Eesistuja Virgo Saarmets, liikmed Maret Altnurme ja Oliver Kask
Otsuse tegemise aeg ja koht
20. detsember 2018, Tallinn
Haldusasja number
3-15-1712
Haldusasi
Pühamäe Arenduse OÜ kaebus Rae Vallavalitsuse 9. juuni 2015. a korralduse nr 909 tühistamiseks ning Rae valla kohustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 29. septembri 2017. a otsus
Menetlusosalised
Kaebaja – Pühamäe Arenduse OÜ, esindaja v.adv Rivo Kaldvee Vastustaja – Rae vald, esindaja Maiga Liiv Kolmandad isikud – AA ja PM
Menetluse alus ringkonnakohtus
Pühamäe Arenduse OÜ apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamine
21. november 2018
RESOLUTSIOON
Jätta Pühamäe Arenduse OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 29. septembri 2017. a otsus haldusasjas nr 3-15-1712 muutmata.
Menetlusosaliste menetluskulud apellatsiooniastmes jätta nende endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule hiljemalt 21. jaanuaril 2019 (HKMS § 212 lg 1). Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud kassatsioonkaebusele ja sellega ühiseks läbivaatamiseks võib esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg-d 1 ja 3). Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus
3-15-1712 kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Rae Vallavalitsus algatas 21.06.2005 korraldusega nr 764 Henwood Trade OÜ taotluse alusel Peetri küla Koidu kinnistu detailplaneeringu (DP) ja kinnitas selle lähtetingimused. DP eesmärk oli muuta Koidu kinnistu (katastritunnus 65301:001:1247, pindala 7,84 ha, sihtotstarve 100% maatulundusmaa) maakasutuse sihtotstarve elamumaaks, sotsiaalmaaks ja ärimaaks, jagada katastriüksus ehituskruntideks ning määrata moodustatavatele kruntidele ehitusõigus ja hoonestustingimused. Henwood Trade OÜ ja Rae vald sõlmisid 21.06.2005 lepingu DP koostamise korraldamise ja finantseerimise õiguse üleandmise kohta.
2.Rae Vallavalitsus tunnistas 23.09.2008 korraldusega nr 1174 varasema 21.06.2005 korralduse nr 764 kehtetuks, sest planeeringuala hõlmas ainult Koidu kinnistut, kuid täiendavalt oli vajalik määrata juurdepääsuteede ja tehnovõrkude lahendused reformimata riigimaal ja lähialal. Sama korraldusega algatati Koidu kinnistu ja lähiala detailplaneering lasteaia ja avalikkusele suunatud hoonega elamukvartali planeerimiseks. Korralduse p-ga 3 kohustati DP tellijat sõlmima Rae Vallavalitsusega leping DP koostamise korraldamise ja finantseerimise õiguse ülevõtmiseks, samuti eelkokkulepe arenduskohustuste üleandmise kohta. Korralduse p 4 kohaselt tuleb Rae Vallavalitsusel enne DP vastu võtmist sõlmida kinnistu omanikuga notariaalne leping avalikult kasutatavate teede ja tänavate, tehnovõrkude ja haljastuse väljaehitamiseks ning DP alal avalikuks kasutamiseks ettenähtud maa-alade olemasolu korral nende Rae vallale tasuta üleandmiseks. Kinnitatud lähtetingimuste kohaselt on DP eesmärk planeerida Koidu kinnistule elamukvartal koos teedevõrgu, trasside ja pargialaga ning Koidu kinnistu kõrval olevale reformimata riigimaale on eesmärk planeerida lasteaed ja avalikkusele suunatud hoone.
3.Henwood Trade OÜ esitas koostatud DP kausta 27.07.2009 Rae Vallavalitsusele vastuvõtmiseks ja avaliku väljapaneku korraldamiseks. Vallavalitsus teatas 28.08.2009, et DP lahendus vastab põhimõtteliselt vastuvõtmise tingimustele, kuid seoses teiste planeeringutega on ilmnenud vajadus planeerida trassid mööda teemaa ala. Samas rõhutas vald, et nõuab enne DP vastuvõtmist notariaalse lepingu sõlmimist arendaja poolt planeeringus ette nähtud teede ja tehnovõrkude lahenduste osas ning tagatisi kohustuste täitmise tagamiseks. Kirjale lisatud lepinguprojekti kohaselt pidi arendaja finantseerima sotsiaalinfrastruktuuri ehitust arendaja ja valla vahel kokkulepitavas summas või alternatiivina kandma valla arvele 40 000 krooni igale perele loodud eluaseme pealt.
4.Pühamäe Arenduse OÜ omandas 11.11.2009 Henwood Trade OÜ-le kuulunud 75000/78400 osa Koidu kinnistu kaasomandist (kinnistu teisteks kaasomanikeks on PM 2400/78400 osas ja AA 1000/78400 osas) ning esitas Rae Vallavalitsusele 02.06.2010 taotluse võtta DP vastu ja korraldada selle avalik väljapanek, nõudmata tellijalt ebamõistlike kohustuste võtmist. Järgnenud kirjavahetuses seadis vald jätkuvalt DP vastuvõtmise eelduseks tellija nõusoleku toetada sotsiaalse infrastruktuuri väljaehitamist ning Pühamäe Arenduse OÜ jäi 2(18)
3-15-1712 seisukohale, et on valmis sõlmima kuni 30.06.2015 kehtinud ehitusseaduse (EhS v.r) §-s 13 sätestatud kohustuste üleandmise lepingu, kuid mitte võtma täiendavaid kohustusi, mis ei tulene seadusest. Rae Vallavalitsus selgitas, et soovitud DP realiseerimine suurendaks vajaminevate lasteaiakohtade arvu 325 võrra ja tooks vallale kaasa üle jõu käivaid lisakulutusi (350 000 krooni ühe lasteaiakoha rajamise kohta). Seetõttu on vald nõudnud elamualade arendajatelt omapoolset panust (40 000 krooni iga elamuühiku kohta). Vald ei saa kehtestada DP-d, mis ei ole valla rahaliste vahendite puudumise tõttu elluviidav. Pühamäe Arenduse OÜ esitas halduskohtule 01.07.2011 kaebuse Rae Vallavalitsuse kohustamiseks otsustada Koidu DP vastuvõtmine. Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 28.02.2013 otsusega nr 3-11-1648 kaebuse ning kohustas Rae Vallavalitsust otsustama DP vastuvõtmise üle hiljemalt kahe kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest. Kohtuotsus jõustus 02.04.2013.
5.Rae Vallavalitsus jättis 04.06.2013 korraldusega nr 597 Koidu kinnistu ja lähiala DP vastu võtmata ning tunnistas ühtlasi kehtetuks 23.09.2008 korralduse nr 1174 planeeringu algatamise kohta. Tallinna Halduskohus rahuldas 26.09.2013 otsusega nr 3-13-1440 Pühamäe Arenduse OÜ kaebuse ning tühistas Rae Vallavalitsuse 04.06.2013 korralduse nr 597 ja kohustas Rae Vallavalitsust otsustama DP vastuvõtmise ja avaliku väljapaneku korraldamise üle mõistliku aja jooksul, kuid hiljemalt kahe kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest. Otsus põhines Rae valla õigeksvõtul (vastustaja nõustus 04.09.2013 vastuses, et menetlusosaliste ära kuulamata jätmine võis mõjutada asja otsustamist) ja jõustus 29.10.2013. Tallinna Halduskohtu 23.05.2014 ja 28.05.2015 määrustega ning Tallinna Ringkonnakohtu 03.03.2015 määrusega haldusasjas nr 3-13-1440 on Rae valda kohtuotsuse ettekirjutuse täitmata jätmise eest korduvalt trahvitud (summades 1475, 3000 ja 4500 eurot).
6.Rae Vallavalitsus jättis 09.06.2015 korraldusega nr 909 Koidu kinnistu ja lähiala DP (OÜ Entec Eesti töö nr 732/06) vastu võtmata ning lõpetas Rae Vallavalitsuse 23.09.2008 korraldusega nr 1174 algatatud DP menetlemise. Rae Vallavalitsus edastas 01.09.2014 Pühamäe Arenduse OÜ-le viimased ettepanekud Koidu DP materjalide täiendamiseks, mis tulenesid Rae Vallavalitsuse 03.06.2014 korralduse nr 788 (Koidu DP keskkonnamõju strateegilise hindamise (KSH) mittealgatamine) aluseks olnud KSH eelhinnangus toodud nõuetest (sh juurdepääsude osas), kuid DP materjale ei ole täiendatud. Endiselt on lahendamata lisajuurdepääs Koidu DP alale, mistõttu on kogu planeeritud elamukvartali elanike (325 leibkonda ehk 848 elanikku) ning kuni 100-kohalise lasteaia ja avaliku hoone külastajate liikumine suunatud läbi ainsa juurdepääsutee (s.o planeeritava Kungla tee) kitsale Kuldala teele, mis on tupiktänav. Kuna Koidu DP ala külgneb Tallinna linnaga ja sinna soovivad kodu rajada reeglina noored inimesed, kelle töötamise ja enamike teenuste tarbimise kohaks on Tallinn, siis hakkab inimeste oluline liikumine toimuma lähedal asuvate teede kaudu Tartu maanteele. Tallinna Transpordiamet on selgitanud, et Koidu DP alalt ei ole võimalik rajada otseväljapääsu Tartu maanteele, sest see vähendaks niigi koormatud Tartu maantee läbilaskevõimet ja liikluse sujuvust. Raskendatud on lisajuurdepääsu rajamine ka teisele poole (st suunaga Vana-Tartu maanteele), sest Koidu kinnistuga külgneva Raadiosaatekeskuse kinnistu omanik ei ole tema kinnistule avalikult kasutatava tee rajamisega nõustunud. Seega eeldaks vajaliku juurdepääsu rajamine mitmete ressursimahukate menetluste läbiviimist (nt esimesel juhul reformimata riigimaa munitsipaliseerimist ja Tallinna linna territooriumil uue detailplaneeringu koostamist, teisel juhul kinnisasja osa sundvõõrandamist). Kui ainsaks juurdepääsuks jääb planeeritav Kungla tee, mis suubub Kuldala teele, siis suubuvad kõik Koidu DP ala elanike liikumisteed Tallinna linnas asuvatele ristmikele, mis on juba praegu läbilaskvuse piiril ja tipptunnil isegi ületavad seda.
3(18)
3-15-1712 Rae Vallavalitsus ja Pühamäe Arenduse OÜ ei ole jõudnud kokkuleppele EhS v.r §-s 13 ettenähtud kohustuste üleandmises ning Pühamäe Arenduse OÜ poolt DP ala teenindavate tehnovõrkude ja haljastuse ning Rae valla sotsiaalse infrastruktuuri väljaehitamisega seotud kohustuste võtmises. Pühamäe Arenduse OÜ on väljendanud valmisolekut sõlmida leping EhS v.r §-s 13 sätestatud kohustuste võtmiseks Koidu DP ala ulatuses, kuid on keeldunud panustama Rae valla sotsiaalse infrastruktuuri ehitamisse. Senise kogemuse põhjal asuvad Rae valda elama valdavalt noored leibkonnad, mistõttu on hüppeliselt kasvanud eelkooliealiste laste arv ja lasteaiakohtade vajadus (07.05.2015 seisuga on Peetri teeninduspiirkonna lasteaiakohtade järjekorras 539 last). Koidu DP realiseerumisel lisanduks Peetri aleviku elanike hulka ca 198 last, kellest tõenäoliselt vähemalt pooled on eelkooliealised. Koidu DP lahenduses ette nähtud 100-kohaline lasteaed on eelkõige vajalik DP alale elama asuvate leibkondade teenindamiseks ega lühenda oluliselt lasteaiakohtade järjekorda. Lisaks pole selge, kas rajatakse munitsipaalvõi eralasteaed, sest selle osas puudub igasugune kokkulepe. Sotsiaalse infrastruktuuri ehitamise rahastamise kokkulepped on Rae valla praktikas sõlmitud kõigi elamualade arendajatega, kes planeerivad viis või enam elamuühikut, mistõttu annaks Koidu DP puhul sellest nõudest loobumine Pühamäe Arenduse OÜ-le konkurentsieelise teiste arendajate ees. Samas isegi juhul, kui Pühamäe Arenduse OÜ nõustuks panustama Rae valla sotsiaalse infrastruktuuri ehitamisse, kasvaksid Koidu DP alale elama asuvate inimeste tõttu valla kulutused oluliselt, sest puudus ei ole ainult lasteaia-, vaid ka koolikohtadest. Korralduse õiguslikeks alusteks on kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse (KOKS) § 6 lg 1 ning § 37 lg-d 1 ja 2; kuni 30.06.2015 kehtinud planeerimisseaduse (PlanS v.r) § 4 lg 2 p 2, § 9 lg 1 ja lg 2 p 4, § 18 lg 1 ning § 27 lg 1; Rae valla ehitusmääruse § 6 lg 8 p-d 1, 2, 3, 6 ja 7, § 10 lg 3 ning § 13 lg 1. Planeerimismenetluses tuleb arvestada võimalikult paljude ühiskonnaliikmete vajaduste ja huvidega, et planeeringuga oleks tagatud säästev ja tasakaalustatud ruumiline areng. Koidu DP ei taga tasakaalustatud ruumilist arengut, sest sellega on lahendatud ainult üks juurdepääs, mida peavad DP realiseerumisel kasutama kõik sinna elama asuvad inimesed, samuti lasteaia ja avaliku hoone töötajad ja külastajad, tekitades sellega liigse liikluskoormuse lähedal asuvatele teedele ja ristmikele ning mõjutades negatiivselt piirkonna olemasolevate elanike liikumist. Avalike huvidega, eelkõige Peetri aleviku elanike huvidega, ei ole kooskõlas planeering, mille realiseerimine muudab liiklusolukorra oluliselt keerulisemaks. DP alale lisajuurdepääsude rajamine eeldab Rae vallalt väga suurt rahalist panust ning mitmete keerukate ja pikaajaliste menetluste läbiviimist, mis ei ole kooskõlas valla arengukavaga, milles ei ole nähtud antud piirkonna arendamiseks lähiaastatel ette rahalisi vahendeid. Rae valla prioriteedid on nii lähiaastatel kui ka pikemas perspektiivis suunatud olemasolevate elanike teenindamiseks vajalike tehnilise ja sotsiaalse infrastruktuuri objektide ehitamisele ja võimalikult kvaliteetsete teenuste pakkumisele. Piiratud ressursside ümbersuunamine Koidu DP-ga seotud taristu rajamisse ei ole praeguste vallaelanike huvides. Koidu DP realiseerimisel lisanduks Peetri aleviku senisele ca 4000 elanikule veel ca 848 elanikku, kes soovivad hakata koheselt tarbima valla pakutavaid avalikke teenuseid, kuid nendega seotud maksutulu hakkab vallale laekuma viivitusega ja vähehaaval. Olukorras, kus Pühamäe Arenduse OÜ on avalike objektide ehitamise toetamisest keeldunud, peaks vald kõigi teenuste kättesaadavuse tagama üksnes oma vahendite arvelt. See ei oleks avalikes huvides, sest mõjutaks valla lähiaastate rahaliste vahendite kasutamist negatiivselt. Pühamäe Arenduse OÜ majanduslik huvi ja Koidu DP alale asuvate uute elanike huvi avalike teenuste tarbimiseks ei tohi tulla Rae valla praeguste elanike arvelt. Koidu DP vastuvõtmisega kinnitaks Rae Vallavalitsus, et planeeringulahendus vastab valla ruumilise arengu eesmärkidele ja arengukavale, kuid vastustajal ei ole võimalik sellist kinnitust anda, mistõttu tuleb DP jätta vastu võtmata ja avalikule väljapanekule suunamata. Hinnata ei saa üksnes DP lahenduse vastavust lähtetingimustele, sest menetluse kestel võib 4(18)
3-15-1712 lisanduda ka uusi tingimusi. Kuna Rae vallale ulatuslikku lisakoormust ja Peetri alevikus liiklusprobleeme tekitava elamuarendusala DP elluviimine ei oleks ka tulevikus kooskõlas avalike huvide ja valla võimalustega, siis on otstarbekas Koidu DP menetlus lõpetada. Menetluse lõpetamine ei riku Pühamäe Arenduse OÜ omandiõigust, sest kinnistu kasutamine on jätkuvalt võimalik vastavalt selle sihtotstarbele. Rikutud ei ole ka Pühamäe Arenduse OÜ ettevõtlusvabadust ning puudub takistus taotleda Koidu kinnistu osas uue DP koostamise algatamist näiteks siis, kui Rae valla tehnilise ja sotsiaalse infrastruktuuri olukord on tasemel, kus uute elanike lisandumine ei tekita vallale olulist lisakoormust ega halvenda seniste elanike olukorda. Planeeringu menetlemisest ei saa kellelgi tekkida õiguspärast ootust sellele, et menetluse tulemusel DP ka kehtestatakse.
7.Pühamäe Arenduse OÜ esitas Tallinna Halduskohtule 06.07.2015 kaebuse Rae Vallavalitsuse 09.06.2015 korralduse nr 909 tühistamiseks ning Rae valla kohustamiseks teha mõistliku aja (hiljemalt kahe kuu) jooksul kohtuotsuse jõustumisest otsus Koidu DP vastuvõtmise ja avaliku väljapaneku korraldamise osas.
Rae vald vaidles kirjalikus vastuses kaebusele vastu ja palus selle jätta rahuldamata.
9.Tallinna Halduskohus jättis 29.09.2017 otsusega Pühamäe Arenduse OÜ kaebuse rahuldamata. Kaebajal ei saanud tekkida haldusasjast nr 3-13-1440 õigustatud ootust, et DP menetlemine on edukas, samuti ei ole vaidlustatud haldusakti andmisel rikutud otsusest nr 313-1440 tulenevat ettekirjutust. Üheski lahendis ei ole valda kohustatud DP-d kehtestama. Vastustaja on asja otsustamisel arvestanud avalikke ja erahuve ning võtnud vastu põhjendatud ja igakülgselt kaalutletud otsuse. DP menetlemise kestus ei saa olla selle kehtestamist tingivaks argumendiks. Puudub vaidlus, et EhS v.r §-st 13 ei tulene arendajale kohustust osaleda sotsiaalobjekti rajamise finantseerimises ning vald ei ole kaebajalt selle sätte alusel raha nõudnud. Vastustaja on asjakohaselt põhjendanud, et toimuv ulatuslik arendustegevus suurendab survet nii tehnilisele kui ka sotsiaalsele infrastruktuurile ning vald ei saa võtta endale rahalisi kohustusi (tagamaks lisanduvate elanike vajadusi lasteaia- ja koolikohtade järele), millel puudub eelarves reaalne kate. Seega on valla põhikaalutluseks olnud rahaliste vahendite puudumine kohaliku omavalitsuse üksuse ülesannete nõuetekohaseks täitmiseks vajaliku tehnilise ja sotsiaalse infrastruktuuri väljaehitamiseks. Kaebaja ei ole olnud nõus DP realiseerimisega kaasnevaid kulutusi kandma või puudub tal selleks finantsvõimekus. Võrreldes arendaja ja valla 21.06.2005 lepingu sõlmimisega oli DP eesmärk ja planeeringuala 23.09.2008 korraldusega nr 1174 muutunud. Kohtupraktikast ei tulene, et vastustajal poleks sellises olukorras õigust nõuda arendajalt täiendavate kohustuste võtmist. DP algatamise korraldusest kui kehtivast haldusaktist tulenesid huvitatud isikule EhS v.r §-s 13 sätestatust ulatuslikumad kohustused (mh eelkokkuleppe sõlmimine arenduskohustuste üleandmise kohta). Samas ei ole kaebajalt nõutud kogu valla infrastruktuuri väljaehitamist. Naaberkinnistu (Kungla) DP menetluses (23.09.2015 taotluse alusel algatatud 24.05.2016, avalik väljapanek lõppes 21.08.2017) tehtud hilisemad otsused ei saa tagantjärele mõjutada kaebaja õigusi ning asjakohane ei ole etteheide, et vald pidanuks arvestama juurdepääsutee lahendamist seoses naaberkinnistule kavandatava ehitusega. Detailplaneeringu vastu võtmata jätmine ei välista planeerimismenetluse jätkumist, kui tegemist on kõrvaldatava puudusega. Kaebajale on pikema aja jooksul korduvalt selgitatud, millistel tingimustel peab vald DP elluviimist võimalikuks, mistõttu ei saanud need olla kaebajale üllatuslikud. Vaidlustatud korralduse kohaselt on Koidu DP puhul arvestatud, et see ei taga tasakaalustatud ruumilist arengut, kuna olemasolevad teed on juba praegu ülekoormatud ning lahendamata on lisajuurdepääs planeeringualale, kuigi uue elamukvartaliga lisanduks Peetri alevikku 848 elanikku (s.o 325 leibkonda, mis suurendaks aleviku rahvaarvu ca 20%) ja rajada tuleks kuni 100-kohaline lasteaed. Lisajuurdepääsutee (ca 5(18)
3-15-1712 385 m) rajamine valla enda poolt nõuaks olulist täiendavat ressurssi (ainuüksi ehitamiseks ca 290 000 eurot). Kaebaja viidatud pinnastee kaudu ei saaks tagada planeeringuga kavandatud ehitusõiguse realiseerimist, kui teed/tänavat ei ole välja ehitatud ning selle kohta puuduvad ka igasugused kokkulepped (sh ei ole kaebaja tõendatud väidet, et Vana-Tartu maanteelt algava Öökulli tee pikenduse, selle kommunikatsioonid ja kergliiklustee rajavad Koidu ja Kungla kinnistute omanikud ühiselt), mistõttu ei saanud vald nendega ka arvestada. Peetri alevikus on lasteaiakohtadest suur puudus ja planeeritav 100-kohaline lasteaed on vajalik eelkõige planeeringualale elama asuvate elanike teenindamiseks. Samuti puudub selgus, kas tegemist oleks munitsipaal- või eralasteaiaga. Viimasel juhul oleks vallal jätkuvalt kohustus tagada vajaminevad kohad munitsipaallasteaias. Samuti ei suudaks niigi ülekoormusega töötav Peetri Lasteaed-Algkool võtta vastu Koidu DP alale elama asuvat 99 last ning Järveküla kooli rajamist polnud korralduse andmise ajaks veel otsustatud. Ka uue kooli valmimine ei tähenda, et see kataks kogu koolikohtade vajaduse, sest vallaelanike juurdekasv on ca 1000 inimest aastas, kellest 1/6 kooliealised lapsed. Vald on võtnud viimati valminud lasteaedade ja Järveküla kooli rajamiseks laenu ning riigigümnaasium hakkaks teenindama ka naabervaldade õpilasi. Vastustaja pidi arvestama, et Peetri asumisse lisanduv märkimisväärne hulk elanikke soovivad koheselt hakata tarbima avalikke teenuseid, kuid nende maksutulu laekuks valda alles viivitusega ja vähehaaval. Vald ei pidanud eelistama arendaja majanduslikku huvi olukorras, kus kahtlemata halvendatakse praeguste elanike olukorda ning samas ei tagata ka arendusala tulevaste elanike nõuetekohast teenindamist. Avalikes huvides ei ole rajada elamispindu, mis ei kata tegelikke elulisi vajadusi. Vallal on kohustus tagada ka arengu ruumiline tasakaal ning tema tegevus ei ole ega pea olema suunatud sellele, et ohjeldamatult suurendada vallaelanike arvu, süvendades seeläbi juba ilmnenud probleeme sotsiaalteenuste kättesaadavuse tagamisel. Isegi kui kaebaja nõustuks ehitama planeeringualale ettenähtud erateed ja erahuvides olevad tehnovõrgud, poleks vallal lähiajal ikkagi rahalisi vahendeid, mis võimaldaksid üldplaneeringu kohaste teede rajamist või sotsiaalsfääri senisest ulatuslikumat arendamist. Rae vallas on piisavalt vabu elamispindu, mis võimaldavad sinna elama asumist, ja seda kinnitab ka valla elanikkonna kasv (Rae vallas oli 02.02.2009 seisuga 11 126 elanikku, kuid 01.01.2015 seisuga 15 137 elanikku). Kohtupraktikast ei nähtu, et arendajalt nõutav panustamine sotsiaalobjektide rajamisse oleks õigusnormidega keelatud. Asjas ei ole tuvastatud sellist kaebaja ülekaalukat erahuvi, mis tingiks tegutsemist avalikke huve kahjustavalt. Vald ei pidanud andma kaebajale enne DP vastu võtmata jätmist mingit täiendavat tähtaega, et võimaldada esitada mingi oluliselt erinev planeeringulahendus või taotleda DP kehtestamist üksnes osaliselt. Kaebaja on taotlenud konkreetse DP kehtestamist ja vastustajal tuli sellest ka lähtuda. Kaebaja taotlust ei ole lükatud tagasi kergekäeliselt, vaid selle on tinginud kaalukad põhjused. Rahaliste vahendite puudumist on oluliseks asjaoluks peetud juba haldusasjades nr 3-3-1-26-10 ja nr 3-3-1-37-10 ning neist ei saa järeldada, et kui kulutuste tegemise vajadus ilmneb alles pärast DP menetluse algatamist, siis ei saaks vald kulutuste arendaja poolt enda kanda võtmisest keeldumisele enam tugineda. Kohus ei saa sekkuda valla eelarvepoliitikasse. Vastustaja on veenvalt kinnitanud, et vallal lasuvad juba seni realiseeritud planeeringutest tulenevalt ulatuslikud kohustused mh uute kooli- ja lasteaiakohtade rajamiseks. Asjaolu, et vald ei ole varasemas planeerimistegevuses suutnud tekkivaid probleeme ette näha, ei tähenda, et ta ei võiks oma vigu hiljem parandada, vaid peaks neid uute planeeringute kehtestamisega veelgi süvendama. Kaebaja ei saa ka võrdse kohtlemise põhimõttele tuginedes nõuda ebaõige halduspraktika jätkamist. Vastustaja praktikas on sõlmitud sotsiaalse infrastruktuuri ehitamise rahastamise kokkuleppeid kõigi elamuala arendajatega, kes planeerivad viis või enam elamuühikut, ning kaebajalt oodatakse proportsionaalselt sama suurt panust (ca viiendikku vajaminevate lasteaiakohtade maksumusest). DP algatamisel eeldati, et planeeritav lasteaed antakse vallale tasuta üle. Vastustaja on täitnud piisavalt uurimiskohustust ja kaebajale on 6(18)
3-15-1712 tagatud võimalus esitada oma seisukohti. DP vastu võtmata jätmise aluseks ei ole olnud taotluse puudused, vaid sisulised kaalutlused. Vaidlustatud korraldus on nõuetekohaselt motiveeritud ja vastustaja pole teinud kaalutlusvigu. Planeerimismenetluse lõpetamise aluseks ei pea tingimata olema asjaolu, et koostatud DP ei vasta kehtestatud tingimustele, vaid selleks võib olla ka valla võimetus asuda planeeringut lähiaastatel realiseerima. Kaebaja viited valla plaanidele rajada kulukaid vaba aja veetmise võimalusi (nt suusakeskus), ei tähenda, et vastustaja finantsilised kaalutlused on asjakohatud. Vallaelanikele elamisväärse elukeskkonna tagamise huvides on kahtlemata tarvis rajada ka puhkeotstarbelisi objekte.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
10.Pühamäe Arenduse OÜ palub 30.10.2017 apellatsioonkaebuses tühistada halduskohtu otsus ja teha asjas uus otsus, millega rahuldada tema kaebus, või alternatiivselt saata asi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Halduskohus on kohaldanud ebaõigesti materiaalõiguse norme ja hinnanud vääralt tõendeid, samuti ei ole halduskohtu järelduste kujunemine jälgitav. Apellandil tekkis Tallinna Halduskohtu 26.09.2013 otsusest nr 3-13-1440 ja DP menetluse venimisest õigustatud ootus, et Koidu DP võetakse kahe kuu jooksul vastu või vähemalt selle menetlus jätkub. Rae vald võttis haldusasjas nr 3-13-1440 kaebuse täielikult õigeks ning väär on halduskohtu selgitus, et tegelikult võttis vastustaja kaebuse õigeks vaid ärakuulamisõiguse rikkumise tõttu. Kuna Rae vald ei otsustanud Koidu DP vastuvõtmist kohtu määratud tähtaja jooksul (mis viis valla korduvate trahvimisteni), siis pidas ka vald järelikult võimalikuks Koidu DP vastuvõtmist või vähemalt selle menetluse jätkumist. Kui DP vastu võtmata jätmise ja DP menetluse lõpetamise põhjuseks oli valla rahanappus, pidanuks see olema vallale selge juba Koidu DP algatamise või hiljemalt planeeringudokumentide 2009. a-l vallale esitamise ajal ning kindlasti saanuks vald selle argumendiga DP menetluse lõpetada haldusasjas nr 3-13-1440 määratud tähtaja jooksul. Olukorras, kus seda ei tehtud, võis apellandil põhjendatult tekkida õigustatud ootus, et Koidu DP võetakse vastu või vähemalt jätkub selle menetlemine. Koidu DP algatamisest kuni selle vastu võtmata jätmiseni kulus ca 10 aastat. Apellandi õigustatud ootus DP edukuse suhtes kasvas ajas üha enam, tulenevalt vastustaja poolt pidevalt täiendavate tingimuste esitamisega, mida Pühamäe Arenduse OÜ ka täitis ning ta võis eeldada, et esitatud õiguspäraste tingimuste täitmisel võetakse Koidu DP lõpuks vastu. Rae Vallavalitsuse 09.06.2015 korraldus nr 909 on põhjendamata ja kaalutlusvigadega. Kohus leidis, et kuna apellant ei nõustunud osalema DP realiseerimisega kaasnevate, kuid DP alast väljapoole jäävate kulutuste kandmises, ning vallal endal puudusid selleks rahalised vahendid, siis oli vallal õigus jätta Koidu DP vastu võtmata. Halduskohus on siinkohal unustanud, et Koidu DP hõlmas ka lasteaeda, avalikku parki jm avalikke hüvesid, samuti põhjendamatult aktsepteerinud valla tuginemist üksnes oletustele. Rae vald ei ole planeeringumenetluse käigus apellandile selgitanud, kui suurt täiendavat summat ja milliste konkreetsete objektide jaoks ta Pühamäe Arenduse OÜ-lt nõuab (vald on nõudnud 650 000 euro tasumist). Halduskohtu käsitlus, et vallal oli õigus nõuda apellandilt täiendavate kohustuste võtmist ka pärast DP algatamist (sh sedavõrd ulatuslikus, läbipaistmatus ja ebamääraselt piiritletud suuruses), ei ole kooskõlas Riigikohtu praktikaga (nt 08.01.2009 otsus nr 3-3-1-66-08; 19.05.2010 otsus nr 3-31-26-10). Apellandi hinnangul on täiendavate kohustuste võtmises võimalik üksnes kokku leppida, kuid seda ei saa nõuda ja kokkuleppele mittejõudmine ei saa tingida DP menetluse lõpetamist. Millegagi ei saa olla õigustatav valla varasemate eksimuste (sh rahaliste vahendite ebaõige planeerimise) tagajärgede ülekandmine arendajale. Valla takistused oma seadusest tulenevate kohustuste mittetäitmiseks peavad olema ootamatud ja seda tuleb ka põhjendada. Kohalik omavalitsus ei saa suunata enda seaduslike kohustuste täitmist põhjendamatult 7(18)
3-15-1712 arendajale ega jätta DP-d kergekäeliselt kehtestamata, kui arendaja täiendavate alusetute kohustustega ei nõustu. Vaidlustatud korralduses ei ole aga selgitatud, kuidas on valla rahaline seis DP algatamise ajaga võrreldes hiljem ootamatult muutunud. Koidu DP uuesti algatamise ajaks pidi vallale olema juba teada ka elanike arvu kiire kasv (sellega seoses suurenesid ka valla maksutulud ja need suureneksid ka uute elanike lisandumisega). Seetõttu on rahaliste vahendite puudumisele tuginemine kaalutlusviga ning Koidu DP vastu võtmata jätmine ja DP menetluse lõpetamine ei ole seega toimunud õiguspäraselt. Isikul on õigus nõuda, et haldusorgan kaaluks õiguslikke huvisid õiglaselt, kuid sellist õiglast kaalumist ei ole toimunud, kui DP menetluse lõpetamist õigustatakse valla tegematajätmistega (sh ebaõige finantspoliitikaga). Halduskohus leidis ebaõigesti, et valla senised juhtimisvead ei puuduta kuidagi Koidu DP vastuvõtmise üle otsustamist, kuna need on tegelikkuses täiesti otseselt seotud. Rahanappus saab olla argument vaid siis, kui see on tekkinud ootamatult ega olnud objektiivselt ettenähtav. Vastustaja väited tulubaasi vähenemisest ja piisavast vabast elamispinnast vallas ei ole ka millegagi tõendatud. Halduskohus on põhjendamatult lugenud valla paljasõnalised väited tõendatuks, jättes seega täitmata uurimiskohustuse. Apellandile ebasoodsa otsuse ongi kaasa toonud ühelt poolt valla juhtimisvead ja teisalt planeeringumenetluse õigusvastane venitamine. Halduskohus ei ole arvestanud apellandi esitatud tõenditega, et vald on temalt nõudnud teiste arendajatega võrreldes ebaproportsionaalselt suurt panustamist sotsiaalsfääri. Aastatel 2009– 2015 on sotsiaalsete objektide rahastamiseks arendajatelt vallale laekunud 859 745 eurot, kuid Koidu DP vastuvõtmise eelduseks on seatud, et apellant investeerib ca 3 650 000 eurot (st 650 000 eurole lisaks lasteaia ehitamine koos krundi vallale üleandmisega maksumusega ca 2 000 000 eurot ja Tartu maanteele ristmiku ehitamine maksumusega ca 1 000 000 eurot). Kungla DP-ga seotud asjaolud tõi apellant kohtumenetluses esile üksnes eesmärgiga näidata arendajate ebavõrdset kohtlemist, mitte ei soovinud väita, et vald oleks pidanud korralduse vastuvõtmisel arvestama asjaoludega, mis ei olnud selleks hetkeks veel teada. Samas oleks Koidu DP menetluse jätkamise korral võimalik täiendavalt arvestada ka Kungla DP-ga seotud asjaolusid (sh tekkiv lisajuurdepääs tulenevalt Öökulli tee ja Kuldala tee vahelise läbimurde väljaehitamisest). Vastav teekoridor oli vallale siiski teada juba üldplaneeringust. Koidu DP menetluse lõpetamist ei ole tinginud see, et koostatud planeeringulahendus ei vastaks esitatud lähtetingimustele, mistõttu ei ole ka alust rääkida sellest, et vald ei pidanud andma apellandile võimalust puuduste kõrvaldamiseks. Kui vastustaja oleks toonud DP menetluses selgelt välja, missugune konkreetne asjaolu takistab planeeringu edasist menetlemist ja missugune on selle takistuse kõrvaldamise rahaline maht, siis oleks apellant saanud hinnata, kas tal on võimalik valla asemel vastav takistus oma kulul kõrvaldada või mitte. Praegu nõudis vald apellandilt 650 000 euro tasumist ega nimetanud, mida selle raha eest tehakse ja kuidas see aitab Koidu DP-d tulevikus realiseerida. Vald oleks pidanud DP vastu võtmata jätmise ja DP menetluse lõpetamise asemel kaaluma ka apellanti vähem koormavaid alternatiive, eelkõige DP osade kaupa vastuvõtmist ja kehtestamist, nagu on apellant pakkunud ka kohtumenetluse käigus (nt I etapina Kungla kinnistu ja Kuldala tee 8 kinnistu pool olev ala 137 elamuühikuga), kuid millega vald ei ole nõustunud. Halduskohus ei ole otsust korrektselt põhjendanud (mh on halduskohus viidanud, et isegi lasteaia vallale üleandmisel ei saaks DP-d vastu võtta, sest endiselt on puudu 99 koolikohta, kuigi vastustaja on apellandile 22.06.2016 kirjas selgitanud, ei koolikohad lastele siiski leitakse; analüüsimata on jäetud apellandi põhjendused temalt nõutava sotsiaalobjektide finantseerimise ebaproportsionaalsuse kohta; pealiskaudselt on hinnatud apellandi väiteid Koidu DP alale juurdepääsude piisavuse küsimuses, samuti selles osas, et Koidu DP lähteülesanne ei näinud üldse ette, et DP vastuvõtmise ajaks peaksid juurdepääsuteed olema valmis ehitatud) ning otsus sisaldab mitmeid faktivigu ja vastuolusid (nt märgib kohus esmalt, et Koidu DP alale planeeritud lasteaed ei tagaks kõigile DP alale elama asuvatele lastele lasteaiakohti ka siis, kui lasteaed antaks vallale üle, kuid seejärel tõdeb, et lasteaia vallale üleandmise korral apellandilt täiendavat panust sotsiaalobjektide ehitamisse ei oodataks). 8(18)
3-15-1712
11.Rae vald vaidleb 01.12.2017 kirjalikus vastuses apellatsioonkaebusele vastu ning palub selle jätta rahuldamata ja halduskohtu otsuse muutmata. Haldusasjas nr 3-13-1440 tehtud kohtuotsusest ei saanud apellandil tekkida õigustatud ootust Koidu DP vastuvõtmise ega planeerimismenetluse jätkumise osas. Halduskohus märkis õigesti, et Rae vald võttis nimetatud asjas kaebuse õigeks seetõttu, et Rae Vallavalitsuse 04.06.2013 korralduse nr 597 andmisel oli jäetud menetlusosalised ära kuulamata. Otsusega ei tehtud vallale ettekirjutust võtta Koidu DP vastu ja korraldada avalik väljapanek, mistõttu ei saanud apellandil tekkida ka sellekohast õiguspärast ootust. Ka korduvad trahvimised on seotud üksnes viivitustega asja otsustamisel. Põhjendatud on kohtu seisukoht, et planeeringu menetlemise kestusest ei tulene õigustatud ootust planeeringu vastuvõtmiseks. Vaidlustatud korraldus on kaalutlusvigadeta ja piisavalt põhjendatud. Halduskohus on vastustaja uurimiskohustuse täitmist arusaadavalt selgitanud. Arendaja panust eeldavad tingimused on fikseeritud Koidu DP algatamise korralduse p-des 3 ja 4 (s.o arenduskohustuste üleandmise kokkulepete sõlmimine) ning kuna need tingimused olid täitmata, asus vastustaja selgitama välja Koidu DP lähiaastatel elluviimise võimalikkust valla enda finantsvahendite arvelt. Korralduses ei olnud vajalik kajastada Rae valla rahaliste vahendite muutumist DP menetlemise ajal, sest vastustaja arvestas juba Koidu DP koostamise algatamisel, et osa DP realiseerimisega seotud kuludest kannab arendaja. Samas on korralduses selgitatud, miks ei ole Koidu DP-d võimalik ellu viia ainuüksi valla vahenditest. Apellandi viidatud suusamäe ehitamisse ei ole vald panustanud ega plaani seda teha ka lähitulevikus, vaid on üksnes loonud võimaluse suusamäe ehitamiseks (rahastamise tagab hanke korras leitud koostööpartner). Panustamist puhke- ja virgestusaladesse (sh kergliiklusteedesse) ei saa pidada juhtimisveaks, sest kohaliku omavalitsuse üksuse kohustusteks on muu hulgas elanike vaba aja veetmise võimaluste loomine ja liiklusturvalisuse tagamine. Koidu DP osalist vastuvõtmist ei olnud vastustajal võimalik kaaluda, sest sellist alternatiivset taotlust ei ole vallale esitatud, kuigi vald on apellandile seda võimalust menetluse käigus selgitanud. Sellele vaatamata taotles apellant Koidu DP vastuvõtmist tema poolt esitatud kujul.
Kolmandad isikud AA ja PM ei ole apellatsioonkaebuse suhtes oma seisukohta esitanud.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
13.Ringkonnakohus leiab, et Pühamäe Arenduse OÜ apellatsioonkaebus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Halduskohtu vaidlustatud otsus on seaduslik ja põhjendatud ning selle muutmiseks või tühistamiseks puudub alus. Halduskohtu otsus on küll raskesti jälgitav ja sisaldab hulgaliselt kordusi, kuid vormipuudused ei anna iseseisvalt alust halduskohtu otsust tühistada. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.
14.Vaidluse põhiküsimuseks võib pidada seda, kas Rae vallal oli õiguspäraselt võimalik nõuda Pühamäe Arenduse OÜ-lt detailplaneeringualast väljapoole jäävate juurdepääsuteede omal kulul väljaehitamist ja rahalist panustamist valla sotsiaalobjektide (lasteaia) ehitamisse. Kuna praegustes piirides algatati Koidu DP koostamine Rae Vallavalitsuse 23.09.2008 korraldusega nr 1174 (I kd, tl 12-13p), siis tulnuks see planeerimismenetluse jätkamise korral menetleda ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse § 1 lg-te 1 ja 4 järgi ka hiljemalt 01.07.2018 lõpuni PlanS v.r nõuete kohaselt. Seetõttu puudub asja lahendamiseks vajadus analüüsida, kas 01.07.2015 jõustunud planeerimisseaduse (PlanS) sätted andnuks vastustajale varasemast erinevad võimalused nõuda arendajalt täiendavate kohustuste võtmist või mitte. Küll aga tuleb märkida, et kuna praeguses asjas vaidlustatud Rae Vallavalitsuse 09.06.2015 korraldusega nr 909 (I kd, tl 23-26) lõpetati Koidu DP menetlemine planeeringut vastu võtmata, siis peaks Pühamäe Arenduse OÜ projektiga jätkamiseks taotlema uue 9(18)
3-15-1712 detailplaneeringu algatamist, kusjuures PlanS § 128 lg 2 p 2 annaks vastustajale selge aluse planeeringu algatamisest keelduda, kui on ilmne, et selle elluviimine tulevikus ei ole võimalik, eelkõige kui kohalikul omavalitsusel puudub võimalus kanda kulusid detailplaneeringuga seotud taristu rajamiseks ja huvitatud isik keeldub neid kulusid kandmast (vt ka PlanS § 131). PlanS § 129 lg 1 p 1 annab aluse detailplaneeringu koostamine ka lõpetada, kui koostamise käigus ilmnevad asjaolud, mis välistavad planeeringu elluviimise tulevikus. Alates 05.05.2017 kehtivate PlanS § 128 lg 2 p 6 ja § 129 lg 1 p 4 järgi on seejuures võimalik jätta detailplaneering algatamata või lõpetada selle koostamine muu hulgas juhul, kui kohaliku omavalitsuse eelarves puuduvad vahendid planeeringu koostamise ja mõjude hindamisega kaasnevate kulude kandmiseks ning huvitatud isik keeldub nende enda kanda võtmisest. Kokkuvõttes on selge, et Pühamäe Arenduse OÜ õiguslik positsioon võis Koidu DP menetluse lõpetamise tagajärjel osutuda märksa halvemaks, kui see olnuks olukorras, kus vastustaja oleks jätkuvalt viivitanud planeeringu vastuvõtmise otsustamisega. Sellisest tõdemusest ei järeldu siiski veel vastustaja tegevuse õigusvastasust.
15.Apellandil ei saanud tekkida Tallinna Halduskohtu 26.09.2013 otsusest nr 3-13-1440 (I kd, tl 21-22p) ega planeeringumenetluse venimisest õigustatud ootust, et Koidu DP võetakse vastu või vähemalt ei lõpetata selle menetlust. Vaidlust ei ole selle üle, et Rae vald võttis 04.09.2013 avaldusega nr 15-2/5038 (I kd, tl 149-149p) Pühamäe Arenduse OÜ kaebuse haldusasjas nr 3-13-1440 õigeks. Kaebuse õigeksvõtmisest ei ole samas võimalik teha järeldust, et vastustaja nõustub kõigi kaebuses sisaldunud faktiliste ja õiguslike põhjendustega, vaid õigeksvõtmise korral nõustub vastustaja üksnes kaebuse nõudega (vt T. Saar. HKMS § 159 kommentaarid – K. Merusk, I. Pilving. Halduskohtumenetluse seadustik. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn, 2013, lk 550). Seejuures nähtub Rae valla 04.09.2013 avalduse p-st 2 üheselt arusaadavalt, et vastustaja möönis, et haldusmenetluse osalised on jäetud enne vaidlusaluse Rae Vallavalitsuse 04.06.2013 korralduse nr 597 (I kd, tl 15-20p) andmist ära kuulamata ning tegemist on sedavõrd olulise menetlusveaga, mis võis mõjutada asja otsustamist ja tingiks tõenäoliselt vaidlustatud korralduse tühistamise. Vastustaja seisukoht ei sisalda samas mingeid väiteid, millest oleks võimalik järeldada, et Rae vald nõustus kaebaja hinnanguga, et Koidu DP vastu võtmata jätmine oli ka sisuliselt põhjendamatu.
16.Kohustust Koidu DP vastuvõtmiseks ega keeldu jätta Koidu DP vastu võtmata ei tulenenud ka Tallinna Halduskohtu 26.09.2013 otsusest, millega tühistati Rae Vallavalitsuse 04.06.2013 korraldus ning kohustati Rae Vallavalitsust otsustama Koidu DP vastuvõtmise ja avaliku väljapaneku korraldamise üle hiljemalt kahe kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest arvates. Seda, et kõnealusest otsusest tulenes Rae vallale üksnes kohustus kahe kuu jooksul otsustada Koidu DP vastuvõtmine (ja avaliku väljapaneku korraldamine) või vastu võtmata jätmine (ja planeeringumenetluse lõpetamine), kuid mitte nõuet teha kaebaja jaoks tingimata positiivne otsus, on selgitatud ka Rae vallale haldusasjas nr 3-13-1440 rahatrahvi määramist puudutanud Tallinna Halduskohtu 23.05.2014 määruses (p 8), 30.01.2015 määruses (p 11) ja 28.05.2015 määruses (p 11) ning Tallinna Ringkonnakohtu 03.03.2015 määruses (p 19). Olgugi, et kaebaja enda hinnangul võis ainsaks õiguspäraseks lahenduseks olla Koidu DP vastuvõtmine ja avaliku väljapaneku korraldamine, on halduskohtu 26.09.2013 otsusega kohustatud Rae Vallavalitsust üksnes küsimust uuesti otsustama ning halduskohus ei olnud selles osas menetlusosalise taotlusega ka seotud (vt I. Pilving. HKMS § 41 kommentaarid – K. Merusk, I. Pilving. Halduskohtumenetluse seadustik. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn, 2013, lk 172). Vigase kaalutlusotsuse puhul ei saagi halduskohus reeglina teha definitiivset ettekirjutust, vaid saab üksnes kohustada haldusorganit asja uuesti otsustama (vt HKMS § 5 lg 1 p 2 ja lg 3, § 41 lg 3 ning riigivastutuse seaduse § 6 lg-d 4 ja 5).
10(18)
3-15-1712
17.Olukorras, kus halduskohus kohustas vastustajat otsustama planeeringu vastuvõtmise küsimuse uuesti, ei olnud vallal ka õiguspärast võimalust lihtsalt jätkata Koidu DP menetlemist. Apellandi seisukoht, et kui Rae vald ei pidanud võimalikuks Koidu DP-d vastu võtta, siis tulnuks planeeringumenetlust jätkata, on vastuolus tema enda varasema tegevusega, sest just apellandi taotlusel on vastustajat kolmel korral trahvitud halduskohtu 26.09.2013 otsuse täitmata jätmise eest. Samuti oli Pühamäe Arenduse OÜ taotlenud Rae valla kohustamist otsustada Koidu DP vastuvõtmine juba haldusasjas nr 3-11-1648, mis Tallinna Ringkonnakohtu 28.02.2013 otsusega ka rahuldati. Ringkonnakohus viitas selles otsuses (p 13) muu hulgas, et siin ei ole tegemist Riigikohtu 16.12.2008 otsuses nr 3-3-1-56-08 (p 25) käsitletud olukorraga, kus planeeringu vastu võtmata jätmise aluseks olnuks mingid kõrvaldatavad puudused, mis ei välista iseenesest planeerimismenetluse jätkumist, vaid praegusel juhul pidi Rae vald mõistma, et planeeringumenetlusega ei saa lõpmatult viivitada ning kui läbirääkimised ei anna mõistliku aja jooksul tulemust, peab haldusorgan otsustama DP vastuvõtmise üle iseseisvalt (vt ka Riigikohtu 13.03.2018 määrus nr 3-17-643, p-d 11–13). Kui Rae Vallavalitsus oleks 09.06.2015 korralduse nr 909 andmise asemel otsustanud, et kuna Koidu DP-d ei ole võimalik vastu võtta, siis tuleb planeeringumenetlust jätkata, rikkunuks vastustaja tegevus jätkuvalt haldusasjas nr 313-1440 tehtud kohtuotsusest tulenevat kohustuslikku ettekirjutust. Seetõttu ei olnud planeeringumenetluse jätkamine ilma detailplaneeringut vastu võtmata selliseks õiguspäraseks alternatiiviks, mida vastustaja oleks pidanud kaaluma või oleks üldse saanud kaaluda. Järelikult ei ole asjakohane heita vastustajale ette seda, et kui vald ei pidanud Koidu DP vastuvõtmist võimalikuks, siis võinuks vähemasti jätkata selle menetlemist.
18.Pühamäe Arenduse OÜ-l ei saanud tekkida kaitstavat ootust Koidu DP vastuvõtmise suhtes ka Rae valla tehtud menetlustoimingutest ega väljendatud seisukohtadest ajavahemikul 26.10.2013–09.06.2015 ehk haldusasjas nr 3-13-1440 tehtud kohtuotsuse jõustumisest kuni Rae Vallavalitsuse 09.06.2015 korralduse nr 909 vastuvõtmiseni. Lõpliku haldusakti andja (s.o praegusel juhul Rae Vallavalitsuse) tehtud menetlustoimingute põhjal ei ole kaitstava usalduse tekkimine küll tingimata välistatud, kuid selleks peaks tegemist olema siiski piisavalt selge ja konkreetse lubadusega. Praeguses asjas on lisaks oluline arvestada kohaliku omavalitsuse ulatusliku planeerimisdiskretsiooniga ja avatud menetluse põhimõtetega, millest tulenevalt on planeeringumenetluses õiguspärasele ootusele tuginemise võimalus äärmiselt piiratud ning huvitatud isik ei saa eeldada, et isegi kõik varasemad menetlusetapid läbinud detailplaneering igal juhul ka kehtestatakse, vaid tal on üksnes õigus nõuda, et haldusorgan kaaluks õiguslikke hüvesid õiglaselt (nt Riigikohtu 04.03.2014 otsus nr 3-3-1-96-13, p 25; 20.12.2001 otsus nr 33-1-15-01, p 32). Olenemata sellest, et praegusel juhul ei otsustatud planeeringu kehtestamise küsimust, vaid üksnes planeeringu vastuvõtmise ja avalikule väljapanekule suunamise üle, on eeltoodud viited asjakohased ka selles vaidluses.
19.Praeguse haldusasja toimik sisaldab ajavahemikust 26.10.2013–09.06.2015 järgmisi dokumente: – Tallinna Transpordiameti 15.05.2014 vastus nr 1.-10/14/43 (II kd, tl 49) Rae Vallavalitsuse 30.04.2014 pöördumisele, milles välistatakse võimalus rajada Koidu kinnistult otsejuurdepääs Tartu maanteele ja peetakse mõistlikuks tagada ühendus Koidu kinnistuga Vana-Tartu maantee kaudu; – Rae Vallavalitsuse 03.06.2014 korraldus nr 788 (I kd, tl 110-115p), millega otsustati mitte algatada Koidu DP keskkonnamõju strateegilist hindamist, sest planeeritava tegevusega ei kaasne eeldatavalt olulisi negatiivseid keskkonnamõjusid; – Rae Vallavalitsuse 03.07.2014 protokoll (I kd, tl 108; II kd, tl 39) Koidu DP läbivaatamise kohta, milles on planeeringu suhtes tehtud üksnes tehnilise iseloomuga märkusi. Kõik
11(18)
3-15-1712
– –
–
–
protokollis märgitud puudused on Rae Vallavalitsuse 25.07.2014 vastusest nähtuvalt kõrvaldatud 14.07.2014; Rae Vallavalitsuse poolt Pühamäe Arenduse OÜ-le 06.06.2014 kirja lisana edastatud notariaalse lepingu projekt (I kd, tl 68-72); Rae Vallavalitsuse 04.07.2014 vastus (I kd, tl 103-104p; II kd, tl 34-35p) Pühamäe Arenduse OÜ 20.06.2014 selgitustaotlusele notariaalse lepingu projekti kohta, milles rõhutatakse vajadust lahendada planeeringu materjalides vähemalt üks lisajuurdepääs Koidu kinnistule, milleks ei sobi Vana-Tartu maanteelt algav pinnastee, ning sõlmida notariaalne leping Pühamäe Arenduse OÜ panuse kohta valla sotsiaalse infrastruktuuri ehitamisse (2000 eurot iga DP-ga kavandatud elamuühiku kohta) ning arendaja poolt planeeringuala teede ja tehnovõrkude väljaehitamiseks. Muu hulgas on kirjas pakutud alternatiivne võimalus, et kui Pühamäe Arenduse OÜ ehitab planeeringualale omal kulul lasteaia ja annab selle Rae vallale tasuta üle, siis ei nõuta arendajalt täiendavat panust sotsiaalobjektide ehitamisse; Rae Vallavalitsuse 25.07.2014 vastus (I kd, tl 106-107; II kd, tl 37-38) Pühamäe Arenduse OÜ 21.07.2014 selgitustaotlusele, milles vastustaja jäi oma varasemate seisukohtade juurde nii lisajuurdepääsu kui ka notariaalses lepingus kokkuleppimist vajavate küsimuste osas (s.o panustamine sotsiaalobjektide ehitamisse ning taristu rajamine); Rae Vallavalitsuse 01.09.2014 vastus (I kd, tl 117-118) Pühamäe Arenduse OÜ 12.08.2014 selgitustaotlusele koos vastuse lisaks oleva vallavalitsuse täiendusi sisaldava Koidu DP seletuskirjaga (I kd, tl 119-147). Vastustaja poolt pakutud muudatuste eesmärk oli täpsustada DP keskkonnatingimusi ja kajastada seletuskirjas KSH eelhinnangust tulenevad nõuded juurdepääsudele.
20.Asjaomast perioodi puudutavaid dokumente on samad pooled esitanud ka haldusasjades nr 3-13-1440 (s.o trahvitaotluste lahendamise käigus) ja nr 3-14-51368 (Pühamäe Arenduse OÜ kaebus Rae Vallavalitsuse 03.06.2014 korralduse nr 788 lisa 1 p-s 7 Koidu DP lahenduse suhtes esitatud nõuete tühistamiseks, mis tagastati menetlustoimingu eraldiseisva vaidlustamise tingimuste puudumise tõttu). Eelkõige võivad neist praegusel juhul omada tähtsust ülal loetletutega seotud kirjavahetus: – Rae Vallavalitsuse planeerimis- ja maakorralduskomisjoni 04.12.2013 protokoll Koidu DP läbivaatamise kohta; – Pühamäe Arenduse OÜ ja Rae Vallavalitsuse e-kirjavahetus perioodist 09.12.2013– 30.04.2014; – Rae Vallavalitsuse 30.04.2014 järelepärimine mh Tallinna Transpordiametile seoses Koidu DP kavandatud juurdepääsuteedega; – Pühamäe Arenduse OÜ 27.05.2014 arvamus Koidu DP suhtes KSH mittealgatamise eelnõu ja KSH eelhinnangu kohta; – Rae Vallavalitsuse 06.06.2014 kiri Pühamäe Arenduse OÜ-le, millele oli lisatud notariaalse lepingu projekt; – Pühamäe Arenduse OÜ 20.06.2014 vastus Rae Vallavalitsuse 06.06.2014 kirjale; – Pühamäe Arenduse OÜ 12.08.2014 selgitustaotlus; – Rae Vallavalitsuse 19.05.2015 e-kiri, millega esitati Pühamäe Arenduse OÜ-le arvamuse andmiseks Koidu DP vastu võtmata jätmise ja menetluse lõpetamise korralduse eelnõu.
21.Ühestki p-des 19 ja 20 loetletud dokumendist ei ole võimalik välja lugeda, et Rae vald oleks vähemasti haldusasjas nr 3-13-1440 tehtud kohtuotsuse jõustumisele järgnenud perioodil 12(18)
3-15-1712 andnud Pühamäe Arenduse OÜ-le mingeid lubadusi Koidu DP vastuvõtmise kohta, vaid neist nähtub hoopis see, et vastustaja on järjepidevalt rõhutanud vajadust kavandada DP alale lisajuurdepääs ning sõlmida vallaga kokkulepped DP realiseerimiseks vajaliku tehnilise ja sotsiaalse infrastruktuuri väljaehitamiseks, juhtides samas tähelepanu, et vallal endal puudub lähematel aastatel selleks vajalik finantsvõimekus. Kuna apellant pidas vastustaja nõudmisi põhjendamatuks ja keeldus neid täitmast, siis ei saanud Rae valla tegevus tekitada temas mingit eksiarvamust menetluse loodetava tulemuse suhtes.
22.EhS v.r § 13 sätestas, et detailplaneeringukohase avalikult kasutatava tee ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamise kuni ehitusloale märgitud maaüksuseni tagab kohalik omavalitsus, kui kohalik omavalitsus ja detailplaneeringu koostamise taotleja või ehitusloa taotleja ei ole kokku leppinud teisiti. EhS v.r §-st 13 tulenev kohaliku omavalitsuse tagamiskohustus tähendab muu hulgas seda, et kohalik omavalitsus peab leidma detailplaneeringukohaste teede ja tehnovõrkude rajamiseks vajaliku raha ning kuigi finantseerimise korraldamine võib toimuda kokkuleppel arendajaga, ei vabasta arendajaga kokkuleppe mittesaavutamine kohalikku omavalitsust tagamiskohustusest (nt Riigikohtu 16.01.2007 otsus nr 3-4-1-9-06, p 33). EhS v.r § 13 eesmärk on tagada detailplaneeringuala sihipäraseks kasutamiseks vajalike või seda toetavate rajatiste väljaehitamine ning nende ühildatavus väljaspool planeeringuala asuvate rajatistega, vältimaks olukorda, kus on olemas küll näiteks väljaehitatud elumajad, kuid puuduvad ühendusteed ja avalike teenuste pakkumiseks vajalik taristu (nt Riigikohtu 14.10.2015 otsus nr 3-4-1-23-15, p-d 82 ja 102). Seetõttu võivad ka kokkuleppel arendajale pandud kohustustele vastavad objektid asuda mõnel juhul väljaspool planeeringuala ning see ei tähenda, et need ei vastaks detailplaneeringule või poleks sellega seotud. Detailplaneeringualale rajatavad teed ja tehnovõrgud tuleb ühendada väljaspool asuvate rajatistega, neid vajadusel ümber ehitades. Ka sotsiaalobjektide ehitamine võib olla otseselt seotud elanike arvu märkimisväärse ja hüppelise kasvuga planeeringualal (vt Riigikohtu 19.05.2010 otsus nr 3-3-1-26-10, p 15).
23.EhS v.r § 13 eeldas, et kohalik omavalitsus kaalub detailplaneeringu algatamise taotluse läbivaatamisel, millised kulutused võivad planeeringu elluviimisega kaasneda ning lahendab koos planeeringust huvitatud isikuga juba selles staadiumis ka küsimuse, kes teostab nimetatud teede ning tehnovõrkude ja -rajatiste, samuti sotsiaalse infrastruktuuri väljaehitamise ning kes kannab vastavad kulud. Kui sellist kokkulepet ei ole detailplaneeringu algatamise staadiumis sõlmitud ja kohalik omavalitsus ei ole vastavate kulutuste kandmist taotlejale edastatud kirjalikus avalduses ka nõudnud (st huvitatud isikut ei ole eelnevalt informeeritud vajadusest sõlmida leping, millega taotleja võtaks endale kohustuse teostada need tööd omal kulul), siis tuleb EhS v.r § 13 põhjal eeldada, et vastavate tööde tegemine ja nende eest tasumine on kohaliku omavalitsuse ülesanne. See saab puudutada siiski üksnes neid kulutusi, mis pidid olema kohalikule omavalitsusele ettenähtavad juba detailplaneeringu algatamisel (vt Riigikohtu 08.01.2009 otsus nr 3-3-1-66-08, p 14). Kui EhS v.r §-s 13 sätestatud kohustused on läinud üle kohalikule omavalitsusele, saab ta nende täitmisest vabaneda üksnes juhul, kui tuvastatakse sellised objektiivsed ja ettenägematud asjaolud, mis välistavad kohaliku omavalitsuse kohustuse täitmise ja on piisavad detailplaneeringu kehtestamata jätmiseks. Selliseks objektiivseks ja ettenägematuks asjaoluks ei saa olla näiteks kohaliku omavalitsuse eelarvest vajaliku raha eraldamata jätmine, vaid raha puudumisele tuginedes võib jätta algatatud detailplaneeringu kehtestamata eelkõige siis, kui toimub kohaliku omavalitsuse tulude ulatuslik ja ettenägematu vähenemine või täiendavate ulatuslike ja ettenägematute ülesannete täitmine (vt Riigikohtu 19.05.2010 otsus nr 3-3-1-26-10, p-d 13-15; 28.10.2010 otsus nr 3-3-1-37-10, pd 12-16; 04.03.2014 otsus nr 3-3-1-96-13, p 16; 21.01.2015 otsus nr 3-3-1-73-14, p-d 12-13).
13(18)
3-15-1712
24.Eeltoodule vaatamata võib kohalik omavalitsus kehtestada üksnes sellise planeeringu, mis on realiseeritav, sh avalike teede, kommunikatsioonide ja muude infrastruktuuri objektide osas. Detailplaneeringu kehtestamata jätmise piisavaks aluseks võib iseenesest olla ka kohalikul omavalitsusel detailplaneeringule vastava infrastruktuuri väljaarendamiseks rahaliste vahendite puudumine või mitteeraldamine. Sellisel juhul tuleb kohalikul omavalitsusel hinnata, kas avalik huvi planeeringu kehtestamata jätmiseks on ülekaalukam kui puudutatud isikute õiguste (nt omandiõigus, ettevõtlusvabadus) riive ning arvestama peab ka proportsionaalsuse ja võrdse kohtlemise põhimõtetega (vt Riigikohtu 08.01.2009 otsus nr 3-3-1-66-08, p 14). Kui taristu väljaehitamise ja selle rahastamise küsimus on jäetud enne planeeringu algatamist lahendamata ning huvitatud isik ei nõustu kokkulepet ka hiljem sõlmima, siis juhul, kui kohalik omavalitsus jätab algatatud planeeringu näiteks rahapuudusele viidates kehtestamata, võib sellega kaasneda huvitatud isiku usalduskahju (s.o taotleja poolt detailplaneeringu koostamiseks kantud kulude) hüvitamise kohustus (nt Riigikohtu 14.10.2015 otsus nr 3-4-1-23-15, p 83).
25.Kokkuvõtlikult kehtib EhS v.r §-s 13 sätestatud tagamiskohustus üksnes kehtestatud planeeringute kui siduvate haldusaktide (millest võivad võrsuda isikutele subjektiivsed õigused – nt Riigikohtu 31.01.2017 otsus nr 3-3-1-69-16, p 26) realiseerimise suhtes ning sellest ei saa iseenesest tuletada kohalikule omavalitsusele kohustust kehtestada teadvalt detailplaneering, mille realiseerimine käiks talle lähiaastatel üle jõu (st mille realiseerimiseks tuleks tal jätta täitmata muud seadusest tulenevad kohustused). Olukorras, kus planeeringu realiseerimiseks vajalikud kulutused pidid samas olema kohalikule omavalitsusele ettenähtavad juba planeeringu algatamisel (vt Riigikohtu 08.01.2009 otsus nr 3-3-1-66-08, p 14), saab raha puudumisele tuginemine välistada huvitatud isikule usalduskahju hüvitamise üksnes tingimusel, et raha puudumise põhjustasid erandlikud asjaolud. Kui selliseid erandlikke asjaolusid ei esine, võib detailplaneeringu kehtestamata jätmise (või planeeringumenetluse lõpetamise) kohta antav haldusakt olla küll iseenesest õiguspärane (kui kaalumine on toimunud nõuetekohaselt), kuid huvitatud isikule tuleb sellisel juhul hüvitada haldusorgani varasemast käitumisest (s.o planeeringu algatamine ilma EhS v.r §-s 13 sätestatud kohustuste ülevõtmise nõuet esitamata) tulenenud õigustatud ootust arvestades kantud, kuid haldusorgani hilisema tegevuse tõttu tarbetuks osutunud kulutused (s.o usalduskahju – vt selle kohta nt Riigikohtu 08.05.2014 otsus nr 3-3-1-9-14, p-d 32-38).
26.Rae Vallavalitsuse 09.06.2015 korralduse nr 909 kohaselt on Koidu DP algatatud ja selle lähtetingimused kinnitatud Henwood Trade OÜ 28.05.2005 avalduse alusel Rae Vallavalitsuse 23.09.2008 korraldusega nr 1174. Tallinna Ringkonnakohtu 28.02.2013 otsuse nr 3-11-1648 (p-d 8-9 – I kd, tl 27-31) kohaselt kehtib Henwood Trade OÜ ja Rae Vallavalitsuse 21.06.2005 leping (I kd, tl 11-11p) DP koostamise korraldamise ja finantseerimise õiguse üleandmise kohta ka Pühamäe Arenduse OÜ kui Henwood Trade OÜ eriõigusjärglase ning Rae Vallavalitsuse 23.09.2008 korraldusega laiendanud ulatusega DP suhtes. Seega on poolte vahel sõlmitud küll PlanS v.r § 10 lg-s 6 sätestatud haldusleping planeeringu koostamise korraldamise (sh selle rahastamise) osaliseks üleandmiseks, kuid sõlmitud ei ole EhS v.r §-s 13 nimetatud kokkulepet detailplaneeringukohase avalikult kasutatava tee ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamise kohta. Samas on 21.06.2005 lepingu p-s 2.2 märgitud, et taotleja kohustub enne DP kehtestamiseks esitamist sõlmima vallaga lepingu DP-ga määratletud ja huvitatud isikule vajalike trasside, teede ja haljasalade kuulumise, rajamise ning ekspluateerimistingimuste kohta. Samuti on Rae Vallavalitsuse 23.09.2008 korralduse nr 1174 p-ga 3 kohustatud detailplaneeringu tellijat sõlmima vallaga muu hulgas eelkokkuleppe „arenduskohustuste üleandmise kohta“ ja p-s 4 märgitud, et Rae Vallavalitsus sõlmib kinnistu omanikuga DP vastuvõtmise eelselt notariaalse lepingu kinnistu omaniku poolt avalikult kasutatavate teede ja tänavate, tehnovõrkude ja 14(18)
3-15-1712 haljastuse väljaehitamiseks ja detailplaneeringualal avalikuks kasutamiseks ettenähtud maaalade olemasolu korral nende vallale tasuta üleandmiseks. Sama korraldusega kinnitatud DP lähtetingimuste kohaselt on DP eesmärk planeerida Koidu kinnistule „elamukvartal“ koos teedevõrgu, trasside ja pargialaga ning Koidu kinnistu kõrval olevale reformimata riigimaale lasteaed ja avalikkusele suunatud hoone. Kuigi asjas ei ole esitatud lähtetingimuste p-s 4.1 viidatud eskiisi, saab Rae Vallavalitsuse 09.06.2015 korralduses nr 909 toodud asjaolude ja menetluskäigu kirjeldusest järeldada, et Koidu DP alale kavandatud elamukvartal hõlmas algusest peale kokku 325 elamuühikut.
27.Eeltoodust nähtuvalt on Koidu DP-st huvitatud isik (sh apellant) olnud algusest peale teavitatud vajadusest sõlmida enne planeeringu vastuvõtmist (s.o 23.09.2008 korralduse p 4 järgi, mis on hilisem kui 21.06.2005 lepingu p 2.2) Rae vallaga kokkulepe EhS v.r §-s 13 sätestatud kohustuste ülevõtmiseks. Kuivõrd 23.09.2008 korralduse p-s 3 on viidatud ka eelkokkuleppele „arenduskohustuste“ osas, võib sellest iseenesest järeldada vastustaja soovi lahendada teede, tehnovõrkude ja haljasalade kõrval poolte kokkuleppel ka sotsiaalobjektide (nt reformimata riigimaale planeeritava lasteaia) ehitamise ja selle finantseerimise küsimus. Küll aga puuduvad igasugused andmed selle kohta, et enne Koidu DP algatamist oleks poolte vahel toimunud mingeid arutelusid nende tulevaste kokkulepete olulisemate tingimuste üle või oleks Rae vald teavitanud taotlejat vähegi üksikasjalikumalt, millise mahuga kohustuste arendaja poolt ülevõtmist DP vastuvõtmine eeldab. DP algatamise korralduse p-des 3 ja 4 sätestatust täpsema kirjaliku eelkokkuleppe saavutamine või teavituse edastamise vajalikkus pidi seejuures olema vallale äratuntav. Kuigi Koidu DP algatamisel kehtinud valla ehitusmäärus nimetatud küsimust täpsemalt ei reguleerinud, siis 01.03.2009–23.04.2017 kehtinud Rae valla ehitusmääruse § 6 lg 9 sätestas üheselt, et kui planeeringu koostamisest huvitatud isik on planeeringu algatamise eelselt avaldanud valmisolekut osaleda sotsiaalse ja tehnilise infrastruktuuri väljaehitamisega kaasnevate kulutuste hüvitamisel, siis sõlmitakse enne planeeringu algatamist valla ja huvitatud isiku vahel kirjalik leping, millega määratakse kindaks poolte õigused ja kohustused detailplaneeringu menetlemisel ning detailplaneeringu realiseerimisega tekkivate kohustuste kandmisel. Sama ehitusmääruse § 10 lg 3 kohaselt juhul, kui planeeringu algatamisel oli huvitatud isikuga sõlmitud kirjalik leping planeeringu realiseerimisega kaasnevate kohustuste võtmiseks, siis on vallavalitsusel enne planeeringu vastuvõtmist õigus nõuda kohustuste täitmiseks tagatiste andmist ja vastavasisulise notariaalselt tõestatud lepingu sõlmimist. Arvestades, et 23.09.2008 korralduse p-des 3 ja 4 kajastatu vastab sisuliselt hilisemas ehitusmääruses sätestatule, oli tõenäoliselt tegemist vallas juba varem väljakujunenud praktikaga, mida ei ole praeguse juhul siiski järgitud.
28.Olenemata sellest, et teatud osa Koidu DP realiseerimiseks vajalikest lisakulutustest ei pruukinud olla vallale ettenähtavad juba enne DP algatamist (nt detailplaneeringu alalt Tartu maanteele otsejuurdepääsu rajamise võimatus ja sellega kaasnevalt juurdepääsuteede lahenduse kulukuse kasv), pidi üldkasutatava taristu üldine maht ja uute elanike põhjustatav lisakoormus valla sotsiaalobjektidele olema siiski prognoositav juba DP algatamise staadiumis. Jättes EhS v.r §-s 13 sätestatud kohustuste arendaja poolt ülevõtmise ulatuse täpsemalt määratlemata, võttis Rae vald endale riski, et kui arendaja ei nõustu hiljem vastavat kokkulepet sõlmima, tuleks DP-le vastav taristu rajada ja lisakoormus sotsiaalobjektidele kanda vallal endal. Kuna asja materjalidest ei nähtu, et planeeringualast väljapoole jääva taristu ja sotsiaalobjektide ehitamise kohustuse ning sellega kaasnevate kulude jagamise küsimusi oleks enne DP algatamist lahendatud kasvõi osaliselt, siis ei oma asja lahendamisel iseenesest määravat tähtsust, millal ja milliseid nõudeid on vald menetluse hilisemates etappides arendajale täpselt esitanud ning kas ja kuidas on need nõuded aja jooksul muutunud, sest apellandi nõusolekuta 15(18)
3-15-1712 ei saanud vastustaja EhS v.r §-s 13 sätestatud kohustustest enam hiljem vabaneda. Rae Vallavalitsuse 09.06.2015 korralduse nr 909 õiguspärasuse kontrollimisel on oluline üksnes see, et Pühamäe Arenduse OÜ ei olnud vastavate kohustuste enda kanda võtmisega nõustunud ning vastustaja pidi seetõttu arvestama, et DP realiseerimisega kaasnevad täiendavad kulutused jäävad tema enda kanda.
29.Rae Vallavalitsuse 09.06.2015 korralduse nr 909 õiguspärasust tuleb HKMS § 158 lg 2 teise lause kohaselt hinnata selle andmise aja seisuga. Seetõttu ei saa ringkonnakohus võtta praeguse vaidluse lahendamisel arvesse tõendeid, mis kajastavad pärast vaidlusaluse korralduse vastuvõtmist toimunud sündmusi. Esmajoones puudutab see Kungla DP-ga seotud materjale, sest selle detailplaneeringu algatamise taotlus esitati alles 23.09.2015 (II kd, tl 30-32), leping kohustuste arendaja poolt ülevõtmiseks sõlmiti 17.03.2016 (II kd, tl 5-9) ning detailplaneering algatati Rae Vallavalitsuse 24.05.2016 korraldusega nr 810 (I kd, tl 188). Vastustaja ei saanud Koidu DP vastuvõtmise üle otsustamisel arvestada võimalusega, et Kungla kinnistu omanikud võivad olla valmis omal kujul tagada mõne juurdepääsutee (nt Öökulli tee) väljaehitamise, mis võiks vähendada Koidu DP realiseerimiseks vajalikke kulutusi. Samuti ei olnud 09.06.2015 korralduse andmisel võimalik arvestada Rae valda riigigümnaasiumi rajamisega, mille kohta sõlmiti kokkulepe alles 08.06.2016 (I kd, tl 199).
30.Ringkonnakohtu hinnangul on Rae Vallavalitsus 09.06.2015 korralduses nr 909 piisavalt ja asjakohaselt põhjendatud, miks ei ole Koidu DP realiseerimine lähiaastatel vallale rahaliselt jõukohane selliselt, et samal ajal oleks tagatud piirkonna (Peetri aleviku) tasakaalustatud ja terviklik ruumiline areng ning praegustele ja tulevastele elanikele avalike teenuste pakkumiseks vajalik ja piisav taristu (nii piisava läbilaskevõimega ühendusteede kui ka üldhariduskoolide ja koolieelsete lasteasutuste näol). Vaidlust ei ole selles, et Koidu DP alale kavandatud elamukvartalisse asuks eeldatavasti elama ca 848 inimest (s.o 325 leibkonda – 2010. a rahva ja eluruumide loenduse andmetel on leibkonna keskmine suurus Rae vallas 2,61 inimest), mis suurendaks Peetri aleviku elanike arvu ca 20%. Samuti võib usutavaks pidada vastustaja arvutuskäiku, et uutest elanikest ca 198 on lapsed (s.o 325 leibkonda × 0,61), kellest ilmselt vähemalt pooled on eelkooliealised, kuna valdavalt asuvad Rae valda elama just noored pered. Stratum OÜ 10.04.2015 liiklusolukorra analüüs (I kd, tl 161-173) kinnitab sedagi, et vahetult Tallinna piiri äärde kodu soetavatest inimestest enamik töötab Tallinnas (Rae valla elanikest ca 60% töökoht asub Tallinnas) ja liikleb isikliku sõidukiga ning järelikult suureneks oluliselt koormus ühendusteedele Tartu maanteega.
31.Kuigi apellant leiab, et vald nõuab temalt teiste arendajatega võrreldes märksa suuremat panust sotsiaalobjektidesse, ei ole ta seadnud kahtluse alla vastustaja väidet, et Rae vald on praktikas nõudnud sotsiaalse infrastruktuuri ehitamisse panustamist kõigilt elamualade arendajatelt, kes planeerivad viis või enam elamuühikut. Selliste nõuete esitamist kinnitab ka Riigikontrolli 31.10.2014 auditiaruanne „Kinnisvaraarendajatele üle antud kohustuste täitmine kohalikes omavalitsustes“ (p-d 74–83), milles küll mööndi, et nn sotsiaalse osalustasu maksmist on valla finantsarvestuses kajastatud puudulikult. Riigikontrolli soovituse alusel tehtud Rae Vallavolikogu revisjonikomisjoni järelkontrolli (vt 08.03.2016 kontrollakt nr 2/2016 – II kd, tl 54-61; Rae Vallavalitsuse 01.07.2016 seisukoht nr 1-6/1698-7 – II kd, tl 68-78p) tulemustest nähtuvalt nõuti kontrolliga hõlmatud 130 kokkuleppest 30 puhul muu hulgas panustamist sotsiaalobjektidesse. Samas puuduvad kontrollaktis andmed, mis võimaldaksid võrrelda nende arenduste mahtusid. Vallavalitsuse selgituste kohaselt (lk 6-7) on nõuete esitamisel lähtutud konkreetse planeeringu parameetritest (nt uute ehitusõigusega kruntide arv, lisanduvate elamuühikute arv, asukoht) ning eristatud väikearendusi (kuni 4 uut elamuühikut) ja suurarendusi (üle 4 uue elamuühiku). Sotsiaalobjektidesse panustamist on nõutud üksnes suurarenduse korral ning panuse ulatuseks on üldjuhul 2500 eurot iga kavandatud elamuühiku 16(18)
3-15-1712 kohta, mida on võimalik vähendada 2000 euroni elamuühiku kohta, kui arendaja on valmis raha kiiremini tasuma, sest sellisel juhul on riskid valla jaoks väiksemad. Alternatiivina on arendajal võimalik sotsiaalobjektide ehitamise rahastamise asemel teha samas mahus töid mõne sotsiaalobjekti ehitamise juures. Eeltoodut arvestades ei kujuta sotsiaalobjektidesse panustamise nõude esitamine iseenesest apellandi ebavõrdset kohtlemist, vaid pigem võiks selle nõude esitamata jätmine tähendada apellandi põhjendamatut soosimist.
32.Rae Vallavalitsuse 04.07.2014 vastusest Pühamäe Arenduse OÜ 20.06.2014 kirjale nähtub, et vald nõudis arendajalt panustamist täiendavate lasteaiakohtade loomisse summas 2000 eurot iga kavandatud elamuühiku kohta ehk kokku 650 000 eurot või alternatiivselt planeeringualale ehitatava lasteaia vallale tasuta üleandmist. Apellandilt ei ole nõutud mõlemat korraga ning isegi kui varasemalt võis nõude suurus jääda apellandile ebaselgeks, siis viidatud kirjas on see määratletud täiesti üheselt mõistetavalt. Muu hulgas oli apellandile ka teada, et tema panust kasutataks lasteaiakohtade loomiseks. Rae Vallavalitsuse 04.07.2014 kirjast nähtub ka, et Peetri alevikku rajatava 180-kohalise lasteaia ehitusmaksumuseks kujunes riigihanke tulemusel 1,8 miljonit eurot ehk ühe lasteaiakoha hinnaks 10 000 eurot. Ehkki Pühamäe Arenduse OÜ-le esitatud lasteaia ehitamisse panustamise nõue on seotud kavandatavate elamuühikute, mitte eeldatavalt lisanduvate eelkooliealiste laste arvuga, ning on seetõttu tegelikult märkimisväärselt suurem kui pelgalt 20% vajaminevate lasteaiakohtade ehitusmaksumusest (eeldatavalt lisandub ca 99 lasteaiaealist last, kelle tarbeks lasteaiakohtade ehitamiseks kuluks 990 000 eurot, millest apellandilt nõutud 650 000 eurot moodustab 65,7%), ei saa sellest automaatselt järeldada, et arendajalt oleks nõutud planeeringu realiseerimiseks vajalike kulude kandmist ebaproportsionaalselt suures ulatuses. Muu hulgas on oluline, et vallale kaasnevad täiendavad kulud ka kooliealistele lastele üldhariduskoolis käimise võimaluse loomiseks (vt Rae valla andmed puuduolevatest koolikohtadest – I kd, tl 170-173) ehk vald ei ole soovinud panna kaugeltki kõiki ega ka suuremat osa oma kohustustest arendaja kanda. Igal juhul ei ole Pühamäe Arenduse OÜ-lt nõutud teiste suurarenduste kavandajatega võrreldes suuremat rahalist panust ning apellatsioonkaebuses on apellandilt väidetavalt oodatava panuse suurust (3 650 000 eurot) selgelt üle paisutatud. Tegelikult on apellandilt nõutud 650 000 eurot või alternatiivselt Koidu DP alale ehitatava 100-kohalise lasteaia (eeldatav ehitusmaksumus ca 1 000 000 eurot) tasuta vallale üleandmist. Kuigi revisjonikomisjoni kontrollakti (lk 8) järgi on vallale 2009–2015 reaalselt laekunud kokku 859 745 eurot, nähtub samas, et arendajatele pandud sotsiaalobjektide rahastamiskohustuste tegelik maht on samal perioodil siiski olnud 2 576 332 eurot. Apellant ei ole esitanud selliseid andmeid, millest saaks järeldada, et temalt nõutud rahaline panus ei ole kavandatava elamuarenduse mahtu arvestades võrreldav teistelt arendajatelt nõutud panusega. Asjaolu, et Koidu DP hõlmab ka avalikult kasutatavat pargiala, ei oma sotsiaalobjektidesse panustamise kontekstis tähtsust, sest nende eesmärgid on erinevad. Samuti on õige vastustaja rõhutus, et Koidu DP alale lasteaia ehitamist on võimalik arvestada üksnes siis, kui tegemist on munitsipaallasteaiaga, sest eralasteaed ei aitaks kuidagi kaasa vallale koolieelsete lasteasutuste seaduse § 10 lg-st 1 tuleneva kohustuse (nt Riigikohtu 19.03.2014 otsus nr 3-4-1-63-13, p 33) täitmisele. Sellise variandi on vald apellandile ka välja pakkunud.
33.Detailplaneeringualast väljapoole jääva, kuid planeeringuga vahetult seotud tehnilise taristu ehitamise kulude suurus sõltub esmajoones konkreetsest planeeringulahendusest ja sellest, millises mahus on külgnevad alad juba välja arendatud (sh olemasolevate võimalike ühendusteede seisund ja läbilaskevõime). Juurdepääsuteede ja tehnovõrkude ühildamiseks vajalike kulutuste suurust ei ole alust arvestada panusena sotsiaalobjektide ehitamisse, mistõttu on selles kontekstis ainetu viide Tartu maanteele uue ristmiku rajamise kuludele (ca 1 000 000 17(18)
3-15-1712 eurot). Tuleb ka arvestada, et Tallinna Transpordiamet on 15.05.2014 kirjas nr 1.-10/14/43 (II kd, tl 49) välistanud Koidu DP põhijoonisel (I kd, tl 73) kajastatud otsejuurdepääsu (Kungla tee) ja uue ristmiku rajamise Tartu maanteele ja pidanud otstarbekaks näha juurdepääs Koidu DP alale ette Vana-Tartu maanteelt. Kuna kõnealuses kohas on samal pool Tartu maanteed ca 1,3 km pikkusel lõigul juba olemas neli juurdepääsu Tartu maanteele (Vana-Tartu mnt, Kuldala tee, Raudkivi tee ja Mõigu tee) ning Tartu maantee jääb vastavas lõigus Tallinna linna haldusterritooriumile, siis on Rae vald põhjendatult nõudnud juurdepääsuteede osas praegu kavandatuga võrreldes teistsugust lahendust. Apellandilt ei ole Koidu DP vastuvõtmise eeldusena nõutud lisajuurdepääsu valmisehitamist, vaid üksnes selle ehitamise kohustuse enda kanda võtmist. Asjaolu, et piirkonna liiklusolukord oli juba kujunenud problemaatiliseks, kinnitab Stratum OÜ 10.04.2015 koostatud Peetri asumi liiklusolukorra analüüs (I kd, tl 161173). Selle analüüsi raames uuriti eelkõige liikluskoormust Peetri alevikku Tartu maanteega ühendavatel ristmikel ning hinnati ka uute planeeringute võimalikke liiklusmõjusid. Analüüsi kokkuvõttest nähtuvalt olid ristmikud hommikusel tipptunnil läbilaskevõime ammendumise piirile väga lähedal ning juba kehtestatud detailplaneeringute poolt tekitatav prognoositav liiklusmaht ületaks tipptunnil olemasolevate ristmike läbilaskevõime. Analüüsi koostajate hinnangul saaks lahenduseks olla eelkõige eritasandilise ristmiku rajamine ning nad soovitasid seniks uute elamualade planeerimise antud piirkonnas peatada.
34.Ehkki apellandiga võib iseenesest nõustuda, et Koidu DP menetluse venimine äärmiselt pikaajaliseks on olnud suuresti tinginud vastustaja poolt detailplaneeringu liiga läbimõtlematust algatamisest ja ebapiisavast otsustavusest menetluse läbiviimisel, mis on põhjustanud apellandi jaoks kestvalt ebaselge olukorra ning tõenäoliselt ka kulude pideva suurenemise, ei saa selliste eksimuste aktsepteeritavaks tagajärjeks siiski olla ühe arendaja põhjendamatu soosimine ning kaalukate avalike huvide oluline kahjustamine. Nagu ringkonnakohus juba eespool märkis, on sellises olukorras kohaseks hoopis arendajale põhjustatud nn usalduskahju hüvitamine. Vaidlustatud korralduses märgitud probleeme (ühendusteede ebapiisav läbilaskevõime ja puuduvad lasteaiakohad) ei oleks kuidagi lahendanud ka Koidu DP osade kaupa vastuvõtmine ja kehtestamine, sest see halvendaks ikkagi olemasolevat olukorda ja lükkaks samas niikuinii planeeringu elluviimiseks vältimatult vajalikke investeeringuid täiendava taristu ehitamisse üksnes edasi.
35.Eelneva põhjal ja HKMS § 200 p 1 alusel jääb Pühamäe Arenduse OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 29.09.2017 otsus muutmata.
36.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. HKMS § 109 lg 1 järgi tuleb menetluskulude väljamõistmiseks kohtule esitada menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid, mille esitamata jätmise korral menetluskulusid välja ei mõisteta. HKMS § 109 lg-st 2 juhindudes märgib ringkonnakohus, et Pühamäe Arenduse OÜ on tasunud apellatsioonkaebuse esitamisel riigilõivu 15 eurot (III kd, tl 9) ja taotlenud ringkonnakohtu menetlusega seonduvalt vastustajalt esindajakulude väljamõistmist summas 2019,90 eurot (III kd, tl 25-32; III kd, tl 35-38). Kokku 2034,90 euro suuruste menetluskulude kandmine ja nende seos praeguse vaidluse menetlemisega apellatsiooniastmes on nõuetekohaselt tõendatud. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ja ringkonnakohus jätab muutmata halduskohtu otsuse, millega jäeti Pühamäe Arenduse OÜ kaebus tervikuna rahuldamata, jäävad menetluskulud apellatsiooniastmes HKMS § 108 lg 1 alusel apellandi enda kanda. Rae vald ei ole menetluskulude kandmise kohta andmeid esitanud, mistõttu jäävad ka vastustaja menetluskulud HKMS § 109 lg 1 alusel tema enda kanda.
(allkirjastatud digitaalselt) 18(18)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.