Eesistuja Liis Arrak, liikmed Kaija Kaijanen ja Iko Nõmm
Otsuse tegemise aeg ja koht
14. detsember 2018, Tallinn
Kohtuasja number
2-16-12561
Kohtuasi
AS-i KC Grupp hagi Neticom OÜ vastu täitemenetluses nr 022/2016/4391 ja nr 158/2016/1173 sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks MR hagi Neticom OÜ vastu täitemenetluses nr 022/2016/4392 sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks MAARDU KATLAMAJA AKTSIASELTSI hagi Neticom OÜ vastu täitemenetluses nr 022/2016/4393 sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks Mittetulundusühingu Oandu Watermill hagi täitemenetluses nr 158/2016/1174 sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 19. märtsi 2018. a otsus
Kaebuse esitaja ja liik
AS-i KC Grupp, MR, MAARDU KATLAMAJA AKTSIASELTSI ja Mittetulundusühingu Oandu Watermill apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
30 000 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad apellatsioonimenetluses
Hagejad (apellandid) AS KC Grupp (registrikood 10363821; asukoht Katusepapi 4, Tallinn); MR (isikukood xxxxxxxxxx; elukoht xxxxxxxxx);
MAARDU
KATLAMAJA
AKTSIASELTS (registrikood 10055309; asukoht Katusepapi 4, Tallinn); Mittetulundusühing Oandu Watermill (registrikood 80354166; auskoht Oandu küla, Vihula vald, Lääne-Viru maakond), ühised lepingulised esindajad vandeadvokaadid Jüri Leppik ja Heidi Rajamäe-Parik Kostja Neticom OÜ (registrikood 10650512; asukoht Rävala pst 2, Tallinn), lepingulised esindajad vandeadvokaat Eerik
2-16-12561 Entsik ja vandeadvokaadi abi Liisi Kents Kohtuistungi toimumise aeg
30. oktoober 2018
Istungil osalenud isikud
Hageja MR ja hagejate volitatud esindaja Heidi RajamäeParik Kostja seadusjärgne esindaja Jaak R ja kostja volitatud esindaja Eerik Entsik
RESOLUTSIOON:
1.Jätta Harju Maakohtu 19. märtsi 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-12561 muutmata, kuid osaliselt täiendada ja muuta kohtuotsuse põhjendusi.
2.Jätta AS-i KC Grupp, MR, MAARDU KATLAMAJA AKTSIASELTSI ja Mittetulundusühingu Oandu Watermill apellatsioonkaebus rahuldamata.
3.Jätta apellatsioonimenetluse kulud võrdsetes osades AS-i KC Grupp, MR, MAARDU KATLAMAJA AKTSIASELTSI ja Mittetulundusühingu Oandu Watermill kanda.
4.Määrata Neticom OÜ hüvitatavate menetluskulude suuruseks 2100 eurot.
5.Mõista AS-ilt KC Grupp Neticom OÜ kasuks välja apellatsiooniastme menetluskulude hüvitis 525 eurot Nimetatud summalt tuleb alates otsuse jõustumisest kuni kohustuse kohase täitmiseni maksta võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivist.
6.Mõista MRlt Neticom OÜ kasuks välja apellatsiooniastme menetluskulude hüvitis 525 eurot Nimetatud summalt tuleb alates otsuse jõustumisest kuni kohustuse kohase täitmiseni maksta võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivist.
7.Mõista MAARDU KATLAMAJA AKTSIASELTSILT Neticom OÜ kasuks välja apellatsiooniastme menetluskulude hüvitis 525 eurot Nimetatud summalt tuleb alates otsuse jõustumisest kuni kohustuse kohase täitmiseni maksta võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivist.
8.Mõista Mittetulundusühingult Oandu Watermill Neticom OÜ kasuks välja apellatsiooniastme menetluskulude hüvitis 525 eurot Nimetatud summalt tuleb alates otsuse jõustumisest kuni kohustuse kohase täitmiseni maksta võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivist.
9.Jätta ülevaatlik kokkuvõte sõlmitud notariaalsete lepingute väljavõtetest, J. R ja H. Hi 4. juuni 2015. a kirjavahetus ja kirjale lisatud tabel rahade jaotuse kohta tõenditena asja materjalide juurde võtmata.
Kohtu selgitused: Otsuse peale võib esitada Riigikohtule kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib esitada kaebuse, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada
2-16-12561 Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul, kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb ülalmärgitud tähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.AS KC Grupp (hageja I), MR (hageja II), MAARDU KATLAMAJA AKTSIASELTS (hageja III) ja Mittetulundusühing Oandu Watermill (hageja IV) esitasid Harju Maakohtule Neticom OÜ (kostja) vastu 19. augustil 2016 hagi ja 2. septembril 2016 täiendava hagi, milles palusid tunnistada täiteasjades nr 022/2016/4391, nr 022/2016/4392, nr 022/2016/4393, nr 158/2016/1173 ja 158/2016/1174 sundtäitmise lubamatuks.
1.1.Hagiavalduse kohaselt alustas kohtutäitur EV kostja avalduste alusel Harju Maakohtu 2. augusti 2013. a määrusega tsiviilasjas nr 2-13-14836 kinnitatud kompromissilepingu (täitedokument I, kompromissimäärus) täitmiseks hageja I vastu täitemenetluse nr 022/2016/4391 (täitemenetlus I), hageja II vastu täitemenetluse nr 022/2016/4392 (täitemenetlus II) ja hageja III vastu täitemenetluse nr 022/2016/4393 (täitemenetlus III). Täitmisteadete kohaselt võlgnevad hagejad I–III täitedokumendi I alusel kostjale solidaarselt 846 060 eurot 13 senti, millele lisandub viivis. Täiendava hagiavalduse kohaselt alustas kohtutäitur RP kostja avalduste alusel ka 31. juuli 2013. a notariaalse hüpoteegi seadmise, võlatunnistuse andmise ja koostöö kohta sõlmitud lepingu nr 1684 (täitedokument II, notariaalne leping) alusel kostja kasuks kinnistusraamatusse kantud ühishüpoteekide sundtäitmiseks hageja IV vastu täitemenetluse nr 158/2016/1174 (täitemenetlus IV) ja hageja I vastu täitemenetluse nr 158/2016/1173 (täitemenetlus V). Täitmisteadete kohaselt on hüpoteekidega tagatud solidaarne võlg 500 000 euro ulatuses. Mõlema täitedokumendi (kompromissimääruse ja notariaalse lepingu) esemeks on sama võlg ning kõiki tehtud tehinguid ja toiminguid, sh kohtule esitatud kompromissilepingut ja notariaalset lepingut, aga ka muude kohtuasjade lõpetamise kokkuleppeid (hagejate I–III vastu esitatud pankrotiavaldused ning tsiviilasjas nr 2-13-15295 sõlmitud kompromissileping) tuleb käsitada ühtse kompromissikokkuleppena (tehingute kogumina).
1.2.Mõlema täitedokumendi sundtäitmine on kõigis täiteasjades lubamatu, sest täitmisel olev võlasuhe on taganemise tõttu lõppenud. Hagejad I, II ja IV taganesid 4. juuli 2016. a avaldusega notariaalsest lepingust, hagejad I–III kompromissilepingust ning hageja , sest kostja rikkus oma lepingust tulenevat kohustust. Nii kompromissilepingu kui ka notariaalse lepingu järgi oli hagejal I õigus leida lepingus nimetatud kinnisasjadele ostajad hiljemalt 1. augustiks ning kostja pidi tegema selleks müügikoostööd. Igasugune tegevus, mis võis mõjuda müügile negatiivselt, andis alust lepingust taganeda. Kostja rikkus alates 2015. a detsembrist oma kohustust, sest ei nõustunud hageja I pakutud hinnaga kinnisasju müüma ning takistas sellega nende müüki. Kuigi
2-16-12561 kokkulepete järgi ei olnud vajalik lepingust taganemiseks oluline lepingu rikkumine, saab seda pidada oluliseks.
1.3.Täitedokumentide aluseks olev tehingute kogum on vastuolus heade kommete või avaliku korraga, sest hagejad olid tehinguid tehes sunniolukorras. Kostja oli esitanud hagejat I–III vastu pankrotiavaldused ning hagejad nõustusid neile kahjulike tehingute tegemisega üksnes seetõttu, et pääseda pankrotimenetlustest.
1.4.Juhul, kui täitedokumendid kehtivad, ei ole kostja võlaarvutus õige. Kostja tõlgendab vääralt notariaalset lepingut (p 6.6), mistõttu tuleb lugeda, et kostja on saanud kinnisasjade müügist täiendavalt võla katteks 246 461 eurot. Notariaalse lepingu intressikokkulepe (p 5.4) on tühine, sest võimaldab intressivõlalt arvestada nii intressi kui ka viivist. Kostja vastuväited
2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle läbi vaatamata või rahuldamata.
2.1.Hagi tuleb jätta läbi vaatamata ja kohtuasja menetlus lõpetada, sest hagi on õiguslikult perspektiivitu. Hagejad on esitanud pahatahtliku hagi, eesmärgiga venitada täitemenetlust.
2.2.Hagi tuleb jätta rahuldamata, sest hagejad ei ole kompromissi- ega notariaalsest lepingust kehtivalt taganenud. Taganemiseks ei olnud alust, sest kostja ei ole lepinguid rikkunud. Nii notariaalse lepingu p 6.4 kui ka kompromissilepingu p 1.9 järgi oli kinnisasjade minimaalne müügihind 8,0 €/m2 (ilma käibemaksuta) ning sarnase hinnaga oli ka varem kinnisasju müüdud. Seega ei olnud kostjal lepingust, seadusest ega hea usu põhimõttest tulenevalt õiguslikku kohustust nõustuda hageja I pakutud müügihinnaga 5–6 €/m2 ega sõlmida müügilepinguid alla turuhinna. Lisaks ei olnud hagejal I ühtegi reaalset ostuhuvilist sellise hinnaga ning hagejad tegid taganemisavalduse vahetult enne seda, kui saabus kinnisasjade müügi tähtaeg, sest hageja I ei olnud tähtaja jooksul suutnud kinnisasju müüa. Seega on taganemise aluseks otsitud põhjus. Isegi kui kostja oleks rikkunud lepingut, ei ole hagejad andnud kostjale täiendavat tähtaega kohustuse nõuetekohaseks täitmiseks ega teinud kostjale taganemisavaldust mõistliku aja jooksul pärast taganemise aluseks olevast asjaolust teadasaamist. Hagejad pidid 2013. aastal lepingut sõlmides mõistma, et kokkulepitud hind ei ole turuhind. Taganemisavaldus esitati 2 aastat ja 1 kuu pärast lepingute sõlmimist ning 1 kuu enne tähtaja saabumist. Samuti ei olnud hagejatel õigust lepingutest taganeda, sest pooled olid müügikoostöö kohustuse rikkumise puhuks leppinud kokku sellise olukorra lahendamise erikorra (kompromissi p 1.10 ja notariaalse lepingu p 6.5) ning muude õiguskaitsevahendite kasutamine oli välistatud. Igal juhul ei saanud hagejad taganeda kogu tehingute kogumist, vaid üksnes hageja I võinuks kostja väidetava rikkumise korral taganeda lepingutest ning seda üksnes osas, milles kostja lepinguid väidetavalt rikkus, s.o hagejaga I sõlmitud müügikoostöö (maaklerilepingu) osas. Taganemisavaldus on tehtud eesmärgiga lükata kohustuste täitmine edasi ja venitada täitemenetlust, mistõttu on see vastuolus hea usu põhimõttega ja seda tuleb tõkestada. Kompromissilepingust taganemise korral tuleks kõik kohtumenetlused taastada ja jätkata nende menetlemist, sest 17. aprilli 2013. a seisuga oli hagejatel I–III kostja ees võlg enam kui 760 249 eurot.
2-16-12561
Kuna konstitutiivsest võlatunnistusest ei saa taganeda, vaid selle saab nõuda alusetu rikastumise sätete alusel tagasi, ei ole taganemisavaldusel õiguslikku mõju võlatunnistuse kehtivusele. Samuti ei saa taganeda notariaalses lepingus sisalduvast asjaõiguslikust käsutustehingust, sest asjaõigusleping ei allu võlaõiguslikule kujundusõigusele. Seega ei saa taganemisavaldus kõrvaldada täitedokumentide täidetavust.
2.3.Tehingute kogum ei ole vastuolus heade kommetega ega tühine. Konstitutiivse võlatunnistuse puhul ei saa tugineda selle aluseks oleva tehingu tühisusele. Asjaõigusleping ega kinnistusraamatu kanne ei saa olla vastuolus heade kommetega ega tühised. Tagatiskokkuleppe saaks üles öelda üksnes edasiulatuvalt. Hagejate esile toodud asjaolud ei anna alust järeldada, et tehingute kogum on vastuolus heade kommetega. Kokkulepe, millega võlgnikud tunnistavad võlga 500 000 euro ulatuses, kuigi tegelik võlg on 760 249 eurot, ei ole ühiskonnas valitsevate arusaamade järgi erakorraliselt ebamoraalne ega taunitav, seda isegi mitte siis, kui võlgnike vastu oli käimas pankrotimenetlus.
2.4.Kostja on arvutanud võla suuruse kooskõlas lepingutega ning hageja tõlgendus kinnisasjade müügist saadud raha jaotamise kohta on ekslik. Kõik summad on jaotatud vastavalt lepingutele ning iga kinnisasja müügi lepingus on sama jaotamise põhimõte üle korratud. Esimese astme kohtu otsus
3.Harju Maakohus jättis 19. märtsi 2018. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud võrdselt hagejate kanda. Maakohus mõistis igalt hagejalt kostja kasuks välja menetluskulude hüvitise 2050 eurot (kokku 8200 eurot) ja seadusjärgses määras viivise. Samuti tühistas maakohus hagi tagamise abinõud.
3.1.Maakohus tuvastas asjas järgmised olulised asjaolud: - 31. juulil 2013 sõlmisid hagejad ja kostja notariaalse lepingu nr 1684 ning kostja ja hagejad I–III sõlmisid samal päeval ka kompromissilepingu, mille Harju Maakohus kinnitas 2. augusti 2013. a määrusega tsiviilasjas nr 2-13-14836; kohtumäärusega kinnitatud kompromissi p 1.2 järgi tunnustasid hagejad I–III tingimusteta ja vastuvaidlematult võlga 500 000 eurot konstitutiivse võlatunnistusena; - 4. juulil 2016 tegid hagejad kostjale taganemisavalduse, millega hagejad I, II ja IV taganesid notariaalse lepingu kõikidest kokkulepetest, hagejad I–III taganesid tsiviilasjas nr 2-13-14836 sõlmitud kompromissilepingust ning hageja III taganes lisaks tsiviilasjas nr 2-13-15295 sõlmitud kompromissilepingust; - kostja 3. augusti 2016. a täitmisavalduse ja kompromissilepingu alusel alustas kohtutäitur hagejate I–III vastu täitemenetlused I–III; - kostja 12. augusti 2016. a täitmisavalduse ja notariaalse lepingu alusel alustas kohtutäitur hagejate IV ja I vastu täitemenetlused IV ja V.
3.2.31. juuli 2013. a notariaalne leping ega kompromissilepingud ei ole vastuolus heade kommete või avaliku korraga tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 86 lg-te 1 ja 2 tähenduses ega seetõttu tühised.
2-16-12561 Asjaolu, et 31. juulil 2013. a notariaalne kokkulepe sõlmiti ajal, kui hagejate I-III vastu oli kohtusse esitatud pankrotiavaldused, ei muuda 31. juuli 2013. a lepinguid tühiseks. Selles, et võlausaldaja pöördub oma nõude rahuldamiseks kohtu poole või esitab maksejõuetu võlgniku vastu pankrotiavalduse, ei ole midagi taunitavat ega heade kommete vastast. Kohtusse pöördumine ongi üldjuhul kohane õiguskaitsevahend. Samas, alusetu pankrotiavalduse esitamine ei oleks kooskõlas hea usu põhimõttega, kuid praegusel juhul on hagejad ise möönnud, et neil oli täitmata kohustusi kostja ees ning ka ajutise halduri hinnangul esines hagejal I püsiv maksejõuetus. Samuti ei ole kohtupraktika kohaselt enne võimaliku pankroti väljakuulutamist pankrotiavalduse kohtusse esitanud võlausaldajaga kompromissilepingu sõlmimises midagi ebatavalist, taunitavat ega sellist, mis oleks vastuolus heade kommete või avaliku korraga. Kompromissilepingut sõlmides tehaksegi vastastikuseid järeleandmisi. Asjaolu, et suure tõenäosusega oleks hageja I pankrot välja kuulutatud ja see oleks kaasa toonud hagejale I ja tema tütarettevõtetele negatiivseid tagajärgi, on eelkõige hageja I ja tema tütarettevõtete majanduslikust olukorrast tulenev tagajärg, mitte kostja tegevuse tulem. Praegusel juhul saavutasid hagejad kompromissiga neile soodsa olukorra – pankrotimenetlus(ed) jäi(d) algatamata ja hageja I sai võimaluse oma halba majanduslikku olukorda parandada. Ei ole alust eeldada, et hageja I ei kaalunud ega hinnanud oma majanduslikku võimekust piisavalt enne 31. juuli 2013 tehingu tegemist. Nagu hagejad ise väitsid, oli hagejate jaoks 31. juuli 2013. a tehingukogumi üheks eesmärgiks soov teenida tulu, kuid kostja hilisema tegevuse tõttu jäi hagejatel tulu saamata. Seega ei saa 31. juuli 2013. a tehingukogumit hinnates kuidagi asuda seisukohale, et tehing on tehtud hagejate jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Pooled korraldasid 31. juuli 2013. a tehingukogumiga senised võlasuhted ümber ning tehingukogum andis hagejatele võimaluse kustutada nii oma varasemaid võlgu kui ka teenida hiljem tulu. Seejuures ei kahjustanud kompromissilepingu sõlmimine teiste võlausaldajate huve, sest teistel võlausaldajatel on vaatamata ühe võlausaldajaga sõlmitud kompromissilepingule võimalik esitada omakorda pankrotiavaldus võlgniku vastu. Põhjendatud ei ole hagejate väited, et kompromissilepinguid kinnitanud kohtunikud on kontrollinud vaid ühe tehingukogumi osa vastavust headele kommetele ja avalikule korrale, kuid jätnud analüüsimata tehingute vastavuse kogumis. Olukorras, kus tehingu osad eraldi vastavad headele kommetele ja avalikule korrale, ei ole ka nende kogum heade kommete ja avaliku korraga vastuolus.
3.3.Täitedokumentidest tulenevad võlasuhted ei ole lõppenud hagejate 4. juuli 2016. a taganemisavalduse alusel. Kuigi hagejad on teinud taganemisavalduse ja kostja on selle kätte saanud (taganemise formaalsed eeldused on täidetud), ei olnud hagejatel alust lepingutest taganeda, sest kostja ei ole rikkunud notariaalse lepingu p 6.11. Notariaalse lepingu p 6.1 ja 6.2 ning kompromissilepingu p 1.6 ja 1.7 järgi oli hagejal I õigus leida lepingus nimetatud kinnisasjadele ostjad kuni 1. augustini 2016. Notariaalse lepingu p 6.11 järgi pidid pooled kruntide müügil lähtuma sellest, et kruntide müük on mõlema poole tahe ja huvi, mistõttu pooled kohustusid tegema koostööd kruntide müügil, sh igasugune tegevus, mis võis mõjuda kruntide müügile negatiivselt, oli keelatud ning aluseks lepingukogumist taganemisele. Samas ei olnud kostjal notariaalse lepingu p 6.4 ja kompromissilepingu p 1.9 järgi kohustust sõlmida tehingut hageja I leitud ostjaga, kui krundi eest pakutud ostuhind ja müügitingimused ei vastanud turuhinnale ja tavapärastele turutingimustele. Seejuures avaldasid pooled, et loevad tehingu tegemise seisuga praegu
2-16-12561 vaidluse all olevate kinnisasjade turuhinnaks minimaalselt 8,0 €/m2, kui hageja I ja kostja ei lepi kokku teisti. Hagejate hinnangul oli nende kinnisasjade õiglane turuhind 5–7 €/m2. See, et kostja ei nõustunud sellise hinnaga, ei tähenda, et ta rikkus lepingut ja hagejatel oli alus lepingust taganeda. Seda, et pooled ei jõudnud kruntidele alghinna määramisel kokkuleppele, ei saa käsitleda negatiivse tegevusena, mille alusel saaksid hagejad tehingust taganeda. Kostjal ei olnud kohustust sõlmida tehingut hageja I leitud ostjaga, kui krundi eest pakutud ostuhind ja müügitingimused ei vastanud turuhinnale ja tavapärastele turutingimustele. Oma vara müüjal on õigus võõrandada oma vara sellise hinna eest, mis teda rahuldab, ja tal ei ole kohustust oma vara müüa iga hinna eest. Kostja vastav õigus tuleneb mh Eesti Vabariigi põhiseadusest. Praegusel juhul ei ole hageja I väitnud, et nad tegelesid aktiivselt kinnisasjade müügiga kostja soovitud hinnaga (8–12 €/m2), kuid ei leidnud potentsiaalseid huvilisi. Samuti ei ole hagejad I–III esile toonud, et neil oli enda pakutud hinnaga ostja kasvõi ühele kinnisasjale, kuid müügitehing jäi kostja vastuseisu või liiga kõrge hinna tõttu sõlmimata. Pooled on vastastikku esitanud erinevaid eksperthinnanguid ja asjatundjate arvamusi võimaliku müügihinna kohta, kuid kohtu ette ei ole toodud asjaolusid millest nähtuks, milline arvamus või hinnang tegelikku turuolukorda kajastab. Nii notariaalses lepingus kui ka kompromissilepingus fikseerisid pooled 2013. a turuhinna taseme, mitte ei leppinud kokku minimaalset hinda. Seda, et pooled ei eksinud turuhinda määratledes, kinnitavad varem tehtud müügitehingud, milles oli müügihind 8,04 €/m2, 8,39 €/m2 ja 9,14 €/m2. Hagejad ei ole esile toonud, mille poolest erinesid müüdud kinnisasjad veel müümata kinnisasjadest, et nende hind oleks pidanud olema odavam. On üldteada asjaolu, et kinnisasjade hinnad on alates 2013. aastast tõusnud. Seega on põhjendatud kostja ootus, et talle kuuluvate kinnisasjade hind on kolme aastaga kerkinud. Seda enam, et
20.jaanuaril 2016 on kinnisvarabüroost antud kostjale hinnang, et pakkumise hind võiks olla vähemalt 12–15 €/m2. Kuna hagejatele I–III on samuti esitatud erinevaid hinnanguid kruntide väärtuste kohta, pidanuks hagejad asuma tegelema aktiivse müügiga, et reaalne turuhind saaks kujuneda pakkumiste käigus. Praegu ei ole võimalik tuvastada, milline oli 2016. a kõnealuste kruntide tegelik müügihind ja kas kostja tegevus avaldas või võis avaldada kruntide müügile negatiivset mõju. Põhjendamatu on hagejate väide nagu oleks kostja järeleandmatult nõudnud hinda 12,5 €/m2 ning alles oma vastuses taganemisavaldusele nõustunud hinnaga 8 €/m2. Samuti ei ole hagejad väitnud ega tõendanud, et hinnaga 8 €/m2 oli neil ostuhuviline olemas. Poolte kirjavahetusest nähtuvalt on poolte vahel olnud vaidlus kruntide turuhinna üle ja sellest ei saa kuidagi järeldada kostja jäika ja järeleandmatut positsiooni. Ka hagejad ise on hagiavalduses märkinud, et veel juunis 2016. a (s.o enne taganemisavalduse esitamist) ütles kostja seaduslik esindaja, et võite proovida müüa 7 €/m2. Seega on arusaamatu, kuidas saavad hagejad kostjale ette heita jäikust ja paindumatust hagejate poolt pakutud hinnaga nõustumisel, kui nad on ise esile toonud, et kostja seaduslik esindaja on sellega nõustunud. Kostja on menetluse kestel ka korduvalt avaldanud, et reaalsete huviliste olemasolu korral oleks saanud müügihinnas läbi rääkida. Lisaks on pooled nii notariaalset lepingut kui ka kompromissilepingut sõlmides leppinud kokku teistsuguse õiguskaitsevahendi juhuks, kui kostja ei ole nõus kinnisasjade müügihinnaga. Seega juhul, kui kostja oleks põhjendamatult keeldunud tehingust hageja I leitud ostja poolt pakutava müügihinnaga, oleks pidanud rakendatama hoopis nii notariaalse lepingu p-s 6.5 ja kompromissilepingu p-s 1.10 sätestatud õiguskaitsevahendit.
2-16-12561
Kuigi pooled vaidlevad ka selle üle, kas lepingust taganemise aluseks olev lepingurikkumine peab olema oluline lepingurikkumine või mitte VÕS § 116 lg 1 mõttes, ei ole praeguses asjas sellel asjaolul tähtsust, sest kostja ei ole lepingut rikkunud.
3.4.Ekslik on hagejate väide, et kostja võlaarvutus ei ole õige. Pooled vaidlevad selle üle, kuidas tõlgendada notariaalse lepingu p 6.6.1 ja kompromissilepingu p 1.11.1, mis reguleerivad kinnisasjade müügist saadud raha jagamist – kas kostjal oli õigus saada esimese miljoni puhul 50% (500 000 eurot) ja teise puhul 35% kogu kinnisasjade müügist saadud tulemist või pärast kulude kandmist üle jäävast rahast. Lepingu p 6.6.1 järgi jagatakse müügihind järgmiselt: esmalt saadav 1 000 000 eurot jagatakse järgmises proportsioonis: alguses kustutatakse sissenõutavaks muutunud kruntidega seotud maa järelmaksuga erastamise müügilepingutest tulenevad võlad ja maamaksu võlad (sh hüvitatakse hüpoteegipidaja tasutud summad), 50% hüpoteegipidajale (kostjale), ülejäänud summa omanikule 1 (hagejale I), tingimusel, et viimane kasutab oma osa omanditasust võla ja võlale lisamata intressi tasumiseks. Lepingu p 6.6.1 saab mõista selliselt, et esmalt kustutatakse küll sissenõutavaks muutunud kinnisasjadega seotud maa järelmaksuga erastamise müügilepingutest tulenevad võlad ja maamaksu võlad (sh hüvitatakse kostja tasutud vastavad summad), kuid laekuvast summast peab 50% (500 000 eurot) minema kostjale ning ülejäänud summa kuulub hagejale I, tingimusel, et viimane kasutab oma osa võla ja võlale lisamata intressi tasumiseks. Pooled on senises praktikas jaotanud müügitulemi selliselt ning ka kinnisasjade müügilepingutest nähtub selline tulemi jaotus.
3.5.Ka poolte intressikokkulepe (notariaalse lepingu p 5.4) ei ole vastuolus seadusega ega tühine. Pooled sõlmisid 31. juulil 2013 kompromissilepingu ja konstitutiivse võlatunnistuse. Riigikohus muutis oma praktikat ja leidis, et VÕS § 113 lg 6 ei välista intressi nõudmist kogu seniselt võlgnevuselt (sh sissenõutavaks muutunud intressilt ja viiviselt). Lisaks võib ning VÕS § 113 lg-st 6 tulenev keeld küsida viivist intressi tasumisega viivitamise korral olla välistatud kui poolte uus kokkulepe on käsitatav kompromissilepinguna (Riigikohtu 3. juuni 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-175-14 p-d 16 ja 17).
3.6.Eelnevat arvestades ei ole hagejate vastu alustatud täitemenetlused täitemenetluse seadustiku (TMS) § 221 tähenduses lubamatud ja hagi tuleb jätta rahuldamata. Kuna võlg tuleneb konstitutiivsest võlatunnistusest, siis ei anna kohus hinnangut 31. juuli 2013. a tehingute kogumi aluseks olevatele tehingutele. Otsuses käsitlemata menetlusosaliste väidetel ja esitatud tõenditel ei ole asja lahendamisel tähtsust ja kohus ei käsitle neid.
3.7.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 ja § 165 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti ning kaashagejad vastutavad menetluskulude eest võrdsetes osades, kui kohus ei määra teisiti. Kostja menetluskulud on põhjendatud kokku 8200 euro ulatuses. Sellelt summalt tuleb hagejatel TsMS § 177 lg 4 järgi tasuda ka viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates lahendi jõustumisest kuni kohustuse täitmiseni.
2-16-12561
Apellatsioonkaebus
4.Hagejad esitasid apellatsioonkaebuse, milles palusid maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada.
4.1.Apellatsioonkaebuse väidete kohaselt jättis maakohus tehingute kogumile tühisuse kontekstis hinnangu andmata, hageja argumendid arvestamata, otsuse põhjendamata ning hindamata asjasse puutuvad tõendid (sh hagejate 12. detsembri 2017. a menetlusdokumendi lisa 6 (ajutise pankrotihalduri aruanne), hagiavalduse lisad 13 ja 14, kostja 14. novembri 2016. a menetlusdokumendi lisad 3–7 (pankrotiavaldused ja hagiavaldused), samuti lisad 8– 23; hagejate 1. novembri 2017. a menetlusdokumendi lisa (Harju Maakohtu 3. veebruari 2017. a määrus kohtuasjas 2-16-19268) ja hagejate 12. detsembri 2017. a menetlusdokumendi lisa 5).
4.2.Maakohus leidis vääralt, et taganemise eeldused ei olnud täidetud, sest kostja ei rikkunud oma kohustust. Maakohus jättis tuvastamata, milline oli kinnisasjade tegelik turuhind, ning hindamata esitatud tõendid (hagiavalduse lisad nr 19–27 ning hagejate 12. detsembri 2017. a menetlusdokumendi lisad nr 1 ja nr 9).
4.3.Maakohus tõlgendas vääralt notariaalse lepingu p 6.6.1 ning leidis vääralt, et kostjal oli õigus saada 50% müügitulemist. Maakohus jättis otsuse nõuetekohaselt põhjendamata ning hindamata tõendid, mis kinnitavad poolte tahet ja praktikat (hagejate 29. novembri 2016. a menetlusdokumendi lisad (H. Hu 30. augusti 2013. a e-kiri; H. Hu ja HPu 30. augusti e-kirjad ning KMu 9. juuni 2015. a e-kiri), hagejate 12. detsembri 2017. a menetlusdokumendi lisad 7 ja 8).
4.4.Maakohus leidis vääralt, et intressikokkulepe kehtib ega põhjendanud oma seisukohta.
4.5.Maakohus jättis põhjendamatult määruskaebuste menetlemise kulud hagejate kanda. Kostja menetluskulud ei ole 5080 eurot ületavas osas vajalikud ega põhjendatud. Vastustaja seisukoht
5.Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
6.Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsust tühistada, mistõttu jääb hageja apellatsioonkaebus TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel rahuldamata ja maakohtu otsuse resolutsioon muutmata, kuid osaliselt tuleb muuta ja täiendada kohtuotsuse põhjendusi.
7.Pooled vaidlevad asjas selle üle, kas hagejate vastu kohtuliku kompromissi täitmiseks alustatud kolmes täitemenetluses ning kohesele sundtäitmisele allumise klausliga notariaalse lepingu täitmiseks alustatud kahes täitemenetluses korraldatav sundtäitmine on lubamatu. Kolleegium selgitab, et võlgnik võib TMS § 221 lg 1 järgi esitada sissenõudja vastu hagi täitedokumendi alusel sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks eelkõige põhjusel, et nõue on rahuldatud, ajatatud või tasaarvestatud. Seejuures ei mõjuta sundtäitmise lubamatuks
2-16-12561 tunnistamise hagi rahuldamine täitedokumendi kehtivust ega õigusjõudu. Riigikohus on selgitanud, et sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi eesmärk on täitedokumendi täidetavuse kõrvaldamine ja seda iseloomustab materiaalõiguslik vaidlus võlgniku ja sissenõudja vahel, mis puudutab täitedokumendis dokumenteeritud nõuet (vt nt Riigikohtu 29. mai 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-12, p 16). Seejuures on hagi võimalik rahuldada ka nii, et sundtäitmine tunnistatakse lubamatuks osaliselt (vt nt Riigikohtu 2. aprilli 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-190-13, p 16). Kui täitedokumendiks on kohtulahend, on sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi esitamiste võimalused oluliselt piiratud ning vastuväited on kohtulahendi puhul lubatud TMS § 221 lg 2 järgi üksnes siis, kui alus, millel need põhinevad, on tekkinud pärast kohtulahendi jõustumist. Riigikohus on selgitanud, et TMS § 221 lg 2 eesmärk on takistada olukorda, mil jõustunud kohtulahendiga lahendatud vaidlus avataks uuesti täitemenetluse käigus. Seetõttu saab sundtäitmise lubamatuks tunnistamisel arvesse võtta üksnes neid faktilisi (elu)sündmusi, mis on tekkinud pärast täitedokumendiks oleva kohtulahendi jõustumist. Siiski saab nõuda sundtäitmise lubamatuks tunnistamist ka siis, kui alus selleks tekkis juba kohtumenetluse käigus, kuid seda ei olnud võimalik objektiivsel põhjusel menetlusõiguslikult tõhusalt maksma panna selliselt, et kohus oleks selle aluse kohta saanud võtta kohtulahendis seisukoha (vt nt Riigikohtu 15. aprilli 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-11-15, p 10–11). Kohtumäärusega kinnitatud kompromissilepingu puhul tuleb lisaks arvestada seda, et TsMS § 430 lg 8 järgi saab kompromissi tühistada ja selle tühisusele tugineda tsiviilseadustiku üldosa seaduses nimetatud alustel ning kompromissist saab taganeda või selle üles öelda võlaõigusseaduses nimetatud alustel, sh saab seda teha üksnes kompromissi kui täitedokumendi alusel toimuva täitemenetluse hagiga lubamatuks tunnistamise menetluses. Kui kohus sellise hagi rahuldab, loetakse, et kompromissil ei ole täielikult või osaliselt õiguslikke tagajärgi ja menetlus asjas, milles kompromiss sõlmiti, jätkub. Muu kui kohtulahendi sundtäitmise puhul (sh notariaalselt tõestatud kokkuleppe puhul, mis näeb ette kinnisasja omaniku kohustuse alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks), saab võlgnik sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagis esitada TMS § 221 lg 11 järgi ka kõik vastuväited täitedokumendist tuleneva nõude olemasolule ja kehtivusele. Riigikohus on selgitanud, et kooskõlas asjaõigusseaduse (AÕS) § 279 lg-s 7 sätestatuga võib kinnisasja omanik, kes ei ole võlgnik, esitada hüpoteegiga tagatud nõude vastu samu vastuväiteid, mida võib esitada võlgnik või käendaja. Seega võib kinnisasja omanik esitada sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagis vastuväiteid nt nii võlatunnistusest tuleneva nõude kui ka selle tagatiseks antud hüpoteegi seadmise lepingu (tagatiskokkuleppe) kohta (vt Riigikohtu 7. novembri 2018. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-2982, p 14).
8.Praeguses asjas nõuab kostja hagejatelt I–III võla tasumist kohtuliku kompromissimääruse alusel ning hagejatel I ja IV notariaalse lepingu alusel, millega hagejad I ja IV kui ühishüpoteegiga koormatud kinnisasjade omanikud kohustusid alluma kohesele sundtäitmisele. Hagejad tõid menetluses esile, et sundtäitmine on kõigis täitemenetlustes lubamatu eelkõige kahel põhjusel: 1) hagejad taganesid 4. juuli 2016. a avaldusega 31. juuli 2013. a tehingute kogumist ning 2) 31. juuli 2013. a tehingute kogum on tühine, sest see on vastuolus heade
2-16-12561 kommetega. Alternatiivselt leiavad hagejad, et sundtäitmine on kõigis täitemenetlustes vähemalt osaliselt lubamatu, sest täitmisel on suurem võlg, kui tuleneb täitedokumendist. Arvestades ülal p-s 7 märgitud selgitusi, saavad hagejad I–III (võlgnikud) iseenesest nõuda nende vastu kompromissimääruse täitmiseks alustatud sundtäitemenetluste lubamatuks tunnistamist nii kompromissilepingu tühisuse kui ka kompromissilepingust taganemise tõttu, aga ka osaliselt lubamatuks tunnistamist, kui kostja nõuab täitemenetluses neilt suurema võla tasumist, kui tuleneb kompromissimäärusest. Samuti saavad hagejad I ja IV (hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanikud) nõuda nende vastu alustatud sundtäitemenetluste lubamatuks tunnistamist, kui kompromissileping, millest tuleneb hüpoteegiga tagatud võlg, või tagatiskokkulepe selle võla tagamiseks on tühine või lõppenud, aga ka osaliselt lubamatuks tunnistamist, kui võlg on tegelikult täitemenetluses nõutust väiksem. Seda on iseenesest möönnud ka maakohus. Maakohus asus aga põhjendatult seisukohale, et praegusel juhul ei ole üheski täitemenetluses sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks alust.
9.Pooled vaidlevad esmalt selle üle, kas nende vahel 31. juulil 2013 sõlmitud tehingute kogum on vastuolus heade kommetega ja seetõttu tühine, mis võiks anda alust tunnistada sundtäitmine kõigis täitemenetlustes lubamatuks.
9.1.TsÜS § 86 lg 1 järgi on heade kommete või avaliku korraga vastuolus olev tehing tühine. Riigikohus on selgitanud, et tehing on vastuolus heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal. Seejuures tuleneb tehingu heade kommete vastasus kas tehingu eesmärgi heade kommete vastasusest või ühe poole ebamoraalsest käitumisest tehingu tegemise eesmärgil ning neid asjaolusid tuleb hinnata kogumis (vt Riigikohtu 23. septembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-80-05, p 23). Tehing on TsÜS § 86 lg 2 järgi on heade kommetega vastuolus mh ka juhul, kui pool teab või peab teadma tehingu tegemise ajal, et teine pool teeb tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust, ja kui tehing on tehtud teise poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Selles osas on Riigikohus selgitanud, et tehingu tühisuse tuvastamiseks vastastikuste soorituste väärtuste ebakõla korral tuleb esmalt kindlaks teha, kas tehingust tulenevate vastastikuste soorituste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas, ning alles seejärel kontrollida, kas isik tegi tehingu sundolukorras ning kas tehingu teine pool teadis või pidi teadma lepingupartneri sundolukorrast. Seejuures peab tehingu tühisusele tuginev pool tõendama, et tehingust tulenevate vastastikuste soorituste väärtused on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas, ning tooma välja asjaolud, mis kinnitavad tema sundolukorda (vt Riigikohtu 25. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-83-13, p 13).
9.2.Praegusel juhul tõid hagejad esile, et nad osalesid kahjuliku tehingukogumi (sh kahjuliku intressikokkuleppe) sõlmimises seetõttu, et kostja oli esitanud hagejate I–III vastu kohtule pankrotiavaldused ning hagejad soovisid vältida KC Grupp AS kontsernis pankroti väljakuulutamist, mis oleks võinud kaasa tuua kontserni allakäigu. Ühtlasi leiavad hagejad, et ainuüksi pankrotiavaldusest loobumisega kauplemine on vastuolus heade kommete ja avaliku korraga. Kolleegiumi hinnangul ei anna hagejate esile toodud asjaolud alust järeldada, et hagejate ja kostja vahel sõlmitud kokkulepped üksikult võetuna või ka koosmõjus oleksid vastuolus
2-16-12561 heade kommete või avaliku korraga. Iseenesest on õige hagejate arusaam, kõigi 31. juuli 2013. a tehingute heade kommete vastasust tuleb hinnata koosmõjus. Sellest tulenevalt on ennatlik maakohtu järeldus, et olukorras, kus iga üksik tehing on kooskõlas heade kommete ja avaliku korraga, ei saa ka nende kogum olla heade kommete ja avaliku korraga vastuolus. Kuigi kompromissilepingut kinnitades pidi kohus kontrollima, et kokkulepe ei oleks heade kommete ja avaliku korraga vastuolus, ei olnud kohtule kompromissi kinnitamise ajal teada kõik poolte muud seonduvad kokkulepped, sh pankrotiavaldustest loobumise kokkulepped. Siiski ei anna ka need kokkulepped koosmõjus alust järeldada, et kõik tehingud või mõned neist oleksid vastuolus heade kommete või avaliku korraga.
9.3.Maakohus järeldas õigesti, et pooled korraldasid tehingute kogumiga omavahelised õigussuhted ümber ning seda ei tehtud hagejatele äärmiselt ebasoodsatel tingimustel, samuti ei ole tehingute kogumis vastastikuste kohustuste väärtused heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Esmalt märgib kolleegium, et kompromissikokkulepe ei ole vastuolus heade kommete ja avaliku korraga üksnes põhjusel, et pooled kauplesid seda sõlmides mh hagejate I–III vastu esitatud pankrotiavaldusest loobumisega. Kuna hageja ei ole toonud esile ega tõendanud, et kostja esitas pankrotiavaldused alusetult ja pahatahtlikult, ei näe ka ringkonnakohus tehingute kogumi tegemises midagi heade kommete ega avaliku korra vastast. Praktikas ei ole ebatavaline ega taunitav see, kui võlausaldaja ja võlgnik kujundavad oma õigussuhted võlatunnistusega ümber nii, et võlgnik võib tasuda võla hiljem, ning seetõttu langeb ära ka võlgniku võimaliku maksejõuetuse küsimus, mistõttu loobub võlausaldaja võlgniku vastu esitatud pankrotiavaldusest. Seejuures hindas maakohus õigesti ajutise pankrotihalduri aruannet ja tuvastas selle alusel, et vähemalt hageja I vastu esitatud pankrotiavaldus ei olnud alusetu, kuna ajutise halduri hinnangul oli hageja I maksejõuetu. Lisaks märgib kolleegium, et kompromissilepingus leppisid hagejad I–III ja kostja kokku, et hagejad I–III kohustuvad tasuma kostjale 500 000 eurot (p 1.2). Kostja kinnitusel oli hagejate I–III võlg 17. aprilli 2013. a seisuga enam kui 700 000 eurot. Hagejad ei ole menetluses kostja sellele väitele vastu vaielnud ega väitnud, et võlg oli tegelikult väiksem ja seetõttu kokkulepe hagejatele I–III äärmiselt kahjulik. Siiski on hagejad toonud esile, et intressikokkulepe oli neile äärmiselt kahjulik. Hagejad I–III ja kostja sõlmisid kompromissikokkuleppe
31.oktoobril 2013 ja leppisid kokku, et alates 15. oktoobrist 2013 arvutatakse võlalt iga kuu intressi 3% kuus, sh eelmise kuu intress arvestatakse järgmise l. kuupäeval, suurendades vastavalt võla summat, ning järgmise kuu intressi arvutamisel võetakse aluseks võla summa koos eelmise kuu intressiga. /.../ Kui intressi tasutakse iga kuu rahas, siis arvestatakse intressi võlalt (p 1.4). Iseenesest on selline liitintressi kokkulepe võlgnikule koormavam kui tavapärane intressikokkulepe. Siiski ei saa ka sellest järeldada, et praegusel juhul oleks vastastikuste kohustuste väärtus tehingute kogumis heade kommete vastaselt hagejate kahjuks tasakaalust väljast. Kuna praegusel juhul kujundasid pooled oma õigussuhted ümber ja hagejad I–III said võimaluse tasuda võlg hiljem ning vältida sellega võimalikku pankroti väljakuulutamist, on põhjendatud ka tavapärasest koormavam intressikokkulepe, mh tuleb arvestada, et hagejatel I–III oli võimalus tasuda intress sissenõutavaks muutumise järel ning sel juhul ei olnud tegemist liitintressiga. Lisaks ei saa hagejate esile toodud asjaoludest järeldada, et hagejad oleksid olnud tehingute kogumit sõlmides sunniolukorras, st neil ei olnud muud mõistlikku alternatiivi. Asjaolu, et hagejad I–III olid kostjale võlgu ja kostja oli esitanud hageja III vastu kohtule hagi võla
2-16-12561 sissenõudmiseks ning avaldused hagejate I–III pankroti väljakuulutamiseks, ei tähenda seda, et hagejatel ei olnud mõistlikult võttes muud võimalust, kui nõustuda kompromissikokkuleppega. Maakohus leidis õigesti, et kujunenud olukorras oli võlasuhete ümberkujundamine hagejate (vähemalt hagejate I–III) huvides ning sellega tehti vastastikuseid järeleandmisi, mis olid õiguskäibes tavalised, sh ei kujutanud pankrotiavalduste esitamine hagejate I–III vastu endast praegusel juhul sunniolukorda. Samuti jättis maakohus õigesti asjas arvestamata hagejate apellatsioonkaebuses viidatud muud tõendid, sest neil ei ole vaidluse lahendamise seisukohalt tähtsust. Mh heidavad hagejad maakohtule ette ka kostja esitatud tõendite hindamata jätmist, kuid ei ole selgitanud, milliseid asjaolusid need tõendid tema kasuks tõendavad.
10.Pooled vaidlevad ka selle üle, kas sundtäitmine on kõigis täitemenetlustes lubamatu seetõttu, et hagejad on tehingute kogumist tervikuna taganenud. Nagu ülal viidatud, saab võlgnik TsMS § 430 lg 8 järgi kohtulikust kompromissist taganeda või selle üles öelda võlaõigusseaduse sätestatud alustel. Sama kehtib ka võlaõigusliku kompromissilepingu kohta. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 101 lg 1 p 4 järgi võib võlausaldaja taganeda lepingust või öelda lepingu üles, kui võlgnik on kohustust rikkunud. Praegusel juhul leppisid hagejad I, II ja IV notariaalses lepingus kostjaga kokku, et pooled lähtuvad kinnisasjade müügil sellest, et nende müük on mõlema poole tahe ja huvi, mistõttu kohustuvad pooled tegema koostööd kinnisasjade müügil, sh on keelatud igasugune tegevus, mis võib mõjuda kinnisasjade müügile negatiivselt, ja see on aluseks lepingukogumist taganemiseks. Hagejate I–III kohtumäärusega kinnitatud kompromissis sellist kokkulepet ei ole. Samas sisaldub notariaalses lepingus poolte kinnitus, et notariaalne leping on osa tehingute kogumist, millesse kuulub mh ka tsiviilasjas nr 2-13-14836 sõlmitav kompromiss ning ükskõik, millise tehingute kogumisse kuuluva kohustuse olulisel rikkumisel tekib teisel poolel õigus taganeda kogu tehingute kogumist (p 2.5). Seda arvestades oli hagejatel iseenesest õigus tehingute kogumist taganeda, st pooled olid erilist huvi silmas pidades leppinud kokku tavapärasest laiaulatuslikuma taganemisõiguse. Siiski asus maakohus põhjendatult seisukohale, et praegusel juhul ei ole hagejad tõendanud, et kostja rikkus hagejate esile toodud kohustust, s.o kinnisasjade müügi koostöö kohustust. Kolleegium nõustub selles osas maakohtu põhjendustega, neid TsMS § 654 lg 6 järgi kordamata. Seda, et kostja ei nõustunud 2016. aasta alguses alustama kinnisasjade müüki hageja I pakutud hinnaga (5–7 €/m2), kuna kostjale edastatud kinnisvarabüroo hinnangul oli turuhind oluliselt kõrgem (12,5 €/m2), ei saa pidada kohustuse rikkumiseks, sest nii notariaalse lepingu p 6.4 kui ka kohtuliku kompromissi p 1.9 järgi ei olnud kostjal kohustust sõlmida tehingut hageja I leitud ostjaga, kui pakutud ostuhind ei vastanud turuhinnale. Lisaks sai rikkumiseks pidada notariaalse lepingu p 2.5 järgi üksnes konkreetse ostjaga lepingu sõlmimisest keeldumist, kuid hagejad ei ole tõendanud, et kostja oleks keeldunud konkreetse müügilepingu sõlmimisest, kuigi hageja I oli leidnud kinnisasjale ostja. Seda arvestades ei ole tähtsust hagejate väidetel selle kohta, milline oli kinnisasjade tegelik turuhind, ning maakohus jättis põhjendatult need tõendid vaidlust lahendades TsMS § 238 lg 5 I lause alusel arvestamata.
11.Alternatiivselt peavad hagejad kõigis täitemenetlustes sundtäitmist vähemalt osaliselt lubamatuks seetõttu, et kostja arvutatud võla suurus ei ole õige.
2-16-12561
11.1.Esmalt on hagejate hinnangul kostja tõlgendanud vääralt kohtulikkus kompromissis (p 1.11.1) ja notariaalses kokkuleppes (p 6.6.1) sisalduvat kokkulepet kinnisasjade müügitulemi jagamise kohta ning on seetõttu saanud juba võla kustutamiseks 246 461 eurot. Viidatud lepingupunktide kohaselt jagatakse müügihind järgmiselt: esmalt saadav 1 000 000 eurot jagatakse järgmises proportsioonis: alguses kustutatakse sissenõutavaks muutunud kruntidega seotud maa järelmaksuga erastamise müügilepingutest tulenevad võlad ja maamaksu võlad (sh hüvitatakse hüpoteegipidaja tasutud summad), 50% hüpoteegipidajale (kostjale), ülejäänud summa omanikule 1 (hagejale I), tingimusel, et viimane kasutab oma osa omanditasust võla ja võlale lisamata intressi tasumiseks. Kolleegium möönab, kokkuleppe sõnastus ei ole selge ega üheselt mõistetav. Seejuures on pooled eri meelt selles, kas kostjal oli õigus saada esimese 1 000 000 euro täitumiseni 50% kogu müügitulemist või müügitulemist, millest on kohustused juba maha arvatud. Lepingut tõlgendades tuleb VÕS § 29 lg 1 järgi lähtuda poolte ühisest tegelikust tahtest. Kui ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tuleb tõlgendada kokkulepet VÕS § 29 lg-te 4 järgi nii, nagu lepingupoolega mõistlik sarnane isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi. Seejuures tuleb lepingu tõlgendamisel arvestada mh lepingu sõlmimise asjaolusid (sh lepingueelseid läbirääkimisi), lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist, lepingu olemust ja eesmärki ning lepingupoolte vahelist praktikat. Õige on apellatsioonkaebuse etteheide, et maakohus on jätnud selles osas hageja väited ja tõendid hindamata ning kohtuotsuse vajalikul määral põhjendamata. Siiski ei anna see kolleegiumi hinnangul alust maakohtu otsust tühistada, sest maakohus järeldas kokkuvõttes õigesti, et arvestades poolte praktikat, tuleb mõista viidatud lepingupunkte selliselt, nagu mõistis neid kostja, st kostjal oli õigus saada esimese 1 000 000 täitumiseni 50% kogu müügitulemist. Hageja esitas küll poolte 30. augusti 2013. a kirjavahetuse ja kinnisasja lepingu projekti (II kd, tl 242–245), samuti 3. juuni 2015. a lepinguprojekti, mida kunagi ei allkirjastatud (III kd, tl 131–134 pöördel), kuid need ei kinnita hageja väidet, et pooled mõistsid vaidlusaluseid lepingupunkte selliselt, et kostjal oli õigus saada 50% müügitulemist, millest on enne maha arvatud kohustused. Tõendite sisu ei kinnita, et poolte käitumise kohaselt tuleks lepingust mõista hageja soovitud viisil. Samuti ei saa pankrotihalduri 2015. aastal antud tõlgendus (II kd, tl 246–247) anda teavet selle kohta, kuidas mõistsid kokkulepet lepingu sõlmimise ajal (2013) pooled. Arvestades lisaks kostja esitatud kinnisasjade müügilepingutele ka poolte praktikat, mille kohaselt hagejad aktsepteerisid kostja tõlgendust ega esitanud kostjale mingeid nõudeid võla kustutamiseks väidetavalt alusetult saadud raha ulatuses, leiab ka kolleegium, et kostja tõlgendus vastas poolte tahtele. See, et hagejad on kohtumenetluses asunud väitma teistsugust tahet, ei anna alust järeldada, et pooled ei mõistnud lepingu sõlmimisel kokkulepet kostja väidetud viisil.
11.2.Viimaks on hagejate hinnangul kohtulikus kompromissis (p 1.4) ja notariaalses kokkuleppes (p 5.4) sisalduv intressikokkulepe vastuolus seadusega ja seetõttu tühine. Viidatud punktides leppisid pooled kokku, et võlalt arvutatakse iga kuu intressi 3% kuus, sh eelmise kuu intress arvestatakse järgmise l. kuupäeval, suurendades vastavalt võla summat, ning järgmise kuu intressi arvutamisel võetakse aluseks võla summa koos eelmise kuu intressiga. /.../ Kui intressi tasutakse iga kuu rahas, siis arvestatakse intressi võlalt.
2-16-12561 Kuigi VÕS § 113 lg 1 järgi võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni, ei ole viivist lubatud nõuda intressi, sh viivise, ega muu raha kasutamise tasu maksmisega viivitamise korral ning sellest võlgniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine. Riigikohus on selgitanud, et VÕS § 113 lg 6 järgi ei või nõuda intressilt ja viiviselt viivist, kuid see säte ei keela arvestada sissenõutavaks muutunud intressilt ja viiviselt intressi (vt Riigikohtu 3. juuni 2015. a kogu koosseisu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-175-14, p 16). Praeguses asjas ei ole kostja arvestanud hagejate vastu esitatud nõudelt viivist, vaid on lisanud vastavalt ülal viidatud kokkuleppele põhivõlale iga kuu intressi ning arvutanud põhivõlale lisandunud intressilt intressi, mitte viivise (II kd, tl 224). See ei ole aga ülal viidatud Riigikohtu seisukohta arvestades seaduse järgi keelatud. Seega leidis maakohus õigesti, et selline intressikokkulepe ei ole seadusega vastuolus, ja sellest tulenevalt ei ole väär ka kostja võlaarvutus.
12.Arvestades ülaltoodud põhjendusi jättis maakohus põhjendatult hagi rahuldamata ja sundtäitmise kõigis hagis nimetatud täitemenetlustes lubamatuks tunnistamata.
13.Hagejad vaidlustasid maakohtu otsuse ka menetluskulude jaotuse ja hüvitise suuruse kindlaksmääramis osas ning leidsid, et kostja esitatud määruskaebustega seotud kulud peaksid jääma kostja kanda ja nende võrra tuleks vähendada hagejatelt kostja kasuks välja mõistetud menetluskulude hüvitist, sest kostja määruskaebused jäid rahuldamata. Apellatsioonkaebuses viidatud määruskaebused esitas kostja määruste peale, millega maakohus otsustas hagi tagada ning peatas nii algses hagiavalduses kui ka täiendatud hagiavalduses nimetatud täitemenetlused. Kuigi kostja määruskaebused jäid rahuldamata, juhindus maakohus kolleegiumi hinnangul põhjendatult sellest, et kõik hagimenetluse kulud (sh määruskaebuste esitamisega tekkinud kulud) peavad TsMS § 162 lg 1 järgi kandma praegusel juhul hagejad. Arvestades kohtuvaidluse lõpptulemust ei saa pidada kostja esitatud määruskaebusi oma õiguste kaitseks tarbetuks. See, et TsMS § 169 lg 3 järgi võib kohus jätta rahuldamata jäänud taotluse kulud taotluse esitaja kanda, ei tähenda seda, et praegusel juhul oleks maakohus, arvestades asjaolusid, seda tegema pidanud. Eelnevat arvestades ei anna hagejate apellatsioonkaebuse väited alust maakohtu otsust tühistada ning apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Ringkonnakohtule esitatud tõendid
14.Kostja esitas 23. novembri 2018. a menetlusdokumendi lisadena ringkonnakohtule pärast ringkonnakohtu istungit uued tõendid (ülevaatlik kokkuvõte sõlmitud notariaalsete lepingute väljavõtetest, J. R ja H. Hi 4. juuni 2015. a kirjavahetus ja kirjale lisatud tabel rahade jaotuse kohta), millega soovis tõendada notariaalse lepingu p 6.6.1 tõendamise aluseks olevaid asjaolusid. Kolleegiumi hinnangul on kostja esitanud uued tõendid selgelt hilinenult ja hilinemine ei ole põhjendatud, mistõttu jätab kolleegium need tõendid TsMS § 652 lg 3 p 2 ja § 238 lg 3 p 3 alusel vastu võtmata. Elektrooniliselt esitatud tõendeid ringkonnakohus elektrooniliselt ega paberkandjal ei tagasta. Menetluskulud
2-16-12561
15.Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, tuleb apellatsioonimenetluse kulud jätta TsMS § 171 lg 1 järgi koosmõjus TsMS § 165 lg-ga 1 võrdsetes osades hagejate kanda.
16.Kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud TsMS § 175 lg 1 järgi välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses.
17.Kostja esitatud menetlusekulude nimekirjade järgi on tema apellatsioonimenetlusega seotud menetluskuludeks lepingulise esindaja kulud 3120 eurot (ilma käibemaksuta). Nimekirjade kohaselt kulus kostja lepingulisel esindajal apellatsioonimenetluse toimingutele kokku 26 tundi, sh maakohtu otsusega tutvumiseks ja kliendiga konsulteerimiseks 1 tund, vastuse koostamiseks 12 tundi, kohtuistungiks ettevalmistuseks ja istungil osalemiseks 4,5 tundi ning hagejate 9. novembri 2018. a menetlusdokumendile vastamiseks 8,5 tundi. Arvestades vaidluse ulatust ning nii maakohtu otsuse kui ka apellatsioonkaebuse ja vastuse sisu ja mahtu, on kolleegiumi hinnangul esindaja tehtud toimingud ja neile kulunud aeg olnud põhjendatud ja vajalik, v.a hagejate 9. novembri 2018. a menetlusdokumendile vastamine ja sellele kulunud aeg (8,5 tundi). Kuna ringkonnakohus palus hagejate esindajal esitada omapoolse võla arvutuskäigu, juhindudes hageja poolt lepingule antud tõlgendusest, ning andis kostjale võimaluse esitada hagejate arvutusele vastuväiteid, kuid kostja vastus ei sisaldanud vastuväiteid hageja arvutuskäigule, ei olnud nimetatud menetlusdokumendi esitamine kohtule vajalik. Kuigi kostja esitas ka omapoolse arvutuskäigu, ei olnud ka see vajalik, sest kostja oli oma tõlgendusest juhinduva võlaarvutuse maakohtule juba esitanud. Menetluskulude nimekirja järgi on kostja esindaja tunnitasu 120 eurot (käibemaksuta), mis ei ületa vandeadvokaadi keskmist tasumäära.
18.Eelnevat arvestades on kostja apellatsiooniastme vajalikud ja põhjendatud kulud esindajale kokku 2100 eurot (17,5 tundi × 120 eurot/tund = 2100 eurot), mis tuleb hagejatelt võrdsetes osades kostja kasuks välja mõista. Seega peab iga hageja hüvitama kostjale 525 eurot (2100/4). Vastavalt kostja taotlusele tuleb igal hagejal TsMS § 177 lg 4 järgi tasuda hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras viivist.
/allkirjastatud digitaalselt/ Liis Arrak
/allkirjastatud digitaalselt/ Kaija Kaijanen
/allkirjastatud digitaalselt/ Iko Nõmm
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.