Planeerimine ja ehitus › Planeeringud

3-18-950

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

2(21)

3-18-950 puudumise tõttu, leides, et vaidlustatud kiri ei ole haldusakt ega eelhaldusakt, mis tekitaks kaebajatele siduvaid õigusi või kohustusi. Tegu on menetlustoiminguga, mille tühistamist halduskohtus ei saa nõuda.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

3(21)

3-18-950 tingimused. Nendega vähendatakse teemaplaneeringus ehituspiirkonnale 12A, mille moodustavad üksnes kinnistud Koidu tn 26, 28 ja 30, lubatud ehitusmahtu. Tingimused kitsendavad planeerimisseaduses ja teemaplaneeringus kaebajatele lubatud õigusi neile kuuluvate kinnistute hoonestamisel. Tingimused ei ole seaduslikud ja neil puudub õiguslik alus, need on kehtestatud meelevaldselt ja põhjendamatult. Vaidlustatud kirja p-des 2-4 esitatud täiendavad nõuded ei ole kooskõlas teemaplaneeringuga. 2) Kirja p-s 2 sisalduv hoonestusala piiri puudutav tingimus on meelevaldne, sest see ei ole kooskõlas väljakujunenud Kassisaba piirkonna hoonestuslaadiga. Kassisaba hoovipoolsed hoonestusalad ei asu ühel kaugusel tänavast ega asu tänava nurkadel asuvate hoonete fassaade ühendavate sihtide taga (vt V. Kuiva koostatud skeemid I kd tl 51 ja 52). Naaberaladel asuvad sisuliselt kõik hooned üksteise suhtes eri sügavustel. Kirjeldatud siht ei ole linnaruumis nähtav. Koidu tn 30 DP lahenduse erinevust võrreldes sihiga ei ole võimalik linnaruumis tajuda. Nõue on ebaproportsionaalne. Koidu 30 DP hoovipoolsete hoonestusalade üksteise suhtes nihked on tingitud mh TLPA varasemalt esitatud nõudest mitte paigutada Koidu 30 DP hoonestuse fassaadid Koidu tänavaseinas teemaplaneeringus määratud ehitusjoone järgi, vaid keerata uushooned nihkesse ehitusjoone suhtes ja paralleelseks tänava vastasküljel asuvate hoonete fassaadidega. Koidu 30 DP kavandatavad hoovipoolsed hoonestusalad arvestavad tegeliku linnaruumilise olukorraga ja lähtuvad varasematest TLPA esitatud nõuetest. Õiglustunnet riivab, kui TLPA esitab enda varasemalt esitatud nõuete tagajärgi hilisemas menetluses puudusena ning negatiivse mõjuna miljööalale, mille tõttu soovitakse vähendada huvitatud isikute ehitusõigust. Nõudel puudub õiguslik alus, olemasolevate hoonete ehitusjoone järgimise nõue ei tulene kõrgemal seisvatest õigusaktidest. Ehitusjoone tingimused sätestavad teemaplaneeringu p-d 3.1.5 ja 4.7.6. Teemaplaneering ei näe Koidu 30 DP kinnistu sisse ette Loite tn ja Roopa tn 2 vahelist ehitusjoont ning seda ei ole nõutud ka lähipiirkonnas, mida näitlikustab V. Kuiva koostatud joonis (II kd tl 13). 3) P-s 2 sisaldub ka nõue kavandada kirdepoolse hoone 4. korrus Koidu tn 24 krundi poolses osas vähemalt 3 m tagasiastega. Koidu 30 DP poolses tänavaseinas on kogu Kassisaba miljööala osas alates Paldiski mnt kuni Luise tn välja kujunenud tänapäevase arhitektuuriga hoonestuslaad, mis on enamikus 4-korruselised hooned. Koidu 30 DP alaga kohakuti oleva Wismari tn lõigus ei ole tegemist tervikliku miljööliku tänavaruumiga. Antud lõigus moodustavad uushooned või planeeringute alusel ehitatavad uushooned pool hoonestusest. Uued hooned on Wismari – A. Adamsoni tänava võtmestruktuuris ja piiranguvööndis kavandatud teemaplaneeringuga (7. ehituspiirkond) sätestatud maksimaalse ehitusõiguse järgi ja oluliselt kõrgemad võrreldes olemasolevate hoonetega. Wismari tänaval on välja kujunenud suur varieerumine hoone mahtudes, hoone kõrgustes, hoonestuslaadis ja korruselisuses. Tegemist ei ole väikese hoonestustiheduse ja madala homogeense puithoonestusalaga. Antud lõigus asub kolm oluliselt suuremana mõjuvat paarikaupa plokistatud ja erineva hoonestuslaadiga hoonet – Wismari tn 10 ja 12, Koidu tn 20 ning Wismari tn 31 ja 33 osas. Tagasiasted vastu Koidu tn 24 hoonestust on kooskõlas Wismari ja Koidu tn ristmikul asuva Koidu tn 20 hoonestuse tagasiastetega, hoonete vastastikku asuvad tagasiasted on sama sügavad. Koidu tn 24 krundi poolses osas hoonestuse olemasoleva tagasiaste 1,5 m süvendamine 3 m tagasiastena ei mõjuta märkimisväärselt Koidu 30 DP tänavaäärse hoonestuse mahu tajumist tänavaruumis, sest Koidu 30 DP on juba kavandatud sügavate tagasiastetega viimase korruse osas, et hoonestus mõjuks tänavaruumis kolmekorruselise hoonena. Kaugemal Wismari tänava kohal ei vähenda tagasiaste sügavuse suurendamine märkimisväärset hoone tajutavat mahtu ja korruselisust. Koidu tn 24 hoone ehitamise järel varjab Koidu 24 hoone Koidu 30 DP tänavaäärse hoone Koidu tn 24 krundi poolsed osad ning Koidu 30 DP hoonestus ei avalda seetõttu mõju Wismari tänavaruumis (vt V. Kuiva koostatud skeemid I kd tl 171p ja II kd tl 54-55). Tänavaruumis 3-korruselise hoonena mõjuva lahendusega on tagatud sujuv 4(21)

3-18-950 üleminek Koidu tn 24 3-korruselisele hoonestusele. Koidu tn 26 hoone külgedele võrdselt kavandatud tagasiastete suurendamine ühel küljel rikub arhitekt Raivo Kotovi poolt kavandatud Koidu 30 DP hoonestuse terviklikku lahendust. Tagasiaste suurendamine muudab viimasele korrusele kavandatud korteri ebafunktsionaalseks, mida ei ole võimalik turuhinnaga realiseerida (II kd tl 10-11). Koidu 30 DP hoonestusala on seega selgelt tajutav hoonestustihedust vähendava ja sujuva ülemineku alana kõrval asuvatelt suurema tihedusega arengualadelt rangemate kaitse- ja kasutustingimustega võtmestruktuuri ja piiranguvööndi aladele. Suure mahulise varieeruvusega ja erinevat tüüpi hoonestusega alade piiril võib linnaehitusliku ansambli kujundada erinevatest tüüpidest ja erinevate mahtudega hoonetega, tervikmiljööd rikkumata. Koidu 30 DP vastab teemaplaneeringuga sätestatud tingimustele ja arvestab samas tänavaseinas ja vastasküljel oleva hoonestuslaadiga, sh hoonete ehitusjoone, mahu, ehitusaluse pinna, gabariitide, rütmi, tagasiastete, korruselisuse, sokli ja hoonestuse kõrgusega – vt ka skeemid I kd tl 53, 54 ja 55). 4) P-s 3 Koidu 30 DP-le esitatud nõue kavandada Wismari tn äärse miljööala tuumikala poolne hoovihoone kuni 3-korruseline, st planeerida see 1 korruse võrra madalamaks, on õigusvastane. Koidu 30 DP alaga kohakuti jääva Wismari tn lõigus ei ole tegemist tervikliku ega homogeense miljööliku tänavaruumiga, vaid selles moodustavad poole hoonestusest tänapäevase arhitektuuriga olemasolevad või ehitatavad uushooned. Uued hooned on kavandatud teemaplaneeringus sätestatud maksimaalse ehitusõiguse järgi ning need on varasema hoonestusega võrreldes suuremad ja kõrgemad. Tajutavat hoonestuse tihedust suurendavad antud Wismari tn lõigus mitu olulist suurema mahuga paarikaupa plokistatud hoonestust (nt Wismari tn 10 ja 12, Koidu tn 20 ning Wismari tn 31 ja 33 – vt skeemid I kd tl 56, 57, 58, 59, 60, 61). Teemaplaneeringus on Koidu 30 DP ala eraldatud suuremast arenguala osast – määratud on eraldi ehituspiirkond 12A. Ehituspiirkonna 12A nõuded on määratud teemaplaneeringu alapeatükis 4.12.2, milles ei ole peetud vajalikuks lisada erisusi ja täiendavaid nõudeid ehituspiirkonna 12A tagasiastete või hoonestuse vaba hooviala osas. Ehitustegevust piiravaks suuruseks on teemaplaneeringu järgi hoonestustihedus. Kavandatav hoonestustihedus ei ületa teemaplaneeringuga ehituspiirkonnale 12A määratud hoonestustiheduse näitajat, mistõttu puudub alus vähendada korruste arvu. Teemaplaneeringu koostamisel läbi viidud analüüside tulemusena on Koidu 30 DP arengualale juba määratud väiksem hoonestustiheduse näitaja kui ehituspiirkonnale 12 (1,3 vs 1,5). Koidu 30 DP lahenduses on hoonete mahud kavandatud oluliselt väiksemad kui kõrvalasuvatel arengualadel. Väiksem hoonestustiheduse näitaja ja väiksema hoone aluse pinnaga kavandatav Koidu 30 DP hoonestus tagab sobivad ehitusmahud ja tasakaalustavad üleminekuid erineva mastaabiga hoonestuse vahel (teemaplaneeringu p 4.9.10). Lisaks tagavad eri meetmed (rangemate kaitseja kasutustingimustega miljööala hoonestusega sarnased ehitusalused pinnad, vähemalt 30% väiksem viimase korruse ehitusalune pind, tagasiasted kõigi hoonete kõigil külgedel), et Koidu 30 DP hoonestus on tajutav sarnaselt 3-korruseliste viilkatusega hoonestustega. Lisaks on eri meetmete tulemusena (Wismari tn poolsele küljele 60% ulatuses 3-korruseliste osade kavandamine, hoonete fassaadide liigendamine, Wismari tn poolse fassaadi viimase korruse osas täiskorruse kavandamine, sobiv fassaadiviimistlus) Koidu 30 DP kavandatav hoonestusala tajutav hoonestustihedust vähendava lahendusena võrreldes ida, lõuna ja lääne ilmakaares külgnevate alade miljöö- ja uushoonestusega (nt idaküljele jääb A. Kapi tn võtmestruktuur, mille hoonestuse moodustab suurema hoonealuse pinnaga, suurema hoonestustihedusega, sarnase kõrgusega, 3-korruselised ja viilkatustega kultuurimälestisteks arvatud väga väärtuslik hoonestus). TLPA nõue Koidu tn 28 hoone korruselisuse vähendamiseks ei ole põhjendatud – neljakordne hoone Koidu tn 28 on tajutav Wismari tn vaadatuna madalamana kui Wismari tn 31 kolmekordne ja Wismari tn 29 kahekordne hoone, mida kinnitab perspektiivvaate seaduspärasuse skeem (II kd tl 5). 5(21)

3-18-950 Ka kavandatav korruselises vastab ehituspiirkonna 12A tingimustele. Ehituspiirkond on ala, millel kehtivad ühesugused hoonestustingimused (teemaplaneeringu p 3.1.6). Koidu 30 DP hoonestuse kavandamisel on sobilik lähtuda kõrvalasuva arenguala hoonestuslaadist ja järgida piirkonna arenguala hoonestusele iseloomulikke tunnuseid (hoone kõrgus, maht, tagasiastete ulatus, liigendamine). Koidu 30 DP kavandatav hoonestus on nähtav üksnes Wismari ja Koidu tn ristmikult ning Wismari tn 29 ja 31 hoonestuse vahelt. Sellisel juhul asub hoonestus üle 40 m kaugusel ja seda tajutakse pespektiivvaates madalama ja väiksemana kui selle ette jäävaid hooneid ning sarnase kõrguse ja hoonealuse pinnaga nagu on tänava vastasküljel ja ida ilmakaares asuv miljöölik hoonestus ning lõuna ja lääne ilmakaares asuvate arengualade tüüpilise kõrguse ja korruselisusega. Koidu 30 DP kavandataval hoonestusel ei ole olulist ruumilist ja visuaalset mõju antud asukohas senisega võrreldes. Koidu 30 DP kavandatav uushoonestus arvestab ja väärtustab mahult ja arhitektuurselt lahenduselt olemasolevat, väljakujunenud keskkonda (teemaplaneeringu p 4.9.9.). Koidu 30 DP arengualal on määratud vastavalt teemaplaneeringu p-le 4.12.2. hoonestus 1 korruse võrra kõrgemana (3 täiskorrust ja arhitektuurselt liigendatud korrus) kui kõrvalasuvas võtmestruktuuris. Koidu 30 DP lahenduses on arvestatud naaberkinnistu Wismari tn 29 omaniku, Lia Paalandi soovidega. Kõrguslikult sujuva ülemineku nõue on põhjendamata ega vasta senisele väljakujunenud praktikale, mis nähtub ka Koidu 30 DP ümbruse hoonestuse võrdlusest (fotod II kd tl 15-17 ja skeemid tl 18-26). Senist praktikat sujuvast üleminekust ilmestavad Koidu tn 44 ja Rooma tn 14 detailplaneeringud (II kd tl 27-28). Vastustaja on andnud ebaproportsionaalselt suure kaalu sujuva ülemineku nõudele ja piirkonna terviklikkusele miljöö seisukohalt. Koidu 30 DP kohal on Wismari tn võtmestruktuuris väga erineva kõrguse, korruselisusega, mahuga hoonestus (vt V. Kuiva skeem I kd tl 173) ning pea pooles ulatuses on tegu uute hoonetega. TLPA käsitus on Tallinna linna üldplaneeringu p-d 10 arvestades küsitav, sest selle kohaselt käsitatakse miljööväärtuslike piirkondadena alasid, kus on ajalooliselt välja kujunenud ühtne, kindlatele kriteeriumitele vastav hoonestus, tänavate võrk ja haljastus, mille kvalitatiivne tase väärib säilitamist. TLPA on piirkonnas planeeringutega ise süvendanud võtmestruktuuris hoonestuse suuri varieerumisi hoonestuse mahus, korruselisuses ja kõrguses. Seda kinnitab nt Wismari tn 31 ehitusprojekt (vt V. Kuiva joonised I kd tl 173 ja 173p). Väide, et tänavaäärsete hoonete taha jäävad hooned on üldjuhul väiksemad ja madalamad, on meelevaldne ega vasta tegelikkusele, vaadates nt Koidu 30 DP ala ümber Villardi 5, Roopa 11, Koidu 31, 33 ja 35, Luise 7, 9, 13, 21, 23, 27, Koidu 25, Wismari 12 jne hoonestust. Üldjuhul on tänavaäärsete hoonete taha jäävad hooned tänavaäärsete hoonetega võrreldes hoonealuselt sama suured ja sama korruste arvuga (vt skeem II kd tl 14). Samuti ei ole tänapäeval sellist põhimõtet järgitud linnaplaneerimises, mida kinnitab Roopa 8, 10, 12 ja Wismari 35a uushoonete kavandamine kvartali sisse oluliselt suurema mahu ja kõrgusega. Vale on väita, et teemaplaneeringus ei ole hoonestamise tingimused krunditi määratud, sest teemaplaneeringu skeemilt nähtub, et ehituspiirkonnad on kujundatud kinnistute piire järgivalt. Kui ehituspiirkonnad on kujundatud kruntide piiride järgi, siis kehtivad vastavad hoonestamise tingimused ka vastavatele kruntidele. 5) P-s 3 sisalduv nõue planeerida lõunapoolse hoovihoone läänepoolse maapealse osa hoonestusala piir Roopa tn 4 hoone idapoolse fassaadi pikenduseni ning jätta kavandamata põhjapoolse hoovihoone 3-korruseline hooneosa, on õigusvastane. Koidu 30 DP hoonestusvaba hooviala vastab teemaplaneeringu tingimustele (vt skeem I kd tl 62). TLPA ei ole olnud asjaolude kaalumisel järjekindel, sest vastavalt Koidu 30 DP huvitatud isikute vastuväitele ei määranud TLPA teemaplaneeringus Koidu 30 DP kruntidele väärtuslikke haljasalasid, kuhu ei tohiks hoonestust kavandada, ehkki algul seda kavandati – seega loobus TLPA tingimustest, mille kohaselt oli ehituspiirkonna 12A lääne külg esialgses versioonis arvatud väärtusliku 6(21)

3-18-950 haljastusega alaks. Lisaks ei ole TLPA määranud Koidu 30 DP ala võtmestruktuuriks, mille iseloomulikud tunnused peavad maksimaalselt säilima, ega isegi piiranguvööndiks. Koidu 30 DP vastab teemaplaneeringu p-s 2.3 sätestatud arenguala puhverala nõuetele, millel on erinevad linnaehituslikud tunnused. Koidu 30 DP-s on kavandatud tavapärastest planeeringulahendustest suuremad ja mitmekülgsete võimalustega rekreatsioonialad, sest hoonete vahele ei ole kavandatud parkimisalasid, parkimine on kavandatud maa-alustes parklates, suurem on rohelise looduskeskkonna osakaal, Koidu 30 DP hõlmatava nelja krundi omanikud teevad koostööd. Haljastuse ja jalakäijate alad moodustavad krundist u 55%, kuigi teemaplaneeringu vastav nõue on 30%. Puudub vajadus täiendava hoonestusvaba hooviala ja haljastatava rekreatsiooniala järele. Planeeritud hoovialale on võimalik kavandada suurte proportsioonidega, mitmekülgne, turvaline, rohke rohelise keskkonnaga ja kvaliteetne miljööalale sobiv ja linnaehituslikult terviklik lahendus. TLPA põhjendab tingimust sooviga mitte jätkata keskkonda, mis on kujunenud Roopa tn ja selle umbtee ääres asuvatel kruntidel. Kaasatud isikuteks, kes on esitanud ettepanekud ja vastuväited vaidlusalusele planeeringule, ongi enamuses Roopa tn ja Roopa tn umbtee äärsete elamute korteriühistute juhatuste liikmed ja Roopa 4a korteriomanik. Nimetatud hooned asuvad arengualal 12 ja on osaliselt rekonstrueeritud ja laiendatud nii peale Tallinna üldplaneeringu kui ka peale teemaplaneeringu vastuvõtmist. Kaasatud isikute õigused planeerimismenetluses ei ole piiramatud. Põhilise osa haljastusest moodustavad Koidu 30 DP ala lääneküljele ja hoonete vahele kavandatud laiad mängualad ning puhke- ja suhtlemisalad (vt joonis I kd tl 174). Kitsale haljasribale on antud vale kaal ja ei ole arvestatud, et selline hoonestuslaad on nii ida poole jäävatel ajaloolistel hoonestusaladel kui lõuna ja lääne küljele jäävatel uushoonestusega aladel (vt väljavõte teemaplaneeringu skeemist, I kd tl 52). Vastustaja ei ole maapinna kõrguste erinevusele tuginedes arvestanud asjaoluga, et Koidu 30 DP on koostatud vastavuses parkimise korraldamise arengukavaga. Kõrguse erinevusele on antud liiga suur kaal. Kassisaba piirkonnale ei iseloomulik lame ja ühel tasapinnal maapind, vaid Kassisaba asub mäe jalamil ning läheduses on kõrguste erinevused tavapärased. Maapinnast kõrgemale ulatuva haljasala kasutusmugavust on teiste lähiala ehitusprojektide puhul peetud sobivaks (nt 2006. a ehitatud Koidu 20 parkimiskorruse peale ja maapinnast kõrgemale rajatud haljastus, mis on ümbritsevast kuni 1,4 m kõrgemal, 2010. a ehitusprojekti Roopa 4 lahendus, mis on ümbritsevast kuni 0,7 m kõrgemal). Koidu 30 DP parkimiskorrus jääb neist erinevalt maapinnast allapoole ja sellele rajatava haljastuse kasvutingimused on sobilikud kõrghaljastuse rajamiseks. Hoonete vahelist maapinda kavandatakse tõsta maastikuarhitektuurilistel kaalutlustel. Mõjude hindamine ei või olla pelgalt oletuslik. Otsus, mis vähendaks hoonestuse mahtu, ei vasta Tallinna üldplaneeringu arengukava eesmärgile ja teemaplaneeringu p 4.12.2 tingimusele tihendada Koidu 30 DP ala. Hoonevaba ala suurendamine ei ole proportsionaalne ning rikub võrdse kohtlemise põhimõtet – TLPA kehtestas piiranguvööndis asuva Wismari 23 detailplaneeringu vastavalt teemaplaneeringus maksimaalselt lubatud hoonestatuse protsendile. TLPA nõue ei ole proportsionaalne, kui arengualal nõutakse rangemate nõuete täitmist, kui seda on nõutud piiranguvööndis, mis on oluliselt rangemate nõuetega. Wismari tn 23, aga ka Wismari tn 31 asub haljastus kitsa ribana ning on kitsam ja väiksem kui Koidu 30 DP laste mänguala. Hoonevaba hooviala asjaolule on antud liiga suur kaal. Nt on TLPA heaks kiitnud Wismari tn 31 ehitusprojekti, milles teemaplaneeringus märgitud väärtuslikule haljasalale rajatakse osaliselt autoparkla (vt joonised I kd tl 176-177). 6) P-s 3 sisalduva nõudega näha maapealsete hoonestusalade vahekauguseks ette vähemalt 8 m on Koidu 30 DP kooskõlas.

7(21)

3-18-950 7) P-s 3 sisalduv nõue aktualiseerida naaberhoonete eluruumide kohta tehtud insolatsioonianalüüsi ei sobi Koidu 30 DP hoonestuse asukohtade ja orientatsiooniga seotud otsuse tegemiseks. Nõuet ei ole põhjendatud ning ka TLPA on ise tõdenud, et nende poolt esitatud täiendav insolatsioonianalüüs on puudustega ja seda ei arvestata. Esitatud analüüsis on eksitud vaatluspunktide kõrguse määramisel. 8) Eelnevast tulenevalt on ebaõige ja põhjendamatu ning ebaproportsionaalne ja kaalutlemata p-s 4 sisalduv nõue vähendada ehitusõiguse ulatust ja planeeritud korterite ning parkimiskohtade arvu. Lahendus on teemaplaneeringuga kooskõlas ja vastab teemaplaneeringu eesmärkidele – tagada miljööväärtuslike hoonestusalade ja neid kujundavate ehitiste, kinnistustruktuuri, maastikuelementide, miljöö eripära ning avanevate kaug- ja sisevaadete säilimine. Koidu 30 DP erinevus kõrvalasuvate Wismari tn hoonetega on kooskõlas teemaplaneeringuga, sest teemaplaneeringu põhimõte on, et erinevad ehituspiirkonnad on erinevate tingimustega. Arenguala tuleb hinnata ja kohelda vastavalt arengualale, lähtudes arengualade hoonestuslaadist. Koidu 30 DP ala kohta erinevate ja eraldi hoonestustingimuste määramine TLPA poolt teemaplaneeringu menetlemisel tõendab, et TLPA on hinnanud eraldi Koidu 30 ala ja tegemist ei ole üldiste arenguala põhimõtetega, mida on vajalik kõrvalasuvate piiranguvööndite tõttu ümber hinnata. Koidu 30 DP hoonestuselahenduse hoonestustihedus vastab teemaplaneeringu nõuetele ja on väiksem, kui kõrvalasuvate arengualade hoonestustiheduse näitaja. Samuti on hooned väiksemad kui arengualadele tüüpilised hooned. Koidu 30 DP hooned on kavandatud sarnaste gabariitidega ja mahuliste erinevustega nagu on TLPA sobivaks arvanud võtmestruktuurides ja piiranguvööndites lubatud hoonestuse juures. 9) P-s 5 sisalduv seisukoht veelkord kaaluda Koidu 30 DP-s juba leitud lahendusi hariliku hobukastani kasvutingimuste säilitamisel on põhjendamatu ja põhjustab lisakulutusi. TLPA ei ole kaalumisel olnud järjekindel. 2009. a on tehtud korralikud ja pädevad ekspertiisid, nende analüüside põhjal on tehtud kaalutletud otsus ning Tallinna Keskkonnaamet on kooskõlastanud Koidu 30 DP tänavaäärse hoonestuse ja panduse lahenduse. Praeguseks lammutatud Koidu tn 32 elamu vundament oli 1,3 m kaugusel ja Koidu tn 30 elamu vundament oli 0,5 m kaugusel puu tüvest. Koidu 32 ja Koidu 30 DP kavandatava uushoonestuse vundamendid on planeeritud spetsialistide poolt sobilikuks arvatud kaugustele, vastavalt 5 m ja 6 m kaugusele puutüvest. Hoone alla kasvanud juurte säilitamiseks ja kasvutingimuste parandamiseks kavandatakse sissesõidutee rajada vaiadel sillana üle hobukastani juurekava. Lisaks on puu kasvutingimuste parandamiseks kavandatud kinnistu sisene sissesõidutee puust kaugemale kui asus puu kasvutingimuste kujunemisel Koidu tn 30 hoone ja selle vundament. See lahendus on välja töötatud koos Tallinna Botaanikaaia peadendroloogi Olev Abneriga. Puu planeeringu järgne toitumispind ja kasvutingimused ei halveneks vaid paraneks, võrreldes puu kasvutingimuste kujunemisel olnud olukorraga, kui valdav enamik puu toitumisalast ja juurtest olid kaetud hoonestusega. Tallinna Keskkonnaamet on kaalutlusotsuse tegemisel tuginenud ekspertarvamustele (I kd tl 63-65). Täiendava ekspertarvamuse on koostanud Eesti Dendroloogia Seltsi president, dendroloog Aino Aaspõllu. Ekspertarvamuses on kirjas, et puu võra võib kärpida 1/3 võra ulatusest, siis ei kaota puu oma dekoratiivsust ega elujõudu ning puu iga ei vähene, samuti ei vähene puu väärtusklass. Vastustaja ei ole arvestanud asjaoluga, et eraldatud sõidukite ja kergliiklejate liiklusala suurendab kergliiklejate turvalisust, võimaldab kujundada esindusliku ja miljöösse sobivama sissepääsu hoonete rühma ning eksperdid leiavad, et kärpimine ei vähenda kastani elujõudu ja hoolduslõikused, millega on alustatud, on tulekahjustustega harusid ja harude jagunemise kohale tekkinud muutusi ja pingeid arvestades hädavajalikud (vt fotod I kd tl 178-178p). Koidu 30 DP hoonestuslahenduses on arvestatud ekspertarvamustega ning on mitte üksnes säilitatud, vaid parendatud nii puu võra kui juurestiku kasvutingimusi.

8(21)

3-18-950 Teemaplaneeringu p-s 4.4 reguleeritud maa-aluse ehitise kohale haljastuse kavandamise eelduseks ja mõtteks ei ole olnud lubada seda üksnes erandkorras, vaid tingimuseks oli, et pädeva spetsialisti poolt on koostatud tehniline lahendus kõrghaljastuse rajamiseks ja hooldamiseks maa-aluse ehitise kohale. Avalik-õiguslik juriidiline isik on eksinud kaitstava usalduse vastu, kui teemaplaneeringu vastuväidete lahendamisel sõlmitud kokkuleppe mõtet ja eesmärki hiljem oluliselt halvendatakse ja seeläbi on tekitatud olukord, et omanikel ei ole planeeringu menetlemise hilisemas etapis enam võimalust vaidlustada haldusakti tingimusi. 10) P-s 6 sisaldub viide Ehitusekspertiisi OÜ poolt esitatud dokumendile, mis on pealiskaudne hinnang ja soovitused planeeringu nõuete täpsustamiseks. Selle järeldused ei lisa täiendavaid asjaolusid, vaid kinnitavad varasemalt REIB OÜ poolt koostatud, Koidu tn 26, 28, 30 ja 32 alale ehitusgeoloogilise uurimistöö aruande, töö nr GE-1432, seisukohti ja järeldusi. Selles hinnangus on olulised puudused, sest andes soovitusi teostada vundamendisüvise kaevetööd ja vundamendi rajamistööd külmaperioodil, ei käsitata külmakerke suurust ja mõju Koidu 30 uue ehitise stabiilsusele. Ehitusekspertiisi OÜ hinnang on vastuoluline, sest kui p-s 3.1. kinnitatakse, et pinnas on hea ja ehitustegevus ei ohusta Koidu tn 30 kavandatava hoone lähiümbrusse jäävate kortermajade stabiilsust, siis p-s 3.2. on lisatud ilmselgelt töö tellijate soovil ettepanek kaaluda parkimiskorruse ära jätmist. Kitsendused ja üksikasjalised nõuded ehitamisele peavad tulenema seaduste ja standardite kohaselt koostatud põhjalikest ehitusprojektidest. Vajalike ehitusprojektide osad selgitatakse välja detailplaneerimisele järgnevas ehitusloa koostamise etapis, mitte detailplaneerimise menetluses. 8. taseme volitatud ehitusinsener Johannes Pello ekspertarvamuse kohaselt on detailplaneeringu järgse Koidu tn 30 ehitussüvendi rajamine tehniliselt teostatav ja kahjulikku mõju naaberhoonetele ei kaasne, mistõttu puudub vajadus detailplaneeringu muutmiseks ehitussüvendi mõju argumendil naaberehitistele (II kd tl 6-9). 11) TLPA on rikkunud kaalutlusõigust. Vastuses Eesti Muinsuskaitseseltsile ja Kassisaba Seltsile on käsitletud üksnes Koidu tn 26 olemasoleva elamu lammutamisega seonduvat. TLPA on väidetavalt kaalunud esitatud ettepanekuid ja vastuväiteid ning teinud otsustused vähendada Koidu 30 DP ehitusõiguse ulatust, seejuures toonitatakse, et otsustus ei tulene arvamuse esitajate poolt esitatud täiendavast insolatsioonianalüüsist. Koidu 30 DP ettepanekute ja vastuväidete esitajad tuginevad oma nõuete esitamisel aga enda õiguste rikkumisele seoses insolatsiooni normide rikkumisega iseenda suhtes. Samuti soovitakse kaitsta Koidu 30 DP tulevaste omanike õigusi võimalikult tervikliku hooviala olemasolule. TLPA ei ole kaalunud detailplaneeringust huvitatud isikute ning planeerimismenetluses vastuväiteid ja ettepanekuid esitanud isikute kaitstavaid õigusi, vaid on teinud kaalutlemata otsustuse vähendada Koidu 30 DP ehitusõiguse ulatust. Ehituspiirkonna 12A tingimuste määramisel teemaplaneeringus arvestati asjaoluga, et arengualaks lubatud ehituspiirkond 12A asub piiranguvööndi 7 läheduses. Ehituspiirkonnas 12A olid määratud kaitse- ja kasutustingimused ajal, mil Koidu 30 DP koostamine oli juba algatatud. Teemaplaneeringus arvestati konkreetse alaga ja kõikide kaitsmist vajavate tingimustega. Teemaplaneeringu kohaselt on piirangute seadmine vajalik kultuuriväärtusliku pärandi säilitamiseks ja arenguvõimaluste määramiseks ning alade kõrgekvaliteedilise elukeskkonna tagamiseks, seejuures mitte takistades arenguid ja ehitustegevust, vaid säilitades mitmekesise ja paljutähendusliku linnaruumi. Alates 2011. a menetletavas planeeringus ei ole planeeringust huvitatud isikutele esitatud taolisi Koidu 30 DP ehitusõigust oluliselt piiravaid tingimusi võrreldes ehituspiirkonnas nr 12A lubatuga, mis esitati nüüd, väidetavalt teiste isikute huvide kaalumise tulemusena. TLPA on peale teemaplaneeringu kehtestamist suurendanud Wismari tn äärse miljööala tuumikalal teemaplaneeringuga kooskõlas hoonestustihedust ja hoonestuse keskmist kõrgust (nt Wismari tn 31 ehitusloa väljastamisel, millega lubati väärtuslik miljööhoone lammutada ja asendada see oluliselt suurema mahuga hoonega; Wismari tn 18 detailplaneeringu kehtestamisel, millega lubati maksimaalne teemaplaneeringuga võimalik 9(21)

3-18-950 hoonestustiheduse realiseerimine). Koidu 30 DP menetluses on eelnevalt arvestatud kõrvalasuvate piiranguvöönditega, lahendus on planeeritud selliselt, et hoonestus oleks eriilmeline, sopiline, tagasiastetega tänavajoonelt, hooned oleksid ümbritsevasse keskkonda sulanduvatena tajutavad. Esitamata on kaalutlused, miks on linnaehituslikult vajalik tingimustes esitatud mahus Koidu 30 PD ehitusõigust piirata, võrreldes teemaplaneeringus lubatuga. TLPA kirjast ja selles viidatud põhjendustest ei selgu, milliseid faktilisi põhjendusi ja asjaolusid kaaluti ja hinnati, milliseid põhjendatud huve võrreldi, mis on meetme eesmärk. Selline uute tingimuste kehtestamine üle 6 aasta möödumisel detailplaneeringu algatamisest on õigusvastane ja tekitab kaebajatele varalist kahju. Viivitatud menetlusega kehtestatakse ebamõistlikult pika aja järel planeeringut kardinaalselt muutvaid tingimusi. TLPA seadis ehitusõigust oluliselt piiravad tingimused naaberkinnistute avalduste alusel, kuid mitte nende avaldustest lähtuvatel põhjustel. Rikuti ka ärakuulamisõigust. Tingimused on olemuselt sellised, mis nende õiguspärasuse puhul pidanuks olema tõstatatud planeerimismenetluse algstaadiumis, mitte kaasamise protsessis. Selliseid tingimusi ei esitatud aastaid. Järelikult tulenevad need tingimused vastuväiteid esitanud isikute subjektiivsetest nõudmistest, mitte TLPA tegevusest planeerimismenetluse korraldamisel. Igal juhul ei ole välja toodud vastavaid avalikke huve ega rikutud õigusi. Isikute subjektiivsete õigustena ei saa olla kaitstavad haljasala asukoht ja suurus ega kõrguslikult sujuv üleminek. Tingimustest peaks nähtuma, kelle huvides on need kehtestatud ja kuidas on kaalutlusõigust teostatud. Planeerimismenetluses tehtud ettepanekud ei saa kanda kaasatud isikute jaoks laiemaid õigusi, kui seda on isikutele ette nähtud planeeringu vaidlustamisel kohtus. Teemaplaneeringu menetluses on juba läbiviidud vajalikud uuringud (p 2.3) ning tehtud kaalutlusotsused, mille alusel määrati kaitsetingimused. TLPA-l ei ole eraldi kaalutlusruumi muuta hoonetele määratud väärtusklassi ja eelnevast tulenevaid piirkondade väärtusklasse. Täiendavale kaalumisele ei ole põhjendust, sest on teostatud põhjalikud iga hoone kaupa arhitektuuriajaloolised inventeerimised, igale hoonele on määratud eraldi väärtusklass, hoonete väärtuse järgi on määratletud alade väärtusklass: arenguala, piiranguvöönd, võtmestruktuur, alal olevate kruntide kaupa on muudetud ehituspiirkondade piire, Koidu 30 DP arenguala on eraldi välja toodud muust arengualast ja hõlmab ainult 3 krunti 5 hoonega, Koidu 30 DP ala osa analüüsiti täiendavalt teemaplaneeringu menetlemise käigus ja Koidu 30 DP alade omanikud esitasid vastuväiteid ja muutmise ettepanekuid ning lahkarvamused lahendati lõplikult maavanema nõupidamisel. TLPA ei ole esitanud ühtegi põhjalikumalt teostatud sõltumatut uuringut, analüüsi jms, mis annaks aluse ümber lükata teemaplaneeringu menetlemisel tehtud otsused. TLPA ei ole esitanud ka ühtegi asjaolu, mille alusel on põhjendatud uuesti üle hinnata ehituspiirkonna 12A kaitse- ja kasutustingimused. TLPA-l ei ole õigust teemaplaneeringut muuta. Teemaplaneeringu p-d 4.7.5 ja 4.7.1 võimaldavad hoonestatuse %-i ja hoonestustihedust teatud tingimustel suurendada. Detailplaneeringu menetlemine peab lähtuma hoonestusala väärtuslikkusest (teemaplaneeringu p 4.9.9) ja vastama vastava ala hoonestuslaadile (p-d 4.1.3 ja 4.9.9). Detailplaneeringu hoonestustingimused peavad lähtuma ehituspiirkonna kaitsetingimustest (teemaplaneeringu p 4.7.1) ja need on üheselt arusaadavatena määratletud igale maa-alale/ehituspiirkonnale eraldi (p 4.12.2). Arengualad ei ole lisatud piirkondade hulka, millele on eraldi ära märgitud kohustust säilitada ajalooliselt väljakujunenud tingimused (teemaplaneeringu p 4.1.2). Vastustajal ei ole selliseid kaalutlusõigusi, mis oleksid võimaldanud esitada Koidu 30 DP menetluses 07.02.2018 uusi detailplaneerimise tingimusi. Vastustaja on ületanud enda kaalutlusõiguse piire ja esitatud täiendavad nõuded on õigusvastased.

10(21)

3-18-950 TLPA on seadnud tingimuseks Koidu 30 DP-s ühe suure hoonestusala asemel määrata iga hoone kohta eraldi hoonestusalad. See nõue koos nõudega kavandada neli väikese mahuga hoonet jätab minimaalsed võimalused järgnevas hoone ehitusprojekti etapis muuta hoonete seinte asukohtasid ja hoonete sisse planeeritavate korterite plaanilahendusi. Näiteks kolme hoonega lahenduses oleks hoonete keskmine hoonealune pindala oluliselt suurem. Nõuetest tingitud väga väike paindlikkus tingib vajaduse juba detailplaneerimise etapis välja töötada hoonete korruste ja korterite plaanid (vt Koidu 30 DP põhijoonise projekt, II kd tl 212).

3-18-950 Koidu 32 DP-s planeeritud hoonega, ning Koidu tn 16 // 18 // 20 // Loite tn 1 kinnistul asuvast Koidu tn 18 hoonest. Need asuvad Koidu tn ääres nimetatud detailplaneeringutes planeeritud hoonetega samas tänavaseinas ning on ehitatud viimastel aastakümnenditel, st tegu on tänapäevaste hoonetega. Planeeritud tänavapoolsete hoonete hoonestusalad on olemasolevate hoonetega võrreldes sügavamad. Sobiv ei ole lahendus, kus planeeritud hoonestusalad on määratud ulatuslikumalt kui nimetatud olemasolevate hoonete puhul. Tingimuse täitmine ei eelda, et kavandatavate hoonete hoovipoolsed fassaadid peavad ulatuma tingimuses määratud sihini. Tegemist on linnaehitusliku orientiiriga, millest üle ei tohi hoonete põhiosad ulatuda ja millest tahapoole võib kavandada miljöösse sobivaid ja hoonete välisilmet elavdavaid tagasiasteid, elemente jms. Tingimus puudutab hoonestusala ulatust, mille piiresse peavad tulevikus projekeeritavad hooneosad jääma. 3) Koidu 30 DP-s planeeritud alaga piirnevale Koidu tn 24 kinnistule (hoonestamata üldkasutatava maa sihtotstarbega krunt) võib tulevikus ehitada korruse võrra madalama hoone kui on Koidu 30 DP-s planeeritud tänavapoolsed hooned. Detailplaneeringus on hoonestusala kavandatud Koidu tn 24 kinnistu piirini ja kinnistutevahelisele piirile on planeeritud tulemüür. Selleks, et eelduslikult kokkuehitatavatest erineva korruselisusega hoonetest moodustuks linnaehituslik tervik ning oleks tagatud sujuv üleminek planeeritud alaga piirnevale piiranguvööndile, on vajalik kavandada planeeritud kirdepoolse hoone osa, mis on Koidu tn 24 hoonega kokkuehitatav, Koidu tn 24 hoone kõrgusele sarnane ehk kuni 3-korruseline. Selleks, et juba planeeritud kõrguslik üleminek oleks linnaruumis selgemini tajutav, on vajalik tagasiaste ulatust võrreldes juba kavandatuga hinnanguliselt 1,5 m võrra laiendada. 4) Kirja p 3 osas on vastustaja kaebajatele selgitanud, et planeeritud ala piirneb põhja poolt ka teemaplaneeringu kohase Kassisaba miljööväärtusliku hoonestusala 7. ehituspiirkonnaga ja võtmestruktuuriga. Tegu on miljöö seisukohast kõige terviklikumalt säilinud piirkonnaga. Miljöö ei seisne ainuüksi ajaloolises hoonestuses. Planeeritud põhjapoolne hoovihoone jääb Wismari tn ehk miljööala tuumala poolses vaates 2-korruselise Wismari tn 29 hoone taha. Hooned on kolmemõõtmelised ja asukohast lähtuvalt jäävad planeeritavad hooned vaadeldavaks erinevatest kohtadest, vaatesuundadest ja erinevatelt vaatekõrgustelt, mitte ainult konkreetsetest vaatepunktidest või tänavatelt. Hooned on vaadeldavad erinevatelt tänavatelt ja hoonetevahelistelt aladelt, teistest hoonetest jms asukohtadest. Üheski õigusaktis ega muus planeerimist reguleerivas lähtedokumendis ei ole määratud, millisest kohast hoonet vaadelda. Tavade järjepidevuse hoidmine ning miljöösse sobivate ja miljööalale iseloomulike lahenduste kavandamine on miljööväärtuslikule hoonestusalale jääva ala planeerimisel üks üldpõhimõtteid. Linnaplaneerimisel ei ole seatud ega saa seada absoluutseks eesmärgiks planeerida inimsilma vaateulatuse suhtes kaugenevad hooned või rajatised kõrgemad, kui lähemale jäävad objektid. Linnaruumis on lugematu arv vaatepunkte ja -kõrgusi. 5) Teemaplaneeringus ei ole määratud ehitusõigust ega konkreetsete kruntide ruumilist lahendust. Selles esitatud numbriliste näitajate põhjal ei saa tekkida põhjendatud ootust, et näitajate maksimummäärad on iga üksiku krundi planeerimisel saavutatavad. Need annavad kohalikule omavalitsusele üldised suunised, mille piires otsuseid teha ja mida otsuseid tehes mitte ületada. Ei saa eeldada, et ainuüksi teemaplaneeringu kohaste suurimate võimalike numbriliste näitajate järgi koostatud detailplaneeringu lahendus on linnaehituslikult parim ja ainuvõimalik. Teemaplaneeringus ei ole kruntide hoonestamise tingimused ja numbrilised näitajad määratud krunditi, vaid ehituspiirkonniti. Teemaplaneeringus ei ole määratud ühegi krundi ehitusõiguse ulatust. Krundi ehitusõiguse ulatuse väljaselgitamiseks Koidu 30 DP-d koostataksegi. Krundi ehitusõiguse ulatuse määramisel avalikus menetluses, s.o konkreetse maa-ala kohta koostatava detailplaneeringu või projekteerimistingimuste menetluses, arvestatakse linnaehituslikku situatsiooni ja teemaplaneeringust tulenevaid tingimusi ja

12(21)

3-18-950 numbrilisi näitajaid. Teemaplaneeringu koostamisel ei ole võimalik ette näha ja sätestada kõiki üksikasju, mis iga üksikkrundi planeerimisel ilmneda võivad. 6) Iga krunt on ehitusõiguse ulatuse osas erinev. Ühetaoline kohtlemine peab olema tagatud ühesuguste asjaolude korral. Ühesuguseid krunte ei ole, seega ei ole ükski naabruses asuv krunt või hoone referentsiks võetav. Kaebaja poolt lähiala hoonestusala analüüsis (II kd tl 13) käsitatud hooned on ehitatud erineval ajal, hooned erinevad nii ehitamise aja kui ka asukoha poolest. Analoogia alusel võib tuua näiteid ka asukohtadest, mille puhul on krundi ehitusõiguse ulatus teemaplaneeringus määratust märkimisväärselt väiksem. 7) Arvestades vastustajale esitatud vastuväidete hulka ja sisu ning asjaolu, et osa planeeritud alal asunud ajaloolistest hoonetest on praeguseks lammutatud ja ülejäänud nähakse ette lahenduse elluviimiseks lammutada, ei leia kinnitust väide, et detailplaneeringus planeeritud hoonetel puudub senisega võrreldes oluline ruumiline ja visuaalne mõju. 8) Iga hoone kohta eraldi hoonestusala määramine on vajalik ja põhjendatud, et oleks võimalik hinnata hoonete vahele kujunevat ruumi, koosmõju naaberhoonetega, mõju olemasolevate eluruumide insolatsiooni kestusele jm. TLPA ei ole määranud tingimust lahendada kavandatavate korterite plaanilahendus. Projekteerimine on detailplaneeringu järgne tegevus ja korterite plaanilahenduse otstarbekuse üle otsustamine detailplaneeringu staadiumis on ennatlik. Korterite plaanid ei ole siduvad planeeringu kehtestamise järel toimuma hakkavale projekteerimisele. 9) TLPA arvestas kirja p-des 3 ja 4 toodud tingimuse määramisel linnaehituslikku olukorda, sh linnaehituslikke analüüse, mis on detailplaneeringule lisatud (kontaktvööndi linnaehitusliku analüüsi joonis on planeeringu kohustuslik lisa). Kapi tn 5 hoone ei ole linnaehituslikel kaalutlustel referentsiks võetav. See on tunnistatud ehitismälestiseks ja moodustab koos ülejäänud Kapi tänava äärsete hoonetega Wismari tn 15a kinnistul asuvale spordiväljakule seina. Kõrgemaid hooneid kavandatakse koha linnaruumilise tähtsuse rõhutamiseks või avara ruumi, näiteks väljaku, platsi või tänavate ristmiku, seinaks. Kapi tn 5 hoone hoone ei ole hoovihoone (tingimus on määratud hoovihoone kohta), vaid tegemist on umbtänava ääres asuva hoonega, mis moodustab ülejäänud Kapi tänava umbsopi äärsete hoonetega ansambli. Hoone asub planeeritavast alast ca 100 m kaugusel. Piirkonnas asub erineva suurusega ja hoonestusintensiivsusega krunte. Kruntide hoonestatuse analüüs, milles on võetud referentsiks krundid, mis on neil asuvaid hoonete suurusi arvestades pindalalt sisuliselt vähimad võimalikud ja suurimal võimalikul määral hoonestatud, ei anna objektiivset tulemust, eriti olukorras, kus on tegemist ajaloolise hoonega. Hoonealuse pinna, kõrguse vms numbrilise väärtuse määramisel ei ole võimalik lähtuda üksnes lähipiirkonnas asuvate kruntide kohta esitatud vastavatest näitajatest. 10) Kitsad haljasribad planeeritud krundi perimeetril ei moodusta terviklikku roheala. Detailplaneeringu põhijoonise järgi on maa-aluse hooneosa peale jääva maapinna suurim absoluutne kõrgus 14,8 m, mis on ligikaudu 1 m võrra Koidu tänava tasapinnast kõrgem, ümbritsevate kruntide maapinna kõrguse suhtes veelgi kõrgem. Pole teada, milliseks kujuneb ümbritsevast maapinnast kõrgemale ulatuva haljasala kasutatavus ja kasutamismugavus. Tingimuse eesmärk on laiendada ühes tasapinnas asuva ja terviklikuna mõjuva haljasala ulatust. Haljasala on võimalik laiendada planeeritud hoonete suurust vähendades. Wismari tn 29 kinnistu ja Wismari tn 31 kinnistu hoovialale jääb teemaplaneeringu kaardi järgi väärtusliku haljastusega ala. Antud miljööala osale on iseloomulik, et hoonete taga paiknevad haljastatud sisehoovid, mis moodustavad kvartali keskmesse ühtse suure aia. Miljööväärtuslike hoonestusalade maastikuline olemus põhineb olemasoleval õuehaljastusel ning planeeringute

13(21)

3-18-950 koostamisel tuleb lähtuda õuehaljastuse säilitamise ja krundi haljastuse osakaalu tagamise nõudest. 11) Insolatsioonianalüüsi aktualiseerimise nõudmine lähtus linnaehituslikest kaalutlustest, mitte ettepanekuid esitanud isikute soovil Building Numerics OÜ koostatud insolatsioonianalüüsi tulemustest. Planeeringu põhilahenduse muutmisel vastavalt vaidlustatud kirjas toodud tingimustele ei ole planeeringu koosseisus esitatud analüüs ei ole enam lahendusele vastav. Muudatuste sisseviimisel kujunevad insolatsioonitingimused Roopa tn hoonete planeeritud ala poolsetes eluruumides seni hinnatust paremaks. 12) Kirja p-s 4 esitatud juhise osas on vastustaja kaebajatele selgitanud, et krundi ehitusõiguse ulatust tuleb vähendada ja krundi kasutamise tingimusi muuta siis, kui vähendatakse planeeritud hoonete suurusi. 13) Seoses juhisega nr 5 on vastustaja saanud oma 15.01.2018 kirjale nr 3-2/1254-23 Tallinna Keskkonnaametilt vastuse, milles leiti, et Koidu 30 DP ning Koidu 32 DP elluviimisel on võimalik säilitada II väärtusklassi hobukastan, ent arvestades ettenähtud hoolduslõikuse mahtu ja eeldatavat juurestiku kahjustamist, langeb puu väärtushinnang ühe, kuid tõenäoliselt kahe väärtusklassi võrra (I kd tl 158-159). Tallinna Keskkonnaamet toetas lähipiirkonna kinnistute omanike ja elanike ettepanekut, mille kohaselt tagab planeeritud sissesõidutee asukoha muudatus puu kasvutingimuste säilimise ja olemasoleva elujõulisuse. 14) EhS §-s 23 on nimetatud, keda loetakse ehitusseadustiku mõistes pädevaks isikuks. Majandustegevuse registri kohaselt on Ehitusekspertiisi OÜ kohta registreeritud mitu pädevat isikut, sh on pädev isik töö nr 017-345E koostanud Hannes Kase. Majandustegevuse registri järgi on Eesti Ehitusinseneride Liit talle väljastanud talle kutsetunnistuse nr 045872 ning tegu on diplomeeritud ehitusinseneriga. P-s 6 sisalduvaid täiendavaid nõudeid saab täita planeeringu kehtestamise järgselt. TLPA ei ole väitnud, et ehitussüvendi rajamine poleks tehniliselt teostatav, vaid on pidanud vajalikuks määrata planeeringus tingimused ehitamiseks ja ehitusprojekti koostamiseks. Naaberkinnistute omanikud on varasemas pöördumises pidanud vajalikuks määrata detailplaneeringus miinimumtingimused ehituse koguriskikindlustuse lepingu tingimustele, mille peab sõlmima ehitaja, kes asub Koidu 30 DP-s planeeritud lahendust ellu viima. Planeerimisseadus ei anna alust kohalikule omavalitsusele määrata kohustust võlaõiguslike lepingute sõlmimiseks, seega on 07.02.2018 kirja p-s 6 toodud tingimuse eesmärk määrata ohtu või kahju ärahoidvad abinõud. 15) Kõik juhised on põhjendatud ja kaalutud. Ka TLPA planeeringute läbivaatamise komisjoni 09.01.2018 koosoleku protokollist (I kd tl 160-162) kajastub kaasamise käigus saadud ettepanekute alusel tehtud TLPA otsus esitada kaebajatele 07.02.2018 kirjas toodud juhised. Komisjon on TLPA sisene töövorm. Kohalikul omavalitsusüksusel on laialdane diskretsiooniõigus planeerimise kaudu oma territooriumil pikaajalise ja tasakaalustatud ruumilise arengu tagamisel. TLPA ei saa planeerimisalaseid otsuseid teha esmajoones planeeringust huvitatud isiku majanduslikke huve arvestades. Esmane eesmärk on saavutada linnaehituslikult sobiv lahendus. Kohalik omavalitsus saab delegeerida planeeringu koostamisest huvitatud isikule vaid planeeringu koostamist ehk jooniste ja seletuskirja kokku panemist. Edasine planeeringumenetlus on kohaliku omavalitsuse korraldada. Kui lahendust on tarvis korrigeerida, teeb seda kohalik omavalitsus ise või laseb selle teha pädeval planeerijal, kes on valitud antud planeeringut koostama. Kui planeeringu koostamisest huvitatud isiku poolt koostatud detailplaneering ei arvesta kooskõlastuste ja arvamuse andjatega kokku lepitud seisukohti, mis aitavad tagada ruumilist terviklahendust, ei ole kohalikul omavalitusel kohustust sellist planeeringut vastu võtta ega kehtestada. Mitmeid kirjas esitatud tingimusi on kaebajatele esitatud juba varasemas menetluses, mistõttu pole tegu uute nõudmistega.

14(21)

3-18-950

KOHTU PÕHJENDUSED

15(21)

3-18-950 täpsustamiseks ning selles on sätestatud, et see on aluseks detailplaneeringutele, mis teemaplaneeringu jõustumise hetkeks ei ole veel vastu võetud. Seevastu PlanSv.r § 9 sätestab detailplaneeringu ülesandena mh krundi ehitusõiguse määramise (lg 2 p 2) ning krundi hoonestusalade piiritlemise (lg 2 p 3). Krundi ehitusõigusega on määratletud krundi kasutamise sihtotstarve, hoonete suurim lubatud arv, hoonete suurim lubatud ehitusalune pindala ning hoonete suurim lubatud kõrgus (PlanSv.r § 9 lg 4).

3-18-950 konkreetse piirkonna üldisi planeerimiseesmärke ja -põhimõtteid. Haldusorgan ei saa siiski tingimusi seada meelevaldselt, vaid peab tasakaalustatult arvestama kõiki olulisi asjaolusid ja vastanduvaid huvisid. Praegusel juhul pidi TLPA seega juhiste andmisel kaaluma kaebajate kui planeeringust huvitatud isikute õigusi koosmõjus avalike huvidega ja avalikkuse huvidega, võttes arvesse piirkonna üldisi planeerimiseesmärke ning -põhimõtteid.

3-18-950 meelevaldsed või põhjendamatud. Asjaolu, et teemaplaneering vastavat ehitusjoont ette ei näe ning seda ei ole lähipiirkonnas alati nõutud, ei keela vastustajal linnaruumi korrastamise kaalutlusel detailplaneeringus vastavat nõuet sätestada. Teemaplaneering ei saagi sisaldada kõiki konkreetsest asukohast lähtuvaid nõudeid, sh ehitusjoone osas.

3-18-950 asjaoluga. Kaebajad leiavad, et tekkivatele haljasribadele, aga ka maapinna kõrguste erinevusele ja hoonevabale haljasalale on antud vale kaal.

19(21)

3-18-950 planeeringu koostamisel esitatud arvamusi kaaluma. Sellest kirjast nähtuvalt pidas vastustaja kodanike ettepaneku saamisel otstarbekaks pöörduda parima lahenduse väljaselgitamiseks Tallinna Keskkonnaameti poole, kelle pädevusse kuulub puude kasvutingimuste säilitamiseks vajalike tingimuste määramine. Vastustaja selgituste kohaselt on Tallinna Keskkonnaamet praeguseks 01.02.2018 kirjas nr 6.1-4.2/53-2 (I kd tl 158-159) vastanud, et Koidu 30 DP ning Koidu 32 DP elluviimisel on küll võimalik säilitada II väärtusklassi hobukastan, ent arvestades ettenähtud hoolduslõikuse mahtu ja eeldatavat juurestiku kahjustamist, langeb puu väärtushinnang ühe või kahe väärtusklassi võrra. Tallinna Keskkonnaamet toetas kirjas seega lähipiirkonna kinnistute omanike ja elanike ettepanekut, mille kohaselt tagab planeeritud sissesõidutee asukoha muudatus puu kasvutingimuste säilimise ja olemasoleva elujõulisuse.

3-18-950

/allkirjastatud digitaalselt/

21(21)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.