AS Xxxx(pankrotis) pankrotihalduri hagi OÜ Xxxx ja OÜ XXXX vastu notariaalaktis sisalduvate
kokkulepete tühisuse tuvastamise nõudes, alternatiivselt notariaalaktis sisalduvate kokkulepete kehtetuks tunnistamiseks (tagasivõitmise hagi), kinnistu mõttelise osa tagastamiseks pankrotivarasse ning kinnistusraamatu kannete muutmiseks vajalike nõusolekute andmiseks kohustamiseks Tsiviilasja hind
4 364 827 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: AS Xxxx(pankrotis) pankrotihaldur Toomas Saarma (OÜ Haldur, Kotzebue 9, postkast 1509 Tallinn 10412 tel 6 270 444, e-post: [email protected], lepingulised esindajad vandeadvokaat Madis Saar, e-post [email protected] ja Sulev Mander, isikukood 37205240273); Kostja 1: OÜ Xxxx (registrikood xxxx Xxxx); Kostja 2: OÜ XXXX (registrikood xxxx Xxxx); Kostjate 1 ja 2 lepinguline esindaja: Priit Lantin (isikukood 37204070299, e-post [email protected]) Kolmas isik hageja poolel: Xxxx(isikukood xxxx aadress xxxx, lepinguline esindaja vandeadvokaat Viktor Särgava, epost [email protected])
Asja läbivaatamine
Kohtuistung 10.september 2015
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada kolmanda alternatiivina esitatud nõuete alusel. Jätta muud nõuded rahuldamata.
2.Tunnistada kehtetuks AS Xxxx (pankrotis), OÜ Xxxx ja OÜ XXXX vahel 28.06.2013.a. sõlmitud ettevõtte müügileping, kinnistu kaasomanike valdamise ja kasutamise korra kokkulepe ning kinnistu jagamise ja kaasomandi lõpetamise võlaõigusliku kokkulepe (notari ametitoimingute raamatu registri number xxxx);
Kohustada OÜ-d Xxxx tagastama (üle andma) AS-ile Xxxx(pankrotis) Xxxx kinnistu (registriosa nr xxxx) xxxx suuruse mõttelise osa omandiõigus koos selle
2-14-57952 oluliste osade ja päraldistega ning viljade ja muu kasuga;
Tuvastada OÜ Xxxx kohustus anda nõusolek kinnistusraamatu registriosa nr xxxx II jakku kinnistu xxxxsuuruse mõttelise osa kohta tehtud omanikukande parandamiseks selliselt, et OÜ Xxxx kohta tehtud kanne kustutatakse ning mõttelise osa omanikuna kantakse kinnistusraamatusse AS Xxxx(pankrotis) ning asendada OÜ Xxxx nõusolek omanikukande parandamiseks kohtulahendiga;
5.Tuvastada OÜ Xxxx ja OÜ XXXX kohustus anda nõusolek Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse registriosa number xxxx kolmandasse jakku kantud kaasomandi valdamise ja kasutamise märkuse (kande nr 9) kustutamiseks, ning asendada OÜ Xxxx ja OÜ XXXX nõusolek märkuse kustutamiseks kohtulahendiga. Hagi tagamise abinõu jõussejätmine
6.Jätta jõusse Harju Maakohtu 26.09.2014 kohtumäärusega OÜ Xxxx omandis olevale xxxxsuurusele mõttelisele osale kinnisasjast asukohaga Xxxx (registriosa nr xxxx) AS-i Xxxx(pankrotis) pankrotihalduri Toomas Saarma kasuks seatud vara käsutamise keelumärge. Menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine
7.Jätta hageja menetluskulud solidaarselt kostjate OÜ Xxxx ja OÜ XXXX
kanda.
8.Välja mõista OÜ-lt Xxxx ja OÜ-lt XXXX solidaarselt AS Xxxx(pankrotis) kasuks menetluskuluna 5000 (viis tuhat) eurot.
9.Välja mõista OÜ-lt Xxxx ja OÜ-lt XXXX solidaarselt riigituludesse hagejale antud riigipoolne menetlusabi riigilõivu tasumisel summas 5500 (viis tuhat viissada) eurot. Nimetatud summa tasuda käesoleva kohtuotsuse jõustumisest alates 15 päeva jooksul vastavalt otsusele lisatud makseinfole.
10.Nõude tasumisega viivitamise korral välja mõista riigituludesse alates menetluskulude tasumiseks kohustava lahendi jõustumisest kuni täitmiseni viivis võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
11.Kohtuotsuse ärakiri saata Riigi Tugiteenuste Keskusele.
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
2-14-57952 Hagi asjaolud, nõue ja põhjendused
1.AS Xxxx(pankrotis - edaspidi võlgnik) pankrotihalduri Toomas Saarma (edaspidi hageja) poolt 24.09.2014 Harju Maakohtusse OÜ Xxxx (edaspidi kostja 1) ja OÜ XXXX (edaspidi kostja 2, mõlemad koos kostjad) vastu esitatud hagi kohaselt oli võlgniku peamiseks tegevusalaks enne tema suhtes pankroti väljakuulutamist kinnisavaraarendus, sh oli üheks viimaste aastate prioriteetseks arendusobjektiks Harjumaal, Xxxx vallas Xxxx külas asuv Xxxx (752800m2) (edaspidi Xxxx projekt). Projekti arendamine takerdus kapitali puudumise tõttu, läbirääkimised investoritega soovitud tulemusi ei toonud ning 28.06.2013 võõrandas võlgnik ettevõtte müügilepingu, kinnistu kaasomanike valdamise ja kasutamise korra kokkuleppe, kinnistu jagamise ja kaasomandi lõpetamise võlaõigusliku kokku-leppega ning asjaõiguslepingutega (edaspidi nimetatud leping) kostjale 1 ettevõtte, milleks loeti xxxx suurune mõtteline osa Harju maakonnas, Xxxx vallas Xxxx külas asuvast kinnistust (registriosa nr xxxx, edaspidi nimetatud kinnistu mõtteline osa) ja sellega seotud ning selle majandamist teenivad asjad, õigused ja kohustused, muu hulgas mõttelise osaga seotud lepingud ja selle päraldised. Lepingu kohaselt müüdi ettevõtteks nimetatud kinnistu mõtteline osa kostjale 1 hinnaga 1 euro, milline summa oli võlgnikule tasutud enne lepingu sõlmimist. Lepingu kohaselt läksid kostjale 1 ühtlasi üle järgmised võlgniku kohustused: 1) hüpoteegiga tagatud kohustus AS-i Swedbank ees summas 2 640 000 eurot, mis tuleneb laenulepingust nr XXXX; 2) hüpoteegiga tagatud kohustus AS-i Xxxx ees summas 3 353 217,56 eurot, mis tuleneb 17.04.2012 laenulepingust; 3) kohustus AS-i Xxxx ees summas 751 302 eurot, mis tuleneb laenulepingust nr 130630; 4) kohustus Xxxxees summas 195 424,92 eurot, mis tuleneb võlgniku ja Xxxxvahel 07.09.2007 sõlmitud kinnistu müügilepingust; 5) hüpoteegiga tagatud kohustused tema poolt emiteeritud võlakirja omanike ees (võlakirjade I xxxx) kokku summas 5 112 931,80 eurot (põhi - ja kõrvalnõuded). Lepingu kohaselt kohustus võlgnik hiljemalt 15.12.2013 saama võlausaldajatelt vajalikud nõus-olekud eelpool nimetatud kohustuste ülekandmiseks kostjale 1 ja viimane kohustus need vastu võtma, võlgnik aga kohustus teenindama hüpoteekidega tagatud laenulepingutest tulenevaid kohustusi (hüpoteegi pidajate nõudeid) kuni võlgade ülekandmiseni. Hageja on tuvastanud, et lepingus nimetatud võlausaldajatest on oma nõusoleku võlgniku kohustuste üleminekuks kostjale 1 andnud kaks võlausaldajat - tingimuslikult AS xxxx ja tingimusteta Xxxx.
2.Lepingu kohaselt läks kinnistu mõttelise osa otsene valdus kostjale 1 üle lepingu sõlmimise hetkest, samuti leppisid võlgnik ja kostjad kokku ka kinnistu valdamise ja kasutamise korras, mille kohaselt jäid kostja 1 ainukasutusse ja – valdusesse kinnistu mõttelise osa koosseisu kuuluvad katastriüksused katastritunnustega xxxxja xxxxning ülejäänud osa kinnistust võlgniku ja kostja 2 ainukasutusse ja – valdusesse. Leping sisaldab ka võlgniku ja kostjate vahelist kokkulepet, et nad annavad kinnistu kaasomanikena lepingu sõlmimisega ette-ulatuvalt tagasivõtmatud nõusolekud teise kaasomaniku ainukasutusse jäävatel osadel ehitus-tegevuseks (sh mistahes kooskõlastused ja nõusolekud, mis on vajalikud ehituslubade ja kasutus-lubade väljastamiseks) vastavalt kinnistu suhtes kehtestatud detailplaneeringule ning lepiti kokku kinnistu jagamises ja kaasomandi lõpetamises, mille kohaselt kinnistu jagamisel jäävad kostja 1 ainuomandisse kinnistud, mis tekivad katastritunnuste xxxxja xxxxalusel. Seejuures kohustus võlgnik kinnistu kaasomandi jagamisega seotud toimingud organiseerima ja korraldama omal kulul, sh tagama kinnistu jagamiseks vajalike kinnistut koormavate hüpoteegi-pidajate nõusolekute saamise ja kinnistu jagamiseks asjaõiguslepingu sõlmimise hiljemalt 15.12.2013, millise kohustuse rikkumisel kohustus võlgnik tasuma leppetrahvi summas 1 000 eurot päevas. Lepingu kohaselt on võlgnik, kostja 1 ja kostja 2 tulenevalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg-le 2 kokku leppinud, et välistavad kaasomandi jagamise muul viisil, kui reaalosadeks jagamise teel, mille kohaselt jagamise tulemusena jäävad igale kaasomanikule kasutuskorra kokku-leppega määratud ja nende kasutuses olevast maast moodustavad kinnisasjad. Eeltoodu alusel hageja leiab, et niinimetatud ettevõtte ülemineku asemel on lepingu puhul sisuliselt tegemist kinnistu mõttelise osa müügilepinguga.
2-14-57952
3.Hageja on samuti tuvastanud, et võlgniku nimel juhatuse liikmena lepingu allkirjastanud Xxxxpuudus lepingu sõlmimise ajal tegelikult õigus võlgnikku esindada, kuna Harju Maakohtu 10.12.2013.a. otsusega tsiviilasjas nr 2-13-33131, mis jõustus 13.01.2014, tuvastati võlgniku nõukogu otsuste, millega pikendati Xxxxvolitusi, tühisus. Hageja leiab, et tehing on tühine, kuna esindusõiguseta isiku poolt lepingu sõlmimist ei ole hiljem heaks kiitnud ei võlgniku viimane juhatuse liige Xxxxega hageja kui võlgniku pankrotihaldur. Lisaks sellele on hageja hinnangul tehing tühine ka vastuolu tõttu heade kommetega (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 86 lg 1). Hageja poolt tellitud ekspertarvamuse kohaselt on kostjale 1 niinimetatud ettevõttena võõrandatud kinnistu mõttelise osa väärtuseks hinnatud 4 364 827 eurot, samas kui ostuhinnaks oli kokku lepitud ainult üks (1) euro. Seega sisuliselt anti kostjale 1 ühe euro eest võlgniku vara enam kui 4 miljoni euro väärtuses, kusjuures kuigi lepinguga oli ette nähtud võlgniku kohustuste üleandmine kostjale 1 kogusummas 12 052 876,28 eurot, vabanes võlgnik oma kohustustest üksnes võlausaldaja Xxxxees (kes andis selleks võlgnikule oma nõusoleku) summas 195424,92 eurot. Selline olukord on hageja hinnangul võlgniku kahjuks ebaproportsionaalselt tasakaalust väljas, mistõttu leping on vastuolus heade kommetega ja seetõtu tühine.
4.Alternatiivselt tuleb hageja arvates tehing tunnistada kehtetuks tagasivõitmise korras vastavalt pankrotiseaduse (PankrS) §-le 109 lg 1, kuna leping on sõlmitud ligikaudu 4 kuud enne võlgnikule ajutise pankrotihalduri nimetamist ning ligikaudu 5,5 kuud enne pankroti väljakuulutamist, samuti on leping PankrS § 111 lg 3 tähenduses kinke iseloomuga tehinguks. Hageja leiab, et lepingu sõlmimine selles sätestatud tingimustel kahjustab võlgniku võlausaldajate huve. Hageja arvates on lepingus kokkulepitud ostuhinna tasumise tingimus (hind 1 euro) ebamõistlik. Hageja on tuvastanud, et võlgniku maksejõuetus saabus juba enne võlgniku ja kostja 1 vahel lepingu sõlmimist. Võlgniku pankrotimenetluses on võlausaldajad esitanud nõudeid kokku 55 784 552,69 eurot ning ligikaudu 90 % esitatud nõuetest olid tekkinud enne lepingu sõlmimist. Kuna võlgniku võlausaldajad AS Swedbank, AS Xxxxja võlakirjade omanikud, kelle nõue võlgniku vastu on kogusummas 11 857 451,36 eurot, oma nõusolekut nõude üleminekuks kostjale 1 ei andnud, on kinnistu mõttelise osa eest reaalselt tasutud ainult 195425,92 eurot (1 euro + 195 424,92 eurot). Hageja hinnangul ei ole võimalik lepingut tõlgendada selliselt, et kostjal 1 oleks kohustus tasuda ülevõtmata kohustuste summa rahas juhul, kui võlausaldajate nõusolekuid kohustuste üleminekuks osaliselt või tervikuna ei anta. Lepingu sõlmimisega kahjustati võlgniku võlausaldajate huve ka seetõttu, et kinnistu mõttelise osa müügitehinguga samaaegselt toimus kinnistu jagamise ja kasutuskorra kokkulepete sõlmimine, samuti isikliku kasutusõiguse seadmine kostja 1 kasuks kinnistul tervikuna. Eelnevast tulenevalt on hageja seisukohal, et PankrS § 109 lg 1 sätestatud lepingu kehtetuks tunnistamise eeldused (tehingu tegemise aeg ja võlausaldajate huvide kahjustamine) on täidetud.
5.Hageja leiab täiendavalt, et leping tuleb kehtetuks tunnistada PankrS § 111 lg 1 p 1 ja lg 3 alusel või alternatiivselt § 110 lg 1 p. 2 alusel. Hageja leiab, et lepingul on võlgniku ja kostja 1 kohustuste ebavõrdsusest tulenevalt kinke iseloom. Kuna leping sõlmiti ühe aasta jooksul enne ajutise halduri nimetamist, siis tuleb PankrS § 111 lg 2 kohaselt eeldada, et leping kahjustab võlgniku võlausaldajate huve ning kostjal 1 lasub kohustus tõendada vastupidist. Hageja on seisukohal, et leping on tagasivõidetav ka PankrS § 110 lg 1 p 2 alusel. Kuivõrd leping sõlmiti kuue kuu jooksul enne võlgnikule ajutise halduri nimetamist, kohaldub PankrS § 110 lg 2, mille kohaselt sellisel juhul eeldatakse, et tehingu teine pool teadis, et võlgnik kahjustab tehinguga võlausaldajate huve.
6.Hageja leiab ühtlasi, et tal on õigus nõuda kostjalt 1 ebaõige kinnistusraamatu kande parandamiseks nõusoleku andmist ning kinnistu mõttelise osa valduse üleandmist. Kuna kostja 1 kanti kinnistu mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse tühise käsutustehingu alusel, on vastav
2-14-57952 kinnistusraamatu kanne asjaõigusseaduse (AÕS) § 65 lg 1 tähenduses ebaõige ning hagejal on õigus nõuda kostjalt 1 ebaõige kande parandamist selliselt, et kostja 1 osas tehtud omaniku kanne kustutatakse ning kinnistu mõttelise osa omanikuna kantakse kinnistusraamatusse võlgnik. Lisaks on hagejal võlgniku pankrotihaldurina AÕS § 80 lg 1 ja lg 2 alusel õigus nõuda kinnistu mõtteline osa kostja 2 ebaseaduslikust valdusest oma valdusesse. Võlgnik on lepingu ja selles sisaldunud asjaõiguslepingu tühisuse tõttu jätkuvalt kinnistu mõttelise osa omanik. Kuna kostja 1 sai kinnistu mõttelise osa valduse võlgnikult tühise lepingu alusel, puudub kostja 1 valdusel AÕS § 80 lg 1 mõttes õiguslik alus. Alternatiivselt, juhul kui kohus peaks leidma, et lepingus sisalduv kohustustehing on tühine, aga asjaõigusleping kehtiv, siis on hagejal õigus nõuda kostjalt 1 kinnistu mõttelise osa omandi tagastamist alusetu rikastumise sätete järgi (TsÜS § 84 lg 1, VÕS § 1028). Juhul, kui kohus tunnistab lepingu kehtetuks pankrotiseaduses sätestatud alustel, kohustub kostja 1 kinnistu mõttelise osa võlgniku pankrotivarasse tagastama koos viljade ja muu kasuga PankrS § 119 lg 1 alusel. Lepingu kehtetuks tunnistamisel on kostja 1 kohustatud andma nõusoleku omanikukande muutmiseks ning nõusoleku kaasomandi valdamise ja kasutamise märkuse kustutamiseks. Lepingu tagasivõitmise korras kehtetuks tunnistamise tagajärjel lõpeb kostja 1 õigus kasutada kinnistu mõttelist osa vastavalt seatud kasutuskorrale, hagejal on AÕS § 63 lg 8 alusel õigus nõuda kostjalt vastavasisuliste märke (kande) kustutamist. Hageja taotleb hagi rahuldamisel kostja 1 tahteavalduste (nõusolek omanikukande muutmiseks ning kaasomandi valdamise ja kasutamise märkuse kustutamiseks) asendamist kohtulahendiga. Hageja palub jätta menetluskulud kostjate kanda.
Kostjate poolt hagile esitatud vastuväidetega hageja ei nõustu (III tl 44-57, IV tl 2-8).
Kostja vastuväited hagile
8.Kostjad 1 ja 2 hagiavaldust ei tunnista ning paluvad jätta selle rahuldamata. Kostjad ei nõustu, et võlgniku ja kostjate vaheline 28.06.2013 tehing ei ole mitte ettevõtte müügileping, vaid kinnistu müügileping. Kostjad samuti ei nõustu, et leping on tühine võlgniku juhatuse liikme Xxxx esindusõiguse puudumise tõttu. Lepingu sõlmimise ajal oli Xxxx kantud äriregistris võlgniku juhatuse liikmena registrikaardile ja kostjad ei olnud ega saanud olla teadlikud, et mitu kuud hiljem tuvastati kohtu poolt Xxxx esindusõiguse puudumine. Kostjate arvates ei saa tehing olla tühine ka väidetava vastuolu tõttu heade kommetega. Hageja nõude osas tunnistada tehing tagasivõitmise korras kehtetuks kostjad märgivad, et kinnistute võõrandamisel läksid hüpoteegid kaasa ja seega hüpoteegipidajate huve kinnistute omanikuvahetus ei mõjutanud. Hageja väite osas, et tehing on kinke iseloomuga ning sellega kahjustati võlgniku võlausaldajate huve, ei nähtu kostjate arvates, mis oli kinkeks, mille kostja 1 lepingu alusel võlgnikult sai ning mil viisil kostja 1 hageja arvel ebaproportsionaalselt rikastus, samuti mil viisil võlausaldajate huvid tehingu läbi kahjustada said, kuivõrd kinnistu oli koormatud hüpoteekidega kokku summas 9.909.305,44 eurot, lisaks on kostja 1 üle võtnud võlgniku kohustusi summas 195.424,92 eurot ning tingimuslikult summas 4.104.519,56 eurot. Kuivõrd hageja poolt tellitud eksperthinnangu kohaselt oli kinnistu mõttelise osa turuväärtus ilma seda koormavate hüpoteekideta 4 364 827.- eurot, siis järelikult omandas kostja 1 kinnistu mõttelise osa näol ettevõtte, mille netoväärtuseks on miinus 5 545 000 eurot (4 364 827 – 9 909 305,44), millisel juhul kinkest ei saa rääkida. Kostjate arvates võiks võlausaldajate huvide kahjustamisest teoreetiliselt rääkida sellisel juhul kui võõrandatud kinnistuosa väärtus oleks ületanud hüpoteekide väärtust, kuid sellist asjaolu ei esinenud. Kostjad leiavad samuti, et tehingu tagasivõitmisel puudub majanduslik eesmärk ja sisu, kuna kinnisasja mõttelise osa tagastamisel võlgniku pankrotipessa tuleb kostjale 1 hüvitada tema poolt ülevõetud kohustuste maksumus ning enne selle summa maksmist on kostjal 1 õigus keelduda omapoolsete kohustuste tagasitäitmisest (PankrS § 119 lg 4). Kostjad samuti ei nõustu, et tehinguga seonduvad kinnistusraamatu kanded oleksid ebaõiged ning et juhul kui kohus leiab, et kohustustehing on
2-14-57952 tühine ja asjaõigusleping kehtiv, saaks hageja esitada nõude alusetu rikastumise sätete alusel. Kostjate arvates ei ole hagi puhul kostja 2 vastu võimalik aru saada mis on selle alus ja ese. Kostjad paluvad jätta hagiavaldus rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda (III tl 31-40).
9.Kostjad leiavad täiendavalt, et juhul kui kohus rahuldab hagi, tuleb kohtuotsuse täitmise korrana määrata, et Xxxx kinnistu mõttelise osa omandiõigus antakse kostja 1 poolt hagejale üle samaaegselt hageja poolt 2835424,92 euro (kostja 1 poolt ülevõetud kohustused 195424,92 eurot ja 2 640 000 eurot) tasumisega (III tl 174-176).
10.Kolmas isik Xxxx leiab, et hagi on põhjendamatu (III tl 122-123).
Kohtu seisukoht
11.Kohus, vaadanud läbi hagiavalduse ja kostjate vastuse ning kolmanda isiku seisukoha koos täiendavate arvamustega, kuulanud menetlusosalised ära kohtuistungil ning uurinud asjas esitatud tõendeid, leiab, et hagi tuleb alternatiivnõuete alusel rahuldada.
12.Kohus loeb asjas esitatud tõendite ja poolte poolt vaidlustamata asjaolude alusel tuvastatuks järgmised asjaolud: -
Võlgniku nõukogu 28.05.2013 otsusega pikendati juhatuse liikme Xxxx volitusi kuni 01.10.2013 ja nõukogu 08.06.2013 otsusega pikendati Xxxx volitusi arvates 17.06.2013 uueks põhikirjajärgseks 3-aastaseks ametiajaks (I tl 51-56);
-
28.06.2013 sõlmisid võlgnik kui müüja (keda esindas juhatuse liikmena Xxxx), kostja 1 kui ostja ja kostja 2 kui omanik Tallinna notari Robert Kimmeli poolt tõestatud lepingu pealkirjaga Ettevõtte müügileping, kinnistu kaasomanike valdamise ja kasutamise korra kokkulepe, kinnistu jagamise ja kaasaomandi lõpetamise võlaõigusliku kokkulepe ja asjaõiguslepingud, mille p 1.1. kohaselt on mõtteliseks osaks xxxx suurune mõtteline osa Xxxx asuvast kinnistust koos selle oluliste osade ja päraldistega; punkti 1.2. ja alapunktide 1.2.1.11 kuni 1.2.1.10 kohaselt moodustab mõtteline osa kinnistust, mis on kantud registriossa nr xxxx, mille koosseisus on 10 erinevate katastritunnustega maatükki Harjumaal Xxxx vallas Xxxx külas; punkti 1.2.2. kohaselt on kinnistu omanikeks xxxx mõttelises osas võlgnik ja 75032/752800 mõttelises osas kostja 2; punktide 1.2.4.1 kuni 1.2.4.4 kohaselt on vara koormatud hüpoteekidega; punkti 2.1. kohaselt on ettevõtteks mõtteline osa ja sellega seotud ning selle majandamist teenivad asjad, õigused ja kohustused, muu hulgas mõttelise osaga seotud lepingud ja selle päraldised; punkti 2.2. kohaselt võlgnik müüb ettevõtte kostjale 1 hinnaga 1 euro, milline summa on kostjale tasutud enne lepingu sõlmimist; punkti 2.3 kohaselt kinnistu mõtteline osa võõrandatakse võlgniku poolt kostjale 1 ettevõtte müügi raames ja mõtteline osa on ettevõtte kese; punkti
2.4.kohaselt avaldab võlgnik, vältimaks ettevõttes kuuluva vara-kogumi osas arusaamatuste tekkimist, ja kostja 1 aktsepteerib, et võõrandatavasse ette-võttesse kuuluvad ja kostjale 1 lähevad üle järgmised (alapunktides 2.4.1 kuni 2.4.5) nimetatud kohustused: 1) võlgniku hüpoteegiga tagatud kohustus AS-i Swedbank ees summas 2 640 000 eurot, mis tuleneb laenulepingust nr XXXX; 2) võlgniku hüpoteegiga tagatud kohustus AS-i Xxxx ees summas 3 353 217,56 eurot, mis tuleneb 17.04.2012 laenulepingust; 3) võlgniku kohustus AS-i Xxxx ees summas 751 302 eurot, mis tuleneb laenulepingust nr 130630; 4) võlgniku kohustus Xxxx ees summas 195 424,92 eurot, mis tuleneb AS-i Xxxx(pankrotis) ja Xxxx vahel 07.09.2007 sõlmitud kinnistu müügilepingust; 5) võlgniku hüpoteegiga tagatud kohustused tema poolt emiteeritud võlakirja omanike ees (võlakirjade ISIN: EE300099084)
2-14-57952 kokku summas 5 112 931,80 eurot (põhi- ja kõrvalnõuded); punktis 2.5.1. kohaselt võlgnik kohustub hiljemalt 15.12.2013 korraldama (sh saama võlausaldajatelt vajalikud nõusolekud eelpool nimetatud ülekandmise kostjale 1 ja viimane kohustus need vastu võtma; punkti
2.5.2.kohaselt kohustus võlgnik teenindama lepingu punktis 1.2.4. nimetatud hüpoteekidega tagatud laenulepingutest tulenevaid kohustusi (hüpoteegipidajate nõudeid) kuni võlgade ülekandmiseni; punkti 2.5.3. kohaselt läks kinnistu mõttelise osa otsene valdus kostjale 1 üle lepingu sõlmimise hetkest; punkti 3.2 kohaselt jäid kostja 1 ainukasutusse ja - valdusesse kinnistu koosseisu kuuluvad katastriüksused katastritunnustega xxxx ja xxxx ning ülejäänud osa kinnistust võlgniku ja kostja 2 ainukasutusse ja – valdusesse vastavalt lepingu punktis 1.2.3.2. nimetatud kaas-omanike kasutuskorra kokkuleppele; punkti 3.8. kohaselt annavad võlgnik, kostja 1 ja kostja 2 kinnistu kaasomanikena lepingu sõlmimisega etteulatuvalt tagasivõtmatud nõus-olekud teise kaasomaniku ainukasutusse jäävatel osadel ehitustegevuseks (sh mistahes kooskõlastused ja nõusolekud, mis on vajalikud ehituslubade ja kasutuslubade väljastamiseks) vastavalt kinnistu suhtes kehtestatud detailplaneeringule; punkti 4.1 kohaselt jäävad kinnistu jagamisel kostja 1 ainuomandisse kinnistud, mis tekivad katastri-tunnuste xxxx ja xxxx alusel; punkti 4.2. ja 4.3 kohaselt kohustus võlgnik kinnistu kaasomandi jagamisega seotud toimingud organiseerima ja korraldama omal kulul, sh tagama kinnistu jagamiseks vajalike kinnistut koormavate hüpoteegipidajate nõusolekute saamise ja kinnistu jagamiseks asjaõiguslepingu sõlmimise hiljemalt 15.12.2013, millise kohustuse rikkumisel kohustus võlgnik tasuma leppetrahvi summas 1000 eurot päevas; punkti 4.4. kohaselt vabaneb võlgnik eelnimetatud kohustuse täitmisest juhul, kui hiljemalt 15.11.2013 on üle antud lepingus nimetatud kohustused; punkti 4.6. kohaselt on tulenevalt AÕS § 76 lg-le 2 võlgnik, kostja 1 ja kostja 2 kokku leppinud, et nad välistavad kaasomandi jagamise muul viisil, kui reaalosadeks jagamise teel, mille kohaselt jagamise tulemusena jääb igale kaasomanikule lepingu punktis 3.2. nimetatud kasutuskorra kokkuleppega määratud ja nende kasutuses olevast maast moodustavad kinnisasjad (I tl 29-39); -
lepinguga seonduvalt on võlgniku kohustuse ülevõtmiseks kostja 1 poolt võlausaldajatest nõusoleku andnud tingimuslikuna AS Xxxx ja tingimusteta Xxxx. AS-i Xxxx tingimuseks nõude üleminekul Kostjale 1 on see, et poolte vahel sõlmitakse notariaalne kokkulepe, millega muudetakse AS-i Xxxx kasuks kinnistule nr xxxx seatud hüpoteegiga tagatud nõudeid selliselt, et need hakkaksid tagama ka 30.06.2013.a. kokkuleppega üleantavat kohustust (I tl 49-50);
-
kinnistusraamatust nähtuvalt kanti kostja I kinnistu kaasomanikuna kinnistusraamatusse 05.07.2013 (I tl 40-44);
-
Harju Maakohtu 10.12.2013.a. otsusega tsiviilasjas nr 2-13-33131 (jõustus 13.01.2014) tuvastati võlgniku nõukogu 28.05.2013.a. ja 08.06.2013.a. otsuste, millega pikendati juhatuse liikme Xxxxvolitusi, tühisus (I tl 46-48);
-
17.12.2013 Harju Maakohtu määrusega kuulutati välja võlgniku pankrot ja hageja nimetati võlgniku pankrotihalduriks (I tl 25-28).
13.Pooled vaidlevad, kas võlgniku ja kostjate vaheline 28.06.2013 leping on tühine või mitte või kas leping kuulub alternatiivselt tagasivõitmise korras kehtetuks tunnistamisele või mitte.
14.Kohus nõustub hagejaga, et vaatamata lepingu pealkirjas ja lepingu punkti 2 pealkirjas märgitule „ettevõtte müük“ ei sisalda leping tegelikult ettevõtte üleminekuks vajalikke kokkuleppeid ja tingimusi, st nimetatud lepingu alusel mingit ettevõtte üleminekut võlgnikult kostjale 1
2-14-57952 ei ole tegelikult toimunud ning sisuliselt on lepingu puhul tegemist mitte millegi muu kui võlgnikule kuulunud kinnistu mõttelise osa müügilepinguga. TsÜS § 661 kohaselt on ettevõte majandusüksus, mille kaudu isik tegutseb. VÕS § 180 lg 1 esimese lause järgi võib ettevõtte üleandja omandajaga sõlmitud lepinguga kohustuda andma omandajale üle ettevõtte. VÕS § 180 lg 2 kohaselt kuuluvad ettevõttesse ettevõtte majandamisega seotud ja selle majandamist teenivad asjad, õigused ja kohustused, muu hulgas ettevõttega seotud lepingud. Riigikohus on lahendis 3-21-105-09 selgitanud (p 12), et ettevõtte ülemineku korral läheb omandajale üle ettevõte kui tervik ja ettevõtte üleminekuks ei pruugi piisata asjade müügilepingust ja selle täitmisest, kui müügilepinguga pole tõendatud hageja ettevõtte kui terviku asjade ja õiguste olulises osas üleminek kostjale. Lahendis 3-2-1-131-11 on Riigikohus osutanud (p 10 neljas lõik) ettevõtte ülemineku mõiste sisustamisel Euroopa õigusele ja et Euroopa Liidu 12.03.2001 Euroopa Liidu Nõukogu direktiivi 2001/23/EÜ "Ettevõtjate, ettevõtete või nende osade üleminekul töötajate õigusi kaitsvate liikmesriikide õigusaktide ühtlustamise kohta" mõttes on üleminekuga tegemist juhul, kui üle läheb identiteedi säilitav majandusüksus, mis tähendab ressursside organiseeritud koondamist, mille eesmärk on majandustegevus põhi - või kõrvaltegevusena (direktiivi art 1 lg 1). Euroopa kohus on selgitanud, et viidatud art 1 lg 1 p-te a ja b tuleb tõlgendada nii, et need on kohaldatavad ka olukorras, kus üleantud ettevõtja või ettevõtte osa ei säilita oma organisatsioonilist iseseisvust, tingimusel, et erinevate üleantud tootmiselementide vahel on säilinud funktsionaalne side, mis võimaldab omandajal neid elemente kasutada samasuguseks või analoogiliseks majandustegevuseks (vt Euroopa kohtu 12. veebruari 2009. aasta otsus C-466/07 (Landesarbeitsgericht Düsseldorfi (Saksamaa) eelotsusetaotlus) - Dietmar Klarenberg versus Ferrotron Technologies GmbH, p 53).
15.Seonduvalt eeltooduga kohus nõustub hagejaga, et enne võlgniku pankroti väljakuulutamist oleks võinud ettevõttena käsitleda võlgniku kinnisvaraarendusega tegelevat majandusüksust ja sealhulgas teatud mööndustega kitsamalt Xxxx projekti arendusega tegelevat majandus-üksust, kuid seda eeldusel, et selle projektiga seotud asjad, õigused ja kohustused oleksid kuidagi eristatavad võlgniku laiemalt kinnisvaraarendusega tegeleva majandusüksuse asjadest, õigustest ja kohustustest. Kohtu hinnangul sellekohaseid tõendeid asjas esitatud ei ole ning kohus nõustub samuti hagejaga, et kinnistu mõttelisel osal puudub eristatav identiteet. Ainuüksi millegi nimetamisega ettevõtteks, isegi kui vastav kokkulepe on notariaalselt tõestatud, ei ole võimalik ettevõtet tekitada. Ka ei ole lepingus mingil moel selgitatud, millega väidetav ettevõte tegeleb ning, millised asjad ja õigused sellesse ettevõttesse veel peale kinnistu mõttelise osa veel kuuluvad. TsÜS § 6 lg-s 3 sätestatud spetsialiteedi põhimõtte kohaselt tuleb iga ettevõttesse kuuluv õigus üle anda eraldi käsutustehinguga. Seega ei piisa ettevõtte koosseisu kuuluvate asjade, õiguste ja kohustuste üleminekuks vastavasisulisest abstraktsest deklaratsioonist, vaid tuleb teha eraldi käsutused, mis aga käesoleval juhul puuduvad. Mis aga puudutab asjaolu, et lepingu alusel pidid kostjale 1 üle minema võlgniku kohustused (lepingu p 2.4. ja selle alapunktid), siis kohus võtab arvesse, et nähtuvalt punktist 2.5.1. kohustus võlgnik selle realiseerimiseks tegema täiendavaid toiminguid, st hankima vastavad võlausaldajate nõusolekud. VÕS § 175 lg 1-2 kohaselt kolmas isik võib võlausaldajaga sõlmitud lepingu alusel üle võtta võlgniku kohustuse nii, et kolmas isik astub senise võlgniku asemele. Kolmas isik võib võlgniku kohustuse üle võtta ka võlgnikuga sõlmitud lepingu alusel, kuid kohustus läheb üle üksnes tingimusel, et võlausaldaja sellega nõustub. Lg 6 kohaselt kui kinnisasja omandaja võtab kokkuleppel võõrandajaga üle võõrandaja kohustuse, mille tagamiseks on kinnisasjale seatud hüpoteek, peab võõrandaja pärast uue omaniku kinnistusraamatusse kandmist teatama sellest kirjalikult võlausaldajale. Kui võlausaldaja ei ole teate saamisest kolme kuu jooksul keeldunud kohustuse ülevõtmise nõusoleku andmisest, loetakse nõusolek antuks. Kui võlausaldaja on kohustuse ülevõtmiseks nõusoleku andnud või selle andmisest keeldunud, peab kinnisasja võõrandaja sellest omandajale teatama. Kuivõrd võlgnik täitis kohustuse hankida kohustuste üleandmiseks võlausaldajate nõusolekud üksnes võlausaldaja suhtes (Xxxx), sh võlausaldaja AS Xxxxandis oma nõusoleku tingimuslikult (I tl 49, pöördel) ning
2-14-57952 hüpoteegipidajast võlausaldaja Swedbank AS keeldus võlgnikule oma nõusoleku andmisest (III tl 178, IV tl 65-66), siis ei ole võimalik rääkida enam kui ainult ühe kohustuse üleminekust võlgnikult kostjale 1 summas 195424,92 eurot (I tl 50). Sellist järeldust kinnitab ka lepingupunkt 2.5.2, mille kohaselt kuni võlgade ülekandmiseni peab hüpoteekidega tagatud kohustusi täitma võlgnik. Seega võib järeldada, et lepingu tegelikuks sisuks ei ole ettevõtte, vaid kinnistu mõttelise osa võõrandamine.
16.Hageja väidete osas, et võlgniku ja kostjate vaheline leping on võlgniku esindajal esindusõiguse puudumise tõttu (TsÜS § 129 lg 1) ja heade kommete vastasuse tõttu (TsÜS § 86 lg 1) tühine, nõustub kohus kostjate vastuväidetega, et sellised järeldused ei ole põhjendatud. Kohus nõustub kostjatega, et tulenevalt asjaolust, et võlgniku nimel vaidlustatud lepingu sõlminud Xxxxoli kantud tehingu tegemisel ajal (28.06.2013) äriregistri registrikaardile võlgniku juhatuse liikmena ning asjas pole esitatud tõendeid, et kostjad oleksid olnud lepingu sõlmimise ajal teadlikud Xxxxesindusõiguse puudumisest (nimetatud asjaolu tuvastati Harju Maa-kohtu otsusega alles 10.12.2013.a., otsus jõustus 13.01.2014), tuleb äriseadustiku (ÄS) § 34 lg 2 alusel asuda seisukohale, et Xxxxesindusõigus kostjatega sõlmitud lepingu osas oli kehtiv. ÄS § 34 lg 1 kohaselt äriregistri kanne jõustub, kui kandele on alla kirjutanud kande-määruse täitnud isik ja kande otsustamiseks pädev isik. Lg 2 tulenevalt kanne kehtib kolmanda isiku suhtes õigena, välja arvatud, kui kolmas isik teadis või pidi teadma, et kanne ei ole õige. Kannet ei loeta kehtivaks tehingute suhtes, mis tehakse 15 päeva jooksul pärast kande tegemist, kui kolmas isik tõendab, et ta kande sisu ei teadnud ega pidanudki teadma. Riigikohus on lahendis 3-2-1-56-12 märkinud (p 16), et juhul kui isik on kantud registrisse juriidilise isiku juhatuse liikmena, siis kehtib see kolmanda isiku suhtes õigena, välja arvatud juhul, kui kolmas isik teadis või pidi teadma, et kanne ei ole õige. Seega võib tehingu teine pool usaldada registrikannet isiku esindusõiguse kohta ning sellisel juhul asendab registrikanne esindusõigust. Kohus leiab, et käes-oleval juhul on samuti tegemist olukorraga, kus kostjatel oli õigus tugineda Xxxxosas registrikandest tulenevale esindusõigusele ning vaatamata sellele, et jõustunud kohtuotsusega on tagantjärele tuvastatud V.Murruste esindusõiguse aluseks olevate nõukogu otsuste tühisus, ei oma see mõju võlgniku ja kostjate vahelise lepingu kehtivusele.
17.Hageja väite osas, et tehing on tühine vastuolu tõttu heade kommetega (TsÜS) § 86 lg 1), kuna oli väidetavalt ebaproportsionaalselt tasakaalust väljas, kohus leiab, et ainuüksi asjaolust, et kinnistu mõttelise osa hinnaks lepiti kokku 1 euro, kuid selle harilikuks väärtuseks on hageja poolt tellitud ekspertarvamuse alusel hinnatud 4364827 eurot (Kinnisvarabüroo Uus Maa akt I tl 57-84), tehingu heade kommete vastasus ei pruugi järelduda. Riigikohus on lahendis 3-2-1-80-05 märkinud (p 23), et tehing on vastuolus heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal. Tehingu heade kommete vastasus tuleneb kas tehingu eesmärgi heade kommete vastasusest või ühe poole ebamoraalsest käitumisest tehingu tegemise eesmärgil ning neid asjaolusid tuleb hinnata kogumis. Lahendis 3-2-1-83-13 on Riigikohus selgitanud (p 13 teine lõige jj), et tehing on TsÜS § 86 lg 2 järgi heade kommetega vastuolus mh ka siis, kui pool teab või peab teadma tehingu tegemise ajal, et teine pool teeb tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust (s.o. sundolukorras), ja kui tehing on tehtud teise poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Kui esineb viimati nimetatu (tehingust pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas), siis eeldatakse TsÜS § 86 lg 3 järgi, et pool teadis või pidi teadma teise poole erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muudest sellistest asjaoludest. Tehingu tühisuse tuvastamiseks vastastikuste soorituste väärtuste ebakõla korral tuleb esmalt kindlaks teha, kas tehingust tulenevate vastastikuste soorituste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas, ning alles seejärel kontrollida, kas isik tegi tehingu sundolukorras ning kas
2-14-57952 tehingu teine pool teadis või pidi teadma lepingupartneri sundolukorrast. Seejuures peab tehingu tühisusele tuginev pool tõendama, et tehingust tulenevate vastastikuste soorituste väärtused on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas, ning tooma välja asjaolud, mis kinnitavad tema sundolukorda. Tehingu kehtivusele tuginev pool peab aga tõendama, et ta ei teadnud ega pidanudki teadma teise poole sundolukorrast. Soorituste väärtuste vahe tõendamiseks tuleb poolel näidata võrreldavate soorituste objektiivsete väärtuste vahet, seega käibes tavapärast vastet tühistatava tehingu suhtes, mitte aga ühe poole subjektiivset huvi tehingu väärtuse vastu. Üldjuhul sõlmitakse tehingud, mille vastastikuste soorituste väärtus on äärmiselt ebavõrdne, siis, kui selleks on eriline vajadus või sundolukord, kuid see ei pea alati nii olema, st on võimalik, et isik oleks sõlminud lepingu igal juhul sõltumata väärtuste ebakõlast. Seejuures tuleks arvestada, et mida rohkem on vastastikuste kohustuste väärtus heade kommete vastaselt tasakaalust väljas või mida ebasoodsamad on tehingu tingimused, seda vähem on alust arvata, et mõistlik isik oleks sundolukorrata sellise lepingu sõlminud (vt Riigikohtu 17. juuni 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-4911, p-d 8–10). Eelmärgitu, v.a TsÜS § 86 lg 3 esimeses lauses sätestatud sundolukorra eeldus, kehtib ka juhul, kui tehing on tehtud teise poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel, kuid vastastikuste kohustuste väärtus ei ole heade kommete vastaselt tasakaalust väljas.
18.Eeltoodust tulenevalt tuleb esmalt kindlaks teha, kas lepingust tulenevate lepingupoolte vastastikuste soorituste väärtus on heade kommete vastaselt ebaproportsionaalselt tasakaalust väljas. Asjas ei ole vaidlust, et lisaks lepingus deklareeritud sümboolsele hinnale 1 euro (lepingupunkt 2.2.) kohustus kostja 1 üle võtma võlgniku kohustusi viie (5) võlausaldaja ees kogusummas 12 052 876,28 eurot, kuid seda tingimusel, et võlgnik saab võlausaldajatelt vastavad nõusolekud. Lepingust nähtuvalt võlgnikul lepingu sõlmimise ajal teadmine, kas ta vastavad nõusolekud saab, puudus (võlgnik kohustus saama vastavad nõusolekud kuni 15.12.2013), kuid sellegipoolest andis ta kinnistu mõttelise osa valduse kostjale 1 koheselt üle, samuti jäid kinnistu mõttelisena osa koosseisu loetud katastriüksused kostja 1 ainukasutusse ja nende osas sõlmiti asjaõiguskokkulepe omandi üleminekuks kostjale 1. Seega, võttes arvesse, et kostja 1 omandas lepingu alusel võlgniku vara väärtusega ca 4,4 miljonit eurot, kuid võttis lisaks lepinguhinnale 1 euro üle võlgniku kohustusi vaid summas 195424,92 eurot, mis moodustab kinnistu mõttelise osa harilikust väärtusest ca 4,5 % (195425,92 : 436827 x 100), võib kohtu hinnangul sellisel juhul rääkida ebaproportsionaalselt tasakaalust väljas, st võlgnikule äärmiselt ebasoodsast ja kostjale 1 äärmiselt soodsast lepingust. Kohtu hinnangul sellest asjaolust tingimata siiski ei järeldu, et tegemist oleks heade kommete vastaselt ebaproportsionaalselt tasakaalus väljas lepinguga, kuna heade kommete vastasuse täiendavaks eelduseks on, et selline ebavõrdne tehing oleks tehtud tingituna lepingupoole sundolukorrast (erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust) ning et tehingu teine pool teadis või pidi teadma lepingupartneri sundolukorrast. Nimetatud asjaolude kohta asjas põhistusi ja tõendeid esitatud ei ole. Seega kuivõrd täiendavate tingimuste esinemine tehingu tunnistamiseks heade kommetega vastuolus olevaks tehinguks ei ole täidetud, siis kohtu hinnangul vaidlustatud lepingu puhul ei ole tegemist tühise tehinguga.
19.Järgnevalt kohus kontrollib, kas vaidlustatud lepingu puhul on täidetud eeldused tehingu kehtetuks tunnistamiseks tagasivõitmise korras (hageja kolmas alternatiivnõue). PankrS § 109 lg 1 kohaselt tagasivõitmisel tunnistab kohus PankrS §-des 110–114 sätestatud alustel kehtetuks võlgniku tehingu või muu toimingu, mis on tehtud enne pankroti väljakuulutamist ja mis kahjustab võlausaldajate huve. PankrS § 109 lg 1 tulenevalt peavad tehingu tagasivõitmise korras kehtetuks tunnistamiseks olema täidetud järgmised tingimused: 1) tehing on tehtud enne pankroti väljakuulutamist, 2) tehing kahjustab võlausaldajate huve ja 3) on olemas PankrS § 110-114 sätestatud alus tehingu kehtetuks tunnistamiseks. Kuivõrd leping sõlmiti 28.06.201 ja võlgnikule nimetati ajutine pankrotihaldur 30.10.2013 ning võlgniku pankrot kuulutati välja 17.12.2013.a. (I tl 25-28), siis on tagasivõitmise ajaline kriteerium on vaidlustatud lepingu puhul ilmselgelt täidetud. Teiseks
2-14-57952 kriteeriumiks on tehinguga võlgniku võlausaldajate huvide kahjustamine. Riigikohus on lahendis 3-2-1-87-08 selgitanud (p 11), et tagasivõitmise eeldusena võlausaldajate huvide kahjustamine on täidetud ka siis, kui kas või ühe võlausaldaja huvid on kahjustatud ning seda sõltumata tema nõude rahuldamisjärgust. Lahendis 3-2-1-39-08 on Riigikohus märkinud (p 12), et võlgnik kahjustab siis teadlikult võlausaldajate huve, kui ta huvide kahjustamist oma õiguslike toimingutega soovis või oma käitumise võimaliku tagajärjena ette nägi. Samuti võib olla teadliku võlausaldajate huvide kahjustamisega tegemist siis, kui huvide kahjustamine on mõne teise õigusliku eelise saamisele suunatud tegevuse kõrvaltagajärg, mille saabumist võlgnik ette nägi. Võlgniku teadmist, et tema tegevus kahjustab võlausaldajaid või võimalust võlausaldajate kahjustamist ette näha saab järeldada tema tahtest. Konkreetsete võlausaldajate olemasolu tehingu tegemise ajal ei ole alati tähtis, otsustav on see, kas võlgnik teadis asjaoludest, millest võib järeldada võlausaldajate huvide kahjustamist. Üldjuhul saab võlgniku poolt võlausaldajate huvide teadlikku kahjustamist eeldada, kui ta oli teadlik oma maksejõuetuse saabumisest ja tegi tehingu, mis tõi hiljem kaasa tulevaste võlausaldajate kahjustamise. Riigikohus on lahendis 3-2-1-58-03 leidnud (p 11), et teiste võlausaldajate kahjustamine võib toimuda ka korrapärase majandustegevuse raames.
20.Nagu eelpool on osundatud, võõrandas võlgnik lepingu alusel kostjale 1 kinnistu mõttelise osa väärtusega 4364827 eurot, saades selle eest kostjalt 1 hinnana ühe euro ja vabanedes oma kohustusest summas 195424,92 eurot, seega kokku 195425,92 eurot, mis moodustab võõrandatud vara väärtusest 4,5 %. Võlgniku ajutise halduri aruandest nähtuvalt tegutses võlgnik juba 20102012.a. negatiivse netovara tingimustes, mille põhjuseks oli eeskätt asjaolu, et kinnisasju ei hinnatud ümber nende vastava ajahetke turuväärtusele, vaid kajastati jätkuvalt nende soetusmaksumuses (I tl 85-114). XxxxOÜ poolt koostatud arvamuse kohaselt (üks koostajatest riiklikult tunnustatud ekspert Xxxx) oli võlgnik juba muutunud püsivalt maksejõuetuks juba juulis 2012.a. (IV tl 9-29). Kohus leiab, et sellises olukorras ei saa võlgniku poolt aktsep-teeritud maksetingimusi (hind 1 euro + kohustuste üleandmine teadmata, kas võlausaldajad annavad selleks nõusoleku) pidada mõistlikuks ning kuivõrd kohustuste ülevõtmine realiseerus vaid ühe võlausaldaja osas ning ülejäänud kohustuste ülevõtmist (kogusummas 11 857 451,36 eurot) ei ole võlgnikul võimalik kostjalt 1 nõuda, kuivõrd selleks puuduvad võlausaldajate nõus-olekud, samuti ei ole lepingut võimalik tõlgendada selliselt, et ehkki võlausaldajate nõusolekuid ei saadud, oleks kostjal 1 oleks kohustus tasuda ülejäänud (st mitte üle läinud) kohustuste summa võlgnikule rahas. Nagu nähtub hageja poolt esitatud võlgniku nõuete kaitsmise protokollist, on võlgniku võlausaldajad (st Swedbank AS, AS Xxxx ja võlakirjade omanikud, kes nõusolekuid kohustuste ülemineuks ei andnud) esitanud oma nõuded võlgniku pankrotimenetlusse ja vastavad hagid kohtusse (IV tl 37-64). Samuti võib nõustuda hagejaga selles, et lepingu sõlmimisega kahjustati võlgniku võlausaldajate huve ka seetõttu, et lisaks kinnistu mõttelise osa võõrandamisele toimus lepingu alusel ka kinnistu jagamise ja kasutuskorra kokkulepete sõlmimine, samuti isikliku kasutusõiguse seadmine kostja 1 kasuks kinnistul tervikuna, millega võib kaasneda kinnistu hinna või likviidsuse langus. Seega võib teha järelduse, et vaidlustatud tehinguga kahjustati võlgniku võlausaldajate huve.
21.Samuti kohus nõustub hageja väitega, et vaidlustatud tehingul on kinke iseloom ja see on PankrS § 111 lg 1 p 1 ja lg 3 alusel tagasivõidetav. PankrS § 111 lg 1 p 1 kohaselt kohus tunnistab kehtetuks kinkelepingu, kui leping sõlmiti ühe aasta jooksul enne ajutise halduri nimetamist, samuti ajutise halduri nimetamisest kuni pankroti väljakuulutamiseni. PankrS § 111 lg 2 tulenevalt kui kinkeleping on sõlmitud ühe aasta jooksul enne ajutise halduri nimetamist, siis eeldatakse, et kinkelepinguga kahjustati võlausaldajate huve. Lg 3 kohaselt kohus võib PankrS lõikes 1 sätestatud alustel tunnistada kehtetuks ka müügi-, vahetus- või muu lepingu, kui poolte kohustuste ebavõrdsuse tõttu on ilmne, et sõlmitud lepingul oli kas või osaliselt kinke iseloom. Vaidlust ei ole, et leping sõlmiti ühe aasta jooksul enne ajutise halduri nimetamist. Samuti nagu kohus eelpool osundas, on tehingust pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus võlgniku kahjuks
2-14-57952 ebaproportsionaalselt tasakaalust väljas, kuna faktiliselt püsiva maksejõuetu seisundis olev võlgnik võõrandas vara väärtusega ca 4,4 miljonit eurot 195426 euro eest (1 euro + 195425).
22.Kostjate vastuväite osas, et tehingul puudub kinke iseloom, kuivõrd kinnisasja mõtteline osa oli koormatud hüpoteekidega summas 9,9 miljonit eurot, kostjale 1 läks üle võlgniku kohustusi summas 195424,92 eurot ja tingimuslikult veel 4 104 519,56 eurot, oli kinnistu mõttelise osa netoväärtuseks kostja 1 jaoks tegelikult miinus (-) 5,5 miljonit eurot (kinnistu mõttelise osa harilik väärtus 4,4 miljonit eurot - hüpoteekide kogusumma 9,9 miljonit eurot), kohus nõustub hageja seisukohaga, et ainuüksi hüpoteek ei anna hüpoteegipidajale õigust nõuda koormatud kinnisasja omanikult hüpoteegisummale vastava rahasumma tasumist. AÕS § 325 lg 4 kohaselt hüpoteek ei eelda tagatava nõude olemasolu. Võlgniku võlausaldaja OÜ Xxxx kasuks seatud hüpoteegi osas summas 180000 eurot on kohus tuvastanud OÜ Xxxx kohustuse anda nõusolek tema kasuks seatud hüpoteegi kustutamiseks ja OÜ Xxxx on raha vastu võtnud (III tl 58-68). Samuti ei ole õige, et hüpoteegid summas 9,9 miljonit eurot koormavad ainult kostjale 1 võõrandatud kinnistu mõttelist osa. Tegelikult koormavad need kogu Harju maakonnas Xxxx vallas Xxxx külas asuvat kinnistut registriosa xxxx, samuti tagavad võlausaldajate nõudeid võlgniku vastu täiendavalt ka hüpoteegid, mis on seatud võlgnikule kuulunud kinnistule XxxxTallinn (III tl 69-70). Õige on ka hageja osundus AÕS §-le 349 lg 3, mille kohaselt kui võla on tasunud hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik, kes ei ole võlgnik, läheb nõue rahuldatud ulatuses talle üle, mis tähendab, et juhul kui lugeda leping kehtivaks, omandas kostja 1 koos kinnistu mõttelise osaga, mis on koormatud hüpoteekidega, tingimuslikult ka hüpoteegipidajate nõuded võlgniku vastu ulatuses, milles neid nõudeid rahuldatakse omandatud kinnistu mõttelise osa arvel, mistõttu kostja 1 võimalikud nõuded võlgniku vastu „nullivad“ ära hüpoteekidega kaasneva väidetava kinnistu väärtuse vähenemise ning kokkuvõttes allesjääv n.ö. netoväärtus vastab kinnistu mõttelise osa turuväärtusele 4364827 eurot, millest võib järeldada, et võlgnik sisuliselt kinkis kinnistu mõttelise osa kostjale 1.
23.Kostjate vastuväite osas, et lepingu kehtetuks tunnistamine ei ole võlgniku suhtes majanduslikult põhjendatud, kuna sellisel juhul tuleks kostja 1 poolt ülevõetud kohustus 195424,92 eurot talle pankrotipesa poolt hüvitada ja võlausaldajate hüpoteekidega tagatud nõuded rahuldatakse niikuinii kinnistu müügist saadud summade arvel, kohus leiab, et see asjaolu ei välista tagasivõitmisel tehingu kehtetuks tunnistamist. Eeltoodust tulenevalt kohus leiab, et võlgniku ja kostjate vaheline leping kuulub tagasivõitmisele ja tuleb tunnistada kehtetuks. Seoses lepingu tunnistamisega tagasivõitmise korras kehtetuks on hagejal on õigus nõuda kinnistu mõttelise osa tagastamist võlgnikule alusetu rikastumise sätete järgi (TsÜS § 84 lg 1, VÕS § 1028) koos viljade ja muu kasuga PankrS § 119 lg 1 alusel. Vastavalt PankrS § 119 lg 1, kui kohus tunnistab tehingu tagasivõitmise korras kehtetuks, on teine pool kohustatud tagastama pankrotivarasse tehingu alusel saadu koos viljade ja muu kasuga. Ühtlasi on kostja 1 kohustatud andma nõusoleku kinnistusraamatus omanikukande muutmiseks ning nõusoleku kaasomandi valdamise ja kasutamise märkuse kustutamiseks, kuna lepingu p. 5 alusel kanti kinnistusraamatu II jakku kinnistu mõttelise osa omanikuna kostja 1. AÕS § 641 § lg 1 kohaselt kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Lepingu tagasivõitmise korras kehtetuks tunnistamise tagajärjel lõpeb kostja 1 omandiõigus kinnistu mõttelisele osale. Lepingu 5.2. alusel kanti kinnistusraamatu kinnistut puudutavasse registriosasse märkus kaasomandi valdamise ja kasutamise kokkuleppe kohta vastavalt lepingu punktidele 3.1. ja 3.8. AÕS § 63 lg 1 p 4 kohaselt võib kinnistusraamatusse kanda märke muude seadusega kinnistusraamatusse kanda lubatud asjaolude nähtavakstegemiseks (märkus). AÕS § 63 lg 8 sätestab, et isikul, kelle omandit või piiratud asjaõigust eelmärge või vastuväide puudutab, on õigus nõuda isikult, kelle kasuks märge on tehtud, märke kustutamist, kui märkega tagatud õiguse maksmapanek on välistatud, eelkõige juhul, kui nõue, mille tagamiseks
2-14-57952 märge tehti, on lõppenud. Lepingu tagasivõitmise korras kehtetuks tunnistamise tagajärjel lõpeb kostja 1 õigus kasutada kinnistu mõttelist osa vastavalt seatud kasutuskorrale, hagejal on AÕS § 63 lg 8 alusel õigus nõuda kostjalt 1 vastavasisuliste märke (kande) kustutamist. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1 järgi on kande muutmiseks või kustutamiseks on nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. KRS § 341 lg 8 kohaselt võib puudutatud isiku nõusolekut asendada jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega on tuvastatud nõusoleku andmise kohustus. Sama põhimõtte sätestavad ka TsÜS § 68 lg 5 ja täitemenetluse seadustiku (TMS) § 184 lg 1 esimene lause. Seega tuleb kostja 1 nõusolek omanikukande muutmiseks ning kaasomandi valdamise ja kasutamise märkuse kustutamiseks asendada kohtulahendiga.
24.Kostjate vastuväite osas, et hagi esitamine kostja 2 vastu on põhjendamatu nõustub kohus hageja selgitusega, et kuivõrd hageja taotleb lepingu kehtetuks tunnistamist ja kostja 2 on vaidlustatud lepingu osaline ja kinnistu registriosa xxxx kaasomanik, kelle õigusi hagi rahuldamine võib mõjutada, on põhjendatud hagi esitamine ka tema vastu. Eeltoodust tulenevalt kohus rahuldab hagi alternatiivnõuete alusel (tagasivõitmise korras lepingu kehtetuks tunnistamine vastavalt PankrS § 109 lg 1, § 111 lg 1 p 1 ja lg 3, kinnistu mõttelise osa tagastamine koos viljade ja muu kasuga võlgnikule alusetu rikastumise sätete järgi vastavalt TsÜS § 84 lg 1, VÕS 1028 lg 1, PankrS § 119 lg 1), samuti asendab kinnistusraamatus vastavate kannete muutmiseks ja kustutamiseks kostjate tahteavaldused kohtulahendiga. Kuna hageja rahuldab hagi kolmanda alternatiivnõude alusel, jätab kohus teised (alternatiiv)nõuded rahuldamata. TsMS § 442 lg 8 viimase lause kohaselt alternatiivse nõude rahuldamisel ei pea teise alternatiivse nõude rahuldamata jätmist põhjendama. Kostjate taotluse osas otsuse täitmise korra kohta, et PankrS § 119 lg 4 kohaselt tuleks kinnistu mõtteline osa omandiõigus kostja 1 poolt anda hagejale üle samaaegselt 2 835 424,92 euro tasumisega (III tl 174-176) kohus leiab, et see eeldanuks kostja 1 poolt sellekohase vastuhagi esitamist, mida kostja 1 vaatamata lubadusele ei teinud (III tl 37). Seega ei saa kohus taotlust rahuldada. Hagi tagamise abinõude jõussejätmine
25.Maakohtu 26.09.2014 määrusega kohus rahuldas hageja hagi tagamise avalduse ja kandis OÜ Xxxx omandis olevale xxxxsuurusele mõttelisele osale kinnisasjast asukohaga Xxxx (registriosa nr xxxx) AS-i Xxxx(pankrotis) pankroti-halduri Toomas Saarma kasuks vara käsutamise keelumärke (I tl 148-150). Kuna kohus rahuldab hagi, jätab kohus hagi tagamise abinõu jõusse. Menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine
26.TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna rahuldab hagi, jäävad hageja menetluskulud solidaarselt kostjate kanda.
27.TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 8 kohaselt määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks hagita menetluse sätete kohaselt, arvestades 5.ndas jaos sätestatud erisusi. Hagita menetluses lahendatavas asjas rakendab kohus TsMS § 477 lg 7 kohaselt uurimispõhimõtet, st kontrollib avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui sellele ei ole esitatud vastuväiteid. Seejuures ei ole
2-14-57952 kohus TsMS § 477 lg 5 järgi seotud menetlusosaliste esitatud asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele (RKTKm 03.06.2013, 3-2-1-65-13, p 14).
28.Menetlusosalised, sh hageja, menetluskulude nimekirju ei esitanud. TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. TsMS § 138 lg 2 kohaselt on kohtukulud riigilõiv, kautsjon ning asja läbivaatamise kulud. Toimikust nähtuvalt on tasunud hageja esitamisel riigilõivu summas kokku 5000 eurot (1000 eurot 24.09.2014 I tl 138 ja 4000 eurot 30.10.2014 III tl 14). Seega mõistab kohus kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja menetluskuludena 5000 eurot.
29.Maakohtu 30.10.2014 määrusega rahuldati hageja taotlus riigipoolse menetlusabi andmiseks osaliselt ja vabastati hageja ettenähtud riigilõivu 10500 eurot tasumisest 5500 euro ulatuses (III tl 12-13). TsMS § 179 lg 1 kohaselt menetluskulud, mis tuleb tasuda riigile ja mis ei ole tekkinud riigi osalemisest kohtus menetlusosalisena, muu hulgas tasumata või vähem tasutud riigilõiv või riigi kasuks välja mõistetud menetlusabikulud, mõistab asja lahendav kohus kohustatud isikult välja asjas tehtavas lahendis või eraldi määrusega. TsMS § 190 lg 3 kohaselt menetluskulud, mille kandmisest hageja on vabastatud või mida hageja võis tasuda osamaksetena, mõistab kohus hagi rahuldamise korral kostjalt välja riigituludesse võrdeliselt hagi rahuldatud osaga, sõltumata sellest, kas ka kostja sai menetlusabi menetluskulude kandmisel. Sama kehtib hageja poolel menetluses osalevale kolmandale isikule menetlusabi andmise kohta, kui hagi rahuldatakse. Eeltoodust tulenevalt mõistab kohus kostjatelt solidaarselt riigituludesse hagejale antud riigipoolse menetlusabi riigilõivu tasumisel summas 5500 eurot. Nõude tasumisega viivitamise korral tuleb kostjatelt alates menetluskulude tasumiseks kohustava lahendi jõustumisest kuni täitmiseni riigituludesse välja mõista viivis võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses (TsMS § 179 lg 9).
30.TsMS § 178 lg 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotuse kohta tehtud kohtulahendit vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Kui koos menetluskulude jaotusega määrati kindlaks hüvitatavate menetluskulude suurus, saab hüvitatavate menetluskulude suurust vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates. /allkirjastatud digitaalselt/ Viktor Brügel Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.