Eesistuja Kai Kullerkupp, liikmed Urmas Volens ja Margit Vutt
Kohtuasi
Ivo Kitsingu hagi Teletorni Kodud OÜ (pankrotis) vastu võla ja viivise nõudes ja Teletorni Kodud OÜ (pankrotis) vastuhagi Ivo Kitsingu vastu võla nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 11. juuli 2024. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Teletorni Kodud OÜ (pankrotis) pankrotihalduri Andres Hermeti kassatsioonkaebus
Tsiviilasja hind Riigikohtus
124 944 eurot 23 senti
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Hageja (vastuhagis kostja) Ivo Kitsing, lepinguline esindaja vandeadvokaat Kristjan Tamm Kostja (vastuhagis hageja) Teletorni Kodud OÜ (pankrotis) pankrotihaldur Andres Hermet, lepinguline esindaja vandeadvokaat Madis Saar
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RIIGIKOHUS OTSUSTAB
Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 11. juuli 2024. a otsus tsiviilasjas 2-22-17410 muutmata. Jätta kassatsioonkaebus rahuldamata. Jätta kassatsiooniastme menetluskulud Teletorni Kodud OÜ (pankrotis) kanda. Arvata kassatsioonkaebuselt tasutud riigilõiv 1156 eurot 89 senti riigituludesse. Mõista Teletorni Kodud OÜ (pankrotis) pankrotihaldurilt Andres Hermetilt Teletorni Kodud OÜ (pankrotis) pankrotivara arvel Eesti Vabariigi kasuks riigituludesse välja riigilõiv 92 eurot 55 senti. Riigilõiv tuleb tasuda 15 päeva jooksul lahendi jõustumisest. Tasumisega viivitamise korral tuleb tasuda otsuse jõustumisest kohustuse täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
1.Ivo Kitsing (hageja) esitas 20. novembril 2022 Harju Maakohtule Teletorni Kodud OÜ (alates
15.aprillist 2024 pankrotis; kostja) vastu hagi, milles nõudis kostjalt 130 468 euro 81 sendi tasumist koos seadusjärgse viivisega hagi esitamisest kuni põhivõlgnevuse tasumiseni. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 3. septembril 2021 ehitusjärgus 78,7 ruutmeetri suuruse korteriomandi müügilepingu. Hageja tasus kostjale 29 858 euro suuruse ettemakse. Kostja kohustus müügilepingu p 2.6.1 järgi ehitama korteri võtmevalmis hiljemalt 30. märtsiks 2022. Müügilepingu p 3.1 kohaselt pidid pooled sõlmima asjaõiguslepingu kolmandate isikute õigustest vaba korteri omandi üleandmiseks hagejale hiljemalt 30. märtsil 2022 tingimusel, et hoone ja korter koos siseviimistlusega on valmis ehitatud, tehnovõrgud toimivad, pooled on allkirjastanud ehitustööde vastuvõtmise akti ning ostja on ostuhinna täielikult tasunud või taganud selle tasumise müügilepingu p 2 kohaselt. Kostja kohustus müügilepingu p 4.2 järgi andma hagejale üle korteri valduse hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise päeval. Müügilepingu p-ga 5.2.1 nähti ette hageja õigus kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni taganeda müügilepingust kahenädalase etteteatamistähtajaga ühepoolse avalduse alusel, kui asjaõiguslepingut ei saanud sõlmida põhjusel, et kostja ei täitnud müügilepingu p-st 2.6.1 tulenevat kohustust. Hageja andis kostjale 9. augustil 2022 täiendava tähtaja 14 päeva korteri valmisehitamiseks, hagejaga asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja korteri valduse üleandmiseks. Hageja taganes 11. novembril 2022 müügilepingust, sest kostja ei täitnud eelviidatud kohustusi täiendava tähtaja jooksul. Hageja soovis korteris elada, mistõttu jäi ta olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult müügilepingult lootis. Hageja nõudis kostjalt tasutud ettemakse (29 858 eurot) tagastamist, kohtueelsete õigusabikulude (1386 eurot) hüvitamist, korteri otsese valduse üleandmisega viivitamise eest leppetrahvi (14 779 eurot 71 senti) tasumist, müügilepingust taganemise eest leppetrahvi (29 858 eurot) tasumist ja abstraktse asendustehingu ning korteri ostuhinna vahe hüvitamist (kokku 130 468 eurot 81 senti). Hagejale tekkis kostja rikkumise tõttu kahju, sest müügilepingust taganemise ajal oleks sarnase korteri soetamiseks tulnud tasuda ruutmeetri eest 3400 euro asemel 4473 eurot. Kahju suurus on 84 445 eurot 10 senti (78,7 (korteri pindala ruutmeetrites) × (4473 – 3400)). Kahjust 29 858 eurot on hõlmatud leppetrahviga, mida hageja nõuab kostjalt müügilepingust taganemise tõttu. Seega nõudis hageja kostjalt abstraktse hinnavahe 54 587 euro 10 sendi hüvitamist.
2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Hagejal ei olnud õigust müügilepingust taganeda. Harju Maakohus on 18. märtsil 2022 teinud tsiviilasjas 2-22-841 õigeksvõtul põhineva otsuse, mis jõustus 21. aprillil 2022. Selle otsuse resolutsiooni p-dega 2–5 kohustati kostjat andma tahteavaldus hagejale korteri omandi üleandmiseks koos vajalike tahteavaldustega kinnistusraamatu kannete tegemiseks ja erikasutusõiguses kokkuleppimiseks. Otsuse resolutsiooni p-s 7 määras maakohus kindlaks kohtuotsuse täitmise korra, mille kohaselt võis hageja esitada notari vahendusel kinnistamisavalduse korteri omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks pärast seda, kui tasumata ostuhind oli makstud notari deposiidikontole. Kuna hagejale oli kohtuotsusega tagatud korteri omandi üleminek, ei saanud ta müügilepingust taganeda müügilepingu p 5.2.1 alusel. Hageja ei saanud müügilepingust taganeda ka korteri valduse üle andmata jätmise tõttu, sest kostja pidi kohtuotsuse kohaselt andma korteri valduse üle pärast ostuhinna tasumist. Lisaks oleks hageja pidanud hagiavalduses esile tooma, millised ehitustööd on kostja jätnud tegemata. Kuna hagejal ei olnud õigust müügilepingust taganeda, ei ole tal kostja vastu leppetrahvi tasumise ega hinnavahe hüvitamise nõuet. Lisaks ei ole hageja tõendanud, et valmis ehitatud korteriga sarnase korteri ruutmeetri turuhind oleks müügilepingust taganemise ajal
2(10)
2-22-17410 olnud 4473 eurot. Hageja nõuete põhjendamatuse tõttu tuleb jätta rahuldamata ka kohtueelsete õigusabikulude hüvitamise nõue.
3.Kostja esitas 16. oktoobril 2023 vastuhagi, milles nõudis hagejalt 43 218 euro 86 sendi tasumist koos lisanduva viivisega. Kostja nõue koosnes 29 858 euro suurusest leppetrahvist müügilepingust õigusliku aluseta taganemise eest ja viivisest 13 360 eurot 86 senti korteri ostuhinna tasumisega viivitamise eest.
4.Hageja vaidles vastuhagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata.
5.Harju Maakohus rahuldas 7. märtsi 2024. a otsusega hagi ja jättis vastuhagi rahuldamata. Maakohus jättis menetluskulud kostja kanda ja määras kindlaks menetluskulude suuruse. Maakohtu otsuse kohaselt oli hagejal õigus müügilepingust taganeda. Kostja pidi vaatamata tsiviilasjas 2-22-841 tehtud otsusele ehitama korteri valmis enne korteri omandi ja valduse hagejale üleandmist. Kostja ei ehitanud korterit valmis ka täiendava tähtaja lõpuks. Kuna kostja ei väitnud ega tõendanud vastupidist, ei pidanud hageja esile tooma, millised ehitustööd oli kostja jätnud tegemata. Hageja ei pidanud tasuma ostuhinda enne korteri valmisehitamist. Lisaks tahtis hageja korteris elada, mistõttu jäi ta kostja rikkumise tõttu olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult müügilepingult lootis. Hageja võis müügilepingust taganemise tõttu nõuda kostjalt ettemakse tagastamist. Samuti on põhjendatud hageja leppetrahvinõue ja abstraktse hinnavahe hüvitamise nõue võlaõigusseaduse (VÕS) § 135 lg 2 alusel. Hageja esitatud asjatundja arvamus valmisehitatud korteri turuhinna kohta
18.jaanuaril 2022 ja sarnaste korterite müügikuulutused tõendavad, et sarnase korteri ruutmeetri turuhind oli müügilepingust taganemise ajal 1073 euro võrra kõrgem poolte vahel kokkulepitud ruutmeetrihinnast. Hageja nõuete rahuldamise tõttu tuleb rahuldada ka kohtueelsete õigusabikulude hüvitamise nõue. Kuivõrd hageja taganes müügilepingust kehtivalt, siis ei ole kostjal hageja vastu leppetrahvinõuet. Kostjal ei olnud õigust nõuda ostuhinna tasumist enne korteri valmisehitamist. Seetõttu tuleb rahuldamata jätta ka kostja viivisenõue ostuhinna tasumisega viivitamise eest.
6.Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Kostja ei vaidlustanud vastuhagi maakohtus rahuldamata jätmist.
7.Hageja vaidles kostja apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
8.Tallinna Ringkonnakohus tühistas 11. juuli 2024. a otsusega maakohtu otsuse hagi rahuldamise ulatuse osas. Ringkonnakohtu otsusega rahuldati hagi osaliselt ning mõisteti kostjalt hageja kasuks välja 115 689 eurot 10 senti ja viivis alates hagi esitamisest. Ringkonnakohus jaotas uuesti menetluskulud, jättes kostja kanda tema enda menetluskulud mõlemas kohtuastmes, samuti 95% hageja esimese kohtuastme menetluskuludest ja 85% hageja apellatsiooniastme kuludest. Pärast apellatsioonkaebuse esitamist kuulutati 15. aprillil 2024 välja kostja pankrot. Kostja asemel astus menetlusse pankrotihaldur Andres Hermet (pankrotihaldur).
3(10)
2-22-17410
Ringkonnakohus nõustus maakohtu otsuse põhjendustega kostjalt hageja kasuks ettemakse, leppetrahvi 29 858 eurot ja kahjuhüvitise koos seadusjärgse viivisega väljamõistmist puudutavas osas. Korteri omandi üle andmata jätmist ei saa kostjale ette heita, sest hagejale oli tsiviilasjas 2-22-841 jõustunud otsusega tagatud korteri omandi üleminek ning kostja tahteavaldused omandi üleandmiseks olid kohtuotsusega asendatud. Samas pidi korter olema asjaõiguslepingu sõlmimise ajaks valmis. Hageja võis müügilepingust taganeda, kuna ta tõendas, et hoone ega korteriomand ei vastanud tingimustele, mis olid poolte kokkuleppe kohaselt asjaõiguslepingu sõlmimise ja korteri valduse vastuvõtmise eelduseks. Maakohus rahuldas õigesti hageja hinnavahe hüvitamise nõude. VÕS § 135 lg 2 järgi võib nõuda ka abstraktse hinnavahe hüvitamist. Asjaolu, et maakohus ei ole viidanud nõude lahendamisel VÕS § 115 lg 1 teisele alternatiivile, ei ole toonud kaasa valesid lõppjäreldusi, kuna maakohus on hinnanud hageja hinnavahe hüvitamise nõude kõiki eeldusi ja tuvastanud hagejale tekkiva negatiivse varalise diferentsi. Ringkonnakohus jättis rahuldamata hageja leppetrahvinõude korteri valduse üleandmisega viivitamise eest, sest selle nõude eesmärk oli mittekohase täitmise tagajärjel tekkinud kahju hüvitamine. Samas ei võtnud hageja vastu mittekohast täitmist, vaid taganes lepingust.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
9.Kostja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada ringkonnakohtu otsuse osas, millega kostjalt mõisteti hageja kasuks välja põhivõlg 115 689 eurot 10 senti ja viivis, samuti menetluskulude jaotuse osas. Kostja palub tühistatud osas teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Alternatiivselt palub kostja saata asja uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Kostja ei ole vaidlustanud ringkonnakohtu otsust osas, milles jäeti rahuldamata hageja nõue mõista kostjalt välja leppetrahv 14 779 eurot 71 senti koos seadusjärgse viivisega. Kostja leiab, et ringkonnakohus kohaldas valesti materiaalõigust ja rikkus kohtuotsuse põhjendamise kohustust. Hagejal ei olnud õigust taganeda müügilepingust 11. novembril 2022. Müügilepingu p 5.2.1 alusel sai müügilepingust taganeda enne asjaõiguslepingu sõlmimist. Samas sõlmisid hageja ja kostja asjaõiguslepingu 21. aprillil 2022 sellega, et tsiviilasjas 2-22-841 jõustus otsus, millega kohustati kostjat andma tahteavaldus asjaõiguslepingu sõlmimiseks. Samuti ei olnud hagejal müügilepingust taganemise õigust VÕS § 118 lg 1 p 1 kohaselt, sest taganemisavaldus esitati ligikaudu 7,5 kuud pärast väidetavatest taganemise aluseks olevatest asjaoludest teada saamist. Hageja on hagi esitades käitunud vastuoluliselt, sest talle oli tsiviilasjas 2-22-841 jõustunud otsusega tagatud korteri omandi üleminek. Maakohus ei viidanud materiaalõiguse normidele, mille alusel hageja kahju hüvitamise nõuded rahuldati. Samuti ei põhjendanud maakohus, milliste tõendite kohaselt olid kahju hüvitamise nõuete eeldused täidetud. Ringkonnakohus ei kõrvaldanud maakohtu põhjendamiskohustuse rikkumist. Ringkonnakohus jättis kohaldamata pankrotiseaduse (PankrS) § 35 lg 1 p 6. Kostjalt ei oleks tohtinud välja mõista viivist põhivõlgnevuselt pärast kostja pankroti väljakuulutamist 15. aprillil 2024.
10.Hageja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.
4(10)
2-22-17410
KOLLEEGIUMI PÕHJENDUSED
11.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 691 p 1 alusel jätta muutmata. Kassatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.
12.Ringkonnakohtu otsus on vaidlustatud osas, milles kostjalt mõisteti hageja kasuks välja 115 689 eurot 10 senti koos seadusjärgse viivisega. Kassatsioonimenetluses vaidlevad pooled selle üle, kas hagejal oli õigus müügilepingust taganeda ning kas hageja ja kostja vahel oli sõlmitud asjaõigusleping, arvestades asjaolu, et hageja nõude alusel kohustati kostjat 21. aprillil 2022 jõustunud kohtuotsusega andma tahteavaldus korteri omandi hagejale üleandmiseks. Vaidluse all on ka hageja kahju hüvitamise nõude põhjendatus ning see, kas ringkonnakohus oleks pidanud muutma maakohtu otsust viivise arvutamist puudutavas osas, sest apellatsioonimenetluse ajal kuulutati välja kostja pankrot.
13.Kolleegium käsitleb esmalt hageja õigust müügilepingust taganeda ja asjaõiguslepingu sõlmimist olukorras, kus ühe poole tahteavaldus on asendatud jõustunud kohtuotsusega (I), ning seejärel kinnisasja müügilepingust tulenevate kohustuste vastastikust täitmist (II). Kolmandana käsitleb kolleegium hageja kahju hüvitamise ning viivise nõudeid (III). Lõpuks lahendab kolleegium menetluslikud küsimused (IV). I
14.Kostja tugineb kassatsioonkaebuses seisukohale, et hagejal ei olnud asjaõiguslepingu sõlmimise tõttu müügilepingust taganemise õigust. Müügilepingust sai p 5.2.1 alusel taganeda kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni. Kostja seisukoha järgi esitas hageja müügilepingust taganemise avalduse pärast seda, kui hageja ja kostja olid tsiviilasjas 2-22-841 tehtud otsuse jõustumisega
21.aprillil 2022 sõlminud asjaõiguslepingu.
15.Kostja arusaam, et asjaõigusleping sõlmiti praeguse kohtuasja poolte vahel tsiviilasjas 2-22-841 tehtud otsuse jõustumisega, on väär. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 641 ja § 120 lg 1 kohaselt on kinnisomandi üleandmiseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Asjaõigusleping kui käsutustehing allub tehingute kohta käivatele üldistele sätetele niivõrd, kuivõrd ei ole kehtestatud erinorme või kuivõrd üldsätete kohaldumise välistab käsutustehingu õiguslikult neutraalne iseloom (vt RKTKm 29.11.2023, 2-22-15688/6, p 10). Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 kohaselt on võimalik kohtulahendiga asendada üksnes kostja tahteavaldus (RKTKo 27.01.2010, 3-2-1-153-09, p 16). Kui kohtulahendiga asendatakse tahteavaldus asjaõiguslepingu sõlmimiseks, siis on asendatud tahteavalduse puhul täidetud AÕS §-st 641 tulenev vorminõue. Kinnistusraamatusse kande tegemiseks tuleb kinnistusraamatu pidajale esitada koos kohtulahendiga ka hageja enda avaldus (RKTKo 27.01.2010, 3-2-1-153-09, p 16). Seejuures ei tule hageja avalduse all mõista üksnes kinnistamisavaldust (kinnistusraamatuseaduse (KrS) § 34), vaid hagejal tuleb väljendada ka asjaõiguslepingu sõlmimise tahet. Hageja sellekohane avaldus peab samuti vastama AÕS § 641 ja § 120 lg-s 1 sätestatud vorminõudele. Hageja vormikohast tahteavaldust ei asenda kohtule hagi esitamine kohustamaks kostjat andma kinnisomandi üleandmise tahteavaldus. Nimelt ei väljenda hagiga kohtusse pöördumine hageja vahetut tahet tuua kaasa kindel õiguslik tagajärg (saavutada tehinguline õigusmuudatus) TsÜS § 68 lg 2 mõttes, vaid hagi lahendamisel tehakse kindlaks üksnes kostja kohustus anda asjakohane tahteavaldus. Kuna hageja ei teinud notariaalselt
5(10)
2-22-17410 tõestatud vormis tahteavaldust asjaõiguslepingu sõlmimiseks, ei olnud poolte vahel omandi ülemineku kohta asjaõiguslepingut vaatamata Harju Maakohtu otsusele tsiviilasjas 2-22-841.
16.Põhjendatud ei ole kostja seisukoht, nagu oleks hageja taganemisavalduse esitamise ajaks kaotanud müügilepingust taganemise õiguse. Müügilepingu p 5.2.1 järgi võis hageja müügilepingust kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni kahenädalase etteteatamistähtajaga ühepoolse avalduse alusel taganeda, kui asjaõiguslepingut ei saanud sõlmida põhjusel, et kostja ei täitnud oma kohustust ehitada korter võtmevalmis hiljemalt 30. märtsiks 2022. Müügilepingu p 3.1 kohaselt leppisid pooled kokku, et sõlmivad asjaõiguslepingu kolmandate isikute õigustest vaba korteri omandi üleandmiseks hiljemalt 30. märtsil 2022 tingimusel, et hoone ja korter koos siseviimistlusega on valmis ehitatud, tehnovõrgud toimivad, pooled on allkirjastanud ehitustööde vastuvõtmise akti ning ostja on ostuhinna täielikult tasunud või taganud selle tasumise müügilepingu p 2 kohaselt. Nendest lepingusätetest saab järeldada, et poolte tahe oli mitte sõlmida asjaõiguslepingut korteri omandi üleandmiseks enne, kui korter vastab kokkulepitud omadustele. Kolleegium märgib, et poolte kokkulepe selle kohta, missugustel tingimustel pooled kavandavad sõlmida asjaõiguslepingu, ei ole iseenesest tühine AÕS § 120 lg 2 alusel, kuna see ei ole ise veel vahetult suunatud kinnisasja omandi üleandmisele (ei väljenda poolte reservatsioonideta tahet saavutada õigusmuudatus). Tuvastatud asjaoludel ei vastanud korter hageja taganemisavalduse tegemise ajaks (11. novembriks 2022) endiselt müügilepingu p-s 2.6.1 kokku lepitud tingimustele. Sellest lähtudes ei olnud kumbki pool veel kohustatud omandi üleandmise tahteavaldusi tegema ega neid teiselt poolelt nõudma. Kuivõrd poolte kokkuleppel oli asjaõiguslepingu sõlmimine seotud tingimusega, et korter on vastavalt lepingule valmis, oli enne selle tingimuse saabumist hagejal võimalik müügilepingu p-le 5.2.1 tuginedes lepingust taganeda. See õigus oli hagejal veel ka taganemisavalduse esitamise ajal, kuna korter ei olnud selleks ajaks valmis.
17.Hageja õigust müügilepingu p 5.2.1 alusel lepingust taganeda ei mõjutanud asjaolu, et tsiviilasjas 2-22-841 tehtud ja 21. aprillil 2022 jõustunud Harju Maakohtu otsusega kohustati kostjat andma tahteavaldus asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja nõusolek kinnistusraamatu kande tegemiseks. Nimetatud otsus põhines kostja õigeksvõtul, mistõttu maakohus ei pidanud kontrollima hageja nõude põhjendatust (TsMS § 440 lg 1). Hagejal tekkis maakohtu kõnealuse otsuse jõustudes võimalus avaldada notariaalselt tõestatud vormis oma tahet korteri omandiõiguse üleminekuks ja esitada asjaomane kinnistamisavaldus, kuid nimetatu ei mõjutanud kostja kohustust korter vastavalt pooltevahelisele kokkuleppele valmis ehitada. Selle kohustuse täitmiseni võis hageja jätta asjaõiguslepingu sõlmimata.
18.Hageja ei olnud müügilepingust taganemise õigust kaotanud ka VÕS § 118 lg 1 p 1 järgi, sest müügilepingu p-s 5.2.1 sisaldus VÕS § 118 lg 1 p-s 1 sätestatust kõrvalekalduv kokkulepe, mille kohaselt ei kaotanud hageja müügilepingust p 5.2.1 alusel taganemise õigust seni, kuni korter ei vastanud müügilepingu p-s 2.6.1 kokku lepitud tingimustele. Kuna tuvastatud asjaoludel ei vastanud korter taganemisavalduse tegemise ajal kokku lepitud tingimustele, siis ei saanud hageja olla kaotanud õigust müügilepingust p 5.2.1 alusel taganeda.
19.Hageja käitumist kostja vastu nõuete esitamisel ei ole põhjust pidada vastuoluliseks. Kuigi kostja tahteavaldused korteri omandi üleandmiseks olid tsiviilasjas 2-22-841 tehtud kohtuotsusega asendatud ja hagejale oli korteri omandi üleminek sellega tagatud, ei täitnud kostja oma kohustust ehitada korter kokkulepitud valmidusse. Sellises olukorras ei käitunud hageja kostja suhtes hea usu põhimõtte vastaselt, kui jättis asjaõiguslepingu sõlmimiseks tahteavalduse andmata, taganes müügilepingust ja nõudis kostjalt viimasele müügilepingu alusel üleantu tagastamist.
6(10)
2-22-17410
II
20.Kolleegium märgib kohtupraktika edasiarendamise eesmärgil, et kinnisomandi tasulise üleandmise puhul ei pruugi võõrandaja ja omandaja vastastikuste lepinguliste kohustuste üheaegse täitmise (VÕS § 82 lg 5) eesmärgi saavutamiseks olla piisav määrata TsMS § 445 järgi kindlaks kohtuotsuse täitmise kord selliselt, et nähakse ette omandaja õigus esitada notari vahendusel kinnistamisavaldus enda omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks pärast seda, kui kinnisasja ostuhind on tasutud notari deposiidikontole. Selliselt sätestatud kord ei välista siiski, et omandaja teeks enda asjaõiguslepingu sõlmimise tahteavalduse notari juures eraldiseisvalt ja ilma kohtulahendile viitamata, kuivõrd seadus ei nõua tõestamise eeldusena, et asjaõiguslepingu pooled oleksid mõlemad ühel ajal kohal. Seega saaks omandaja esitada kinnistamisavalduse ka ilma TsMS § 445 alusel kindlaksmääratud korda järgimata, kusjuures kinnistusosakonna pädevus kontrollida formaalses kinnistamismenetluses vastastikuse tingimuse täitmist on piiratud (vt nt RKTKm 29.11.2023, 2-22-15688/6, p 17). TsMS § 442 lg 5 kohaselt peab kohus otsuse resolutsiooniga selgelt lahendama poolte nõuded viisil, mis välistaks maksimaalses ulatuses hilisemad võimalikud vaidlused kohustuse sisu või täitmise üle. Sellele nõudele ei vasta otsus, millega küll nähakse ette kohustuste vastastikune samaaegne täitmine, kuid mis samal ajal võimaldab vaidluse poolel saavutada vastaspoole kohustuse täitmine ilma enda kohustust täitmata.
21.Kinnisomandi tasu eest võõrandamisel saab vastastikuse täitmise VÕS § 110 lg 5 järgi korraldada eesmärgipäraselt ning mõlema poole huve tasakaalustavalt selliselt, et võõrandajast kostjat kohustatakse andma asjaõiguslepingu sõlmimiseks ning omanikuvahetust väljendava kinnistusraamatu kande tegemiseks vajalikud tahteavaldused üksnes tingimusel, et hageja on tasunud kostjale kinnisasja ostuhinna või kui kostja satub ostuhinna vastuvõtmisega viivitusse. Kui kohus rahuldab hagi VÕS § 110 lg 5 alusel vastunõude täitmise tingimusega, on samuti tegu TsMS § 445 lg 1 esimese lause mõttes kohtuotsuse täitmise viisi kindlaksmääramisega (RKTKo 20.06.2011, 3-2-1-57-11, p 38). Selliselt kindlaksmääratud kohtuotsuse täitmise viisi puhul tuleb aga samuti arvestada, et kinnistusosakonna pädevus teha kindlaks, kas kohtuotsuses kande tegemiseks seatud tingimus on saabunud (ehk kas ostja on tasunud ostuhinna), on piiratud (vt RKTKm 29.11.2023, 2-22-15688/6, p 17). Kinnistamismenetluse formaalse olemuse tõttu ei saa kinnistusosakond sellise kohtuotsuse jõustudes hinnata tõendeid ega tuvastada, et hageja on tasunud kostjale kohtuotsusega määratud rahasumma, mis oli seatud kostjat tahteavaldust andma kohustamise tingimuseks.
22.Küll aga saab kinnistusosakond lugeda sellisest kohtulahendist tulenevad kostja tahteavaldused tehtuks, kui hageja avalduse alusel on lahendi täitmiseks alustatud täitemenetlust ning kohtutäitur annab selles täitemenetluses kinnituse hageja (sissenõudja) ostuhinna tasumise kohustuse täitmise kohta. Nimelt saab kohtutäitur väljastada hagejale (sissenõudjale) õiendi, milles kinnitab, et hageja on hoiustanud raha konkreetse kohtuotsuse täitmiseks, millega kohustati kostjat andma tahteavaldused hagejalt lahendiga väljamõistetud rahasumma tasumise vastu, ning et kohtutäitur on kostjale täitemenetluse seadustiku (TMS) § 184 lg 1 teise lause järgi hageja kohustuse täitmist pakkunud. Raha kohtutäituri ametialasele arvelduskontole kandmisega on hageja teinud kõik endast sõltuva kohtulahendis ettenähtud tingimuse saabumiseks ning TMS § 21 ja TMS § 184 lg 1 teise lause alusel tuleb lugeda hageja kohustus täidetuks (vt ka RKTKo 26.04.2017, 3-2-1-14-17, p 26.2). Asjaolu, kas hoiustatud ostuhind on kostjale välja makstud või on ta keeldunud alusetult ostuhinna vastuvõtmisest või sattunud muul viisil vastuvõtmisega viivitusse, sõltub ainuüksi kostja enda käitumisest ega mõjuta hageja kohustuse täidetuks lugemist.
7(10)
2-22-17410
Kinnisasja omandaja (hageja) saab seejärel esitada kinnistusraamatu pidajale kohtutäituri eelnimetatud õiendi koos nõuetekohase kinnistamisavaldusega, tema enda notariaalselt tõestatud tahteavaldusega asjaõiguslepingu sõlmimiseks (AÕS § 641 ja § 120 lg 1), kohtulahendiga, millega asendati kinnisasja müünud isiku tahteavaldused asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja kinnisasja omaniku muutumise kohta kinnistusraamatu kande tegemiseks, ning andmetega, mis võimaldavad kontrollida riigilõivu tasumist (KrS §-d 34–35).
23.Kohtulahendis tahteavalduse asendamise eeldusena ettenähtud rahasumma saab anda hoiule ka notarile (notariaadiseaduse (NotS) § 35 lg 3). Tegemist on notari ametiteenusega (NotS § 32 lg 3 p 8). Omandajal tuleks rahasumma hoiustada ilma endale selle tagasivõtmise õigust jätmata ning seadmata mistahes lisatingimusi sellele, et notar saaks hoiustatu üle anda asjaomase kohtulahendi järgi raha saama õigustatud isikule. Sel juhul kohaldub NotS § 35 lg 6, millest tulenevalt ei või notar kohtulahendi täitmiseks hoiustatud summat hoiustajale tagastada, kuna sellega rikutaks kohtulahendiga tahteavaldust andma kohustatud poole õigusi. Notari juures hoiustamise korral tuleb hoiustajal kinnistusosakonnale esitada kohtutäituri väljastatud õiendi asemel notari väljastatud hoiustamiskviitung (justiitsministri 19. juuni 2009. a määruse nr 23 „Notariaadimäärustik“ § 32 lg 1 mõttes), millest hoiustamise alusena nähtub selgelt, et raha hoiustati kindla kohtuotsuse (näidates ära nii asja numbri kui lahendi kuupäeva) täitmiseks, millega kohustati kostjat andma tahteavaldused hagejalt lahendiga väljamõistetud rahasumma tasumise vastu. Notari väljastatud hoiustamiskviitung on piisav dokumentaalne tõend, mis võimaldab kinnistusosakonnal veenduda kohtuotsusega määratud kande tegemise eelduste täidetuses.
24.Juhul, kui hageja VÕS § 110 lg 5 järgi tehtud lahendi jõustumisel kostja tahteavalduste asendamise eelduseks oleva rahasumma kostjale tasub ning tal ei ole käesoleva lahendi punktis 21 viidatud põhjustel võimalik kinnistamismenetluses lubatud viisil rahasumma tasumist tõendada, on tal võimalik esitada TsMS § 368 lg 1 alusel kostja vastu tuvastushagi tuvastamaks, et hageja on temalt varasema lahendiga väljamõistetud rahasumma tasunud. Sellise hagi menetlemise raames on lubatud kasutada kõiki TsMS § 229 lg-s 2 ettenähtud tõendeid. III
25.Hageja nõudis kostjalt korteriga sarnase korteri soetamise ostuhinna ja müügilepingujärgse ostuhinna vahe hüvitamist ning kohtueelsete õigusabikulude hüvitamist. Kassatsioonkaebuse kohaselt ei ole kohtud põhjendanud, milliste materiaalõiguse normide alusel kahju hüvitamise nõuded rahuldati ning milliste tõendite kohaselt loeti kahju hüvitamise nõuete eeldused täidetuks.
26.Kolleegium leiab, et hageja nõue hinnavahe hüvitamiseks on õigesti rahuldatud VÕS § 115 lg 1 teise alternatiivi ja VÕS § 135 lg 2 alusel, lähtudes ka VÕS § 127 lg-tes 1 ja 4 sätestatust. VÕS § 115 lg 1 alusel võib võlausaldaja nõuda võlgnikult täitmise asemel kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, v.a juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta. Kohtute tuvastatu kohaselt seisnes kostja rikkumine selles, et ta ei andnud hagejale üle müügilepingu p-s 2.6.1 ettenähtud tingimustele vastavat korterit kokku lepitud tähtajaks ega ka täiendava tähtaja jooksul. Kuna kostja rikkumine seisnes kohustuse täitmata jätmises ning esile ei ole toodud asjaolusid, mis võimaldaksid pidada seda rikkumist vabandatavaks (VÕS § 103 lg-d 1 ja 2), siis on kohtud õigesti lugenud kostja rikkumise eest vastutavaks.
8(10)
2-22-17410
27.VÕS § 127 lg 1 järgi on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Varaline diferents VÕS § 127 lg 1 mõttes eeldab varalise olukorra võrreldavat halvenemist – kahjustatud isik peab olema sattunud kahju tekitaja käitumise tõttu halvemasse olukorda võrreldes olukorraga, milles ta oleks olnud, kui rikkumist ei oleks toimunud. VÕS § 127 lg 4 järgi tuleb seejuures hüvitada üksnes selline kahju, mis on kahju tekitaja käitumise tagajärg (RKTKo 05.05.2016, 3-2-1-179-15, p 27). Hüvitise arvutamisel ei kohaldu üldjuhul VÕS § 127 lg-d 2 ja 3 (RKTKo 08.05.2008, 3-2-1-37-08, p 26). Kuna pooled ei ole esile toonud erandlikke asjaolusid VÕS § 127 lg-te 2 ja 3 kohaldamiseks, siis ei pidanud kohtud hageja nõude hindamisel käsitlema kaitsenormi eesmärki ja kahju ettenähtavust. Ülejäänud osas järeldub kohtute põhjendustest piisava selgusega, missugustel alustel on kindlaks tehtud hagejal kahjuna tekkinud varaline diferents. Nii on maakohus hinnanud tõendina hageja esitatud asjatundja arvamust ning leidnud, et hageja ei oleks saanud müügilepingust taganemise järel osta samaväärset korterit sama hinnaga. Samuti on maakohus hinnanud hagejale tekkinud kahju ning kostja rikkumise vahelist põhjuslikku seost. Ringkonnakohus nõustus nende põhjendustega ega pidanud neid kordama (TsMS § 654 lg 6).
28.Hageja nõudis ka 1386 euro suuruste kohtueelsete õigusabikulude hüvitamist, tuginedes VÕS § 115 lg 1 teisele alternatiivile. Kohustuse rikkumisega tekitatud ja hüvitamisele kuuluv kahju hõlmab VÕS § 128 lg 3 järgi ka kulusid kahjuhüvitise saamiseks, mh kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks (RKTKo 09.02.2011, 3-2-1-138-10, p 26). Seejuures tuleb kohtul VÕS § 128 lg 3 kohaldamisel mh hinnata, kas õigusabi kasutamine oli mõistlikult võttes vajalik ning kas hageja kantud kulud olid mõistliku suurusega (RKTKo 28.09.2020, 2-16-8751/184, p 28). Maakohus on oma otsuses neid eeldusi käsitlenud, leides, et hageja muud nõuded on tõendatud, hagejale oli nõuete esitamiseks vajalik kasutada õigusabi ning kohtueelsed õigusabikulud 1386 euro ulatuses olid mõistliku suurusega. Ringkonnakohus nõustus ka nende põhjendustega (TsMS § 654 lg 6).
29.Maakohtu otsusega mõisteti kostjalt hageja kasuks välja seadusjärgses määras viivis põhivõlgnevuselt alates hagiavalduse esitamisest kuni põhivõlgnevuse tasumiseni. Apellatsioonimenetluse ajal kuulutati välja kostja pankrot. PankrS § 35 lg 1 p 6 kohaselt lõpetatakse pankroti väljakuulutamisega intressi ja viivise arvestamine võlgniku vastu esitatud nõuetelt. PankrS § 167 lg-st 1 tulenevalt jätkub intressi ja viivise arvestamine võlgniku vastu esitatud nõuetelt pärast pankrotimenetluse lõppemist. Kuna pankrotimenetluse ajal intressi ja viivise arvestamise peatumine on seadusest tulenev tagajärg, ei ole kohtuotsus vastuolus PankrS § 35 lg 1 p-ga 6, kui enne pankroti väljakuulutamist esitatud hagi alusel mõistetakse pankrotivõlgnikult pärast võlgniku pankroti väljakuulutamist tehtud kohtuotsusega välja viivis põhivõlgnevuselt hagiavalduse esitamisest põhivõlgnevuse tasumiseni. Pankrotihaldur ja kohus saavad sellise nõude tunnustamisel arvestada PankrS § 35 lg 1 p-ga 6. Ka kohtutäitur saab sellise nõude täitmisel arvestada PankrS § 35 lg 1 p-ga 6 ja § 167 lg-ga 1. Seetõttu ei pidanud ringkonnakohus maakohtu otsust viivise arvestamise aja osas muutma. IV
30.Kassatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb kassatsiooniastme menetluskulud jätta TsMS § 171 lg 1 alusel võlgniku pankrotivara kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab maakohus kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist (TsMS § 174 lg 4 ja § 177 lg 2).
9(10)
2-22-17410
31.Riigilõivuseaduse § 59 lg 151 esimese lause järgi tasutakse kassatsioonkaebuse esitamisel riigilõivu üks protsent tsiviilasja hinnast, arvestades kaebuse ulatust, kuid mitte alla 100 euro ja mitte üle 4760 euro. Kostja vaidlustas ringkonnakohtu otsust osas, milles kostjalt mõisteti hageja kasuks välja põhivõlgnevus 115 689 eurot 10 senti ja sellele lisanduv viivis hagiavalduse esitamisest põhivõlgnevuse tasumiseni (TsMS § 367). Tsiviilasja hind Riigikohtus on seega TsMS § 124 lg 1, § 133 lg 2, § 134 lg 1 esimese lause ja § 137 lg 1 järgi 124 944 eurot 23 senti. Kostja tasus kassatsioonkaebuselt riigilõivu 1156 eurot 89 senti, mis tuleb TsMS § 150 lg 32 alusel arvata riigituludesse. Tasumata riigilõiv 92 eurot 55 senti tuleb pankrotivara arvel välja mõista ja arvata TsMS § 150 lg 32 alusel samuti riigituludesse. TsMS § 179 lg 5 kohaselt tuleb raha riigituludesse tasuda 15 päeva jooksul arvates otsuse jõustumisest. TsMS § 179 lg 9 alusel tuleb menetluskulusid tasuma kohustava lahendi täitmisega viivitamise korral tasuda VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses viivist lahendi jõustumisest kuni täitmiseni. (allkirjastatud digitaalselt)
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.