Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi
Menetlusosalised
Vaidlustatud kohtulahend Menetluse alus Riigikohtus Asja läbivaatamine
3-15-2561 13. detsember 2018 Eesistuja Ivo Pilving, liikmed Viive Ligi ja Jüri Põld OÜ Investkapital kaebus Narva-Jõesuu Linnavalitsuse tegevusetuse õigusvastasuse tuvastamiseks ning erastamise eeltoimingute lõpule viimiseks Kaebaja OÜ Investkapital, esindaja vandeadvokaat Eerik Entsik Vastustaja Narva-Jõesuu linn, esindaja vandeadvokaat Enno Heringson Kaasatud haldusorgan Maa-amet Tartu Ringkonnakohtu 8. detsembri 2017. a otsus OÜ Investkapital kassatsioonkaebus Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada OÜ Investkapital kassatsioonkaebus osaliselt. Tühistada Tartu Halduskohtu 18. mai 2016. a otsus ja Tartu Ringkonnakohtu 8. detsembri 2017. a otsus Narva-Jõesuus, Metsa tn 11 asuvat administratiivhoonet (ehitisregistri kood 118009151) puudutavas osas.
2.Teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada kaebus osaliselt. Kohustada Narva-Jõesuu Linnavalitsust hiljemalt kahe kuu jooksul käesoleva otsuse jõustumisest lõpule viima NarvaJõesuus Metsa tn 11 asuva administratiivhoone erastamise eeltoimingud.
3.Ülejäänud osas jätta kassatsioonkaebus rahuldamata ja Tartu Ringkonnakohtu
4.Mõista Narva-Jõesuu Linnavalitsuselt OÜ Investkapital kasuks välja menetluskulud 2570 eurot. Ülejäänud menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda.
5.Tagastada kautsjon.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.OÜ Investkapital (kaebaja) omandas 11. aprillil 2013 vallasasjana Narva Jõesuus Metsa tn 11 asuvad ehitised (puhkelaagri magamiskorpused ja administratiivhoone). Kaebaja esitas 22. mail 2013 Narva-Jõesuu Linnavalitsusele taotluse, milles palus väljastada projekteerimistingimused lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitiste kordategemiseks. Narva-Jõesuu Linnavalitsus lubas 11. juuni 2013. a korraldusega nr 145 taastada Metsa tn 11 ehitised (magamiskorpused) ilma detailplaneeringut koostamata ja määras selleks projekteerimistingimused.
3-15-2561 Kaebaja esitas 27. novembril 2013 Narva-Jõesuu Linnavalitsusele avalduse, milles palus jätkata Metsa tn 11 administratiivhoone aluse maa erastamisega. Samal päeval esitatud teises avalduses palus kaebaja väljastada uued magamiskorpuste hoonete projekteerimistingimused. Narva-Jõesuu Linnavalitsus tunnistas 11. märtsi 2014. a korraldusega nr 48 kehtetuks 11. juuni 2013. a korraldusega nr 145 määratud projekteerimistingimused Metsa tn 11 magamiskorpuste taastamiseks, lubas need ilma detailplaneeringut koostamata rekonstrueerida esialgses mahus ja määras uued projekteerimistingimused. Samal päeval antud korraldusega nr 49 pikendas linnavalitsus Metsa tn 11 asuvate lagunenud ja kasutusest väljalangenud ning ümbrust tunduvalt kahjustavate ehitiste (magamiskorpused) kordategemise tähtaega 1. septembrini 2014. Narva-Jõesuu Linnavalitsus määras 19. märtsi 2014. a korraldusega nr 57 aadressi (Metsa tn 11) krundile, kus asuvad kaebajale kuuluvad ehitised, administratiivhoone teenindusmaa suuruse (ligikaudu 15 205 m2), piirid vastavalt asendiplaanile ja maakasutuse sihtotstarbe (ärimaa). Kaebaja esitas 16. aprillil 2014 Narva-Jõesuu Linnavalitsusele vaide 19. märtsi 2014. a korralduse nr 57 kehtetuks tunnistamiseks. Narva-Jõesuu Linnavalitsus vastas vaidele 23. aprilli 2014. a kirjaga ning tunnistas 16. mai 2014. a korraldusega nr 154 kehtetuks 19. märtsi 2014. a korralduse nr 57. Kaebaja esitas 3. juulil 2014 Narva-Jõesuu Linnavalitsusele taotluse Metsa tn 11 ehitiste aluse ja nende teenindamiseks vajaliku maa viivitamatuks ostueesõigusega erastamiseks. Narva-Jõesuu Linnavalitsus selgitas 30. augusti 2014. a vastuses, et magamiskorpuste kordategemiseks antud tähtaega on pikendatud kuni 1. septembrini 2014. Kui hooneid selleks ajaks korda tehtud ei ole, kaotab omanik ostueesõigusega erastamise võimaluse. Administratiivhoone kohta lubas linn esitada lähiajal uue piiride kulgemise ettepaneku. J. Gandšu esitas 28. augustil 2014 Narva-Jõesuu Linnavalitsusele avalduse vaadata läbi Metsa tn 11 magamiskorpuste rekonstrueerimise projekti eskiis. Narva-Jõesuu Linnavalitsus vastas 3. oktoobril 2014 avaldusele, et magamiskorpuste kordategemiseks määratud tähtaeg on möödas. Narva-Jõesuu Linnavalitsus tegi 13. novembril 2014 kaebajale ettepaneku määrata Metsa tn 11 ehitise (administratiivhoone) teenindamiseks vajaliku maa ligikaudseks suuruseks 10 323 m2 ja Metsa tn 13 ehitiste (magamiskorpused) teenindamiseks vajaliku maa ligikaudseks suuruses 14 648 m2. Kaebaja esitas 26. novembril 2014 vastuväite, milles ei nõustunud ettepanekuga. Kaebaja leidis, et Metsa tn 11 asuvale ehitiste kompleksile tuleb määrata ühtne terviklik maakorraldusnõuetega kooskõlas olev teenindamiseks vajalik maa, lähtudes Narva-Jõesuu Linnavolikogu 8. mai 2002. a otsusega nr 133 kehtestatud detailplaneeringust. Kaebaja esitas Narva-Jõesuu Linnavalitsusele 1. detsembril 2014 kompromissettepaneku ehitiste kompleksile teenindamiseks vajaliku maa määramise kohta. Kaebaja esitas Narva-Jõesuu Linnavalitsusele 28. aprillil 2015 teabenõude, milles soovis teada, millal kavatseb linnavalitsus kindlaks määrata Metsa tn 11 ehitiste teenindamiseks vajaliku maa ja lõpetada selle maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud. Sarnase sisuga teabenõude esitas kaebaja linnavalitsusele ka 18. juunil 2015.
2(10)
3-15-2561
2.Kaebaja esitas 9. oktoobril 2015 Tartu Halduskohtule hiljem täiendatud kaebuse, milles palus tuvastada Narva-Jõesuu Linnavalitsuse tegevusetuse õigusvastasuse Metsa tn 11 ehitiste kompleksi maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingute tegemisel ning teha linnavalitsusele ettekirjutus lõpule viia Metsa tn 11 ehitiste kompleksi maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud kooskõlas seaduse ja kehtestatud detailplaneeringuga hiljemalt ühe kuu jooksul arvates kohtuotsuse jõustumisest. Kaebuse põhiväited on järgmised.
2.1.Metsa tn 11 ehitiste aluse ning nende teenindamiseks vajaliku maa ostueesõiguse erastamise toimingud jäid teadmata põhjustel lõpule viimata nii 2002. kui ka 2007. a-l.
2.2.Kaebaja esitas tähtaegselt vastuväited 13. novembri 2014. a teenindusmaa määramise ettepaneku kohta. Sellele vaatamata ei ole vastustaja koostanud uut ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepanekut ega ole kaebajat kirjalikult teavitanud vastuväidete mittearvestamisest ega arvestamata jätmise põhjustest. Vastustaja ei ole lõpule viinud maa ostueesõigusega erastamise eeltoiminguid.
2.3.Nii seaduse kui ka detailplaneeringuga on vastuolus, kui teenindusmaa määramisel vähendatakse isiku õiguspärases kasutuses oleva maa suurust.
3.Tartu Halduskohus jättis 18. mai 2016. a otsusega kaebuse rahuldamata. Halduskohtu otsuse põhjendused on järgmised.
3.1.Erastamistoiminguid on magamiskorpuste puhul takistanud asjaolu, et need on lagunenud ja kasutusest väljalangenud. Vaidlusaluste ehitiste igakordsetele omanikele anti korduvalt tähtaegu ehitiste kordategemiseks. Kui ehitiste omanikud ei täitnud oma kohustusi ehitiste kordategemise tähtaja jooksul, ei saa vastustajale ette heita, et ta on olnud õigusvastaselt tegevusetu.
3.2.Haldusasja materjalidest nähtub, et avalik võim ei ole jäänud passiivse kõrvaltvaataja rolli. Vastustaja on püüdnud hoonete omanikele erinevatel aegadel võimalikult palju vastu tulla ja mh eraldanud asja kiiremaks menetlemiseks administratiivhoone erastamise menetluse. Samas pole kaebaja sellega rahul olnud ning on vaidlustanud administratiivhoone erastamise menetluse. See, et vastustaja ei ole reageerinud kaebaja soovitud viisil, ei tähenda kohaliku omavalitsuse organite õigusvastast tegevusetust.
3.3.Vastustaja esitatud fotode põhjal ning ilma kohapeal täpsemat uurimist või ekspertiisi tegemata võib väita, et Metsa tn 11 ehitised on lagunenud. Fotodel olevad objektid on kunagi vastanud hoone tunnustele, kuid fotode tegemise ajal on hooned olnud selgelt väga halvas seisukorras. Kaebajale kuuluvate hoonete puhul on tegemist lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitistega, mida ei loeta erastamisõigust andvateks ehitisteks. Kohalik omavalitsus võib määrata eelkirjeldatud seisus olevate ehitiste kordategemiseks tähtpäeva, kui nende kordategemine on maareformi seaduse (MaaRS) mõttes võimalik. Sellise tähtpäeva määramisega antakse ehitise omanikule võimalus täita maa ostueesõigusega erastamiseks seaduses sätestatud tingimused ning pärast ehitise määratud tähtpäevaks kordategemist on ehitise omanikul õigus ostueesõigusega erastada ehitise teenindamiseks vajalik maa. Kui ehitise omanik ehitist tähtpäevaks korda ei tee, siis ei ole tal ehitise teenindamiseks vajaliku maa erastamise õigust. Kohtul ei ole võimalik sundida oma ettekirjutusega vastustajat lõpule viima Metsa tn 11 ehitiste maa ostueesõigusega erastamise eeltoiminguid, kui see oleks seadusega vastuolus.
4.Kaebaja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus halduskohtu otsus tühistada ja kaebus rahuldada.
3(10)
3-15-2561
5.Tartu Ringkonnakohus jättis 8. detsembri 2017. a otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata põhjendades otsust järgmiselt.
5.1.Kohtul puudub õiguslik alus teha vastustajale ettekirjutus erastamise eeltoimingute lõpuleviimiseks. Kaebaja esindaja täpsustas ringkonnakohtu istungil, et kaebuse eesmärk on maa ostueesõigusega erastamine kaebajale. Kohus ei saa vastustajat kohustada vaidlusalust maad kaebajale ostueesõigusega erastama. Kui omanik on lasknud hoonel laguneda või kasutusest välja langeda, siis ei täida see enam erastamise põhilist eeldust, et maad saab erastada ainult olemas ja kasutuses oleva hoone juurde.
5.2.Isegi kui kaebaja väited hoone seisukorra ning elektriarvete ja valve eest tasumise kohta vastavad tõele, ei piisaks sellest, et tõendada terviklike ja kasutuses hoonete olemasolu. Kaasatud haldusorgani hinnangu ja toimikus olevate fotode järgi pole Metsa tn 11 maaüksusel ehitisi, mille juurde saaks maad erastada. Kohtule 2015. a-l esitatud fotodelt on näha, et kunagised magamiskorpused on varemeis. Administratiivhoonel on küll avatäited ja katus, kuid see on ilmselgelt kasutusest välja langenud ja kahjustab oluliselt ümbrust.
5.3.Tuvastamisnõue ei ole põhjendatud. Kaebaja saab tegevusetuse õigusvastasuse tuvastamise nõudes kaitsta vaid enda subjektiivseid õigusi, ega saa tugineda tema õiguseellaste suhtes toime pandud võimalikele viivitustele. Kogumis ei saa pidada erastamismenetlust õigusvastaseks, kuna vastustaja on pea kõigile ehitiste omanike pöördumistele vastanud mõistliku aja jooksul.
5.4.Ehitiste omanik jättis õigel ajal vaidlustamata vastustaja 6. märtsi 2012. a korralduse nr 42, millega anti tähtaeg ehitiste kordategemiseks kuni 6. märtsini 2014, samuti 11. märtsi 2014. a korralduse nr 49, millega pikendati ehitiste kordategemise tähtaega kuni 1. septembrini 2014. Seetõttu on need korraldused seadusjõus.
5.5.Vastustaja ei ole kuni 1. detsembril 2014 esitatud ettepaneku ning 28. aprillil ja 18. juunil 2015 esitatud avaldusteni viivitanud kaebajale vastamisega. Viimati nimetatud avaldused ei ole käsitatavad teabenõuetena avaliku teabe seaduse § 6 mõttes, vaid tegemist oli taotlustega haldusmenetluse seaduse § 14 mõttes, mis esitati lõpetamata haldusmenetluses. Kuigi haldusorgan on kohustatud talle esitatud avaldusele mõistliku aja jooksul vastama, ei ole selle kohustuse võimalikust formaalsest rikkumisest hoolimata võimalik praegusel juhul tuvastada vastustaja tegevuses õigusvastasust. Õigusvastasuse tuvastamise nõue eeldab põhjendatud huvi olemasolu, kuid praegusel juhul ei ole kaebajal sellist huvi. Kaebajal puudub ilmselgelt võimalus taotleda vastustajalt kahju hüvitamist, kuna vastustaja ei ole kaebajale kahju tekitanud. Kaebajal pole selles asjas ka tulevikku suunatud huvi, sest tal pole õiguslikku võimalust erastamismenetlusega jätkata. Samuti on ilmselge, et kaebajal ei ole rehabiliteerivat huvi, kuna tema suhtes ei ole toime pandud ühtegi inkrimineerivat toimingut, mille puhul võiks õiguskord nõuda tema rehabiliteerimist.
5.6.Kuigi vastustaja on kaebajaga erastamise teemal edasi suhelnud, tehes 13. novembril 2014 kaebajale veel ühe ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepaneku, on kahtlane, kas vastustajal selleks alates 14. juulist 2017 kehtiva MaaRS § 6 lg 31 redaktsiooni järgi enam õigust oli.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
6.Kaebaja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub kohtute otsused tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks haldus- või ringkonnakohtule või alternatiivselt kaebus rahuldada. Kassatsioonkaebust põhjendab kaebaja järgmiselt.
4(10)
3-15-2561
6.1.Ringkonnakohus ei ole haldusasja lahendamisel nõuetekohaselt kontrollinud asjaolu, kas vastustaja oli õigusvastaselt tegevusetu Metsa tn 11 ehitiste aluse ja teenindamiseks vajaliku maa ostueesõigusega erastamisel. Selle asemel on kohus ise hinnanud ehitiste seisukorda ja asunud haldusorgani eest asja lahendama.
6.2.Ringkonnakohus luges üllatuslikult tõendatuks, et maaüksusel puuduvad ehitised, mille juurde oleks võimalik maad ostueesõigusega erastada. Selle faktilise asjaolu tuvastamiseks ei tehtud aga kohtulikku ekspertiisi ega korraldatud ehitiste vaatlust, mistõttu tegelikult polnud usaldusväärseid tõendeid, mille põhjal ehitiste seisukorda hinnata. Lisaks rikkus ringkonnakohus oluliselt poolte võrdsuse põhimõtet ning teisi menetlusõiguse norme ja põhimõtteid, kuivõrd ta ei võimaldanud kaebajal esitada selle asjaolu kohta kirjalikku seisukohta ega tõendeid.
6.3.Kohtud on analoogsetes vaidlustes leidnud, et hoone ehitustehniline halb seisukord või asjaolu, et hoone ei ole kohe elamuna kasutatav, ei anna veel alust pidada hoonet MaaRS tähenduses ehitise mõistele mittevastavaks. Oluline on asjaolu, et hoone siseruumid oleksid väliskeskkonnast eraldatud. Maareformi käigus tuleb hinnata nii ehitiste seisundit kui ka nende lagunemise ja kasutusest väljalangemise aega ja asjaolusid. Samuti tuleb välja selgitada, kas maaüksusel on säilinud ülejäänud kaebaja nimetatud ehitised (kaks kaevu, kelder ja piirdeaed).
6.4.Kaebaja ei ole olnud ükskõikne, vaid on teinud jõupingutusi ehitiste säilimise tagamiseks. Administratiivhoone on konserveeritud ja selles on valve. Ehitiste omanikud on ca 15 aasta jooksul tasunud elektri- ja valvearveid ning maamaksu. Asja lahendamisel tuleb arvestada, et kaebaja ja ehitiste eelmised omanikud on kulutanud märkimisväärselt raha vaidlusaluste ehitiste omandamisele, ülalpidamisele ja korrashoiule.
6.5.Haldusorgani tegevusetuse kui toimingu õiguspärasuse hindamisel tuleb lähtuda muu hulgas faktilisest olukorrast, mis eksisteeris tegevusetuse tekkimise ajal. See, et faktilised asjaolud on aja jooksul muutunud, ei anna alust tunnistada haldusorgani senist õigusvastast tegevust õiguspäraseks. Enne kaebaja halduskohtusse pöördumist käsitas haldusorgan maa ostueesõigusega erastamise menetluses Metsa tn 11 maaüksusel asuvat administratiivhoonet säilinuna ning õigusaktides kehtestatud ehitise tunnustele vastavana.
6.6.Oluline on, et üheks peamiseks maa ostueesõigusega erastamist takistavaks asjaoluks oli vastustaja väär seaduse tõlgendamine ja kohaldamine, kui ta vähendas Metsa tn 11 ehitiste teenindamiseks vajaliku maa suurust vastuolus Narva-Jõesuu Linnavolikogu 8. mai 2002. a otsusega nr 133 kehtestatud detailplaneeringuga. Eelkõige vastustaja tegevusetus (viivitus) maa ostueesõigusega erastamisel on kaasa toonud osade Metsa tn 11 maa-alal asuvate ehitiste lagunemise. Kohtud ei andnud eelkirjeldatud olulistele asjaoludele õiguslikku hinnangut.
6.7.Arusaamatuks jääb kohtute seisukoht, et vastustaja ei ole Metsa tn 11 maa ostueesõigusega erastamise menetluses õigusvastaselt viivitanud. Vastustajal oli kohustus teha kõik maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud kolme kuu jooksul arvates maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamisest. Ta ei ole seda teinud praeguse ajani, sest pole esitanud katastriüksuse moodustamise toimikut riigi maakatastri pidajale katastriüksuse registreerimiseks ega ostueesõigusega erastamise toimikut erastamise korraldajale.
6.8.Väär on ringkonnakohtu seisukoht, et ehitise kordategemiseks tähtaja andmine on haldusakt, mida selle adressaat oleks pidanud õigel ajal vaidlustama juhul, kui ta sellega ei nõustunud. Ehitise kordategemiseks tähtaja andmise otsus ja erastatava maa piiride kulgemise ettepanek on eelhaldusaktid, millega ei otsustata erastamise üle veel lõplikult. Põhjendatud kaalutluste korral võib haldusorgan muuta erastamise eeltoimingute käigus kindlaks määratud tingimusi. Vastustaja 5(10)
3-15-2561
6.märtsil 2012 vastu võetud protokolliline otsus ja 6. märtsi 2012. a ja 11. märtsi 2014. a ehitise kordategemiseks tähtaja andmise otsused on käsitatavad kas menetlustoimingutena või eelhaldusaktidena. Riigikohus on korduvalt andnud selgitusi ja juhiseid, et haldusmenetluse käigus toimunud menetlusnormide rikkumist saab halduskohtus vaidlustada vaid koos lõpliku haldusaktiga. Vastustaja edasine tegevus maa ostueesõigusega erastamise menetluses kinnitab, et ka ta ise ei käsitanud oma 6. märtsi 2012. a ja 11. märtsi 2014. a ehitise kordategemiseks tähtaja andmise otsuseid haldusaktidena, millega oleks asi lõplikult lahendatud.
6.9.Praeguseni kehtib vastustaja 21. oktoobri 2002. a korraldus nr 201 „Teenindusmaa määramine Narva-Jõesuus, Metsa tn 11“, millega on otsustatud määrata kehtestatud detailplaneeringu alusel maaüksuse Metsa tn 11 (suvelaagri ehitised) teenindusmaaks 48 854 m2. Seda haldusakti ei ole tunnistatud kehtetuks, tühistatud ega muudetud. Kuna Metsa tn 11 maa ostueesõigusega erastamise menetlus jagunes kaheks osaks vastustaja 6. märtsi 2012. a istungil vastu võetud protokollilise otsuse alusel, mida ei saa iseseisvalt vaidlustada, siis ei ole kaebaja kuni praeguse ajani saanud kaitsta oma seadusega tagatud õigusi ja huve sellise meelevaldse erastamise menetluse jagamise vastu. Kaebaja esitas 26. novembril 2014. a-l vastuväited vastustaja 13. novembri 2014. a kirjaga esitatud ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepaneku kohta. Vastustaja ei ole neile vastuväidetele erastamist puudutavates õigusaktides ettenähtud korras reageerinud. Seetõttu on väär kohtute seisukoht, et vastustaja ei ole Metsa tn 11 maa ostueesõigusega erastamise menetluses õigusvastaselt toimingutega viivitanud.
6.10.Kohtud on jätnud täielikult arvestamata, et kui jäetakse ostueesõigusega erastamata maa, millel asuvad isikule kuuluvad ehitised, siis on sisuliselt tegemist ehitiste omaniku vara sundvõõrandamisega. Vaidlustatud kohtulahendite kehtima jäämine toob kaasa olukorra, kus kaebaja kaotab omandiõiguse Metsa tn 11 maaüksusel asuvatele ehitistele kui vallasasjadele. Seejuures ei ole need ehitised sundvõõrandatavad, nagu nägi ette 14. juulini 2017 kehtinud MaaRS § 6 lgt 31, vaid kaebaja peab need ehitised kõrvaldama või muutuvad need maatüki oluliseks osaks. Seetõttu tuleb seadust tõlgendada viisil, mis tagaks seaduse kohaldamise vastavuse Eesti Vabariigi põhiseadusega.
6.11.Kontrollida tuleks alates 14. juulist 2017 kehtiva MaaRS § 6 lg 31 vastavust põhiseadusele, kuna kohtute otsuste kehtima jäämise korral jääb kaebaja oma varast ilma, kusjuures vara ei sundvõõrandata ega tasuta kaebajale õiglast ja kohest hüvitist. Kaebaja on Metsa tn 11 ehitiste omandamiseks ja korrashoiuks teinud märkimisväärseid kulutusi. Seetõttu oleks kaebaja suhtes äärmiselt ülekohtune ja usaldust rikkuv, kui maa jäetakse peale 15 aasta möödumist erastamata põhjendusega, et pika erastamismenetluse kestel on ehitised lagunenud.
7.Vastustaja ja kaasatud haldusorgan kassatsioonkaebusele ei vastanud.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
8.Kolleegiumi hinnangul on kaebuse eesmärgiks Metsa tn 11 ehitiste aluse ja nende teenindamiseks vajaliku maa ostueesõigusega erastamine. Kaebus on esitatud kohustamaks vastustajat lõpule viima Metsa tn 11 ehitiste kompleksi juurde maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud hiljemalt ühe kuu jooksul arvates kohtuotsuse jõustumisest ning tuvastamaks vastustaja tegevusetuse õigusvastasus Metsa tn 11 maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingute tegemisel.
9.Kohustamisnõude lahendamine sõltub sellest, kas vastustajal on seadusest tulenev kohustus anda taotletud haldusakt või sooritada toiming ning kas vastustaja kohustus puudutab kaebaja õigusi (riigivastutuse seaduse § 6 lg 1). Kohustamiskaebuse rahuldamiseks peavad selle eeldused üldjuhul olema täidetud kohtuotsuse tegemise aja seisuga. Kui kohtuotsuse tegemise ajal ei võimalda faktilised
6(10)
3-15-2561 asjaolud või õiguslik olukord vastustajal toimingut teha, on see kaebuse rahuldamata jätmise aluseks (Riigikohtu halduskolleegiumi otsus asjas nr 3-3-1-79-16, p 20). Seega tuleb kohustamisnõude lahendamisel välja selgitada, kas vastustaja on rikkunud kohustusi maa erastamise menetluses ning kas vastustajal on taotletud haldusakti andmise või toimingu sooritamise kohustus ka kohtuotsuse tegemise ajal.
10.MaaRS § 22 lg 1 järgi saavad ostueesõigusega maad erastada mh isikud, kellel on õigus osta maad ehitise omanikuna vastavalt MaaRS-le, arvestades MaaRS §-s 21 sätestatud kitsendusi. MaaRS tähenduses on ehitis aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik asi, samuti lõpetamata ehitis (MaaRS § 6 lg 3). Ehitisena ei käsitata ajutisi hooneid ja rajatisi ning lagunenud ja kasutusest väljalangenud, ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi (MaaRS § 6 lg 31). Selliste ehitiste kohta nägi 14. juulini 2017 kehtinud MaaRS (MaaRS v.r) § 6 lg 31 ette, et omanik teeb need korda või kõrvaldab kohaliku omavalitsuse määratud tähtpäevaks. Tähtpäevaks korrastamata või kõrvaldamata ehitised tuli sundvõõrandada kinnisasja sundvõõrandamise seaduse alusel. Kui kohalik omavalitsus määrab nimetatud ehitise omanikule ehitise kordategemiseks tähtpäeva, määratakse ehitisele teenindamiseks vajalik maa, mida ehitise omanikul on õigus erastada pärast ehitise korrastamist. Alates 14. juulist 2017 kehtiv MaaRS § 6 lg 31 näeb ette, et lagunenud ja kasutusest väljalangenud, ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavad ehitised kõrvaldab omanik määratud tähtpäevaks (MaaRS § 6 lg 31). Tähtpäevaks kõrvaldamata ehitised muutuvad maareformi käigus maatüki oluliseks osaks.
11.Asjas on tuvastatud, et Narva-Jõesuus Metsa tn 11 asuvate ehitiste juurde maa erastamise menetlus algas vastustajale maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamisega 8. novembril 2002. Kaebaja sai ehitiste (administratiivhoone ja magamiskorpused) omanikuks 11. aprillil 2013 olukorras, kus vastustaja oli ehitiste eelmisele omanikule andnud tähtaja (6. märts 2014) Metsa tn 11 asuvate lagunenud ja kasutusest välja langenud ning ümbrust tunduvalt kahjustavate magamiskorpuste kordategemiseks. Vastustaja pikendas seda tähtaega kuni 1. septembrini 2014. Kaebaja ei teinud magamiskorpusi selleks tähtajaks korda.
12.Asjas on kolleegiumi hinnangul kooskõlas menetlusnormidega tuvastatud, et Metsa tn 11 magamiskorpuste puhul on tegemist lagunenud ja kasutusest väljalangenud ning ümbrust tunduvalt kahjustavate ehitistega. Metsa tn 11 magamiskorpused olid asja materjalide põhjal lagunenud ja kasutusest välja langenud juba 2007. a-l, kui erastamise korraldaja (Ida-Viru maavanem) ei andnud luba Metsa tn 11 maa ostueesõigusega erastamiseks ning tegi vastustajale ettepaneku ehitised üle vaadata ja otsustada, kas nõuda omanikult ehitiste korrastamist või likvideerimist. Kaebaja ei vaidlustanud vastustaja korraldust, millega pikendati Metsa tn 11 asuvate magamiskorpuste kordategemiseks antud tähtaega 1. septembrini 2014. Kaebaja ei ole kohtumenetluses millegagi ümber lükanud seda, et Metsa tn 11 magamiskorpused on lagunenud ja kasutusest väljalangenud ning kaebaja ei ole neid ehitisi määratud tähtajaks korda teinud.
13.Kolleegium on selgitanud, et MaaRS pole ühelgi hetkel võimaldanud ostueesõigusega erastada maad lagunenud või kasutusest välja langenud ehitise juurde (kolleegiumi otsus asjas nr 3-16-579/47, p 11). Kuna kaebaja ei teinud magamiskorpusi vastustaja antud tähtajaks korda, kaotas ta MaaRS § 6 lg 31 (nii kuni 14. juulini 2017 kehtinud redaktsiooni kui alates 14. juulist 2017 kehtima hakanud redaktsiooni) järgi nende ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamise õiguse. Kuna MaaRS § 6 lg 31 ei võimalda kaebajale magamiskorpuste juurde maa ostueesõigusega erastamist, ei ole tähendust vastustaja 13. novembri 2014. a ettepanekul määrata magamiskorpuste teenindamiseks vajalik maa. Vaatamata sellele, et kaebaja esitas ettepaneku kohta vastuväited, ei ole vastustajal enam võimalik teha magamiskorpuste erastamise eeltoiminguid, mis võimaldaksid kaebajal nende juurde maad ostueesõigusega erastada. Kuna esitatud kohustamisnõue ei saa kaebaja maa ostueesõigusega 7(10)
3-15-2561 erastamise õiguse minetamise tõttu viia Metsa tn 11 asuvate magamiskorpuste osas soovitud tulemuseni, nõustub kolleegium kohtutega, et Metsa tn 11 magamiskorpusi puudutavas osas tuleb kohustamiskaebus rahuldamata jätta.
14.Rahuldamata tuleb jätta ka Metsa tn 11 asuvaid magamiskorpusi puudutav tuvastamisnõue. Kaebaja omandas magamiskorpused ajal, mil nende omanikule oli antud tähtaeg ehitiste kordategemiseks, ning vastustaja pikendas kaebaja taotlusel seda tähtaega. Kuna kaebaja tähtaja jooksul ehitisi korda ei teinud, siis ei kaotanud kaebaja magamiskorpuste juurde maa ostueesõigusega erastamise võimalust vastustaja tegevuse tõttu. Kolleegium nõustub ringkonnakohtu otsuse põhjendava osa p-s 52 esitatud peamiste põhjenduste ja lõppjäreldusega selle tuvastamisnõude rahuldamata jätmise kohta ega korda neid.
15.Erinevalt magamiskorpustest ei ole vastustaja erastamismenetluses administratiivhoone puhul väitnud, et tegemist on lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitisega, ega ole andnud tähtaega selle kordategemiseks või kõrvaldamiseks. Vastustaja väitis alles 9. detsembri 2015. a vastuses kaebusele, et ka administratiivhoone on lagunenud, kasutusest väljalangenud ja ümbrust tunduvalt kahjustav ehitis. Oma väite kinnituseks esitas vastustaja fotod Metsa tn 11 ehitistest.
16.Erastamismenetluses tegi vastustaja 13. novembril 2014 ettepaneku määrata administratiivhoone teenindamiseks vajalik maa suurusega 10 323 m2. Kaebaja esitas ettepaneku kohta
26.novembril 2014 vastuväite ja 1. detsembril 2014 kompromissettepaneku ehitiste kompleksile teenindamiseks vajaliku maa määramise kohta. Vastuväitele, kompromissettepanekule ning kaebaja hiljem esitatud teabenõuetele erastamise eeltoimingute kohta vastustaja vastanud ei ole.
17.Maa ostueesõigusega erastamise täpsem korraldus on sätestatud MaaRS alusel antud Vabariigi Valitsuse 6. novembri 1996. a määruses nr 267 „Maa ostueesõigusega erastamise korra kinnitamine“ (määrus nr 267) ja Vabariigi Valitsuse 30. juuni 1998. a määruses nr 144 „Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra kinnitamine“ (määrus nr 144). Määruse nr 267 p 4 järgi teeb kohalik omavalitsus maa ostueesõigusega erastamisel seaduses ja määruses nr 267 sätestatud eeltoiminguid, selgitades välja kõik maa ostueesõigusega erastamise seisukohalt tähtsust omavad asjaolud. Juhul kui ostueesõigusega erastamisele kuulub ehitise teenindamiseks vajalik maa, määratakse ostueesõigusega erastatava maa suurus ja piirid kindlaks Vabariigi Valitsuse 30. juuni 1998. a määrusega nr 144 kinnitatud „Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korras” sätestatu kohaselt. Olukorras, kus vastustaja on teinud kaebajale ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepaneku ning kaebaja on esitanud selle kohta vastuväited, näeb määruse nr 144 p 9 ette, et ettepaneku tegija koostab kas uue ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepaneku või informeerib taotlejat kirjalikult vastuväidetega mittearvestamisest, näidates ära vastuväidete arvestamata jätmise põhjused. Määruse nr 144 p 12 järgi määrab linna- või vallavalitsus ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid. Otsuses peab sisalduma vähemalt ehitise nimetus ja selle kasutamise otstarve, maa ligikaudne pindala ja asukoht. Otsusele lisatakse ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepanek. Otsus koos lisaga lisatakse maa tagastamise, erastamise, munitsipaalomandisse andmise, riigi omandisse jätmise või hoonestusõiguse seadmise toimikusse ning see on aluseks katastriüksuse moodustamisel. Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise säte võib sisalduda ka linna- või vallavalitsuse tehtavas maa ostueesõigusega erastamise otsuses. Vastustaja ei ole võtnud seisukohta kaebaja vastuväidete kohta ning ei ole määranud administratiivhoone teenindamiseks vajaliku maa suurust ja piire. Seega ei ole vastustaja teinud 8(10)
3-15-2561 toiminguid ega andnud eelhaldusakte, mida tal määruse nr 144 p-de 9 ja 12 järgi tulnuks teha ja anda pärast seda, kui sai kaebaja vastuväited ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepaneku kohta. Vastustaja eelkirjeldatud tegevusetus kaebaja erastamisavalduse lahendamisel pärast kaebaja vastuväidete saamist on administratiivhoone osas õigusvastane.
18.Vastustaja tegevusetust ei muuda õiguspäraseks ka asjaolu, et vastustaja ja kaasatud haldusorgan asusid kohtumenetluses seisukohale, et ka administratiivhoone juurde ei ole selle seisundi tõttu maa ostueesõigusega erastamine võimalik. Kui vastustaja arvates oli administratiivhoone seisundi tõttu kaebaja erastamisavalduse rahuldamine ka selle hoone osas võimatu, pidanuks ta MaaRS (v.r) § 6 lg 31 järgi andma kaebajale tähtaja ehitise kordategemiseks või kõrvaldamiseks.
19.Administratiivhoone seisund ei ole asjas nõuetekohaselt kindlaks tehtud. Vastustaja, kaasatud haldusorgani ja kohtute õiguslik hinnang, mille kohaselt kaebaja omandis oleva administratiivhoone puhul on tegemist lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitisega MaaRS § 6 lg 31 mõttes, ei ole põhjendatud. Vastustaja ei ole selle väite kinnituseks esitanud muid tõendeid peale fotode. Fotodega ei ole ümber lükatud kaebaja faktiväiteid, et hoonel on olemas seinad, avatäited ja katus ning hoones on elektriühendus. Kohtud ei ole selgitanud, milline osa administratiivhoonest on lagunenud ja kasutusest väljalangenud ning kuidas see esitatud fotodelt nähtub.
20.Asjaolu, et mõne avalduses märgitud ehitise juurde ei ole võimalik maad ostueesõigusega erastada, ei tähenda, et see välistaks maa ostueesõigusega erastamise kõigi avalduses märgitud ehitiste juurde.
21.Kolleegium ei nõustu eeltoodu põhjal haldus- ja ringkonnakohtu seisukohaga, et vastustajal puudub praegusel juhul kohustus teha kaebaja maa ostueesõigusega erastamise avalduse lahendamisel erastamise eeltoiminguid. Vastustaja ei ole kaebajale kuuluva administratiivhoone erastamisavalduse lahendamisel järginud talle õigusaktidega pandud kohustusi sooritada erastamise eeltoiminguid. Vastustaja tegevus kaebaja avalduse lahendamisel on seega olnud õigusvastane. Kuna kohustamisnõude täitmine ei ole seni tuvastatud asjaolude valguses muutunud võimatuks ega eesmärgipäratuks ja vastustajal on erastamise eeltoimingute tegemise kohustus, tuleb haldus- ja ringkonnakohtu otsused osaliselt tühistada ning kaebus administratiivhoonet puudutava kohustamisnõude osas rahuldada. Vastustajal tuleb kaebaja maa ostueesõigusega erastamise avalduse edasise menetlemise käigus võtta seisukoht administratiivhoone teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepaneku kohta esitatud vastuväidete kohta. Kõiki asjaolusid arvestades on kolleegiumi hinnangul mõistlik tähtaeg, mille jooksul tuleb vastustajal erastamise eeltoimingud lõpule viia, kaks kuud.
22.Kuna administratiivhoone puhul on erastamisavalduse läbivaatamine alles pooleli, siis on kaebaja administratiivhoonet puudutav tuvastusnõue praegusel juhul hõlmatud kohustamisnõudega ning iseseisvat tähendust ei oma.
23.Kuna kolleegium muudab haldus- ja ringkonnakohtu lahendit, tuleb halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 109 lg 4 alusel muuta menetluskulude jaotust. Kaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb menetluskulud jagada proportsionaalselt kaebuse rahuldamisega (HKMS § 108 lg 2). Kaebaja taotles halduskohtus 1401 euro ja ringkonnakohtus 2010 euro väljamõistmist. Kaebaja menetluskulud koosnevad õigusabikuludest (3381 eurot) ja riigilõivust (30 eurot). Kassatsiooniastmes taotleb kaebaja, et välja mõistetaks õigusabikulud 1728 eurot ja kautsjon 25 eurot.
9(10)
3-15-2561 Kolleegiumi hinnangul on kaebaja menetluskulud vajalikud ja põhjendatud. Kuna kaebus rahuldati umbes pooles ulatuses, tuleb vastustajalt kaebaja kasuks välja mõista 2570 eurot (pool kaebaja menetluskuludest kautsjonit arvestamata). Tasutud kautsjon tuleb HKMS § 107 lg 4 alusel tagastada. Kassatsioonkaebuses esitatud taotluse kohaselt tagastatakse kautsjon advokaadibüroo Entsik ja Partnerid OÜ arvelduskontole nr EE982200221025119153. Vastustaja menetluskulud, mille väljamõistmist ta taotles, olid halduskohtus 1892 eurot ja ringkonnakohtus 2215 eurot 21 senti. Kohus mõistab HKMS § 109 lg 6 järgi välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud. Vastustaja menetluskulude väljamõistmine kaebajalt pole praeguses asjas põhjendatud. Maareformi elluviimiseks vajalike toimingute tegemine ei välju vastustaja põhitegevusest. Seetõttu jäävad vastustaja menetluskulud tema enda kanda.
(allkirjastatud digitaalselt)
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.