Kohtuasja number Määruse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Asja läbivaatamise kuupäev
RESOLUTSIOON
KOHTUMÄÄRUS
3-2-1-39-12 Tartu, 25. aprill 2012. a Eesistuja Peeter Jerofejev, liikmed Henn Jõks ja Tambet Tampuu Rompet Holding OÜ hagi MA Kinnisvara Invest OÜ (pankrotis) ja Wrangelsholm OÜ vastu enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks Tallinna Ringkonnakohtu 10. novembri 2011. a määrus tsiviilasjas nr 2-10-58191 Rompet Holding OÜ määruskaebus Hageja Rompet Holding OÜ (registrikood 11675497), esindaja vandeadvokaat Eerik Entsik Kostja MA Kinnisvara Invest OÜ (registrikood 11097882), esindaja pankrotihaldur Saima Laumets Kostja Wrangelsholm OÜ (registrikood 11993582) 26. märts 2012. a, kirjalik menetlus
1.Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 10. novembri 2011. a määruse resolutsioon tsiviilasjas nr 210-58191 muutmata, kuid muuta osaliselt määruse põhjendusi.
2.Jätta Rompet Holding OÜ määruskaebus rahuldamata.
3.Arvata Rompet Holding OÜ määruskaebuselt 28. novembril 2011 tasutud kautsjon 25 (kakskümmend viis) eurot riigituludesse.
4.Jätta kassatsiooniastme menetluskulud Rompet Holding OÜ kanda.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Rompet Holding OÜ (hageja) esitas 22. novembril 2010 MA Kinnisvara Invest OÜ (pankrotis) (kostja I) ja Wrangelsholm OÜ (kostja II) vastu hagi, milles palus tunnistada kostja I pankrotimenetluses korraldatud Tallinnas J. Sütiste tee 30 asuva kinnisasja enampakkumise kehtetuks. Hagiavalduse põhjenduste kohaselt sõlmisid hageja ja kostja I 19. juunil 2009 operaatorlepingu, millega kostja I andis hagejale üle kostjale I omandiõiguse alusel kuuluva Tallinnas J. Sütiste tee 30 asuva kinnisasja ja sellel asuva kaubandus- ja kontorihoone ruumide kasutamisega seotud üürilepingutest tulenevad õigused ja kohustused. Olemuslikult on poolte vahel üürisuhe. Hageja on kinnistu üürnik ja kaudne valdaja ning ta andis kinnistul asuvad kaubandus- ja kontoriruumid kolmandate isikutega sõlmitud üürilepingute alusel edasi kolmandate isikute kasutusse. Enamiku üürnikega oli sõlmitud kolmepoolne (hageja, kostja I ja üürnik) lepingu ülevõtmise kokkulepe. Üürisuhte olemasolu on tunnistanud ka kostja I pankrotihaldur, kes esitas hagejale üüriarveid. Samuti oli üürilepingu kohta kantud kinnistusraamatusse märkus tähtajaga kuni 30. juuni 2021.
25.oktoobril 2010 ilmus väljaandes Ametlikud Teadaanded enampakkumisteade selle kohta, et kostja I pankrotihaldur müüb kõnealuse kinnistu avalikul suulisel kordusenampakkumisel. Lisaks oli teates märgitud, et vara müügi korral avaliku enampakkumise korras lõppevad pankrotiseaduse
(PankrS) § 139 lg 2 järgi kinnistusraamatusse kantud kolmandate isikute õigused. 10. novembril 2010 esitas haldur enampakkumises osalejatele kirja, mille kohaselt ei ole hageja kaubanduskeskuse valdust haldurile üle andnud vaatamata sellele, et operaatorleping on lõppenud kostja I pankroti väljakuulutamisega 6. mail 2010. 10. novembril 2010 korraldatud enampakkumisel omandas kostja II kinnistu. Enampakkumisel osalejatele avaldati vastuolulist ja eksitavat infot operaatorlepingu kehtivuse ja selle kinnisasja omandajale ülemineku kohta. See annab täitemenetluse seadustiku (TMS) § 223 lg-st 1 tulenevalt alust enampakkumine kehtetuks tunnistada. Haldur on eiranud TMS § 84 lg 1 p-st 5 ja § 153 lg 1 p-st 5 tulenevaid kohustuslikke nõudeid enampakkumisteatele, sest teade ei sisalda õiget ja täpset infot kinnisasja koormavate kolmandate isikute õiguste kohta ega nende püsimajäämise kohta pärast enampakkumist.
2.Kostja I (pankrotis) pankrotihaldur leidis, et kuna enampakkumine toimus pankroti-, mitte täitemenetluses, ei saa kohaldada TMS § 223 lg-t 1, millele hageja tugines. Kui seda sätet tuleks siiski kohaldada, ei oleks hageja täitemenetluse osaline ja tal puuduks seadusest tulenev õigus esitada hagi enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks pankrotimenetluses. Pankrotihaldur nõustus täielikult kostja II seisukohtadega.
3.Kostja II vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Märkuse kustutamise võimalik vastuolu seadusega ei saa olla enampakkumise kehtetuks tunnistamise aluseks. Märkuse kustutamise avaldus esitati ja märkus kustutati pärast enampakkumist ja selle tulemusena, mitte vastupidi. Hageja on samal alusel sama nõude eraldi hagina kohtule esitanud ka
30.novembril 2011. Hagi aluseks olev operaatorleping ei ole üürileping, vaid käsundusleping. Pooled pidasid operaatorlepingut sõlmides silmas, et hageja osutab kinnisasja omanikule (kostjale I) tasu eest operaatorteenust ja esindab kinnisasja omanikku kinnisasja puudutavate lepingute sõlmimisel. Kostja I ei andnud kinnisasja hagejale üürile ja operaatorleping ei saanud minna seaduse alusel kinnisasja eelmiselt omanikult üle kostjale II. Samuti ei ole kostjad sõlminud kokkulepet operaatorlepingu üleandmise kohta kostjale II. Kuna operaatorleping ei ole üle läinud ning kostja II kinnisasja omanikuna ei ole hagejaga lepingut sõlminud, ei ole hagejal alust operaatorteenust kinnisasjal osutada. Hageja viited kinnistusraamatusse kantud märkusele operaatorlepingu kohta on asjakohatud ega tõenda, et operaatorleping oleks üürileping. Märkus kinnistusraamatus (sh üürilepingu kohta) ei ole õigustloova tähendusega. Märke kandmine kinnistusraamatusse ei tekita ega kinnita üürisuhte olemasolu. Kostja ei olnud teadlik operaatorlepingu sisust ega pidanud vajalikuks selle sisuga tutvuda, kuna operaatorleping on olemuselt käsundusleping, mis kinnistu võõrandamisel omandajale üle ei lähe. Märkuse kohaselt on hageja ja kostja I sõlminud 1. juulil 2009 üürilepingu tähtajaga kuni 30. juuni 2021. Sellist üürilepingut ei ole tegelikult sõlmitud ja hageja ei ole selle olemasolu tõendanud. Hageja on esitanud kohtule üksnes 19. juunil 2009 sõlmitud operaatorlepingu, mis kehtib kuni 18. juunini 2021. Seega ei ole operaatorleping märkuses viidatud üürileping ja märkusel kinnistusraamatus ei ole õiguslikku tähendust.
Märkuse kustutamine kinnistusraamatust oli õiguspärane. Märkus asus esimesest kinnisasja sundmüüki võimaldavast õigusest tagapool ning seetõttu oli selle kustutamine kooskõlas PankrS § 139 lg-tega 2 ja 3. Enampakkumise kehtetuks tunnistamise põhjenduseks ja eesmärgiks saab olla üksnes TMS § 223 lg-s 2 nimetatud nõude (huvi) realiseerimine. Hagiavalduses ei ole esile toodud ühtegi eesmärki, mille rahuldamist hageja enampakkumise kehtetuks tunnistamise korral soovib saavutada. Hageja on jätnud põhistamata (tõendamata) oma õigusliku huvi enampakkumise kehtetuks tunnistamise vastu.
4.15. augustil 2011 esitas kostja II taotluse jätta hagi tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 423 lg 1 p 4 ja lg 2 p-de 1 ja 2 alusel läbi vaatamata, sest hagejal ei ole õigust vaidlustada enampakkumist, kuna TMS § 5 ja § 223 ei saa kohaldada pankrotimenetluses toimuva enampakkumise korral. Isegi kui need sätted oleksid kohaldatavad, ei vastaks hageja TMS §-s 5 sätestatud tunnustele, kuna hageja kasuks ei ole ega ole olnud TMS § 5 lg 3 mõttes tehtud kinnistusraamatusse tema õigust tagavat kannet. Samuti ei olnud täidetud TMS § 5 lg 3 kohaldamise eeldusena keelumärke seadmise nõuet. Enampakkumisega ei ole rikutud hageja õigusi, kuna hageja ei osalenud ise enampakkumisel. Enampakkumise kehtivus ei sõltu kinnistusraamatust enampakkumise tulemusena märkuse kustutamise õiguspärasusest. Hageja ei ole hagis esile toonud ühtegi TMS § 223 lg-s 2 nimetatud nõuet või eesmärki enampakkumise kehtetuks tunnistamise nõude esitamisel, mistõttu on tema õiguste rikkumine põhistamata. Hagi rahuldamine ei võimalda hagejal märkusest tulenevaid väidetavaid õigusi ennistada. Hagiavaldusest ei nähtu, millisel viisil oleks võimalik seda eesmärki saavutada, samuti ei nähtu sellest muid enampakkumisega toimunud hageja huvide või õiguste rikkumisi. Kohtu menetluses on samal ajal hageja hagi kostja vastu, milles hageja vaidlustab kinnistusraamatust märkuse kustutamise põhjendusel, et märkuse kustutamine oli õigusvastane, kuna hageja ja kinnistu eelmise omaniku vahel sõlmitud leping on üürileping ja pankrotimenetluses vara võõrandamise korral ei ole võimalik üürilepingu kohta kinnistusraamatusse kantud märkust kustutada. Hagi läbivaatamise võimalikkuse lahendamine enne asja sisulist läbivaatamist on oluline ja põhjendatud. TMS § 223 lg 1 järgi saab enampakkumise kehtetuks tunnistamise aluseks olla enampakkumise oluliste tingimuste rikkumine. See eeldab kohtult hageja esile toodud asjaoludele hinnangu andmist ning enampakkumise tingimuste rikkumise tuvastamise korral rikutud tingimuste olulisuse kaalumist. Nimetatud küsimused on õiguslikult keerukad. Seetõttu on mõistlik enne asja sisulist läbivaatamist lahendada küsimus sellest, kas hagi on võimalik läbi vaadata või mitte.
5.Kostja I pankrotihaldur toetas kostja II taotlust.
6.Hageja palus jätta kostja II taotluse rahuldamata. Kostja II argumentatsioon operaatorlepingu olemusest on asjassepuutumatu ning sellel, kas leping on käsitatav üüri- või mõne muu lepinguna, ei ole vaidluse õige lahendamise seisukohast tähtsust. Operaatorlepingust tulenevad hageja õigused on tagatud kinnistusraamatusse tehtud märkusega, mille olemasolust olid kostjad teadlikud. Kostjad pidid seega ka tajuma, et kinnistusraamatusse kantud märkuse kohaselt võib õigustatud isikul olla
õiguslik huvi enampakkumise õiguspärase korraldamise vastu. Üürilepingu nähtavaks tegemise märkus on kinnistusraamatu kanne asjaõigusseaduse (AÕS) § 62 tähenduses, millel on õigust tagav tähendus tulenevalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 324 lg-st 1. Kuna kinnistusraamatusse sissekantud märkusega tehti kolmandatele isikutele nähtavaks hageja õigused enampakkumisele pandud kinnisasja suhtes, on tegemist kandega, mis tagab hageja õigusi. TMS § 5 lg 3 kohaselt on täitemenetluse osaliseks iga isik, kelle kasuks on kinnistusraamatusse keelumärke sissekandmise ajaks kantud õigus või tehtud õigust tagav kanne. TMS § 223 lg 1 sätestab täitemenetluse osalise õiguse nõuda enampakkumise kehtetuks tunnistamist. PankrS §-d 135 ja 136 kehtestavad põhimõtte, mille kohaselt kehtivad vara müügi korral pankrotimenetluse käigus täitemenetluse asjakohased sätted juhul, kui PankrS otseselt teisiti ei sätesta. Ei ole põhjust eeldada, et seadusandja on soovinud välistada enampakkumisel kinnisasja müügi korral täitemenetluse seadustikus sätestatud õiguskaitsevahendid, seda enam, et PankrS ei reguleeri üldse enampakkumise vaidlustamist. Seega on loogiline, et asja enampakkumisel müümisega olemuslikult seotud õiguskaitsevahend on rakendatav ka siis, kui enampakkumine korraldatakse pankrotimenetluses. Vastupidine seisukoht viiks absurdse järelduseni, et isikul, kelle kasuks on kinnistusraamatusse kantud asjaõigus või õigust tagav kanne, on ainus võimalus vaidlustada pankrotimenetluses korraldatud enampakkumist juhul, kui ta ise oleks enampakkumisel ostjaks. Hageja eesmärgiks oli ja on seadusega vastuolus oleva enampakkumise kehtetuks tunnistamine ning hagiga on võimalik saada kohtu hinnangut enampakkumise õiguspärasusele. Seadusandja on pidanud piisavaks õigusliku huvi olemasolu tunnuseks TMS §-s 223 sätestatud hagi esitamisel isiku seotust enampakkumisega täitemenetluse osalisena, mitte üksnes isikuna, kes on kinnisasja omandanud. Samuti ei ole tähtis, et nii selle kui ka tsiviilasja nr 2-10-59916 lahendamisel võib olla hageja kasuks sama tulemus. Enampakkumine mõjutas hageja õigusi tulenevalt tema kasuks kinnistusraamatusse tehtud märkuse kustutamisest.
7.Harju Maakohus jättis 5. septembri 2011. a määrusega hagi läbi vaatamata ja menetluskulud hageja kanda. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt ei ole hageja õiguste rikkumine hagi alusena toodud faktilistele asjaoludele tuginedes võimalik, eeldades hageja esitatud faktiliste väidete õigsust, ja seetõttu tuleb jätta hagi TsMS § 423 lg 2 p 1 alusel läbi vaatamata. Kuna hagi esitati enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks, on oluline selgitada, kas hageja valis oma õiguste kaitseks kohase õiguskaitseviisi. Hagejal ei ole TMS § 5 lg 3 ja § 223 lg 1 järgi õigust esitada hagi kostjale I kuuluva kinnisasja pankrotimenetluses võõrandamiseks toimunud enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks, sest hageja ei ole isik, kes on täitemenetluse osaliseks TMS § 5 mõttes, ning ta ei ole esile toonud ühtegi TMS § 223 lg-s 2 nimetatud nõuet ega eesmärki, mille rahuldamist ta enampakkumise kehtetuks tunnistamise korral soovib saavutada. Kuna hageja ei ole TsMS § 235 mõttes põhistanud oma õiguslikku huvi enampakkumise kehtetuks tunnistamise vastu, ei ole alust hagi rahuldada. Kohtule esitatud 19. juuni 2009. a operaatorlepingut ei saa pidada üürilepinguks. Lähtudes
operaatorlepingu sisust, on ilmne, et tegemist ei ole üürilepingu, vaid pigem käsunduslepinguga. Operaatorlepingu objekt ja eesmärk on määratletud operaatorlepingu punktis 1.1, mille kohaselt on lepingu objektiks kinnisasja omanikule operaatorteenuse osutamine kinnisasjal. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 67 ja VÕS § 29 lg 1 järgi tuleb lepingut tõlgendades lähtuda poolte ühisest tegelikust tahtest. Operaatorlepingust ei nähtu, et see oleks üürileping. Selles ei ole märgitud, et lepinguga antakse kinnisasi üürile, vaid lepingu objektiks on märgitud operaatorteenuse osutamine. Ainuüksi märkus kinnistusraamatus ei ole õigustloova ega -andva tähendusega. Selle eesmärgiks on teatud asjaolu (vaidlusalusel juhul lepingu olemasolu) nähtavaks tegemine. Märkus võib olla kinnistusraamatusse kantud ka juhul, kui selles viidatud asjaolu tegelikkuses ei esine, märke kandmine kinnistusraamatusse ei tekita ega kinnita iseenesest üürisuhte olemasolu. Hagi ei ole alust jätta TsMS § 423 lg 1 p 4 alusel läbi vaatamata põhjendusel, et kohtu menetluses on samade poolte vahel asi sama eseme kohta samal alusel. Harju Maakohtu 3. detsembri 2010. a määrusest tsiviilasjas nr 2-10-59916 nähtub, et menetlusse on võetud hageja 30. novembril 2011 esitatud hagi kostja II vastu kinnistusraamatu kande parandamiseks, mitte enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks. Kohus ei keeldunud hagi menetlusse võtmast TsMS § 371 lg 2 alusel, sest menetluse selles staadiumis ei olnud kostjad vastuväiteid esitanud ega olnud piisavalt selge, kas on alust jätta hagi läbi vaatamata.
8.Hageja esitas määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse tühistada ja jätta hagi läbi vaatamata jätmise taotlus rahuldamata, sest hagejal on õiguslik huvi tunnistada enampakkumine kehtetuks.
9.Kostja I pankrotihaldur ei vastanud määruskaebusele. Kostja II palus jätta määruskaebuse rahuldamata.
10.Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ning edastas TsMS § 663 lg 5 alusel Tallinna Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
11.Tallinna Ringkonnakohus jättis 10. novembri 2011. a määrusega määruskaebuse rahuldamata ja maakohtu määruse lõppjärelduse muutmata, kuid täiendas kohtumääruse põhjendusi. Ringkonnakohus lisas määruses, et kuna TsMS § 423 lg 2 p 1 järgi tuleb hinnata hagi rahuldamise võimalikkust üksnes hageja esiletoodud faktilistest asjaoludest lähtudes, eeldades nende õigsust, ei olnud maakohus õigustatud hindama poolte esitatud tõendeid ega tegema tõendite alusel järeldusi pooltevahelise õigussuhte kvalifikatsiooni jms kohta. Need järeldused tuleb maakohtu määruse põhjendusest välja jätta. See ei muuda aga maakohtu määruse lõppjäreldust vääraks. Hageja tõi enampakkumise kehtetuks tunnistamise hagi põhjendades faktiväidetena esile, et pankrotihaldur müüs 10. novembril 2010 kostja I pankrotimenetluses enampakkumisel hoonestatud kinnisasja parima pakkumise teinud kostjale I. Enne seda oli kostja I sõlminud 19. juunil 2009 hagejaga sama kinnisasja suhtes lepingu, millega andis hagejale üle kinnisasjal asuvate ruumide kasutamisega seotud üürilepingutest tulenevad õigused ja kohustused, muu hulgas õiguse koguda kolmandatelt isikutelt rendi- ja üüritasu ning kommunaalmakseid. Lepingu alusel oli 4. septembril
2009 kantud kinnistusraamatusse märkus, et hagejaga on sõlmitud tähtajaga kuni 30. juunini 2021 üürileping. Märkus oli hagi esitamise ajal kehtiv. 6. mail 2010 kuulutati välja kostja I pankrot.
26.novembril 2010 kustutati pankrotihalduri 16. novembri 2010 avalduse alusel märkus kinnistusraamatust. Nende asjaolude põhjal sai maakohus otsustada, kas asjaolude õigsust eeldades oleks hagi rahuldamine üldse võimalik. Hageja nõudis enampakkumise kehtetuks tunnistamist enampakkumise oluliste tingimuste rikkumise tõttu. Hageja arvates seisnes rikkumine selles, et pankrotihaldur andis enampakkumisel osalejatele hagejaga sõlmitud operaatorlepingu kehtivuse kohta vastuolulist teavet. Oma huvi enampakkumise kehtetuks tunnistamise vastu on hageja põhjendanud sellega, et ta on täitemenetluse osaline, kuna temaga sõlmitud üürilepingu tagamiseks on kinnistusraamatusse kantud märkus (TMS § 5 lg 3 ja § 223 lg 1). Hageja huviks ehk hagiga taotletavaks kaugemaks eesmärgiks on saavutada, et temaga väidetavalt sõlmitud üürileping jääks kehtima ka kinnisasja omandaja (kostja II) suhtes. Maakohus leidis õigesti, et hageja õiguste rikkumine, arvestades tema esitatud hagi, ei ole hagi alusena toodud faktilistele asjaoludele tuginedes võimalik. TMS § 223 lg 1 järgi võib enampakkumise kehtetuks tunnistamise hagi esitada täitemenetluse osaline. Täitemenetluse osalised on loetletud TMS §-s 5, mille lg 3 kohaselt on kinnisasja täitemenetluse osalised muu hulgas isikud, kelle kasuks on kinnistusraamatusse keelumärke sissekandmise ajaks kantud õigus või tehtud õigust tagav kanne. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-169-11 leidnud, et menetlusosaliste ringi enampakkumise kehtetuks tunnistamise hagi korral ei ole täitemenetluse seadustikus täpsemalt reguleeritud ning see tuleb tuvastada olenevalt vaidluse all oleva enampakkumise asjaoludest. Nõustuda ei saa hagejaga, nagu tuleks teda pidada õigustatuks enampakkumise kehtetuks tunnistamise hagi esitama ainuüksi põhjusel, et tema kasuks on kinnistusraamatusse kantud märkus VÕS § 324 alusel. Enampakkumise kehtetuks tunnistamise hagi on kujundushagi, mille eesmärgiks on kujundada kohtulikult ümber olemasolev õiguslik olukord (õigussuhe) juhtudel, mil seda seaduse kohaselt kokkuleppel teha ei saa. Hagi rahuldava otsuse jõustumisega see õiguslik olukord muutub. Arvestades hagi olemust, saab õigussuhte ümberkujundamisel kaasa rääkida üksnes selle suhte ümberkujundamisest puudutatud täitemenetluse osaline. TMS § 223 lg-s 2 ja § 98 lg-tes 2 ja 4 nähakse ette mitmeid enampakkumise kehtetuks tunnistamise tagajärgi erinevatele täitemenetluse osalistele. Enampakkumise kehtetuks tunnistamise otseseks tagajärjeks on see, et enampakkumisel ostetud asjale ei teki omandit (TMS § 98 lg 2). Võlgnik võib nõuda enampakkumisel müüdud asja ostjalt AÕS § 80 alusel välja (TMS § 223 lg 2 p 1), ostja võib nõuda sissenõudjalt müügihinna tagastamist (TMS § 223 lg 2 p 3 ja § 98 lg 4), sissenõudja võib nõuda täitemenetluse jätkamist (TMS § 223 lg 2 p 3) ja menetlusosaline võib nõuda kohtutäiturilt kahju hüvitamist kohtutäituri seaduse kohaselt (TMS § 223 lg 2 p 4). Maakohus leidis õigesti, et selle üle otsustamisel, kas hageja on toimunud enampakkumisest puudutatud isik, tuleb hinnata, kas enampakkumise kehtetuks tunnistamine annaks hagejale mingi eespool märgitud nõude. Hageja ei ole võlgnik, ostja, sissenõudja ega kohtutäitur, kellel võiks enampakkumise kehtetuks tunnistamise tagajärjel tekkida nimetatud
nõudeid. Asjaolu, et hageja kasuks oli kinnistusraamatusse tehtud märkus üürilepingu kohta, ei ole piisav, et tunnistada tema õigustatud huvi enampakkumise kehtetuks tunnistamise vastu. Maakohus leidis õigesti, et sellisel märkusel ei ole õigustloovat tähendust. Isegi kui märge jääks püsima, ei tähendaks see, et üürnik võiks kinnisasja edasi kasutada, sest kinnisasja kasutusõigus oleneb üürilepingu kehtivusest, mille üle vaidlusaluses asjas ei otsustata. Isegi kui üürnikul oleks üürileandjaga kehtiv üürileping, ei võimaldaks see tal takistada üürile antud kinnisasja müüki, sh müüki enampakkumisel pankrotimenetluses. Ka see, millistel tingimustel kinnisasi enampakkumisel müüdi, ei puuduta iseenesest üürniku õigusi.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
12.Hageja esitas määruskaebuse, milles palus maa- ja ringkonnakohtu määruse tühistada ning teha uue määruse, millega jätta asja läbi vaatamata jätmise taotlus rahuldamata. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt sisustasid kohtud vääralt täitemenetluse osalise mõiste ja jätsid välja selgitamata täitemenetluse osalise õigused. Hageja oli täitemenetluse osaline TMS § 5 lg 3 mõttes, sest tema kasuks oli enampakkumise toimimise hetkel kantud kinnistusraamatusse VÕS §s 324 sätestatud märkus üürniku õiguste tagamiseks. TMS § 5 lg 3 kohaselt võib hagi esitada isik, kellel on kinnistusraamatusse kantud õigus või kelle kasuks on tehtud õigust tagav kanne. Üürilepingu kohta tehtud märkus on õigust tagav kanne. Täitemenetluse osalise määramisel ei saa lähtuda hinnangust sellele, kas kinnistusraamatusse kantud märkus tagab tegelikku õigust või mitte. Täitemenetluse osaliste väljaselgitamisel piisab sellest, et hageja kasuks oli kantud kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märkus. Kinnisasja enampakkumise tagajärjed puudutavad otseselt hageja õigusi. Hageja õiguslik huvi enampakkumise kehtetuks tunnistamise vastu on ilmne, kuna selliselt on võimalik luua tingimused tema kui üürniku õiguste taastamiseks. Kohtud leidsid vääralt, et õigusliku huvi olemasoluks peaks hageja esitama koos enampakkumise kehtetuks tunnistamise nõudega ka mõne TMS § 223 lg-s 2 sätestatud nõude. Enampakkumise kehtetuks tunnistamine on olemuselt tuvastushagi, mille eesmärgiks on enampakkumise seaduspärasuse tuvastamine, mitte sellega seotud tagastus- ja hüvitisnõuete esitamine. Ringkonnakohus jättis tähelepanuta hageja määruskaebuse väite, et maakohus lahendas kostja II taotluse jätta hagi läbivaatamata üllatuslikult kirjalikus menetluses sellest pooli teavitamata, kuigi kohtu käitumisest võis järeldada, et taotluse lahendamiseks oli määratud istung. Sellega jäi kostja II ilma võimalusest oma seisukohti selles küsimuses täiendada.
13.Kostja I vaidles määruskaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Maa- ja ringkonnakohus jätsid õigesti hagi läbi vaatamata, sest hagejal ei ole õigust enampakkumist vaidlustada, kuna ta ei ole täitemenetluse osaline TMS § 5 lg 3 mõttes.
14.Kostja II vaidles määruskaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning ringkonnakohtu määruse muutmata. Hageja ei ole täitemenetluse osaline TMS § 5 lg 3 mõttes. Enampakkumine ei riiva tema õigusi ja tal ei ole eesmärki, mis põhistaks tema õigustatud huvi tunnistada
enampakkumine kehtetuks. Ringkonnakohus ei rikkunud oluliselt menetlusõiguse normi, kui ei vastanud määruskaebuses esitatud väidetele, mille kohaselt maakohus rikkus asja lahendades menetlusõiguse normi.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
15.Kolleegium leiab, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ja ringkonnakohtu määruse lõppjäreldused muutmata, sest määruskaebuse väited ei anna alust TsMS § 701 lg 3 alusel ringkonnakohtu määruse resolutsiooni tühistada. Osaliselt tuleb aga muuta ringkonnakohtu määruse põhjendusi.
16.Kolleegium nõustub kohtute järeldusega, et hagi tuleb jätta TsMS § 423 lg 2 p 1 alusel läbi vaatamata, sest hageja õiguste rikkumine ei ole hagi alusena toodud faktilistele asjaoludele tuginedes üldse võimalik, eeldades hageja esitatud faktiliste väidete õigsust.
17.Hageja nõudis hagiavalduses, et kohus tunnistaks kehtetuks kostja I pankrotimenetluses korraldatud kinnisasja enampakkumise, sest pankrotihaldur rikkus oluliselt enampakkumise korraldamise tingimusi. Hageja esitatud asjaolude kohaselt sõlmisid hageja ja kostja I 19. juunil 2009 operaatorlepingu, millega kostja I andis hagejale üle kinnisasja ja sellel asuva hoone ruumide kasutamisega seotud õigused ja kohustused. Üürilepingu kohta kanti kinnistusraamatusse 4. septembril 2009 märkus tähtajaga kui 30. juuni 2021. 6. mail 2010 kuulutati välja kostja I pankrot. 25. oktoobril 2010 ilmus väljaandes Ametlikud Teadaanded kostjale I kuuluva kinnisasja enampakkumise teade, milles oli mh märgitud, et kinnisasja avalikul enampakkumisel müügi korral lõppevad kinnistusraamatusse kantud kolmandate isikute õigused. Avalik enampakkumine toimus 10. novembril 2010 ja parima pakkumise kinnisasja omandamiseks tegi kostja II. Pärast enampakkumise toimumist esitas pankrotihaldur
16.novembril 2010 hageja kasuks kinnistusraamatusse kantud märkuse kustutamise avalduse, mille alusel kustutati 26. novembril 2010 märkus kinnistusraamatust. Ülaltoodu kohaselt nõudis hageja kui kostjale I kuuluva kinnisasja üürnik ning kinnistusraamatus üürisuhte kohta märkust omav isik kostja I pankrotimenetluses toimunud avaliku enampakkumise kehtetuks tunnistamist.
18.Kolleegiumi arvates ei ole ülalmärgitud asjaolusid arvestades tähtsust sellel, kas hagejat saab pidada TMS § 223 lg 1 ja § 5 lg 3 järgi täitemenetluse osaliseks, kellel on õigus esitada kohtule enampakkumise kehtetuks tunnistamise hagi, või mitte, sest esitatud asjaolude kohaselt toimus enampakkumine kostja I pankrotimenetluses, mitte täitemenetluses. PankrS § 136 lg 1 järgi toimub pankrotivara müük enampakkumisel täitemenetluse seadustikus sätestatud korras, kui pankrotiseadusest ei tulene teisiti. Seega peab pankrotihaldur pankrotivara enampakkumisel müües järgima täitemenetluse seadustikus sätestatud tingimusi, arvestades pankrotiseaduses sätestatud erisusi. Kolleegiumi arvates ei saa aga PankrS § 136 lg-t 1 tõlgendada selliselt, et lisaks täitemenetluse seadustikus sätestatud enampakkumise korrale näeb viidatud säte ette ka pankrotimenetluses toimunud enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks hagi esitamise võimaluse TMS § 223 mõttes. Tõlgendust, mille kohaselt saaks ka pankrotimenetluses toimunud
enampakkumise kehtetuks tunnistamist nõuda, ei toeta ei PankrS § 136 lg 1 sõnastus ega pankrotiseaduse mõte. Kolleegiumi arvates ei saa anda pankrotimenetluse osalistele, sh isikutele kelle õigusi pankrotimenetlus võib puudutada, pankrotimenetluses toimunud enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks hagi esitamise õigust. Sellise hagiga oleks oluliselt takistatud kiire ja efektiivse pankrotimenetluse korraldamine ning pankrotivara võõrandamine mõistliku aja jooksul. Eelmärgitu ei tähenda siiski seda, et haldur võib korraldada enampakkumise seaduses sätestatud tingimusi eirates. Kui pankrotihaldur rikub enampakkumist korraldades oluliselt enampakkumise korda, võivad võlausaldaja ja võlgnik PankrS § 67 järgi kaevata halduri tegevuse peale pankrotitoimkonnale, võlausaldajate üldkoosolekule, kohtule, kojale või Justiitsministeeriumile. Haldur, kes on oma kohustuse rikkumisega tekitanud süüliselt kahju võlgnikule või võlausaldajale või isikule, kes võib nõuda massikohustuse täitmist, peab selle PankrS § 63 lg 1 järgi hüvitama. Ülalmärgitu kohaselt näeb pankrotiseadus ette järelevalve pankrotihalduri tegevuse üle enampakkumise korraldamisel ning pankrotihalduri vastutuse.
19.Vastuseks määruskaebusele märgib kolleegium, et alama astme kohtute määruste tühistamiseks ei anna alust ka määruskaebuse väide, et maakohus lahendas asja hagejale üllatuslikult kirjalikus menetluses, mistõttu jäi hageja ilma võimalusest oma seisukohti täiendada. Kuna hageja esitas kohtule 26. aprillil 2011 oma seisukohad (I kd, tl 167-174) ega ole näidanud, millised väited jäid tal seetõttu maakohtule esitamata ja kuidas need oleksid mõjutanud asja lõpplahendust, ei ole kolleegiumi arvates kohtud rikkunud menetlusõiguse normi viisil, mis oleks toonud kaasa ebaõige lahendi TsMS § 692 lg 1 p 2 mõttes. Lisaks juhib kolleegium tähelepanu, et kuna hageja ei saa nõuda pankrotimenetluses korraldatud enampakkumise kehtetuks tunnistamist, ei oleks tema võimalikud väited asja lõpplahendust mõjutanud.
20.Kuna kolleegium jätab määruskaebuse rahuldamata, tuleb TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel arvata hageja määruskaebuselt tasutud kautsjon riigituludesse. Kassatsiooniastme menetluskulud tuleb määruskaebuse rahuldamata jätmisel jätta TsMS § 171 lg 1 järgi määruskaebuse esitaja kanda. Menetlusosalisel on õigus pöörduda 30 päeva jooksul alates käesoleva määruse jõustumisest maakohtusse oma menetluskulude kindlaksmääramiseks TsMS § 174 lg-s 1 sätestatud korras. Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Tambet Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.