapärase majandustegevuse raames.
32.Nagu eespool osundatud, võõrandas võlgnik lepingu alusel kostjale I kinnistu mõttelise osa väärtusega 4 364 827 eurot, saades selle eest kostjalt I hinnana ühe euro ja vabanedes oma kohustusest summas 195 424.92 eurot, seega kokku 195 425.92 eurot, mis moodustab võõrandatud vara väärtusest 4,5%. Võlgniku ajutise halduri aruandest nähtuvalt tegutses võlgnik juba 2010-2012.a negatiivse netovara tingimustes, mille põhjuseks oli eeskätt asjaolu, et kinnisasju ei hinnatud ümber nende vastava ajahetke turuväärtusele, vaid kajastati jätkuvalt nende soetusmaksumuses (t I kd lk 85-114). BDO Advisory OÜ poolt koostatud arvamuse kohaselt (üks koostajatest riiklikult tunnustatud ekspert UV) oli võlgnik muutunud püsivalt maksejõuetuks juba juulis 2012 (t IV kd lk 929). Kohus leidis, et sellises olukorras ei saa võlgniku poolt aktsepteeritud maksetingimusi (hind 1 euro + kohustuste üleandmine teadmata, kas võlausaldajad annavad selleks nõusoleku) pidada mõistlikuks ning kuivõrd kohustuste ülevõtmine realiseerus vaid ühe võlausaldaja osas ning ülejäänud kohustuste ülevõtmist (kogusummas 11 857 451.36 eurot) ei ole võlgnikul võimalik kostjalt I nõuda, kuivõrd selleks puuduvad võlausaldajate nõusolekud, samuti ei ole lepingut võimalik tõlgendada selliselt, et ehkki võlausaldajate nõusolekuid ei saadud, oleks kostjal I oleks kohustus tasuda ülejäänud (st mitte üle läinud) kohustuste summa võlgnikule rahas. Nagu nähtub hageja esitatud võlgniku nõuete kaitsmise protokollist, on võlgniku võlausaldajad (st Swedbank AS, AS KH Energia-Konsult ja võlakirjade omanikud, kes nõusolekuid kohustuste ülemineuks ei andnud) esitanud oma nõuded võlgniku pankrotimenetlusse ja vastavad hagid kohtusse (t IV kd lk 37-64). Samuti võib nõustuda hagejaga selles, et lepingu sõlmimisega kahjustati võlgniku võlausaldajate huve ka seetõttu, et lisaks kinnistu mõttelise osa võõrandamisele toimus lepingu alusel ka kinnistu jagamise ja kasutuskorra kokkulepete sõlmimine, samuti isikliku kasutusõiguse seadmine kostja I kasuks kinnistule tervikuna, millega võib kaasneda kinnistu hinna või likviidsuse langus. Seega võib teha järelduse, et vaidlustatud tehinguga kahjustati võlgniku võlausaldajate huve.
33.Samuti nõustus kohus hageja väitega, et vaidlustatud tehingul on kinke iseloom ja see on PankrS § 111 lõike 1 punkti 1 ja lõike 3 alusel tagasivõidetav. Vaidlust ei ole, et leping sõlmiti ühe aasta jooksul enne ajutise halduri nimetamist. Samuti oli tehingust pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus võlgniku kahjuks ebaproportsionaalselt tasakaalust väljas, kuna faktiliselt püsiva maksejõuetu seisundis olev võlgnik võõrandas vara väärtusega ca 4,4 miljonit eurot 195 426 euro eest (1 euro + 195 425).
34.Kostjate vastuväite osas, et tehingul puudub kinke iseloom, kuivõrd kinnisasja mõtteline osa oli koormatud hüpoteekidega summas 9,9 miljonit eurot, kostjale I läks üle võlgniku kohustusi summas 195 424.92 eurot ja tingimuslikult veel 4 104 519.56 eurot, oli kinnistu mõttelise osa netoväärtuseks kostja I jaoks tegelikult -5,5 miljonit eurot, nõustus kohus hagejaga, et ainuüksi hüpoteek ei anna hüpoteegipidajale õigust nõuda koormatud kinnisasja omanikult hüpoteegisummale vastava rahasumma tasumist. AÕS § 325 lõike 4 kohaselt hüpoteek ei eelda tagatava nõude olemasolu. Võlgniku võlausaldaja OÜ Probus kasuks seatud hüpoteegi osas summas 180 000 eurot on kohus tuvastanud OÜ Probus kohustuse anda nõusolek tema kasuks seatud hüpoteegi kustutamiseks ja OÜ Probus on raha vastu võtnud (t III kd lk 58-68). Samuti ei ole õige, et hüpoteegid summas 9,9 miljonit eurot koormavad ainult kostjale I võõrandatud kinnistu mõttelist osa. Tegelikult koormavad need kogu kinnistut, samuti tagavad võlausaldajate nõudeid võlgniku vastu täiendavalt ka hüpoteegid, mis on seatud võlgnikule kuulunud kinnistule Paldiski mnt 118a Tallinnas (t III kd lk 69-70). Õige on ka hageja osundus AÕS § 349 lõikele 3, mille kohaselt kui võla on tasunud hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik, kes ei ole võlgnik, läheb nõue rahuldatud ulatuses talle üle, mis tähendab, et juhul, kui lugeda leping kehtivaks, omandas kostja I koos kinnistu mõttelise osaga, mis on koormatud hüpoteekidega, tingimuslikult ka hüpoteegipidajate nõuded võlgniku vastu ulatuses, milles neid nõudeid rahuldatakse omandatud kinnistu mõttelise osa arvel, mistõttu kostja I võimalikud nõuded võlgniku vastu „nullivad“ ära hüpoteekidega kaasneva väidetava kinnistu väärtuse vähenemise ning kokkuvõttes allesjääv nö netoväärtus vastab kinnistu mõttelise osa turuväärtusele 4 364 827 eurot, millest võib järeldada, et võlgnik sisuliselt kinkis kinnistu mõttelise osa kostjale I.
35.Kostjate vastuväite osas, et lepingu kehtetuks tunnistamine ei ole võlgniku suhtes majanduslikult põhjendatud, kuna sellisel juhul tuleks kostja I poolt ülevõetud kohustus 195 424.92 eurot talle pankrotipesa poolt hüvitada ja võlausaldajate hüpoteekidega tagatud nõuded rahuldatakse niikuinii kinnistu müügist saadud summade arvel, leidis kohus, et see asjaolu ei välista tagasivõitmisel tehingu kehtetuks tunnistamist. Eeltoodust tulenevalt leidis kohus, et võlgniku ja kostjate vaheline leping kuulub tagasivõitmisele ja tuleb tunnistada kehtetuks.
36.Seoses lepingu tunnistamisega tagasivõitmise korras kehtetuks on hagejal õigus nõuda kinnistu mõttelise osa tagastamist võlgnikule alusetu rikastumise sätete järgi (TsÜS § 84 lõige 1, VÕS § 1028) koos viljade ja muu kasuga PankrS § 119 lõike 1 alusel. Ühtlasi on kostja I kohustatud andma nõusoleku kinnistusraamatus omanikukande muutmiseks ning nõusoleku kaasomandi valdamise ja kasutamise märkuse kustutamiseks, kuna lepingu punkti 5 alusel kanti kinnistusraamatu II jakku kinnistu mõttelise osa omanikuna kostja I. Kohus viitas AÕS § 641 § lõikele 1. Lepingu tagasivõitmise korras kehtetuks tunnistamise tagajärjel lõpeb kostja I omandiõigus kinnistu mõttelisele osale. Lepingu punkti 5.2 alusel kanti kinnistusraamatu kinnistut puudutavasse registriosasse märkus kaasomandi valdamise ja kasutamise kokkuleppe kohta vastavalt lepingu punktidele 3.1 ja 3.8. Kohus viitas AÕS § 63 lõike 1 punktile 4 ja lõikele 8. Lepingu tagasivõitmise korras kehtetuks tunnistamise tagajärjel lõpeb kostja I õigus kasutada kinnistu mõttelist osa vastavalt seatud kasutuskorrale, hagejal on AÕS § 63 lõike 8 alusel õigus nõuda kostjalt I vastavasisulise märke (kande) kustutamist. Kohus viitas kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lõigetele 1 ja 8. Sama põhimõtte sätestavad ka TsÜS § 68 lõige 5 ja täitemenetluse seadustiku (TMS) § 184 lõike 1 esimene lause. Seega tuleb kostja I nõusolek omanikukande muutmiseks ning kaasomandi valdamise ja kasutamise märkuse kustutamiseks asendada kohtulahendiga.
37.Kostjate vastuväite osas, et hagi esitamine kostja II vastu on põhjendamatu, nõustus kohus hageja selgitusega, et kuivõrd hageja taotleb lepingu kehtetuks tunnistamist ja kostja II on vaidlustatud lepingu osaline ja kinnistu registriosa 12100102 kaasomanik, kelle õigusi hagi rahuldamine võib mõjutada, on põhjendatud hagi esitamine ka tema vastu. Eeltoodust tulenevalt rahuldas kohus hagi alternatiivnõuete alusel (tagasivõitmise korras lepingu kehtetuks tunnistamine PankrS § 109 lõike 1, § 111 lõike 1 punkti 1 ja lõike 3 järgi, kinnistu mõttelise osa tagastamine koos viljade ja muu kasuga võlgnikule alusetu rikastumise sätete järgi vastavalt TsÜS § 84 lõikele 1, VÕS § 1028 lõikele 1, PankrS § 119 lõikele 1), samuti asendas kinnistusraamatus vastavate kannete muutmiseks ja kustutamiseks kostjate tahteavaldused kohtulahendiga. Kuna kohus rahuldas hagi kolmanda alternatiivnõude alusel, jättis kohus teised (alternatiiv)nõuded rahuldamata. Kohus viitas TsMS § 442 lõike 8 viimasele lausele.
38.Kostjate taotluse osas otsuse täitmise korra kohta, et PankrS § 119 lõike 4 kohaselt tuleks kinnistu mõttelise osa omandiõigus kostja I poolt anda hagejale üle samaaegselt 2 835 424.92 euro tasumisega (t III kd lk 174-176), leidis kohus, et see eeldanuks kostja I poolt sellekohase vastuhagi esitamist, mida kostja I vaatamata lubadusele ei teinud (t III kd lk 37). Seega ei saanud kohus taotlust rahuldada. Hageja apellatsioonkaebus ja seisukoht kostjate kaebusele
39.09.11.2015 esitatud apellatsioonkaebuses vaidlustab hageja maakohtu otsuse tulenevalt asjaolust, et maakohus ei pidanud võimalikuks hagi rahuldada esimese alternatiivina esitatud nõuete alusel. Hageja palus maakohtu otsuse selles osas tühistada ning teha uus otsus, millega rahuldada hagi esimese alternatiivina esitatud nõuete alusel, so tuvastada 28.06.2013 ettevõtte müügilepingu, kinnistu kaasomanike valdamise ja kasutamise korra kokkuleppe ning kinnistu jagamise ja kaasomandi lõpetamise võlaõigusliku kokkuleppe tühisus, tunnustada AS Süda Maja (pankrotis) omandiõigust 341 200/752 800 suurusele mõttelisele osale Harju maakonnas Rae vallas Kurna külas Lõuna tee 2, Lõuna tee, Lõuna tee 1, Tunneli tee 1, Lõuna tee 8, Lääne tee L1, Tunneli tee 2, Tunneli tee, Lääne tee 1 ja Lääne tee 2 kinnistust (registriosa nr 12100102) koos selle oluliste osade ja päraldistega ning nõuda nimetatud mõtteline osa kostja I ebaseaduslikust valdusest AS Süda Maja (pankrotis) valdusesse; tuvastada kostja I kohustus anda nõusolek kinnistusraamatu registriosa nr 12100102 II jakku kinnistu 341 200/742 800 suuruse mõttelise osa kohta tehtud omanikukande parandamiseks selliselt, et kostja I kohta tehtud kanne kustutatakse ning mõttelise osa omanikuna kantakse kinnistusraamatusse AS Süda Maja (pankrotis) ning asendada kostja I nõusolek omanikukande parandamiseks kohtulahendiga.
40.Juhul, kui ringkonnakohus leiab, et esimese alternatiivina esitatud nõuete alusel ei ole võimalik hagi rahuldada, siis sellisel juhul palus hageja jätta maakohtu otsuse muutmata.
41.Maakohus on otsuses leidnud, et hageja väited, et võlgniku ja kostjate vaheline leping on võlgniku esindajal esindusõiguse puudumise tõttu ja heade kommete vastasuse tõttu tühine, ei ole põhjendatud. Maakohus nõustus kostjatega, et tulenevalt asjaolust, et võlgniku nimel vaidlustatud lepingu sõlminud VM oli kantud tehingu tegemisel ajal äriregistri registrikaardile võlgniku juhatuse liikmena ning asjas ei ole esitatud tõendeid, et kostjad oleksid olnud lepingu sõlmimise ajal teadlikud VM-l esindusõiguse puudumisest, tuleb ÄS § 34 lõike 2 alusel asuda seisukohale, et VM esindusõigus kostjatega sõlmitud lepingu osas oli kehtiv. Hageja on seisukohal, et ÄS § 34 lõikest 2 tulenevalt saavad kolmandad isikud tugineda äriregistri kandest tekkivale
õigusnäivusele, st kolmandad isikud, kes näevad äriregistrist isikut juhatuse liikmena, võivad seda uskuda ega pea uurima lähemalt isiku suhteid äriühinguga. Samas on oluline rõhutada, et äriregistri kanne ei tekita ega lõpeta juhatuse liikme volitusi ega muuda ebaõiget kannet kehtivaks. Hageja viitab Riigikohtu lahenditele nr 3-2-1-89-07 (punkt 13) ja 3-2-1-54-05 (punkt 17). Maakohus on tuginedes ÄS § 34 lõikele 2 äriregistri juhatuse liikme kandele omistanud õigusloova tähenduse, kuid tegemist on üksnes deklaratiivse kandega. Asjaolu, et kohus tuvastas tsiviilasjas nr 2-13-33131 võlgniku nõukogu otsuste (millega pikendati registrikaardile kantud võlgniku juhatuse liikme VM volitusi) tühisuse, on tehtud mitmeid kuid pärast lepingu sõlmimist, ei oma tähtsust. Kuigi hageja juhtis 08.01.2015 menetlusdokumendis kohtu tähelepanu TsÜS § 38 lõikele 2, ei ole kohus põhjendanud, miks ta sellest normist ei juhindu või miks see õigusnorm antud asja ei peaks kohalduma.
42.Eeltooduga seonduvalt leiab hageja, et kohus on rikkunud olulisel määral ka selgitamiskohustust. Hageja viitab Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-41-15 (punkt 19). Ka käesolevas vaidluses võimaldavad hageja esitatud asjaolud asja lahendada erinevatel õiguslikel alustel ning kohtul oleks tulnud selgitada, milliseid asjaolusid tuleb ühe või teise õigusliku aluse korral tõendada, ja teha pooltele ettepanek täiendavate tõendite esitamiseks. Kohus võimaldas 07.08.2015 e-kirjaga (viidates üldisele tõendamiskoormisele) pooltel küll esitada täiendavaid tõendeid, kuid ei selgitanud eelviidatud kirjas ega 10.09.2015 istungil õigussuhte võimalikku kvalifikatsiooni ega sellest kvalifikatsioonist tulenevat tõendamiskoormust, st asjaolusid, milliseid peab kumbki pool tõendama. Siinkohal märgib haldur, et kasutas esindajaid üksnes 10.09.2015 kohtuistungil, istungile eelnenud menetluses osales hageja iseseisvalt. Seega oleks kohus mh pidanud selgitama, et hagejal tuleks tõendada ka asjaolu, et kostjad oleksid olnud lepingu sõlmimise ajal teadlikud VM-l esindusõiguse puudumisest ning võimaldama esitada sellekohaseid tõendeid.
43.Eeltoodust taganemata märgib hageja, et tegelikult olid mõlemad kostjad vaidlusaluse lepingu sõlmimise ajal teadlikud sellest, et VM volituste pikendamise aluseks olevad võlgniku nõukogu otsused on tühised ning VM kui võlgniku juhatuse liikme kohta äriregistrisse tehtud kanne on ebaõige. Hageja esitas hagi lisana 5 tsiviilasjas nr 2-1333131 tehtud kohtuotsuse, millega tuvastati VM volituste pikendamise aluseks olnud võlgniku nõukogu 28.05.2013 ja 08.06.2013 otsuste tühisus. Kohtuotsus jõustus 13.01.2014. Otsusest tulenevalt puudus VM-l alates 17.06.2013 õigus võlgnikku esindada. Hagi lisana 6 esitas hageja kohtule ka võlgniku nõukogu 28.05.2013 ja 08.06.2013 koosolekute protokollid. Koos kaebusega esitab hageja ringkonnakohtule täiendavalt ka võlgniku nõukogu esimehe HH poolt teistele nõukogu liikmetele edastatud 28.05.2013 ja 08.06.2013 nõukogu koosolekute kutsed, millest nähtub, et VM volituste pikendamist ei olnud kummagi koosoleku päevakorras. HH-l on pikaaegne äriühingute juhtorganites tegutsemise kogemus, mistõttu võib tema puhul eeldada äriühingute juhtorganite töökorralduse head ja üksikasjalikku tundmist. Arvestades viimase kogemusi ja ülesandeid nõukogu esimehena on ilmne, et HH oli teadlik võlgniku nõukogu koosolekutel tehtud VM volituste pikendamise otsuste tühisusest. Kuna nõukogu otsuste tühisuse alus oli ilmne, pidi vastavate otsuste tühisusest teadlik olema VM. Aktsiaseltsi juhatuse liikme hoolsuskohustus hõlmab ka kohustust veenduda oma esindusõiguse kehtivuses, st juhatuse liige peaks kontrollima vähemalt seda, et aktsiaseltsi nõukogu on teinud otsuse tema juhatuse liikmeks valimise või tema volituste pikendamise kohta ning see otsus on tehtud seaduses sätestatud nõudeid järgides. HH on AS KH Energia- Konsult ainuaktsionär ja ainus juhatuse liige. Ta oli ka võlgniku aktsionäriks kuni juulini 2013, mil ta võõrandas oma aktsiad OÜ-le Rikensberg, kelle
ainuosanik ja juhatuse liige on vandeadvokaat TP. Viimane oli augustini 2014 kostja II ainuosanikuks ja ainsaks juhatuse liikmeks. TP tegutseb AB-s HETA. AS KH EnergiaKonsult on AB HETA pikaaegne klient. Eeltoodust järeldub, et vaidlusaluse tehingu tegemise ajal TP-le kuulunud ning tema poolt juhitud kostjat II kontrollis tegelikult HH. HH ja kostja II seotust illustreerib ka asjaolu, et just HH edastas võlgniku nõukogu liikmetele kui ka VM-le AS Süda Maja (pankrotis) ja kostja II vahel sõlmitud esimese lepingu projekti (lisa 3). Kuna kostja II oli vaidlusaluse tehingu tegemise ajal HH faktilise kontrolli all, oli ka kostja II tehingu tegemise ajal teadlik, et VM-l puuduvad volitused võlgniku esindamiseks. Hagejal on alust arvata, et HH faktilise kontrolli all on ka kostja I. Hageja selgitab, et 2014.a augustis valiti kostja II, OÜ Haabersti Arendus (kostja II tütaräriühing) ja kostja I juhatuse liikmeks AK, kellest sai samal ajal ka nimetatud äriühingute ainuosanik. Arvestades, et kostjad anti AK-le üle samal ajal, võib asuda seisukohale, et kostjaid kontrollisid ka enne tehingut tegelikult samad isikud. Kuna kostjad on omavahel seotud, oli ka kostja I vaidlusaluse tehingu tegemise ajal teadlik sellest, et VM-l puudub õigus võlgniku esindamiseks. Eeltoodust nähtub üheselt, et kostjad olid vaidlusaluse tehingu tegemise ajal teadlikud VM volituste lõppemisest ja VM kohta äriregistrisse tehtud kande ebaõigsusest.
44.Hageja ei nõustu ka kohtu põhjendustega, et tehing ei ole tühine TsÜS § 86 alusel. Hageja tugines maakohtus tehingu heade kommete vastasust põhjendades nii TsÜS § 86 lõikele 1 kui lõikele 2. Kohus on otsuses küll TsÜS § 86 lõikele 1 ja selle kohaldamispraktikale viidanud, kuid otsuse punkti 18 põhjendustest selgub, et kohus on tehingu heade kommete vastasust hinnates käsitlenud üksnes vastastikuste soorituste väärtuse ebaproportsionaalsuse ning võlgniku sundolukorra küsimust, st TsÜS § 86 lõike 2 kohaldamise eeldusi. Kohus ei ole analüüsinud, kas tehing võib hageja esitatud asjaoludel olla heade kommete vastane TsÜS § 86 lõikest 1 tulenevalt. Olukorras, kus kohus on tehingu heade kommete vastasusel analüüsinud vaid ühte asjaolu ja jätnud tähelepanuta kõik muud asjaolud, ei ole otsus vastavas osas seaduslik ega põhjendatud.
45.Riigikohus on korduvalt rõhutanud, et kohus peab tehingu tühisuse alustega omal algatusel arvestama isegi juhul, kui pooled ei ole vastavatele alustele tuginenud, sest kohus ei saa lahendada asja lepingu alusel, mille kehtivust seadus imperatiivselt ei tunnusta. Kohus saab ja peab oma algatusel hindama ka tehingu heade kommete vastasust. Seega peab kohus menetlusosaliste esitatud väiteid ja tõendeid arvestades tuvastama, kas tehing on heade kommetega kooskõlas või mitte. Antud juhul ei ole kohus tehingule sellist tervikhinnangut andnud.
46.Maakohus tuvastas õigesti, et tehingust tulenevad lepingupoolte sooritused on ebaproportsionaalselt tasakaalust väljas. Samas leidis kohus, et ainuüksi seetõttu ei ole tehing veel heade kommete vastane, kuna TsÜS § 86 lõike 2 kohaselt tuleks täiendavalt tuvastada nn sundolukord. Kohtu arvates ei ole sundolukorra olemasolu kohta põhistusi ja tõendeid esitatud, mistõttu ei saa tehingu heade kommete vastasust tuvastada. Hageja selgitab, et teatud juhtudel võib soorituste ebaproportsionaalsus olla piisav selleks, et tuvastada tehingu heade kommete vastasus TsÜS § 86 lõike 1 alusel. Antud juhul on soorituse ja vastusoorituse erinevus enam kui 22-kordne. Soorituste väärtuste taoline erinevus on piisav selleks, et lugeda tehing heade kommete vastaseks isegi juhul, kui sundolukorda ei ole võimalik tuvastada. Õiguskirjanduses on selgitatud, et väga suur vastastikuste kohustuste ebaproportsionaalsus on selge viide poole raskele olukorrale, sest on tõenäoline, et ilma nende asjaolude mõjuta mõistlik isik sellistel tingimustel tehingut ei tee. Seega tuleb juhul, kui sooritused on ebaproportsionaalsed, eeldada sundolukorra olemasolu. Teisisõnu pidanuks kostjad tõendama, et sundolukorda ei olnud
ja isegi kui oli, siis nad sellest ei teadnud. Kostjad ei ole selliseid tõendeid maakohtule esitanud.
47.Ka heade kommete vastasuse teemaga seonduvalt on kohus rikkunud selgitamiskohustust. Kohus oleks asja lahendamisel mh pidanud selgitama seda, et hagejal tuleks tõendada asjaolu, et võlgnik tegi tehingu sundolukorras ning võimaldama esitada sellekohaseid tõendeid.
48.Eelnevast taganemata rõhutab hageja, et maakohtu tuvastatud asjaolusid arvestades on ilmne, et võlgnik tegi tehingu sundolukorras. Kohus on tuvastanud, et (a) võlgniku tehtud vastussoorituse väärtus on enam kui 22 korda väiksem võlgniku poolt üle antud vara väärtusest (otsuse punkt 18), (b) võlgnik tegutses aastatel 2010-2012 negatiivse netovara tingimustes (otsuse punkt 20) ja (c) võlgnik muutus püsivalt maksejõuetuks 2012 juulis. Seega tegi kohus kindlaks, et võlgnik sõlmis negatiivse netovara tingimustes tegutsedes ja püsiva maksejõuetuse olukorras äärmiselt kahjuliku lepingu. Võlgniku püsiv maksejõuetus on käsitletav erakorralise vajadusena TsÜS § 86 lõike 2 tähenduses. Lisaks on tuvastatav sõltuvussuhe võlgniku ja kostja I vahel, kuna viimane tegutseb võlgniku nõukogu esimehe HH kontrolli all. Seega puudus tehingu tegemisel võlgnikut esindanud VM-l ilmselt võimalus nõukogu esimehe poolt nõutud ja tema huvides tehtud tehingu tegemisest keelduda. Hageja on HH seoseid kostjaga I eelnevalt kirjeldanud.
49.Kostjate kaebusele vaidleb hageja vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Kostjate apellatsioonkaebus ja seisukoht hageja kaebusele
50.09.11.2015 esitatud apellatsioonkaebuses paluvad kostjad tühistada maakohtu otsuse ja jätta uue otsusega hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.
51.Kohus on võlgniku maksejõulisuse hindamisel tuginenud BDO Advisory arvamusele, mille kohaselt võlgnik oli maksejõetu juba juulis 2012. Selle seisukoha vaidlustamiseks esitavad kostjad hageja tellitud ekspertarvamuse võlgniku maksevõimetuse kohta, mille kohaselt võlgnik ei olnud maksejõuetu vähemalt kuni 31.07.2013 (lisa 1). Kuivõrd vaidlustatud tehing sõlmiti 28.06.2013, oli tehingu sõlmimise hetkel võlgnik maksevõimeline. Seega on väärad kohtu järeldused, mille kohaselt ei saanud võlgniku poolt sõlmitud tehingu tingimusi mõistlikeks pidada, kuivõrd võlgnik oli tehingu tegemisel maksejõuetu. Kostjad ei esitanud kõnealust hindamisakti varem, sest said selle enda kätte alles AS KH Energia Konsult poolt 09.11.2015 tsiviilasjas nr 2-15-9363 esitatud seisukoha lisana.
52.Kostjad ei nõustu kohtu käsitlusega kinnistu väärtuse osas ning sellega, millise hinnangu on kohus andnud Kinnisvarabüroo Uus Maa hindamisaktile. Kohus on tõendit valesti hinnanud. Kohus on asja lahendamisel võtnud aluseks hindamisakti kokkuvõttes kirja pandud väärtuse, arvestamata kinnisvarahindaja öeldut akti punktis 2, et hinnang oli antud eeldusel, et objekt ei ole koormatud AÕS-i osades 4-8 toodud piiratud asjaõigustega. Seega on ekspertarvamus antud eeldusel, et kinnistu ei ole hüpoteekidega koormatud. Samale asjaolule juhtisid kostjad kohtu tähelepanu vastuses hagile (punktis 3.1). Kohus ei ole aga kinnistu hinna määratlemisel arvestanud kinnistut koormavate hüpoteekidega ja seetõttu on hinnanud kaasuse olustikku valesti. Eksperthinnangu kohaselt oli kinnistu mõttelise osa turuväärtuseks 4 364 827 eurot juhul, kui seda ei koormanuks hüpoteegid. Kinnistut aga koormasid hüpoteegid kogusummas 9 909 305.44 eurot. Seega oli kinnistu tegelikuks ja õigeks väärtuseks (4 364 827 - 9 909 305.44) -5
545 000 eurot. Kohus tõlgendas ekslikult olulist tõendit ja tegi seetõttu valed järeldused, mis tingisid omakorda väära kohtulahendi tegemise.
53.Kostjad ei nõustu kohtu seisukohaga, et tegemist ei olnud ettevõtte müügitehinguga, vaid kinnisasja müügitehinguga. Kostjad jäävad kõigi oma varasemate seisukohtade juurde ettevõtte müügilepingu osas. Isegi, kui kohus ei leia, et tegemist oli ettevõtte kui terviku müügilepinguga, on tegemist ettevõtte osa ehk käitise müügitehinguga VÕS § 185 mõttes. Kohus on otsuses toonud välja võimaliku õigusliku käsitluse ettevõtte kui ühe osa üleminekust. Kostjate hinnangul läks Ameerikanurga projekti osa ettevõttest müügitehinguga üle kostjale I. Kuivõrd vastav projekt puudutas ka vaidlusalust kinnistut, siis läksid kinnistuga koos üle kostjale I ka seda tagavad kohustused (VÕS § 182 lõike 2 alusel), mis moodustasid olulise tuumiku selle ettevõtte osa üleminekul. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-41-11 punktis 15 leidnud, et ettevõte või selle osa võib minna omandajale üle mitme erineval ajal tehtud tehinguga ning oluline on, et üle läheks ettevõtte osa oluline tuumik. Antud juhul oli oluliseks tuumikuks Ameerikanurga projektis vastav kinnistu koos selle kõigi kohustustega, mis läksid kostjale I üle müügilepingu alusel.
54.Võlgniku vastu nõuete esitamise fakt kui selline ei saa olla tõendiks võlausaldajate huvide kahjustamisele. Swedbank AS, AS KH Energia-Konsult ja võlakirjade omanike nõuded on kostjale I võõrandatud Ameerikanurga kinnistu osale seatud hüpoteegiga ikkagi tagatud. Seega tehing nende huve ei kahjustanud – vaatamata kinnistuosa võõrandamisele kostjale I on neil võimalik oma nõude tagatiseks seatud hüpoteeke (läbi täitemenetluse) realiseerida. Kui nad oma nõuete tagatiseks olevad hüpoteegid kostja I kinnistu arvelt realiseerivad, vähenevad kinnistu müügist saadu võrra nende nõuded võlgniku vastu. Kuna kostjale I võõrandatud kinnistuosa turuväärtus on hüpoteekidega koormatud kogusummas 9 909 305.44 eurot ja selle turuväärtus on 4 364 827 eurot, siis teise järgu võlausaldajad sellest kinnistuosast nagunii raha ei saaks. Seda sõltumata sellest, kas kinnistuosa realiseeritakse pankroti- või täitemenetluse raames. Seega asjaolu, et kinnistuosa kostjale I võõrandati, ei kahjusta hüpoteegipidajaid ega teise järgu võlausaldajaid (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-98-04, punkt 13).
55.Põhjendamata ja tõendamata on kohtu järeldus, et lepingu sõlmimisega kahjustati võlausaldajate huve ka seetõttu, et lisaks kinnistu mõttelise osa võõrandamisele toimus lepingu alusel ka kinnistu jagamise ja kasutuskorra kokkulepete sõlmimine ja isikliku kasutusõiguse seadmine kostja I kasuks kinnistul tervikuna, millega võib kaasneda kinnistu hinna või likviidsuse langus. Kostjate hinnangul on selline järeldus vale. Ka kohus on ise kasutanud sõna „võib“, samas kui võlausaldajate huvide kahjustamine peab olema tuvastatud konkreetselt.
56.Kostjad on vastuses hagile tuginenud vastuväitele, et tagasivõitmise tulemusel võlausaldajate nõudeid suuremas ulatuses ei rahuldata. Ka kohus ei ole otsuses näidanud, kuidas tagasivõitmise tulemusel võlausaldajate nõudeid suuremas ulatuses on võimalik rahuldada. Seega sisuliselt oleks tegemist majanduslikult ebasoodsa tehinguga võlausaldajatele, sest kinnistu tagastamisel pankrotipessa ei saaks võlausaldajad ikkagi rohkem oma nõudeid rahuldatud ning esmalt tuleks hüvitada pankrotipesast kostjale I tema poolt rahuldatud nõue 195 424.92 eurot. Praegusel juhul on võlausaldajatel võimalik samuti oma nõudeid maksma panna pankrotimenetluse väliselt täitemenetluses või kokkuleppel kinnistu omanikuga ja nende õigusi ei ole rikutud. Kohus on otsuse punktis 23 sellele kostjate vastuväitele vihjamisi viidanud, kuid ei ole selles osas
seisukohta võtnud ega omapoolseid põhjendusi esitanud, miks või kuidas võlausaldajad majanduslikult tagasivõitmise korral võidaksid.
57.Kostjad ei nõustu kohtu seisukohtadega otsuse punktis 20. Esmalt on sealsed arvutused ekslikud, kuna kohus lähtus valest kinnistu väärtusest (ei arvestanud hüpoteekidega). Samuti ei ole tehingu kohustuste tasakaal paigast ära võlgniku kahjuks, kuna kostja I sai endale tegelikkuses negatiivse väärtusega kinnistu, mis tagas erinevaid võlausaldajate hüpoteekidega tagatud nõudeid. Samuti ei ole õige kohtu seisukoht, et kostjale I läks üle ainult üks kohustus seoses ettevõtte müügitehinguga. VÕS § 182 lõikest 2 tulenevalt läksid ettevõtte osa müügiga kostjale I üle ka automaatselt kõik kinnistuga seondunud kohustused, mida tagasid võlausaldajate erinevad hüpoteegid. Seaduse kohaselt ei ole kohustuste üleminekuks vaja võlausaldajate nõusolekuid.
58.Kohus on leidnud, et tehing on tagasivõidetav ka seetõttu, et tegemist oli kinkega. Isegi, kui tehingul oli kinke iseloom, siis ei saa PankrS § 111 lõike 1 punkti 2 kohaselt hagi rahuldada, kuna võlgnik oli tehingu tegemisel maksejõuline (kostjad esitavad koos kaebusega ekspertarvamuse, mille kohaselt võlgnik oli maksevõimeline vähemalt kuni 31.07.2013, kuid vaidlustatud tehing sõlmiti 28.06.2013).
59.Kostjad ei nõustu kohtu seisukohaga otsuse punktis 22 vaidluse asjaoludest lähtuvalt. Kohus nõustus hageja väitega, et ainuüksi hüpoteek ei anna hüpoteegipidajale õigust nõuda koormatud kinnisasja omanikult hüpoteegisummale vastava rahasumma tasumist, ja asus seisukohale, et hüpoteeki saab realiseerida üksnes konkreetse nõude olemasolu korral ja katteks. Kohus on leidnud, et 9,9 miljoni euroste hüpoteekide taga reaalseid nõudeid ei eksisteeri. Otsuse punktis 22 viitab kohus asjaolule, et hüpoteegipidajad on esitanud oma nõuded nii pankrotimenetluses kui vastavad hagid kohtumenetlusse, mis aga kinnitab vastupidiselt asjaolu, et hüpoteekidega tagatavad nõuded on reaalselt olemas. Seetõttu on kohtu seisukohad ja tegelikud faktilised asjaolud vastuolulised. Lisaks on kohus otsuse punktis 12 ise tuvastanud, et vaidlustatud lepingu sõlmimisega kohustus kostja I üle võtma Ameerikanurga kinnistuosa koormavaid hüpoteeke tagavad nõuded. See on ka selgelt 28.06.2013 lepingu punktides 2.4.1-2.4.5 fikseeritud. Menetluse kestel ei ole esitatud tõendeid, et kõnealused hüpoteegid oleksid nn „tühjad.“ Kostjad esitasid 17.08.2015 taotluse menetluse peatamiseks kuni hüpoteekidega tagatud nõuete vaidlused lõppevad. Taotlust põhjendati justnimelt asjaoluga, et nõuete vaidluste tulemusel on võimalik välja selgitada, kas ja kui palju kõnealused hüpoteegid reaalseid nõudeid tagasid. Kohus jättis aga nimetatud taotluse rahuldamata, millega andis mõista, et kohtu hinnangul eelnimetatud asjaolud hagi lahendamisel tähtsust ei oma. Nüüd aga otsuse tegemisel on kohus oma otsuse suuresti nende asjaoludele rajanud. Sellega on kohus käitunud vastuoluliselt.
60.Kostjad ei nõustu kohtu käsitlusega AÕS § 349 lõikest 3. Kohus tõlgendas sätet selliselt, et kui võla on tasunud hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik, kes ei ole võlgnik (kostja I), läheb nõue rahuldatud ulatuses talle üle. St et juhul, kui lugeda ettevõtte müügileping kehtivaks, omandas kostja I koos kinnistu mõttelise osaga, mis on koormatud hüpoteekidega, tingimuslikult ka hüpoteegipidajate nõuded võlgniku vastu ulatuses, milles neid nõudeid rahuldatakse omandatud kinnistu mõttelise osa arvel. Kostjate hinnangul on tegemist sätte eksliku grammatilise tõlgendamisega. Säte ütleb selgelt ja ühemõtteliselt, et kui võla on tasunud hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik, kes ei ole võlgnik, läheb nõue rahuldatud ulatuses talle üle. Praegusel juhul ei ole kostja I kinnisasja müünud ja selle arvelt saadud rahaga ega muul viisil hüpoteekidega tagatud nõudeid tasunud. Kohus on üksnes teoretiseerinud võimalikest
nõuete üleminekust kostjale I. Hüpoteegipidajate nõudeid ei ole rahuldatud ka osaliselt mitte. Järelikult ei ole need kostjale I üle läinud ning otsuse punkti 22 edasine selgitus, et kostja I võimalikud nõuded võlgniku vastu „nullivad“ ära hüpoteekidega kaasneva väidetava kinnistu väärtuse vähenemise, ei vasta tõele, kuna hüpoteegipidajate nõuded ei ole kostjale I üle läinud. Kuna kaasuse faktilised asjaolud ei vasta AÕS § 349 lõike 3 eeldustele, ei ole hagi põhjendatud. Hilisemalt, kui peaksid vajalikud asjaolud ilmnema (kinnistuosa arvelt võlausaldajate nõuded tasutakse) on hagejal võimalik esitatav nõue vaidlustada. Lisaks läksid ettevõtte osa müügilepingust tulenevalt võlgniku kohustused Ameerikanurga projektiga seonduvalt üle kostjale I, kellel tekkis sisuliselt võlgniku ees tagatud võlgnevuse maksmise kohustus ning seetõttu puudub kostjal I kui kinnisasja omanikul võlgniku vastu tagasinõudeõigus. AÕS § 349 lg 3 ei kohaldu ka seetõttu, et kostja I kohustus tulenevalt ettevõtte müügilepingust üle võtma võlausaldajate nõuded hüpoteekidega tagatud nõuete ulatuses ehk ta on ise võlgnikuks suhetes võlausaldajatega ja nende hüpoteekidega tagatud nõuete osas. Seega ei ole täidetud AÕS § 349 lõike 3 koosseisuline element: „/.../ hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik, kes ei ole võlgnik /.../,” millest tulenevalt ei saa kohaldada käesolevas asjas AÕS 349 lõiget 3. Kohtu seisukohad kõnealuse sätte kohaldamise osas on ka sisu poolest vastusolulised. Kohus on kinnistuosa võõrandamistehingule hinnangu andmisel vastastikuste väärtuste hindamisel aluseks võtnud asjaolu, et hüpoteegid reaalseid nõudeid ei taga, aga AÕS § 349 lõike 3 kohaldamisel on aluseks võetud risti vastupidine asjaolu – hüpoteegid tagavad reaalseid nõudeid. Kohtuotsus ei tohi olla vastuoluline.
61.Hageja kaebusele vaidlevad kostjad vastu ja paluvad jätta selle rahuldamata. Kolmanda isiku seisukoht
62.Kolmas isik nõustub kostjate apellatsioonkaebusega ja palub jätta menetluskulud hageja kanda. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
63.Kolleegium, kuulanud ära kohtuistungil osalenud menetlusosaliste esindajad ja tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et apellatsioonkaebuste väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks, kuid muuta tuleb kostjate poolt hüvitamisele kuuluva riigilõivu suurust ja parandada resolutsiooni punktis 4 märgitud ilmne kirjaviga vaidlusaluse kinnistu mõttelise osa suuruses. Hageja apellatsioonkaebuse rahuldamiseks alused puuduvad. Kostjate apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele hüvitamisele kuuluva riigilõivu suuruse osas.
64.Muus osas nõustub kolleegium maakohtu põhjendustega, järgib neid ja TsMS § 654 lõike 6 alusel käesolevas lahendis ei korda. TsMS § 651 lõike 1 alusel kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust kummagi apellatsioonkaebuse alusel osas, mille peale on edasi kaevatud.
65.Hageja kordab kaebuses maakohtu menetluses esitatud seisukohti, millele on maakohus vaidlustatud otsuses TsMS-is ettenähtud ulatuses vastanud. Ka on maakohus hinnanud tõendeid kooskõlas TsMS § 232 lõikega 1 igakülgselt ja kogumis ning kolleegium ümberhindamiseks alust ei näe. Maakohtu arutluskäik on loogiline ja jälgitav, sellest tulenevad järeldused arusaadavad ning kooskõlas vaidluses esiletoodud asjaolude ja nende tõendamiseks esitatud tõenditega.
66.Hageja vaidlustab hagi rahuldamata jätmist vaidlusaluse tehingu väidetavast tühisusest (TsÜS § 129 lõige 1 või § 86 lõige 1) tulenevalt. Hageja jääb maakohtus esitatud
seisukohtade juurde, et ÄS § 34 lõikest 2 tulenevalt saavad kolmandad isikud tugineda äriregistri kandest tekkivale õigusnäivusele, samas ei tekita ega lõpeta äriregistrikanne juhatuse liikme volitusi ega muuda ebaõiget kannet kehtivaks. Samuti heidab hageja maakohtule ette TsÜS § 86 lõike 1 alusel tehingu tühisuse analüüsimata jätmist.
67.Vastuseks hagejale selgitab kolleegium järgmist. Kolleegium nõustub hageja poolt esiletooduga, kuid käesolevas vaidluses ei ole tuvastusobjektiks äriühingu ja tema juhatuse liikme vaheline õigussuhe (sisesuhe), vaid äriühingu ja kolmandate isikute vaheline õigussuhe (välissuhe). Jõustunud kohtuotsusega on küll tuvastatud, et lepingu allkirjastamise ajal oli VM juhatuse liikme kohta äriregistrisse tehtud kanne ebaõige, kuid seadusandja on andnud heausksetele isikutele, kes tsiviilkäibes tuginevad sellise kande õigsusele, kaitse. ÄS § 34 lõikest 2 tulenevalt on neil õigus eeldada kande õigsust, va, kui nad teadsid või pidid teadma, et kanne ei ole õige. TsÜS § 138 lõike 1 mõttes heas usus tegutsevad kostjad ei pidanud äriühinguga tehingut sõlmides tema seadusjärgse esindaja esindusõiguse kohta kontrollima muud, kui vastavasisulise äriregistri kande olemasolu. Maakohus asus kooskõlas esitatud tõenditekogumiga seisukohale, et hageja ei lükanud seadusest tulenevat kostjate heausksuse eeldust ümber. Seega kehtis lepingu sõlmimise ajal teiste lepingupoolte suhtes VM kohta tehtud juhatuse liikme kanne õigena ja TsÜS § 129 lõige 1 ei rakendu. Asjaolu, kas juhatuse liikme kande ebaõigsusest oli teadlik VM ise või/ja AS-i Süda Maja nõukogu esimees, kostjate teadmise või teadma pidamise osas tähtsust ei oma. Esindaja kohustuste rikkumine võis anda esindatavale aluse tehingu tühistamiseks (TsÜS § 131), kuid selle õiguse kasutamist menetluses esile toodud ei ole. Hageja poolt esiletoodud Riigikohtu lahendid ei aita käesolevat asja lahendada, kuna nendes on käsitletud menetluslikke olukordi, kus kohtutele oli saanud tsiviilasja menetluse käigus teatavaks menetlusosalise äriregistrisse kantud juhatuse liikme kande ebaõigsus (volituste lõppemine), kuid siiski võeti esindusõiguse tuvastamisel aluseks äriregistri kanne. Sellises olukorras on kohtud kolmandateks isikuteks ÄS § 34 lõike 2 mõttes, kellele oli või pidi olema kande ebaõigsus teada ja kes ei saanud sellele tugineda.
68.Ka ei anna tsiviilasja materjalid alust heita maakohtule ette selgitamiskohustuse rikkumist. Tsiviilasja materjalidest nähtub, et pooled ei vaielnud maakohtus nõuete õigusliku aluse üle, samuti nõustus poolte esiletoodud kvalifikatsiooniga kohus. Ka apellatsioonkaebuses ei toonud hageja esile, et maakohus oleks teinud nõude kvalifitseerimise osas üllatusliku otsuse. 08.01.2015 menetlusdokumendist (t III kd lk 44-57, punktist 2.3) nähtub, et hagejale oli arusaadav tema tõendamiskoormus ÄS § 34 lõikest 2 tuleneva eelduse ümberlükkamiseks. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-41-15 (punktis 19) selgitanud, et sarnases menetluslikus olukorras ei ole kohtul kohustust selgitada poolele eelmenetluses tõendamiskoormuse jaotust ega seda, kas poole esitatud tõenditest piisab nõude rahuldamiseks, ka on hagimenetluses poole kohustus tagada, et ta esitab piisavad tõendid oma nõude rahuldamiseks.
69.Kolleegium on seisukohal, et maakohus ei pidanud enne PankrS-i alusel tagasivõitmise aluste analüüsima hakkamist tuvastama, kas ei ole alust tehingu tühistamiseks TsÜS § 86 lõike 1 alusel. Selline seisukoht ei ole kooskõlas kehtiva kohtupraktikaga vahekorra kohta tehingu tühisuse ja tehingu kehtetuks tunnistamise vahel. Riigikohus on korduvalt (nt lahendites nr 3-2-1-102-02, 3-2-108-05) selgitanud, et tehingud, mida saab kehtetuks tunnistada tagasivõitmise korras PankrS § 109-116 alusel, ongi üldjuhul heade kommete vastased, kuna neid iseloomustab eelkõige võlgniku soov toimetada vara omandist välja selliselt, et kahjustada saaksid võlausaldajate huvid ning selliste tehingute tühisusele saab tugineda juhul, kui vastava olukorra jaoks ei ole ette nähtud tagasivõitmise
võimalust, kui aga vastav alus on olemas, tuleb tugineda sellele. Samadel elulistel asjaoludel olukorra lahendamisel on PankrS-i tagasivõitmise sätted erinormiks ja TsÜS § 86 lõige 1 üldnormiks.
70.Kostjate apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osas, milles vaidlustatakse nendelt väljamõistetud riigilõivu suurust. Kolleegium nõustub kostjatega, et maakohus määras ebaõigesti hagiavalduse esitamisel hageja poolt tasumisele kuuluva riigilõivu suuruse. TsMS § 139 lõike 2 kohaselt tuleb riigilõivu tasuda menetlustoimingult, mille tegemise eest on riigilõivuseaduses (RLS) sätestatud riigilõiv. TsMS § 122 lõike 1 kohaselt on tsiviilasja hinnaks hagihind. Tsiviilasja hinnaks maakohtus oli 4 364 827 eurot. RLS § 59 lõigete 1 ja 15 ning lisa 1 kohaselt tuleb selliselt nõudelt tasuda riigilõivu 3400 eurot (tulenevalt Riigikohtu lahendist nr 3-4-1-59-14). Hageja tasus maakohtus 5000 eurot (t I kd lk 138, II kd lk 21). Seega tuleb hagi rahuldamisel kostjatel hüvitada hagejale 3400 eurot ja puudub alus mõista kostjatelt välja tasumata riigilõivu riigituludesse. Enamtasutud 1600 eurot on hagejal õigus taotleda tagasi TsMS § 150 lõike 1 punkti 1 alusel. Sama sätte lõike 6 alusel lõpeb riigilõivu tagastamise nõue 2 aasta möödumisel selle aasta lõpust, mil riigilõiv tasuti, kuid mitte enne menetluse lahendiga lõppemist.
71.Vastuseks kostjate muudele väidetelele selgitab kolleegium järgmist. Ka kostjad kordavad kaebuses maakohtus esitatud seisukohti, millele on maakohus vaidlustatud otsuses TsMS-is ettenähtud ulatuses vastanud. Ka on maakohus hinnanud tõendeid kooskõlas TsMS § 232 lõikega 1 igakülgselt ja kogumis ning kolleegium ümberhindamiseks alust ei näe. Maakohtu arutluskäik on loogiline ja jälgitav, sellest tulenevad järeldused arusaadavad ning kooskõlas vaidluses esiletoodud asjaolude ja nende tõendamiseks esitatud tõenditega.
72.Maakohus tugines kooskõlas TsMS § 436 lõikega 2 asjakohaselt pankrotivõlgniku maksejõuetuse tuvastamisel hageja poolt esitatud BDO Advisory OÜ arvamusele, sest selles antud arvamust maksejõuetuse tekkimise aja kohta kostjate esitatud tõendid ümber ei lükanud. TsMS § 230 lõike 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Hageja esitas nimetatud TsMS § 272 lõike 2 kohase dokumentaalse tõendi 21.08.2015 menetlusdokumendi lisana, selgitades dokumendis punktis 5.2 asjaolusid, mida ta sellega tõendada soovib. Kolleegium möönab, et maakohus ei andnud kostjatele tähtaega sellele dokumendile vastamiseks, kuid vastuväiteid ja taotlusi seoses omapoolsete tõendite esitamise vajadusega oli kostjatel võimalik esitada eelistungil. 10.09.2015 kohtuistungi protokollist nähtub, et maakohus alustas eelistungiga ja läks üle põhiistungile üle alles peale seda, kui oli lahendanud hageja tõendite vastuvõtmise taotlused. Kostjate taotlusi seonduvalt hageja tõendite ümberlükkamise vajadusega ja/või vastuväiteid kohtu tegevusele istungi protokollist (t IV kd lk 82-84) ei nähtu. Kuigi kostjate kasutuses ei olnud sel ajal veel EK Investeeringud OÜ aruannet, oli kostjatel võimalik hageja tõendit ümber lükata muude TsMS § 229 kohaste tõenditega, sh taotleda maakohtult tõendite kogumist ja/või kohtuekspertiisi määramist. Kostjate tõendamise tahe kohtuistungi protokollist ei nähtu. TsMS § 55 kohaselt saab kohtuistungil menetlusreeglite rikkumist tõendada üksnes protokollile tuginedes. TsMS § 5 lõike 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja tõendite alusel, lähtudes nõudest.
73.Kolleegium on seisukohal, et ringkonnakohtul puudub alus hinnata ümber KVB Uus Maa OÜ hindamisakti (t I kd lk 57-84) ja jõuda sel alusel maakohtust erinevale seisukohtale. Hindamisakti punkti 2 kohaselt on hinnangu kehtivuse üheks eelduseks
tõepoolest asjaolu, et objekti ei ole koormatud piiratud asjaõigustega (t I kd lk 59). Samuti on kinnistusraamatu väljavõttega (t I kd lk 131-137) tõendatud, et kogu kinnistut, sh vaidlusalust 341 200/752 800 suurust mõttelist osa, koormavad hüpoteegid erinevate hüpoteegipidajate kasuks kokku veidi üle 9,9 milj euro. Küll aga on maakohus otsuse punktides 20 ja 22 veenvalt põhjendanud, miks ei ole õige ega õiglane võtta vaidlusaluse mõttelise osa turuväärtuse arvestamisel arvesse mõttelise osa suurusele vastavat aritmeetilist murdosa hüpoteegisummadest. Kolleegium on seisukohal, et ringkonnakohtul puudub alus asuda maakohtust erinevale järeldusele ka vaidlusaluse tehingu sisu ja eesmärgi tõlgendamisel. Maakohus on lähtunud tõlgendamisel VÕS § 29 regulatsioonist, mille kohaselt lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupolte ühisest tahtest (lõige 1) ja lepingust kui tervikust (lõige 6), arvestada tuleb mh lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist (lõike 5 punkt 3), lepingu olemust ja eesmärki (samas punkt 4). Apellatsioonkaebuses esitatud väited maakohtu põhjendusi ümber ei lükka. Kolleegium on veendunud, et maakohus ei rikkunud seejuures menetlusõiguse norme ega kohaldanud ebaõigesti materiaalõigust, mistõttu puudub ringkonnakohtul alus maakohtu otsustuse muutmiseks. TsMS § 232 lõike 1 kohaselt hindab kohus seadusest juhindudes kõiki tõendeid ogakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte, arvestades mh poolte kokkuleppeid tõendamise kohta. Käesolevas asjas vastavasisulised kokkulepped poolte vahel puudusid.
74.TsMS § 447 lõike 2 alusel parandab ringkonnakohus maakohtu otsuse resolutsiooni punktis 4 ilmse kirjavea. Maakohus on märkinud vaidlusaluse kinnistu mõttelise osa suuruse murdarvuna 341 200/742 800, kuid õige on punktis 3 märgitud 341 200/752
75.TsMS § 171 lõike 1 kohaselt kannab apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud menetluskulud kaebuse esitaja, kui kaebus jääb rahuldamata. Ringkonnakohus on seisukohal, et kaebuse rahuldamata jätmisega on menetluskulude jaotuse mõttes sisuliselt tegemist ka kostjate kaebuse puhul, sest rahuldamise ulatus on võrreldes rahuldamata jätmise ulatusega ebaoluline. Eeltoodust tulenevalt jäävad iga menetlusosalise apellatsioonimenetluse kulud TsMS § 171 lõike 1 alusel nende endi kanda. TsMS § 190 lõike 2 ja PankrS § 541 lõike 1 alusel kuulub AS-ilt Süda Maja (pankrotis) välja mõistmisele riigituludesse riigilõiv 3400 eurot, mille tasumisest oli pankrotihaldur apellandina Tallinna Ringkonnakohtu 21.12.2015 määruse alusel apellatsioonkaebuse esitamisel vabastatud.
Ele Liiv /allkirjastatud digitaalselt/
Mati Maksing /allkirjastatud digitaalselt/
Imbi Sidok-Toomsalu /allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.