hoonestusõiguse kande ning hüpoteegi kustutamiseks Hagihind
7 000 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja OÜ XXX(registrikood XXX, asukoht XXX), juhatuse liige XXX Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Rene Varul (Advokaadibüroo Lillo & Lõhmus, e-post [email protected]) Kostja I XXXOÜ (registrikood XXX, asukoht alates XXX) Seadusjärgne esindaja alates 30.04.2015 juhatuse liige XXX, isikukood XXX, e-post XXX Kostja II XXXOÜ (registrikood XXX asukoht XXX) Seadusjärgne esindaja juhatuse liige XXX, isikukood XXX, e-post XXX Kostjate I ja II lepinguline esindaja vandeadvokaat Tarmo Repp (Advokaadibüroo Eversheds Ots & Co, epost [email protected]) 02.03.2016
Kohtuistungi toimumise aeg
Hageja juhatuse liige XXX Hageja esindaja vandeadvokaat Rene Varul
Kostjate esindaja vandeadvokaat Tarmo Repp Istungil osalenud isikud
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada XXXOÜ ja XXXOÜ taotlus vaheotsuse tegemiseks.
2.Jätta rahuldamata OÜ XXXhagi XXXOÜ vastu hoonestusõiguse omaniku kohta kannete kustutamiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosas nr 18751501 ja nr XXX ning uute kannete tegemiseks nõude aegumise tõttu.
3.Jätta rahuldamata OÜ XXXhagi XXXOÜ vastu Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr XXX IV jakku kantud kohtuliku hüpoteegi kustutamiseks.
4.Tühistada Harju Maakohtu 23.04.2015 määruse alusel hagi tagamiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr XXX, III jakku esimesele vabale järjekohale seatud keelumärge hoonestusõiguse käsutamise ja koormamise keelamiseks OÜ XXXkasuks.
5.Menetluskulud jätta hageja kanda.
6.Menetluskulude rahalise suuruse määrab kohus kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lg 1 p 2 alusel.
7.Edasikaebamise kord: Kohtuotsuse peale võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kohus selgitab, et menetlustoimingut, mille tegemiseks on kehtestatud tähtaeg, võib teha tähtaja viimasel päeval kuni kella 24.00-ni (TsMS § 62 lg 2).
Hagi ja selle asjaolud
1.OÜ XXXesitas 22.04.2015 Harju Maakohtule hagiavalduse XXXOÜ ning Aktsiaseltsi XXXvastu hoonestusõiguse kande ning hüpoteegi kustutamiseks. Hagiavalduse kohaselt omandas hageja 19.04.2013 sõlmitud lepingu alusel Harjumaa Omavalitsuste Liidult (HOL) Tallinnas XXXasuva kinnistu (registriosa nr XXX) ning hageja kanti omanikuna kinnistusraamatusse 14.05.2013. Kinnistu oli koormatud 08.07.2005 sõlmitud lepingu alusel hoonestusõigusega (edaspidi lühendatult kui HÕ) tähtajaga kuni 21.07.2055 praeguseks pankrotistunud XXXAS kasuks. Täitemenetluse käigus võõrandati XXXAS kasuks seatud hoonestusõigus avalikul enampakkumisel AS-ile XXX.
Vastavalt 17.12.2009 sõlmitud HÕ seadmise lepingu muutmise kokkuleppe p-le 2.1.1, oli hoonestaja kohustatud ehitama kinnistule hoone ja hankima sellele kasutusloa hiljemalt 31.12.203. Kuna seisuga 31.12.2013 ei olnud kinnistule hoonet ehitatud ega ehitama hakatud, esitas hageja kostjale AS XXX09.01.2014 nõude lepinguliste kohustuste täitmiseks ja andis kostjale täiendava tähtaja kinnistu hoonestamiseks ja lepinguliste kohustuste täitmiseks kuni 15.02.2014. 17.01.2014 teatas kostja, et hageja pole kinnistu omanik ning pole seetõttu õigustatud hoonestajale nõudmisi esitama.
2.31.03.2014 avalduse alusel ütles hageja VÕS § 196 alusel HÕ seadmise lepingu üles ja tegi ettepaneku HÕ kande kustutamiseks notariaalselt tõestatud avalduse alusel. Kostja AS XXXHÕ kande kustutamiseks nõusolekut ei andnud.
3.Harju Maakohtu 12.05.2014 otsusega tsiviilasjas nr 2-14-203 jäeti rahuldamata kostja hagi OÜ XXXja HOL vastu, millega sooviti väärata hageja omandiõigust kinnistule. Otsus jõustus 30.03.2015.
4.Alates kinnistusraamatu kandest 30.12.2014 on HÕ omanikuks XXXOÜ. HÕ seadmise lepingu p 5.3 kohaselt on HÕ võõrandamiseks vajalik kinnistu omaniku luba, mida käesoleval juhul ei ole taotletudki.
5.Eeltoodust tulenevalt leiab hageja, et on 31.03.2014 avaldusega HÕ seadmise lepingu üles öelnud, mille tõttu on HÕ kanne kinnistusraamatus muutunud ebaõigeks. HÕ seadmise lepingu ülesütlemisega HÕ lõppes ja seetõttu ei saanud kostja AS XXXkehtivalt HÕ võõrandada, seega ei saanud kostja XXXOÜ kehtivalt HÕ omandada. Kinnistusraamatu kanded HÕ kohta on seega ebaõiged.
6.Hageja nõuab Kinnistusraamatuseaduse (KS) § 341 lg 1 ja Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 alusel kostja OÜ XXXnõusoleku asendamist kohtuotsusega, et kustutada HÕ omaniku kanne ning kanda HÕ omanikuna kinnistusraamatusse hageja.
7.Lisaks palub hageja lugeda kohtuotsus AS XXXnõusolekuks anda tahteavaldus kohtuliku hüpoteegi kustutamiseks. Hageja leiab, et HÕ-d koormav kohtulik hüpoteek kostja AS XXXkasuks on samuti ebaõige. Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 158 lg 3 alusel lõppes AS XXXkasuks seatud hüpoteek, kuna ta omandas HÕ tulenevalt sellest, et tema nõude rahuldamiseks seni XXXAS-ile kuuluv HÕ võõrandati. Kohtutäituri avalduse alusel on seisuga 28.10.2013 ülejäänud kohtulikud hüpoteegid kustutatud, kuid AS XXXkasuks seatud kohtulik hüpoteek on alusetult jäänud kustutamata.
8.Hageja esitas 19.06.2015 taotluse kostja asendamiseks, kuna senine kostja AS XXXvõõrandas 28.04.2015 kohtuliku hüpoteegi XXXOÜ-le. Seetõttu taotleski hageja kostja AS XXXasendamist XXXOÜ-ga (II kd, t lk 20 jj).
9.Kostja taotlusele aegumise kohaldamiseks esitas hageja 19.06.2015 järgmised vastuväited (II kd, t lk 20 jj): - Hageja nõue ei ole esitatud AÕS alusel vaid VÕS § 196 tulenevalt. - Juhul, kui lähtuda AÕS § 2441 lg 1, siis selle kohaldamine eeldab kinnistu omaniku teadlikkust hoonestajast ning kohustuse rikkumisest ehitise püstitamiseks. Kuna hageja ja AS XXXvahel oli vaidlus kinnistu omandiõiguse üle, mis lõppes 30.03.2015, siis sai hageja alles pärast seda olla kindel, et ta on kinnistu täieõiguslik omanik.
Kostjate vastuväited
10.AS XXX02.06.2015 vastuses (I kd, t lk 184 jj) esitas kostja järgmised taotlused: - Jätta hagi läbi vaatamata; - Teha vaheotsus aegumise osas.
11.Kostja leiab, et TsMS § 423 lg 2 p 1 ja 2 alusel esineb põhjus hagi läbivaatamata jätmiseks, kuna HÕ seadmise lepingut ei saa üle öelda. Kostja viitab Asjaõigusseaduse I: kommenteeritud väljaandele (2014, lk 248 p 3.4.4), milles selgitatakse, et probleemi lahendamise nimel on Riigikohus tunnustanud asjaõiguse lõpetamise nõude võimalikkust ja seda eelkõige asjaõiguslike kasutusõiguste kui kestvussuhete puhul. Sellisel juhul saab VÕS § 196 alusel erakorraliselt üles öelda õiguse seadmiseks kohustava võlaõigusliku lepingu ja nõuda selle tagasitäitmiseks asjaõigust tagasi, s.t Riigikohus on tunnustanud õigust hageda tahteavaldust kas õiguse tagasikandmiseks või lõpetamiseks ja kinnistusraamatust kustutamiseks. Selline mehhanism ei toimi aga pärast kinnisasja omaniku vahetumist, kuna kausaalleping ei lähe talle üle. Kuna käesoleval juhul oli esialgne kinnistu omanik HOL, siis ei läinud hagejale HÕ omandamisel üle HÕ seadmise lepingust tulenevad õigused. Seetõttu ei saanud hageja ka HÕ seadmise aluseks olevat lepingut ehituskohustuse rikkumise tõttu üles öelda. Veel leiab kostja, et ehitusõiguse rikkumise juhtumiks näeb Asjaõigusseadus (AÕS) ette erisätte: § 2441 lg 1. Osundatud sätte järgi on kinnistu omanikul õigus nõuda hoonestajalt nõusolekut HÕ enda nimele kandmiseks (omanikule langemine). Kostja hinnangul on see ainuke alus ehituskohustuse rikkumise korral HÕ kinnistu omanikule nõudmiseks. Kuna HÕ omanikule langemisel jääb püsima HÕ-st koormav hüpoteek (AÕS § 2443 lg 1 p 1), siis on AS XXXvastu esitatud nõue õiguslikult perspektiivitu.
12.Kostja AS XXXtaotles ka vaheotsuse tegemist nõude aegumise kohta AÕS § 2441 lg 3 alusel, mis sätestab kinnistu omaniku õigusele nõuda HÕ omanikule kandmist ehituskohustuse rikkumise tõttu, 6-kuulise tähtaja hetkest, mil kinnisasja omanik saab teada vastava eelduse olemasolust. Hageja omandas kinnistu 19.04.2013. Hagiavalduses on hageja pidanud HÕ ehituskohustuse rikkumisest teadsaamise ajaks 31.12.2013. Hiljemalt sellest hetkest hakkas kulgema AÕS § 2441 lg 3 sätestatud tähtaeg ning hageja oleks pidanud esitama
XXXOÜ vastu HÕ hageja nimele kandmise ning hüpoteegi kustutamise hagi hiljemalt 30.06.2014. Kuna hagi on esitatud alles 22.04.2015, siis on nõue aegunud (I kd, t lk 189).
13.Ka kostja XXXOÜ esitas oma 02.06.2015 vastuses (II kd, t lk 2 jj) AS-iga XXXsamadel motiividel taotluse vaheotsuse tegemiseks ja aegumise kohaldamiseks.
14.Asendatud uus kostja XXXOÜ tugines oma 29.10.2015 esitatud vastuväidetes samadel alustele ja taotlustele, mida olid esitanud AS XXXja XXXOÜ (II kd, t lk 80).
Menetlus käik
15.Harju Maakohtu 23.04.2015 määrusega rahuldati hageja taotlus hagi tagamiseks ning seati Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr 18751501, III jakku esimesele vabale järjekohale, keelumärge hoonestusõiguse käsutamise ja koormamise keelamiseks OÜ XXXkasuks (I kd t lk 170).
16.Harju Maakohtu 24.04.2015 määrusega võeti hagi menetlusse.
17.02.06.2015 vastustes hagile taotlesid kostjad vaheotsuse tegemist aegumise kohaldamiseks. Kostja AS XXXkordas oma taotlusi 24.09.2015 menetlusdokumendis (II kd, t lk 45 jj).
18.Harju Maakohtu 25.09.2015 määrusega asendas kohus kostja AS XXXkostjaga XXXOÜ (II kd, t lk 51).
19.XXXOÜ esitas 29.10.2015 taotluse hagi läbivaatamata jätmiseks ja vaheotsuse tegemiseks aegumise osas (II kd, t lk 80).
20.26.11.2015 esitas hageja taotluse kostjate taotluste ja võimaliku kompromissi arutamiseks kohtuistungil (II kd t lk 88-91).
21.02.03.2016 toimus asjas kohtuistung. Kostjad esitasid oma seisukohad kirjalikult ((II kd, t lk 130 jj). Hageja leidis, et aegumise vastuväide ei saa puudutada hageja nõuet XXXOÜ vastu seoses hüpoteegiga. Teiseks leidis hageja, et olukord, kus kinnistu omanik ei saa pärast 6-kuulise tähtaja möödumist HÕ lepingut lõpetada, kui hoonestaja süstemaatiliselt rikub lepingu tingimusi, ei saa olla mõistlik ja seadusandja eesmärk. Kostja vaidles hagejale vastu. Kostja arvates ei saa hüpoteegi kustutamise nõuet käsitleda HÕ kustutamise nõudest eraldi, kuna hüpoteegi kustutamise nõue tuleneb sellest, et hageja soovib saada HÕ omanikuks. Kui hageja HÕ omanikuks ei saa, siis ei saa tal olla ka hüpoteegi kustutamise nõuet. Hageja jäi selle juurde, et temal kinnistu omanikuna on õigustatud huvi nii HÕ, kui selle koormamise osas.
Kohtu põhjendused
22.TsMS § 449 lg 3 kohaselt võib kohus teha vaheotsuse taotluse kohta aegumise kohaldamiseks, mis on edasikaebamise tähenduses samane lõppotsusega. Aegumise kohaldamata jätmisel teeb kohus selle kohta vaheotsuse ja jätkab menetlust. Kui kohus leiab, et nõue on aegunud, teeb ta lõppotsuse ja asja edasi ei menetle.
23.Kostjad on vaheotsuse tegemise taotlused esitanud ja soovinud aegumise kohaldamist. Kohtu hinnangul on kostjate taotlused asjakohased, kuna vaheotsuse tegemine täidab TsMS § 449 eesmärki lahendada küsimused, mis lihtsustavad ja kiirendavad lõpplahendini jõudmist.
24.Kohus, analüüsinud tsiviilasja materjale, kuulanud ära pooled, uurinud esitatud materjale leiab, et kostjate taotlused aegumise kohaldamiseks tuleb rahuldada. Kohus saab TsMS § 449 lg 3 alusel teha vaheotsuse lõppotsusena.
25.Pooled ei vaidle hagis esitatud asjaolude üle. Poolte vahel on tekkinud õigusteoreetiline vaidlus järgmistes aspektides: a) Kas HÕ seadmise lepingut on VÕS § 196 järgi võimalik üles öelda, kui kinnistu omandiõigus on üle läinud uuele omanikule. b) Kas HÕ omanikule langemise nõude esitamiseks kehtestatud 6-kuuline tähtaeg on möödunud enne hagi esitamist ning kas hageja on kohustatud taluma ehituskohustust rikkuvat hoonestajat võimaluseta HÕ-d lõpetada. c) Kas hagejal saab olla nõue XXXOÜ vastu HÕ-le seatud kohtuliku hüpoteegi kustutamiseks.
26.Hageja on esitanud nõude VÕS § 189 ja § 196 alusel põhjusel, et ta on 31.03.2014 avaldusega HÕ seadmise lepingu üles öelnud hoonestaja poolt ehituskohustuse rikkumise tõttu. Hageja väidab, et ei saanud nõuet enne esitada, kuna poolte vahel oli kinnistu omandiõiguse vaidlus, mis lõppes kohtuotsuse jõustumisega tsiviilasjas nr 214-203 alles 30.03.2015. Samuti leiab hageja, et isegi kui hagi esitamise tähtaeg on möödas, peab olema võimalus selle tähtaja pikendamiseks või ennistamiseks, sest HÕ ei saa jääda kehtima, kui hoonestaja ei täida hoonestamiskohustust. 02.03.2016 toimunud istungil lisas hageja, et HÕ omanik ei ole maksnud ka HÕ tasu.
27.Kostja leiab, et HÕ seadmise lepingut ei saa pärast kinnistu võõrandamist kinnistu uus omanik üles öelda. HÕ lõpetamiseks on AÕS § 2441 ette nähtud erikord – seda on võimalik teha vaid esitades 6-kuue jooksul asjaoludest teadsaamisest, hagi HÕ omanikule langemiseks. Kui hageja ei saanud ehituskohustuse rikkumisest teada kinnistu soetamisel 19.04.2013, siis hageja ise on hagis nimetanud hoonestaja kohustuste rikkumise teadsaamise ajaks 31.12.2013. Seega tuli hagi esitada hiljemalt 30.06.2014 ning kuna hagi on esitatud 22.04.2015, siis on nõue aegunud.
28.Eeltoodu alusel pooled ei vaidle hagi asjaolude üle, mis kohus loeb TsMS § 231 lg 2 ja 4 ning viidatud tõendite alusel tuvastatuks: -
Elektroonilise registriosa väljavõtte kohaselt on Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas avatud registriosa nr XXX Tallinnas XXXasuva kinnistu kohta, mille omanikuna on 14.05.2013 kantud registriosa II jakku hageja (I kd, t lk 11-12). Hageja on omandanud kinnistu HOL-iga 19.04.2013 sõlmitud lepingu alusel, mille on tõestanud Tallinna notar Lee Mõttus (I kd, t lk 199).
-
Registriosa III jakku on 21.07.2005 kantud HÕ tähtajaga 50 aastat XXXOÜ kasuks. Kinnistusraamatusse on kantud ehitise püstitamise ja korrashoiu kohustus vastavalt 08.07.2005 sõlmitud ja Tallinna notar G.Savisaare asendaja M-L.Parmase tõestatud lepingu p-dele 3.1; 3.4-3.7; 3.11 ja 3.12 ning lepingu muutmise lepingu (tõestatud 28.01.2009 Tallinna notar Evelyn Rootsi poolt) p-le 2.4 ning Tallinna notar A.Mesikäpa asendaja K.Rohtmetsa poolt 17.12.2009 tõestatud lepingu p-le 2.1 (I
kd, t lk 22). Kinnistusraamatusse on kantud veel ka järgmised HÕ seadmise lepingu tingimused: a) Hoonestaja kohustus maksta ehituskohustuse täitmise tähtaegade ületamisel leppetrahvi; b) Ehitise kindlustamise ja üleandmisega seotud kohustused; c) Kokkulepe ehitise saatuse kohta; d) Kokkulepe HÕ lõppemisel või omanikule langemisel hoonestajale makstava hüvitise kohta; e) Kokkulepe, et HÕ koormamiseks või võõrandamiseks ning HÕ suhtes sõlmitud võlaõiguslike kokkulepete ülevõtmiseks on vajalik registriossa nr XXX kantud kinnistu igakordse omaniku nõusolek (I kd, t lk 23). -
Elektroonilise registriosa väljavõtte kohaselt on Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas avatud registriosa nr 18751501 HÕ kohta Tallinnas XXX, mille II jao kannete kohaselt oli kuni 28.10.2013 omanikuks XXXAS, seejärel 28.10.2013 kuni 30.12.2014 oli omanikuks AS XXXning alates 30.12.2014 on omanikuks XXXOÜ (I kd t lk 131-144).
-
HÕ registriosa IV jaos on 1.järjekohal kanne kohtuliku hüpoteegi kohta 4 725 566,01 krooni AS XXXkasuks 29.07.2010 kohtumääruse alusel (I kd, t lk 148). Tallinna notar Tarvo Puri poolt 28.04.2015 tõestatud lepingu alusel on AS XXXloovutanud nõude ja kandnud kohtuliku hüpoteegi üle XXXOÜ-le. Loovutatud nõude aluseks on OÜ XXXja XXXOÜ vahel Tallinna Ringkonnakohtu 19.06.2012 määrusega tsiviilasjas nr 2-10-36304 kinnitatud kompromiss. Nõude loovutamise aja seisuga on täitmata nõude osa suurus 88 561,44 eurot, mis on tagatud Harju Maakohtu 29.07.2013 määruse alusel tsiviilasjas nr 2-10-36304 HÕ-le seatud kohtuliku hüpoteegiga (II kd, t lk 27 jj).
-
08.07.2005 sõlmisid HOL, XXXAS ja OÜ XXXja ostueesõiguse seadmise lepingu jne, mille tõestas Tallinna notar G.Savisaare esindaja M-L.Parmas (edaspidi HÕ leping), I kd t lk 26 jj. 28.01.2009 sõlmisid HOL, XXXAS ja OÜ Fine Kinnisvara HÕ lepingu muutmise lepingu, tõestanud Tallinna notar Evelyn Roots (edaspidi muutmise leping I), I kd t lk 44 jj. 17.12.2009 sõlmisid HOL, XXXAS jne HÕ lepingu muutmise lepingu, tõestanud Tallinna notar A.Mesikäpa asendaja K.Rohtmets (edaspidi muutmise leping II), I kd lk 55 jj.
-
-
-
09.01.2014 on hageja esitanud AS-ile XXXnõude likvideerida HÕ tasu võlgnevus ja täita ehitamiskohustus hiljemalt 15.02.2014 (I kd, t lk 102).
-
AS XXX17.01.2014 vastuses hageja 09.01.2014 nõudele märgib kostja, et hageja ei ole kinnistu omanik, kuna AS XXXon teostanud ostueesõigust (I kd, t lk 105).
-
31.03.2014 on hageja saatnud AS-ile XXXHÕ lepingu ülesütlemise teate (I kd, t lk 108) VÕS § 196 alusel seetõttu, et kostja ei ole täiendavalt antud tähtaja jooksul likvideerinud HÕ tasu võlgnevust ega püstitanud kinnistule ehitist (I kd, t lk 109).
-
Harju Maakohtu 12.05.2014 otsusega tsiviilasjas nr 2-14-203 on jäetud rahuldamata AS-i XXXhagi hageja vastu kinnistusraamatu omaniku kande muutmiseks (I kd t lk 111). Otsus jõustus 30.03.2015 (II kd t lk 24).
-
HÕ on avalikul enampakkumisel müüdud Tallinna kohtutäitur Kaire Põltsi poolt täiteasjas nr 025/2012/3422, mis on algatatud XXXOÜ suhtes 18 erineva sissenõudja nõuete täitmiseks, kelle hulgas on ka XXXAS (I kd, t lk 152 jj).
29.Kohtu arvates omab aegumise küsimuse lahendamisel tähtsust järgnev: - Ükski menetlusosaline ei ole 08.07.2005 sõlmitud HÕ seadmise lepingu pooleks. Kinnistusraamatusse on küll HÕ tingimusena kantud kokkuleppe, et HÕ koormamiseks või võõrandamiseks ning HÕ suhtes sõlmitud võlaõiguslike kokkulepete ülevõtmiseks on vajalik kinnistu igakordse omaniku nõusolek, kuid pooled ei ole sellele tuginenud. Hageja on küll hagiavalduse lk 3 nõusoleku puudumist sedastanud, kuid sellest lähtuvaid nõudeid esitatud ei ole. - Kohtu ette ei ole toodud väiteid ega tõendeid selle kohta, et HÕ seadmise lepingu kui võlaõigusliku lepingu õigused ja kohustused oleks menetlusosalistele üle antud. - HÕ seadmise leping on HÕ seadmise osas täidetud ja HÕ kinnistusraamatusse kantud. - Kinnistusraamatusse kantud hoonestamise kohustust ei ole ükski HÕ omanik täitnud ega täitma asunud. Seda asjaolu ei ole pooled vaidlustanud. - HÕ seadmise lepingu ja selle muudatuste järgi, mis on kinnistusraamatusse tingimusena kantud, pidi HÕ omanik ehituskohustuse täitma hiljemalt 31.12.2013. - Hageja on kinnistu müügilepingu sõlmimisel 19.04.2013 olnud teadlik kinnistusraamatusse kantud HÕ tingimustest ja kinnistul faktiliselt valitsenud olukorrast (lepingu p 1.2 ja 1.3) seega ka sellest, et ehitustegevust ei toimunud ning ehituskohustuse tähtpäevaks täitmata jätmine oli ettenähtav. Hageja on hagiavalduses märkinud, et 31.12.2013 oli hagejale teada, et ehituskohustus on tähtajaks täitmata. - HÕ omanik ei ole alates HÕ seadmise lepingu ülesütlemisest 31.03.2014 täitnud HÕ tasu maksmise kohustust. - Hageja poolt hoonestajale 09.01.2014 antud 1-kuuline täiendav tähtaeg ehituskohustuse täitmiseks ja HÕ tasu võlgnevuse likvideerimiseks on kohtu arvates kohaldatava vaid võlgnevuse likvideerimiseks täiendava tähtaja andmisel. Seda põhjusel, et mõistlik ei ole pidada võimalikuks kinnistu hoonestamist ja kasutusloa hankimist 1 kuu jooksul – ette teadaolevalt võimatu tähtaja andmine ei ole kohtu arvates TsÜS § 138 ja VÕS § 6 sätestatud hea usu põhimõttega kooskõlas. - XXXOÜ on AS XXXvähemalt osaline õigusjärglane, kuna on tekkinud AS XXXjagunemisel eraldumise teel, omades kattuvaid omanikke ja juhatuse liikmeid. XXXOÜ on XXXOÜ osanikuks. Kuid eelnevast tulenevalt võimalikule õiguste ja kohustuste üleminekule ei ole hageja tuginenud.
30.Esmalt tuleb kohtul tuvastada, kas hagejal on õigus HÕ seadmise leping üles öelda, ehk kas hageja 31.03.2014 HÕ seadmise lepingu ülesütlemise avaldus on kehtiv ja omab lepingut lõpetavat toimet. Seejuures tuleb kohtul lahendada küsimuse sellest, kas HÕ lõpetamine on VÕS sätete alusel üldse võimalik või on HÕ osas erisätteks AÕS § 2441 ning HÕ lõpetamine on võimalik vaid selles toodud alustel ja korras.
31.Seejärel saab kohus lahendada küsimuse aegumise kohaldamisest.
32.Muuhulgas tuleks kohtu arvates anda ka hinnang HÕ võõrandamise kehtivuse kohta ilma kinnistu omaniku nõusolekuta ning hinnata, kas kohtu tuvastatu ja järeldatu põhjal
on võimalik HÕ-t puudutavast nõudest sõltumatult, lahendada HÕ-sele seatud hüpoteegi kustutamise nõue.
33.Kohus selgitas 02.03.2016 kohtuistungil pooltele võimalikku kohaldatavat õigust ning arutas võimalusi tekkinud olukorra lahendamiseks.
34.HÕ seadmisel tekib kahetasandiline õigussuhe: -
HÕ kui asjaõiguse sisu kehtib kogu hoonestusõiguse kehtivus ajal igakordse hoonestaja ja maaomaniku vahel, võlaõiguslik leping aga ainult selle sõlminud isikute ehk esimese hoonestaja ja esimese maaomaniku vahel.
Kui HÕ seadmise lepingu alusel on tehtud kanne kinnistus raamatusse, siis asjaõiguse sisuks muutuvate kokkulepete osas on õiguse seadmise leping poolte vahel lõppenud täitmise tõttu (VÕS § 186 p 1). Leping on täidetud ja selles sisaldunud reeglid on muutunud asjaõiguse sisuks ehk seadusest tulenevaks võlasuhteks (VÕS § 3 p 6). Lepinguline suhe jääb kehtima ainult selle kohta, mis ei muutunud asjaõiguse sisuks, kuid see kehtib vaid selle sõlminud isikute vahel, mitte aga HÕ või maatüki võõrandamisel uute omanike suhtes. Võõrandamisel on siiski võimalik lepingu ülevõtmine, kui selles kokku lepitakse (VÕS § 179). Kohus tugineb siinkohal muuhulgas T.Puri „Hoonestusõigus. Peaaegu kinnisomand, aga siiski piiratud asjaõigus.“, Juridica VII/2013, lk 494-501).
35.Käesolevas asjas ei ole pooled viidanud sellele, et HÕ seadmise leping ja sellest tulenevad õigused ja kohustused oleks hageja poolt üle võetud, kui ta kinnistu ostis või AS XXXpoolt üle võetud, kui ta HÕ ostis. Kostja on vastupidi väitnud, et AS XXXei ole esialgne HÕ omaja ja HÕ seadmise lepingu pool ning ta ei ole ka lepingut üle võtnud. Samas on kostja käitunud vastuoluliselt : HÕ tasu mittemaksmist ja hoonestamise kohustuse mittetäitmist on kostja põhjendanud just sellega, et kuna HÕ seadmise leping on hageja poolt üles öeldud, siis ei teadnud kostja, kas HÕ kuulub talle või mitte. Hageja ei ole samuti väitnud, et ta on võlaõigusliku lepingu üle võtnud, kuigi hageja on käitunud nagu oleks - ta on võlaõigusliku lepingu 31.03.2014 avaldusega üles öelnud. Kohus ei lähtu antud juhul poolte antud selgitustest, kuna pooltevaheliste pikaajaliste vaidluste tõttu nii HÕ kui kinnistu omandi osas, lähtuvad poolte selgitused pigem vaidluse positsioonist, kui poolte tegelikust tahtest. VÕS § 179 lg 1 kohaselt võib lepingupool teise lepingupoole nõusolekul anda oma lepingust tulenevad õigused ja kohustused üle kolmandale isikule temaga sõlmitud lepingu alusel. Lepingu ülevõtmisele kohaldatakse VÕS §-des 167, 168, 171, 176 ja 177 sätestatut (VÕS § 179 lg 3). TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Kuna hageja tugines oma nõudes võlaõigusliku kokkuleppe ülesütlemisest tulenevale nõudele, pidi hageja tõendama, millal ja millise kokkuleppe alusel on ta HÕ seadmise
lepingust tulenevad õigused ja kohustused üle võtnud. Samuti pidi ta tõendama, millal ja millise kokkuleppe alusel on samast lepingust tulenevad kohustused üle läinud kostjale. Hageja ei ole seda teinud. Seega ei ole kohus tuvastanud, et HÕ seadmise lepingust tulenevad õigused ja kohustused oleks pooltele üle läinud.
36.Eeltoodu alusel leiab kohus, et hageja puudus õigus HÕ seadmise lepingu kui võlaõigusliku lepingu ülesütlemiseks ning ülesütlemine on tühine TsÜS § 87 alusel, kuna poolte vahel puudub tehing, mida saaks üles öelda.
37.TsMS § 436 lg 7 järgi ei ole kohus seotud poolte õiguslike väidetega, vaid kohaldab seadust ise. Seetõttu analüüsib kohus järgnevalt, kas hageja esile toodud asjaoludel saab hageja nõude kvalifitseerida ja rahuldada muul õiguslikul alusel.
38.AÕS § 249 lg 11 kohaselt on HÕ võõrandamiseks vajalik omaniku nõusolek, kui selline tingimus on kinnistusraamatusse kantud. Omanik võib seada nõusoleku andmise tingimuseks ka kõigi tema ja hoonestaja vahel sõlmitud võlaõiguslike kokkulepete ülevõtmise hoonestusõiguse omandaja poolt. Selline tingimus on käesoleval juhul kinnistusraamatusse kantud. Hageja on viidanud sellele, et HÕ on võõrandatud selleks hagejalt nõusolekut küsimata ja saamata. Samas ei ole hageja esitanud nõudeid, mis oleks suunatud AS XXXja XXXOÜ vaheliste lepingute vaidlustamiseks ja võõrandamisega seotud kinnistusraamatu kannete muutmiseks. Ka ei ole hageja käsitlenud seda võlaõigusliku lepingu ülesütlemise alusena.
39.Asjaõiguse sisust tulenevale võlasuhtele ei kohaldata lepingu ülesütlemise või taganemise sätteid, kui selles osas on eraldi reeglid AÕS hoonestusõiguse regulatsioonides (nt §-d § 2441 jms). Võlaõigusseaduses sätestatud õiguskaitsevahendeid saab kohaldada niivõrd, kuivõrd see ei lähe vastuollu Asjaõigusseadusega. (Vt ka P.Varul jt „Asjaõigusseaduse I. Kommenteeritud väljaanne“ Juura 2014, § 641 komm 3.3.2.3., lk 211 jj).
40.HÕ sisu tingimuste rikkumise tõttu saab hageja AÕS § 2441 lg 1 alusel nõuda HÕ omanikule tagasilangemist. Kohus leiab, et kohaldamisele kuulub käesoleval juhul AÕS § 2441 ning hageja nõue tuleb kvalifitseerida selle järgi. Hageja on selgelt tuginenud hoonestaja ehituskohustuse rikkumisele ja soovinud kostja HÕ omanikuna kinnistusraamatust kustutamist ja enda HÕ omanikuna kinnistusraamatusse kandmist.
41.AÕS § 2441 sätestab tagasilangemise nõude tekkimisele kaks alust:
-
kokkulepitud tähtaja jooksul ei ole nõutavat ehitist püsitatud või hoonestaja rikub oluliselt oma lepingulisi kohustusi.
Nendel kahel alusel tagasilangemise nõude esitamine kehtib HÕ seadusjärgse sisuna.
42.AÕS § 2441 alusel nõude esitamine on aga piiratud : võrreldes nõuete üldiste aegumistähtaegadega (TsÜS § 146), on tagasilangemisnõude aegumistähtaeg lühem – 6 kuud ajast, mil kinnistu omanik sai teada asjaolust, mis annab aluse nõuda tagasilangemist. Pärast aegumistähtaja möödumist ei ole hoonestaja kohustatud nõuet täitma (TsÜS § 142 lg 1).
43.Kohus on tuvastanud, et hageja sai ehituskohustuse rikkumisest teada hiljemalt ehitamiseks antud tähtaja viimasel päeval, s.o 31.12.2013. Kohus on tuvastanud, et aegumine ei peatunud ka täiendavalt antud tähtaja jooksul ( 1 kuu, vt käesoleva otsuse p 29 alapunkt 8). Isegi, kui lugeda, et aegumine peatus selleks ajaks, oleks hageja pidanud ehituskohustuse rikkumisest tuleneva tagasilangemisnõude esitama hiljemalt 31.07.2014. Hagi on esitatud aga 22.04.2015 ja seega on hageja nõue aegunud.
44.Kohtu hinnangul ei ole aegumine peatunud ka kohtumenetluse ajaks tsiviilasjas nr 2-14203, milles AS XXXhages mh OÜ-d Raatuse Maja, taotledes enda omandi tunnustamist XXXasuvale kinnistule. Kohus tugineb siinjuures Riigikohtu praktikale (vt Riigikohtu lahend kohtuasjas nr 3-2-1-63-08 p 16), mille kohaselt selleks et vältida nõude aegumist, tuleb see esitada kohtule aegumistähtaja jooksul sõltumata sellest, kas enne või pärast nõude aegumist tehakse tuvastusotsus õigussuhte puudumise või olemasolu kohta.
45.Kohus jätab tähelepanuta poolte vastastikused väited selle kohta, et tsiviilasja nr 2-14203 menetlemine takistas neil aru saamast, kellele kuulub kinnistu ja kellele HÕ, kuna tsiviilasja materjalid kinnitavad nende väidete ebausutavust. Kõik asjaosalised on käitunud vastavalt sellele, millised õigused kuuluvad neile kinnistusraamatu kannetest tulenevalt. Nii on hageja käitunud nagu kinnistu omanik nõudes 09.01.2014 kirjaga kinnistu hoonestamist ja öeldes 31.03.2014 HÕ seadmise lepingu üles. Kostjad on aga keeldunud HÕ-est loobumast, pidades end selle täieõiguslikes omanikeks – AS XXXon 05.12.2014 HÕ omanikuna võõrandanud. Seda kõike on tehtud ajal, mil kestis vaidlus tsiviilasjas nr 2-14-203 (ehk 03.01.2014 hagi esitamisest kuni otsuse jõustumiseni 30.03.2015).
46.Eeltoodust tulenevalt kohaldab kohus aegumist ning TsMS § 449 lg 3 alusel jätab hagi rahuldamata nõude aegumise tõttu osas, mis puudutab ehituskohustuse rikkumisest tulenevat kinnistu omaniku tagasilangemisnõuet.
47.HÕ-le seatud hüpoteegi kustutamise nõude osas märgib kohus, et hagis toodud asjaoludel ei ole nõude rahuldamine võimalik tulenevalt AÕS § 2443 lg 1 p 1. Hageja poolt viidatud täitemenetlus, mille käigus oleks hageja arvates täitur pidanud hüpoteegi kustutama, ei puutu kohtu arvates asjasse. Täitemenetlus on toimunud XXXOÜ (registrikood 12015900) vara suhtes. HÕ-st käesoleval ajal koormav kohtulik hüpoteek on aga kinnistusraamatusse kantud 17.08.2010, mil kinnistu omanikuks oli XXXAS registrikoodiga 10159701. Seega ei saanud registrikoodiga 12015900 XXXOÜ suhtes toimuv täitemenetlus lõpetada teise äriühingu suhtes seatud hüpoteeki.
Hageja ei ole tuginenud sellele, et üks äriühing on teise õigusjärglane. Samuti ei lõpeta hüpoteeki HÕ omanikule langemine (AÕS § 2443 lg 1 p 1).
48.Eeltoodust tulenevalt jätab kohus HÕ hüpoteegiga seotud hageja nõude rahuldamata.
49.Kohus peab vajalikuks selgitada, et hagejal võib olla kostjate vastu AÕS § 2441 tulenev HÕ tagasilangemise nõue seoses HÕ sisuks olevate ja kinnistusraamatusse kantud tingimuste olulise rikkumisega – s.o HÕ tasu kui kestva perioodilise kohustuse täitmata jätmisega ning kinnistu omaniku nõusolekuta HÕ võõrandamisega. Hageja peab sellisel juhul esitama uue nõude vastavaid asjaolusid kirjeldades ja tõendades.
Hagi tagamine
50.TsMS § 386 lg 4 alusel tühistab kohus hagi tagamise.
Menetluskulud
51.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 162 lg 1 alusel jätab kohus menetluskulud hageja kanda.
52.TsMS § 177 lg 1 kohaselt määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks: 1) kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses või 2) määrusega pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.
53.Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast käesoleva kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lg 1 p 2 alusel.