Eesistuja Urmas Volens, liikmed Vahur Peeter-Liin ja Kaupo Paal
Kohtuasi
P.J. ja A.S. avaldus kinnisasjale avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsu saamiseks ja nõusolekut andma kohustamise nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 3. detsembri 2024. a määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
M.S. määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Avaldaja P.J. Avaldaja A.S. Avaldajate lepingulised esindajad vandeadvokaat Paul Künnap ja vandeadvokaat Elina Lumiste Puudutatud isik (määruskaebuse esitaja) M.S. Puudutatud isik PROLIS Grupp OÜ, lepinguline esindaja vandeadvokaat Asko Pohla ja vandeadvokaat Teele Viilup Puudutatud isik V.L. Puudutatud isik G.M. Puudutatud isik L.K., lepinguline esindaja vandeadvokaat Kristina Isokoski Puudutatud isik Jõelähtme vald Jõelähtme Vallavalitsuse kaudu, volitatud esindaja Maris Liström
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RIIGIKOHUS MÄÄRAB
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 3. detsembri 2024. a määrus tsiviilasjas nr 2-21-18029 ning saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
3.Rahuldada M.S. taotlus asendada käesolevas määruses füüsilistest isikutest menetlusosaliste nimed initsiaalidega ning mitte avaldada nende isikute isikukoode ega aadresse.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
2-21-18029
1.P.J. ja A.S. (avaldajad) esitasid 16. novembril 2021 Harju Maakohtule avalduse avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsu saamiseks neile kuuluvale K külas Jõelähtme vallas Harju maakonnas asuvale XXX 11 kinnisasjale üle samas külas asuva XXX 9 kinnisasja ja XXX 13 kinnisasja (praegu XXX põik 3). Avaldajad palusid kohustada M.S. (XXX 9 kinnisasja omanik; puudutatud isik I) andma nõusolekut kinnistusraamatusse juurdepääsutee kohta märkuse kandmiseks ning asendada sellekohane tahteavaldus kohtumäärusega. Avalduse kohaselt puudub XXX 11 kinnisasjal juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Kuni 2021. a oktoobrini kasutasid avaldajad juurdepääsuteed, mis kulges üle XXX 13 (praegu XXX põik 3) ja XXX 9 kinnisasjade, kuid puudutatud isik I kattis tee mullaga, istutas teele puid ja paigaldas aia, seega on enam kui kaheksateist aastat kasutuses olnud juurdepääsutee likvideeritud. Juurdepääsu määramine ei muuda puudutatud isiku I kinnisasja väärtust, kuivõrd tee oli seal olemas aastast 2003, sh siis, kui puudutatud isik I kinnisasja ostis. See on tupiktee, seega liikluskoormuse kasvu juurdepääsutee määramisega ei kaasne. Olukorras, kus puudutatud isik I hea usu põhimõtte vastaselt olemasoleva tee likvideeris, on tee taastamise kulude jätmine või nendega tasu määramisel arvestamine avaldajate suhtes äärmiselt ebaõiglane. Seetõttu peab need kulud täielikult kandma puudutatud isik I.
2.Puudutatud isik I vaidles avaldusele vastu, märkides, et juurdepääsu nõude rahuldamise eeldused ei ole täidetud. Vajalik juurdepääs avaldajate kinnisasjalt avalikule teele on tagatud jalgsi. Avaldajate taotletav juurdepääs ei ole maakorralduslikult võimalik ning avaldajate huvi ei ole ülekaalukas, kuivõrd tegemist on puudutatud isiku I koduga. Juurdepääsu rajamine uuesti XXX 9 kinnisasjale on põhjendamatu, sellega kaasnevad oluline privaatsuse riive ning tee taastamise kulud. Olemasolev juurdepääs likvideeriti põhjusel, et eksisteeris oht kaotada XXX 13 kinnisasja müügi korral juurdepääs XXX 9 kinnisasjale. Avaldajaid informeeriti, et töödega alustatakse oktoobris, kuid avaldajad tööde tegemisele vastu ei vaielnud, seega on avaldajad oma nõudeõiguse kaotanud. Puudutatud isik I palus määrata juurdepääsutasuks 3,33 eurot ruutmeetri kohta aastas. Avaldajate ainukasutuses oleva teealuse maa korrashoiu-, hooldamis- ja remontimiskulud tuleb jätta avaldajate kanda, ühiselt kasutatava ala osas jaotada kulud võrdselt.
3.Kohtumenetlusse kaasatatud avaldajate kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade omanikud (PROLIS Grupp OÜ (puudutatud isik II), V.L. (puudutatud isik III), G.M. (puudutatud isik IV) ja L.K. (puudutatud isik V)) leidsid, et nende kinnisasjade kaudu ei ole juurdepääsu rajamine põhjendatud. Kuna eksisteeris olemasolev tee, mida kasutati pikki aastaid ning mille puudutatud isik I likvideeris omavoliliselt, on otstarbekas määrata juurdepääs varem kasutatud tee kaudu.
4.Jõelähtme vald (puudutatud isik VI) leidis, et avalikes huvides on mõistlik kasutada olemasolevat ja väljakujunenud juurdepääsu teed, kuna uue juurdepääsu rajamine on üldjuhul ressursimahukam ja kallim. Arvestades, et XXX 11 kinnisasjale pääsemiseks on juurdepääsuteed kasutatud juba 18 aastat, on see kinnisasjade omanike vahel vaikimisi aktsepteeritud tee. Juurdepääsutee kulgeb XXX 9 kinnisasja piiri äärest, mis ei too endaga kaasa inimeste õuealadele ega elamute lähedalt privaatsfääri sisenemist.
5.Harju Maakohus rahuldas 23. novembri 2023. a määrusega avalduse ning määras XXX 11 kinnisasjale juurdepääsu avalikult kasutatavale teele üle XXX põik 3 ja XXX 9 kinnisasjade. Maakohus määras juurdepääsu tähtajatult, ööpäevaringselt ning nii jalgsi kui mootorsõidukitega. Tee 2(11)
2-21-18029 korrashoiu kohustus jäeti avaldajate kanda, välja arvatud teelõigu osas, mida avaldajad ja puudutatud isik I kasutavad ühiselt. Nimetatud teelõigu korrashoiu kohustus lasub avaldajatel ja puudutatud isikul I ühiselt. Maakohus määras XXX põik 3 kinnisasja igakordsele omanikule juurdepääsutasu 2,70 eurot aastas ning XXX 9 kinnisasja igakordsele omanikule 7,52 eurot aastas, mille tasumise tähtpäev on iga jooksva aasta 31. detsember. Tee taastamise kohustuse määras maakohus puudutatud isikule I, välja arvatud osas, mida hooldavad XXX 9 ja XXX 11 igakordsed omanikud ühiselt. Puudutatud isik I on mh kohustatud eemaldama teele paigutatud tõkked ja juurdepääsuteele toodud mullakihi ning viima tee endisesse kasutamiskõlblikku seisundisse. See kohustus tuleb täita hiljemalt 45 päeva jooksul arvates käesoleva kohtuasja lõpetava kohtulahendi jõustumisest. Maakohus tuvastas, et avaldajad kasutasid kuni 2021. a oktoobrini ajalooliselt välja kujunenud teed, mis kulges üle XXX põik 3 ja XXX 9 kinnisasjade. Praeguseks on puudutatud isik I tee likvideerinud, seega pöördusid avaldajad kohtusse põhjendatult. Samuti ei sätesta seadus kohustust, et avaldajad peavad juurdepääsu ümberehitamist õigel ajal vaidlustama. Maakohus kaalus ka teisi võimalikke juurdepääsu alternatiive, kuid leidis, et need on ülemäära koormavad ja ebaotstarbekad. XXX 9 kinnisasjal kulgenud tee oli visuaalselt tuvastatav ning selle taastamine ei eelda põhjendamatult suuri kulutusi võrreldes uue tee rajamisega. Nii avaldaja kui ka puudutatud isikud I ja II palusid talumistasu määrata tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 233 järgi, kuna andmed muudel alustel arvutuste tegemiseks puudusid. Vaatamata kohtu juhistele ei esitanud menetlusosalised asjaolusid ega arvandmeid, mis oleksid võimaldanud talumistasu siduda mingi väärtusega. Seetõttu määras maakohus aastaseks juurdepääsutasuks summa, mis vastas hüvitatava maamaksu määrale (XXX 9 puhul 3,76 eurot ja XXX põik 3 puhul 1,35 eurot). Maakohus jättis menetluskulud puudutatud isiku I kanda, kuivõrd puudutatud isik I vaidles avaldusele kõigiti vastu ning põhjustas tee likvideerimisega keeruka vaidluse.
6.Puudutatud isik I esitas määruskaebuse, milles palus: (1) maakohtu määrus tervikuna tühistada ja teha uus määrus, millega määrata XXX 11 kinnisasjale juurdepääs määruskaebuse punktides 4.1, 4.2 ja 4.3 toodud alternatiividel jalgsi või, kui kohus peab põhjendatuks, siis liiklusvahendiga; (2) juhul kui kohus peab põhjendatuks määrata XXX 11 kinnisasjale juurdepääs üle puudutatud isikutele I ja II kuuluvate kinnisasjade, palus puudutatud isik I määrata juurdepääs määruskaebuse p-s 3 toodud joonistel A, B, C või D toodud alternatiividel jalgsi või, kui kohus peab põhjendatuks, siis liiklusvahendiga; (3) juhul kui kohus jätab maakohtu määruse jõusse osas, millega rahuldati avaldus ja määrati XXX 11 kinnisasjale juurdepääs avalikult kasutatavale teele üle XXX põik 3 ja XXX 9 kinnisasjade, palus puudutatud isik I tühistada määruse p-d 4 ja 5 ning teha uus määrus, millega jätta menetluskulud avaldajate kanda, alternatiivselt menetlusosaliste kanda.
7.Avaldajad palusid jätta määruskaebuse menetlusse võtmata, alternatiivselt rahuldamata ja jätta menetluskulud puudutatud isiku I kanda. Puudutatud isik II palus jätta määruskaebuse rahuldamata ja menetluskulud puudutatud isiku I kanda. Puudutatud isik III ei pidanud põhjendatuks alternatiivse juurdepääsutee kaalumist üle XXX 17 kinnisasja. Puudutatud isik V palus jätta määruskaebuse rahuldamata ning menetluskulud puudutatud isik I kanda. Puudutatud isikud IV ja VI määruskaebusele ei vastanud. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
3(11)
2-21-18029
8.Tallinna Ringkonnakohus tühistas 3. detsembri 2024. a määrusega maakohtu määruse juurdepääsutasu suuruse osas ning määras uue määrusega tasu suuruseks 2 × 5,3% XXX 9 järgmise aasta maamaksust. Muus osas jättis ringkonnakohus maakohtu määruse muutmata. Ringkonnakohus nõustus maakohtu põhjendustega ega korranud neid täies mahus (TsMS § 654 lg-d 5 ja 6 ning § 659). Ringkonnakohus märkis lisaks, et avaldajad ei ole kaotanud senist ühendust nende endi tahtel, kui nad ei andnud puudutatud isikule I oma soovist juurdepääsu kasutada teada ega esitanud väidet, et alternatiivse juurdepääsu rajamine ei ole võimalik. Seetõttu ei ole asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg-s 3 sätestatud eeldused täidetud ning avaldajad ei ole kaotanud AÕS § 156 lg-st 1 tulenevat nõudeõigust. Maakohus ei ole menetlusõiguse norme rikkunud ega materiaalõigust vääralt kohaldanud osas, mis puudutab nõude aluseks olevate asjaolude kindlakstegemist. Samuti ei ole maakohus rikkunud uurimispõhimõtet. Maakohus on ammendavalt kaalunud erinevaid juurdepääsu alternatiive, korraldanud vaatluse, pidanud kohtuistungeid ning arvestanud esitatud tõenditega. Maakohus on selgitanud ka privaatsuse riive ning liiklusohutusega seotud väiteid. Küll aga rikkus maakohus menetlusõiguse norme, jättes XXX 3 kinnisasja omaniku kaasamata. Ringkonnakohus leidis, et XXX 3 kinnisasja omaniku kaasamine ei muudaks määratud juurdepääsu asukohta, mistõttu ei pidanud ringkonnakohus TsMS §-s 2 nimetatud menetlusökonoomiat silmas pidades eksimuse parandamist vajalikuks. Maakohus eksis juurdepääsu ala suuruse mõõtmisel, mistõttu täpsustas ringkonnakohus juurdepääsutee mõõtmeid ja tasu. Ringkonnakohus leidis, et valitseva kinnisasja igakordsetel omanikel tuleb XXX 9 kinnisasja omanikule tasuda juurdepääsutasu 130 m2 ehk ümardatult 5,3% kinnisasja kasutamise eest. Tulenevalt sellest, et maamaks on ajas muutuv suurus ja tasu määramisel peab arvesse võtma ka maamaksu tõusu, määras ringkonnakohus tasu suuruseks 2 × 5,3% XXX 9 järgmise aasta maamaksust. Ringkonnakohus leidis, et maakohus jättis õigustatult tee taastamise kohustuse puudutatud isikule I ega ületanud menetluskulude jaotamisel diskretsiooni piire, kuivõrd vaidluse põhjustas puudutatud isik I. Määruskaebemenetluse menetluskulud ringkonnakohtus jättis ringkonnakohus menetlusosaliste endi kanda, kuna lahend tehti kõigi menetlusosaliste huvides ning see oli vaidluse asjaolusid ja määruskaebuse rahuldamise ulatust arvestades õiglane.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
9.Puudutatud isik I esitas ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse, paludes (1) maakohtu ja ringkonnakohtu määrus tervikuna tühistada ja teha uus määrus, millega määrata XXX 11 kinnisasjale juurdepääs määruskaebuse punktides 3.1, 3.2 ja 3.3 toodud alternatiividel jalgsi või, kui kohus peab põhjendatuks, siis liiklusvahendiga; (2) juhul kui kohus peab põhjendatuks määrata XXX 11 kinnisasjale juurdepääs üle puudutatud isikutele I ja II kuuluvate kinnisasjade, palub puudutatud isik I määrata juurdepääs määruskaebuse p-s 3 toodud joonistel A, B, C või D toodud alternatiividel jalgsi või, kui kohus peab põhjendatuks, siis liiklusvahendiga; (3) juhul kui kohus jätab maakohtu määruse jõusse osas, millega rahuldati avaldus ja määrati XXX 11 kinnisasjale juurdepääs avalikult kasutatavale teele üle XXX põik 3 ja üle XXX 9 kinnisasjade, palub puudutatud isik I tühistada ringkonnakohtu määruse p-d 3.4 ja 3.5 ja maakohtu määruse p-d 4 ja 5 ning teha uus määrus, millega jätta menetluskulud avaldajate kanda, alternatiivselt menetlusosaliste kanda.
4(11)
2-21-18029 Juurdepääs on katkenud avaldajate enda käitumise tulemusel, sest nad ei avaldanud enne ehitustööde tegemist soovi tulevikus vaidlusalust teed kasutada ega esitanud väidet, et alternatiivse juurdepääsu rajamine ei ole võimalik. Seetõttu on avaldajad kaotanud AÕS § 156 lg 3 kohaselt õiguse juurdepääsu nõuda. Kohtud on ebaõigesti kindlaks teinud avaldaja nõude aluseks olevad asjaolud. 2002. a ortofotolt nähtub, et kinnisasjale puudub juurdepääsutee, seega ei ole tegemist ajaloolise teekasutusega. Avaldajad ei võtnud kasutusele olemasolevat teed, vaid tegemist on avaldajate endi pinnasesse sissesõidetud jälgedega, seega on vajalik tee uuesti rajada, mitte taastada. Lisaks on kohtud arvesse võtnud ainuüksi avaldajate esitatud kõrgemaid hinnapakkumisi tee rajamise maksumuse kohta, ilma et oleksid kogunud lisatõendeid tee maksumuse kohta. Juurdepääsutee taastamise kulude hüvitamise nõue tuleb jätta rahuldamata. Kohtud on rikkunud uurimispõhimõtet, jättes asja lahendamiseks vajalikud asjaolud välja selgitamata. Kohtud ei ole nõuetekohaselt kaalunud puudutatud isiku I esitatud alternatiivseid juurdepääsuvõimalusi ega arvestanud juurdepääsu määramisel puudutatud isiku I huve, vaid lähtusid üksnes tee eelnevast asukohast. Määratud juurdepääsutasu on ebaproportsionaalselt väike arvestades, et tee kulgeb elumaja kõrvalt, sellega kaasneb oluline privaatsuse riive ning puudutatud isik I kaotab võimaluse tee alust maad elamumaana kasutada. Kuivõrd puudutatud isik I on menetluses tuginenud asjaolule, et kinnisasja väärtus juurdepääsutee tõttu väheneb, oleksid kohtud pidanud välja selgitama, milline on kinnisasja väärtus ilma juurdepääsutee talumise kohustuseta ning, kui palju juurdepääsutee talumise kohustus kinnisasja väärtust vähendab, kuid on määranud tasu üksnes maamaksule tuginedes. Selliselt määratud juurdepääsutasu ei hõlma mh ka kaotatud kasutuseeliste kompenseerimist. Kuigi võrreldavad üürihinnad tasu määramiseks puuduvad, peaks tasu olema suuruses, mis toob kinnisasja omanikule tulu ning katab kinnisasja soetusmaksumuse. Seega ei selgitanud kohtud välja õiglase juurdepääsutasu määramiseks vajalikke asjaolusid ja tõendeid. Lisaks leidis puudutatud isik I, et menetluskulude jaotus ei ole õiglane. Menetluskulud tuleb jätta avaldajate kanda, alternatiivselt menetlusosaliste kanda või tuleb kulusid oluliselt vähendada.
10.Avaldajad vaidlevad määruskaebusele vastu ja paluvad jätta puudutatud isiku I esitatud määruskaebus täies ulatuses rahuldamata. Samuti paluvad avaldajad jätta menetluskulud puudutatud isiku I kanda.
11.Puudutatud isikud II ja V paluvad jätta määruskaebuse rahuldamata ja menetluskulud puudutatud isiku I kanda. Puudutatud isikud III, IV ja VI seisukohta ei esitanud.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
12.Ringkonnakohtu määrus tuleb materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu TsMS § 695, § 701 lg 3 ja § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada ning saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Määruskaebus tuleb rahuldada osaliselt.
13.Puudutatud isik I esitas ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse põhjusel, et avaldajatel puudub AÕS § 156 lg-st 1 tulenev juurdepääsutee nõudeõigus, mh heitis puudutatud isik I kohtutele ette, et alternatiivsed juurdepääsuvõimalused jäeti nõuetekohaselt kaalumata, tee taastamise kulud ja menetluskulud jäeti ebaõiglaselt puudutatud isiku I kanda ja rikuti ka uurimispõhimõtet, kui ei selgitatud välja juurdepääsutasu määramiseks vajalikke asjaolusid ja tõendeid. 5(11)
2-21-18029
14.Teiste määruskaebuses esitatud väidete kõrval on praeguses asjas peamine õiguslik küsimus selles, kuidas määrata juurdepääsutasu olukorras, kus juurdepääsutasu määramiseks vastavaid andmeid ei ole menetlusosalised kohtule esitanud eelkõige vastavate andmete puudumise tõttu. Seejuures on küsimus ka selles, millistel tingimustel ja kuidas võib kohus juurdepääsutasu määrata TsMS § 233 alusel oma siseveendumuse kohaselt ning kui kaugele ulatub hagita menetluses kohalduv uurimispõhimõte juurdepääsutasu väljaselgitamisel.
15.Esmalt käsitleb kolleegium puudutatud isiku I määruskaebuses esitatud väiteid nõudeõiguse puudumise, alternatiivsete juurdepääsuteedega arvestamata jätmise ja tee taastamise kulude kohta (I). Seejärel käsitleb kolleegium juurdepääsutasu (II) ja tee korrashoiu kohustust puudutavaid õiguslikke probleeme (III) ning viimasena lahendab juurdepääsutasu sissenõutavaks muutumise (IV) ja menetluskulude jaotuse küsimused (V). I
16.Esimesena käsitleb kolleegium puudutatud isiku I väiteid AÕS § 156 lg 3 kohaldamise, alternatiivsete juurdepääsuteedega arvestamata jätmise ja tee taastamise kulude kohta.
17.AÕS § 156 lg 1 esimese lause järgi on avalikult kasutatavale teele juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks juurdepääsu taotleja kinnisasjalt avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega (vt nt RKTKm 04.03.2020, 2-17-12857/119, p 15; RKTKm, 13.12.2023, 2-18-12098/271, p 13). Seejuures ei tohi esineda AÕS § 156 lg-st 3 tulenevaid asjaolusid, mis välistaksid juurdepääsuõiguse nõude esitamise.
18.Ringkonnakohus ei ole eksinud AÕS § 156 lg 3 kohaldamisel. AÕS § 156 lg 3 kohaselt ei ole kinnisasja omanikul õigust juurdepääsu nõuda, kui senine ühendus avalikult kasutatava teega või kinnisasja osade vahel on katkenud tema tahtel. Seega kohaldub AÕS § 156 lg 3 eelkõige juhul, kui kinnisasja omanik on faktilise teoga ise juurdepääsust avalikult kasutatavale teele ilma jäänud, nt senise tee üles kaevanud, sellele midagi ehitanud vms ja taotleb nüüd juurdepääsu mujalt üle naaberkinnisasja (RKTKm 17.05.2010, 3-2-1-42-10, p 29). Asjaolu, et avaldajad olid teadlikud puudutatud isiku I ehitustöödest, mille tagajärjel senine juurdepääs katkes, ning ei esitanud vastuväiteid ega taganud uut juurdepääsu, ei ole AÕS § 156 lg 3 tähenduses käsitatav teadliku ja tahtliku tegevusena, mis välistaks juurdepääsutee nõudeõiguse. Kolleegium nõustub kohtutega, et asjaolude kohaselt katkestas olemasoleva ühenduse puudutatud isik I, mitte avaldajad, seega AÕS § 156 lg 3 käesolevas asjas ei kohaldu.
19.Vastuseks puudutatud isiku I määruskaebuses esitatud väitele, et kohtud on ebaõigesti teinud kindaks avaldajate nõude aluseks olevad asjaolud ning ei ole alternatiivseid juurdepääsuteid kaalunud, märgib kolleegium järgmist. AÕS § 156 lg 1 eesmärk on võimaldada kinnisasja omanikule vajalik juurdepääs avalikult teelt üle teise kinnisasja oma kinnisasjale nii, et võimalikult vähe koormata koormatava kinnisasja omaniku huve, ning vaidlus kinnisasjale juurdepääsuõiguse tagamiseks tuleb lahendada poolte huvide kaalumise teel (vt RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416/41, p 13 ja selles viidatud lahendid). Kaalumine on aga kohtu diskretsiooniotsus, millesse saab kõrgema astme kohus sekkuda vaid juhul, kui kohus on ületanud diskretsiooni piire (vt RKTKm 16.01.2013, 3-2-1-170-12, p 9; RKTKo 26.10.2006, 3-2-1-14-06, p 28; 27.09.2005, 3-2-1-85-05, p 22). Kolleegium leiab, et kohtud on asja lahendamisel põhjalikult kaalunud kõikide naaberkinnisasjade omanike vastandlikke huve AÕS § 156 lg 1 kohaselt ega ole kaalutlusõigust teostades ületanud diskretsiooni piire. Kohtud 6(11)
2-21-18029 on tuvastanud, et puudutatud isiku I likvideeritud teed on ajalooliselt kasutatud XXX 11 kinnisasjale juurdepääsemiseks. Seejuures on maakohus korraldanud ka paikvaatluse, arutanud vaidlusküsimusi kohtuistungeil ning on põhjendanud, miks juurdepääs üle XXX 9 kinnisasja on optimaalne, soodsaim ja kinnisasja omanikele kõige vähem koormav lahendus. Samamoodi on ka ringkonnakohus piisava põhjalikkusega selgitanud, miks maakohus ei ole diskretsiooni piire ületanud. Kolleegium järgib selles osas kohtute põhjendusi ega korda neid (TsMS § 689 lg 5).
20.Lisaks on puudutatud isik I menetluses läbivalt väitnud, et tee taastamise kulud tuleb jätta avaldajate kanda, kuivõrd puudutatud isik I ei likvideerinud teed eesmärgiga varasem tee sulgeda. Kolleegium puudutatud isikuga I ei nõustu. Puudutatud isik I oli teadlik, et avaldajad kasutavad teed, ning oli tee kasutamist talunud aastaid, mis tähendab, et ehitustööde planeerimisel oleks pidanud puudutatud isik I arvestama kohustusega säilitada vaidlusalune juurdepääs ka pärast ehitustööde tegemist. Kuivõrd puudutatud isik I seda ei teinud, võttis ta riski, et juurdepääsu likvideerimise tulemusel võib tulevikus esineda kohustus tee taastada. Seetõttu jätsid kohtud põhjendatult tee taastamise kulud puudutatud isiku I kanda. Kuna tee taastamise vajadus tuleneb otseselt puudutatud isiku I teost, oleks vastupidine lahendus äärmiselt ebaõiglane. Tulenevalt eeltoodust jätab kolleegium puudutatud isiku I tee maksumuse kohta esitatud teised väiteid tähelepanuta. II
21.Alljärgnevalt käsitleb kolleegium juurdepääsutasu suuruse määramiseks vajalike asjaolude ja tõendite väljaselgitamist, sh kinnisasja väärtuse vähenemise väljaselgitamise metoodikat.
22.Määruskaebuse põhjendustes märkis puudutatud isik I, et kohtute määratud juurdepääsutasu on ebaproportsionaalselt väike, mh ei ole ringkonnakohus välja selgitanud õiglase juurdepääsutasu määramiseks vajalikke asjaolusid ja tõendeid. Kolleegium nõustub puudutatud isikuga I osaliselt.
22.1.AÕS § 156 lg 1 järgi on juurdepääsuga koormatava kinnisasja omanikul õigus saada tasu, mis hõlmab hüvitist maamaksu, juurdepääsutee korrashoiu kulude (juhul kui juurdepääsutee korrashoiu kohustus lasub juurdepääsuteed taluma kohustatud kinnisasja omanikul) ning omandiõiguse riive eest, mis peab vastama juurdepääsutee kasutamisest saadavale kasutuseelisele (tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 62 lg 1 mõttes) (vt selle kohta RKTKm 20.12.2023, 2-19-6901/280, p 14 ning selles viidatud kohtulahendid). Praeguses asjas määras maakohus XXX 9 kinnisasja igakordsele omanikule juurdepääsutasuks kahekordse maamaksu hüvitise, s.o 7,52 eurot aastas. Ringkonnakohus nõustus maakohtu metoodikaga, kuid korrigeeris tasu viisil, mis tagab maamaksu ajakohasuse ka tulevikus, ning määras juurdepääsutasuks 2 × 5,3% XXX 9 kinnisasja järgmise aasta maamaksust.
22.2.Kolleegium on seisukohal, et tasu määramine üksnes maamaksu alusel ei ole kooskõlas juurdepääsutasu eesmärgiga. Juurdepääsutasu eesmärk on hüvitada juurdepääsutee talumise kohustusega koormatava kinnisasja omanikule tema omandi kitsendamine. Koormatud kinnisasja omaniku jaoks võib juurdepääsutee talumise kohustusega seotud negatiivne tagajärg vastavalt asjaoludele olla kas koormatava kinnisasja mõne osa kasutuseeliste kaotus, kogu koormatava kinnisasja väärtuse vähenemine, saamata jääv tulu või juurdepääsutee korrashoiu kohustuse korral korrashoiuks vajalikud kulutused (vt RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416/41, p 15.4). Lisaks eeltoodule võib juurdepääsutee talumise kohustusega kaasnev negatiivne tagajärg väljenduda ka privaatsuse vähenemises. Kuna ainuüksi maamaksu suurusel põhinev tasu kõiki koormatud kinnisasja omanikule langevaid negatiivseid tagajärgi arvesse võtta ei võimalda ega taga ka nende kohast hüvitamist, ei ole kohtute määratud maamaksul põhinev tasu koormatud kinnisasja omaniku juurdepääsutee talumise kohustusega kaasneva omandiõiguse riivega vastavuses.
7(11)
2-21-18029
23.Olukorras, kus juurdepääsutasu määramiseks ei ole andmeid, saab kohus põhimõtteliselt tugineda ka TsMS §-le 233, kuid selleks peab kohus tuvastama vastavate eelduste olemasolu. Eelkõige peab kohus tuvastama, et menetlusosaliste kohtu ette toodud asjaolude alusel ei ole võimalik kinnisasja väärtuse vähenemist kindlaks teha (nt selles piirkonnas puudub piisav arv võrdlustehinguid nii kasutuseeliste kui ka kinnisasja koormatise vaba ja koormatud väärtuse kindlaksmääramiseks vms) või oleks see seotud eriliste raskustega või ebamõistlikult suurte kuludega (RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416/41, p 15.6). Sarnaselt olukorrale, kus vastavad tõendid tasu määramiseks on kohtule esitatud, tuleb ka TsMS § 233 alusel tasu määrates arvesse võtta kõiki asjaolusid, sh juurdepääsutee asukohta, tee kasutamise intensiivsust, kasutusviisi, privaatsuse riivet jms. Samuti tuleb arvestada ka juurdepääsu taotleja huve, sh talle tasu maksmisega kaasnevat koormist (vt RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416/41, p 15.3). Praeguses asjas ei ole menetlusosalised esitanud kohtule tõendeid, mis võimaldaksid juurdepääsutasu välja selgitada. Seetõttu ei ole kohtud iseenesest eksinud, et asjas kohaldub TsMS § 233, kuid on jätnud sätte kohaldamisel juurdepääsutasu määramiseks olulised asjaolud välja selgitamata (vt lahendi p 22.2).
23.1.Puudutatud isik I tugines menetluses sellele, et juurdepääsutee tõttu väheneb tema kinnisasja kui terviku väärtus, ja taotles ka kinnisasja väärtuse vähenemise hüvitamist. Seetõttu oleks kohus pidanud välja selgitama kinnisasja väärtuse ilma juurdepääsutee talumise kohustuseta ning selle, kui palju juurdepääsutee talumise kohustus kinnisasja väärtust vähendab (koormatava kinnisasja väärtuse vähenemine ehk koormatistest vaba ja koormatud kinnisasja väärtuse vahe) (RKTKm 20.12.2023, 2-19-6901/280, p 14). Kuivõrd kohtud eeltoodud kohustust ei täitnud, s.o väärtuse vähenemise ulatust välja ei selgitanud, leidis puudutatud isik I, et kohtud on jätnud õiglase juurdepääsutasu määramiseks vajalikud asjaolud ja tõendid välja selgitamata.
23.2.Kolleegium nõustub puudutatud isikuga I, et hagita menetluses kohaldub uurimispõhimõte (TsMS § 5 lg 3 ja § 477 lg-d 5 ja 7), mille kohaselt on kohtul kohustus välja selgitada asja lahendamiseks vajalikud asjaolud. Samas ei saa uurimispõhimõtet sellises hagita menetluses, mis põhineb menetlusosalise nõudel, mõista sedavõrd laialt, et kohus peab kinnisasja väärtuse vähenemise selgitamise eesmärgil omal algatusel määrama ekspertiisi kinnisasja väärtuse vähendamise tuvastamiseks või muul viisil tõendeid koguma. Uurimispõhimõtte eesmärk nõudel põhinevas hagita menetluses on eelkõige tagada, et asja lahendamiseks olulised asjaolud ei jääks välja selgitamata ainuüksi selle tõttu, et menetlusosaline ei osanud ette näha vajadust esitada täiendavaid tõendeid (vt RKTKm 06.04.2016, 3-2-1-13-16, p 11; RKTKm 17.04.2013, 3-2-1-46-13, p 13). Kohtul on sellises hagita menetluses uurimispõhimõtte täitmiseks kõrgendatud selgitamiskohustus ning ka õigus nõuda omal algatusel isikutelt teabe esitamist ja tõendite kättesaadavaks tegemist (vt RKTKm 09.03.2022, 2-19-9543/48, p 18). Teisisõnu tähendab eeltoodu seda, et kui menetlusosaline soovib tugineda kinnisasja väärtuse vähenemisele, peab ta kohtule esitama asjaolud ja tõendid, millest nähtub kinnisasja väärtuse vähenemine ja millest saab teha järeldusi õiglase tasu suuruse kohta (vt RKTKm 03.10.2018, 2-16-3663/95, p 23). Arvestades, et maakohus palus menetlusosalistel täpsustada tasu suurust ning selle kujunemise aluseks olevaid asjaolusid, sh selgitas, kuidas ja millistel alustel kohus tasu määrab, kuid vaatamata kohtu selgitustele menetlusosalised asjaolusid ega andmeid tasu arvutamiseks kohtule ei esitanud, ei ole praegusel juhul põhjendatud kohtutele ette heita uurimispõhimõtte rikkumist. Juurdepääsutasu aluseks olevate tõendite esitamise kohustus lasub nõude alusel toimuvas hagita menetluses jätkuvalt menetlusosalistel. Teisalt ei ole aga põhjust pidada lubamatuks kohtutel tuvastada konkreetse kinnisasjaga võimalikult sarnaste kinnisasjade väärtus avalike kinnisvaraportaalide või Maa- ja Ruumiameti kinnisvaratehingute statistiliste andmete põhjal, kui menetlusosalised ei ole vastavat tõendit, tuginedes andmete puudumisele, esitanud. Päringu kriteeriumid, mis võimaldavad kohtul välja selgitada konkreetse kinnisasjaga võimalikult sarnaste kinnisasjadega tehtud tehingute võrdlusandmed, määrab sellisel juhul kohus.
8(11)
2-21-18029
24.Kolleegium on seisukohal, et ka olukorras, kus andmed tasu arvutamiseks puuduvad, ei ole kohtul võimalik jätta tasu välja mõistmata. See on erandina lubatav üksnes juhul, kui teeniva kinnisasja omanik on väljendanud kohtule selgelt, et ta on tasu saamisest loobunud (vt RKTKm 16.06.2016, 3-2-1-180-15, p 42). Kuna kinnisasja väärtuse vähenemise kindlakstegemine on praktikas keeruline ja võib olla võrreldes juurdepääsutasu suurusega ebamõistlikult kulukas, märgib kolleegium, et alternatiivselt on kinnisasja väärtuse vähenemine võimalik välja selgitada, tuginedes kinnisasja kui terviku turuväärtusele, kuivõrd juurdepääsuõiguse määramine ei mõjuta üksnes teealust maad, vaid kogu kinnisasja tervikuna. Selleks tuleb juurdepääsutee aluse maa pindala korrutada konkreetse kinnisasjaga samas piirkonnas asuva kinnisasja ühe ruutmeetri turuväärtusega ning leitud tulem lahutada kogu kinnisasja turuväärtusest. Selliselt saadud väärtuse vähenemisele vastav summa on keskne sisend juurdepääsutasu iga-aastase tasu arvutamise valemis (vt ka RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416/41, p 15.5). Seejuures saab kasutada konkreetse kinnisasja turuväärtuse tuvastamiseks ka kinnisasja müügikuulutusi ja Maa- ja Ruumiameti kinnisvaratehingute andmebaasi andmeid (vt määruse p 23.2).
25.Juurdepääsutasu määramisel tuleb kohtutel arvestada ka juurdepääsutee talumise kohustusega koormatud kinnisasja väärtust ja seniseid kasutusvõimalusi mõjutavate spetsiifiliste asjaoludega, nagu juurdepääsutee asukoht, kasutamise intensiivsus, privaatsuse häirimine jms. Kuna ei saa välistada, et koormatise vaba kinnisasja ja koormatud kinnisasja väärtuse vahe alusel leitud tasu ei kompenseeri proportsionaalselt kõiki negatiivseid tagajärgi, mis koormatud kinnisasja omanikule juurdepääsu kasutamisega võivad kaasneda, peab kohus enne kinnisasja väärtuse vähenemise korrutamist diskontomääraga siseveendumuse (TsMS § 233) kohaselt otsustama, kas eeltoodud summat tuleb Riigikohtu 1. juuni 2022. a määruse nr 2-19-20416/41 p-s 15.5 esitatud tasu valemis rakendada täies ulatuses või on kõiki asjaolusid arvesse võttes vajalik seda suurendada või vähendada ulatuses, milles konkreetsed negatiivsed tagajärjed seda õigustavad. Kui juurdepääsutee ei kulge elumaja lähistelt, tee kasutamine ei raskenda kinnisasja terviklikku kasutamist ega too kaasa märkimisväärset kasutamisintensiivsust või ei riiva juurdepääsutee kasutamine koormatud kinnisasja omaniku privaatsust oluliselt, võib olla põhjendatud esialgset kinnisasja väärtuse vähenemist väljendavat summat asjaoludest tulenevalt vähendada. Seevastu siis, kui juurdepääsutee kulgeb elamumaal asuvate hoonete, näiteks elumaja või abihoone, lähedalt või esineb muid asjaolusid, millest nähtub, et omandiõiguse riive on intensiivsem, tuleb kohtul leitud väärtuse vähenemist väljendavat summat arvestada täies ulatuses või seda riive intensiivsuse tõttu isegi suurendada. Alles siis, kui kinnisasja väärtuse vähenemine on välja selgitatud kõiki negatiivseid mõjusid arvestavalt, saab kohase summa korrutada diskontomääraga. Kuna tasu määramisel on tegemist kaalutlusotsusega ning tasu suurust mõjutavad asjaolud tuvastab kohus, peavad kohtu kaalutlused tasu määramisel olema määruses põhjendatud ning tuginema konkreetse vaidluse asjaoludele.
26.Maamaksu hüvitamise osas jääb kolleegium varasema praktika juurde, mille kohaselt perpetuiteedi põhimõtte alusel määratud tasu hõlmab ka hüvitist maamaksu eest (RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416/41, p 15.5).
27.Eeltoodust lähtudes peab ringkonnakohus asja uuel läbivaatamisel välja selgitama koormatise vaba ja koormatud kinnisasja väärtuse vahe, arvestades eespool punktides märgitut, ning kõiki asjaolusid arvesse võttes määrama juurdepääsutasu, rakendades Riigikohtu 1. juuni 2022. a määruse nr 2-19-20416/41 p-s 15.5 esitatud valemit. III
28.Järgnevalt käsitleb kolleegium juurdepääsutee korrashoiu kulude hüvitamist.
9(11)
2-21-18029
28.1.Maa- ja ringkonnakohtu määrusega määrati avaldajatele ning puudutatud isikule I ühine juurdepääsutee korrashoiu kohustus konkreetse juurdepääsutee lõigu ulatuses. Kohtud jätsid aga tähelepanuta, et ühise korrashoiukohustuse määramisel tuleb sarnaselt tasu määramisele olukorras, kus teed kasutavad mitu isikut, arvestada iga isiku teekasutamise osakaalu (vrd RKTKm 19.04.2017, 3-2-1-27-17, p 15; RKTKo 16.11.2011, 3-2-1-111-11, p 16; RKTKo 12.10.2011, 3-2-1-90-11, p 12). Seetõttu on kohtud oluliselt rikkunud põhjendamiskohustust (TsMS § 442 lg 8, § 465 lg 2 p 8, § 463 lg 2). Ringkonnakohus peab asja uuel läbivaatamisel korrashoiukulud välja selgitama ning jaotama need vastavalt avaldajate ja puudutatud isiku I juurdepääsutee kasutamisele osas, milles korrashoiukohustus on määratud ühiselt. Kusjuures eelduslikult tuleb neid osasid pidada võrdseteks. Teistsuguse kasutusintensiivsuse tõendamine lasub menetlusosalistel.
28.2.Kolleegium märgib praktikat ühtlustades, et Riigikohtu 1. juuni 2022. a määruse nr 2-19-20416/41 p-s 15.5 esitatud valemit rakendades määratud tasu ei hõlma juurdepääsukulude hüvitamist (vt ka RKTKm 13.12.2023, 2-18-12098/271, p 16). Korrashoiukulude hüvitamise eesmärk ei ole kinnisasja omanikule tema omandi kitsendamise kompenseerimine, nagu see on juurdepääsutasu puhul, vaid katab kasutamisest tingitud vajalike teehooldustöö kulude hüvitamist. Koormatud kinnisasja omanikule tekkivaid negatiivseid tagajärgi juurdepääsutee korrashoiu kohustuse määramine juurdepääsu taotlejale ei vähenda, seega ei ole ka põhjendatud juurdepääsutasu korrashoiukulude arvel vähendada. IV
29.Lisaks märgib kolleegium, et ringkonnakohus on ekslikult leidnud, et juurdepääsutasu maksmise kohustus muutub sissenõutavaks alates kohtulahendi jõustumisest, ning teinud vastava täienduse ka resolutsioonis. Kolleegium selgitab, et juurdepääsutasu maksmise kohustus tekib alates seda kindlaksmäärava kohtulahendi jõustumisest (vt RKTKm 13.12.2023, 2-18-12098/271, p 17.3; RKTKm 15.03.2023, 2-19-517/133, p 14), kuid see ei tähenda, et samal ajal muutuks sissenõutavaks ka tasu. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 82 lg 1 kohaselt, kui kohustuse täitmise tähtpäev on kindlaks määratud või tuleneb võlasuhte olemusest, tuleb kohustus täita sellel tähtpäeval. VÕS § 82 lg 7 esimese lause kohaselt muutub kohustus sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. Kui lepingust ei tulene teisiti, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist kohustuse täitmise tähtpäeva või kohustuse täitmiseks ettenähtud tähtaja möödumisel. Maa- ja ringkonnakohus on resolutsioonis märkinud, et tasumise tähtpäev on iga jooksva aasta 31. detsember. Sellest juhindudes, muutub tasu sissenõutavaks alles pärast 31. detsembrit, mitte alates kohtulahendi jõustumisest, nagu märkis ringkonnakohus. See tuleneb seadusest ja seda ei ole vaja resolutsiooni eraldi märkida. V
30.Kuna määruskaebus rahuldatakse osaliselt ja asi saadetakse ringkonnakohtule uueks lahendamiseks, jääb menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 3 ja § 174 lg 6 kohaselt ringkonnakohtu otsustada.
31.Vastuseks määruskaebuse väitele menetluskulude jaotuse kohta märgib kolleegium, et TsMS § 172 lg 1 teine lause annab mitme menetlusosalise osalemisel hagita menetluses kohtule ulatusliku kaalutlusõiguse otsustada menetluskulude mõne menetlusosalise kanda jätmise, kui see on asjaolusid arvestades õiglane. Viidatud sätte kohaldamine on diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda vaid juhul, kui diskretsiooni piire on ületatud (vt RKTKm 07.10.2020, 2-18-11359/87, p 14 ja selles viidatud kohtulahendid). Menetluskulude jaotuse määramisel tuleb arvestada, et avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramise asjades on TsMS § 172 lg 1 esimese lause tähenduses isik, kelle huvides lahend tehakse, eelduslikult avaldaja, kes taotleb oma kinnisasja 10(11)
2-21-18029 kasuks juurdepääsutee määramist. See ei välista aga menetluskulude jätmist selle puudutatud isiku kanda, kes vaidleb ilmselgelt põhjendatud avaldusele alusetult vastu (RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416/41, p 17). Kolleegium leiab, et kohtud ei ole kaalutlusõigust teostades diskretsiooni piire ületanud ja on menetluskulude jaotust ammendavalt põhjendanud.
32.Puudutatud isiku taotlusel ja TsMS § 462 lg 2 esimese lause alusel asendab kolleegium füüsilistest isikutest menetlusosaliste nimed initsiaalidega ega avalikusta kohtulahendi avalikustamisel nende isikukoode ega aadresse. (allkirjastatud digitaalselt)
11(11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.