Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tsiviilasja hind Riigikohtus Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus Asja läbivaatamise kuupäev
RESOLUTSIOON
Eesti Vabariigi nimel 3-2-1-127-11 Tartu, 20. detsember 2011. a Eesistuja Lea Laarmaa, liikmed Jaak Luik ja Tambet Tampuu Osaühingu Smithson hagi aktsiaseltsi Ülemiste City (praegune ärinimi Mainor Ülemiste AS) vastu vara väljamõistmiseks võõrast ebaseaduslikust valdusest Tallinna Ringkonnakohtu 19. mai 2011. a otsus tsiviilasjas nr 209-69955 Osaühingu Smithson kassatsioonkaebus 57 200 eurot 93 senti Hageja osaühing Smithson (registrikood 10140587), esindaja vandeadvokaat Siret Siilbek Kostja Mainor Ülemiste AS (registrikood 10348595), esindaja vandeadvokaat Margus Lentsius 14. november 2011. a, kirjalik menetlus
1.Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 19. mai 2011. a otsuse tsiviilasjas nr 2-09-69955 resolutsioon muutmata, kuid muuta ringkonnakohtu otsuse õiguslikke põhjendusi.
1.Osaühing Smithson (hageja) esitas 22. detsembril 2009 asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 2 alusel aktsiaseltsi Ülemiste City (praeguse ärinimega Mainor Ülemiste AS) (kostja) vastu hagi, milles nõudis omandiõiguse rikkumise kõrvaldamist. Hagiavalduse kohaselt üüris AS Normandos (üürnik) kostjalt 22. juulil 2003 sõlmitud üürilepingu alusel Tallinnas Valukoja 16 asuvas hoones tootmisruume. Üüritud ruumides asusid tööstuslikud metallitöötlemise seadmed ja tööpingid, mida üürnik liisis AS-lt SEB Ühisliising. Üürnik ei tasunud alates 12. veebruarist 2009 üüri ja kostja esitas 28. juulil 2009 üürilepingu ülesütlemise avalduse.
28.septembril 2009 võttis kostja üürnikult võimaluse pääseda üüritavatesse ruumidesse ja võttis ruumides asunud vallasvara oma valdusesse. Üürniku ruumes asunud vallasvara 20. oktoobril 2009 toimunud enampakkumisel esitas ostutaotluse ainult kostja. 20. oktoobril 2009 koostatud pakkumise parimaks tunnistamise akti kohaselt tasaarvestati 1 461 272 krooni 34 sendi suurune ostuhind kostja sama suure võlanõudega üürniku vastu. Hageja väitel ostis ta üürnikult 3. märtsil 2009 sõlmitud müügilepingu järgi tootmisruumides asunud metallitöötlemisseadmed ja tööpingid. Viimase lepingujärgse makse tegi hageja 21. septembril 2009
ja sellest ajast läks seadmete omand talle üle. Hageja teatas sellest kostjale 15. oktoobril 2009. Üürileandja ei ole pandiõigust kehtivalt teostanud, tal ei olnud alust arvata, et üürnik üritab vallasvara ruumist ära viia. Kostjal polnud õigust enampakkumist korraldada ja talle ei ole asjade omand üle läinud.
2.Kostja vaidles hagile vastu. Kostja väidete kohaselt on hageja ja endise üürniku vaheline leping näilik ja seetõttu tühine. Lepingu järgi andis hageja ostjana seadmed üürnikule kui müüjale rendile ja omand pidi hagejale üle minema pärast SEB Ühisliisingule liisingu osamaksete tasumist 1. märtsil 2010. Hageja ei ole seadmeid omandanud. Enne pandiõiguse teostamist 28. septembril 2009 ei olnud kostjale teatatud, et seadmed kuuluvad hagejale kui kolmandale isikule. Kostja võis võlaõigusseaduse (VÕS) § 305 esimese lause alusel teostada pandiõigust ja üüritud ruumides olevate asjade kinnipidamine oli VÕS § 307 lg 1 järgi lubatud. Üürnik ei olnud pikemat aega üüri maksnud, üüritud ruumide elektrivarustus oli katkestatud. Valmistoodangu paiknemine ning tööriistade mittekasutamine andis alust arvata, et üürnik tahab ära kolida või ruumides leiduvaid asju ära viia.
3.Harju Maakohus jättis 17. jaanuari 2011. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Maakohus hindas esmalt, kas hageja sai 3. märtsi 2009. a müügilepingu alusel seadmete omandiõiguse, seejärel kas kostja võis saada enampakkumisel seadmete omandiõiguse ning kas seadmed on kostja valduses ja kas kostja on kohustatud seadmeid välja andma. Hageja ja üürnik sõlmisid 3. märtsil 2009 müügilepingu, mille järgi omandas hageja tehase ruumides olevad seadmed 355 000 krooni eest, millele lisandus seadmete rent 540 000 krooni. Seadmed jäid üürniku valdusesse. Lepingu järgi läheb seadmete omandiõigus ostjale üle, kui ta on maksnud seadmete eest kogu hinna. Kokku oli seadmete ostuhind 895 000 krooni. Lepingu p-s 4.6 kohustus ostja andma ostetud vara rendile. Tasu seadmete kasutamise eest on lepingupooled nimetanud rendiks, mis viitab sellele, et seadmete omandiõigus pidi ostjale üle minema enne rendiperioodi algust pärast 355 000 krooni tasumist. Üürniku eesmärk võis olla sõlmida müügi ja tagasirendi leping, kuivõrd üürnik oli lepingu sõlmimise ajal rahalistes raskustes ja võis vajada lisainvesteeringut. Hageja oli 26. jaanuaril 2009 andnud üürnikule sihtotstarbelist laenu 30 000 krooni, mille tagastamise nõude on hageja tasaarvestanud müügilepingu tasunõudega ning maksnud 28. augustil 2009 SEB Liising AS-le 50 000 krooni. Hageja tegi 21. septembril 2009 viimase lepingujärgse makse 277 302 krooni 45 senti. Müügilepingu p-s 4.1 kohustus hageja tasuma 355 000 krooni. Hageja on kandnud rahalisi kohustusi 357 302 krooni 45 senti. Viimase makse tegemisega sai hageja seadmete omandiõiguse. VÕS § 305 lg 1 järgi kohaldatakse üürileandja pandiõigusele asjaõigusseaduses vallaspandi kohta sätestatut. AÕS § 293 lg 1 kohaselt on pandipidaja kohustatud pantijale panditud asja müügist teatama üks kuu ette. AÕS § 294 lg 2 alusel tuleb avaliku enampakkumise aeg ja koht teatavaks teha pantijale ja kolmandale isikule, kellel on panditud asjale õigusi. Seega tuleb AÕS § 294 lg 2 kohaselt enampakkumisest teavitada ka panditud asja omanikku.
Enampakkumisest teavitamata jätmise tagajärje sätestab tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 87, mida tuleb sisustada analoogia alusel täitemenetluse seadustikuga, arvestades AÕS-st ja VÕS-st tulenevaid erisusi. 1. jaanuarini 2006 sätestas enampakkumise ajast ja kohast teavitamise kohustuse täitemenetluse seadustiku (TMS) § 29 lg 1. Praegu sätestab selle kohustuse TMS § 84 lg 3. Kui üürnikku ja panditud asja omanikku pole enampakkumisest teavitatud, ei lähe enampakkumisel müüdud asja omandiõigus ostjale üle. Kostja on enampakkumise läbi viimisel rikkunud enampakkumisest teavitamise nõudeid nii hageja kui ka üürniku suhtes. Enampakkumine on kehtetu. AÕS § 80 alusel esitatud vindikatsiooninõude rahuldamise välistab see, kui kostjal on õigus välja nõutavaid asju kinni pidada üürileandja pandiõiguse alusel. VÕS § 305 lg 1 kohaselt on kinnisasja üürileandjal üürilepingust tulenevate nõuete tagamiseks pandiõigus üüritud kinnisasjal asuvatele ja ruumi üürimisel selle sisustusse või kasutamise juurde kuuluvatele vallasasjadele ka siis, kui need ei ole üürileandja valduses. VÕS § 305 lg 3 järgi eelnevad üürileandja pandiõigusele kolmanda isiku õigused asjadele, mille kohta üürileandja teadis või pidi teadma, et need ei kuulu üürnikule, samuti üürniku valduses olevatele asjadele, mis on omanikult või eelmiselt valdajalt varastatud, kadunud või muul viisil omaniku või eelmise valdaja tahte vastaselt valdusest välja läinud. VÕS § 307 lg 1 järgi võib üürileandja juhul, kui üürnik tahab ära kolida või ruumides leiduvaid asju ära viia, pidada asju kinni ulatuses, mis on vajalik tema nõuete täitmise tagamiseks. AÕS § 90 lg 1 kohaselt loetakse vallasasja valdaja asja omanikuks, kuni ei ole tõendatud vastupidist. Üürileandja pandiõigus tekib seaduse jõul üürilepingu sõlmimisega. VÕS § 306 lg 4 kohaselt lõpeb pandiõigus üürniku poolt ruumi toodud asjadele, kui üürileandja saab lepingu kehtivusajal teada, et need asjad ei kuulu üürnikule, ja ei ütle üürilepingut esimesel võimalusel üles. Pandiõigus laieneb ruumis olevatele kolmandate isikute asjadele ka siis, kui üürileandja on asjade kolmandatele isikutele kuulumisest teadasaamise ajaks üürilepingu juba üles öelnud. Eeltoodu kehtib ka siis, kui üürnik võõrandab pandiõigusega koormatud esemed pärast pandiõiguse tekkimist, kuivõrd selline võõrandamine ei tohi kahjustada üürileandja seisundit. Üürnik pidi üürilepingu ülesütlemise teate kätte saama hiljemalt 14. augustil 2009, mil see tema juhatuse liikmele A. Rõbaltsenkole kätte toimetati. Hageja esitas 15. oktoobril 2009 seadmete välja andmise pretensiooni. Asjas ei ole tähtis see, kas hageja teavitas kostjat seadmete omandamisest pärast üürilepingu ülesütlemist, sest see ei välista üürileandja pandiõiguse teostamist. Hageja ei ole väitnud, et kostja oleks asju kinni pidanud suuremas ulatuses, kui on vaja üürilepingust tuleneva nõude rahuldamiseks. Kinnipidamisõiguse teostamise päeva seisuga oli üürnik kostjale 1 364 321 krooni võlgu. Hagiavalduses nimetab hageja seadmete väärtuseks 895 000 krooni, seega oli pandiõiguse teostamine põhjendatud. Kuivõrd kostja ütles üürilepingu üles juba enne omandiõiguse üleminekust teadasaamist, ei saanud pandiõigus lõppeda VÕS § 306 lg 4 alusel. Asjakohane ei ole hageja väide, et kostja on omaabi kasutades tema õigusi rikkunud, kuna hageja ei ole esitanud rikkumisega seoses ühtegi nõuet.
4.Apellatsioonkaebuses palus hageja maakohtu otsuse tühistada ja jätta uue otsusega hagi rahuldamata.
Kostja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
5.Tallinna Ringkonnakohus jättis 19. mai 2011. a otsusega maakohtu otsuse muutmata, kuid muutis osaliselt selle põhjendusi. Maakohus on õigesti leidnud, et kostja valdab õiguspäraselt üürileandja pandiõiguse esemeks olnud üürniku vallasvara, sest pandiõigust teostama hakates kasutas kostja seaduspäraselt kinnipidamisõigust, ja enne üürilepingu ülesütlemist ning pandiõiguse teostamist ei teadnud ega võinudki kostja teada, et hageja on omandanud üürniku kasutuses olnud metallitöötlemise seadmeid ja tööpinke. AÕS § 83 lg 1 kohaselt võib valdaja asja väljaandmisest keelduda, kui tal on omaniku suhtes õigus asja vallata. Kostja pidas 28. septembril 2009 üürniku vallasvara kinni sellega, et tõkestas endise üürniku töötajate juurdepääsu ruumile, kus üürniku vallasvara asus. See ei ole omavoli, vaid üürileandja pandiõiguse teostamine VÕS § 307 lg 1 järgi. Vaidlus selle üle, kas üürileandjal oli alust kahtlustada seda, et üürnik tahab ära kolida või/ja ruumides leiduvaid asju ära viia, on esitatud vindikatsioonihagis asjakohatu, sest tähendatud viisil asjade kinnipidamine ei too kolmandate isikute õigust üürileandja pandiõigusest ettepoole, ei lõpeta üürileandja pandiõigust ega muuda tema valdust ebaseaduslikuks. Üürnikul olid üürimaksed alates 2009. aasta veebruarist tasumata, üüritud ruumide elektrivarustus oli katkestatud ja üürileping üles öeldud. Võlgnik sõlmis 3. märtsil 2009 hagejaga tootmisseadmete müügilepingu ja äriregistri andmetel oli üürniku üldkoosolekul 25. septembril 2009, s.o vahetult enne kinnipidamisõiguse teostamist, vastu võetud lõpetamisotsus. Üürniku võimalik kahjunõue majandustegevuse takistamisega seoses ei lähe kolmandatele isikutele automaatselt üle ja hageja ei ole kahjunõuet esitanud. Hageja on hagiavalduses märkinud, et temale teadaolevalt on kostja pandiõigust teostanud palju laiemas ulatuses, kui see oleks vajalik tema nõuete rahuldamiseks. Hageja ei ole seda väidet konkreetse nõudega sisustanud ega tõendanud. Kohus ei ole otsust tehes poolte õiguslike väidetega seotud. VÕS § 306 lg 4 kohaldamine vaidluses üürileandja pandiõiguse kehtivuse üle ei saa tulla üllatusena.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
6.Kassatsioonkaebuses palub hageja nii maa- kui ka ringkonnakohtu otsus tühistada ning teha uus otsus, millega hagi rahuldada või alternatiivselt tühistada nii maa- kui ka ringkonnakohtu otsused ja saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule. Hageja palub jätta menetluskulud kostja kanda. Kassatsioonkaebuse kohaselt on ringkonnakohus valesti kohaldanud VÕS § 307 lg-t 1, leides, et kostja on seaduslikult teostanud kinnipidamisõigust ning üürileandja saab pandiõigust teostada ilma VÕS § 307 lg-s 1 nimetatud eeldusteta. Üürileandja kasutas üürniku suhtes jõudu ning seega on tegemist pandiõiguse õigustamatu teostamisega ja tema käitumine oli vastuolus seadusega. Seega ei ole pandiõigust üldse teostatud ja üürileandja sai kolmanda isiku õigustest asjale teada enne pandi kehtivat realiseerimist. Praegusel juhul ei eelnenud pandiõiguse teostamisele üürniku kolimist ega
ruumides olevate asjade äraviimist ning seadmete kinnipidamine ei ole mitte omaabi, vaid omavoli. Üürniku väljatõstmine üüritud ruumidest oli üürileandja äriline otsus. Ringkonnakohus on vääralt tõlgendanud Riigikohtu 11. märtsi 2008. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-808 ning valesti kohaldanud VÕS §-e 305 ja 306. Nimetatud lahendist ei saa teha järeldust, et pärast üürilepingu lõppemist ei eelne üürileandja pandiõigusele kolmanda isiku õigused vallasasjale. Kolmandal isikul on võimalus oma õigusi realiseerida VÕS § 305 lg-s 3 toodud mahus ja korras. Kostja valdusel pole õiguslikku alust ja kohus oleks pidanud seadmed kostja valdusest AÕS § 80 alusel välja mõistma. Kostja palub jätta kassatsioonkaebus rahuldatama.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
7.Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebus tuleb jätta TsMS § 691 p 1 alusel rahuldamata ja ringkonnakohtu otsuse resolutsioon muutmata, kuid osaliselt tuleb muuta ja täiendada ringkonnakohtu otsuse põhjendusi.
8.Kassatsioonkaebuse lahendamisel on tähtsad järgmised faktilised ja õiguslikud asjaolud, mille üle ei vaielda: 22. juuli 2003. a üürilepingu alusel andis kostja üürniku (AS Normandos) kasutusse tootmisruumid; üüritud ruumides asusid metallitöötlemise seadmed ja tööpingid, mida üürnik liisis AS-lt SEB Ühisliising;
28.juulil 2009 esitas kostja üürilepingu ülesütlemise avalduse seoses üüri tasumata jätmisega alates
12.veebruarist 2009, avalduse sai üürnik kätte 14. august 2009;
28.septembril 2009 võttis kostja üürnikult võimaluse pääseda tema kasutuses olnud ruumidesse, samuti võttis kostja ruumides asunud vara oma valdusesse;
15.oktoobril 2009 teatas hageja kostjale, et 21. septembrist 2009 läks kõnealustes ruumides asuva vara omand talle üle;
20.oktoobril 2009 toimunud vara enampakkumine on kehtetu; hageja on kostja valduses oleva vara omanik; üürnik AS Normandos on äriregistrist kustutatud.
9.Kolleegium ei nõustu tuvastatud asjaoludest lähtudes hagi rahuldamata jätmise põhjendustega üürileandja pandiõiguse teostamise viisi seaduslikkuse kohta.
10.VÕS § 305 lg 1 järgi on kinnisasja üürileandjal üürilepingust tulenevate nõuete tagamiseks pandiõigus üüritud kinnisasjal asuvatele ja ruumi üürimisel selle sisustusse või kasutamise juurde kuuluvatele vallasasjadele ka siis, kui need ei ole üürileandja valduses. Pandiga on tagatud jooksva ja sellele eelneva aasta üüri nõuded, samuti hüvitisnõuded. Üürileandja pandiõigus tekib VÕS § 305 lg 1 alusel seaduse jõul seoses üürilepingu sõlmimisega üüritud ruumidesse vallasasjade toomisega. Kuigi üürileandja pandiõigus ei eelda sissenõutavate nõuete olemasolu, ei vaielda asjas selle üle, et metallitöötlemise seadmeid ja tööpinke kasutanud üürnik rikkus üüri tasumise kohustust alates 2009. a veebruarist ning et kuni pandiõiguse teostamiseni asus see vara üürniku valduses olevates üürileandja ruumides.
11.Kolleegiumi arvates võisid 2009. aasta veebruarist tasumata üürimaksed, katkestatud elektrivarustus ja üles-öeldud üürileping anda kostjale aluse kahtlustada, et üürnik tahab ära kolida või ruumides leiduvad asjad ära viia. Sellises olukorras võis üürileandja pandiõiguse teostamiseks asju kinni pidada ulatuses, mis on vajalik tema nõuete täitmise tagamiseks (VÕS § 307 lg 1 esimene lause). Õigus asju kinni pidada tähendab eelkõige üürileandja nõuet, et pandiõigusega koormatud asjad jääksid üürileandja ruumidesse (asjade äraviimise keeld). Vajaduse korral võib üürileandja asjade kinnipidamiseks kasutada omaabi (VÕS § 307 lg 1 teine lause). Välistada ei saa pandiõiguse teostamisel omaabina üürnikult tema kasutuses olevate ruumide ja nendes asuvate asjade valduse äravõtmist, kui see on pandiesemeks olevate vallasasjade üüritud kinnisasjalt äraviimise takistamiseks vajalik. Nimetatud viisil pandiõiguse teostamise eelduseks on järgmised asjaolud: üürnik on rikkunud asjade äraviimise keeldu pandiõigusega koormatud asjade ruumidest eemaldamisele asumise või mõne asja äraviimisega või asjade äraviimist on ilmne põhjus karta (vt Riigikohtu 11. märtsi 2008. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-8-08, p-d 15 ja 16). Selliseid asjaolusid kohtud tuvastanud ei ole. Kuna pandiõiguse teostamisel ei ole omaabi kasutamine õigustatav üksnes asjade äraviimise kahtluse aluseks olevate asjaoludega, on kostja AÕS § 40 lg 2 kohaselt kinnipeetavate asjade ebaseaduslik ja omavoliline valdaja. Samas ei lõpeta pandiõiguse lubamatul viisil teostamine kostja pandiõigust üüritud kinnisasjal asuvatele vallasasjadele ega muuda kehtetuks nende asjade kinnisasjalt äraviimise keeldu. Kuna hageja võttis ka üüritud ruumid oma valdusesse omavoliliselt, siis oli üürnikul õigus AÕS § 45 lg 1 alusel nõuda kostjalt ruumide ja asjade valduse taastamist.
12.Üürileandja pandiõigus on asjaõigus, mis ei kehti mitte ainult üürniku, vaid igaühe suhtes. VÕS § 305 lg-test 1 ja 2 tulenevalt laieneb üürileandja pandiõigus ka üüritud ruumis asuvatele kolmandate isikute vallasasjadele. Kassatsioonkaebuses ei ole seatud kahtluse alla kostja pandiõiguse laienemist tema valduses olevale hageja varale. Kassaator leiab, et kui üürileandja saab enne vallasasjade pandina realiseerimist teada, et need asjad kuuluvad kolmandale isikule, siis tulenevalt VÕS § 305 lg-st 3 eelnevad kolmanda isiku õigused üürileandja asjade kinnipidamise ja asjade pandina realiseerimise õigusele. Kolleegium selle seisukohaga ei nõustu. Üürileandja pandiõigusele võivad eelneda kolmanda isiku õigused asjadele, mille kohta üürileandja teadis või pidi teadma, et need ei kuulu üürnikule (VÕS § 305 lg 3). Kolleegium leiab, et VÕS § 305 lg 3 ei kohaldu juhul, kui üürileandja sai alles pärast üürilepingu ülesütlemist teada, et asjad ei kuulu üürnikule (vt Riigikohtu 11. märtsi 2008 a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-8-08, p 18). Kuna pandiõigusest tulenev asjade äraviimise keeld kehtib ka hageja suhtes, ei ole asjas tähtis, kas kostja kasutas omaabi VÕS § 307 lg 1 teise lause järgi põhjendatult ja kas ta on ruumide ja asjade seaduslik valdaja. Seega on kohtud jätnud lõppjäreldusena õigesti AÕS § 80 alusel esitatud vindikatsioonihagi rahuldamata.
13.Kassatsiooniastme menetluskulud tuleb kassatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jätta TsMS § 171 lg 1 järgi kassatsioonkaebuse esitaja kanda. Menetlusosalisel on otsuse alusel õigus pöörduda 30 päeva jooksul alates käesoleva otsuse jõustumisest maakohtusse oma menetluskulude kindlaksmääramiseks TsMS § 174 lg-s 1 sätestatud korras.
14.Kuna kolleegium jätab kassatsioonkaebuse rahuldamata, tuleb TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel arvata kostja kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon riigituludesse. Lea Laarmaa, Jaak Luik, Tambet Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.