Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

hageja juhatuse liikmena on hagejale tekitanud, võõrandades hageja kinnisasja märkimisväärselt madalama hinna eest kui oli kinnisasja tegelik väärtus.

Vastavalt AS-i Pindi Kinnisvara eksperthinnangule (lisa 3) on kinnistu turuväärtus 136 500 €.

VÕS § 128 lg 3 kohaselt loetakse otseseks varaliseks kahjuks kaotsiläinud või hävinud vara väärtust. Vara võõrandamist tuleb lugeda vara kaotsiminemiseks või hävimiseks õiguslikus mõttes, võõrandamist alla vara tegeliku väärtuse aga vastavas ulatuses kahju tekitamiseks.

ÄS § 187 lg 1 kohaselt peab juhatuse liige täitma oma kohustusi korraliku ettevõtja hoolsusega. Sama kohustuse kehtestab hageja põhikirja (lisa 5) p 7.5.

On ilmne, et korralik ettevõtja, tegutsedes hoolsalt, ei võõranda talle kuuluvat vara selle tegelikust väärtusest oluliselt odavamalt.

Hageja juhatus koosneb kahest liikmest (vt lisa 6). Hageja põhikirja p 7.6. kohaselt teeb kahe- või kolmeliikmeline juhatus otsuseid koosolekul. Seejuures on koosolek otsustusvõimeline, kui sellest võtavad kaheliikmelise juhatuse korral osa mõlemad juhatuse liikmed, samuti on mõlema juhatuse liikme poolthääl vajalik otsuste vastuvõtmiseks.

ÄS § 181 lg 2 kohaselt on juhatuse liikmed osaühingu nimel tehingute tegemisel kohustatud osaühingu suhtes järgima põhikirjas ette nähtud piiranguid.

Kinnistu võõrandamiseks hageja juhatus otsust teinud ei ole. Kinnistu võõrandamise korraldas kostja ilma sellest teist juhatuse liiget teavitamata. Seega on kostja otseselt rikkunud talle kohustusliku põhikirja nõudeid, omamata kinnistu müümiseks tegelikke volitusi, samuti rikkunud seaduse ja põhikirja nõudeid, tegutsedes viisil, mis ilmselgelt ei vastanud korraliku ettevõtja hoolsusele.

ÄS § 187 lg 2 vastutab juhatuse liige, kes on oma kohustuste rikkumisega tekitanud osaühingule kahju, niisuguse tekitatud kahju eest.

lk 3

Kostja on hagejale kuulunud vara võõrandanud selleks ettenähtud korda (juhatuse otsuse nõutavus) rikkudes ning alla selle tegelikku väärtust. Hagejale tekitatud kahjuks tuleb lugeda tegeliku väärtuse 136 500 € ja võõrandamisel saadud hinna 19 000 € vahe ehk 117 500 €.

Hageja nõuab kostjalt ka viiviste tasumist. Vastavalt VÕS § 113 lg 1 võib rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Seejuures, kui teisiti pole kokku lepitud, loetakse viivisemääraks VÕS § 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas.

Kahju hüvitamise nõue muutus sissenõutavaks (st kohustus kahju hüvitada) kahju tekitamisel, st 04. juulil 2012.a. Hageja nõuab kostjalt viivist alates 27. juulist 2012.a. Hageja viivisearvestus on alljärgnev:

27. juuli 2012. a. 31. detsember 2012. a. 0,75 8,75 28,17 € 1. juuli 2013. a. 0,50 8,50 27,36 € 2. jaanuar 2014. a. 0,25 8,25 26,56 € 1. juuli 2014. a. 0,15 8,15 26,24 € 26. november 2014. a. 8,15 26,24 € Kokku hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivised:

157 4 422 € 182 4 980 € 185 4 913 € 180 4 723 € 148 3 883 € 22 921 €

KOSTJA VASTUVÄITED

Kostja oma kirjalikus vastuses hagile /t.l.- 41/ hagi ei tunnista.

Kostja leiab, et tegemist kiusumenetlusega. Pelgalt faktiliste asjaolude kokkuvõttest nähtub, et hagi on alusetu ning veelgi enam – hageja on teadlik hagi alusetusest. Väited, millistele tuginevad hagi nõuded, on niivõrd kergesti ja ühemõtteliselt ümberlükatavad, et käesoleva tsiviilasja sügavam eesmärk kumab alusetute nõuete tagant selgelt välja.

lk 4

Hageja osanik Wind Group OÜ on tahtlikult ning halvas usus esitanud kinnisvarahindajatele valeandmeid, mille tulemusel on vormistatud neile sobilik, kuid reaalsusega mitteühilduv eksperthinnang. Sisuliselt on menetluse taga olevad isikud loonud menetluse tarbeks endile sobivaid tõendeid.

Hageja nõuded on otsitud, alusetud ning pahatahtlikud. Hageja eesmärgiks käesolevas menetluses on tekitada kostjale õigusabikulusid, raisata kostja aega ning seeläbi „lahendada“ subjektiivseid erimeelsusi hageja osanike ja juhatuse liikmete vahel. Alljärgnevalt selgitab kostja täpsemalt, miks hagi tuleb jätta täies osas rahuldamata.

FAKTILISED ASJAOLUD

Hageja asutamine ning esialgne tegevus

30.05.2001 asutati Osaühing Saaremaa Ralli (edaspidi: hageja; lisa 1 – äriregistri väljavõte) selleks, et oleks nö. keha läbi millise oleks võimalik korraldada rallispordi suursündmust Saaremaa Ralli. Asutajateks olid E S ning M L, kuid tegelikult oli ettevõtmise taga laiem Saaremaa ettevõtjate ring.

Hageja asutati osaühinguna, kuid asutajate eesmärgiks ei olnud isikliku kasu teenimine vaid rallispordi arendamine nii Saaremaal kui ka Eestis tervikuna.

Hageja osanike vahetumine läbi aegade

Alates hageja loomisest on hageja osasid võõrandatud korduvalt ning erinevate juriidiliste isikute vahel, kuid üldpilt on jäänud samaks (vt lisa 1). 50% hageja osadest kuulub osanikele, kes on huvitatud hageja, tegevuse taastamisest või hageja likvideerimisest ning kes on aktiivselt osalenud hageja juhtimises (all tabelis märgitud sinisega) – 50% hageja osadest kuulub osanikele, kes ei ole huvitatud hageja juhtimisest, tegevuse taastamisest ega likvideerimisest ning kes on aktiivselt takistanud hageja juhtimist ning likvideerimise katseid (all tabelis märgitud valgega).

HAGEJA OSANIKUD

Osa suurus

MTÜ Oriküla Ralli

20 000 EEK 21.05.2012

...

OÜ Wind Group

10539378

20 000 EEK 26.06.2009

...

MTÜ Saaremaa Ralli 80241686 MTÜ 80217759 Spordiklubi Team HH Racing ML 36405200053

20 000 EEK 15.05.2008

21.05.2012

20 000 EEK 15.06.2009

26.06.2009

20 000 EEK 17.06.2002

15.06.2009

ES

20 000 EEK 17.06.2002

15.05.2008

37004130216

Algus

Lõpp

Registrikood/ isikukood 80342140

28.02.2011 valiti E E (isikukood: XXXXXXX) vastavalt hageja põhikirja punktile 7.3 (vt hagiavalduse lisa 5) kolmeks aastaks hageja juhatuse liikmeks.

lk 5

26.06.2012 valiti kostja kolmeks aastaks hageja juhatuse liikmeks.

E Ei volitused hageja juhatuse liikmena lõppesid 21.02.2014 (vt hagiavalduse lisa 5, p 7.3 ja käesoleva vastuse lisa 1).

Hagiavalduse ning käesoleva vastuse esitamise hetkel on hageja ainus juhatuse liige kostja (vt lisa 1).

Hageja juhtimisel tekkinud patiseis

Perioodil 2001 – 2005 tegeles Saaremaa Ralli põhikorraldusega ca. 6-7 liikmeline asjahuviliste tuumik, kelle hulgas oli ka M L. Pärast 2006. aasta Saaremaa Rallit otsustas ralli korraldamisega tegelev tuumik isiklikel põhjustel M Lga koostööd mitte jätkata.

2006 aastal korraldas hageja enda ajaloo viimase Saaremaa Ralli. 2006 aastal lõpetas hageja sisulise majandustegevuse.

07.12.2006 asutati nimetatud tuumiku poolt MTÜ Saaremaa Ralli (registrikood: 80241686; lisa 2 – äriregistri väljavõte), millise kaudu jätkati Saaremaa Ralli korraldamist.

Wind Group on alates hageja osanikuks saamisest keeldunud allkirjastamast ühtegi hageja majandusaasta aruannet ning elementaarseid osanike otsuseid (sh. näiteks omakapitali eurodesse ümberarvutamise otsus).

Kostja ning Oriküla Ralli on korduvalt üritanud läbi viia hageja likvideerimist ning esitanud selle kohta korduvaid ettepanekuid. Kõik vastavasisulised katsed on vastasleeri poolt nurjatud (lisa 3 – likvideerimisettepanek).

Käesoleva vastuse esitamise päevaks on hageja osanike ning juhtkonna siseselt tekkinud kaks nö rinnet – ühelpool (i) kostja ning Oriküla Ralli, kelle huviks on lõpetada perspektiivitus majanduslikus olukorras asuva hageja tegevus ning jaotada likvideerimisel hageja vara osanike vahel võrdselt ja teiselpool (ii) Wind Group, kelle huviks on teadlikult valeandmetele tuginedes teenida hõlptulu kostja arvelt.

Kinnistu soetamine ja võõrandamise vajadus

Hageja ainukeseks põhivaraks oli 16.07.2002 enampakkumisel omandatud L kinnistu, asukohaga X, Saare maakond (edaspidi: kinnistu; vt hagiavalduse lisa 1).

Hageja majandustegevus lõppes küll aastal 2006, kuid sellest hoolimata kandis hageja ning kannab ka praegu jooksvaid kulusid – maamaks, raamatupidamise teenus ja muud jooksvad kulutused. Hageja pankroti ja sundlõpetamise vältimiseks oli tarvis kinnistu võõrandada. 04.07.2012 müügilepinguga (edaspidi: müügileping; vt hagiavalduse lisa 2) võõrandas hageja kinnistu AS-le Level. AS Level tasus kinnistu eest hagejale 19 000 eurot. Müügilepingu allkirjastas kostja. Kinnistu võõrandati oluliselt kallimalt, kui oli (i) kinnistu soetusmaksumus, (ii) bilansiline väärtus ning (iii) riiklikult tunnustatud eksperdi hinnanguline turuväärtus.

Kinnistu väärtus võõrandamise hetkel

Kinnistu enampakkumisel soetamisel tasus hageja kinnistu eest 51 996 krooni – st 3 323,15 eurot (lisa 4 – hageja majandusaasta aruanded; 2002 aasta aruande lk 5 ja 10). Kinnistule püstitas hageja ralliraja, millise ehitusse investeeris hageja 2002 aastal 268 264 krooni (17 145,19 eurot) (vt lisa 4; 2002 aasta aruande lk 5) ning 2003 aastal 253 173 krooni (16 180,70 eurot) (vt lisa 4; 2003 aasta aruande lk 9).

Kinnistu soetusmaksumus oli 3 323,15 eurot.

lk 6

Kinnistu bilansiline väärtus läbi aja eurodes (vt lisa 4)1:

BILANSILINE

KINNISTU

VÄÄRTUS

(EUR)

3323,15

36 371,29

31 372,37

26 373,4

21 374,55

16 375,63

16 112,19

14 445,89

12 779,58

11 113

AASTA

Kinnistu bilansiline väärtus oli kinnistu võõrandamise hetkel 11 113 eurot.

18.06.2012 (st vahetult enne võõrandamist) koostas Denno Treimann (riiklikult tunnustatud ekspert2, edaspidi: ekspert) kinnistu kohta eksperthinnangu nr. 5130 (edaspidi: eksperthinnang; lisa 5 - eksperthinnang), millise eesmärgiks oli määrata kinnistu õiglane turuväärtus.

Kinnistu eksperthinnangu kohane väärtus oli 18.06.2012 seisuga 17 000 eurot.

01.10.2013 koostas Mihkel Pärtel (Pindi Kinnisvara) kinnistu kohta teisese hinnangu (edaspidi: Pindi hinnang; vt hagiavalduse lisa 3), millise järgi on kinnistu turuväärtus 01.10.2013 seisuga hoopis 136 000 eurot (st. 41 korda rohkem kui kinnistu soetamisväärtus, enam kui 12 korda rohkem kui kinnistu bilansiline väärtus ning 8 korda rohkem kui eksperthinnangu järgne turuväärtus). Pindi hinnangu tellija oli Wind Group (vt. hagiavalduse lisa, lk 1).

III

KOSTJA ÕIGUSLIKUD VASTUVÄITED HAGI NÕUDE OSAS

Vastavalt Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-197-13 on juhatuse liikme vastu kahjuhüvitamise nõude esitamise eeldused järgmised: a. juhatuse liige on rikkunud juhatuse liikme kohustusi (ÄS § 187 lg 1, TsÜS § 35); b. osaühingule on tekkinud või tekib varaline kahju (VÕS § 127 lg 1 ja § 128); c. rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4); d. juhatuse liige vastutab oma kohustuste rikkumise eest, st ta ei ole järginud korraliku ettevõtja hoolsusstandardit (ÄS § 187 lg 2 teine lause).

Kõik ülal nimetatud eeldustest peavad olema täidetud. Eelduste täidetuse tõendamise kohustus lasub hagejal.

Kinnistu võõrandamine oli vajalik ning majanduslikult õigustatud

lk 7

Hageja ei ole alates 2006. aastast tegelenud eesmärgi pärase majandustegevusega ning tulenevalt tekkinud patiseisust oli võimatu ka majandustegevuse taastamine. Samas olid hagejal ainuüksi seadusest tulenevalt jooksvad kulud. Näiteks maamaks ja raamatupidamiskohustuse täitmisega kaasnevad kulutused.

Jooksvate kulutuste olemasolu nähtub üheselt hageja majandusaasta aruannetest (vt lisa 4). Hageja viimasest (2011 aasta) majandusaasta aruandest nähtub, et hageja majandusaasta kahjum aastal 2011 oli 2709 eurot, mis moodustas ühe viiendiku (st 20%) hageja kogu bilansimahust. Kahjum tekkis sealjuures olukorras, kus hageja ei olnud majandustegevusega tegelenud juba ligi viis (5) aastat.

Isegi majanduslikke eriteadmisi mitte omav isik mõistab, et ilma otsustavaid samme ette võtmata on hageja hiljemalt aastaks 2015 (20% bilansimahust aastas) püsivalt maksejõuetu ning kuulub sundlõpetamisele.

Seega olid ühingul jooksvad kohustused, mida oli võimalik täita üksnes hagejal olemasoleva vara realiseerimise läbi. Muud arvestatavat vara peale kinnistu hagejal ei olnud.

Kinnistu võõrandamine ning hageja likvideerimine on taolises olukorras ainus majanduslikult loogiline samm.

Siinkohal on oluline märkida, et kuivõrd Wind Group omab Oriküla Ralliga täpselt sama suurt osalust hagejas, on osanike majanduslik väljavaade seoses kinnistu võõrandamisega identne. Puudub mistahes majanduslik põhjendus, miks kumbki osanikest peaks olema huvitatud kinnistu hoidmisest hagejas, milline ei ole võimeline majanduslikult mõtestatud eksistentsiks.

Kuivõrd hagejal puudus mistahes perspektiiv majandustegevuse jätkamiseks ning ka kinnistu kasutamiseks - kuid omas jooksvaid kulutusi - on arusaadav, et juhatuse liige L S soostus kinnistu võõrandama AS-le Level - sealjuures turuhinnast kõrgema hinnaga. Selliselt suurenes puht faktiliselt hageja vara ning iga-aastased kulutused vähenesid vähemasti maamaksu osas.

Kinnistu võõrandamine oli majanduslikult põhjendatud ning sealjuures vältimatu samm.

Kostja ei ole kinnistu võõrandamisel rikkunud mistahes hageja sisemist korda

Hageja väited, millise järgi on kostja rikkunud hageja põhikirja punktist 7.5 tulenevat kohustust võtta vastu otsuseid vaid juhatuse koosolekul on asjakohatu ning pole kooskõlas hageja tegeliku juhtimise praktikaga.

Hageja endine juhatuse liige E E ei osalenud hageja faktilisel juhtimisel enda ametisse nimetamisest alates (28.02.2011) kuni kinnistu võõrandamiseni (04.07.2012) - st poolteist aastat.

E E ei näidanud viidatud pooleteise aasta jooksul üles mistahes valmidust või soovi osaleda hageja juhtimiseks vajalike igapäevaste otsuste langetamises. Kõik kostja katsed korraldada hageja juhatuse liikmete vahel mistahes koostööd nurjusid tulenevalt E Ei igasuguse huvi puudumisest hageja juhtimisel.

Hageja igapäevases majandustegevuses oli tavapärane, et juhatuse liikmed ei pidanud regulaarseid koosolekuid hageja juhtimise osas.

Eeltoodut arvestades ei ole kostja rikkunud kinnistut võõrandades mistahes hageja põhikirjast tulenevat nõuet ega juhatuse liikme kohsutust lähtuda enda tegevuses põhikirjas sätestatust.

Kostja määras kinnistu võõrandamisel õige müügihinna

lk 8

Kostja määras kinnistu võõrandamisel müügihinna lähtuvalt kinnistu soetusmaksumusest, kinnistu bilansilisest väärtusest ning riiklikult tunnustatud ekspert Denno Treimann antud hinnangust. Esiteks - kinnistu soetusmaksumus oli 3 323,15 eurot (vt lisa 4).

Teiseks - kinnistu bilansiline väärtus oli kinnistu võõrandamise hetkel 11 113 eurot (vt lisa 4).

Kolmandaks - kinnistu eksperthinnangu kohane väärtus oli 18.06.2012 seisuga 17 000 eurot (vt lisa 5).

Sealjuures Denno Treimann on riiklikult tunnustatud ekspert kinnisvara hindamise valdkonnas (registrisse kantud 03.02.20123), kes on 1985 a. lõpetanud Tallinna Polütehnilise Instituudi (praeguse nimega Tallinna Tehnikaülikool) tööstus- ja tsiviilehituse erialal. Perioodil 1986 - 1995 a. töötas Denno Treimann Tallinna Tehnikakooli nr 19 õppedirektorina ning alates 1996 a.töötab kinnisvaraeksperdi ametikohal OÜ-s Simus Kinnisvara. Denno Treimannil on 18 aastat kinnisvara hindamise kogemust.

Eeltoodut arvestades on selge, et kostja on käitunud mõistliku ettevõtja hoolsusega kinnistut võõrandades. Mõistliku ettevõtja hoolsusega käituv juhatuse liige saab lähtuda kinnistut võõrandades vaid ülal loetletud kolmest näitajast - mistahes muud informatsiooni ei saa juhatuse liige koguda ning seda ei saa temalt ka eeldada.

Kõrgemat autoriteeti kinnisasjade väärtuse hindamisel Eesti Vabariigis ei ole olemas kui riiklikult tunnustatud ekspert. Keeruline on kujutleda, milline olnuks hageja hinnangul kostja poolt teostatuga võrreldes veelgi hoolsam käitumine.

Hagiavalduses esitatud väide, et kostja ei tegutsenud kinnistut võõrandades korraliku ettevõtja hoolsusega ning võõrandas kinnistu alla kinnistu tegelikku väärtust on sisutu. Veelgi kummalisemaks muudab nimetatud väite asjaolu, et Pindi hinnangule märgitud hindajad Mihkel Pärtel ning Eero Olander ei ole kumbki riiklikult tunnustatud eksperdid.

Kinnistu võõrandati turuhinnast oluliselt kõrgema hinnaga ning kahju ei ole tekkinud

Kostja on kolmekordselt tõendanud, et kinnistu võõrandati turuhinnast kõrgema hinnaga ning mistahes kahju ei ole hagejale tekkinud.

Esiteks - kinnistu soetusmaksumus (3323,15 eurot), kinnistu bilansiline väärtus (11 113 eurot) ning eksperthinnangu kohane väärtus (17 000 eurot) on kõik väiksemad kui kinnistu AS-le Level võõrandamise hind - st 19 000 eurot.

Parimal juhul teenis hageja kinnistu võõrandamise tehingu pealt 15 676 eurot (19 000 - 332 3,15) kasumit ning halvimal juhul 2000 eurot (19 000 - 17 000) kasumit. Kindlasti ei olnud kinnistu võõrandamine hagejale majanduslikult kahjulik.

Teiseks - Pindi hinnang on vastuoluline, ebaõigetel lähteandmetel tuginev, metoodiliselt väär ning pahatahtlik (vt all peatükk IV) - st puudub mistahes alus väita, et kinnistu väärtus oli võõrandamise hetkel 136 500 eurot nagu on hagiavalduses väidetud.

Denno Treimann on riiklikult tunnustatud ekspert ning eksperthinnangu juures ei esine samu probleeme nagu Pindi hinnangu juures, siinkirjutajale ei ole teada ühtki etteheidet esitatud arvamuse suhtes. Puudub mistahes alus kahelda Denno Treimanni koostatud eksperthinnangus - st. kinnistu väärtus oli võõrandamise hetkel maksimaalselt 17 000 eurot nagu on eksperthinnangus õigesti märgitud.

Kolmandaks - kinnistu võõrandati hinnaga 19 000 eurot ning vastava summa on

lk 9 AS Level vastavalt müügilepingule kandud hageja pangakontole. hagejale ei ole kinnistu võõrandamisega tekkinud kahju, sest kinnistu võõrandati turuhinnast oluliselt kallimalt.

Diferentsi hüpoteesi rakendades (VÕS § 127 lg 1) leiame, et hageja ei sattunud kinnistu võõrandamise tulemusel mitte halvemasse vaid paremasse varalisse olukorda - hageja vara kasvas kinnistu võõrandamise läbi vähemalt 2000 euro võrra (19 000 - 17 000 = 2000).

Hageja väited kahju tekkimise kohta on valed - kinnistu võõrandamise läbi ei ole tekkinud hagejale kahju.

Juhatuse liikme vastutuse eeldused on täitmata ning hagi tuleb jätta rahuldamata

Ülal esitatud seisukohti ning tõendeid arvestades on selge, et kostja vastutuse tekkimise eeldused ei ole täidetud ning hagi tuleb jätta rahuldamata.

Esiteks - kostja ei ole rikkunud juhatuse liikme kohustusi. Kostja on käitunud kinnistut võõrandades seaduste ning hageja põhikirjaga kooskõlas ning on täitnud kõik juhatuse liikme kohustused.

Teiseks - hagejale ei ole tekkinud varalist kahju. Kostja võõrandas kinnistu kallimalt kui kinnistu turuhind ning kahju tekkimine on välistatud - kinnistu võõrandamine oli hagejale varaliselt kasulik.

Kolmandaks - põhjusliku seose tuvastamine on asjakohatu, kuivõrd puudub juhatuse liikme rikkumine ning puudub rikkumise tagajärjel tekkinud kahju.

Neljandaks - kostja on kinnistut võõrandades järginud korraliku ettevõtja hoolsusstandardit. Kostja lähtus kinnistu müügihinna määramisel kinnistu soetusväärtusest, bilansilisest väärtusest ning riiklikult tunnustatud eksperdi antud hinnangust ning võõrandas kinnistu kõigist eelnimetatutest kallima hinnaga. Kostja käitus kinnistut võõrandades mõistliku hoolsusega.

Juhatuse liikme vastutuse eeldused on täitmata, hageja kahju hüvitamise nõue on alusetu ning hagi tuleb jätta tervikuna rahuldamata. Menetluskulud peavad jääma hageja kanda.

PINDI HINNANG ON EBAUSALDUSVÄÄRNE TÕEND

Pindi hinnangu tellijad esitasid hindajatele valeandmeid, mille tulemusel on hinnang olemuslikult väär ning ebausaldusväärne tõend.

Esiteks - Vastavalt Pindi hinnangu punktile 3.4 on Wind Group’i ainuosanik ja juhatuse liige Marek Puidak (lisa 7 - äriregistri väljavõte) väitnud hindajale, et kinnistul asuva ralliraja ehituseks teostati aastatel 2002 - 2003 investeeringuid summas 120 000 eurot. Wind Group’i esitatud andmetest ongi Pindi ekspert edasises analüüsis lähtunud. Seesugune eksitamine on olemuselt kelmuslik ning iseloomustab ilmekalt kogu hagiavalduse positsiooni kvaliteeti ja tõsiseltvõetavust.

Vastavalt hageja raamatupidamise andmetele (millistele oli Wind Group’il ja Marek Puidakul hageja osanikuna juurdepääs) investeeriti raja ehitusse 2002 aastal 17 145,19 eurot. 2003 aastal investeeriti täiendavalt 16 180,70 eurot. Kokku investeeriti ralliraja ehitusse vaid 33 325,89 eurot (vt ülal punkt 26). Selliselt on väär Pindi hinnangu lähteinfo, millise järgi tehti investeeringuid rallirajasse summas 120 000 eurot - tegelikkuses oli investeering pea neli korda väiksem ja vastav info oli Wind Group’le teada.

Teiseks - Pindi hinnangu teostamise ajaks (2013 suvi) oli uus omanik (AS Level)

lk 10 juba raja olukorda oluliselt parandanud (raja katte remont, piirete remont ja värvimine, territooriumi hooldus, niitmine jne.). Seega Pindi eksperthinnangus kajastuv seisukoht, et: „Välisel vaatlusel on rallirada heas seisukorras.“ ei ole asjakohane - võõrandamise hetkel ei olnud rallirada kasutatud ega hooldatud juba aastaid ning rallirada ei olnud heas seisukorras. On kohatu võtta kinnistu võõrandamiseelse väärtuse hindamisel arvesse võõrandamisjärgselt selle suhtes tehtud parendusi.

Eeltoodust nähtuvalt on selge, et Pindi hinnangu koostamisel on hindaja tuginenud vääradele algandmetele. Pindi hinnang on seetõttu ebausaldusväärne tõend määramaks kinnistu väärtust võõrandamise hetkel.

Ekspert ei olnud Pindi hinnangut koostades ning võrdlusmeetodit eelistades objektiivne ning hinnang on seetõttu ebausaldusväärne

Pindi hinnangu koostamisel on hindajad põhjendamatult kasutanud kinnistu väärtuse määramisel nö. võrdlusmeetodit olgugi, et võrreldavate kinnistutega ei ole turul kaubeldud. Võrdlusmeetodi rakendamine oli väär ning Pingi hinnang on ebausaldusväärne.

Esiteks - Pindi hinnangu punktis 4.1 (lk 6, Turutehingute võrdluse meetod) on selgitatud, mida kujutab endast võrdlusmeetod ning millistel juhtudel on taoline meetod rakendatav: „Antud meetodi puhul leitakse turuväärtus hinnatava objekti ja hiljuti müüdud sarnaste objektide võrdlemise alusel. Objekt peab olema võrreldav teiste sarnaste objektidega füüsiliste, logistiliste ja majanduslike nä i taja te osas“

Definitsiooni kohaselt on võimalik kasutada võrdlusmeetodit vaid juhul kui on olemas hiljuti müüdud sarnased objektid, kusjuures võrreldavad objektid peavad olema sarnased nii füüsiliste, logistiliste kui ka majanduslike näitajate osas.

Teiseks - Pindi hinnangu punktis 4.4 (lk 10) on hindaja selgitanud, et valis võrreldavateks tehinguteks tehingud, mis olid usaldusväärseimad ja hinnatava objektiga paremini võrreldavad“ Sisuliselt on hindaja tõdenud, et kinnistuga sarnaste kinnistutega ei ole hiljuti tehinguid tehtud - ekspert valis paremini võrreldavad kinnistud, mitte sarnased kinnistud. Sarnaste kinnistutega ei olnud turul Pindi hinnangu koostamise eelselt tehinguid tehtud.

Kolmandaks - kinnistu asub merest ning muudest looduskaunitest kohtadest kaugel; kinnistul asuvad vanade sõjaväehoonete varemed; kinnistu on osaliselt saastatud (mootoriõlid, erinevad kütused, lõhkeained jne); keset kinnistut on rallirada, milline ei kujuta keskmisele tarbijale mitte lisaväärtust vaid lisakulutusi (maapinna tasandamine); kinnistu sihtotstarbeks on sihtotstarbeta maa; lähinaabruses puudub sotsiaalne taristu. Võrdluseks on Pindi ekspert valinud eranditult mere või Karujärvega otseselt piirnevad looduskaunid ning suvila või turismitalu ehituseks sobivad kinnisasjad. Tegemist ei saa olla sarnaste tehingutega võrdlusmeetodi mõttes ning need on moonutanud hindamise tulemust oluliselt.

Isegi kui hüpoteetiliselt eeldada, et võrreldavaid tehinguid on võimalik leida ning et võrdlusmeetodi rakendamine oli võimalik, on selge, et Pindi hinnangu koostamisel on tehtud olulisi vigu. Taolised vead on märkimisväärselt moonutanud Pindi hinnangu tulemust ning muutnud hinnangu ebausaldusväärseks.

lk 11

Alljärgnevalt toob kostja välja mõned olulisemad vead, mis tulenevad otseselt Pindi hinnangu punktis 4.4 (lk 12) asuvast tabelist:

Esiteks - tabeli realt „asukoht piirkonna siseselt“ nähtub, et kaks võrreldavatest kinnistutest asuvad mere ääres ning kolmas Karujärve ääres (kõik võrreldavad kinnistud piirnevad otseselt veekoguga). Kinnistu asub 9,5 kilomeetrit lähimast veekogust. Järgneval real „asukoha kohandus“ on hindaja pidanud mõistlikuks alandada nimetatud asjaolust tulenevalt kinnistu hinda võrreldavate kinnistute suhtes 30% ulatuses. Taoline kohandus on ebamõistlik. Kolme võrreldava kinnistu väärtus tuleneb tervikuna asjaolust, et nad piirnevad veekoguga -tarbija, kes on huvitatud merega piirneva kinnistu soetamisest ei ostaks sisemaal kinnistut ainuüksi seetõttu, et see on 30% odavam. Merega piirnev kinnistu on luksuskaup luksuskauba turuhinnast ei ole võimalik mistahes koefitsiendi kaudu tuletada tarbekauba objektiivset väärtust.

Teiseks - tabeli realt „tehnovarustuse kirjeldus“ nähtub, et esimesel võrreldaval kinnistul on olemas elekter, vesi ning kanalisatsioon, teisel tehnovarustus puudub, kolmandal jookseb veetrass kinnistu piiril. Kinnistul puudub mistahes tehnovarustus ning lähinaabruses puudub sotsiaalne taristu. Järgneval real „tehnovarustuse kohandus“ on hindaja märkinud iga võrreldava kinnistu juurde 0%. Selliselt nähtub, et Pindi hindaja hinnangul ei suurenda kanalisatsiooni, elektri ning veevärgi olemasolu võrreldavate kinnistute väärtust võrreldes kinnistuga. Taoline seisukoht on väär.

Kolmandaks - tabeli realt „hoonestus“ nähtub, et esimesel kinnistul asuvad jahikantselei (2,25 m2), elamu (77,8 m2), laut (129,5 m2), ait (18,1 m2), teisel kinnistul asub laudahoone ning kolmandal kinnistul asuvad 5 elamut suletud netopinnaga 106,7 m2, üks elamu suletud netopinnaga 39,7 m2 ja saunahoone suletud netopinnaga 249,4 m2 - kõik kolm võrreldavat kinnistut on ulatuslikult hoonestatud.

Kinnistul asub 20-30 endist militaarhoonet, mis on täielikult lagunenud ning kasutuskõlbmatud - mistahes hoonete rajamine kinnistule eeldaks nimetatud varemete eemaldamist. Reale „kohandus“ on Pindi ekspert märkinud esimese kinnistu kohta -30%, teise kinnistu kohta 0% ning kolmanda kohta -20%. Ainuüksi esimesel kinnistul asuv 77,8 m2 elamu või kolmandal kinnistul asuv saunahoone netopinnaga 249,4 m2 suurendavad oluliselt võrreldavate kinnistute väärtust võrreldes kinnistuga. Kusjuures vastavalt samale tabelile on nimetatud hooned heas korras. Sisuliselt tähendab see, et esimene ning kolmas kinnistu on sissekolimiseks ja/või majandustegevuse alustamiseks valmis. Nimetatud asjaolu tuleb kõrvutada võrreldavate kinnistute asukohtadega - tegemist on veekoguäärsete ning kasutusvalmis suvilate või turismitaludega.Kinnistu suvitamise või turismitalu pidamise eesmärgil kasutamine eeldaks esiteks varemete lammutamist, keskkonnasaaste likvideerimist ning seejärel sinna hoonete rajamist, mis tähendab väga suuri lisainvesteeringuid. Selliselt ei ole õigustatud Pindi eksperdi 20 – 30%-ne hinnakohandus.

Neljandaks - tabeli realt „maa kasutus“ nähtub, et kõigi kolme võrreldava kinnistu otstarve on maatulundusmaa (lisamärkega: sobilik eelkõige puhkemajutus või elamu otstarbel). Kinnistu on sihtotstarbeta maa. Järgnevalt real „kasutuse kohandus“ nähtub, et hindaja on hinnanud maatulundusmaa ning sihtotstarbeta maa olema hinna poolest eristamatud. Arvestades, et sihtotstarbeta maaga üldiselt turul ei kaubelda on taoline seisukoht põhjendamatu. Asjaolu, et kinnistu otstarve on sihtotstarbeta maa vähendab oluliselt

lk 12 kinnistu väärtust võrreldavate kinnistute suhtes.

Siinkohal on oluline selgitada, et üldplaneeringu koostamise seisuga oli rallirada juba olemas – ainuüksi ralliraja olemasolu tõttu määrati kinnistu osaliselt puhke-ja virgestusmaaks. Mistahes isikutele, kes ei ole otseselt seotud rallispordiga on siiski tegemist sihtotstarbeta maaga. Vastavalt Eesti Spordiregistri andmetele on Eestis autospordiga aktiivselt tegelevaid inimesi 411, Eestis elab 2012 a. andmetel püsivalt 1 294 236 inimest. Lihtne arvutus näitab, et ca. 99,97%-le elanikkonnast ei kujuta rallirada mistahes lisandväärtust (vaid 0.03% elanikkonnast tegeleb aktiivselt rallispordiga).

Viiendaks - tabeli realt eritegurid nähtub, et Pindi ekspert on pidanud kinnistul asuvat rallirada niivõrd oluliseks teguriks, et võrdluses teiste kinnistutega tõstab rallirada kinnistu väärtust 40%. Tabeli alusel hinnatava kinnistu osa (puhke- ja virgestusmaa) lõplikuks väärtuseks hindas ekspert olevat 125 522 eurot. Seega on hinnatava osa väärtus ilma rallirajata 89 658,57 eurot – st eksperdi hinnangul oli ralliraja väärtus ekspertiisi läbiviimise hetkel 35 863,43 eurot. Arvestades, et ralliraja ehitusse on 2002 – 2003 perioodil investeeritud vaid 33 325,89 eurot on taoline hinnang puht faktiliselt väär.

Rallirada oli võõrandamise hetkeks oluliselt amortiseerunud – vastav asjaolu joonistub selgelt välja kinnistu bilansilise väärtuse ülevaatest ülal punktis 28.

Rallirada kujutab keskmisele tarbijale pigem väljaminekut – rallirada tuleb tasandada, et oleks võimalik kinnistut kasutada. Lisaks on ralliraja olemasolu – sõltumatult selle faktilisest kasutustihedusest – mistahes rallispordiga vahetult mitteseotud kasutusotstarbe seisukohal väärtust alandavaks (segavaks), mitte suurendavaks faktoriks.

Eeltoodust nähtub, et elementaarsed loogikavead Pindi hinnangu koostamisel on viinud väära tulemuseni – Pindi hinnang on ebausaldusväärne tõend.

Pindi hinnangu koostamisel on hindaja jätnud kohaldamata alandavaid koefitsiente, mistõttu on hinnang ebausaldusväärne

turuväärtust

Vastavalt Vabariigi Valitsuse määruse nr 193 (Maa korralisel hindamisel kasutatav metoodika)4 §-le 34 kui turuinformatsioonile tuginedes ei ole võimalik määrata sihtotstarbeta maa väärtust, kasutatakse hindamise alusena piirkonna valdavale sihtotstarbe liigile vastavat keskmist väärtust, mida korrigeeritakse parandusteguriga 0,2.

Kinnistuga võrreldavaid tehinguid enne Pindi hinnangu koostamist ei esinenud ning seega ei olnud võimalik määrata turuinformatsioonile tuginedes kinnistu väärtust määruse nr 193 mõttes. Asjaolu, et Pindi hindaja on võrrelnud täiesti võrreldamatuid kinnistuid annab võrreldavate tehingute puudumisest omakorda aimu.

Viidatud määruse üheks eesmärgiks on justnimelt vältida taolisi subjektiivseid eksperthinnanguid nagu seda on Pindi hinnang. Koefitsiendi rakendamine kinnistu osas on õigustatud, kuivõrd võrdlus jätaks lubamatult palju ruumi hindaja suvale.

Koefitsientide rakendamata jätmise tagajärjel on Pindi hinnang vale ning ebausaldusväärne tõend.

Pindi hinnang on täis sisemisi vastuolusid ning on ebausaldusväärne

Pindi hinnangus esinevad sisemised vastuolud, mis on niivõrd olulised, et on viinud väära ning ebausaldusväärse hinnangu koostamiseni.

Esiteks - vastavalt Pindi hinnangu punktile 4.2 (lk 8) on 2013 aastal on toimunud

lk 13 Saaremaal kokku 1048 maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistu tehingut mediaanhinnaga 1600 €/ha. Metsamaa tehinguid on 2013 aastal toimunud Saaremaal kokku 389 mediaanhinnaga 1896.51 €/ha.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUS

Kohus, tutvunud asjas esitatud materjalidega ja kuulanud ära menetlusosaliste seisukohad, leidis, et esitatud hagi on põhjendamata ja tuleb jätta rahuldamata järgmistel põhjustel:

lk 14

Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et: Osaühingule Saaremaa Ralli kuulus kinnisasi nimega L asukohaga K (praegu Lääne-Saare) vald, , suurusega 60,30 ha, otstarve sihtotstarbeta maa.

 10. juulil 2012 kanti kinnistu uue omanikuna hageja asemel kinnistusraamatusse sisse AS Level /t. l. 5/.   Tehingu tegemise ajal oli OÜ Saaremaa Ralli juhatus kaheliikmeline, kostja L S ja E E.

lk 15

lk 16 pakkumise, mis ületas eksperdi poolt määratud hinna, võttis kostja vastu, mis omakorda kinnitab, et kostja tegevus oli läbi mõeldud ja pigem arvestas hageja huvisid.

lk 17 Ekspert on leidnud, et sarnaste parameetritega võrdlustehinguid Saaremaal ei leidu. Seega võib öelda, et täpset turuväärtust ei ole võimalik määrata, pigem on tulemus sisult oletuslik. Muu hulgas leidis ekspert, et vajalik oleks reostuse ulatuse täpsem hindamine ja selle likvideerimiseks vajalike kulude suuruse määramine, mille tulemusena võib kinnistu väärtus ka negatiivseks kujuneda. Ekspert ei ole kinnitanud, et müük hinnaga 19 000 oli alla turuväärtuse, sest kui võimalik alghind oleks olnud 36 000, siis kulunuks selle saamiseks kõigi eelduste kohaselt aasta. Samas on ka see seisukoht pigem oletuslik kui tegelikele oludele vastav, ses nii hoonetel kui maal puudub tegelikult mingigi tarbimisväärtus, maaüksuse kasutusse võtmine tulu saamiseks tooks kaasa suuri lisakulusid ja tõendamata on, et need ei ületaks realisatsioonist saadut.

lk 18 poolse kohustuste rikkumise (müük ilma juhatuse otsuseta) ja tekkinud kahju vahel. Hageja ei ole kohtule veenvalt tõendanud, et juhul kui kostja oleks saanud kokkuleppele teise juhatuse liikmega ja juhatuse otsusega oleks kinnisasja müüdud, oleks selle reaalne realiseerimishind kujunenud oluliselt soodsamaks praegusest või et selle ostmise suhtes keegi peale AS Level huvi üles oleks näidanud või paremat hinda pakkunud. Arvestades ettevõtte majanduslikku seisu oli kinnistu müük mõistlik, kuna see vabastas hageja kohustusest teha kinnisasjale kulutusi, seda enam, et kulutused mis võimaldunuks kinnisasja kasutada ja sellelt tulu teenida oleksid hagejale ilmselt üle jõu käinud. Menetluskulu

/digitaalselt allkirjastatud/ Kohtunik: Külli Mõlder

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.