Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi
Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus Asja läbivaatamise kuupäev
RESOLUTSIOON
Eesti Vabariigi nimel 3-2-1-81-08 Tartu, 22. oktoober 2008 Eesistuja Peeter Jerofejev, liikmed Henn Jõks ja Tambet Tampuu Pjotr Nugise hagi AS-i MSI GRUPP vastu üürilepingu ülesütlemise tunnistamiseks hea usu põhimõttega vastuolus olevaks, ülesütlemisavalduse tühisuse tunnustamiseks ja kostja kohustamiseks üürilepingut täitma. Tallinna Ringkonnakohtu 25. märtsi 2008 otsus tsiviilasjas nr 206-1364 AS-i MSI GRUPP kassatsioonkaebus Hageja Pjotr Nugis (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Aavo Aadli Kostja AS MSI GRUPP (registrikood xxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Andres Alaver 22. september 2008, kirjalik menetlus
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 25. märtsi 2008. a otsus ja Harju Maakohtu
6.septembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 2-06-1364.
2.Saata asi uueks läbivaatamiseks Harju Maakohtule.
3.Kassatsioonkaebus rahuldada.
4.
Tagastada OÜ-le Alaveri Advokaadibüroo AS-i MSI GRUPP kassatsioonkaebuselt 28. aprillil 2008 tasutud kassatsioonikautsjon 400 (nelisada) krooni.
5.Määrata OÜ-le Advokaadibüroo Aavo Aadli (registrikood xxxxxxxx) riigieelarvest makstavaks tasuks hagejale osutatud riigi õigusabi eest 1982 krooni 40 senti.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Pjotr Nugis (edaspidi hageja) esitas 28. novembril 2005 avalduse Tallinna Üürivaidluste Komisjonile. 4. jaanuari 2006. a määrusega keeldus üürikomisjon avalduse menetlusse võtmisest, sest nõuded ei olnud selgelt formuleeritud. 24. jaanuaril 2006 esitas hageja Harju Maakohtule hagi AS-i MSI GRUPP (edaspidi kostja) vastu üürilepingu ülesütlemise tunnistamiseks hea usu põhimõttega vastuolus olevaks, ülesütlemisavalduse tühisuse tunnustamiseks ja kostja kohustamiseks üürilepingut täitma. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 1. juulil 2004 tähtajatu üürilepingu eluruumi kasutamiseks (edaspidi üürileping). Üürilepingu lisas lepiti kokku kostja kohustused eluruumi elamiskõlbulikuks muutmiseks. Muu hulgas pidi kostja ehitama üürileantud eluruumi sanitaarsõlme, et varustada eluruum veega ning paigaldada sellesse tualettpott koos loputuskastiga. Kostja ei ole oma kohustusi täitnud.
23.novembril 2005 ütles kostja üürilepingu üles. Ülesütlemisavalduse põhjenduste kohaselt on hageja korduvalt rikkunud üürilepingut, sh rikkunud ühiskondlikku korda ja maja kodukorda.
17.novembril 2005 eluruumis toimunud tulekahju tulemusena sai korter oluliselt kahjustada. Juhindudes võlaõigusseaduse (VÕS) § 315 lg 1 p-dest 1, 2 ja 3, ütles kostja hagejale üürilepingu üles alates 25. novembrist 2005. Ülesütlemisavalduses puuduvad viited üürniku kohustuste rikkumise faktidele, mistõttu hagejal ei ole võimalik väidetavate rikkumiste asjaolusid hinnata ega oma seisukohti esitada. Õige ei ole ülesütlemisavalduses väidetu, et üüritud eluruum sai tulekahju tõttu kahjustada. Kuna puudub ülesütlemise alus, on ülesütlemisavaldus tühine. Üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, sest kostja tegi selle vastureaktsiooniks hageja nõudele täita üürilepingu lisas kokkulepitud kohustusi. Kuivõrd üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, on ülesütlemine VÕS § 327 lg 1 p 1 kohaselt tühine. Lisaks palus hageja kohustada kostjat VÕS § 76 lg 1 alusel ehitama üürilepingu esemeks olevasse eluruumi vee- ja kanalisatsiooniga varustatud sanitaartehnilise sõlme ning paigaldama tualettpoti koos loputuskastiga.
2.Kostja ei tunnistanud hagi. Tema vastuväidete kohaselt vastab üürilepingu ülesütlemise avaldus VÕS §-s 325 sätestatud nõuetele ning üürilepingu ülesütlemine on põhjendatud.
29.septembril 2004 tegi kostja hagejale hoiatuse üürilepingu erakorralise ülesütlemise kohta, sest hageja rikkus korduvalt majaelanike huve ja öörahu. Hagejat hoiatati, et kui ta edaspidi rikub VÕS § 276 lg-s 2 või 3 sätestatud üürniku kohustusi, öeldakse temaga sõlmitud leping üles. Hageja jätkas oma kohustuste rikkumist, mis on käsitatav üürilepingu olulise rikkumisena. Lisaks sellele andis hageja talle üüritud eluruumi kasutada asotsiaalsete eluviisidega isikutele. Hagejaga üürilepingu lõpetamine ei olnud vastuolus hea usu põhimõttega. Üürilepingu ülesütlemine 23. novembril 2005 oli seotud hageja rikkumistega, mitte sellega, et hageja nõudis kostjalt üürilepingu ja selle lisa täitmist.
3.Harju Maakohus rahuldas 6. septembri 2007. a otsusega hagi ning jättis menetluskulud kostja kanda. Kohtuotsuse resolutsioonis tunnistas maakohus üürilepingu ülesütlemise vastuolus olevaks hea usu põhimõttega ning tunnustas ülesütlemisavalduse tühisust. Ühtlasi kohustas maakohus kostjat täitma üürilepingut ja selle lisa. Maakohus leidis, et kostja ütles üürilepingu üles vastuolus hea usu põhimõttega ning VÕS § 329 lg 5 järgi tuleb lugeda, et üürilepingut ei ole üles öeldud. Kostja ei tõendanud kohtumenetluse käigus hageja väidetavaid üürilepingu rikkumise fakte ja lepingu ülesütlemise aluseks olevaid asjaolusid. Kohtule esitatud kostja hoiatus hagejale ja korteriühistu juhatuse esimehe nõudekiri kostjale ei ole piisavateks tõenditeks, et jätta kostja ilma õigusest kasutada üüritavat eluruumi. Kuna hageja ei vastuta üürnikuna üürilepingu lisas nimetatud puuduse eest ega pea neid ise kõrvaldama, tuleb kostjat kohustada oma kohustusi hageja vastu täitma VÕS § 76 lg 1, § 278 p 1 ja § 279 kohaselt.
4.Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus otsuse tühistada.
5.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tallinna Ringkonnakohus jättis 25. märtsi 2008. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohus jättis kostja menetluskulud tema enda kanda. Ringkonnakohus nõustus maakohtu otsuse põhjendustega ega korranud neid.
Ringkonnakohtu otsuse kohaselt hindas maakohus kõiki poolte esitatud tõendeid ning leidis põhjendatult, et pahauskseks ei saa pidada hageja nõuet, et kostja ehitaks üüritud eluruumi sanitaarsõlme koos võimalusega kasutada vett ja tualetti. Kuna kostja on jätnud üürilepingu lisast tulenevad kohustused täitmata, asus maakohus õigele seiskohale, et kostja käitus pahas usus. Hageja nõudis kostjalt ja korteriühistu juhatuse esimehelt korduvalt, et kostja täidaks üürilepingust tulenevat kohustust, kuid kostja ei teinud seda. Kostja väide, et hageja oli üürilepingu sõlmimisel teadlik üüritava ruumi olukorrast, on õige, kuid see ei vabasta teda üürilepingu lisas ettenähtud kohustuse täitmisest. Kostja oli eluruumi üürileandjana lepingu pooleks, mistõttu ta pidi teadma, millised on eluruumi veevarustuse ehitamise tehnilised võimalused. Tehniliste võimaluste väljaselgitamine on kostja, mitte hageja kohustus. Kostja kohustuse täitmata jätmisel ei pea hageja puudust ise kõrvaldama ega andmeid tehniliste võimaluste kohta sanitaartehnilise sõlme ehitamiseks kostjale esitama. VÕS § 76 lg 1 alusel tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Ringkonnakohus märkis, et kostjal oli võimalus oma kohustus täita ka lepingu lisas kokku lepitud alternatiivsel alusel, soetades omal kulul hagejale elamistingimuste parandamiseks teise korteri.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Kostja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palus otsuse tühistada ja saata asja uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Kostja leiab, et ringkonnakohus kohaldas valesti VÕS § 278 p 1 ja § 279, mis praegusel juhul ei kohaldu, sest üürilepingus sätestatu ei ole suunatud lepingu kehtivuse ajal tekkinud puuduse kõrvaldamisele. Samuti kohaldas ringkonnakohus ebaõigesti VÕS § 76 lg-t 1, sest üürilepingus sätestatud kohustus oli tingimuslik, mida tuli täita üksnes tehniliste tingimuste olemasolul. Ringkonnakohus on vääralt kohaldanud ka VÕS § 327 lg 1 p 1, sest ainuüksi asjaolu, et hageja esitas üürilepingust tuleneva nõude kostja vastu ja viimane 11 kuud hiljem lepingu üles ütles, ei tähenda, et oleks tuvastatud, et leping öeldi üles pahauskselt. Vaieldav on, kas hageja nõue tuleneb üürilepingust.
8.Hageja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ning palub jätta selle rahuldamata. Asjaolud, et kostja jättis enda kohustused täitmata, hageja esitas korduvalt nõudeid sanitaarsõlme ehitamiseks ning üürileandja ütles üürilepingu alusetult üles, annavad aluse järeldada, et kostja ütles lepingu üles vastuolus hea usu põhimõttega.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
9.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 691 p 4 ning § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ning menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Lähtuvalt TsMS § 692 lg 5 teisest lausest tuleb tühistada ka asjas tehtud maakohtu otsus ja asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks maakohtule.
10.Hageja palus maakohtule esitatud hagiavalduses tunnistada üürilepingu ülesütlemise avaldus vastuolus olevaks hea usu põhimõttega, tunnustada ülesütlemisavalduse tühisust ning kohustada kostjat täitma üürilepingut (kohtutoimiku I kd, lk-d 130-132). Üürilepingu ülesütlemise avalduse tühisuse tunnustamise nõudes tugines hageja asjaoludele, et ülesütlemisavaldus ei vastanud nõuetele,
kostjal puudus õigus lepingut üles öelda ning ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. Maakohus rahuldas hagi, tunnistades ülesütlemisavalduse vastuolus olevaks hea usu põhimõttega, tunnustades ülesütlemisavalduse tühisust ning kohustades kostjat täitma üürilepingust ja selle lisast tulenevaid kohustusi. Ringkonnakohus jättis maakohtu otsuse muutmata. Leides kohtuotsuse põhjendavas osas, et hageja rikkumised ei ole tõendatud, ning tunnistades resolutsioonis ülesütlemise vastuolu hea usu põhimõttega, tegi maakohus vastuolulise otsuse. Ringkonnakohus ei ole maakohtu ebatäpsust kõrvaldanud. Maakohtu otsuse kohaselt ei ole kostja tõendanud hageja väidetavaid üürilepingu rikkumise fakte ega lepingu ülesütlemise aluseks olevaid asjaolusid. Kui ülesütlemise aluseks olevad asjaolud on tõendamata, siis sai kohus kohtuotsuse resolutsioonis ka esitatud hagi alusel - milles paluti mh tunnistada ülesütlemisavaldus vastuolus olevaks hea usu põhimõttega - tuvastada üksnes ülesütlemise tühisus ülesütlemise aluste puudumise tõttu. Seda kohtud ei teinud. Kui ülesütlemiseks alused puuduvad, siis ei saa hakata hindama ülesütlemise vastavust hea usu põhimõttele. Kolleegium juhib kohtute tähelepanu sellele, et tuvastamaks üürilepingu ülesütlemise vastuolu hea usu põhimõttega, tuleb esmalt kontrollida, kas ülesütlemine on kehtiv, st kas esinevad ülesütlemise formaalsed ja materiaalsed eeldused. Alles pärast seda, kui kohus on teinud kindlaks, et ülesütlemine on kehtiv, saab täiendavalt kontrollida, kas ülesütlemine pole vastuolus hea usu põhimõttega (vt ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 29. oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-04, p 17). Seda tuleb asja uuel läbivaatamisel arvestada.
11.Õige ei ole maakohtu seisukoht, et üürilepingu ülesütlemise avaldus peab sisaldama üürniku rikkumiste täpset kirjeldust. Kooskõlas VÕS § 325 lg-ga 2 peab eluruumi üürileandja ülesütlemisavaldus sisaldama vähemalt andmeid üüritud asja, lepingu lõppemise päeva, ülesütlemise aluse ning ülesütlemise vaidlustamise korra ja tähtaja kohta. Üürileandjapoolne üürilepingu ülesütlemise avaldus vastab VÕS § 325 lg 2 p-le 3 ka siis, kui selles on toodud ülesütlemise aluseks olevad asjaolud, kuid pole viidatud kuupäevale, millal need täpselt aset leidsid. Ülesütlemisavaldusest peab üürnik aru saama, mille tõttu leping üles öeldakse, et hinnata ülesütlemise seaduslikkust (vt ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 11. detsembri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-128-06, p 24). Praegusel juhul heitis kostja hagejale kui üürnikule ülesütlemisavalduses mh ette joomingute korraldamist üüripinnal, majaelanikega kakluste ja verbaalsete intsidentide korraldamist ning tulekahju põhjustamist 17. novembril 2005. Need rikkumised on kolleegiumi arvates määratletud piisava täpsusega ja seega saab kostja 23. novembri 2005. a ülesütlemisavaldust pidada vastavaks VÕS § 325 lg-s 2 sätestatud nõuetele.
12.VÕS § 326 lg 1 alusel võib eluruumi üürnik vaidlustada üürilepingu ülesütlemise, kui ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja peab üürilepingu ülesütlemist tühiseks muu hulgas seetõttu, et kostja ütles lepingu üles hageja poolt üürilepingust tuleneva nõude esitamise tõttu. Seega tugineb hageja sellele, et üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega VÕS § 327 lg 1 p 1 järgi.
Selle sättega seonduvalt märgib kolleegium, et üürilepingu ülesütlemine ei ole hea usu põhimõtte vastane ainuüksi seetõttu, et üürnik esitab üürilepingust tuleneva nõude. Selle nõude peab üürnik olema esitanud heauskselt. Üürniku poolt lepingust tuleneva nõude esitamist ei saa pidada heauskseks näiteks siis, kui ta esitab nõude selleks, et saavutada ülesütlemise tunnistamine hea usu põhimõtte vastaseks. Üürilepingu ülesütlemise vastavuse hindamisel hea usu põhimõttele saab muu hulgas arvestada ka üürilepingu rikkumise, ülesütlemise ja üürilepingust tuleneva nõude esitamise ajalist suhet. Kui ülesütlemine eelneb üürilepingust tuleneva nõude esitamisele, tuleks kolleegiumi arvates üldjuhul eeldada ülesütlemise vastavust hea usu põhimõttele ja üürnik peaks tõendama asjaolusid, mis kinnitavad vastupidist. Nimetatud põhimõte kehtib ka siis, kui üürilepingu ülesütlemine küll järgneb üürniku poolt nõude esitamisele, kuid üürnik ise on rikkunud enne üürilepingust tuleneva nõude esitamist üürilepingut.
13.Lisaks üürilepingu ülesütlemise kehtivusele vaidlevad pooled selle üle, kas kostja peab täitma üürilepingust tuleneva kohustuse ehitada eluruumi sanitaarsõlm ja paigaldada loputuskastiga tualettpott. Kolleegium ei nõustu kostjaga, et ringkonnakohus kohaldas valesti VÕS § 278 ja 279. VÕS § 278 annab üürnikule õiguse kasutada selle paragrahvi p-des 1-5 loetletud õiguskaitsevahendeid kahel juhul: kui üüritud asjal tekib puudus lepingu kehtivuse ajal või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud. Üürnikul on õigus kasutada selles paragrahvis loetletud õiguskaitsevahendeid ka siis, kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud asjaolu tõttu, mis tekkis enne lepingu sõlmimist või lepingu sõlmimise ajal (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 23. oktoobri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-21-82-06, p 12). VÕS §-s 278 sätestatud õiguskaitsevahendite kasutamine võib olla piiratud VÕS § 277 lg 2 järgi. Selle sätte kohaselt võib üürnik, kes asja üleandmisel teadis või pidi teadma, et asi ei vasta lepingutingimustele, kuid võttis sellele vaatamata asja vastu, kasutada VÕS §-s 278 sätestatud õigusi üksnes juhul, kui ta jättis endale sellise õiguse asja vastuvõtmisel. Kolleegiumi arvates tuleneb VÕS § 277 lg-st 2, et üürnik saab VÕS §-s 278 sätestatud õiguste kasutamise õiguse reserveerida ühepoolse avaldusega või leppima selles kokku üürileandjaga. Praegusel juhul ei vaidle pooled selle üle, et üürilepinguga võttis kostja endale kohustuse puudus kõrvaldada. Seetõttu võis hageja kasutada õigust nõuda kostjalt puuduse kõrvaldamist VÕS § 279 järgi (VÕS § 278 p 1). Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus, sõltuvalt üürilepingu ülesütlemise kehtivusest, lahendama ka hageja nõude kohustada kostjat täitma üürilepingut.
14.Vandeadvokaat A. Aadli esitas Riigikohtule avalduse, milles palub maksta talle riigieelarvest kassatsioonimenetluses hagejale osutatud õigusabi eest 1982 krooni 40 senti (sh käibemaks). Toimikust nähtuvalt on Harju Maakohus määranud hagejale õigusabi riigi kulul ning määranud tema esindajaks vandeadvokaat Aavo Aadli kohustuseta hüvitada riigi õigusabi tasu ja riigi õigusabi kulud (kohtutoimiku I kd, lk 124). Vandeadvokaat A. Aadli osutas hagejale õigusabi nii esimese astme kohtus kui ka apellatsioonimenetluses ning tema taotlusel on maakohus määranud riigi õigusabi väljamaksmise (kohtutoimiku I kd, lk 176). Lähtudes riigi õigusabi seaduse (RÕS) § 17 lg-st 3 ja
TsMS § 184 lg-st 4, laieneb riigi õigusabi korras määratud advokaadi esindusõigus ka kassatsioonimenetlusele. Ringkonnakohus ei pidanud vajalikuks RÕS § 17 lg 4 järgi riigi õigusabi andmise tingimusi uuesti hinnata ning seda ei tee ka Riigikohus. Seega tuleb hageja esindaja taotlus rahuldada ning riigi õigusabi tasu ja kulud RÕS § 23 lg 1 ja justiitsministri 26. jaanuari 2005. a määruse nr 2 "Riigi õigusabi osutamise eest makstava tasu arvestamise alused, maksmise kord ja tasumäärad ning riigi õigusabi kulude hüvitamise ulatus ja kord" (edaspidi kord) § 1 lg 1 alusel kindlaks määrata.
15.Korra § 12 lg-te 1 ja 2 kohaselt on esindaja tasu tsiviilasja kohtulikuks menetluseks ettevalmistamise ja menetluses osalemise eest 210 krooni iga poole tunni kohta. Hageja esindaja on arvestanud tasu 8 pooltunni eest. Ajakulu on kinnitanud oma allkirjaga korra § 12 lg 4 kohaselt ka hageja. Kolleegiumi arvates on ajakulu korra § 12 lg 5 mõttes põhjendatud. Kooskõlas korra § 1 lgga 2 lisandub väljamõistetavale tasule käibemaks 18% ning tasu mõistetakse välja hageja esindaja töökohaks oleva advokaadibüroo kasuks. Kokkuvõttes määrab kolleegium RÕS § 23 lg 1 järgi riigieelarvest väljamakstavaks tasuks hagejale osutatud riigi õigusabi eest 1982 krooni 40 senti OÜ Advokaadibüroo Aavo Aadli kasuks. Riigi õigusabi tasu ja kulud maksab RÕS § 24 lg 1 ja korra § 6 järgi OÜ-le Advokaadibüroo Aavo Aadli välja Eesti Advokatuur. Juhindudes RÕS § 26 lg-st 1, edastab kolleegium lahendi ka Rahandusministeeriumile. Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Tambet Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.