Marju Silveti hagi Tartu linna vastu hooldustasude nõudmise ja üürilepingu korralise ülesütlemise õigusvastaseks tunnistamiseks
Tsiviilasja hind
5761,50 eurot
Menetlusosalised ja nende Hageja: Marju Silvet (isikukood: XXX, elukoht: XXX; e-post: esindajad
XXX).
Kostja: Tartu linn Tartu Linnavalitsuse kaudu (registrikood: 75006546, Raekoja plats 1a, 50089 Tartu; e-post: [email protected], volitatud esindaja Anu Öpik). Kohtuistungi toimumise aeg Protokollija
27.08.2018. a kohtuistungi sekretär Laura-Brit Mekk
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada hagi osaliselt.
2.Tuvastada, et Marju Silvetil ei ole kohustust tasuda Tartu linnale (Tartu Linnavalitsuse kaudu) poolte vahel XX.XX.XXXX . a sõlmitud üürilepingu alusel hooldustasu lisaks üürile ja kokkulepitud kõrvalkulule.
Tuvastada, et Marju Silvetil on õigus jätta Tartu linnale (Tartu Linnavalitsuse kaudu) tasumata ajavahemiku 01.04.2016. a kuni 31.12.2017. a eest hooldustasu summas 659,74 eurot.
4.Jätta rahuldamata Marju Silveti hagi Tartu linna (Tartu Linnavalitsuse kaudu) vastu üürilepingu korralise ülesütlemise õigusvastaseks tunnistamiseks.
5.Jätta menetluskulud 72 % ulatuses Tartu linna (Tartu Linnavalitsuse kaudu) kanda ja 28 % ulatuses Marju Silveti kanda.
6.Välja mõista Tartu linnalt (Tartu Linnavalitsuse kaudu) Marju Silveti kasuks menetluskulud 306 eurot (riigilõiv). Otsus toimetada kätte menetlusosalistele. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest (TsMS § 630 lg 1, § 632 lg 1, § 633 lg 1). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima; vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (TsMS § 442 lg 6, § 633 lg 7).
Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist (TsMS § 187 lg 6). HAGEJA NÕUE JA PÕHJENDUSED (I kd, tl 123-144)
1.Hagiavalduse kohaselt sõlmiti hageja ja Tartu linna (kostja) vahel XX.XX.XXXX . a XXX Tartus asuva munitsipaalkorteri tavaüürileping tähtajaga 5 aastat, mis oli kehtiv kuni XX.XX.XXXX . a. Lepingu tähtaja möödumisel jätkas hageja pere eluruumi kasutamist.
2.Hageja on seisukohal, et üürilepingu p-i 2.4 järgi pikenes leping iseenesest 3 korral, 2003. aastal, 2008. aastal ja 2013. aastal. Lepingu järgi ei olnud üürnikul õigust ega kohustust pöörduda ise avaldusega Tartu linna poole ja nõuda üürilepingu tähtaja möödumisel uue lepingu sõlmimist või senise lepingu pikendamist.
3.Hageja leiab, et võlaõigusseaduse (VÕS) kehtima hakkamine 2002. a ei muutnud varem sõlmitud üürilepinguid. VÕS järgi on seaduslikud ka sellised üürilepingud, kus on kirjas elamuseadus (ES) § 32 lg 2, mis nägi ette, et kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei teavita teist poolt kirjalikult üürilepingu lõpetamisest või uue üürilepingu sõlmimisest, loetakse see pikenenuks viieks aastaks, kui lepingus ei ole ette nähtud teisiti. See oli sõnasõnaliselt kirjas ka sõlmitud üürilepingus. Hageja leiab, et üürilepingu iseeneslik pikenemine tähtaja möödudes oli tingimus, millele tuli kohaldada VÕSRS § 12 lg 2 alusel seni kehtinud ES-i.
4.Hagejaga sõlmitud üürileping sisaldas tüüptingimusi. Kui üürilepingu tingimus selle kohta, et leping pikeneb pärast tähtaja möödumist iseenesest kui kumbki pool seda ei vaidlusta, on vastuolus VÕS-iga oleks kostjal seda tulnud juba 01.01.2003. a muuta. Kuna seda ei muudetud pidas kostja aastal 2003. a eelnimetatud tingimust selliseks, mis kehtis edasi lähtudes VÕSRS §-dest 11 ja 12.
5.Hageja leiab, et kostjal puudub alus lõpetada üürileping korraliselt ja teda teist eluruumi vastu andmata eluruumist välja tõsta, sest Tartu Linnavolikogu ei ole vastavat õigusakti vastu võtnud. Kostja põhjendused üürilepingu lõpetamiseks on õigusvastased. Üürilepingu p-i 11.4. kohaselt võib üürileandja nõuda üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist ning üürniku ja kõigi temaga koos elavate isikute väljatõstmist kohtu korras teist eluruumi vastu andmata, kui nad on jätnud mõjuva põhjuseta tasumata rohkem kui kolme kuu üüri ja kommunaalteenuste eest. Hagejal oli maksete hilinenud tasumiseks mõjuv põhjus, lähedase inimese surm ja enda haigestumine. Üürilepingu lõpetamine põhjusel, et hagejale kuulub Elvas, Kuuse 2 elamu, mis ei sobi alaliseks elamiseks, on õigusvastane. Tartu linnas puudub selline õigustloov akt, mis ütleb, et munitsipaaleluruumide üürilepingud tuleks lõpetada üürnikega, kellele kuulub kinnisvara. Üürilepingu järgi peab Tartu linn ise kohtu teel algatama üürniku üürilepingu lõpetamise ja tema eluruumist väljatõstmise, mitte üürnik ei pea linna teadet vaidlustama. Ka see on õigusvastane, et kostja oma XX.XX.XXXX . a selle kohustuse kohtusse pöörduda üürniku kohustuseks tegi.
6.Hageja palub kontrollida kohtul VÕS § 310 lg 1 vastavust põhiseadusele ja eriti selle §-le 12.
7.Hageja leiab, et üürilepingu ülesütlemine ei ole kehtiv selle tõttu, et korraliselt saab üles öelda vaid tähtajatut üürilepingut VÕS § 311 lõike 1 alusel. Kui tegemist on tähtajatu üürilepinguga, ei ole ülesütlemine kehtiv, sest üürilepingu ülesütlemiseks ei ole õiguslikku alust. Kostja ei ole oma XX.XX.XXXX . a eluruumi üürilepingu korralise ülesütlemise teates viidanud mitte ühelegi õiguslikule alusele, mis võimaldaks lepingut korraliselt üles öelda kahtlustuse puhul, et üürnikul puudub tahe täita lepingulisi kohustusi nõuetekohaselt ja talle kuulub kinnisasi. Kui üürilepingu korraline ülesütlemine on kehtiv, leiab hageja, et see on vastuolus hea usu põhimõttega, kuna hageja on palunud tunnistada hooldustasud üüri piirmäära sisse kuuluvaks ning keelata nende nõudmine üüri kõrvalkulude koosseisus.
8.Hageja leiab, et hooldustasude nõudmine väljaspool Tartu Linnavalitsuse kehtestatud üüri piirmäära üüri kõrvalkulude koosseisus on õigusvastane ning viitab Tartu Linnavolikogu 11.09.2008 määrusele nr 97 "Tartu linna omandis olevate eluruumide kasutusse andmise kord“ (edaspidi Kord), millega oluliselt muudeti üüri kõrvalkulude mõistet erinevaks võrreldes sellega, nagu see oli senini kehtinud. Senini oli üüri kõrvalkuludeks loetud ainult nn kommunaalmakseid (tasu vee, elektri, gaasi, kütte jms) eest. Neid teenuseid osutasid üürnikele kolmandad isikud, kes esitasid korteriühistule vastavad arved, mis jagati siis korteriomanike või korteri kasutajate vahel vastavalt mõõturitele (vesi, elekter, gaas) või vastavalt korteri üldpinna ruutmeetritele (küte). Need olid reaalsed teenused, mida korteri kasutaja sai lisaks eluruumi kasutamisele. Korra § 5 lg 4 umbmäärase sõnastuse tõttu hakati tavaüürilepinguga munitsipaalüürnikelt nõudma üüriväliselt hooldustasusid kõrvalkulude koosseisus. Kõrvalkuludeks hakati lugema kulusid elamu hoolduseks ja remondiks, mis varem olid üüri koosseisus. Eluruumi üürnik selle tasu maksmise korral mingit reaalset lisateenust saama ei hakanud, arusaamatu on mille jaoks hooldustasusid kasutati. Tartu Linnavolikogu 11.09.2008 määruse nr 97 § 15 on õigusvastane.
9.Linnavalitsusel ei olnud õigust muuta juba kehtivaid lepinguid. Kuni 2016. aasta aprillini esitas Tartu linn üüriarveid, millel ei olnud lisaks üürile nõutud kõrvalkulude koosseisus hooldustasude maksmist. Alates 01.04.2016. a teatati, et eluruumi kõrvalkuluna tuleb kanda ka hooldustasu. Kostjal puudub õiguslik alus nõuda hooldustasu maksmist üüri kõrvalkuluna. Hooldustasu peab jääma üüri koosseisu, üürileandja ei tohi ületada Tartu Linnavalitsuse poolt kehtestatud üüri piirmäära. Üürilepingu järgi on üürnik kohustatud tasuma makseid eluruumi kasutamise ja muude talle osutatud teenuste eest.
10.Hageja leiab, et kuna üürileping on tähtajatu, kehtivad üüri ja kõrvalkulude tõstmisel VÕS § 299 sätted. Muutes lepingutingimusi üürniku kahjuks ja pannes üürniku kanda uusi kõrvalkulusid, oleks kostja pidanud esitama ka kõrvalkulude tõstmise ulatuse, uue suuruse, põhjenduse ja arvestuse. Kuna VÕS § 292 lg 1 järgi kokkulepet, et kõrvalkulude koosseisus tuleb hakata maksma hooldustasusid, ei olnud, on hooldustasude maksmise nõudmine õigusvastane.
11.Hageja palub kontrollida Tartu Linnavolikogu 11.09.2008. a määruse nr 97 „Tartu linna omandis olevate eluruumide kasutusse andmise korra“ § 5 lg 2 ja 4, vastavust Põhiseadusele ja seadustele ning jätaks selle õigusakti eelnimetatud sätted kohaldamata.
12.Hageja palub keelata, et Tartu linn ei saaks tulevikus hagejale samasugust nõuet esitada. Tartu linn ei ole üheski õigusaktis sätestanud, millest koosneb eluruumide üür või mis kuulub üüri piirmäära koosseisu. Hageja viitab TsÜS §-le 4 ning leiab, et üüri arvestamise korra kehtestamata jätmine ei vasta VÕS mõttele ning kohaldada tuleb sätteid, mis reguleerivad lähedasi õigussuhteid. Vabariigi Valitsuse 26.01.1999. a määrus nr 38 „Eluruumidele esitatavate nõuete ja üüri arvestamise korra kinnitamine“, sätestas, milliseid kulusid sisaldab üür ja milliseid kõrvalkulud, kehtis kuni 03.02.2005. a. Eeltoodud õigusaktist nähtub, et nii hoone enda kui ka hoone krundi hooldustasud kuuluvad üüri koosseisu ning kõrvalkulude koosseisus ei ole märgitud mingeid täiendavaid hooldustasusid. Seega oli Tartu linna poolt hooldustasude lisamine üüri kõrvalkulude hulka õigusvastane, sest oleks tulnud rakendada analoogiat eelnimetatud Vabariigi Valitsuse määruses sätestatud üüri arvestamise korraga.
13.Hageja ei tunnista tasumata arveid 659,74 euro ulatuses kostja esitatud 2018. a jaanuari üüriarvel seisuga 15.01.2018. a, kuna hooldustasude nõudmine lisaks üürile oli õigusvastane. Hooldustasu üldsumma jaanuaris oli 33,48 eurot. Täpselt sama suurt hooldustasu on kostja nõudnud igal kuul alates 2017. a märtsist. Alates 2016. a aprillist kuni 2017. a veebruarini (kaasa arvatud) oli hooldustasu suuruseks üüriarvetel 35,62 eurot kuus. Seega nõuti igakuiselt 35,62 eurot 11 kuu vältel (kogusumma 391,82 eurot) ja igakuiselt 33,48 eurot nõuti kuni 2017. a lõpuni 10 kuu vältel (kokku 334,80 eurot). Alates hooldustasu nõudmise algusest 2016. a aprillist kuni 2017. a lõpuni oli hooldustasude kogusumma 726,62 eurot. Kui hooldustasud on õigusvastased, siis ei tohiks 2018. a jaanuari arvel olla tasumata arveid, sest õigusvastaste hooldustasude summa 726,62 eurot on suurem, kui arvel märgitud 659,74 eurot.
14.Hageja palub: - tuvastada, et Tartu linna ja hageja vahel XX.XX.XXXX . a sõlmitud XXX , Tartus, munitsipaaleluruumi üürileping on jätkuvalt 5-aastase tähtajaga tähtajaline üürileping. - tunnistada õigusvastaseks ja keelata Tartu linna poolt hagejaga sõlmitud üürilepingu korraline ülesütlemine 28.03.2018. - tunnistada õigusvastaseks ja keelata Tartu linna poolt hagejalt hooldustasude nõudmine väljaspool Tartu Linnavalitsuse kehtestatud üüri piirmäära üüri kõrvalkulude koosseisus. - tuvastada, et hagejal ei ole 659,74 euro ulatuses tasumata arveid eluruumi kasutamise eest. - menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. KOSTJA VASTUS (I kd, tl 159-168)
15.Kostja hagi ei tunnista ja palub jätta hagi täies ulatuses rahuldamata.
16.Kostja on seisukohal, et poolte vahel sõlmitud eluruumi üürileping XXX kasutamiseks ei ole tähtajaline vaid tegemist on tähtaega määramata üürilepinguga.
17.Hageja kasutusse ei ole antud eluruumi ORAS § 121 lg 5 alusel. Hageja järjekorda võtmise aluseks oli Tartu Linnavolikogu 09.06.1994. a määruse nr 33 p 2.11, mis sätestas, et munitsipaaleluruumi võivad üürile taotleda pered, kus on viis või enam vanematega koos elavat alaealist last.
18.Hageja ja Tartu linna vahel sõlmiti XX.XX.XXXX . a üürileping eluruumi kasutamiseks tähtajaga 5 aastat s.o kuni XX.XX.XXXX . a. Teade üürilepingu lõppemisest saadeti hagejale 01.10.2003. a ja võimalusest taotleda üürilepingu pikendamist. Tartu Linnavalitsuse korraldusega XX.XX.XXXX. a, nr XXXotsustati mitte pikendada hagejaga eluruumi üürilepingut, kuna ta omab kinnisvara XXX. Tartu Ringkonnakohtu 12.04.2004.a otsusega tühistati Tartu Linnavalitsuse XX.XX.XXXX korraldus nr XXX, mistõttu Tartu Linnavalitsuse XX.XX.XXXX. a korraldusega nr XXX otsustati anda hagejale üürile eluruum tähtajaga 1 aasta. Hageja uut tähtajalist üürilepingut ei sõlminud.
19.Kostja leiab, et üürileping on VÕS § 310 lg 1 alusel muutunud tähtajatuks. Alusetud on hageja viited ORAS sätetele, et seetõttu on temal käesoleval ajal tegemist 5-aastase tähtajalise üürilepinguga. ORAS sätestab tagastatud majas üürilepingute kehtivuse ja selle pikenemise. Tagastatud majas kehtis üürileping 3+5+5 aastat, kuid seda põhimõtet ei saa üle kanda munitsipaaleluruumi üürilepingutele. Ja isegi kui seda teha, on üürileping ikkagi muutunud tähtajatuks üürilepinguks, kuna eluruumi üürile andmisest on möödunud 20 aastat.
20.Tähtajatut üürilepingut on võimalik korraliselt üles öelda ilma konkreetse põhjuseta. Ülesütlemisavalduse kohaselt lõpeb eluruumi üürileping 28. märtsil 2018. a, seega on kostja kinni pidanud seadusega ettenähtud 3-kuulise etteütlemise tähtajast ja ülesütlemisavaldus on hagejale edastatud TsÜS § 69 kohaselt.
21.Hageja puhul on tegemist olnud kroonilise eluasemekulude võlgnikuga ja aastate jooksul on hageja ja kostja vahel olnud hulgaliselt kohtuvaidlusi hagejalt võlgnevuse sissenõudmiseks. Hageja maksekäitumine on olnud aastate jooksul ebarahuldav ja seetõttu on kostja olnud sunnitud korduvalt nõudma võlgnevust sisse kohtu kaudu ja sõlminud nii notariaalse kui deklaratiivse võlatunnistuse. Hageja ei ole täitnud üürilepingust tulenevat kohustust teostada omal kulul tema poolt kasutatavates ruumides vajalikku sanitaarremonti, remont on aastaid tegemata.
22.Kostja on seisukohal, et üürilepingu korraline ülesütlemine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega ja ei tekita hagejale raskeid tagajärgi, kuna hagejale kuulub kinnistu XXX. Hagejal on võimalik lahendada nii enda kui täisealise tütre eluasemeprobleem asudes alaliselt elama talle kuuluvasse elamusse või üürida eraturult sobiv eluruum. Hageja ei ole üürilepingu poolena käitunud heas usus ja kostja poolt üürilepingu korraline ülesütlemine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega.
23.Kostja on seisukohal, et hageja nõuded, tunnistada õigusvastaseks ja keelata Tartu linna poolt hagejalt hooldustasude nõudmine väljaspool Tartu Linnavalitsuse kehtestatud üüri piirmäära üüri kõrvalkulude koosseisus ning tuvastada, et hagejal ei ole 659,74 euro ulatuses tasumata arveid eluruumi kasutamise eest, on esitatud menetlustähtaega rikkudes. Tartu Linnavalitsus edastas hagejale 11.02.2016. a koostatud üüri tõstmise ja kõrvalkulu määramise teate, mille järgi tuleb alates 01.04.2016. a tasuda eluruumi kasutamise eest ka hooldustasu. Teatises selgitati, et üüri ja kõrvalkulude määramist on võimalik kohtus vaidlustada 30 päeva jooksul arvates teate kättesaamisest. Hageja pöördus hagiga kohtusse 12.01.2018. a.
24.Kostja leiab, et Tartu Linnavolikogu XX.XX.XXXX. a määruse nr XXX vastavuse kontroll põhiseadusele ei ole üldkohtu, vaid on halduskohtu pädevuses. Tartu Linnavolikogu 11.09.2008. a määruse nr 97 § 5 lg 3 kohaselt kehtestab üüri suuruse eluruumi üldpinna ruutmeetri kohta kuus linnavalitsus ja lg 2 ja lg 4 kohaselt peab tavaüürilepingu alusel eluruumi kasutamise korral üürnik tasuma üüri ja eluruumiga seotud kõrvalkulud ning kõrvalkulude suurus sõltub eluruumi kasutamisega linna või kolmandate isikute poolt osutatud teenuste tegelikust maksumusest ning vajalikest kuludest elamu hoolduseks ja remondiks. Üüri on võimalik tõsta 1 kord aastas ja üürimäär kinnitatakse linnavalitsuse õigusaktiga.
25.Üüri ja kõrvalkulude nõudmine on sätestatud nii eluruumi üürilepingu kui sotsiaalüürilepingu vormides, millised on kinnitatud linnavalitsuse istungi protokollilise otsusega. Üüri tasumise kohustus on vaid eluruumi üürilepingu ehk tavaüürilepingu üürnikel ja selle suuruse kehtestab igal aastal linnavalitsus. Kõrvalkulude koosseisu kuulub hooldustasu, mis on vajalik kulu elamu hoolduseks ja remondiks ning mis olemuselt on majade lõikes väga erinev ning sõltub korteriühistu otsustest.
26.Hagejale määratud hooldustasu kujuneb XXX 1 korteriühistu liikmete üldkoosolekul kehtestatud hooldustasust, mis on muutuv suurus ja sisaldab maja kindlustust, pangateenuseid, suuremahulise prügi vedu ja tühisõite, elektri käidukorraldust, tööjõukulusid, koristaja ja majahoidja töövahendeid, külma vee vahet, hooldusremonti. Muud korteriühistu poolt hooldustasu sisse arvestatud kulutused (nt remondifond, TARKYL liikmemaks) tasub linn kui eluruumi omanik.
27.Üürilepingu punkt 4.2 järgi kohustub üürnik tasuma makseid eluruumi kasutamise ja muude talle osutatavate teenuste eest. Elamu hooldamiseks on moodustatud korteriühistu ja korteriühistu üldkoosoleku otsusega on kehtestanud 2016. a hooldustasu suuruseks 0,65 eurot ruutmeetri kohta. Hagejalt on alates aprill 2016 - veebruar 2017 küsitava hooldustasu suurus 35,62 eurot ja alates 2017 märtsikuust 33,48 eurot. Kostja on seisukohal, et tegemist on kasutatava asjaga seotud kuludega ja seetõttu on õiglane kui hooldustasu pannakse üürniku kanda.
28.Hagejal oli võlgnevus 2017. a septembris 184,81 eurot, 2017.a oktoobris 218,72 eurot ja 2017. a novembris 256,21 eurot seega kokku 659,74 eurot. Perioodil aprill 2016. a - detsember 2017. a on hooldustasu summa suurus 726,02 eurot. HAGEJA SEISUKOHT KOSTJA VASTUSELE (II kd, tl 2-7)
29.Hageja leiab jätkuvalt, et tegemist on 5-aastase tähtajaga tähtajalise üürilepinguga. Üürileping ei muutunud kohtuotsusega tähtajatuks. Hageja ei sõlminud Tartu linnaga üürilepingut põhjusel, et tal oli juba 5-aastase tähtajaga üürileping, mille pikenemist Tartu linn 2003. a kohtus ei vaidlustanud. Hageja tasus temale saadetud üüriarveid ning põhjust ei 2006. a ega hiljem üürilepingu teemal kohtusse pöördumiseks polnud.
30.Tähtajalist üürilepingut ei saa korraliselt üles öelda ja kostjal puudub selleks õiguslik alus, sest õiguslikuks aluseks saab olla ainult Tartu Linnavolikogu poolt vastu võetud õigustloov akt, kus on täpselt sätestatud, kuidas ja millal saab munitsipaaleluruumi üürniku eluruumist välja tõsta teist eluruumi vastu andmata. Hagejal ei ole üürivõlgnevust, vaid kostja arvestab üürivõlgnevuseks hooldustasusid üüri kõrvalkulude koosseisus, mida hageja ei tasunud põhjusel, et nende nõudmine oli õigusvastane. Hageja oli ja on seisukohal, et kõik
hooldustasud peavad olema arvestatud üüri piirmäära sisse ning tal ei ole mingit üürivõlgnevust.
31.Hageja maksekäitumine ei ole olnud ebarahuldav. Üürivõlgnevus ei tekkinud pahatahtlikkusest, vaid raske materiaalse olukorra tõttu, materiaalne olukord paranes alles siis, kui lapsed said täisealiseks ja leidsid tööd 2015. a novembris. Hageja täitis üürilepingut heas usus nii korralikult, kui tema pere materiaalne seisukord võimaldas. Kui esinesid mingid väikesed eksimused, siis olid need tekkinud hagejast mittesõltuvatel põhjustel, sest perede toimetulekupiir oli riigi poolt määratud niivõrd väike, mis ei võimaldanud üksikvanematel normaalselt oma lapsi toita ning selle kõrvalt veel kõigi materiaalsete kohustustega täiesti veatult toime tulla. Hageja palub kohtul hinnata perede toimetulekupiiri suurust ning seda, kas sellest jätkus peredele inimväärseks toimetulekuks ning kui kohus nõustub hagejaga, et toimetulekupiir ei taganud peredele inimväärset toimetulekut, siis palub hageja lugeda hageja käitumine üürilepingu täitmisel heauskseks. Hooldustasude vaidlustamist takistas hageja laste isa raske haigus ja surm.
KOHTU SEISUKOHT
32.Kohus on seisukohal, et hagi tuleb rahuldada osaliselt.
33.Poolte vahel on vaidlus sisuliselt selle üle, - kas XX.XX.XXXX . a sõlmitud eluruumi üürileping on tähtajaline, tähtajaga 5 aastat või tähtajatu? - kas üürilepingu ülesütlemine on õiguspärane? - kas kostjal on õigus nõuda lisaks üürile kõrvalkuluna hooldustasu?
34.Hageja on esitanud kohtule taotlused kontrollida - VÕS § 310 lg 1 vastavust põhiseadusele, s.h põhiseaduse §-le 12 ja - Tartu Linnavolikogu 11.09.2008. a määruse nr 97 „Tartu linna omandis olevate eluruumide kasutusse andmise korra“ § 5 lg 2, 4 vastavust põhiseadusele.
35.Kohus võtab esmalt seisukoha kohaldatava võlaõigusseaduse (VÕS) § 310 lg 1 ja Tartu Linnavolikogu 11.09.2008. a määruse nr 97 „Tartu linna omandis olevate eluruumide kasutusse andmise korra“ § 5 lõigete 2 ja 4 põhiseadusele vastavuse osas (I), seejärel poolte vahel sõlmitud üürilepingu tähtaja osas (II), siis üürilepingu ülesütlemise osas (III), hooldustasude põhjendatuse ja võlgnevuse (IV) ning viimaks menetluskulude osas (V). I
36.Hageja taotluse kohaselt on VÕS § 310 lg 1 vastuolus põhiseadusega, sest võlaõigusseaduse jõustumisega 2002. aastal langes tähtajalist üürilepingut omavate munitsipaalüürnike kaitsestandard.
37.Nimetatud säte jõustus 01.07.2002. a võlaõigusseaduse jõustumisega. Enne võlaõigusseaduse jõustumist reguleerisid eluruumi üürniku ja üürileandja vahelisi suhteid pärast tähtajalise üürilepingu tähtpäeva saabumist elamuseaduse § 32, mis on kohaldatav omandireformi käigus tagastatud elamutes elavate üürnike üürilepingutele. Vaidlust ei ole selles, et hagejal oli tavaüürileping. Kohus leiab, et hageja viidatud VÕS § 310 lg 1 ei ole käesoleval juhul asjassepuutuv, kuna antud asjas kohaldub erinormina VÕS § 310 lg 2.
38.Tulenevalt eeltoodust jätab kohus hageja taotluse, jätta VÕS § 310 lg 1 põhiseadusega vastuolu tõttu kohaldamata, rahuldamata.
39.Korra § 5 lg-e 2 sätestab, et tavaüürilepingu alusel eluruumi kasutamise korral peab üürnik tasuma üüri ja eluruumiga seotud kõrvalkulud ja lg-le 4, mis sätestab, et kõrvalkulude suurus sõltub eluruumi kasutamisega seotud linna või kolmandate isikute poolt osutatud teenuste tegelikust maksumusest ning vajalikest kuludest elamu hoolduseks ja remondiks. Nimetatud korra kehtestamisega reguleeriti kohaliku omavalitsuse üksuse omandis oletavate eluruumide kasutusse andmise põhimõtted, kuid nimetatud õigusakt ei ole poolte vahelisele üürisuhtele
siduv. Võlaõigusseaduse kohaselt on üür tasu asja kasutamise eest (VÕS § 271) ja kõik muud üüritud asjaga seotud kulud on kõrvalkulud (VÕS § 292 lg 1), kuid üüri arvestamise põhimõtteid seadus ei sätesta.
40.Kuna Korra sätted ei määra pooltevahelise võlaõigusliku üürilepingu tingimusi, mis puudutavad üüri ja kasutamisega seotud kulude koosseisu, siis ei ole Korra sätted vaidluse lahendamisel asjakohased ja hageja taotlus tunnistada Tartu Linnavolikogu 11.09.2008. a määruse nr 97 „Tartu linna omandis olevate eluruumide kasutusse andmise korra“ (edaspidi Kord) § 5 lg 2 ja 4 põhiseadusega vastuolus olevaks, tuleb jätta rahuldamata. II
41.VÕS § 309 lg 1 järgi lõpeb tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Tähtajatu üürilepingu võivad nii üürnik kui üürileandja käesolevas peatükis sätestatut järgides üles öelda.
42.Asja materjalidest nähtuvalt on Marju Silveti ja Tartu linna vahel sõlmitud XX.XX.XXXX . a üürileping eluruumi XXX kasutamiseks (I kd, tl 14-15). Üürilepingu p 2.1 järgi oli lepingu tähtajaks 5 aastat s.t leping kehtis kuni XX.XX.XXXX . a. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et tegemist oli munitsipaaleluruumi üürilepinguga, mitte sotsiaaleluruumi üürilepinguga.
43.Üürilepingule kui kestvuslepingule kohalduvad alates 1. juulist 2002. a võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕSRS) § 12 lg 1 järgi võlaõigusseaduse sätted. VÕSRS § 12 lg 2 esimese lause järgi ei välista ega piira VÕSRS § 12 lg 1 lepingupoolte õigusi ja kohustusi, mis on tekkinud enne 1. juulit 2002. a. VÕSRS § 12 lg 2 teine lause sätestab, et kestvuslepinguga seotud asjaoludele või toimingutele, mis on tekkinud või tehtud enne 1. juulit 2002. a, kohaldatakse senikehtinud seadust.
44.Kohus ei nõustu hagejaga, et üürilepingule tuleks kohaldada elamuseaduse (ES) sätteid. Asjakohatu on hageja viide ES §-le 32, kuivõrd käesolevat paragrahvi kohaldatakse omandireformi aluste seaduse § 121 lõikes 3 sätestatud eluruumi üürilepingu viieaastase tähtaja möödumisel selle üürilepingu ühekordseks pikendamiseks või uue üürilepingu sõlmimiseks (ES § 32 lg 4), kuid hageja puhul ei olnud tegemist nn sundüürnikuga ORAS § 121 tähenduses. Kui pooled oleks muutnud lepingu tingimusi või pikendanud lepingut enne 1. juulit 2002. a, siis nendele toimingutele oleks kohaldatud senikehtinud elamuseaduse sätteid, kuna lepingu tähtaja lõppedes kehtis võlaõigusseadus, kohaldatakse pärast lepingu tähtaja möödumist lepingule võlaõigusseaduse sätteid.
45.Kuigi hageja seisukohad lepingu tähtaja või tähtajatuse osas on olnud vastuolulised, mis nähtub ka esitatud hagist, vaidlevad pooled selle üle, kas üürileping muutus pärast tähtaja möödumist s.o XX.XX.XXXX . a tähtajatuks või pikenes lepingu p-de 2.4 ja 2.5 järgi järgnevaks viieks aastaks.
46.Tartu Linnavalitsuse XX.XX.XXXX. a teatest (I kd, tl 179) nähtuvalt on hagejat teavitatud üürilepingu lõppemisest ning hageja on ka (Tartu Linnavalitsuse XX.XX.XXXX . a korraldus, I kd, tl 180-181) taotlenud lepingu pikendamist, millest on keeldutud. Samuti nähtub, et 2005. a aasta lõpul (Tartu Linnavalitsuse XX.XX.XXXX korraldus, I kd, tl. 182) on otsustatud anda hagejale üürile sama eluruum tähtajaga üks aasta, kuid tõendeid selle kohta, et oleks sõlmitud uus leping (tähtajaga 1 aasta) kohtule esitatud ei ole. Üürilepingu p-i 11.1 järgi lõpeb üürileping tähtaja möödumisel. Vaidlust ei ole selles, et eluruum on olnud hageja valduses ka pärast lepingu tähtaja möödumist (2003 aastal) ning on kuni käesoleva ajani.
47.Elamuseadus ei näinud ette võimalust sõlmida tähtajatut üürilepingut, seetõttu oli ka poolte vahel sõlmitud üürileping tähtajaline ning selle pikenemine lepingu p-de 2.4, 2.5 alusel oli võimalik samuti üksnes tähtajalisena. Alates 1. juulist 2002. a kehtiv VÕS ei sätestanud enam üldise reeglina üürilepingu seaduse alusel tähtajalist pikenemist nii nagu varem kehtinud elamuseaduse § 32. Võlaõigusseadus sätestab eeldusena üürilepingu tähtajatuse. Vähemalt kaheks aastaks sõlmitud eluruumi üürileping muutub VÕS § 310 lg 2 järgi tähtaja möödumisel
tähtajatuks, kui kumbki lepingupool ei teata vähemalt kaks kuud enne tähtaja möödumist, et ta ei soovi lepingu pikenemist.
48.Kuivõrd asjas esitatud tõenditest ei nähtu, et pooled oleksid üürilepingut pikendanud või sõlminud uue üürilepingu, muutus poolte vahel XX.XX.XXXX . a sõlmitud eluruumi üürileping pärast tähtaja möödumist s.o alates XX.XX.XXXX. a VÕS § 310 lg 2 alusel tähtajatuks. III
49.Tähtajatu üürilepingu korraline ülesütlemine on sätestatud VÕS § 311 lg-s 1, mille kohaselt võivad lepingupooled tähtajatu üürilepingu VÕS §-s 312 sätestatud tähtaegadest kinni pidades üles öelda. Kui lepingupooled on kokku leppinud pikemas ülesütlemistähtajas, tuleb järgida seda tähtaega. Tähtajatu üürilepingu korralisele ülesütlemisele näeb VÕS § 312 lg 1 ette kolmekuulise tähtaja.
50.Hageja leiab, et leping on lõpetatud õigusliku aluseta, kuna Tartu Linnavolikogu ei ole selleks vastu võtnud vastavat õigusakti, lõpetamise põhjused on õigusvastased ning kui leitakse, et ülesütlemine on kehtiv, on see vastuolus hea usu põhimõttega.
51.Asja materjalidest nähtuvalt on kostja poolte vahel XX.XX.XXXX . a sõlmitud üürilepingu XX.XX.XXXX . a avaldusega (I kd, tl 71) üles öelnud, ülesülesütlemisavalduse järgi oli lepingu lõppemise päevaks 28.03.2018. a. Kuna vaidlust ei ole selles, et hageja on ülesütlemisavalduse kätte saanud 20.12.2017. a, on kostja järgnud VÕS § 312 lg-s 1 sätestatud tähtaega.
52.Kohus ei nõustu hagejaga, et ülesütlemine ja selle põhjendused on õigusvastased, kuna konkreetset põhjust tähtajatu lepingu korraliseks ülesütlemiseks vaja ei ole. Linnavara valitsemise korra kehtestamine on kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lg 6 järgi volikogu ainupädevuses. Tartu Linnavolikogu 11.09.2008. a määrusega nr 97 „Tartu linna omandis olevate eluruumide kasutusse andmise kord“ on reguleeritud linna omandis olevate eluruumide kasutamise korra põhimõtted (sh lepingute lõppemine) ning korras reguleerimata juhtudel juhindutakse muuhulgas võlaõigusseadusest (korra § 1 lg 2). Seega on asjakohatu hageja väide selle kohta, et ülesütlemine on õigusvastane, kuna linn ei ole vastu võtnud vastavasisulisi õigusakte.
53.Kohus leiab, et ülesütlemisavalduses (I kd, tl 71-72) sisalduvad viited VÕS-i asjakohastele sätetele tähtajatu üürilepingu kohta on VÕS § 325 lg 2 p 3 mõttes piisavad arusaamaks, mille tõttu leping üles öeldakse. Ülesütlemist ei muuda kehtetuks asjaolu, et avalduses on märgitud ülesütlemise põhjused (olgu need siis seotud võlgnevuste, kinnisvara omamise vms), kuna korralise ülesütlemise puhul ei ole need nõutavad, piisab sellest, kui on väljendatud üürileandja selge tahe eluruumi vabastamiseks ning vaidlustamise kord ja tähtaeg (VÕS § 325 lg 2 p 4). Ka üürilepingust enesest ei nähtu, et selles oleks korralist ülesütlemist piiravaid sätteid.
54.VÕS § 326 lg 1 alusel võib eluruumi üürnik vaidlustada üürilepingu ülesütlemise, kui ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja peab üürilepingu ülesütlemist tühiseks muu hulgas seetõttu, et kostja ütles lepingu üles, kuna hageja on vaidlustanud hooldustasude nõudmise. Seega tugineb hageja sellele, et üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega VÕS § 327 lg 1 p 1 järgi.
55.Üürilepingu ülesütlemine ei ole hea usu põhimõtte vastane ainuüksi seetõttu, et üürnik esitab üürilepingust tuleneva nõude. Selle nõude peab üürnik olema esitanud heauskselt. Üürilepingu ülesütlemise vastavuse hindamisel hea usu põhimõttele saab muu hulgas arvestada ka üürilepingu rikkumise, ülesütlemise ja üürilepingust tuleneva nõude esitamise ajalist suhet. Kui ülesütlemine eelneb üürilepingust tuleneva nõude esitamisele, tuleks üldjuhul eeldada ülesütlemise vastavust hea usu põhimõttele ja üürnik peaks tõendama asjaolusid, mis kinnitavad vastupidist. Nimetatud põhimõte kehtib ka siis, kui üürilepingu ülesütlemine küll järgneb üürniku poolt nõude esitamisele, kuid üürnik ise on rikkunud enne
üürilepingust tuleneva nõude esitamist üürilepingut (Riigikohtu 22. oktoobri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-81-08, p 12).
56.Kohus leiab, et käesolevas asjas puuduvad asjaolud, mille puhul üürilepingu ülesütlemine oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja on üürilepingu korraliselt üles öelnud XX.XX.XXXX . a (I kd, tl 71), hageja on vaidlustanud hooldustasude nõudmise pärast üürilepingu ülesütlemist. Kohtule esitatud tõenditest ei nähtu, et kostja oleks lepingu seetõttu üles öelnud, et hageja ei nõustu hooldustasude nõudmisega. Poolte vaheline üürisuhe on kestnud ligemale 20 aastat, selle aja jooksul on olnud vaidlusi hageja üüri- ja kommunaalteenuste võlgnevuse osas (tsiviilasjas nr 2-11-39498, Tartu linna hagis Marju Silveti vastu üüri ja kõrvalkulude nõudes (I kd, tl 24-35), mis lõppes hagist loobumisega kuna pooled sõlmisid kohtuvälise kokkuleppe (I kd, tl 40-41), hageja on ka ise aastatel 2009. a ja 2014. a sõlminud võla tasumise kokkuleppeid (I kd, tl 187-190) ning ka 2017 aasta septembrinovembri arvetelt (I kd, tl 172-174) nähtuvalt on hagejal olnud ca 1300 euro suurune üüri ja kommunaalteenuste võlgnevus kostja ees. Hooldustasude osas on hageja pöördunud mitmel korral teabenõudega kostja poole (Tartu Linnavalitsus 30.11.2010. a vastus Marju Silveti teabenõudele (I kd, tl 23); 01.06.2016. a vastus hooldustasudele (I kd, tl 170) ja 2016. aastal ka kohtusse hooldustasude vaidlustamiseks (tsiviilasi nr 2-16-3522 Marju Silveti hagi Tartu linna vastu üüri kõrvalkulude määramise tühisuse tuvastamiseks (I kd, tl 46-51); haldusasi nr 3-16-1144 Marju Silveti kaebus Tartu linna keelamiseks nõuda üüri kõrvalkuluna hooldustasu, mis ületab Tartu Linnavalitsuse poolt kehtestatud piirmäära (I kd, tl 52-58)). Seega nähtub esitatud tõenditest, et hageja on oma sellekohast seisukohta, et hooldustasud peaksid olema üüri piirmäära koosseisus, väljendanud juba oma varasemates pöördumistes ja kohtumenetlustes ning kostja on nendest olnud teadlik. Lisaks eeltoodule on hageja ise, enne hooldustasude nõude esitamist rikkunud korduvalt üürilepingut, võlgnedes kostjale üüri- ja kommunaalteenuste eest.
57.Seega leiab kohus, et üürilepingu kostjapoolne ülesütlemine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega.
58.Hageja nõude kohta keelata üürilepingu korraline ülesütlemine, märgib kohus, et VÕS § 329 lg 2 järgi üürileandja poolt ülesöeldud tähtajatu eluruumi üürilepingu pikendamiseks peab üürnik esitama üürikomisjonile või kohtule taotluse 30 päeva jooksul lepingu ülesütlemise teate saamisest. Kostja vastavat taotlust kohtule esitanud ei ole ning käesolevaks ajaks on ta kaotanud ka õiguse üürilepingu pikendamise nõudmiseks.
59.Kohus ei pea vajalikuks hinnata hageja pere toimetulekupiiri suurust, kuivõrd asjaoludest ja üürisuhtest nähtuvalt puudub seos eluruumi valdamise ja hageja majandusliku olukorra vahel. IV
60.Hageja ei nõustu hooldustasuga, mida hakati temalt nõudma alates 01.04.2016. a ning leiab, et hooldustasu nõudmine väljaspool Tartu Linnavalitsuse kehtestatud üüri piirmäära on õigusvastane.
61.Tartu Linnavalitsuse 11.02.2016. a üüri tõstmise ja kõrvalkulu määramise teatest (I kd, tl 4445) nähtuvalt tuleb hagejal tasuda alates 01.04.2016. a eluruumi kasutamise kõrvalkuluna lisaks hooldustasu, mis on kehtestatud XXX korteriühistu üldkoosolekul, on muutuv ning sisaldab nt avalik-õiguslikest eeskirjadest tulenevat korrashoidu. Teates on viide üürileandja ühepoolse kõrvalkulu määramise vaidlustamiseks 30 päeva jooksul. Kostja on seisukohal, et hageja on esitanud nõude menetlustähtaega rikkudes. Kuigi hooldustasu nõudmist ei ole vaidlustatud teates märgitud tähtaja jooksul, on hageja esitanud tuvastusnõude, mis aegumisele ei allu.
62.Poolte vahel sõlmitud üürilepingus sätestatud kõrvalkulu tasumise kohustus tulenes toona automaatselt elamuseadusest (ES § 37 lg 3). Üürilepingu p 4.1 sätestas, et üüri suurus määratakse üürileandja poolt vastavalt tegelikele kuludele ja Tartu Linnavalitsuse poolt kehtestatud põhiüüri tariifidele ning p 4.2 järgi on üürnik kohustatud tasuma maksed eluruumi kasutamise ja muude talle osutavate teenuste eest. Kuna kõrvalkuludes ei pidanud eraldi
sõnaselgelt kokku leppima, siis seda ka ei tehtud, samas nähtub lepingu p-st 4, et pooled on silmas pidanud, et üürnikul tuleb tasuda nii üür kui kõrvalkulud.
63.VÕS § 292 lg 1 kohaselt peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega.
64.Üürilepingust ei nähtu kokkulepet, et üürileandja saaks ühepoolselt lepingu tingimusi muuta. Õiguskirjanduses ja kohtupraktikas on jaatatud võimalust ka kaudse tahteavalduse kaudu kaudse kokkuleppe sõlmimise võimalust hilisemate kõrvalkulude lisandumise korral. Antud asja materjalidest ei nähtu, et hageja oleks kuidagi kaudselt nõustunud hooldustasu tasuma. Hageja on algusest peale hooldustasule vastu vaielnud, jätnud selle tasumata ning üritanud ka kohtus vaidlustada. Kostja ei ole tõendanud hooldustasu kokkuleppe olemasolu.
65.Kuivõrd üürilepingus puudub kokkulepe, mille järgi saaks üürileandja ühepoolselt lepingu tingimusi muuta (algsetele kõrvalkuludele lisanduvad uued kõrvalkulud), VÕS-ist (s.h VÕS §-st 299) ei tulene ühepoolset kõrvalkulu määramise õigust ning kohtus ei ole leidnud tuvastamist hooldustasu kokkuleppe olemasolu, on kohus seisukohal, et kostjal ei ole õiguslikku alust nõuda üürilepingus varasemalt kokkulepitud kõrvalkuludele lisaks hooldustasu.
66.Seega on kohtus leidnud tuvastamist, et hagejal ei ole kohustust tasuda kostjale poolte vahel XX.XX.XXXX . a sõlmitud üürilepingu alusel hooldustasu lisaks üürile ja kokkulepitud kõrvalkulule.
67.Hageja palub tuvastada, et tal ei ole 659,74 euro ulatuses tasumata arveid eluruumi kasutamise eest perioodil 01.04.2016. a kuni 2017. a lõpuni, mis koosnevad hooldustasudest ja on võlgnevusena märgitud 15.01.2018. a arvel (I kd, tl 108).
68.XXX korteriühistu kuludest m2 kohta 2016. a (I kd, tl 169) nähtuvalt on korteri nr 24 haldus, hooldus, üldkulud kokku 34,19 eurot ja hooldusremont 11,96 eurot, 01.06.2016. a kostja vastusest hagejale (I kd, tl 170) nähtuvalt on hooldustasu suurus alates 01.04.2016. a summas 35,62 eurot kuus ning 2017. a üüriarvetelt september – november (I kd, tl 172-174) nähtuvalt hooldustasu 33,42 eurot kuus. Kohtu arvutuste järgi, eeldusel, et kulud oli aasta jooksul muutumatus suuruses, on kulude suurus hageja märgitud perioodil kokku 721,62 eurot (9 kuud x 35,62 eurot + 12 kuud x 33,42 eurot). Pooled ise on oma seisukohtades saanud matemaatiliselt teised arvud, kostja 726,02 eurot ja hageja ise 659,74 eurot.
69.Kohtul tuleb lähtuda haginõudest, seega loeb kohus vaidlusalusel perioodil hooldustasu suuruseks hageja arvestatud summa 659,74 eurot ja kuna kostja ei olnud õigustatud hooldustasu hagejalt nõudma, ei ole hagejal kostja ees võlgnevust selle summa ulatuses. V
70.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lõike 1 kohaselt asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses.
71.Arvestades hagi osalist rahuldamist ja lähtudes hagihinna tähendusest tuleb menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel jätta 72 % ulatuses kostja kanda ja 28 % ulatuses hageja kanda.
72.TsMS § 174 lg 1 kohaselt menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid.
73.Asja materjalide kohaselt on hageja menetluskuluks riigilõiv summas 425 eurot, mille tasumise kohustus tuleneb riigilõivuseaduse § 59 lg 1 ja lisast 1, mille kohaselt tuleb hagilt hinnaga 5761,50 eurot tasuda riigilõivu 425 eurot. Seega tuleb kostjalt vastavalt menetluskulude jaotusele menetluskuluna hageja kasuks välja mõista riigilõiv 306 eurot ( 425 eurost 72 %).
74.Seega kuulub kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele menetluskulud kokku summas 306 eurot (riigilõiv).
/allkirjastatud digitaalselt/ kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.