Eesistuja Virgo Saarmets, liikmed Maret Altnurme ja Janar Jäätma
Otsuse tegemise aeg ja koht
19. detsember 2019, Tallinn
Haldusasja number
3-18-950
Haldusasi
OÜ Nordlux Ehitus ja JVV Haldus OÜ kaebus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 7. veebruari 2018. a kirja nr 3-2/1254-25 osalise õigusvastasuse tuvastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 16. mai 2019. a otsus
Menetlusosalised
Kaebajad – OÜ Nordlux Ehitus ja JVV Haldus OÜ, esindajad v.adv Äili Rodi ja v.adv Britta Retel Vastustaja – Tallinna linn, esindajad Eva Vanamb, Jaana Sippo-Jalakas ja Ivika Maavere
Menetluse alus ringkonnakohtus
OÜ Nordlux Ehitus apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamine
20. november 2019
ja
JVV
Haldus
OÜ
RESOLUTSIOON
Jätta OÜ Nordlux Ehitus ja JVV Haldus OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 16. mai 2019. a otsus haldusasjas nr 3-18-950 muutmata.
Menetlusosaliste menetluskulud apellatsiooniastmes jätta nende endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule hiljemalt 20. jaanuaril 2020 (HKMS § 212 lg 1). Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud kassatsioonkaebusele ja sellega ühiseks läbivaatamiseks võib esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg-d 1 ja 3). Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus
3-18-950 kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Tallinna Linnavalitsus algatas 28.09.2011 korraldusega nr 1487-k OÜ Nordlux Ehitus 09.03.2007 taotluse alusel Koidu tn 30 kinnistu ja lähiala detailplaneeringu (Koidu 30 DP) koostamise (planeeritava maa-ala suurus 0,32 ha) eesmärgiga liita elamumaa sihtotstarbega Koidu tn 26, Koidu tn 28 ja Koidu tn 30 kinnistud üheks 85% ulatuses elamumaa ja 15% ulatuses ärimaa sihtotstarbega krundiks ning määrata moodustatavale krundile ehitusõigus kuni 4 maapealse ja 2 maa-aluse korrusega äriruumidega elamu ehitamiseks ja krundi kasutamise tingimused. Tallinna Linnavalitsus algatas 23.12.2015 korraldusega nr 1932-k JVV Haldus OÜ 19.03.2015 taotluse alusel Koidu tn 32 kinnistu detailplaneeringu (Koidu 32 DP) koostamise (planeeritava maa-ala suurus 0,05 ha) eesmärgiga muuta Koidu tn 32 kinnistu sihtotstarve ärija elamumaaks või jätta sihtotstarbeks elamumaa ning määrata krundile ehitusõigus kuni 4korruselise äriruumidega mitme korteriga elamu või kuni 4-korruselise mitme korteriga elamu ehitamiseks ja krundi kasutamise tingimused.
2.Tallinna Linnaplaneerimise Amet (TLPA) märkis 07.02.2018 kirjas nr 3-2/1254-25 OÜ-le Nordlux Ehitus ja JVV Haldus OÜ-le, et on kaalunud Koidu 30 DP ja Koidu 32 DP koostamise ajal esitatud ettepanekuid ja vastuväiteid ning edastab TLPA seisukohad, millest tuleb DP-de edasisel koostamisel juhinduda ning mille alusel tuleb planeeringuid muuta ja/või täiendada: –
Koidu tn 26 lammutamise kavatsus tuleneb linnehituslikest kaalutlustest, mitte hoone tehnilisest seisukorrast. Koidu tn 26 ei ole tunnistatud ehitismälestiseks, ehitustehnilise ekspertiisi koostamine ei ole vajalik (p 1);
–
Koidu 30 DP-s planeeritud Koidu tänava poolsete hoonete hoovipoolse maapealse osa hoonestusala piir määrata Roopa tn 2 hoone läänepoolse fassaadi ning Koidu tn 18 hoone Loite tänava poolset fassaadi ühendava sihini. Kirdepoolse hoone 4. korrus kavandada Koidu tn 24 krundi poolses osas vähemalt 3-meetrise tagasiastega (p 2);
–
Kõrguslikult sujuva ülemineku tagamiseks kavandada põhjapoolne ehk Wismari tn äärse miljööala tuumikala poolne hoovihoone kuni 3-korruseline. Heade proportsioonidega hoonestusvaba hooviala ning linnaehituslikult tervikliku ja miljööalale sobiva lahenduse kavandamiseks planeerida lõunapoolse hoovihoone läänepoolse maapealse osa hoonestusala piir Roopa tn 4 hoone idapoolse fassaadi pikenduseni ning jätta kavandamata põhjapoolse hoovihoone 3-korruseline hooneosa. Planeeritud maapealsete osade hoonestusalade vahekauguseks näha ette vähemalt 8 meetrit. Aktualiseerida naaberhoonete eluruumide kohta tehtud insolatsioonianalüüsi (p 3);
–
Punktides 2 ja 3 toodut arvestades vähendada Koidu tn 30 krundi ehitusõiguse ulatust, planeeritud korterite arvu ja proportsionaalselt ka parkimiskohtade arvu. Sellest lähtuvalt vähendada -2. korruse hoonestusala ulatust krundi Roopa tn 8 ja 10 poolses osas (p 4);
2(17)
3-18-950 –
Kodanike ettepanek muuta panduse asukohta II väärtusklassi puu kasvutingimuste säilitamiseks on TLPA 15.01.2018 kirjaga nr 3-2/1254-23 esitatud kaalumiseks Tallinna Keskkonnaametile (p 5);
–
Lisada Koidu 30 DP-sse ja Koidu 32 DP-sse Ehitusekspertiisibüroo OÜ koostatud ekspertiisist (töö nr 017-345E) tulenevad nõuded ehitamiseks ja ehitusprojekti koostamiseks, mille järgimisel tagatakse naaberhoonete püsivus kuni kahe maa-aluse korruse ehitamisel (p 6).
3.OÜ Nordlux Ehitus ja JVV Haldus OÜ esitasid 09.03.2018 vaide TLPA 07.02.2018 kirja p-de 2–6 kehtetuks tunnistamiseks, mille TLPA tagastas 10.04.2018 otsusega nr 3-2/1254-29 haldusmenetluse seaduse (HMS) § 79 lg 1 p 1 alusel vaide esitamise õiguse puudumise tõttu. TLPA märkis, et 07.02.2018 kiri on teabetoiming, mille peale ei saa vaiet esitada.
4.OÜ Nordlux Ehitus ja JVV Haldus OÜ esitasid Tallinna Halduskohtule 11.05.2018 kaebuse, mille lõplikuks nõudeks jäi tuvastada TLPA 07.02.2018 kirja nr 3-2/1254-25 p-de 2– 6 õigusvastasus. Kirjas esitatud nõuded ei ole kooskõlas Tallinna Linnavolikogu 16.04.2009 otsusega nr 78 kehtestatud teemaplaneeringu (TP) „Tallinna Kesklinna miljööväärtuslike hoonestusalade piiride ning kaitse- ja kasutamistingimuste määramine“ tingimustega, olles rangemad kui TP-s arengualadele nr 12 (Koidu tn 32 kinnistu asukoht) ja nr 12A (Koidu tn 26, 28 ja 30 kinnistute asukoht) ettenähtud tingimused ning kohati isegi rangemad kui võtmestruktuuridele ja piiranguvöönditele ettenähtud tingimused. Uute tingimustega vähendatakse tunduvalt ehituspiirkonnas nr 12A lubatud ehitusmahtu.
5.Tallinna linn palus 15.10.2018 kirjalikus vastuses jätta kaebus rahuldamata. TLPA 07.02.2018 kirjas esitatud tingimused kujunesid kaasamise käigus ning vastustaja on esitanud nende kohta omapoolsed selgitused ja põhjendused TLPA 12.06.2018 kirjas nr 3-2/1254-31.
6.Tallinna Halduskohus jättis 16.05.2019 otsusega kaebuse rahuldamata. Kaebajatel on TLPA 07.02.2018 kirja p-de 2–6 õigusvastasuse tuvastamiseks kaebeõigus, sest nimetatud menetlustoiming võib rikkuda nende õigusi haldusaktist sõltumata. Ka menetlustoiming peab vastama haldustoimingule üldiselt esitatavatele nõuetele (HMS §-d 3, 4, ja 107; Riigikohtu 08.06.2016 määrus nr 3-3-1-12-16, p 10). Toimingu põhjendamise nõuded on aga leebemad haldusakti põhjendamise nõuetest, st toimingut ei pea eelnevalt põhjendama, vaid põhjendused tuleb esitada isiku nõudmisel (HMS § 108) või toimingu õiguspärasuse kontrollimisel vaidevõi kohtumenetluses (Riigikohtu 23.05.2013 otsus nr 3-3-1-19-13, p 14). Seega ei muuda TLPA kirja õigusvastaseks asjaolu, et selles esitatud tingimuste põhjendused esitati alles TLPA 12.06.2018 kirjas nr 3-2/1254-31. Samuti ei tulnud kaebajaid enne toimingu tegemist ära kuulata, sest tegemist ei olnud haldusakti või kaebajate õigusi lõplikult mõjutava toiminguga. Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse (EhSRS) § 1 lg 1 kohaselt tuleb Koidu 30 DP menetluses lähtuda kuni 2015. a kehtinud PlanS v.r sätetest, arvestades seejuures ka üldplaneeringu ja TP nõuetega. Planeeritud ala jääb TP järgi Kassisaba miljööväärtuslikule hoonestusalale. PlanS v.r § 8 lg 2 p 2 kohaselt võib üldplaneeringu koostada TP-na kehtiva üldplaneeringu täpsustamiseks ja täiendamiseks, sh miljööväärtuslike hoonestusalade määramiseks ning nende kaitse- ja kasutustingimuste seadmiseks (PlanS v.r § 8 lg 3 p 6, TP seletuskirja p 2.2). Kesklinna TP on aluseks DP-dele, mis ei ole TP jõustumise hetkeks veel vastu võetud (TP seletuskirja p 4.19.2). Seevastu DP ülesandeks on mh krundi ehitusõiguse määramine ja krundi hoonestusala piiritlemine (PlanS v.r § 9 lg 2 p-d 2 ja 3). Krundi ehitusõigusega on määratletud krundi kasutamise sihtotstarve ning hoonete suurim lubatud arv, pindala ja kõrgus (PlanS v.r § 9 lg 4). TP-ga ei määrata seega konkreetsete kruntide ehitusõigust 3(17)
3-18-950 ega ruumilist lahendust, kuna TP on oluliselt üldisem kui DP täpsusaste. DP kohustusega alal saavad need tingimused selguda alles DP menetluses, mille raames on arvestatud ja kaalutud avalike huvidega. Just DP menetluses saab kohalik omavalitsus teostada konkreetsete kruntide osas oma planeerimisdiskretsiooni ning määrata ehitusõiguse. TP-s sisalduvad numbrilised näitajad ei kujuta endast ehitusõigust, vaid tegu on üldiste suunistega, mistõttu ei saa eeldada, et ehitusõigus määratakse alati TP-s kehtestatud maksimaalmäärasid arvestades. Ekslik on kaebajate väide, nagu puuduks TLPA-l õigus ümber vaadata või muuta TP menetluses juba tehtud kaalutlusotsuseid. Kohalikul omavalitsusel on planeerimistegevuses ulatuslik kaalumisruum ning PlanS-st ei tulene keeldu DP menetluses näha ette TP tingimustest rangemaid nõudeid. DP algatamise korraldusest ega ka asjaolust, et juba DP eskiisi järgsel menetlemisel esitas TLPA kaebajatele TP-st tulenevaid nõudeid ja need ka täideti, ei saanud kaebajatele tuleneda ootust, et DP algatatud kujul ka vastu võetakse ja kehtestatakse. Planeerimismenetluses on lubatud ja võimalik planeeringulahenduse muutmine ja täiendavate nõuete esitamine isegi pärast planeeringu vastu võtmist ja selle avalikku väljapanekut, mida pole praegusel juhul veel toimunud. Lõpliku planeeringulahenduse kujundab kohalik omavalitsus menetluse käigus, mille raames sobitatakse planeeringusse ka avalikule huvile vastavad lahendused (nt Riigikohtu 19.04.2007 otsus nr 3-3-1-12-07, p 18), mistõttu ei saa vastustajale ette heita avalikkuse kaasamist ja avalike huvide kaalumist juba enne planeeringu vastuvõtmist. Planeerimisdiskretsiooni rakendamisel ei saa haldusorgan seada tingimusi meelevaldselt, kuid erahuvide kaalumise kõrval tuleb tal arvestada ka avalike huvide ja konkreetse piirkonna üldiste planeerimiseesmärkide ja -põhimõtetega. Otsustus selle üle, milline asjassepuutuvatest ja kaitsmist väärivatest õigustest ja huvidest on kaalukam, ongi kaalutlusõiguse tuum, mille osas ei saa otsust langetada kohus. Õiguste ja huvide ebaõigele väärtustamisele saab kohus tugineda vaid juhul, kui see on toimunud ilmselgelt meelevaldselt, ebaratsionaalselt või vastuolus diskretsioonivolituse eesmärgiga, õiguse üldpõhimõtetega või senise kohtupraktikaga (Riigikohtu 20.03.2014 otsus nr 3-3-1-87-13, p 19). TLPA 07.02.2018 kirjas esitatud tingimuste õiguspärasuse hindamisel arvestab kohus ka TLPA 12.06.2018 kirjas esitatud seisukohtade ja põhjendustega. Kaebajad peavad meelevaldseks TLPA 07.02.2018 kirja p-s 2 esitatud tingimust hoonestusala piiri kohta, kuna see ei ole kooskõlas Kassisaba hoonestuslaadiga ning sellise ehitusjoone järgimist ei ole nõutud ka lähipiirkonnas, mh ei näe Koidu 30 DP ala suhtes ka TP ette taolist ehitusjoont. Kaebajate hinnangul on samas punktis esitatud nõue kavandada kirdepoolse hoone
4.korrus Koidu tn 24 krundi poolses osas vähemalt 3 m tagasiastega vastuoluline ja ebavajalik, kuna DP-ga planeeritud 1,5 m tagasiaste vastab TP tingimustele ning arvestab tänavaseinas ja tänava vastasküljel olevat hoonestuslaadi. TLPA on hoonestusala piiri osas selgitanud, et sarnane tingimus esitati ka Koidu 32 DP-le ning selle järgimine aitab planeeritud hoonetest kujundada linnaehituslikult terviklikku ansambli ning tagada üleminekud planeeritud ja olemasolevate hoonete vahel, ning põhjendanud, miks on otstarbekas lähtuda just Roopa tn 2 ja Koidu tn 18 hoonetest. TLPA on asjakohaselt selgitanud, miks ei saa põhjendatuks pidada lahendust, kus planeeritud hoonete hoonestusalad on ulatuslikumad, võrreldes eelnimetatud olemasolevate hoonetega. TLPA on pidanud vajalikuks tagada sujuv üleminek Roopa tn ja selle umbtee ääres asuvatelt ja ülejäänud Kassisaba miljööalaga võrreldes suuremate hoonetega kruntidelt Koidu tn äärse ja A. Kapi tn äärse ajalooliste hoonetega hoonestatud võtmestruktuuri suunas. Samuti ei pea TLPA sobivaks jätkata Roopa tn ja selle umbtee ääres asuvatel kruntidel kujunenud keskkonda, millel asuvad hooned on püstitatud enne TP kehtestamist. Vastustaja sellekohaseid kaalutlusi ei saa pidada meelevaldseteks või põhjendamatuteks. Asjaolu, et vastavat hoonestusala piiri TP-s ette ei nähta ning seda ei ole ka lähipiirkonnas alati nõutud, ei keela TLPA-l linnaruumi korrastamise kaalutlusel DP-s seda nõuet kehtestada. Tagasiaste osas heidavad kaebajad sisuliselt ette seda, et kirdepoolse hoone tajutavat mahtu on hinnatud valesti 4(17)
3-18-950 ja omistatud sellele liiga suur kaal, jättes arvestamata arhitekti kavandatud lahenduse terviklikkusega ja kavandatud korteri funktsionaalsusega. TLPA põhjendustest nähtub, et eeldatavasti ehitatakse tulevikus Koidu tn 24 hoone kokku Koidu 30 DP-s planeeritud kirdepoolse hoonega, mistõttu tuleb sujuvama kõrgusliku ülemineku tajutavuse huvides suurendada tagasiaste ulatust. Seega on kaalumine toimunud ratsionaalselt. Seonduvalt TLPA 07.02.2018 kirja p-s 3 sisalduva nõudega planeerida põhjapoolne hoone 3-korruselisena, leiavad kaebajad, et TLPA on omistanud ebaproportsionaalselt suure kaalu sujuva ülemineku nõudele ja piirkonna terviklikkusele. Kohtu hinnangul ei ole vastavate huvide väärtustamine toimunud ilmselgelt meelevaldselt, kuna TLPA on põhjendanud, et tingimus määrati kõrguslikult sujuva ülemineku tagamiseks, sest põhjapoolse hoone kõrvale jäävad sellest madalamad tänavaäärsed hooned (Wismari tn 29 ja 31). TLPA on välja toonud, et väljakujunenud linnaehitusliku põhimõtte järgi on üldjuhul tänavaäärsete hoonete taha jäävad hooned väiksemad ja madalamad. Selle põhimõtte järgimata jätmiseks ei piisa põhjendusest, et hoovihoone vaadeldavus on tagatud ainult teatud kohtadest ja suundadest, kuna hooned on vaadeldavad erinevatest vaatepunktidest ja kõrgustelt. Lisaks on TLPA sellele nõudele tuginenud ka varasemalt märkusi esitades, paludes kaebajatel kaaluda võimalust vähendada hoovipoolsete hoonete korruselisust. Kaebajate vastuväide TLPA 07.02.2018 kirja p-s 3 esitatud nõudele planeerida lõunapoolse hoovihoone läänepoolse maapealse osa hoonestusala piir Roopa tn 4 hoone idapoolse fassaadi pikenduseni tugineb peaasjalikult argumendile, et DP praegune lahendus vastab TP nõuetele. Kaebajate hinnangul on TLPA andnud vale kaalu tekkivatele haljasribadele ning maapinna kõrguste erinevusele ja hoonevabale haljasalale, ning jätnud arvestamata parkimise korralduse arengukava kui olulise asjaoluga. Selles osas ei ole diskretsioonipiiride ületamine äratuntav ning kohus ei saa vastustaja asemel kaaluda kaitsmist väärivaid huve. TLPA selgituste kohaselt kujunes hoonete korruselisuse vähendamise ja hooviala suurendamise ettepanek kaasamise tulemusena. TLPA on esitatud tingimusi põhjendanud sellega, et vastustaja ei pea sobivaks jätkata Roopa tn ja selle umbtee ääres asuvatel kruntidel väljakujunenud keskkonda, ja samuti sellega, et kitsad haljasribad ei moodusta terviklikku roheala, samas kui TLPA tingimuste eesmärgiks on laiendada ühes tasapinnas asuva ja terviklikuna mõjuva haljasala ulatust. TLPA selgituste kohaselt kujuneks planeeritud -2. korruse peale jääv haljasala ümbritsevast maapinnast kõrgemaks. Samuti on TLPA põhjendanud, et meetmete eesmärgiks on planeerida krundile kavandatavast hoovialast ja naaberkruntide rohealadest miljööle iseloomulik visuaalselt tervikuna mõjuv roheala. Kuna TP seletuskirja p-s 4.4 nähakse ühe eesmärgina ette miljööväärtuslikele hoonestusaladele iseloomuliku haljastuse väärtustamine ja säilitamine, ei saa asjakohatuks ega meelevaldseks pidada vastustaja seisukohta, et planeeringute koostamisel tuleb lähtuda õuehaljastuse säilitamise ja krundi haljastuse osakaalu tagamise nõudest (TP seletuskirja p 4.4.3). Vastustaja on ka õigesti märkinud, et asjaolu, et TP lahenduse muutmisel TP menetlemise ajal jäeti ehituspiirkonnale nr 12A kavandamata väärtusliku haljastusega ala, ei välista kompaktse haljasala kavandamist DP-s. Iga hoone kohta eraldi hoonestusala määramine on vajalik selleks, et oleks võimalik hinnata hoonete vahele kujunevat ruumi, koosmõju naaberhoonetega, mõju olemasolevatele eluruumide insolatsiooni kestusele jmt. TLPA 07.02.2018 kirja p-s 3 sisalduva nõude aktualiseerida naaberhoonete eluruumide kohta tehtud insolatsioonianalüüsi osas on vastustaja selgitanud, et see lähtus linnaehituslikest kaalutlustest, sh vajadusest kujundada heade proportsioonidega haljastatav rekreatsiooniala. Kuna DP põhilahenduse muutumisega vastavalt kirjas toodud tingimustele ei ole DP koosseisus esitatud analüüs enam lahendusele vastav, siis ei saa pidada põhjendamatuks nõuet insolatsioonianalüüsi aktualiseerida. Kuna vastustaja ei ole kirja p-des 2 ja 3 esitatud tingimuste andmisel väljunud kaalutlusõiguse piiridest, siis ei saa põhjendamatuks pidada ka p-s 4 esitatud 5(17)
3-18-950 tingimusi, mis kaasneb p-de 2 ja 3 arvestamisega. Põhjendamatuks ei saa pidada ka kirja p-s 5 esitatud nõuet edastada kodanike ettepanek hobukastani kasvutingimuste osas kaalumiseks Tallinna Keskkonnaametile, kelle pädevusse kuulub puude kasvutingimuste säilitamiseks vajalike tingimuste määramine. Vastustaja selgituste kohaselt on Tallinna Keskkonnaamet 01.02.2018 kirjas vastanud, et DP-de elluviimisel on küll võimalik säilitada II väärtusklassi hobukastan, ent arvestades ettenähtud hoolduslõikuse mahtu ja eeldatavat juurestiku kahjustamist langeb puu väärtushinnang 1 või 2 väärtusklassi võrra. Seega on Tallinna Keskkonnaamet toetanud kodanike ettepanekut, mille kohaselt tagab planeeritud sissesõidutee asukoha muudatus puu kasvutingimuste säilimise ja olemasoleva elujõulisuse. Kirja p-s 6 esitatud juhise eesmärgiks on eelkõige tagada naaberhoonete püsivus kuni kahe maa-aluse korruse ehitamisel ning määrata ohtu ärahoidvad abinõud. Vastustaja on põhjendanud, et lähtus juhise andmisel kaasatud isikute pöördumisele lisatud HK koostatud tööst nr 017-345E, ning tal puudub põhjus kahelda töö koostaja pädevuses või järeldada, et tegemist on pealiskaudse hinnanguga. Esitatud hinnangut arvestades ei saa pidada põhjendamatuks DP kehtestamisele järgnevale ehitustegevusele täpsemate nõuete määramist. Tegemist ei ole siiski lõplike ehitamisele määratud tingimustega ning ka vastustaja on selgitanud, et kaebajatel on selles osas võimalik esitada teistsuguseid seisukohti ja/või ekspertiise, misjärel saab asjaolusid ja nõudeid täpsustada. Põhjendatuks ei saa pidada kaebajate väiteid ebavõrdsest kohtlemisest, mis põhinevad varasemalt kehtestatud DP-del ja/või väljastatud ehituslubadel. Asjaolu, et mõne teise krundi DP-ga on lubatud saavutada TP-s maksimaalselt lubatud hoonestatuse protsent, lubatud suuremaid või kõrgemaid hooneid või aktsepteeritud haljasribasid, ei anna kaebajatele subjektiivset õigust nõuda enda suhtes samade tingimuste kehtestamist. Iga planeering on asukohapõhine ning isegi kui kaebajate soovitud lahendus oleks iseenesest TP-ga kooskõlas, ei annaks see neile õigust dikteerida kohalikule omavalitsusele planeeringulahendust ning nõuda DP menetluses TP-ga kooskõlas olevate enda soovide eelistamist. Vastustaja on selgitanud, millistest kaalutlustest ta tingimuste kehtestamisel lähtus ning miks kaebajate esitatud näited ei ole praegusel juhul asjakohased. Kaebajate esitatud skeemidest ja lähipiirkonna hoonestuse näidetest ei saa järeldada, et kohaliku omavalitsuse planeerimispädevus oleks varasemalt kehtestatud DP-de või väljastatud ehituslubade tõttu ahenenud. Ka menetluse senine kestus ei muuda TLPA kirjas esitatud tingimusi õigusvastaseks ega kaebajate õigusi rikkuvateks, kuna asja materjalidest ei nähtu, et vastustaja oleks seni DP menetluses toimingute tegemisega ebamõistlikult viivitanud. Kokkuvõttes ei ole alust järeldada, et vastustaja oleks tingimuste andmisel eiranud kaalutlusreegleid või väljunud kaalutlusõiguse piiridest ja eesmärgist.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
7.OÜ Nordlux Ehitus ja JVV Haldus OÜ paluvad 17.06.2019 apellatsioonkaebuses halduskohtu otsus tühistada ja teha asjas uus otsus, millega rahuldada nende kaebus. Vaidluse põhiküsimuseks on see, kas DP-ga tohib muuta TP-d osas, milles see on määratlenud omandikitsendusena ehitusõiguslikud tingimused. Halduskohus on ebaõigesti leidnud, et DP-st huvitatud isik ei saa nõuda, et kohalik omavalitus lähtuks DP menetluses TP tingimustest. TP on üldplaneeringut muutev haldusakt, mis täpsustab või täiendab üldplaneeringus toodud üldisi tingimusi. Sarnaselt üldplaneeringuga saab TP-ga seada kinnisasjale kitsendusi (PlanS v.r § 3 lg 3). Üldplaneeringul on oluline roll maakasutus- ja ehitustingimuste kindlaksmääramisel, sest see on vastavat investeeringut ja ehitust ettevalmistava DP aluseks ning vaatleb linna või valla arengut tervikuna. DP koostataksegi üldjuhul selleks, et saavutada üldplaneeringuga kavandatu elluviimine (Riigikohtu 18.10.2004 otsus nr 3-3-1-37-04, p 14). Seega võib ka TP-ga määrata ehitusõiguslikke tingimusi. Planeeringuid iseloomustab hierarhilisuse põhimõte, mille kohaselt 6(17)
3-18-950 tuleb DP koostamisel lähtuda üldplaneeringus ja seda täpsustavas TP-s sisalduvatest tingimustest (PlanS v.r § 8 lg 7). Ka kohtupraktika kohaselt saab planeeringulahenduse täpsustamine toimuda planeeringuga jäetud valikuvõimaluste raames, mitte neist kõrvale kaldudes. Kui kohalik omavalitsus asub DP-ga TP-d muutma, siis peab selleks olema tuvastatud ülekaalukas ja põhjendatud erahuvi, mis tingiks üldplaneeringu erandlikku muutmist (Riigikohtu 19.04.2007 otsus nr 3-3-1-12-07). TP-ga ei lahendata tõepoolest kõiki DP ülesandeid, kuid kõnealuses TP-s on väga täpselt määratletud ehitusõiguse sisu (hoone kõrgus ja sügavus, kasutusotstarve, ehitusalune pind ning hoonete arv krundil), mistõttu on ebaõige väita, et TP-s ei ole määratud konkreetse krundi ehitusõigust ega ruumilist lahendust. Üheselt mõistetavate numbriliste hoonestustingimuste määramisega on TP kehtestajal võimalik järgida Tallinna üldplaneeringu p-st 3.1 tulenevat eesmärki tihendada linnaruumi hoonestatust. Õiguse ühetaolise kohaldamise põhimõttega ei ole kooskõlas olukord, kus kohalik omavalitsus lähtub tema poolt kehtestatud TP nõuetest iga DP menetlemisel valikuliselt. Hoonestusala piiri määramise osas on halduskohus jätnud arvestamata TP seletuskirja p-ga 3.1.5, mille kohaselt on ehitusjoon hoone kohustusliku paiknemise kaugus krundi tänavapoolsest piirist, ning TP seletuskirja p-ga 4.7.7, mille kohaselt tuleb ajalooliselt välja kujunenud tänavaäärse hoonestuse ehitusjoon säilitada siis, kui TP-s ei ole määratud uut ehitusjoont. TLPA 07.02.2018 kirja p-s 2 esitatud nõue ei arvesta ka apellantide ja Tallinna linna vahel TP menetlemise ajal sõlmitud 25.08.2008 kirjaliku kokkuleppega, mis ei näe ette kohustust arvestada p-s 2 kirjeldatud hoonestusala piiriga. Seega on tegemist TP muutmisega, kuna DP-ga ei saa hakata määratlema TP-s seni käsitlemata tingimusi. TLPA kavandatud ehitusjoon ei ole Kassisaba piirkonnale ka iseloomulik, mistõttu on tegemist põhjendamatu muudatusega. TLPA ei saa tugineda planeeritud hoonetest linnaehituslikult tervikliku ansambli kujundamise argumendile, kuna tegemist on ebaõige halduspraktikaga. Kuna DP praegune lahendus ehitusjoone osas lähtus just TLPA varasematest juhistest, siis ei saa TLPA seda lahendust apellantidele ette heita. Nõue on põhjendamatu ka seetõttu, et kirjeldatud siht ei ole linnaruumis nähtav või tajutav ega kaardil abivahendita tuvastatav. Kirja p-s 2 esitatud korruselisuse vähendamise nõude puhul on tegemist TP lubamatu muutmisega, sest TP seletuskirja p 3.1.6 kohaselt kehtivad ehituspiirkonnale ühesugused hoonestustingimused. Ehituspiirkonna nr 12A puhul on tegemist arengualaga, kus toimuvale ehitustegevusele seatud tingimused ei ole nii ranged kui võtmestruktuuris või piiranguvööndis (TP seletuskirja p 2.3). Vaidlust ei saa olla selles, et kavandatav hoonestustihedus, korruste arv, hoonestatuse protsent ja hoonete arv on kooskõlas TP-s arengualale nr 12A määratud hoonestusõiguse näitajatega. Sealjuures on arengualal nr 12A lubatud korruse võrra kõrgemate hoonete kavandamine kui sellega piirnevas Wismari tn äärses ehituspiirkonnas nr 7. Lisaks on Koidu 30 DP lahenduses kavandatud hoonete mahud oluliselt väiksemad kui kõrvalasuvatel arengualadel. Lähipiirkonna tegelik hoonestuslik olukord on erinev vastustaja poolt väidetust, sest tänavaäärsete hoonete taha jäävad hooned on nende ees olevatega võrreldes valdavalt sarnase hoonealuse pindala ja korruste arvuga. TP kohaselt tuleb Koidu 30 DP ala hoonestusega tihendada, mitte seda vähendada, mistõttu on õigusvastane TLPA 07.02.2018 kirja p-s 3 sisalduv nõue vähendada lõunapoolse hoovihoone hoonestusala ja jätta kavandamata põhjapoolse hoone 3-korruseline hooneosa. TP seletuskirja p 2.3 kohaselt on ehitustegevust piiravaks suuruseks hoonestustihedus. Koidu 30 DP ala hoonestustihedus vastab TP-s arengualale nr 12A esitatud tingimustele ning ka haljastuse osa ja jalajäijate alad (kokku 55% krundist) vastavad TP seletuskirja p 4.4.1.5 nõuetele, ületades nõutava haljastuse osakaalu (30%) pea kaks korda. TLPA on esitatud nõudeid põhjendanud miljööväärtuse kaitsmise vajadusega, kuid vajalikud valikud selleks on tehtud juba TP-s. Järelikult on hoonestuse mahu vähendamine vastuolus nii üldplaneeringu kui ka TP eesmärgiga tagada arengualal ehitustegevusele vabamad tingimused. Apellandid esitasid juba 16.06.2008 7(17)
3-18-950 TP avalikul arutelul vastuväited kohaliku omavalitsuse otsusele määrata Koidu 30 DP ala lääneküljele väärtuslik haljasala ning taotlesid, et arenguala haljastusega seotud tingimused arvestaksid Koidu 30 DP hoonestuse lahendusega. Kohalik omavalitsus nõustus tollal apellantide ettepanektega, samas kui nüüd on ta asunud oma varasemat lahendust muutma. TLPA ei ole pidanud sobivaks jätkata Roopa tn ja selle umbtee ääres asuvatel kruntidel olevat keskkonda, kuid eiranud asjaolu, et sarnased hoonestusvabade alade osakaalud on ka idasse jäävas ehituspiirkonnas nr 8. Lähipiirkonnas on valdava enamiku kruntide hoonevabade alade suurused Koidu 30 DP lahendusega võrreldes sarnased või väiksemad. Maa-aluse parkimislahenduse osas ei ole halduskohus hinnanud vastustaja väidete kooskõla Tallinna parkimise korralduse arengukavaga aastateks 2006–2014. Arengukava p 1.2.2 kohaselt on eesmärgiks suunata sõidukid mh maa-alustesse parklatesse ja p 4.1.5 kohaselt on soovitatav mitut kinnistut hõlmava ehitiste rühma planeerimisel kavandada parkimiskohad selle ehitiste rühma kinnistute piires ühises parklas või parkimismajas. Vastustaja on eiranud Tallinna Botaanikaaia peadendroloog OA 13.10.2008 ekspertarvamust, milles on peetud maa-aluse parkla peale rajatava haljastuse kasvutingimusi sobilikuks kõrghaljastuse rajamiseks. Halduskohtu väide, nagu oleks kohalikul omavalitsusel õigus näha DP-ga ette rangemad nõuded kui TP-s, läheb vastuollu põhiseadusliku aluspõhimõttega, mille kohaselt peavad kitsendused tulenema seadusest. Planeeringute koostamisel peab omandipõhiõiguse piirang olema taandatav õigusnormile, st see peab olema legitiimse eesmärgiga ning igakordselt kaalutud, sobiv, vajalik ja mõõdukas meede, tasakaalustamaks era- ja avalikke ning muid huvisid. Apellandid nõustuvad, et huvitatud isik ei saa eeldada, et DP kehtestatakse maksimaalselt lubatud ehitustegevuse võimaldamiseks, kuid olukorras, kus apellandid on juba oma lahendust TP-le vastavalt korrigeerinud, ei ole omandiõiguse täiendav kitsendamine lubatav. TLPA on täiendavate piirangute kehtestamisel läinud kaugemale, kui seda võimaldasid TP-s kehtestatud tingimused. Apellantide hinnangul on praegusel juhul sisuliselt tegemist omandi õigusvastase võõrandamisega, kus isikut ei jäeta küll otseselt omandist ilma, kuid omandi kasutamine on oluliselt piiratud. Piirangute kehtestamise tõttu ei saa apellandid oma omandit majanduslikult otstarbekal viisil kasutada. Ka TLPA 07.02.2018 kirja p-s 2 esitatud tagasiaste suurendamise nõue ei ole põhjendatud, kuna Koidu 30 DP-s on tänavaäärsed hooned kogu tänavaseina osas kavandatud katusekorrusel 3 m tagasiastega. Seega ei ole viimane korrus tänavaruumis praktiliselt nähtav ning tänavaäärsed hooned mõjuvad 3-korruselisena. Tulevikus ehitatav Koidu tn 24 hoone varjab Koidu 30 DP kirdepoolse hoone viimase korruse ka külje pealt vaadates. Koidu 30 DP-s kavandatud tagasiasted ei erine lähipiirkonna praktikast, samas kui tagasiaste suurendamine muudab viimasele korrusele kavandatud korteri ebafunktsionaalseks ja selle turuhinnaga realiseerimise võimatuks. Kirja p-s 5 esitatud nõude osas on halduskohus jätnud arvestamata asjaoluga, et Tallinna Keskkonnaamet on juba 2009. a-l kooskõlastanud Koidu 30 DP tänavaäärse hoonestuse ja panduse lahenduse, mis tugineb OA ekspertarvamusele ning Tallinna Keskkonnaameti tellitud täiendavale Eesti Dendroloogia Seltsi presidendi Aino Aaspõllu ekspertarvamusele. Kirja p-s 6 esitatud nõude osas on halduskohus jätnud vastamata apellantide väidetele seoses ehitusekspertiisi vastuolulisusega. Sisuliselt on halduskohus arvestanud üksnes vastustaja väidetega ning rikkunud kohustust hinnata tõendeid kogumis. Apellandid on tellinud vajalikud uuringud Koidu 30 DP ala ehitusgeoloogiliste ja hüdrogeoloogiliste tingimuste väljaselgitamiseks, mille kohaselt on kavandatav lahendus sobilik ja ohutu.
8.Tallinna linn vaidleb 29.07.2019 kirjalikus vastuses apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta see rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata. Halduskohus on õigesti hinnanud TP tähendust ja seost DP-ga, samas kui apellantide tõlgendus laiendab seadusevastaselt TP tähendust. TP-ga määratud tingimused ja numbrilised näitajad on esitatud üldplaneeringule 8(17)
3-18-950 kohase ja seadusest tuleneva üldistusastmega ning need ei ulatu detailselt üksiku krundi tasandile. TP tabelites on esitatud vastava ehituspiirkonna suurim lubatud hoonestustihedus, maksimaalne lubatud maapealsete korruse arv, maksimaalne hoonestatuse protsent, maksimaalne hoonete arv krundil ning vajadusel konkreetse ehituspiirkonna kohta kehtivad märkused ja erisused. Kasutatud terminitest nähtub üheselt, et tegu on suurimate võimalike näitajatega, mille piires määrataksegi DP-ga konkreetse krundi ehituslikud näitajad. Koidu 30 DP asukohaks olevas arengualas nr 12A võib hoonestustihedus jääda vahemiku 0–1,3 ja krundi hoonestatus vahemikku 0–40%. Hoonete korruselisus võib olenevalt krundist jääda vahemikku 0–4 korrust ja hoonete arv krundil 0–2 hoonet. TP-s on määratud haljastuse vähim osakaal krundi pinnast, mis ei välista võimalust näha konkreetsele krundile ette TP-ga võrreldes suuremat haljastuse osakaalu. TP-st ega ka teistest õigusaktidest ei tulene nõuet ega kohustust saavutada vastav suurim võimalik arvnäitaja iga üksiku krundi puhul, vaid arvestada tuleb ka konkreetse krundi asukoha jmt näitajatega. Vastasel juhul muutuks kogu DP menetlus suuresti formaalseks, mis oleks aga vastuolus kohaliku omavalitsuse planeerimisdiskretsiooni ja avalikkuse kaasamise põhimõttega. Iga ehituskrunt on ainukordne ning erinevatele kruntidele määrataksegi erinev ehitusõigus. Erandlikud ei ole juhud, mil TP kohased suurimad võimalikud näitajad ei ole DP menetluses saavutatavad (nt Kassisaba piirkonnas asuvad Wismari tn 47 ja Tehnika tn 53a kinnistud). TP muutmisena saab käsitada mh olukorda, kus kaalukast avalikust huvist või põhjendatud linnaehituslikest kaalutlustest tulenevalt on vajalik teatud asukohta kavandada TP-s määratud suurimaid näitajaid ületav lahendus. Olukorras, kus vastustaja esitatud tingimuste tulemusena jäävad planeeringulahenduse näitajad vähima ja suurima numbrilise näitaja vahemikku, ei ole tegemist TP muutmisega. TP-s ei ole määratud kruntide jaotust ja seega on väär väita, et TP-ga on väga täpselt määratud kindlaks ehitusõiguse sisu. Ehitusjoon (TP p 3.1.5) ei ole sama, mis TLPA 07.02.2018 kirja p-s 2 esitatud hoonestusala piir. TLPA esitatud tingimus puudutab hoonestusala ulatust, mille piiresse peavad tulevikus projekteeritavad hooneosad jääma, st tegemist on linnaehitusliku orientiiriga. Kuna TP ja DP täidavad erinevaid ülesandeid, siis on ekslik apellantide väide, nagu ei saaks DP-ga määrata TP-s käsitlemata tingimusi. Apellandid viitavad hoonestusala piiri osas VK joonistele, kuid vastustajale teadaolevalt puudub VK-l PlanS v.r § 13 järgne pädevus DP koostamiseks kasutatavate dokumentide esitamiseks. Tegemist on asjast huvitatud isiku subjektiivsetel huvidel tuginevate joonistega, millel referentsiks võetud hooned on linnaehituslikel kaalutlustel sobimatud ja meelevaldsed. Apellant viitab samuti 25.08.2008 kokkuleppele ehitusjoone osas, kuid vastustajal puuduvad andmed vastava kokkulepe kohta ning isegi kui selline kokkulepe ka sõlmiti, on see asjakohatu, sest TP menetlus ei puutu DP menetlusse. TP koostamise ajal arvestati lisaks sellega, et Koidu tn 32 krundil asuv väärtuslik hoone säilib, kuid tänaseks on see lammutatud. Samasugune hoonestusala piiri puudutav nõue esitati ka 30.11.2017 kirjaga Koidu 32 DP-st huvitatud JVV Haldus OÜ-le, kelle esindajaks on samuti VK, kuid vastustajale teadaolevalt ei ole seda analoogset tingimust vaidlustatud. Korruste vähendamise osas selgitab vastustaja, et TP-st ei tulene õigust ega kohustust planeerida kõik konkreetse ehituspiirkonna hooned maksimaalse lubatud korruselisusega. Apellandi poolt näidetena esitatud hooned on ehitatud erinevatel aegadel, lähtudes ehitusloa andmise ajal kehtinud õigusruumist ning asukoha hoonestusprintsiipidest. Analoogia korras võib näiteid tuua ka kruntidest, mille ehitusõiguse ulatus on TP-s määratust märkimisväärselt väiksem. Apellandi koostatud valikuline analüüs ei anna objektiivset ülevaadet, eriti kuna tegemist on ajalooliste hoonetega. Linna keskuse läheduses asuva ala hoonestuse tihendamisest olulisem on kavandada praegu ebaefektiivse maakasutusega alale kvaliteetne elukeskkond ja konkreetsesse ajaloolisesse miljöösse linnaehituslikult sobiv lahendus. DP-s kavandatud lahendus ei ületa küll TP suurimaid lubatud näitajaid, kuid see on siiski asukohta sobimatult suuremahuline ega arvesta väljakujunenud olukorraga. Apellantide poolt TP avalikul arutelul esitatud ettepanekud, millega 9(17)
3-18-950 vastustaja tollal nõustus, ei välista siiski kompaktse haljasala kavandamist DP-s. TP ei käsitle ega määra omandiõigust ega ka üksiku krundi ehitusõigust, mistõttu on väär väita, et juba TPga on väga täpselt määratletud omandiõiguse kitsendused. Vastustaja tingimustega arvestamist ei saa kuidagi võrdsustada apellantide omandi sundvõõrandamisega, kuna apellantide soovitud ulatuses ehitusõigust ei ole neile kunagi määratud, st planeeritud ala kohta ei kehti varasemat DP-d ning reaalselt pole apellantide kavandatud mahus hooned konkreetsel alal kunagi eksisteerinud. TLPA-s toimus DP-de lähipiirkonna korteriomanike üleskutsel 16.11.2017 nõupidamine, kus olid arutlusel Koidu 30 DP-ga ja Koidu 32 DP-ga seoses kerkinud küsimused ja ettepanekud. Nõupidamisel osalesid ka apellantide esindajad, samuti esitasid hiljem oma arvamuse Kassisaba Selts ja Eesti Muinsuskaitse Selts. Seega oli tagasiside DP-de kohta väga laiapõhine ning kuna TLPA nõustus mitmete esitatud vastuväidete ja ettepanekutega, leidiski kohalik omavalitsus kaalumise tulemusena, et ettepanekutega arvestav planeerimislahendus on linnaehituslikult sobivam, võrreldes DP-st huvitatud isikute lahendusega. Koidu 30 DP on hetkel veel vastu võtmata ning üksnes DP koostamise algatamisega ei tekitata, muudeta ega lõpetata õigussuhteid. Vastustaja on DP menetluse raames apellantidele juba varasemalt (2016, 2017) esitanud TLPA 07.02.2018 kirjas toodud tingimustele sarnaseid soovitusi ning neid ka põhjendanud, mistõttu ei saanud vaidlusalused tingimused olla apellantidele üllatuslikud. Vastustaja on teinud apellantidega igakülgset koostööd ning arvestanud samas ka teiste asjast huvitatud lähipiirkonna elanike arvamustega. Seoses kirja p-s 6 esitatud nõudega selgitab vastustaja, et Ehitusekspertiisibüroo OÜ ekspertiisi koostanud ehitusinsener HK on pädevaks isikuks ehitusseadustiku (EhS) § 23 kohaselt ning vastustaja hinnangul ei ole ekspertiisis esitatu puhul tegemist ebamõistlike soovitustega. Kokkuvõttes on vastustaja kaalunud menetluse käigus esitatud ettepanekuid ja vastuväiteid ning kujundanud nende põhjal linnaehituslikult kõige sobivama lahenduse.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
9.Ringkonnakohus leiab, et OÜ Nordlux Ehitus ja JVV Haldus OÜ apellatsioonkaebus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Halduskohtu vaidlustatud otsus on seaduslik ja põhjendatud ning selle muutmiseks või tühistamiseks puudub alus. HKMS § 201 lg 4 alusel märgib ringkonnakohus, et nõustub enamike halduskohtu põhjendustega ja järgib neid ega pea seetõttu vajalikuks kõiki halduskohtu põhjendusi üle korrata.
10.Apellandid on taotlenud TLPA 07.02.2018 kirja nr 3-2/1254-25 (I kd, tl 16-16p) p-des 2– 6 esitatud tingimuste õigusvastaseks tunnistamist. Kuigi vaidlustatud kiri on menetlustoiming DP menetluses, on apellantidel TLPA 07.02.2018 kirjas esitatud tingimuste õigusvastasuse tuvastamiseks HKMS § 45 lg 3 alusel kaebeõigus, sest neist tingimustest tuleb lähtuda Koidu 30 DP ja Koidu 32 DP edasisel koostamisel ning juhiste järgimine eeldab DP-de lahenduse muutmist apellantide õigusi kahjustaval viisil, kusjuures TLPA nõuete eiramisel riskivad apellandid DP-de vastuvõtmisest keeldumisega (vt ringkonnakohtu 29.06.2018 määruse p-d 1112). Menetlustoimingute põhjendamise nõuet ei ole HMS-s selgelt sätestatud, kuid see tuleneb haldusmenetluse üldpõhimõtetest (nt Riigikohtu 14.01.2019 otsus nr 3-3-1-62-08, p 10) ning kuigi menetlustoimingu põhjendused ei pea vastama nõuetele, mis on esitatud haldusakti põhjendustele, peaksid põhjendused siiski olema küllaldased tõhusa kaebeõiguse tagamiseks (nt Riigikohtu 03.03.2015 otsus nr 3-3-1-82-14, p 20). Sarnaselt toimingutele (vt HMS § 108) on võimalik ka menetlustoiminguid põhjendada tagantjärele (nt Riigikohtu 31.01.2017 otsus nr 3-3-1-69-16, p 46). Praegusel juhul on TLPA 07.02.2018 kirjas põhjendanud esitatud tingimusi üsna lakooniliselt, kuid vastuseks apellantide 09.03.2018 vaidele (I kd, tl 19-26p) on TLPA 12.06.2018 kirjas nr 3-2/1254-31 (I kd, tl 78-82) piisava põhjalikkusega selgitatud, millistel asjaoludel ja millistele kaalutlustele tuginedes on TLPA 07.02.2018 kirjas esitatud tingimused 10(17)
3-18-950 kujunenud. Halduskohus on õigesti leidnud, et TLPA 07.02.2018 kirjas seatud tingimuste õiguspärasuse hindamisel saab arvestada ka TLPA 12.06.2018 kirjas toodud põhjendustega, samuti vastustaja kohtumenetluses esitatud selgitustega. Vastustajal ei olnud seadusest tulenevat kohustust apellandid enne vaidlustatud menetlustoimingu tegemist ära kuulata (vt ka Tallinna Ringkonnakohtu 27.11.2018 otsus nr 3-17-1558, p 16). Lisaks pole alust väita, et apellantidel puudus enne TLPA 07.02.2018 kirja koostamist võimalus esitada selles kajastatud küsimuste kohta oma arvamust, sest TLPA-s 16.11.2017 toimunud nõupidamisel (I kd, tl 108 p), kus arutati lähipiirkonna elanike küsimusi ja ettepanekuid seoses vaidlusaluste DP-de menetlusega, osales ka apellantide seaduslik esindaja VK.
11.Apellantide vastuväited TLPA 07.02.2018 kirjas toodud nõuetele tuginevad peaasjalikult väitele, et esitatud tingimused ei ole kooskõlas Tallinna Linnavolikogu 16.04.2009 otsusega nr 78 kehtestatud TP „Tallinna kesklinna miljööväärtuslike hoonestusalade piiride ning kaitse- ja kasutamistingimuste määramine“ seletuskirjas (I kd, tl 31-40p) märgitud tingimustega. TP joonise nr 8 (teemakaart „Kassisaba“; II kd, tl 56) kohaselt asuvad Koidu 30 DP ja Koidu 32 DP alad TP-ga hõlmatud Kassisaba miljööväärtusega hoonestusalal. Koidu 30 DP ala osaks olevad Koidu tn 26, 28 ja 30 kinnistud asuvad ehituspiirkonnas nr 12A ning Koidu 32 DP ala osaks olev Koidu tn 32 kinnistu asub ehituspiirkonnas nr 12, kusjuures TP kohaselt on mõlemad ehituspiirkonnad määratletud arengualadena. Kuna kõik apellantide etteheited seonduvad Tallinna Linnavalitsuse 28.09.2011 korraldusega nr 1487-k algatatud Koidu 30 DP-ga, siis on TP tingimuste õigusliku tähenduse hindamisel EhSRS § 1 lg 1 järgi põhjendatud lähtuda kuni 30.06.2015 kehtinud PlanS v.r regulatsioonist. Kõnealune TP kehtestati PlanS v.r § 8 lg 2 p 2 ja lg 3 p 6 ning tollal kehtinud Tallinna ehitusmääruse § 8 alusel 2001. a-l kehtestatud Tallinna üldplaneeringu täpsustamiseks ja täiendamiseks, et määrata kindlaks kesklinna piirkonda jäävate miljööväärtuslike hoonestusalade piirid ning üldised kaitse- ja kasutamistingimused (TP seletuskirja p 1.2). TP-na koostatud üldplaneeringu ülesanded on samad mis üldplaneeringul (PlanS v.r § 8 lg 2 p 2 ja lg 3; Riigikohtu 24.04.2014 otsus nr 3-3-1-15-14, p 15). PlanS v.r § 8 lg 3 p 6 kohaselt on üldplaneeringu üheks ülesandeks mh miljööväärtuslike hoonestusalade määramine ning nende kaitse- ja kasutustingimuste seadmine. TP seletuskirja p 1.1 kohaselt on „piirangute seadmine vajalik kultuuriväärtusliku pärandi säilitamiseks ja arenguvõimaluste määramiseks ning alade kõrgekvaliteedilise elukeskkonna tagamiseks, seejuures mitte takistades arenguid ja ehitustegevust, vaid säilitades mitmekesise ja paljutähendusliku linnaruumi.“ TP seletuskirja p 4.19.1 kohaselt tuleb TP nõuetest ja tingimustest lähtuda mh DPde koostamisel ning p 4.19.2 kohaselt on TP aluseks DP-dele, mis ei ole TP jõustumise hetkeks vastu võetud. Ka PlanS v.r § 8 lg 7 kohaselt on üldplaneering (sh TP) aluseks DP koostamisele mh DP koostamise kohustusega aladel.
12.Apellandid on jätkuvalt seisukohal, et neil on subjektiivne õigus nõuda, et kohalik omavalitsus ei esitaks neile DP menetluses selliseid juhiseid ja tingimusi, mis välistavad DPga ehitusõiguse määramise TP-s märgitud maksimaalses ulatuses. TP seletuskirja p 4.7.1 kohaselt määratakse TP-s hoonestustingimused ehituspiirkondade kaupa, määrates ära maksimaalse hoonestatuse protsendi, hoonestustiheduse, maksimaalse lubatud hoonete arvu krundil ja maksimaalse lubatud hoonete korruselisuse ning kõrguse. TP seletuskirja p 4.12.2 tabelis „Kassisaba ehituspiirkonna kaitse- ja kasutamistingimused“ (I kd, tl 37) on ehituspiirkonnas nr 12 määratud suurimaks lubatud hoonestustiheduseks 1,5, maksimaalseks lubatud maapealsete korruste arvuks 3-4, maksimaalseks hoonestatuse protsendiks 40 ning maksimaalseks hoonete arvuks krundil 2. Ehituspiirkonnas nr 12A on suurimaks lubatud hoonestustiheduseks 1,3, maksimaalseks lubatud maapealsete korruste arvuks 3-4, maksimaalseks hoonestatuse protsendiks 40 ning maksimaalseks hoonete arvuks krundil 2.
11(17)
3-18-950
13.Isikute kohtus kaitstavad õigused võivad võrsuda mh isiku huve kaitsvast haldusaktist, sh planeeringust. Kohus peab väidetavalt rikutud sätet tõlgendades hindama, kas see kaitseb vaid avalikke huve või ka üksikisiku huve. Kui säte kaitseb avalike huvide kõrval ka isiku huve, tuleneb sättest isiku subjektiivne õigus nõuda sättest kinnipidamist (nt Riigikohtu 16.12.2016 määrus nr 3-3-1-87-16, p 10; 11.10.2016 otsus nr 3-3-1-15-16, p 29; 20.12.2001 otsus nr 3-31-15-01, p 22). Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et TP seletuskirja p 4.12.2 tabelis märgitud ehituspiirkondade kaitse- ja kasutamistingimused ei anna DP-st huvitatud isikutele subjektiivset õigust nõuda, et kohalik omavalitus tagaks neile DP-ga ehitusõiguse TP tabelis märgitud tingimuste maksimaalses ulatuses, kuna TP tingimused ei kaitse selles osas DP-st huvitatud isikute huve. TP eesmärk on kaitsta nii avalikke huve kui ka miljööväärtusega piirkondade olemasolevate elanike huve nende piirkondade iseloomuliku ilme säilimise vastu, mitte aga anda arendajatele subjektiivne õigus maksimaalses mahus ehitustegevuseks. Ka PlanS v.r § 8 lg 3 kohaselt ei ole TP ülesandeks krundi ehitusõiguse või hoonestusala määramine, vaid need on DP ülesanneteks (PlanS v.r § 9 lg 2 p-d 2-3). Krundi ehitusõigusega on määratud mh hoonete suurim lubatud arv, hoonete suurim lubatud ehitusalune pindala ning hoonete suurim lubatud kõrgus (PlanS v.r § 9 lg 4 p-d 2–4). TP-s märgitud tingimuste näol on tegemist DP-d menetlevale kohalikule omavalitusele mõeldud suunistega, millest lähtuvalt peab kohalik omavalitsus jälgima, et DP-ga ei antaks miljöövääruslikul alal ehitusõigust TP-s lubatust suuremas ulatuses (v.a TP seletuskirja p-s 4.7 nimetatud erandid). TP seletuskirjast ei tulene samas, et DP-ga oleks keelatud määrata krundi ehitusõigus TP-s toodud suurimast lubatud määrast väiksemas ulatuses. Ka TP sõnastusest nähtub, et selles märgitud tingimused näevad ette üksnes maksimaalselt võimalikud näitajad. PlanS v.r § 9 lg 7 p-de 1–3 kohaselt on kehtestatud üldplaneeringu põhilahenduse muutmine DP-ga kas vastava maa-ala üldplaneeringuga määratud maakasutuse juhtotstarbe ulatuslik muutmine, hoonestuse kõrguspiirangu ületamine või muu oluline või ulatuslik üldplaneeringu muutmine. Seega ei saa apellantidega nõustuda, et TP suurimatest lubatud näitajatest DP-ga rangemate tingimuste seadmine on käsitatav TP muutmisena.
14.Ekslik ja DP koostamise eesmärkidega vastuolus on ka apellantide arusaam, et DP-s ei saa kindlaks määrata üldplaneeringus või TP-s seni käsitlemata tingimusi. DP-s kui suurema täpsusastmega planeeringus määrataksegi üldjuhul kindlaks üldisema toimega kõrgema astme planeeringus seni käsitlemata tingimused. DP-ga võib seada kõiki selliseid tingimusi ja piiranguid, mis on vajalikud PlanS v.r § 9 lg-s 3 nimetatud ülesannete täitmiseks. PlanS v.r § 9 lg 1 lubab DP-ga selliseid piiranguid seada, kuna DP on lähiaastate ehitustegevuse aluseks (vt ka Riigikohtu 28.06.2017 otsus nr 3-3-1-73-16, p 22). Järelikult ei ole alust väita, et DP-ga täiendavate piirangute sätestamine eiraks omandikitsenduste seadmise regulatsiooni. Samuti ei ole asjakohane apellantide viide õiguskirjandusele, milles on käsitletud DP kehtestamisele järgnevat ehitustegevust. DP-ga määratav täisehitusprotsent ei ole võrreldav TP-ga määratud maksimaalse hoonestatuse alaga või suurima lubatud hoonestustihedusega. Apellantide hinnangul on TLPA 08.02.2017 kirjas esitatud tingimused vastuolus ka TP kohase arenguala regulatsiooniga, sest TP seletuskirja p 3.1.2 kohaselt on arenguala miljööväärtuslikult vähem väärtuslik ala miljööväärtusliku hoonestusala piirides, kus toimuvale ehitus- ja planeerimistegevusele seatud kaitse- ja kasutustingimused ei ole sama ranged kui võtmestruktuuridel või piiranguvööndis. Ringkonnakohus leiab, et eesmärk, et arengualade piirangud ei ole sama ranged nagu võtmestruktuuride ja piiranguvööndi puhul, saavutataksegi TP-s sellega, et arengualade puhul on maksimaalselt lubatud näitajad reeglina kõrgemad. Sellele vaatamata ei saa TP kohasest arenguala definitsioonist kuidagi järeldada, et kohalikul omavalitsusel on keelatud seada konkreetse krundi puhul ehitusõigusele rangemaid tingimusi. Konkreetse ehituspiirkonna liigitamine arengualaks ei välista selle piiresse jääva konkreetse krundi puhul DP-ga põhjendatud vajaduse korral ka selliste tingimuste seadmist, mis võivad osutuda iseenesest rangemaks ka piiranguvööndile kehtestatud tingimustest. 12(17)
3-18-950
15.Ringkonnakohus nõustub halduskohtu põhjendustega kohtuliku kontrolli ulatuse osas. Planeerimisotsustustele on omane haldusorganil ulatusliku kaalutlusruumi olemasolu, millesse halduskohus saab sekkuda vaid juhul, kui tekib kahtlus haldusorgani otsustuste ratsionaalsuses (nt Riigikohtu 14.10.2003 otsus nr 3-3-1-54-03, p 40). Praegusel juhul peavad TLPA esitatud menetlustoimingu põhjendused kohut veenma, et haldusorgan on diskretsiooni teostades arvestanud kõiki olulisi asjaolusid ja huve ning kaalumine on toimunud ratsionaalselt (nt Riigikohtu 03.12.2012 otsus nr 3-3-1-47-12, p 15). Küll aga ei kontrolli kohus vastustaja kaalutlusotsuse otstarbekust (HKMS § 158 lg 3).
16.TLPA 08.02.2017 kirja p 2 esimese lause kohaselt tuleb Koidu 30 DP Koidu tänava poolsete hoonete hoovipoolse maapealse osa piir määrata Roopa tn 2 hoone läänepoolse fassaadi ning Koidu tn 18 hoone Loite tänava poolset fassaadi ühendava sihini. Apellantide hinnangul on selline nõue õigusvastane, kuna TP-st ei tulene sellise hoonestusala piiri järgimise kohustust ning selline hoonestusala piir ei ole lisaks Kassisaba piirkonnale iseloomulik. Apellandid näivad seejuures ajavat segamini ehitusjoone, mis määrab hoone kohustusliku paiknemiskauguse krundi tänavapoolsest piirist (TP seletuskirja p 3.15), ning TLPA 08.02.2017 kirjas viidatud hoonestusala piiri, mis määrab hoonete hoovipoolse maapealse osa paiknemise. Sellest tulenevalt ei oma tähtsust ka apellantide viide väidetavalt enne TP kehtestamist sõlmitud kokkuleppele ehitusjoone osas, mille kohta puuduvad igasugused tõendid. Üksnes sellest, et TP-s ei ole hoonestusala piiri reguleeritud, ei tulene TLPA-le keeldu seda DP lahenduses kindlaks määrata. Ringkonnakohus möönab, et asjas esitatud kaartidest ja skeemidest nähtuvalt ei jää DP-de lähipiirkonnas tõepoolest kõikide hoonete hoovipoolsed osad ühe mõttelise joone taha (vt II kd, tl 13-14, 56), kuid siinkohal tuleb arvestada ka piirkonna hoonete erinevate ehitamisaegadega ning varasema planeerimistegevuse võimalike puudujääkidega. Samas võib viidata Koidu tänava Paldiski mnt ja A. Adamsoni tn vahelisele lõigule, milles paiknevad kortermajad asuvad hoovipoolses osas ühe mõttelise joone taga. Isikutel ei saa olla õigustatud ootust, et haldusorgan jätkaks varasemat ebaõiget halduspraktikat, mh ei saa ebaõige halduspraktika jätkamist või laiendamist nõuda ka toetudes võrdse kohtlemise põhimõttele (nt Riigikohtu 06.12.2004 otsus nr 3-3-1-53-04, p 13). TLPA on hoonestusala piiri järgimise nõuet põhjendanud vajadusega kujundada piirkonnas ehitatavatest uutest hoonetest linnaehituslikult terviklik ansambel ja tagada sujuvad üleminekud hoonete vahel. Samuti on TLPA selgitanud, et hoonestusala piiri osas on põhjendatud lähtuda Roopa tn 2 ja Koidu tn 18 hoonetest kui samas tänavaseinas asuvatest kaasaegsetest hoonetest. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa vastustaja eesmärki korrastada uute hoonete planeerimisel piirkonna üldilmet pidada meelevaldseks.
17.TLPA 08.02.2017 kirja p 2 teise lause kohaselt tuleb Koidu 30 DP kirdepoolse hoone 4. korrus kavandada Koidu tn 24 krundi poolses osas vähemalt 3 m tagasiastega. Apellantide hinnangul ei ole DP lahenduse järgse 1,5 m tagasiaste suurendamine põhjendatud, kuna Koidu tn poolsete hoonete 4. korrused on juba niigi tänavapoolses osas planeeritud 3 m tagasiastega, mistõttu mõjuvad need tänavalt vaadatuna 3-korruselistena. TLPA on tagasiaste suurendamist põhjendanud vajadusega tagada sujuv üleminek Koidu 30 DP kirdepoolse hoone ja sellega eeldatavasti tulevikus kokku ehitatava 3-korruselise Koidu tn 24 hoone vahel. Põhjendatud ei ole apellantide viide Koidu tn 20 ja Wismari tn 23 paiknevatele 3-korruselistele uushoonetele, millel on tänavapoolses osas lubatud 1,5 m tagasiasted, kuna tänavale suunatud tagasiasted ei ole mõeldud sujuva ülemineku tagamiseks samas tänavaseinas kõrval asuvate hoonetega. Ringkonnakohtu hinnangul ei nähtu, et TLPA oleks selles osas eiranud diskretsioonireegleid ning kohtu pädevuses ei ole otsustada, kui sügav tagasiaste oleks piisav sujuva ülemineku tagamiseks. Apellantide väide, et tagasiaste suurendamine muudab Koidu 30 DP kirdepoolse hoone 4. korruse korteri ebafunktsionaalseks, ei ole eluliselt usutav, sest eelduslikult kaasneb sellega korteri sisepinna vähenemine üksnes mõne ruutmeetri ulatuses. 13(17)
3-18-950
18.TLPA 08.02.2017 kirja p 3 esimese lause kohaselt tuleb Koidu 30 DP põhjapoolne hoone kavandada 3-korruselisena. Kuna TP-st ei tulene apellantidele subjektiivset õigust planeerida põhjapoolne hoone maksimaalse lubatud korruselisusega, siis ei saa korruselisuse vähendamise nõude õigusvastasus tuleneda selle vastuolust TP seletuskirja p-ga 4.12.2. TP seletuskirja tabel näeb seejuures selgelt ette, et ehituspiirkonnas 12A on maksimaalseks lubatud korruselisuseks 3–4 korrust. TLPA on nõuet põhjendanud linnaehitusliku põhimõtte järgimisega, mille kohaselt on tänavaäärsete hoonete taha jäävad hooned üldjuhul väiksemad ja madalamad. Samuti on tingimus määratud sujuvama ülemineku tagamiseks, kuna planeeritud põhjapoolne hoone jääb miljööala tuumikala poolses vaates 2-korruselise Wismari tn 29 hoone ja 3-korruselise Wismari tn 31 hoone taha. Apellantide hinnangul on tegemist nende ebavõrdse kohtlemisega, sest TLPA kirjeldatud põhimõte ei vasta DP-de lähipiirkonna tegelikule olukorrale (vt ka II kd, tl 14). Ringkonnakohus selle väitega ei nõustu. Apellantide poolt näideteks toodud Roopa tn 8, 10 ja 12 hooned (II kd, tl 14-15) asuvad kõik põiktänava ääres ning need ei ole kõrgemad ega oluliselt suuremad kui tänavaäärsed Roopa tn 4a ja 12a hooned. Roopa tn 7 hoone on üksnes Luise tn 38a poolses osas korruse võrra kõrgem Roopa tn äärde jäävast osast, samas kui Luise tn 38a hoone on sisuliselt tänavaäärne hoone. Üksnes Wismari tn 35a hoone (II kd, tl 15) puhul on tegemist tänavaäärsete hoonete taha jääva oluliselt suurema ja kahe korruse võrra kõrgema hoonega. Kuna kõik eeltoodud hooned on ehitatud 1990ndatel, ei ole need asjakohased näited kaasaegsest TP kehtestamisele järgnenud planeerimistegevusest. Koidu tn 25 ja 31, Roopa tn 11 ja 19, Villardi tn 5, Luise tn 21, 23, 26 ja 27 hoonete (II kd, tl 15-17) puhul on tegemist 19. sajandil ehitatud 2-korruseliste puithoonetega, mille taha jäävad hooned on samuti sama korruselisusega ning sarnase ehitusaluse pindalaga, mistõttu ei ole need samuti asjakohasteks näideteks tänavaäärsete hoonete taha jäävatest kõrgematest ja suurematest hoonetest.
19.Sarnaselt hoonestusala piiri osas mainituga on ringkonnakohus seisukohal, et apellantidel ei ole subjektiivset õigust nõuda, et TLPA järgiks kvartalisisese hoonestuse korruselisuse osas varasemat ebaõiget halduspraktikat, mille kohta leiab lähipiirkonnast seejuures vaid üksikuid näiteid. Kassisaba teemakaardist nähtuvalt on TLPA eespool viidatud põhimõtet lähipiirkonnas enamjaolt siiski järgitud. Kohalikul omavalitsusel on planeerimistegevuse korraldamisel õigus õppida oma varasematest vigadest ning püüelda edaspidi korrastatuma linnakeskkonna poole. Ebavõrdse kohtlemisega saaks tegemist olla vaid juhul, kui TLPA tegelikkuses sellisest põhimõttest reeglina ei lähtuks, kuid apellandid ei ole toonud esile ühtegi viidet mõnele sellisele DP-le. TLPA on lisaks selgitanud (I kd, tl 79p-80), et väljakujunenud linnaplaneerimise tava kohaselt kavandatakse kõrgemad hooned asukoha linnaruumilise tähtsuse rõhutamiseks avarama ruumi (nt tänavate) seinaks, samas kui kvartali keskosa ei vaja sellist rõhutamist. Arvestades, et eeltoodud põhimõtteid järgides tulnuks Koidu 30 DP põhjapoolne hoone planeerida 2-korruselisena, nagu seda soovisid ka lähipiirkonna elanikud (I kd, tl 148p), on vastustaja 3-korruselise hoone planeerimist lubades pidanud silmas ka apellantide huve. Apellantide viited erinevatele lähipiirkonna tänavaäärsetele hoonetele (II kd, tl 18-26) ei ole asjakohased, kuna tänavaäärsete ja hoovipoolsete hoonete puhul lähtutakse korruselisuse määramisel erinevatest põhimõtetest. Ringkonnakohus nõustub ka halduskohtu ja TLPA põhjendustega hoonete vaadeldavuse osas ega pea vajalikuks neid üle korrata.
20.TLPA 07.02.2018 kirja p 3 teise lause järgi tuleb Koidu 30 DP lõunapoolse hoovihoone läänepoolse maapealse osa hoonestusala piir planeerida Roopa tn 4 hoone idapoolse fassaadi pikenduseni ning jätta kavandamata põhjapoolse hoone 3-korruseline hooneosa. Kokkuvõttes on TLPA kõnealuseid nõudeid põhjendanud vajadusega kavandada Koidu 30 DP lahenduses heade proportsioonidega hoonestusvaba hooviala, mis vastaks linnaehituslikult terviklikule ja miljööalale sobivale lahendusele. Apellantide hinnangul on see nõue vastuolus nii TP kui ka Tallinna üldplaneeringuga, mille kohaselt tuleb Koidu 30 DP alal hoonestust tihendada. Kehtiva 14(17)
3-18-950 Tallinna üldplaneeringu p 3.1 kohaselt näeb üldplaneeringu põhikontseptsioon ette olemasoleva hoonestusmaa kasutamise intensiivsuse suurendamise ja tühjade või puudulikult välja ehitatud alade kasutusele võtmise. Üldplaneeringu suurt üldistusastet arvestades ei saa eelnevast aga järeldada, et üldplaneeringu eesmärk on tingimata saavutada igas võimalikus ehituspiirkonnas (või koguni krundil) suurim võimalik hoonestustihedus. Lisaks ei ole Kassisaba piirkond Tallinna üldplaneeringu p-s 3.1 viidatud skeemil nr 7 („Tallinna arengusuunad“) mitte oranži viirutusega tähistatud osaliselt tihendatav ala, vaid tegemist on osaliselt rekonstrueeritava miljööväärtusliku puitasumite alaga. Kassisaba piirkonna ehitustingimuste täpsustamiseks ongi koostatud Kesklinna TP, mis arvestab põhjalikumalt piirkonna omapäradega. TP-st aga ei tulene õigust nõuda igal krundil maksimaalse hoonestustiheduse võimaldamist ning ka TP seletuskirja p 4.12.2 ei näe ette kohustust hoonestust tihendada.
21.Eeltoodud nõude esitamisel on TLPA arvestanud lähipiirkonna elanike soovi kavandada Koidu 30 DP alale vähemalt 500 m2 suurune terviklikult mõjuv haljasala. Samuti ei pea TLPA sobivaks jätkata Roopa tänava ja selle umbtee ääres olevatel kruntidel kujunenud keskkonda, kus lubati maksimaalset hoonestatust ja minimaalset haljastust. TP seletuskirja p 2.3 kohaselt tuleb mänguväljakute ja hoovialade ning haljasalade kujunduses lähtuda ümbruskonna kujundusstiilist, tagamaks sobivus ümbritsevasse keskkonda. TP seletuskirja p 4.4 kohaselt on TP üks eesmärke miljööväärtuslikele hoonestusaladele iseloomuliku haljastuse väärtustamine ja säilitamine. TP seletuskirja p 4.4.1.4 järgi peab haljastus Kassisaba piirkonnas moodustama vähemalt 30% ning kõrghaljastus vähemalt 20% krundi pinnast. Apellandid viitavad sellele, et juba praeguses DP lahenduses moodustavad haljastuse ja jalakäijate alad krundist ca 1650 m2 ehk 55%. Koidu 30 DP eskiisi (II kd, tl 58) kohaselt on DP ala haljastuse maht 41,5%. Seega puudub vaidlus selles, et juba praegune DP lahendus vastab haljastuse osas TP-ga sätestatud määrale. Ringkonnakohus nõustub TLPA-ga selles, et haljastuse osas ei saa lähtuda üksnes numbrilistest näitajatest ehk haljastuse protsentuaalsest mahust, vaid arvestada tuleb ka haljastuse paiknemisega DP alal. TLPA selgituste kohaselt (I kd, tl 80p) ja Kassisaba teemakaardist nähtuvalt on miljööalale iseloomulik, et hoonete taga paiknevad haljastatud sisehoovid, mis moodustavad kvartali keskmesse ühtse suure aia. DP eskiisist nähtuvalt ei moodusta kitsad (osati vaid 4 m laiad) hoonete ümbrusesse jäävad haljasalad ühtset terviklikku sisehoovi. TLPA tingimusi järgides moodustaks Koidu 30 DP hoovihoonete taha jääv aed ühtse terviku Wismari tn 29 ja 31 hoovidesse jääva väärtusliku haljastusega alaga, mis oleks paremini kooskõlas piirkonna üldilme ja TP eesmärkidega. Lisaks on TLPA põhjendanud, et Koidu 30 DP praeguses lahenduses jääks planeeritud roheala suuresti maa-aluse –2. korruse peale, mis seab roheala eluea sõltuvusse ehitise elueast (I kd, tl 81). Apellantide viide sellele, et mitte kõikide lähipiirkonna uushoonete hoovid ei vasta TLPA eelkirjeldatud põhimõtetele, ei väära TLPA õigust konkreetse krundi puhul kavandada miljööalale iseloomulik haljasala, kuna apellantidel ei ole õigust nõuda varasema ebaõige halduspraktikaga jätkamist.
22.TLPA 08.02.2017 kirja p 3 neljanda lause kohaselt tuleb aktualiseerida naaberhoonete eluruumide kohta tehtud insolatsioonianalüüsi ning kirja p 4 kohaselt tuleb p-dest 2 ja 3 tulenevalt vähendada Koidu tn 30 krundi ehitusõiguse ulatust, planeeritud korterite arvu ja proportsionaalselt ka parkimiskohtade arvu, millest lähtuvalt tuleb vähendada ka –2. korruse hoonestusala ulatust krundi Roopa tn 8 ja 10 poolses osas. Kuna eelnimetatud nõuete järgimine kaasneb automaatselt kirja p-des 2 ja 3 nimetatud nõuete täitmisega ja nendele vastava DP põhilahenduse muutmisega, mida ringkonnakohus ei pidanud õigusvastaseks, siis puudub alus kahelda ka p-s 4 esitatud tingimuse õiguspärasuses. Maa-aluste parkimiskohtade ja –2. korruse hoonestusala vähendamine ei ole ka kuidagi vastuolus Tallinna Linnavolikogu 16.11.2006 otsusega nr 329 vastu võetud „Tallinna parkimise korralduse arengukava aastateks 2006–2014“ p-des 1.2.2 ja 4.15 väljendatud eesmärgiga suunata sõidukid mitut kinnistut hõlmava ehitiste
15(17)
3-18-950 rühma puhul maa-alustesse parklatesse, kuna see toimub proportsionaalselt korterite arvu vähendamisega ega välista ülejäänud osas maa-aluse parkla rajamist.
23.TLPA 08.02.2017 kirja p 5 kohaselt on TLPA esitanud 15.01.2018 kirjaga nr 3-2/125423 Tallinna Keskkonnaametile kaalumiseks lähipiirkonna elanike ettepaneku muuta panduse asukohta II väärtusklassi puu kasvutingimuste säilitamiseks. Ettepaneku nr 5 (I kd, tl 113) kohaselt tuleks Koidu 30 DP projektis nihutada maa-aluse parkla sissesõiduteed põhja poole selliselt, et sissesõidutee ei mööduks hobukastani vahetust lähedusest ja puule säiliks mõistlik kasvuruum. Tallinna Keskkonnaamet leidis 01.02.2018 vastuses nr 6.1-4.2/53-2 (I kd, tl 159), et Koidu 30 DP ja Koidu 32 DP realiseerimisel on II väärtusklassi hobukastani säilimine võimalik, kuid hoolduslõikuse mahtu ja eeldatavat juurestiku kahjustumist arvestades langeb puu väärtushinnang ühe, tõenäoliselt aga kahe väärtusklassi võrra. Tallinna Keskkonnaamet toetas kodanike ettepanekut nihutada sissesõidutee asukohta ning ettepanekus nr 7 (I kd, tl 113) välja toodud põhimõtet rajada kõrghaljastus maapinnaga ühendatud haljastusena, mille eluiga ei sõltu ehitise elueast. Kuigi TLPA 08.02.2017 kirja p-s 5 ei ole seda otsesõnu väljendatud, võib kujunenud olukorras järeldada, et vastustaja ootab apellantidelt ka planeeringulahenduse muutmist vastavalt Tallinna Keskkonnaameti 01.02.2018 seisukohale. Apellandid peavad seda õigusvastaseks, sest Tallinna Keskkonnaamet kooskõlastas hobukastaniga seotud Koidu 30 DP tänavaäärse hoonestuse ja panduse lahenduse juba 2009. aastal (I kd, tl 182-183), tuginedes seejuures OA 30.06.2009 arvamusele (I kd, tl 63-64) ja AA 21.08.2009 arvamusele (I kd, tl 65). Ringkonnakohtu hinnangul ei saa apellantidel olla õigustatud ootust, et ligi 10 aastat varem antud hinnang konkreetse hobukastani elujõulisusele ja sellele tuginev kooskõlastus on senini ajakohane ning Tallinna Keskkonnaametil puudub vajadus nimetatud küsimust praegusel ajal uuesti kaaluda. Kooskõlastuse andmiseks pädeval haldusorganil peab olema võimalus oma varasemat seisukohta vajaduse korral muuta. Kuivõrd sissesõidutee ja kõrghaljastuse asukoha nihutamise osas ei ole TLPA andnud apellantidele väga konkreetseid juhiseid, on neil võimalik ise kujundada endale sobilikum lahendus, mis arvestaks samas ka Tallinna Keskkonnaameti 01.02.2018 kirjas toodud seisukohtadega.
24.TLPA 08.02.2017 kirja p 6 kohaselt tuleb Koidu 30 DP-sse ja Koidu 32 DP-sse lisada Ehitusekspertiisibüroo OÜ koostatud ekspertiisist (töö nr 017-345E; I kd, tl 119-124p) tulenevad nõuded ehitamiseks ja ehitusprojekti koostamiseks, mille järgimisel tagatakse naaberhoonete püsivus kuni kahe maa-aluse korruse ehitamisel. Apellantide hinnangul on tegemist pealiskaudse dokumendiga, mille järeldused ei sisalda täiendavaid asjaolusid, vaid kinnitavad varasemalt REIB OÜ poolt koostatud ehitusgeoloogilise uurimustöö aruande (töö nr GE-1432) seisukohti ja järeldusi. Samuti on uus ekspertiis vastuoluline, sest andes soovitusi teostada vundamendisüvise kaevetööd ja vundamendi rajamistööd külmaperioodil, ei käsitata külmakerke suurust ja mõju Koidu 30 DP uute hoonete stabiilsusele. Ringkonnakohus märgib, et TLPA-l puudus alus EhS § 23 lg 2 järgi alus kahelda Ehitusekspertiisibüroo OÜ ekspertiisi koostanud HK pädevuses, sest kutseregistri andmetel on Eesti Ehitusinseneride Liit väljastanud HKle üldehituse valdkonnas 29.10.2009 tähtajatu kutsetunnistuse 045872 (diplomeeritud ehitusinsener V). Ekslik on apellantide arusaam, et ekspertiisiakti nõuetega arvestamine tähendab kohustust jätta maa-alune parkimiskorrus planeerimata, sest TLPA ei ole väitnud, et ehitussüvendi rajamine pole tehniliselt teostatav või –2. korrus tuleks jätta täielikult ehitamata. TLPA on lisaks selgitanud, et Ehitusekspertiisibüroo OÜ ekspertiisi soovitustega arvestamine ei määra lõplikult kindlaks ehitusprojektile esitatavaid nõudeid, vaid apellandid saavad esitada ka teistsuguseid seisukohti, mille põhjal on võimalik saavutada kompromiss (25.04.2019 istungi protokoll, 13:53:52 ja 14:05:41; II kd, tl 83p-84). Ka apellantide esitanud 8. taseme ehitusinsener Johannes Pello 10.03.2019 ekspertarvamuse (töö 09/19; II kd, tl 7-9) kohaselt ei ole ehitussüvendi rajamine talvetingimustes välistatud, vaid sellisel juhul tuleb kaitsta
16(17)
3-18-950 ehitussüvendi põhja külmumise eest. Seega ei näe ringkonnakohus põhjust lugeda kirja p-i 6 õigusvastaseks.
25.Apellandid leiavad lisaks, et TLPA 08.02.2017 kirjaga sedavõrd rangete tingimuste esitamine tähendab sisuliselt nende omandi sundvõõrandamist, sest vastustaja esitatud nõuetega arvestamisel ei ole apellantidel olulises osas võimalik oma kinnistut kasutada majanduslikult kasulikul otstarbel ning apellantidele kaasneb sellega märkimisväärne kahju (hinnanguliselt 400 000 eurot) tulenevalt kinnisasja väärtuse langusest. Ringkonnakohus sellega ei nõustu. Esiteks lähtuvad apellandid põhimõtteliselt väärast eeldusest, et neile tuleb tagada võimalus arendada oma kinnistuid TP-s märgitud maksimaalses ulatuses. Lisaks ei välista TLPA esitatud tingimused kaugeltki arendustegevust vaidlusalustel kinnistutel, kuigi piiravad mõnevõrra seni kavandatud hoonete mahtusid ja kruntide hoonestusalasid. Iseenesest on õige, et täiendavate piirangute tõttu ei ole apellantidel võimalik teenida tulu päris samas mahus, kui seda oleks võimaldanud DP-de senine lahendus, kuid apellandid ei ole millegagi tõendanud ega usutavalt põhistanud, et kinnistutel elamuarenduse jätkamine ei oleks TLPA 08.02.2017 kirjas esitatud tingimustel enam üldse majanduslikult otstarbekas. Pidades silmas, et lisapiirangutest tingitult vähenevad ehitusmahud üksnes mõningal määral, ei ole projekti perspektiivituks muutumine ringkonnakohtule ka äratuntav.
26.Kokkuvõttes leiab ringkonnakohus, et TLPA ei ole 07.02.2018 kirja p-des 2–6 esitatud tingimuste seadmisel eksinud kaalutlusreeglite vastu ja kaebuse rahuldamiseks ei ole seetõttu alust.
27.Eelneva põhjal ja HKMS § 200 p 1 alusel jääb OÜ Nordlux Ehitus ja JVV Haldus OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 16.05.2019 otsus muutmata.
28.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. HKMS § 109 lg 1 järgi tuleb menetluskulude väljamõistmiseks kohtule esitada menetluskulude nimikiri ja kuludokumendid, mille esitamata jätmise korral menetluskulusid välja ei mõisteta. HKMS § 109 lg-st 2 juhindudes märgib ringkonnakohus, et OÜ Nordlux Ehitus ja JVV Haldus OÜ on tasunud apellatsioonkaebuse esitamisel kumbki riigilõivu 15 eurot (II kd, tl 104-105) ja kandnud esindajakulusid 9505,80 eurot (II kd, tl 121-130). Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ja muutmata halduskohtu otsus, millega jäeti kaebus tervikuna rahuldamata, jäävad apellantide menetluskulud HKMS § 108 lg 1 alusel nende endi kanda. Tallinna linn ei ole menetluskulude kandmise kohta andmeid esitanud, mistõttu jäävad vastustaja võimalikud menetluskulud HKMS § 109 lg 1 alusel samuti tema enda kanda.
(allkirjastatud digitaalselt)
17(17)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.