Eesistuja Urmas Volens, liikmed Peeter Jerofejev, Ants Kull, Kai Kullerkupp, Villu Kõve, Kaupo Paal, Kalev Saare ja Tambet Tampuu
Kohtuasi
Veiko Kõrkja hagi Tatjana Laidi, Jelizaveta Dupiki ja Jekaterina Kurakova vastu enam tasutud müügihinna tagastamiseks või kahju hüvitamiseks ning täiendava kahjuhüvitise ja viivise saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 22. novembri 2021. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Jekaterina Kurakova ja Jelizaveta Dupiki kassatsioonkaebus Tatjana Laidi kassatsioonkaebus
Tsiviilasja hind Riigikohtus
34 150 eurot 70 senti
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Hageja Veiko Kõrkjas, lepinguline esindaja vandeadvokaat Indrek Veso Kostja Tatjana Laid, lepinguline esindaja vandeadvokaat Argo Küünemäe Kostjad Jelizaveta Dupik ja Jekaterina Kurakova, lepinguline esindaja vandeadvokaat Jevgeni Tverdohlebov
Asja läbivaatamine
Avalik kohtuistung, 30. jaanuar 2023
RESOLUTSIOON
1.Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 22. novembri 2021. a otsuse resolutsioon tsiviilasjas nr 2-19-19586 muutmata, täiendades otsuse õiguslikke põhjendusi.
1.Veiko Kõrkjas (hageja, ostja) esitas 13. detsembril 2019 Harju Maakohtule Tatjana Laidi (kostja I, müüja üldõigusjärglane I), Jelizaveta Dupiki (kostja II, müüja üldõigusjärglane II) ja Jekaterina Kurakova (kostja III, müüja üldõigusjärglane III) vastu hagi, milles palus mõista kostjatelt enda kasuks solidaarselt välja alandatud müügihinda ületava osa 31 716 eurot 70 senti. Juhul, kui hinna alandamise eeldused ei ole täidetud, palus hageja mõista kostjatelt enda kasuks alternatiivselt välja kahjuhüvitise 55 000 eurot või 29 000 eurot. Lisaks palus hageja mõista kostjatelt enda kasuks välja asjatundja arvamuse kulude ja kohtueelsete õigusabikulude hüvitamiseks kahjuhüvitise 2434 eurot ning kõigilt kohtu välja mõistetud summadelt alates kohtuotsuse jõustumisest võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg-s 1 sätestatud määras viivise. Menetluskulud palus hageja jätta kostjate kanda. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja Kairi Kõrkjas (hageja abikaasa) (ostjad) ja Aleksei Dupik (müüja) 13. veebruaril 2017 müügilepingu Saue vallas Kohatu külas asuva Ülevainu kinnisasja ostmiseks. Kinnisasjal paiknes mh kaks elamut: 2008 valminud üksikelamu (uus elumaja) ja vanem talumaja (talumaja). Kinnisasja müügihind oli 210 000 eurot. Müügikuulutuse kohaselt oli kinnisasjal säilinud suurepärases seisukorras 3-toaline vana talumaja. Enne kinnisasja ostmist tellis hageja Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ-lt hindamisakti, mille kohaselt oli talumaja seisukord välisel vaatlusel hea/rahuldav ning kinnisasja väärtus oli hinnanguliselt 213 200 eurot. 2018. a juulis soovis hageja vahetada talumaja laudist ning avastas laudist lahti võttes, et hoone seinad olid suures ulatuses mädanenud ja palgid akende all plokkidega asendatud ning vundament lagunenud. Hageja abikaasa teavitas 2018. a augustis müüjat ja tema tütart (kostjat II) avastatud puudustest. Müüja tunnistas puuduste negatiivset mõju talumajale ja ütles, et see on vana maja. Hageja tellimusel koostas riiklikult tunnustatud ehitusekspert Ain Luhse 12. juulil 2019 talumaja varjatud puuduste tuvastamiseks ja puuduste kõrvaldamise maksumuse kindlaksmääramiseks arvamuse, mille kohaselt kulub varjatud puuduste kõrvaldamiseks 55 000 eurot. Hageja tellimusel koostas riiklikult tunnustatud kinnisvara hindamise ekspert Virgo Laansoo 15. juulil 2019 arvamuse, mille kohaselt oli kinnisasja väärtus koos talumaja puudustega 181 000 eurot ning ilma talumajata samuti 181 000 eurot. Müüja suri 31. juulil 2019. Hageja pöördus õigusabi saamiseks advokaadi poole, saatis lepingulise esindaja vahendusel
28.augustil 2019 müüja tütardele (kostjale II ja kostjale III) kirja, milles palus kõrvaldada A. Luhse arvamuses nimetatud puudused hiljemalt 15. septembril 2019 ning teatas, et juhul, kui puudusi tähtaegselt ei kõrvaldata, alandab hageja alates 16. septembrist 2019 kinnisasja müügihinda 31 716 euro 70 sendi võrra. Kostjad ei kõrvaldanud puudusi. Notar väljastas kostjatele 12. novembril 2019 pärimistunnistuse, mille kohaselt päris kostja I 1⁄2 ning kostja II ja kostja III kumbki 1⁄4 müüja varast. Müüdud kinnisasjal asuval talumajal olid varjatud puudused, mistõttu ei vasta müüdud kinnisasi kokkulepitud tingimustele. Kinnisasjal asuv talumaja ei ole müügikuulutuses nimetatud suurepärases seisukorras ega hindamisaktis nimetatud heas/rahuldavas seisukorras (asjal ei ole kokkulepitud omadusi), samuti ei sobi see elamuna kasutamiseks (otstarbeks, milleks hageja seda vajas või milleks seda tavaliselt kasutatakse). Kuigi müüja kinnitas müügilepingu p-s 2.1.5, et talumaja vastab projektile ja seda ei ole ilma õigusliku aluseta ümber ehitatud, on talumaja selle ekspluatatsiooni perioodil oluliselt ilma projektita ümber ehitatud – sellele on paigaldatud ruberoidist tuuletõke, soojustus ja laudis, rajatud on betoonvöö, kohati on palktarindeid asendatud, hoonesse on ehitatud saun ja sanitaarruumid. Müüja kinnitas müügilepingu p-s 2.1.6, et lepingu esemel ei ole eritunnuseid ega puudusi, millest müüja ei ole ostjat teavitanud. Müüja ei teavitanud hagejat varjatud puudustest, kuigi ta neist teadis või pidi teadma. Talumajal on järgmised varjatud puudused: talumaja vundament ei vasta joonistele 2(8)
2-19-19586 ning on lagunenud; talumaja välisseinte palktarindid on osaliselt mädanenud ja hoone konstruktsioonid deformeerunud. Müüja teadis või pidi teadma puudustest, sest hoone probleemid on olnud pikaajalised ning müüja elas kinnisasjal asuvas talumajas hagejale teadaolevalt alates 1980-ndatest aastatest kuni 2008. aastani. Müüja oli hoone halvast seisukorrast teadlik, sest ta on proovinud hoonet parandada, kuid ta on teinud seda valesti. Hageja ei saanud puudusi avastada, kuna hoonet kattis laudis ja vundamenti betoonvöö. Hageja arvas, et betoonvöö ongi madalvundament, ning laudisega kaetud seinad olid välisel vaatlusel heas seisukorras. Hageja teavitas müüjat ja kostjat II kuu aega pärast puuduste avastamist ega ole minetanud õigust puudustele tugineda. Müüja teadis või pidi teadma puudustest, kuid ei teavitanud neist hagejat. Arvestades seda, et talumaja parandamine oleks ebamõistlikult kulukas, otsustas hageja alandada müügihinda. Kuna talumajal olid varjatud puudused ja puudustega talumajaga kinnisasja tegelik hind on madalam, on hageja tasunud liiga kõrget hinda ning hagejal on õigus nõuda kostjatelt VÕS § 112 lg 3 alusel koosmõjus VÕS § 189 lg-ga 1 ja § 191 lg-ga 1 ülemäära makstud müügihinna tagastamist. Kinnisasja alandatud hind on 178 283 eurot 30 senti. Müügihinna ja alandatud hinna vahe on 31 716 eurot 70 senti. Juhul, kui hagejal ei olnud alust hinda alandada, on hagejal samadel asjaoludel õigus nõuda kostjatelt müügilepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist. Kuna müüja rikkus müügilepingut, on hagejal VÕS § 127 lg 1 ja § 128 lg 3 alusel õigus nõuda kostjatelt kahjuhüvitisena enne kohtumenetlust asjatundjate arvamuse ja õigusabi saamiseks tehtud kulutuste hüvitamist.
2.Kostja I palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Hagejal oli võimalik enne müügilepingu sõlmimist veenduda talumaja seisukorras. Talumaja on ehitatud ca 100 aastat tagasi ning selle välise vaatluse põhjal on tavalisele kõrvaltvaatajale aru saada, et seda on ehitatud ja parandatud ehitamise ajal kättesaadavate materjalide ja ehitusvõtetega. Hageja pidi aru saama, et talumaja on vanusest tulenevalt amortiseerunud, mitte heas või rahuldavas seisukorras. Talumaja seintele oli laudis paigaldatud ja vundamendi toetuseks betoonvöö valatud üksnes osaliselt. Tähelepanelikul vaatamisel oli võimalik märgata hoone seinte ja vundamendi seisukorda. Avatud seinte seisukord pidi tekitama hagejal kahtluse, et hoone ei ole aasta ringi kasutuskõlblik. Arvestades hoone vanust ja madalvundamenti, pidi hageja mõistma, et põrandad ei ole soojad. Müüja ei kasutanud talumaja aasta ringi elamiseks. Seda kasutati üksnes suvekuudel külaliste lühiajaliseks majutamiseks.
3.Kostja II ja kostja III palusid jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Müüja ei ole lepingut rikkunud, mistõttu ei ole hagejal õigust nõuda enam makstud ostuhinna tagastamist ega kahju hüvitamist. Talumaja ei pidanud olema elamiskõlblik. Hageja ostis kinnisasja eesmärgiga kasutada uut elumaja ning vana talumaja seisukorral ei olnud ostjate jaoks mingit tähtsust. Vana talumaja olemasolu või puudumine ei mõjutanud kinnisasja hinda. Ostuhind hõlmas kaasaegse eluhoone ja maa väärtust. Muud hooned olid tasuta jäänukid, kuid lepingupooled leppisid kokku, et müüja ei pea neid lammutama. Hageja on minetanud õiguse tugineda väidetavatele puudustele, sest ei ole mõistliku aja jooksul asja puudustest teatanud. Nõude esitamine on vastuolus hea usu põhimõttega, sest alguses nõustus hageja, et talumajal pole mingit väärtust ja see tuleb lammutada.
4.Harju Maakohus jättis 22. veebruari 2021. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. 3(8)
2-19-19586 Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt vastas talumaja müügilepingu tingimustele, kuna müüja ei teadnud ega pidanudki teadma, et hageja soovib kasutada talumaja eluhoonena. Hageja ei ole tõendanud, et teavitas müüjat, et soovib kinnisasjal talumaja kasutada eluhoonena. Praegu ei ole enam võimalik kindlalt tuvastada, kas müüja rääkis sellest, et talumaja võib lammutada, või kas pooled leppisid kokku selles, et lammutustöid ei pea tegema müüja. Juhul, kui hagejal oli soov asuda vanasse talumajja elama, tulnuks tal seda ka selgelt müüjale väljendada. Ostjad olid vastavalt müügilepingule teadlikud, et talumajal puudub ehitus- ja kasutusluba. Samuti olid nad teadlikud, et vaidlusaluses hoones ei elatud alates 2008. aastast. Talumaja oli nähtavalt remonditud. Eeltoodud asjaoludest pidi keskmine ostja aru saama, et hoone ei pruugi olla enam sobiv aasta ringi kasutatava eluruumina. Samuti ei saa keskmine ostja eeldada, et sellised ruumid ei või aastaringseks eluruumina kasutamiseks vajada kapitaalremonti. Müüja ei pidanud eeldama, et hageja vajab vana talumaja eluhoonena. Viidatud ruum võib soovi korral olla kasutatav nt ajutiselt suvel ööbimiseks. Asjaolu, et hageja on keskmiste teadmistega ostja, kinnitab muuhulgas ka see, et vaatamata müügikuulutuses märgitud talumaja suurepärasele seisundile, said hageja ja tema abikaasa aru, et talumaja oli rahuldavas, kasutuskõlblikus seisukorras. Samuti kinnitab hageja teadlikkust asjaolu, et nii hageja kui ka tema abikaasa sõnul asusid nad 2018. aastal vana talumaja laudist eemaldama. Asjas esitatud asjatundjate arvamustel ei ole tähtsust, sest nad lähtusid arvamust andes eeldusest, et talumaja kasutatakse eluhoonena, mida müüja kinnisasja müües ei teadnud ega pidanudki teadma.
5.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, paludes maakohtu otsuse tühistada ja teha asjas uue otsuse, millega hagi rahuldada, jätta menetluskulud kostjate kanda ja mõista kostjatelt hageja kasuks välja menetluskulude hüvitis.
6.Kostjad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu, paludes jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
7.Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 22. novembri 2021. a otsusega apellatsioonkaebuse, tühistas maakohtu otsuse ja tegi uue otsuse, millega rahuldas hagi, mõistis kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja enam makstud müügihinna 31 716 eurot 70 senti ja alates kohtuotsuse jõustumisest kuni müügihinna tagastamiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivise ning kahjuhüvitise 2434 eurot ja alates kohtuotsuse jõustumisest kuni kahjuhüvitise tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivise. Menetluskulud jättis ringkonnakohus solidaarselt kostjate kanda. Ringkonnakohtu lahendi kohaselt tuleb kindlaks teha, kas ja millistes talumaja kvaliteeditingimustes (eritingimustes) müügilepingu pooled kokku leppisid, ning vastava kokkuleppe puudumise korral tuvastada, kas talumaja vastas selle kasutusotstarbele ja oli vähemalt keskmise kvaliteediga. Müügilepingust ei nähtu, et pooled oleksid leppinud kokku selles, millises seisukorras, st millise kvaliteediga on müüdaval kinnisasjal paikneva talumaja vundament ja palktarind, ega selles, et talumaja konstruktsioonidel on eritunnused või puudused. Hageja ei ole tõendanud, et müügilepingu pooled leppisid kokku müüdaval kinnisasjal paikneva talumaja konstruktsioonide kvaliteedis (seisukorras), ning sellest tulenevalt ei ole põhjendatud hageja käsitus selle kohta, et talumajal ei olnud lepingus kokkulepitud omadusi VÕS § 217 lg 2 p 1 tähenduses. Kostjad ei ole tõendanud, et müügilepingu pooled leppisid kokku selles, et talumaja kvaliteet on keskmisest madalam, või selles, et talumaja on amortiseerunud ja kasutuskõlbmatu. Kuna lepingupooled ei leppinud kokku talumaja konstruktsioonide omadustes ja kvaliteedis, pidid talumaja konstruktsioonid vastama keskmisele kvaliteedile, lisaks pidi talumaja olema eluhoonena kasutatav. Talumaja oli müügilepingu p 1.11.1 4(8)
2-19-19586 järgi elamu ning ehitisregistri järgi oli see kasutusel. A. Luhse kohtuistungil antud ütluste kohaselt on sellised puudused tavapärased hooldamata ja remontimata talumajade puhul, kuid nii lagunenud konstruktsioone on nii vanal hoonel näha pigem harukordne, eeldades, et hoone on olnud kasutuses. Seega pidi talumaja ühtlasi sobima kasutamiseks eluhoonena ning seda sõltumata asjaolust, kas ostjad avaldasid müügilepingu sõlmimise eel soovi hakata seda eluhoonena kasutama või mitte. See, et kinnisasjal asus kaks eluhoonet, ei tähenda, et eluhoonena pidi olema kasutuskõlblik üksnes üks hoone. Seega ei vastanud talumaja konstruktsioonid keskmisele 100 aastat vanale ja kasutuses olnud palkmaja kvaliteedile VÕS § 77 lg 1 tähenduses ning talumaja ei olnud selliselt eluhoonena kasutatav, st talumaja ei vastanud VÕS § 217 lg 2 p 2 tähenduses lepingutingimustele. Kuigi kostja I tõi esile, et vundament ei olnud kogu ulatuses kaetud betoonvööga ning palkseinad ei olnud kogu ulatuses kaetud laudisega, ei ole kostja I selgitanud, millised puudused olid katmata pindadel nähtavad, ega neid asjaolusid tõendanud. Hageja tõendina esitatud A. Luhse arvamusele lisatud fotode alusel ei saa järeldada, et puudused olid talumaja ülevaatamisel osaliselt nähtavad, sest fotod on tehtud pärast kaetud pindade avamist. Puuduste nähtavust ei saa järeldada ka müügikuulutusele ja hindamisaktile lisatud fotodelt. Kuigi kostjate väitel pidid ostjad mõistma, et talumaja oli amortiseerunud, ei pidanud ostjad ringkonnakohtu hinnangul ainuüksi hoone vanusest tulenevalt eeldama, et selle betoonvööga kaetud vundament on lagunenud ja laudisega kaetud palkseinad niiskuskahjustustega ja osaliselt mädanenud. Seega ei ole kostjad tõendanud, et ostjad teadsid või pidid teadma, et talumaja vundament on lagunenud ja palkseinad osaliselt mädanenud, ega vabane seetõttu VÕS § 218 lg 4 alusel vastutusest. Praegusel juhul ei olnud talumaja puudused selle tavapärase ülevaatamise käigus avastatavad, sest vundamenti varjas betoonvöö ning palktarindit laudis, st tegemist oli varjatud puudustega. Seega ei saanud ostjad neid puudusi avastada enne kaetud pindade avamist 2018. a juulis. VÕS § 220 lg 1 kohaselt teatas ostja puudustest mõistliku aja jooksul 2018. a suvel. Igal juhul vastutab müüja varjatud puuduste eest VÕS § 221 lg 1 p 2 järgi. Hinna alandamise avaldus on kehtiv ning ostjatel on õigus nõuda müüjalt enam tasutud müügihinna tagastamist. Pärandaja võlausaldajate suhtes on kõik pärijad solidaarvõlgnikud VÕS § 65 tähenduses. Ülaltoodut arvestades on hageja nõue põhjendatud ja kostjatelt tuleb solidaarselt hageja kasuks välja mõista enam tasutud müügihinnana 31 716 eurot 70 senti. Hageja kahju hüvitamise nõue VÕS § 115 lg 1, § 127 ja § 128 lg 3 alusel tuleb samuti rahuldada. VÕS § 113 lg 1 ja TsMS § 367 alusel tuleb rahuldada ka hageja viivisenõue kahjuhüvitiselt.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
8.Kostja I esitas kassatsioonkaebuse, paludes ringkonnakohtu otsuse tühistada ja jätta menetluskulud hageja kanda. Kostja I kassatsioonkaebuse kohaselt on vale ringkonnakohtu järeldus, et kuna puudus kokkulepe talumaja omadustes, siis pidi see vastama keskmisele kvaliteedile, lisaks pidi talumaja olema eluhoonena kasutatav. Talumajal puudub ehitusprojekt, ehitusluba, energiamärgis, kasutusluba, ehitisregistris puudub talumaja ümberehituseks ehitusluba ja ka kasutusluba. Ostjad vaatasid hooned üle ja said teadlikuks hoonete olukorrast. Jääb arusaamatuks, millisele ajastule vastavaid norme või nõudmisi elamistingimustele on ringkonnakohus aluseks võtnud. Arusaamatu on ringkonnakohtu seisukoht, et asjaolust, et talumaja katuse tasapinnad olid vajunud, ei pidanud ostjad järeldama, et hoone konstruktsioonid on lagunenud. Hagejale ja tema abikaasale olid 5(8)
2-19-19586 pärast korduvat talumaja ülevaatust silmaga nähtavad ja keskmisele inimesele arusaadavad talumaja põhikonstruktsiooni deformatsioonid. A. Luhse istungil antud selgitusi on ringkonnakohus arusaamatult kärpinud. Väär on ringkonnakohtu järeldus, et kostjad ei ole tõendanud, et ostjad teadsid või pidid teadma, et talumaja vundament on lagunenud ja palkseinad osaliselt mädanenud.
9.Kostjad II ja III esitasid kassatsioonkaebuse, paludes ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja maakohtu otsus muutmata. Kostjad II ja III paluvad jätta teise ja kolmanda astme kohtute menetluskulud hageja kanda ja mõista hagejalt välja menetluskulude hüvitis koos viivisega VÕS § 113 lg 1 järgi. Kostjate II ja III kassatsioonkaebuse kohaselt huvitas kinnisasja ostmisel ostjat ainult uus maja, teised ehitised ei olnud määravad ka hinna kujundamisel. Teisi hooneid ei ole arvestatud ka ostja tellitud hindamisaktis. Ka hinna alandamisel ei arvestatud muude hoonetega peale uuema elumaja. Vanad hooned ei olnud ehitistena registreeritud ega saanud ka ehitusluba. Seega ei saanud neile hoonetele kohaldada elamiskõlbulike hoonete nõudeid.
10.Hageja vaidleb kostjate kassatsioonkaebustele vastu, paludes jätta need rahuldamata ja ringkonnakohtu otsuse resolutsioon muutmata. Hageja palub jätta oma menetluskulud solidaarselt kostjate kanda.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
11.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsuse resolutsioon tuleb jätta TsMS § 691 p 1 alusel muutmata ja kassatsioonkaebused rahuldamata, kuid täiendada tuleb ringkonnakohtu otsuse õiguslikke põhjendusi.
12.Käesolevas asjas vaidlevad pooled kassatsiooniastmes selle üle, kas müügiesemeks olnud kinnisasi, millel asub ca 100 aastat vana talumaja, vastas lepingutingimustele või mitte ning kas hagi oleks tulnud rahuldamata jätta põhjusel, et hageja teadis või pidi müügilepingu sõlmimisel teadma müügieseme puudustest. Ringkonnakohus on oma otsuse p-s 11.2.1 menetlusnorme järgides leidnud, et pooled ei ole müügilepingus kokku leppinud, millistele tingimustele pidi talumaja vastama (VÕS § 217 lg 2 p 1). Samuti ei ole ringkonnakohus tuvastanud, et ostja oleks kinnisasja ja sellel asuvat talumaja vajanud eriliseks otstarbeks VÕS § 217 lg 2 p 2 mõttes. Seetõttu hindas ringkonnakohus, kas talumaja sobib VÕS § 217 lg 2 p 2 mõttes otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse, ja kas talumaja vastas keskmisele kvaliteedile VÕS § 77 lg 1 mõttes.
13.Ringkonnakohtu tuvastatud asjaoludel on põhjendatud lõppjäreldus, et talumaja konstruktsioonid ei vastanud keskmisele ca 100 aastat vana ja vähemalt hooajaliselt kasutuses olnud palkmaja kvaliteedile VÕS § 77 lg 1 tähenduses, st talumaja ei vastanud VÕS § 217 lg 2 p 2 tähenduses lepingutingimustele. Kolleegium peab siiski vajalikuks täpsustada ringkonnakohtu põhjendusi järgnevalt. VÕS § 217 lg 2 p 2 kohaselt ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Müügilepingust tulenevate kohustuste kohta kehtib ka VÕS § 77 lg 1, mille järgi peab võlgnik kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise 6(8)
2-19-19586 kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Kolleegium leiab, et VÕS § 217 lg 2 p-s 2 nimetatud „seda liiki asjade“ kindlaksmääratlemisel tuleb arvesse võtta ka asja vanust ning senist kasutust ja sellest lähtuvalt hinnata, kas asi sobib otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Olukorras, kus müügiesemeks on ca 100 aastat vana hoone, tuleb selle lepingutingimustele vastavuse hindamisel lähtuda sarnase vanuse ja kasutusotstarbega hoonete tavapärasest seisundist. Kolleegium nendib, et niisuguses olukorras on keeruline määrata ühtset kvaliteedikriteeriumi. Kohtutel tuleb iga kord välja selgitada, millised on mõistlikud ootused vaidlusalusele esemele. Selliste vanade majade puhul ei saa lepingutingimustele vastavuse hindamiseks võtta aluseks kaasaegseid ehitusstandardeid. Samuti võib sellises vanuses talumaju kasutada tavaliselt väga erineval otstarbel. Kuigi vana talumaja võib olla kasutusel elamuna, võib see vastavalt asjaoludele olla kasutatav ka vaid hooajaliselt või asjade hoiustamiseks.
14.Ringkonnakohus on põhjendamatult pidanud oluliseks, et vaidlusalune talumaja oleks eluhoonena kasutatav. Ringkonnakohtu lahendist ei nähtu, miks oleks pidanud talumaja kindlasti sobima elamuna kasutamiseks. Sealjuures ei ole ringkonnakohus tuvastanud, et ostjad oleksid ostnud kinnisasja selleks, et talumajas elada. Kolleegium peab vajalikuks selgitada, et isegi olukorras, kus müügilepingu esemeks on kümneid aastaid vana elamuna kasutatav maja, ei ole õige VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 alusel lepingutingimustele vastavuse hindamisel lähtuda kaasaegsete elamute ja muude hoonete lepingutingimustele vastavust käsitlevast Riigikohtu praktikast. Selliselt vanalt majalt ei saa eeldada nt projektdokumentatsiooni või kaasaegsetele ehitusnõuetele vastamist (vt nt Riigikohtu
30.novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05, p 12; 19. novembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12, p 23). Lepingutingimustele vastavaks võib osutuda ka ca 100 aastat vana elamu, millel on tuvastatud konstruktsioonide hoone vanusele tavapärast kulumist või vananemist ja mis ei ole olnud aastaid aktiivses kasutuses. Seega tuleb müügilepingu eseme lepingutingimustele vastavuse hindamiseks asja omadusi puudutava kokkuleppe puudumisel hinnata seda, mida võis ostja eseme vanust, kasutusotstarvet ja senist tegelikku kasutust arvestades müügilepingu eseme seisukorra kohta mõistlikult oodata. Kui müügilepingu eseme seisukord on sellest, mida võis ostja eseme vanust, kasutusotstarvet ja senist tegelikku kasutust arvestades müügilepingu eseme seisukorra kohta mõistlikult oodata, halvem, on tegemist müügilepingu eseme lepingutingimustele mittevastavusega VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 tähenduses.
15.Vaatamata eeltoodule on ringkonnakohus menetlusõiguse norme järgides järeldanud ja nõuetekohaselt põhjendanud, et vaidlusalune hoone ei vasta sarnaste hoonete keskmisele kvaliteedile ja seega lepingutingimustele VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 alusel. Ringkonnakohus tuvastas asjatundja arvamusele viidates, et talumaja puudused ei vasta ca 100-aastase keskmise palkmaja tavapärasele seisundile ning nii lagunenud konstruktsioone on nii vanal hoonel näha pigem harukordne (ringkonnakohtu otsuse p 11.2.2). Kolleegium lähtub asja lahendamisel ringkonnakohtu tuvastatud asjaoludest ja ise tõendeid ei hinda (vt TsMS § 688 lg-d 3–5).
16.Olukorras, kus kohus on tuvastanud, et müügilepingu eseme vanust, kasutusotstarvet ja senist tegelikku kasutust arvestades ei vastanud ese seda liiki asjade keskmisele kvaliteedile, ei ole vaja täiendavalt hinnata, kas asi vastas müüja avaldatud müügikuulutuses märgitud kõrgemale kvaliteedile.
17.Kolleegiumi hinnangul on ringkonnakohus menetlusõiguse norme järgides leidnud, et kostjad ei vabane vastutusest VÕS § 218 lg 4 alusel. Ringkonnakohus on menetlusõiguse norme järgides 7(8)
2-19-19586 põhjendatult asunud seisukohale, et kostjad ei ole tõendanud, et ostjad teadsid või pidid müügilepingu sõlmimisel teadma, et talumaja betoonvöö ja vundament on lagunenud ja palktarindid osaliselt niiskuskahjustusega ning mädanenud (vt ringkonnakohtu otsuse p 12.2). Vastuseks kostja I kassatsioonkaebuse väitele märgib kolleegium, et varjatud puuduste tuvastamisel tuleb lähtuda ostja, mitte vastava valdkonna asjatundja, mõistlikest ja põhjendatud järeldustest (vt Riigikohtu 30. mai 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-17, p 25). Kuigi ostjal ei ole kohustust enne müügilepingu sõlmimist ostetav asi üle vaadata, võib juhul, kui ta seda teeb, ülevaatuse käigus kogetu anda alust kohaldada VÕS § 218 lg-s 4 sätestatut, kui puudused olid või pidid olema müüja poolt asja kohta avaldatut arvestades ostjale mõistlikult äratuntavad. Praeguses asjas ei ole kohtud tuvastanud, et talumaja puudused pidid olema ostjale kui eriteadmisteta isikule kinnisasja ülevaatamisel mõistlikult äratuntavad.
18.Ringkonnakohus on kolleegiumi hinnangul põhjendatult leidnud, et kostjad ei ole hinna alandamise arvutuskäigu ega selle aluseks võetud andmete kohta vastuväiteid esitanud.
19.Kuna ringkonnakohtu otsus jääb muutmata ja kostjate kassatsioonkaebused rahuldamata, tuleb menetluskulud Riigikohtus jätta TsMS § 165 lg 3 ja § 171 lg 1 järgi solidaarselt kostjate kanda. Hüvitatavate menetluskulude suuruse määrab maakohus TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2 järgi kindlaks mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist.
20.Kassatsioonkaebustelt tasutud kautsjonid tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 lg 21 ja kuni 31. detsembrini 2021 kehtinud TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel arvata riigituludesse. (allkirjastatud digitaalselt)
8(8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.