OÜ Raatuse Maja hagi Paldiski mnt Kinnisvara OÜ ja Aktsiaseltsi TREF Nord vastu võla, leppetrahvi ja viivise saamiseks ja Paldiski mnt Kinnisvara OÜ vastu tahteavalduse andmise kohustamiseks Paldiski mnt Kinnisvara OÜ vastuhagi OÜ Raatuse Maja vastu kahju hüvitamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 08.11.2017 otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
Paldiski mnt Kinnisvara OÜ osas 567 768,33 eurot Aktsiaseltsi TREF Nord osas 43 540,53 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Paldiski mnt Kinnisvara OÜ ja Aktsiaseltsi TREF Nord apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: OÜ Raatuse Maja (registrikood: 11775129), lepinguline esindaja vandeadvokaat Rene Varul ja seaduslik esindaja juhatuse liige Heiki Tuul Kostja 1: Paldiski mnt Kinnisvara OÜ (registrikood: 12761158) Kostja 2: Aktsiaselts TREF Nord (registrikood: 10217746) Kostjate lepinguline esindaja vandeadvokaat Tarmo Repp
Istungi toimumise aeg
09.05.2018
Istungil osalenud isikud
Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Rene Varul ja seaduslik esindaja juhatuse liige HT ning kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat Tarmo Repp
1.Harju Maakohtu 08.11.2017 otsuse resolutsioon jätta muutmata, arvestades ka ringkonnakohtu otsuses toodud põhjendusi.
2.Paldiski mnt Kinnisvara OÜ ja Aktsiaseltsi TREF Nord apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
3.Ringkonnakohtus hagi rahuldamise peale esitatud apellatsioonkaebuse läbivaatamisel kantud menetluskulud jätta solidaarselt Paldiski mnt Kinnisvara OÜ ja Aktsiaseltsi TREF Nord kanda ning vastuhagi rahuldamata jätmise peale esitatud apellatsioonkaebuse läbivaatamisel kantud menetluskulud jätta Paldiski mnt Kinnisvara OÜ kanda. Edasikaebamise kord ja selgitused Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.OÜ Raatuse Maja (hageja) esitas hagi Paldiski mnt Kinnisvara OÜ (kostja 1) ja Aktsiaseltsi TREF Nord (kostja 2) vastu hoonestusõiguse tasu, leppetrahvi ja viivise saamiseks ja kostja 1 vastu hoonestusõiguse kandmiseks omaniku nimele.
2.Hageja omandas 19.04.2013 müügilepingu alusel Harjumaa Omavalitsuste Liidult kinnistu Tallinnas Paldiski mnt 125 (registriosa nr 9374801). Hageja kanti omanikuna kinnistusraamatusse 14.05.2013. Omandatud kinnistu oli koormatud hoonestusõigusega tähtajaga 21.07.2055 FACIO EHITUSE Aktsiaseltsi kasuks, mis on praeguseks pankrotis. Kostja 2 omandas hoonestusõiguse FACIO EHITUSE Aktsiaseltsilt täitemenetluses ja kinnistusraamatusse kanti ta omanikuna 07.11.2013. Kostja I kanti hoonestusõiguse omanikuna kinnistusraamatusse 30.12.2014. Kostja 1 asutati kostja 2 jagunemisel.
3.Hoonestusõiguse tingimused lepiti kokku 08.07.2005 hoonestusõiguse seadmise lepingus ja 17.12.2009 hoonestusõiguse seadmise lepingu muutmise lepingus. Vastavalt 08.07.2005 hoonestusõiguse seadmise lepingu p-le 4.3. maksab hoonestaja omanikule hoonestusõiguse tasu kvartaalsete maksetena. Vastavalt 17.12.2009 muutmise lepingu p-le 2.1.3. ja 2.4.1.2. kohustub hoonestaja tasuma hoonestusõiguse tasu 346 121 krooni aastas. Hoonestusõiguse seadmise lepingu p-s 3.8. lepiti kokku ehituskohustuse täitmise tähtaja ületamise eest leppetrahv 500 krooni päevas iga täitmisega viivitatud kalendripäeva eest ja p-s 4.6. lepiti kokku viivis 0,06% päevas hoonestusõiguse tasu tähtaegse mittemaksmise puhuks. Hoonestusõiguse seadmise
2(18)
Tsiviilasi nr: 2-16-6649 lepingu muutmise lepingu p-s 2.1.1. sätestati hoonestaja kohustus rajada kinnistule hoonestus hiljemalt 31.12.2013.
4.Hoonestaja rikkus oma lepingulisi kohustusi, s.t ei tasunud hoonestusõiguse tasu ega asunud kinnistut hoonestama ning 09.01.2014 edastas hageja toonasele hoonestajale kostjale 2 nõude eelnimetatud lepinguliste kohustuste täitmiseks. Hoonestaja ehituskohustust täitma ei asunud, samas maksis kostja 2 üle aasta hiljem, 07.04.2015, hoonestusõiguse tasu 5745,97 eurot, mis kattis 2014. aasta I kvartali tasu. Rohkem ei ole hoonestaja kinnistu omanikule hoonestusõiguse tasu maksnud.
5.Äriregistri andmetel on kostja 2 andnud hoonestusõiguse edasi jagunemise teel asutatud ühingule kostja 1. Kostja 2 vastutab hoonestusõiguse tasude maksmise eest niikaua, kui tema nimel oli hoonestusõigus ja jagunemisest tulenevalt vastutavad kostjad solidaarselt kuni jagunemiseni tekkinud kohustuste eest.
6.Hageja saatis kostjale 1 04.04.2016 meeldetuletuse hoonestusõiguse tasude maksmiseks ja kogunenud kõrvalkohustuste täitmiseks, kuid kostja 1 vastas sellele keeldumisega.
7.Kostja 2 ei ole tasunud hoonestusõiguse tasu kokku 17 237,91 eurot, samuti ei ole ta tasunud leppetrahvi 11 631,92 eurot kuni 30.12.2014, viiviseid leppetrahvilt VÕS § 113 lg 1 teise lause järgi kuni 30.12.2014 ja lisaks perioodi eest 30.12.201401.04.2017 kokku 475,45 eurot ning viivist 11 631,90 eurot (0,06% päevas hoonestusõiguse tasu võlalt).
8.Kostja 1 ei ole tasunud hoonestusõiguse tasu kokku 57 459,70 eurot alates 30.12.2014 ehk 2015.a. tasu, 2016.a. tasu ja 2017.a. I ja II kvartali tasu (kvartalis 5 745,97 eurot), viivist tasult seisuga 01.04.17 14 159,22 eurot, leppetrahvi 26 299,64 eurot, viivist leppetrahvilt VÕS § 113 lg 1 teise lause järgi perioodi eest 30.12.14 - 01.04.2017 2 378,29 eurot (I kd lk 264-275).
9.Hageja nõue on suunatud kostja 1 vastu hoonestusõiguse kandmiseks hageja kui omaniku nimele ja hoonestusõiguse tasude ning kõrvalnõuete maksmiseks. Kostja 2 vastutab hoonestusõiguse tasu maksmise eest niikaua, kui tema nimel oli hoonestusõigus ja jagunemisest tulenevalt vastutavad kostjad solidaarselt kuni jagunemiseni tekkinud kohustuste eest (ÄS § 447 lg 1). Hoonestusõiguse tagasilangemiseks hagejale ja kannete tegemiseks on vajalik kostja 1 nõusolek, mille andmiseks tuleb teda kohustada.
10.Tasu, leppetrahvi ja viivise tasumata jätmine on oluline lepingu rikkumine, mille tõttu saab hageja nõuda AÕS § 2441 lg 1 alusel hoonestusõiguse omanikule langemist.
11.Vastuseks kostjate vastuväidetele selgitas hageja, et ta ei ole hoonestusõiguse tasu nõudest loobunud. Hageja leidis, et ta ei pea pöörama sissenõuet reaalkoormatisele ja samuti ei ole hageja nõue aegunud.
12.Hageja palus kohustada andma kostjat 1 tahteavalduse nõusolekuks hoonestusõiguse omandiõiguse hagejale üleandmiseks ja kinnistusraamatu registriosas nr 18751501 omaniku kande kustutamiseks ja hageja kandmiseks omanikuna kinnistusraamatusse ning andma tahteavalduse registriosas 9374801 kostja I omanikukande kustutamiseks ja hageja sissekandmiseks omanikuna. Hageja palus välja mõista kostjatelt solidaarselt hoonestusõiguse tasu 17 237,91 eurot ja kostjalt 1 lisaks 57 459,70 eurot, leppetrahv 11631,92 eurot kostjatelt solidaarselt ja lisaks kostjalt 1 26 299,64 eurot, kostjatelt 3(18)
Tsiviilasi nr: 2-16-6649 solidaarselt viivis hoonestusõiguse tasult 13 181,22 eurot ja viivis leppetrahvilt 1489,48 eurot, kostjalt I eraldi viivis hoonestusõiguse tasult 14 159,22 eurot ja alates 02.04.2017 0,06% päevas kuni nõude täitmiseni ning kostjalt I leppetrahvilt viivis 2378,29 eurot (01.04.2017 seisuga). Kostjate vastuväited
13.Kostjad palusid jätta hagi rahuldamata.
14.Koostoimes AÕS § 2441 ja AÕS § 2551 p 4 järgi peavad olema hoonestusõiguse omanikule langemise tingimused kokku lepitud hoonestusõiguse seadmisel. Ainuke seadusest tulenev hoonestusõiguse tagasinõude alus, milles ei pea kokku leppima, on ehitise tähtajaks mittepüstitamine. Nii pooltevahelises suhtes kui ka kolmandate isikute jaoks eksisteerib hoonestusõiguse omanikule langemise regulatsioon üksnes ulatuses, milles see on kantud kinnistusraamatusse. AÕS §-le 571 tuginedes on hoonestusõiguse kinnistusraamatu III jakku kantud „Kohustus kanda hoonestusõigus üle kinnistu omanikule või tema poolt nimetatud kolmandale isikule vastavalt 08.07.2005 lepingu p-dele 3.9. ja 3.10. ning 28.01.2009 lepingu p-le 2.6.“ (s.o. omanikule langemise nõue juhul, kui ehituskohustust ei täideta 31.12.2013). Ühtegi muud alust hoonestusõiguse omanikule langemiseks ette nähtud ei ole.
15.Hoonestusõiguse seadmisel on hoonestusõiguse tasu maksmise kohustuse rikkumiseks ette nähtud eriregulatsioon, mis on kantud kinnistusraamatu III jakku 08.07.2005 lepingu p-de 4.1.3.1., 4.3.–4.5. ning 17.12.2009 lepingu p-de 2.1.3. ja 2.4.1.2. alusel. Isegi kui AÕS § 2441 lg 1 kohaselt võib hoonestusõiguse omanikule langemise õigus tekkida ilma erikokkuleppeta, siis antud asjas sellise üldise põhimõtte kohaldamine on välistatud tasude maksmata jätmisel, sest vastavaks juhuks on kokku lepitud reaalkoormatise eriregulatsioon.
16.Hageja ütles 31.03.2014 tahteavaldusega hoonestusõiguse seadmise aluseks oleva lepingu alates 31.03.2014 üles. 08.04.2015 e-kirjas kostjale 2 nõudis hageja kostjalt 2 hoonestusõiguse tasu, leppetrahvi ja viiviste tasumist kuni 31.03.2014 ning asus edasiste tasude asemel hoonestusõiguse omanikule langemist nõudma. Järelikult on hageja sellise tegevusega ühemõtteliselt edasiulatuvatest hoonestusõiguse tasu jmt nõuetest loobunud. Seetõttu on hageja käitumine rahaliste nõuete esitamisel vastuolus TsÜS § 138 lg 1 kohase hea usu põhimõttega ning TsÜS § 86 lg 1 järgi tühine ega oma seetõttu õiguslikke tagajärgi.
17.Arvestades, et tsiviilasjas nr 2-15-6113 on kohaldatud ehituskohustusest tulenevale hoonestusõiguse omanikule langemise nõudele aegumist, tuleks TsÜS § 144, VÕS § 141 p 3 ja VÕS § 187 lg 1 koostoimes kohaldada aegumist ka ehituskohustusega seotud leppetrahvinõudele. Hageja esitas tsiviilasjas nr 2-15-6113 hagi hoonestusõiguse endale nõudmiseks ja seeläbi hageja nägemuse kohaselt hoonestusõiguse seadmise lepingu tagasi täimiseks lepingust taganemise tõttu. 04.04.2016 avalduses nõudis hageja hoonestusõiguse tingimuste täitmist erinevate tasude näol. VÕS § 101 lg 2 kohaselt ei või kasutada samaaegselt teineteist välistavaid õiguskaitsevahendeid. Samaaegselt ei saa tugineda lepingust taganemisele/tagasitäitmisele ning nõuda lepingu täitmist erinevate tasude näol.
4(18)
Tsiviilasi nr: 2-16-6649
18.Hageja on tsiviilasja nr 2-15-6113 raames hagi tagamise korras keelanud hoonestusõiguse käsutamise ja koormamise ning takistanud seeläbi kostjal 1 hoonestusõigusel arendustegevust ja selle finantseerimist. Hageja ise rikkus oluliselt hoonestusõiguse tingimusi ja tekitas kostjatele kahju. Seega, mh. VÕS § 101 lg 3 kohaselt, on välistatud hageja õiguskaitsevahendite kasutamine kostjate vastu. Samuti on eelkirjeldatud asjaoludel kostjatel VÕS § 110 ja VÕS § 111 koostoimes õigus keelduda hoonestusõiguse tasu maksmisest ja muude hoonestusõiguse tingimuste täitmisest.
19.Hagiavaldusest jääb ebaselgeks, millises ulatuses, põhimõtetel või alusel on erinevad tasunõuded esitatud. VÕS § 108 lg 3 kohaselt saab nõuda lepingu täitmist mõistliku aja jooksul pärast rikkumisest teada saamist ning ka VÕS § 159 lg 2 kohaselt saab nõuda leppetrahvi mõistliku aja jooksul pärast rikkumisest teada saamist. Hageja nõuete suurust arvestades võib eeldada, et viimane nõuab erinevaid tasusid perioodi eest, mille osas on hageja nõudeõiguse minetanud. Kostja 1 vastuhagi
20.07.02.2017 esitas kostja 1 vastuhagi, milles palus hagejalt välja mõista kahjuhüvitise 413 832,10 eurot kostja 1 kasuks ning jätta menetluskulud hageja kanda.
21.Kostja 2 sai hoonestusõiguse omanikuks 22.10.2013, kostja 1 sai hoonestusõiguse omanikuks 30.12.2014. Hageja esitas 22.04.2015 kostjate vastu hagi hoonestusõiguse omanikule langemise tõttu hagejale ülekandmiseks (tsiviilasi nr 2-15-6113) ning hoonestusõigusele kostja 2 kasuks kantud kohtuliku hüpoteegi kustutamiseks. Ühtlasi kanti viidatud menetluses hagi tagamise korras hoonestusõigusele hageja kasuks 28.04.2015 hoonestusõiguse käsutamise keelamiseks keelumärge.
22.Hoonestusõiguse alusel hoonete rajamise takistamisel on hoonestusõiguse omanikul õigus nõuda VÕS § 115 lg 1 kohaselt kahju (saamata jäänud tulu) hüvitamist.
23.Kostjal 1 oli hoonestusõigusele hoonete rajamine ja arendustegevuse ellu viimine takistatud 28.04.2015 hoonestusõiguse käsutuskeelu ning 22.04.2015 ja 26.04.2016 hagide tõttu, millega hageja nõudis kostjatelt hoonestusõiguse omanikule langemist/hüpoteegi kustutamist. Sellest tulenevalt vähenes hoonestusõiguse kehtivuse tähtaja jooksul (s.o. kuni 21.07.2055) hoonestusõiguselt võimaliku maksimaalse tulu teenimise võimalus. Ükski mõistlikult käituv isik ei tee investeeringuid kinnisasjale, mille omandiõiguse üle käib kohtuvaidlus ning mille käsutamine on keelatud. Muuhulgas ei ole sellises olukorras võimalik kasutada hoonestusõigust tavapärases majandustegevuses tagatisena. Kostja 1 omandas hoonestusõiguse eesmärgiga ehitada sinna hooned ning teenida hoonete välja üürimise eest tulu. 31.01.2017 riiklikult tunnustatud eksperdi Virgo Laansoo eksperthinnangust nr 2217-16 nähtub, et kostjal 1 on jäänud saamata potentsiaalne üüritulu iga kuu 46 212,5 eurot ilma käibemaksuta.
24.Vastuhagis nõudis kostja 1 hagejalt saamata jäänud üüritulu, mille teenimise võimatuse põhjustas hageja hoonestusõiguse lepingu p-st 3.1. tuleneva ehitusõiguse teostamise takistamisega (VÕS § 115 lg 1 ja VÕS § 128 lg 4 koostoimes). Alternatiivselt tugines kostja 1 hageja deliktiõiguslikule vastutusele VÕS § 1043, VÕS § 1045 lg 1 p-de 6, 7 või 8 ning VÕS § 1049 koostoimes, sest hageja on enda
5(18)
Tsiviilasi nr: 2-16-6649 tegevusega seisanud ja sekkunud kostja 1 majandustegevusse ning tekitanud kostjale 1 tahtlikult heade kommete vastaselt kahju.
25.Kostjal 1 jäi perioodil 28.04.2015 kuni vastuhagi esitamiseni 07.02.2017 saamata võimalik üüritulu kokku 21 kuu eest, mis teeb hageja poolt tekitatud kahju suuruseks kokku 970 462,50 (46 212,5 x 21). Kostja 1 piirdus hageja vastu kahjunõude esitamisega perioodi 28.04.2015 kuni tsiviilasja 2-15-6113 vaheotsuse jõustumiseni 19.04.2016, mil tühistati hoonestusõiguse käsutamise keeld, ehk kokku 11 täiskuu eest summas 508 337,50 eurot (46 212,50 x 11). Kui kohus peaks leidma, et hageja hagiavalduses esitatud rahaline nõue kuulub hoonestusõiguse jmt tasude osas rahuldamisele summas 94 505,40 eurot, siis palusid kostjad vastava hageja nõude kostja 1 nõudega 508 337,50 eurot tasaarvestada ning mõista hagejalt tasaarvestamise järgselt kostja 1 kasuks 413 832,10 eurot (508 337,50 – 94 505,40). Hageja vastuväited vastuhagile
26.Hageja vaidles vastuhagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud kostja 1 kanda.
27.Hageja ja kostja 1 ei ole olnud lepingulistes suhetes ja hageja ei saanud tekitada lepingust tulenevat kahju. Deliktiõigusliku vastutuse eeldused on vastuhagis lahti kirjutamata ja saamata jäänud tulu kui puhtmajandusliku kahju hüvitamist ei saa üldjuhul nõuda lepinguvälise vastutuse korral.
28.Kostja etteheiteks vastuhagis oli, et tal oli tsiviilasjas nr 2-15-6113 kohaldatud hagi tagamise tõttu, milleks oli hoonestusõiguse käsutamise keelamine, takistatud hoonestusõiguse alusel hoone rajamine ja arendustegevuse ellu viimine. Hagi tagamine oli jõus perioodil 28.04.2015–18.04.2016. Hagi tagamise määruse alusel kinnistusraamatusse kantav keelumärge ei sega kostjatel muid tegevusi. Kostja ei saanud hagi tagamise kehtivuse ajal hoonestusõigust võõrandada või koormata, kuid vastuhagis ei ole kahjunõue sellel alusel. Hoonestusõiguse käsutamise keelamine ei takistanud ehitustegevust.
29.Kostja ei toonud vastuhagis esile, millist õigusvastast käitumist hagejale ette heidetakse, millist kohustust on hageja rikkunud. Vastuhagi räägib ainult võimalikust üüritulust, jättes täielikult tähelepanuta kulud, mida hoonestaja pidanuks kõigepealt hoonestuse rajamiseks ja hoonestuse ülalpidamiseks tegema, et ta oleks saanud üldse hakata üüritulu koguma. Esimese astme kohtu otsus
30.Maakohus rahuldas hagi ja jättis vastuhagi rahuldamata. Kohtuotsusega kohustati kostjat 1 andma nõusolek hoonestusõiguse omandiõiguse hagejale üleandmiseks ning Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 18751501 II jaos ja registriosa nr 9374801 III jaos senise kande kostja 1 kohta kustutamiseks ja hoonestusõiguse omanikuna hageja sissekandmiseks. Maakohus mõistis kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja hoonestusõiguse tasu 17 237,91 eurot ja leppetrahvi 11 631,92 eurot ning kostjalt 1 ainuisikuliselt hoonestusõiguse tasu 57 459,70 eurot ja leppetrahvi 26 299,64 eurot. Lisaks mõistis maakohus kostjalt 1 ainuisikuliselt välja hoonestusõiguse tasult viivise 01.04.2017 seisuga 14 159,22 eurot ja alates 02.04.2017 6(18)
Tsiviilasi nr: 2-16-6649 0,06% päevas tasumata põhisummalt kuni hoonestusõiguse tasude maksmiseni ning leppetrahvilt arvestatud viivise 01.04.2017 seisuga 2378,29 eurot. Solidaarselt mõistis kohus välja kostjatele viivise hoonestusõiguse tasult 13 181,22 eurot ja leppetrahvilt 01.04.2017 seisuga 1489,48 eurot. Vastuhagi jättis maakohus rahuldamata. Maakohus jättis hagi menetlemisega seotud hageja menetluskulud solidaarselt kostjate kanda ja kostjate menetluskulud nende endi kanda ning vastuhagi menetlemisega seotud kostja 1 menetluskulud tema enda kanda ning hageja menetluskulud kostja 1 kanda. Maakohus mõistis kostjalt 1 riigi tuludesse 300 eurot riigilõivu ja jättis taotluse protokolli parandamiseks rahuldamata.
31.AÕS § 2441 lg 1 sätestab, et kui hoonestaja ei ole hoonestusõiguse seadmisel kokkulepitud tähtaja jooksul nõutavat ehitist püstitanud või kui hoonestaja rikub oluliselt oma lepingulisi kohustusi, on kinnisasja omanikul õigus nõuda hoonestajalt nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks (omanikule langemine) ning lg 3 järgi 1. lõikes nimetatud nõue aegub kuue kuu möödumisel hetkest, mil kinnisasja omanik saab teada vastava eelduse olemasolust, kuid mitte hiljem kui kahe aasta möödumisel nõude tekkimisest. Seega võib AÕS § 2441 lg 1 alusel nõuda omanik hoonestusõiguse tagasilangemist nii ehitise püstitamise tähtaja rikkumise tõttu kui muude kohustuste olulise rikkumise tõttu.
32.Tasu maksmata jätmine on hoonestaja kohustuste rikkumine AÕS § 2441 lg 1 mõttes, mis annab õiguse nõuda hoonestusõiguse tagasilangemist, kui tegemist on olulise rikkumisega. See, et leping pole kehtivalt 31.03.14 üles öeldud, on tõendatud Harju Maakohtu 18.03.2016 otsusega tsiviilasjas nr 2-15-6113, millega on tuvastatud, et hageja poolt 31.03.14 tehtud tahteavaldus lepingu ülesütlemiseks on tühine ja seetõttu ei loonud õiguslikke tagajärgi TsÜS § 84 lg 1 järgi. Seega ei lõppenud hoonestaja kohustus tasuda hoonestusõiguse eest tasu. Ebaõige on kostjate väide, et hageja ei saa tasu nõuda, kuna 31.03.2014 avaldusega loobus hageja tasunõudest. Hageja 08.04.2015 e-kirjast nähtuvalt tegi hageja ettepaneku lõpetada hageja õiguste rikkumine, kustutada hoonestusõigus ja tulla notari juurde ning et hageja pakub kohtuvälist lahendust. Kiri on varasem, kui maakohtu lahend ajas nr 2-15-6113, milles kohus tuvastas, et leping ei olnud hageja poolt 31.03.2014 kehtivalt üles öelnud. Seega ei oma 08.04.2015 e-kirja p 2 lepingu ülesütlemise seisukohalt tähtust. Kirja p 6 kohaselt oli hagejal soov vältida edasipidiseid vaidlusi, pakkudes kompromissi, et hoonestusõiguse lepingust taganetakse, tehakse kande parandus ja see vormistatakse notari juures, kusjuures hageja oli nõus maksma hoonestajale kompensatsiooni 20 000 eurot. Lisaks on kirjas toodud välja vastava aja seisuga kostja 2 võlg 9624,75 eurot, viivised 2790,21 eurot ja leppetrahv 500 krooni päevas, kõik kokku 12 290,98 eurot, millest kirja kohaselt on tasutud 9624,75 eurot ja võlg on 5666,23 eurot. Kirjast nähtuvalt ootab hageja vastust 13.04.2015 ning kirjas on märgitud, et kui lahenduskäiguga ei nõustuta, siis on hageja sunnitud hagema hoonestusõiguse kande kustutamist. Hageja 08.04.2015 e-kirja sisu hinnates ei nähtu, et hageja loobub tasust, viivistest ja leppetrahvidest.
33.Alusetu oli kostjate väide, et kuna hageja ei esitanud tasunõudeid ega arveid, siis on hageja tasunõuetest loobunud. Kostjad ei vaidlustanud seda, et tasu tuli maksta kvartaalselt enne seda kvartalit, mille eest tasu tuleb maksta ehk kohustuse täitmise 7(18)
Tsiviilasi nr: 2-16-6649 tähtaeg (sissenõutavus) oli kindlaks määratud VÕS § 82 lg 1 järgi. Seega oli kostjatel VÕS § 76 lg-te 1 ja 2 ning § 82 lg 1 järgi tasu maksmise kohustus kokkulepitud tähtajal, mis ei eelda, et omanik pidi seda eraldi küsima. Hageja ei saanud tasunõudeid esitada, kuna kostja 2 taotluse alusel tagas kohus 06.01.2014 asjas nr 2-14-203 hagi määrusega ja piiras hageja tasu sissenõudmist perioodil 2014–2015.
34.Kuna vaidlus puudus selles, et kostja 2 ei ole tasunud hoonestusõiguse tasu kokku 17 237,91 eurot 2014. a II–IV kvartali eest (kui ta oli hoonestusõiguse omanik), kostja 1 ei ole tasunud hoonestusõiguse tasu kokku 57 459,70 eurot 2015. a, 2016. a ning 2017. a I ja II kvartali eest (igas kvartalis 5745,97 eurot), siis rikkusid kostjad tasu maksmise kohustust. Hageja esitas võlgnevuse tõttu hoonestusõiguse tagasilangemise hagi kohtusse 27.04.2016, hagi menetlemise ajal rikkus kostja 1 jätkuvalt tasu maksmise kohustust. Sellega, et kostja 1 jättis hoonestustasu maksmata 2016 I kvartali eest ja 2017 I ja II kvartali eest, rikkus ta hoonestusõiguse tasu maksmise kohustust oluliselt ning hagejal oli õigus nõuda AÕS § 2441 lg 1 alusel hoonestusõiguse tagasilangemist endale kui omanikule ning kostjate väide, et lg 3 alusel on selline nõue aegunud, ei ole õige.
35.Leppetrahvi maksmata jätmine on hoonestusõiguse kohustuse oluline rikkumine, mille tõttu saab hageja nõuda AÕS § 2441 lg 1 alusel hoonestusõiguse omanikule tagasilangemist. Kostjad ei esitanud vastuväiteid leppetrahvile, mida omanikul on õigus nõuda ehitusõiguse rikkumise eest. Kinnistusraamatust nähtuvalt pidi hoonestaja püstitama ehitise hiljemalt 31.12.2013, kuid ei teinud seda. Kinnistusraamatusse on hoonestusõiguse registriosa III jakku kantud selle rikkumise eest omaniku õigus nõuda leppetrahvi 500 krooni ehk 31,95 eurot päevas. Hageja tõendas, et ta palus 09.01.2014 tasuda kostjal 2 leppetrahvi viivitamata pärast rikkumise avastamist. Kostjad ei tasunud leppetrahvi. Seega ei ole leppetrahvi nõue aegunud, sest TsÜS § 146 lg 1, § 147 lg-te 1 ja 2, § 135 lg 1, § 136 lg 2 järgi algas 3-aastane leppetrahvi nõude aegumine kulgema 01.01.2014 ja hagi on kohtusse esitatud 27.04.16 ehk aegumistähtaja sees.
36.Kostjate väide, et hageja peab pöörama sissenõude reaalkoormatisele AÕS § 239 lg 11 järgi ega saa nõuda hoonestusõiguse tagasilangemist AÕS § 2441 lg 1 järgi, ei ole õige. AÕS § 2441 lg 1 kohaselt tasu maksmata jätmisel on alus nõuda hoonestajalt hoonestusõiguse tagasilangemist omanikule. Kostjad järeldasid ebaõigesti, justkui on hageja kohustatud rakendama AÕS § 239 lg-s 11 sätestatut, kuid sättest tulenevalt on tegemist vaid õigusega.
37.Kostjate väide, et tasu on deponeeritud mujal (selles puudus vaidlus, et see on deponeeritud), ja nad on võimelised tasu maksma, ei tähenda, et lepingut oleks kohaselt täidetud. Tasu tuleb maksta VÕS § 76 lg-te 1 ja 2 järgi kohasele isikule, kelleks on hageja. Seetõttu ei hinnanud maakohus tasu deponeerimise kohta esitatud tõendeid (I kd, lk 255–256).
38.Leppetrahvi vähendamiseks VÕS § 162 lg 1 järgi ei olnud alust, kuna hageja ei ole käitunud vastuoluliselt ja pahatahtlikult ega öelnud lepingut üles ega loobunud tasust ja leppetrahvist.
39.Asjas ei omanud sisulist tähtsust hageja väited, et ta nõudis hoonestajalt tasu kohtuväliselt, millest hoonestaja keeldus, ja maakohus ei andnud hinnangut 8(18)
Tsiviilasi nr: 2-16-6649 vastavatele tõenditele. Ka puudus vajadus anda hinnangut asjas nr 2-14-203 esitatud hagile ja tagamise avaldusele, kuna selles asjas 06.01.2014 hagi tagamise määrusele on kohus eelnevalt hinnangu andnud. Ka ei omanud tähtsust kostja 2 vastuväited asjas nr 2-15-6113.
40.Vastuhagi jättis maakohus rahuldamata. Tsiviilasjas nr 2-15-6113 tagas 28.04.2015 kohus hagi ja keelas hageja kasuks hoonestusõiguse käsutamise, mis tähendas ka koormamise keeldu. Kostja 1 hagi tagamise määruse peale kaebust ei esitanud ja abinõu asendamist ei taotlenud. Eeltoodu tõttu leidis maakohus, et kostja 1 talus kohtu poolt seatud piirangut. AÕS § 63 lg 1 järgi keelab keelumärge vastavalt märke sisule kannete tegemise kinnistusraamatusse kas täielikult või osaliselt. KRS § 24 p 1 alusel tehakse kanne teatud isiku kasuks. Kostja 1 ei toonud esile, et ta oleks hagejalt küsinud nõusolekut hagi tagamise määruse kehtivuse jooksul (28.04.2015– 19.04.2016) kasutada hoonestusõigust tagatisena AÕS § 2491 lg 2 järgi. Kostja 1 esitas kohtule notar T. Puri 24.03.2017 koostatud notariaalakti projekti, millega sooviti nõusolekut hagejalt hoonestusõiguse piiratud asjaõigusega koormamiseks ja kostja 1 teate hagejale notari juures vastava toimingu tegemiseks, kuid need ei tõenda seda, et kostja 1 oleks sellist nõusolekut hagejalt küsinud hagi tagamise kehtivuse ajal. Hagi tagamisega ei olnud keelatud kostjal 1 ehitamine. Kostja 1 väide, mille kohaselt ükski isik ei teosta hoonestusõigust ega investeeri, kui tema vastu on esitatud hagi ja hagi on tagatud, ei tähenda seda, et tegemist oleks hoonestaja õiguste rikkumisega. Hageja poolt kohtumenetluse algatamine käesolevas asjas ning asjas nr 2-15-6113 on seadusest tuleneva kohtusse pöördumise õiguse teostamine, mis pole käsitletav kostja 1 hoonestusõiguse rikkumisena. Asjaolu, et hageja nõudis kostja 1 väidete kohaselt kostjalt 1 leppetrahvi ja tasu enne, kui asjas nr 2-15-6113 tehtud otsus jõustus, ei ole kostja 1 õiguste rikkumine. Nimelt tuvastas kohus eespool, et kostja 1 on rikkunud tasu, leppetrahvi maksmise kohustust.
41.Hageja poolt hagide esitamine, hagi tagamise abinõu rakendamise taotlemine, hagi tagamise rakendamine ja väidetava selgituskohustuse täitmata jätmine perioodil 28.04.2015–19.04.2016 ei ole kostja 1 hoonestusõiguse rikkumine AÕS § 2491 lg 2 järgi ja VÕS § 115 lg 1 järgi ega ole see kostja 1 majandustegevuse rikkumine, selle seiskamine ega ole ka vastuolus heade kommetega VÕS § 1043, § 1045 lg 1 p-de 6 ja 8 ning § 1049 järgi. Kuna hageja ei rikkunud kostja 1 õigusi, ei olnud kostjal 1 ka VÕS § 127, § 128 lg-te 1 ja 2, § 1043, § 1045 lg 1 p-de 6 ja 8 ning § 1049 alusel õigust nõuda saamata jäänud tulu eest hüvitist. Eeltoodu tõttu ei andnud maakohus hinnangut kahju tekkimisele, selle ulatusele, põhjuslikkusele ja vastavatele väidetele ja esitatud tõenditele.
42.TsMS § 162 lg-te 1 ja 2 ning § 165 lg 3 alusel jättis maakohus hagi menetlemisel hageja menetluskulud solidaarselt kostjate kanda, kostjate menetluskulud nende endi kanda ning vastuhagi menetlemisega seotud hageja menetluskulud kostja 1 kanda ja kostja 1 menetluskulud tema enda kanda. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
43.08.12.2017 esitasid kostjad apellatsioonkaebuse ja palusid maakohtu otsuse tühistada ning teha asjas uue otsuse, millega jätta hageja hagi rahuldamata ja kostja 1 vastuhagi 9(18)
Tsiviilasi nr: 2-16-6649 rahuldada või alternatiivselt saata asi uueks arutamiseks Harju Maakohtule. Kostjad palusid menetluskulud jätta hageja kanda.
44.Maakohus rikkus oluliselt hagimenetluse võistlevuse põhimõtet, hindas ebaõigesti ja vastuoluliselt tõendeid ning jättis hindamata kostjate esitatud seisukohad ja tõendid ega esitanud eelneva kohta ühtegi põhjendust.
45.Maakohus jättis tähelepanuta, et AÕS § 2441 ja AÕS § 2551 p 4 koostoimes peavad hoonestusõiguse omanikule langemise tingimused olema kokku lepitud hoonestusõiguse seadmisel. Täiendavaid aluseid ei saa ilma kokkuleppeta juurde tekkida. Asjaolu, et AÕS § 2551 p 4 ja AÕS § 2441 lg 1 võimaldavad lisaks ehituskohustuse rikkumisele ka muudes olulistes lepingu rikkumistes hoonestusõiguse omanikule langemise alustena kokku leppida, ei ole muudetud antud juhtumil hoonestusõigusel oleva asjaõiguse sisuks. Kui AÕS § 2441 lg-s 1 ei oleks viidet muudele olulistele rikkumistele, siis ei saaks hoonestusõiguse omanikule langemise muudes kui ehituskohustuste rikkumises kokku leppida, sest asjaõigusseaduses ei kehti põhimõte, et mis ei ole keelatud on lubatud.
46.Otsuses puudub analüüs ja jääb arusaamatuks, millistele tõenditele tuginedes on maakohus tuvastanud, et antud juhul toimus tasu maksmata jätmise tõttu hoonestusõiguse tingimuste oluline rikkumine ega ole maakohus kostjate esitatud vastuväiteid hinnanud.
47.Hoonestusõiguse turuväärtuseks on 1 025 000 eurot (17.03.2017 menetlusdokumendi lisa 1 lk 4, 19) ning hagiavalduses viidatud tasumata hoonestusõiguse tasu 51 713,73 eurot moodustab 5% (51 713,73 / 1 025 000 x 100), mida ei ole võimalik käsitleda „olulise rikkumisena“. Ka hageja ise ei ole pidanud tasude maksmata jätmist oluliseks rikkumiseks (vt lisaks hageja 17.03.2017.a. menetlusdokumendi p-s 2.1.2. toodut). Ebamõistlik on tõlgendus, et lisaks hoonestusõigusele tuleks kostjatelt välja mõista ka hageja taotletavad tasud ehk toimuks hageja poolne liigkasuvõtmine.
48.Maakohus jättis otsuses käsitlemata kostjate aegumise vastuväited hoonestusõiguse omanikule langemise nõudele tasu maksmata jätmise tõttu. Vastuseks hageja 08.04.2015 e-kirjale on kostjate esindaja hr. MP teavitanud 10.04.2015, et ei aktsepteeri ühtegi hageja nõuet ning kostja 1 juhatuse liige hr. KS kordas sama 07.04.2016 vastuses hageja 04.04.2016 nõudeavaldusele. Kirjeldatud kostjate kohustustest täitmisest keeldumised on VÕS § 116 lg 1 ja VÕS § 116 lg 2 p-de 4 ja 5 kohaselt tõlgendatavad oluliste rikkumistega. Järelikult hakkas igal juhul AÕS § 2441 lg-te 1 ja 3 kohane 6-kuuline hoonestusõiguse omanikule langemise tähtaeg kulgema 10.04.2015 ehk ka hageja käesolevas hagiavalduses toodud hoonestusõiguse omanikule langemise nõude aegumise tähtaeg saabus igal juhul 10.10.2015. Käesolevas asjas on hagi aga esitatud 26.04.2016, mistõttu tuleks kohaldada nõudele aegumist. Nõude aegumine ei saa muutuda hageja poolt 04.04.2016 täiendava tähtaja andmisega olematuks, s.t hakata uuesti kulgema.
49.Maakohus käsitles otsuses hageja nõuetest loobumise küsimust, kuid jättis hindamata enamiku kostjate esitatud tõenditest ja vastuväidetest. Maakohtu tõendite hindamise viga tekkis juba 31.03.2014 hageja ülesütlemisavaldusele hinnangu andmisel ning Harju Maakohtu 18.03.2016 otsuses tsiviilasjas nr 2-15-6113 olevast ebaõigetest järeldustest, et 31.03.2014 hageja ülesütlemisavaldus on tühine, lähtumisest. Isegi kui 10(18)
Tsiviilasi nr: 2-16-6649 hageja 31.03.2014 ülesütlemise avaldus võiks olla tühine, siis puudutaks see üksnes hoonestusõiguse lepingu ülesütlemist, aga mitte kaasnevat hoonestusõiguse tasunõuetest loobumist. Pealegi oleks vastuolus nii VÕS § 101 lg-ga 3 kui ka VÕS § 6 ja TsÜS § 138 lg 1 kohase hea usu põhimõttega, kui hageja saaks tugineda võimalikele 31.03.2014 ülesütlemise avalduse tühisusest tulenevatele asjaoludele ja väldiks seeläbi 31.03.2014 ülesütlemise avalduse õiguslikke tagajärgi. Pärast tsiviilasjas nr 2-14-203 otsuse jõustumist 30.03.2015, millega tühistati 06.01.2014 hagi tagamise määrus, pöördus kostja 2 juhatuse liige MP telefoni teel 06.04.2015 hageja juhatuse liikme RJ poole ning täpsustas, kas ja millises ulatuses on hagejal kostja 1 ja kostja 2 vastu hoonestusõiguse tasu nõuded. Hageja juhatuse liige kinnitas, et võlgnevus on üksnes 2013. aasta ja 2014. aasta I kvartali eest, millised hoonestusõiguse tasu nõuded said ka hagejale tasutud. Seejärel pöördus hageja juhatuse liige RJ 08.04.2015 e-kirjaga hetkel kostja 2 juhatuse liikme MP poole ning viitas, et lisaks on tasumata üksnes veel viivised/leppetrahv summas 5666,23 eurot (vt 08.04.2015 e-kirja p 6). 10.04.2015 vastuses kinnitas tollal kostjate juhatuse liige MP, et ei aktsepteeri ühtegi hageja nõuet peale tasutud hoonestusõiguse tasu nõuete, s.o kuni 2014. aasta I kvartali eest. Seega kinnitas hageja, et täiendavalt 2013. a ja 2014. a I kvartali hoonestusõiguse tasule nõuab hageja üksnes viivist/leppetrahvi ehk on ülejäänud nõuetest loobunud.
50.Maakohus ei arvestanud, et VÕS § 195 lg 2 kohaselt on lepingu ülesütlemise toimeks, et ülesütlemine vabastab pooled edasiulatuvalt lepingust tulenevate kohustuste täitmisest. Seega hageja on hoonestusõiguse lepingu 31.03.2014 ülesütlemise avaldusega avaldanud soovi ka edasiulatuvatest tasu nõuetest loobuda, hoolimata sellest, kas 31.03.2014 ülesütlemise avaldusega on hoonestusõiguse seadmise leping võimalk üles öelda või mitte.
51.Hagi tagamise määrusega tsiviilasja nr 2-14-203 oli hagejal keelatud hoonestusõiguse tasu sissenõudmine ja reaalkoormatise alusel sundtäitmise algatamine, mitte aga arvete esitamine.
52.Kostjate hinnangul ei saa hageja hoonestusõiguse tasu nõuded taastuda pärast seda, kui 18.03.2016 kohtuotsusega tsiviilasjas nr 2-15-6113 kohaldab maakohus aegumist ning leiab, et hageja hoonestusõiguse omanikule langemise nõue ehituskohustuse rikkumise alusel on aegunud ja hageja hagi jääb rahuldamata.
53.Maakohus ei eristanud, et hageja 08.04.2015 e-kiri sisaldas kahte eraldi tahteavaldust: 1) hageja kirjeldas kujunenud olukorda ning nõudis 2013. aasta ja 2014. aasta I kvartali eest üksnes veel viiviseid/leppetrahvi ja seeläbi kinnitas ülejäänud võimalikest tasunõuetest kostjate vastu loobumist ning 2) kompromissiettepanekut, et hageja on valmis tasuma kostjale 2 20 000 eurot, kui kostja 2 on valmis hoonestusõiguse kustutama. Pealegi eelviidatud tasunõuete osas oli hageja kompromissitu ega sidunud seda kuidagi hoonestusõiguse kustutamise kompromissiettepanekuga, sest sellisel juhul oleks pakkunud hageja kostjale 2 tasaarvestuse tulemusena nõutavate summade ja 20 000 euro vahe ehk ligi 14 000 eurot.
54.Maakohus leidis põhjendamatult, et vaidlus nõuete suuruse üle puudub ning maakohus on käsitlenud leppetrahvinõude aegumist üksnes osaliselt ja on jätnud täiesti hindamata leppetrahvi nõude kui kõrvalkohustuse põhikohustuse aegumise tõttu. Kostja vaidles hageja nõuetele vastu. 11(18)
Tsiviilasi nr: 2-16-6649
55.Vastuhagis jättis maakohus käsitlemata kostja 1 alternatiivse taotluse mõista hagejalt VÕS § 127 lg 6 kohaselt välja kahju, mis võrdub hageja kasuks käesolevas menetluses välja mõistetavate summadega, sest kostjad ei saa hageja jätkuva kahjustava tegevuse tõttu hoonestusõigusel arendustegevusega tegeleda ja taotluse määrata kahju kindlaks VÕS § 127 lg 6 alusel. Kostja 1 hinnangul võrdub antud juhul hageja vähim tekitatud kahju suurus hageja nõutava hoonestusõiguse tasu, viivise ja leppetrahviga perioodi eest, mil kostjad ei saanud hageja tõttu hoonestusõigusel arendustegevusega tegeleda. Seega oleks tulnud maakohtul rahuldada kostja 1 vastuhagi hageja vastu vähemalt hageja hagi rahuldavas ulatuses.
56.Hageja alusetud menetluslikud rünnakud ei ole võimaldanud kostjal 1 tegeleda hoonestusõiguse arendamisega. Muuhulgas ei ole võimalik kirjeldatud olukorras kasutada hoonestusõigust tavapärases majandustegevuses tagatisena. Maakohtu vastupidisele järeldusele jõudmine on ebamõistlik.
57.Maakohus jättis tähelepanuta kostja 1 seisukoha, et hageja on takistanud hoonestusõigusel arendustegevust ja selle finantseerimist ning seetõttu on kostja 1 sunnitud VÕS § 110 ja VÕS § 111 koostoimes keelduma tasude maksmisest seni, kuni hageja rikkumised kõrvaldab. Arendustegevuse (s.o projekteerimine, ehitamine jne.) läbi viimine hoonestusõigusel ilma arendustegevuse finantseerimise tagatiseta, on mõeldamatu. Nimelt ilma tagatiseta võib AÕS § 88 lg 1 kohaselt tekkida vaidlus, kas valdaja tehtud kulutuste näol on tegemist hüvitatavate kulude või hoopis AÕS § 84 lg 3 kohase kahjuga, mille likvideerimise eest võib vastutus tekkida. Maakohus ei ole neid kostjate vastuväited käsitlenud.
58.Kostjad ei nõustu maakohtu järeldusega, et kui hageja keeldus antud asjas viitega vaidlusele arendustegevuseks vajalike koormatiste seadmiseks notarisse tulema, siis miks oleks pidanud hageja mõne varasema kostjatega peetava hoonestusõigusega seotud omandi kuuluvuse üle peetavas vaidluses notarisse ilmuma ja võimaldama kostjatel hoonestusõiguse arendustegevusega tegeleda. Kostjad on jätkuvalt seisukohal, et eeltooduga on hageja kirjalikult kinnitanud varasemalt suuliselt väljendatut, et hageja ei soovi ja takistab hoonestusõiguse koormamist ning arendamist seni, kuni hoonestusõiguse omandi üle on vaidlused pooleli. Hageja poolset kostja 1 huvide kahjustamist ilmestab asjaolu, et hageja on pöördunud pärast käesolevas asjas otsuse tegemist kohtutäituri poole reaalkoormatise alusel sundtäitmise algatamiseks ja hoonestusõigusele on seatud järjekordselt käsutuskeeld. Vastus apellatsioonkaebusele
59.Vastustaja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud apellandi kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
60.Kolleegium, ära kuulanud kohtuistungil pooled ja tutvunud tsiviilasja toimikus olevate tõendite ja menetlusdokumentidega, leiab, et maakohtu poolt hagi rahuldamine ja vastuhagi rahuldamata jätmine on õige, kuid muuta (täpsustada) tuleb TsMS § 657 lg 1 p 21 järgi otsuse põhjendusi.
12(18)
Tsiviilasi nr: 2-16-6649
61.Maakohus on hageja nõude hoonestusõiguse tasu, leppetrahvi ja neilt arvestatud viivise osas õigesti rahuldanud ja apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selles osas maakohtu otsust tühistada. Hoonestusõiguse tasu suurus, maksetähtajad, viivis hoonestusõiguse tasult ja leppetrahv olid kokku lepitud hoonestusõiguse seadmise lepingus. Kostjad ei ole kordagi väitnud, et neil ei ole hoonestusõiguse lepingust tulenevalt vastavaid kohustusi. Kolleegium nõustub rahaliste nõuete väljamõistmise osas maakohtu otsuse põhjendustega ja TsMS § 654 lg 6 järgi põhjendusi ei korda.
62.Pooled ei vaielnud, et hoonestusõiguse tasu suuruseks oli alates 01.01.2014 22 983,98 eurot aastas, maksmine toimus kvartaalselt ja tasu oli makstud kuni 2014 I kvartal (kaasaarvatud) eest.
63.Kolleegiumi arvates maakohtu menetluses tasu, leppetrahvi ja viivise summade osas vaidlust ei olnud. Kostjate apellatsioonkaebuse vastupidine väide ei ole õige. Kuna TsMS § 5 lg 1 järgi menetletakse asja poolte esitatud asjaolude ja taotluste põhjal, siis ilma kostjate vastuväideteta ei pidanud maakohus rahanõuete täpset aritmeetilist kujunemist omal algatusel eraldi kontrollima. Ringkonnakohtu istungil selgitas kostjate esindaja, et nõudele esitas ta vastuväite 24.04.2017 menetlusdokumendis. Nimetatud menetlusdokumendis (I kd, tl 332) on kostjad väitnud, et hageja esitatud nõue jääb neile mõistetamatuks. Kolleegium leiab, et ebamäärase ja konkretiseerimata vastuväite põhjal ei pidanud maakohus kontrollima eraldi nõuete kujunemist. Hageja esitas nõuete kujunemise kohta tabelid hagiavalduse ja 12.04.2017 menetlusdokumendi juurde (I kd, tl 264-275), milles on esitatud nii võla kui ka viiviste arvestus. Maakohus on 12.04.2017 esitatud Excel formaadis tabelid välja printinud viisil, kus tabel ei mahu ühele lehele, kuid kostjad ei ole palunud maakohtul neid uuesti välja printida. Kostjatel oli võimalik neile saadetud Excel formaadis esitatud hageja menetlusdokumendi lisast täpselt jälgida võla kujunemist ja soovi korral esitada vastuväited võla, leppetrahvi ja viivise kujunemisele.
64.Maakohus on õigesti leidnud, et hageja ei ole loobunud hoonestusõiguse tasu nõudest, öeldes lepingu 31.03.2014 avaldusega üles. Jõustunud kohtuotsusega tsiviilasjas nr 215-6113 on tuvastatud, et lepingu ülesütlemine oli tühine. Kostja käsitlus, et tühine on ainult see avalduse osa, kus öeldi üles hoonestusõiguse seadmise leping, ei ole õige. 31.03.2014 avalduses (I kd, tl 136-137) esitatud lepingu ülesütlemine ei ole käsitletav kostjate poolt soovitud viisil. Tagasilangemise nõude esitamine ei mõjuta lepingust tulenevate kohustuste täitmist ja isegi siis, kui ülesütlemine oleks olnud kehtiv ja hageja nõue hoonestusõiguse tagasilangemiseks oleks rahuldatud, oleksid pidanud hoonestajad kuni asjaõiguslepingu alusel hoonestusõiguse tagastamiseni täitma oma lepingust tulenevaid kohustusi, sh tasuma hoonestusõiguse tasu. Samuti ei saa hageja 08.04.2015 e-kirjast järeldada, et hageja oleks loobunud rahaliste kohustuste täitmise nõudest. Hageja on pakkunud e-kirjas võimalust kanda hoonestusõigus kokkuleppel tagasi kinnistu omanikule ja selgitanud, kui suur on hoonestaja võlg ja viivis sellelt arvestusega, et 31.03.2014 avaldus lepingu ülesütlemiseks on kehtiv (kohtumenetlus tsiviilasjas nr 2-15-6113 ülesütlemise õiguspärasuse üle sellel ajal veel toimus). 08.04.2015 e-kirjast ei ole võimalik mingil moel tuletada, et hageja oleks loobunud tasu nõudest tulevikku suunatult. Samuti ei tulene asjaolust, et hageja ei ole kostjatele arveid esitanud, et hageja oleks loobunud hoonestusõiguse tasu nõuetest. Kostjad ei 13(18)
Tsiviilasi nr: 2-16-6649 ole väitnud, et nad ei oleks teadnud kohustusest ja selle täitmise tähtaegadest ning isikust, kellele kohustus täita.
65.Kolleegium nõustub maakohtu otsusega ka osas, kus maakohus leidis, et leppetrahvi nõue ei ole aegunud. Leppetrahvi nõue tulenes 08.07.2005 hoonestusõiguse seadmise lepingu p-st 3.8. ja 17.12.2009 lepingu p-st 2.1.5., mille kohaselt pidi hoonestaja maksma leppetrahvi 500 eurot päevas, kui ta ei pidanud kinni lepingus kokkulepitud ehitamise tähtajast. See kohustus on kantud kinnistusraamatusse. Lepingu kohaselt tuli hoone püstitada hiljemalt 31.12.2013. See, et ehitise püstitamise kohustuse rikkumisest tulenevalt ei ole võimalik hagejal AÕS § 2441 lg-s 3 sätestatud tähtaja möödumise tõttu nõuda hoonestajalt nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks, ei tähenda, et ehituskohustuse rikkumise eest ei saaks nõuda leppetrahvi ja leppetrahvi nõue oleks aegunud. Ebaõige on kostjate käsitlus, et leppetrahvi nõudele kohaldub AÕS § 2441 lg-s 3 sätestatud 6-kuuline aegumistähtaeg alates rikkumisest teada saamisest. AÕS § 2441 lg-s 3 sätestatud 6-kuuline aegumistähtaeg laieneb üksnes hoonestusõiguse omanikule tagasikandmise nõudele. Leppetrahvi nõudele kohaldub üldine TsÜS § 146 lg-s 1 sätestatud tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg 3 aastat. Leppetrahvi nõudest on hageja teatanud kostjale 2 09.01.2014 kirjaga (I kd, tl 51), seega VÕS § 159 lg-s 2 sätestatud mõistlikul tähtajal.
66.See, et hageja on kostjate vastu eelnevalt esitanud hagi hoonestusõiguse kinnistu omanikule kandmiseks ja hagi tagamiseks keelati hoonestusõiguse omanikul hoonestusõigust käsutada, ei anna alust järelduseks, et tasu nõudmine oleks olnud vastuolus hea usu põhimõttega või võiks hoonestaja keelduda tasu maksmisest VÕS § 111 lg 1 järgi. Samuti ei ole hageja kaotanud hea usu põhimõttest tulenevalt nõudeõigust rahaliste nõuete osas. Hageja ei ole avaldanud kostjatele, et ta ei soovi hoonestusõiguse tasu. Maakohtu sellekohane järeldus on õige.
67.Kuna hagejal on õigus nõuda hoonestusõiguse tasu ja leppetrahvi, mille tasumisega on kostjad viivitanud, siis oli põhjendatud rahuldada ka viivise nõue. See, et hageja väidetavalt on keeldunud nõusoleku andmisest hoonestusõiguse koormamiseks hüpoteegiga, ei anna alust jätta tasu, leppetrahvi ja viivise nõuet VÕS § 101 lg 3 järgi rahuldamata.
68.Kostjad vaidlustasid maakohtu otsuse ka osas, milles maakohus rahuldas hageja nõuded kohustada andma kostja 1 nõusolek hoonestusõiguse omandiõiguse hagejale ülekandmiseks, registriosa nr 18751501 II jaos ja registriosas nr 9374801 III jaos kostja 1 hoonestusõiguse omanikukande kustutamiseks ja hageja kandmiseks omanikuna kinnistusraamatusse. Kolleegium leiab, et maakohus rahuldas nõuded õigesti.
69.AÕS § 2441 lg 1 sätestab, et kui hoonestaja ei ole hoonestusõiguse seadmisel kokkulepitud tähtaja jooksul nõutavat ehitist püstitanud või kui hoonestaja rikub oluliselt oma lepingulisi kohustusi, on kinnisasja omanikul õigus nõuda hoonestajalt nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks (omanikule langemine). Ebaõige on apellatsioonkaebuse käsitlus, mille kohaselt tuleb hoonestusõiguse omanikule langemise alused kokku leppida hoonestusõiguse seadmise lepingus ja need peavad olema kantud kinnistusraamatusse. Sellist järeldust ei toeta kostjate viidatud AÕS § 2551, kuna see säte käsitleb kokkuleppeid, mis ei tulene seadusest. AÕS § 2441 lg 1 14(18)
Tsiviilasi nr: 2-16-6649 annab võimaluse kinnisasja omanikule nõuda hoonestaja poolt kohustuste olulisel rikkumisel nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks, kusjuures selle, mida pidada oluliseks rikkumiseks, saab kohus sisustada juhtumi põhiselt ja hinnata rikkumise olulisust.
70.See, et hoonestaja ja kinnistu omanik olid hoonestusõiguse seadmise lepingus kokku leppinud, et ühe aasta hoonestusõiguse tasu summas ja viivise 0,06% päevas tasumise tagamiseks seatakse hoonestusõigusele reaalkoormatis, ei välista tasu maksmisega olulisel viivitamisel AÕS § 2441 lg 1 järgi nõude esitamist. Reaalservituudi eesmärgiks on tagada tasu ja viivise maksmine, kuid kinnistu omanik saab valida, millise õiguse kaitsmise viisi ta valib ja reaalservituudi olemusest ei tulene, et see välistab hoonestusõiguse tagasilangemisnõude esitamise.
71.Kostjad on vaidlustanud maakohtu järelduse, et tasu maksmata jätmine alates 01.04.2014 on oluline lepingu rikkumine. Kolleegium eeltooduga ei nõustu. Kostjad ei ole täitnud hoonestusõiguse tasu maksmise kohustust praeguseks juba mitme aasta vältel, kusjuures nad on hagejale avaldanud, et nad ei kavatse tasu maksta. Kinnistu omaniku oluline huvi on saada hoonestusõiguse eest tasu ja mitme aasta vältel tasu maksmata jätmine on oluliseks lepingu rikkumiseks. Hageja on hoonestajale andnud 04.04.2016 tähtaja rikkumise kõrvaldamiseks, kuid kostja 1 ei ole võlgasid ära maksnud. See, et kostja 1 on asunud menetluse ajal hoonestusõiguse tasusid deponeerima notari kontol, ei tähenda, et ta on kohustuse kohaselt täitnud. Kuna kostjal 1 on teada isik, kellele kohustus täita, siis ei saa raha notari kontole kandmist lugeda kohustuse täitmiseks. Lisaks teeb notar väljamakse ainult siis, kui kohtulahendiga on kostjatelt võlg välja mõistetud.
72.Kostjate väidete kohaselt algas nõude aegumine 10.04.2015, kui kostja 1 juhatuse liige teatas hagejale kohustuse täitmisest keeldumisest, ja AÕS § 2441 lg-s 3 sätestatud 6kuuline aegumistähtaeg lõppes 10.10.2015. Kolleegium sellega ei nõustu. Hoonestusõiguse tasu maksmine on kestev perioodiline kohustus ja kostjad on seda alates 01.04.2014 pidevalt rikkunud nii enne hagi esitamist kui ka jätkuvalt kohtumenetluse ajal. Maakohtu sellekohane järeldus on õige.
73.Kolleegium ei nõustu kostjate apellatsioonkaebuse väitega, et hoonestusõiguse omanikule tagasikandmine ja samal ajal tasu väljamõistmine tekitab olukorra, kus hageja rikastub alusetult. VÕS § 2442 lg 1 järgi peab hoonestusõiguse langemisel omanikule tasuma omanik hoonestajale hüvitise.
74.Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsust tühistada osas, milles maakohus jättis vastuhagi rahuldamata. Vastuhagi alusena tõi kostja 1 esile, et hageja on takistanud kostjal 1 hoonestusõigust kasutada ja koormata hüpoteegiga, kuna tsiviilasjas nr 2-15-6113 oli hageja nõude tagamiseks kohtumäärusega keelatud kostjal käsutada hoonestusõigust ja keeld kehtis 28.04.2015 – 19.04.2016, ning lisaks on hageja keeldunud nõusoleku andmisest hüpoteegi seadmiseks. Eeltoodu ja ka käesoleva menetluse tõttu on takistatud kostja 1 majandustegevus ja tal pole olnud võimalik ehitada kinnistule hoonet, mistõttu on saamata jäänud üüritulu. Seega leiab kolleegium, et hagejal võib olla nõue kahju hüvitamiseks tulenevalt hoonestusõiguse lepingust (võlasuhtest) kui ka lepinguvälise
15(18)
Tsiviilasi nr: 2-16-6649 kahju hüvitamise nõue (kostja 1 väidete kohaselt tulenevalt majandustegevusse sekkumisest ja hea usu vastasest tegutsemisest).
75.Maakohus tuvastas, et tõendatud ei ole hageja poolt kostjale kahju tekitamine, milline järeldus on apellatsioonkaebuses vaidlustatud. Kolleegiumi arvates on kahju tekitamise tuvastamisel oluline määratleda esiteks, millised asjaolud kostja nõude alusena esile tõi ja nende pinnalt tuvastada, kas hageja oli oma tegevuse või tegevusetusega kostjale 1 kahju põhjustanud. Hageja tõi esile, et hoonestusõiguse seadmise lepingu p-st 3.1. tuleneb hoonestaja õigus ja kohustus ehitada 31. detsembriks 2013 kinnistule hoone. Kostja 1 väidetel on hageja rikkunud tema õigust hoone ehitamiseks. Tsiviilasjas nr 2-15-6113 kohaldas maakohus hageja taotlusel 28.04.2015 määrusega hagi tagamise abinõusid ja keelas kostjal 1 hoonestusõiguse käsutamise, mis välistas hoonestusõigusele koormamise, mis aga oli eelduseks hoonestusõiguse arendamisel. Lisaks eeltoodule leidis kostja 1, et hageja rikkus tema hoonestusõiguse lepingust tulenevat ehitamise õigust ka sellega, et esitas 22.04.2015 hagi ja 26.04.2016 käesoleva hagi. Hageja menetluslike rünnakute tõttu ei ole võimalik kostjal 1 tegeleda kinnistu arendamise ja hoone ehitamisega ja tal on seetõttu jäänud saamata üüritulu. Kostja 1 tõi esile, et tal on alates 28.04.2015 kuni vastuhagi esitamiseni hageja vastu nõue 21 kuu üüritulu ulatuses summas 970 462,50 eurot, kuid hageja esitas kahju hüvitamise nõude perioodi eest 28.04.2015 kuni 19.04.2016, see on aja eest, kui tsiviilasjas nr 2-15-6113 hagi tagamise määrusega oli hoonestusõiguse käsutamine keelatud.
76.Seega võib olla materiaalõiguslikult tegemist nii hagi tagamisest tekkinud kahjuga (TsMS § 391 lg 1) kui hoonestusõiguse lepingu rikkumisest tuleneva kahjuga või lepinguvälise kahjuga (VÕS § 1043).
77.Hoonestusõiguse lepingu rikkumisest tuleneva kahju puhul märgib ringkonnakohus, et käsutamise keelamine ei välista iseenesest hoonestaja õigust ehitada. Kostja 1 ei ole esile toonud, et ta oleks pöördunud hagi tagamise ajal hageja poole nõusoleku saamiseks hoonestusõigusele hüpoteegi seadmiseks. Samuti ei ole kohtu ette toodud asjaolusid, millest saaks järeldada, et sellel perioodil oleks tal käinud läbirääkimised pangalt või muult isikult laenu saamiseks ja laenu tagatiseks oleks tulnud seada hoonestusõigusele hüpoteek. Paljasõnaline väide, et hoonestajal oli takistatud hagi tagamise tõttu hoonestusõiguse koormamine, ei anna alust järelduseks, et hageja ei oleks selleks AÕS § 2491 lg 2 järgi nõusolekut andnud. Kolleegium märgib, et koormamiseks nõusoleku andmine ei ole kinnistu omaniku poolt mitte formaalne toiming, vaid nõusoleku saamiseks peab hoonestaja esile tooma, et koormatis on ühendatav korrapärase majandamisega ja sellega hoonestusõiguse seadmisega taotletud eesmärki oluliselt ei muudeta ega ohustata. Kostja 1 ei ole esitanud ühtegi asjaolu, millest järelduks, et just hagi tagamise tõttu ei saanud ta ehitada hoonet ja sellelt tulu teenida.
78.Maakohus on leidnud, et vastuhagi rahuldamise VÕS § 1043, § 1045 lg 1 p-de 6 ja 8 ja § 1049 järgi välistab see, et kostja 1 ei ole tõendanud, et hageja oleks tema õigusi rikkunud ning eeltoodu tõttu ei ole maakohus vaidlustatud otsuses analüüsinud lepinguvälise kahju hüvitamise muid eeldusi. Kolleegium möönab, et ka lepinguvälise kahju hüvitamise nõude korral on oluline see, et hageja oleks rikkunud kostja 1 õigusi. 16(18)
Tsiviilasi nr: 2-16-6649 Sellise järelduse saaks teha ainult siis, kui kostja 1 oleks tema poolt esile toodud perioodil pöördunud hageja poole koormamiseks nõusoleku saamiseks. Abstraktne viide hoonestusõiguse koormamise takistamise kohta ei tähenda veel, et hoonestaja õigusi oleks rikutud. Puutuvalt kostja 1 väidetesse hageja tahtliku heade kommete vastase käitumise kohta märgib kolleegium, et oma õiguste kaitseks kohtusse pöördumist ei saa pidada üldjuhul heade kommete vastaseks. Lisaks on kohtuasju algatanud ka hoonestaja.
79.Maakohus pole vaidlustatud otsuses analüüsinud kostja 1 kahju hüvitamise nõuet TsMS § 391 lg 1 järgi. Hageja on vastuses vastuhagile viidanud, et kostja 1 poolt esile toodud asjaolude kohaselt nõuab kostja 1 hagi tagamisega tekitatud kahju hüvitamist ja esitanud sellele nõudele ka vastuväited. Seetõttu ei tule järgnev käsitlus pooltele üllatusena. TsMS § 391 lg 1 p 1 sätestab, et hagi tagamist taotlenud pool peab hüvitama hagi tagamisega teisele poolele tekitatud kahju, kui jõustub kohtulahend, millega jäetakse tagatud hagi rahuldamata. 18.03.2016 vaheotsusega jättis maakohus hageja hagi kostja 1 vastu hoonestusõiguse hagejale tagasikandmiseks rahuldamata AÕS § 2441 lg 3 alusel seoses aegumisega. TsMS § 391 lg-s 1 sätestatud vastutus on üks lepinguvälise vastutuse erikoosseisudest ja õiguskirjanduses on leitud, et sellisel juhul on võimalik nõuda ka saamata jäänud tulu hüvitamist, mida tavaliselt deliktilise vastutuse korral ei hüvitata, ja hagi tagamise tekitatud kahju hüvitamise nõue ei eelda kostja süüd ega õigusvastasuse tuvastamist (Tsiviilkohtumenetluse seadustik II. Kommenteeritud väljaanne. 217. § 391 p 3.4.4., lk 708-710). TsMS § 391 lg 1 järgi vastutuse tekkimisel ei ole oluline, mis põhjustel hagi rahuldamata jäeti või et kostja 1 ei esitanud hagi tagamise peale määruskaebust. Hagi rahuldamata jätmisel tuleb üldreeglina hüvitada kogu tekkinud kahju ja hüvitamise eesmärgiks on asetada kahju kannatanud isik olukorda, mis oleks võimalikult lähedane sellele, kui kahju poleks tekkinud. Kostja 1 on vastuhagis esile toonud, et tal jäi saamata üüritulu. Seega pidi kostja 1 esile tooma ja tõendama asjaolud, millest järelduks, et tal oli võimalus saada vastuhagis toodud perioodil üüritulu. Hageja vaidles nõudele vastu mh väites, et kostja 1 ei ole esile toonud asjaolusid, millest saaks järeldada, et tal oleks olnud võimalus üüritulu saada. Kolleegium nõustub hageja vastuväidetega. Üüritulu saaks hoonestaja siis, kui tal on valmis ehitatud hoone. Vaidlust ei ole, et ajal, kui hagi tagati ei olnud kostja 1 alustanud ehitustegevust ja kohtumenetluses ei ole ta esile toonud asjaolusid, millest järelduks, et ta oleks hoone saanud juhul, kui hagi tagamist ei oleks kohaldatud, valmis ehitada ja sealt saada üüritulu. Õige on ka hageja vastuväide, et kostja 1 ei ole tulu arvestuses arvesse võtnud kulutusi, mis ta peaks tulu saamiseks tegema. Virgo Laansoo hinnangust tuleneb ainult, milline oleks potentsiaalne üürimäär (I kd, tl 167-181). Esitatud asjaolude puudulikkust ja tõendamisekoormist on kohus selgitanud kostjale 1 06.03.2017 e-kirjas (I kd, tl 205). Seega ei ole kostja 1 tõendanud, et talle oleks tekkinud kahju, mis välistab nõude rahuldamise TsMS § 391 lg 1 p 1 järgi. Kostja 1 kahju suuruse kindlaksmääramiseks VÕS § 127 lg 6 alusel puudub kolleegiumi arvates alus, kuna tavapärases äritegevuses prognoositav tulu on kindlaks tehtav ja seda peab tõendama isik, kes seda nõuab. Eeltoodud lõiguga muudab kolleegium maakohtu otsust, lisades põhjendused TsMS § 391 lg 1 kohaldamise kohta. 17(18)
Tsiviilasi nr: 2-16-6649
Menetluskulude jaotus
80.Kolleegium leiab, et maakohus on menetluskulud jaganud õigesti tulenevalt sellest, kes olid hagi ja vastuhagi menetlusosalised ja millise lahendi maakohus tegi. Ringkonnakohtu menetluskulud tuleb TsMS § 171 lg 1 järgi jätta osas, mis kanti seoses hagi rahuldamata jätmise peale esitatud apellatsioonkaebuse läbivaatamisega, kostjate kanda solidaarselt ja menetluskulud, mis kanti apellatsiooniastmes seoses vastuhagi rahuldamata jätmise peale esitatud apellatsioonkaebus läbivaatamisega, kostja 1 kanda. Kuna maakohus ei ole menetluskulusid kindlaks määranud, siis kuuluvad menetluskulud TsMS § 174 lg 4 ja 177 lg 2 järgi maakohtu poolt kindlaksmääramisele pärast menetlust lõpetava lahendi jõustumist.
/allkirjastatud digitaalselt/ Margo Klaar
/allkirjastatud digitaalselt/ Krista Kirspuu
/allkirjastatud digitaalselt/ Mati Maksing
18(18)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.