Andra Pärsimägi, Triin Uusen-Nacke, Kersti Kerstna-Vaks
Otsuse tegemise aeg ja koht
28. juuni 2023, Tartu
Tsiviilasja number
2-13-10869
Tsiviilasi
Narva Gate OÜ vastuhagi Valeri Rõbini vastu kahju hüvitamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus
22 860 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 1. augusti 2022 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Valeri Rõbini apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende
Apellant (vastuhagi kostja): Valeri Rõbin (isikukood XXXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja riigi õigusabi korras advokaat Merili Laansoo Vastustaja (vastuhagi hageja): Narva Gate OÜ (registrikood 11417217), lepinguline esindaja vandeadvokaat Deniss Matvejev
esindajad
RESOLUTSIOON
1.Viru Maakohtu 1. augusti 2022 otsus tühistada (välja arvatud resolutsiooni p 1). Teha asjas uus otsus, millega jätta Narva Gate OÜ vastuhagi Valeri Rõbini vastu rahuldamata. Maakohtu otsus jääb muutmata osas, milles maakohus jättis rahuldamata hageja vastuväite kohtu tegevusele.
2.Valeri Rõbini apellatsioonkaebus rahuldada.
3.Jätta vastuhagiga seotud menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus Narva Gate OÜ kanda.
4.Välja mõista Narva Gate OÜ-lt Valeri Rõbini kasuks menetluskuluna maakohtus 1241 eurot ja menetluskuluna ringkonnakohtus riigilõiv 1260 eurot.
5.Välja mõista Narva Gate OÜ-lt riigituludesse menetluskuluna ringkonnakohtus 2314,80 eurot.
6.Menetluskulu 2314,80 eurot tuleb tasuda 15 päeva jooksul alates käesoleva kohtuotsuse jõustumisest Maksu- ja Tolliameti kontole SEB Pank AS-is nr EE351010052031000004, Swedbank AS-is nr EE522200221013264447, Luminor Bank AS-s nr EE401700017002872300, AS-s LHV Pank nr EE957700771001523585 unikaalse viitenumbriga 99923700021338. Viitenumbri märkimine on kohustuslik. Selgitusse tuleb märkida tsiviilasja nr 2-13-10869.
7.Kui kohustatud isik kohtuotsust riigituludesse väljamõistetud menetluskulu osas otsuses sätestatud tähtaegadel ei täida, võib kohtuotsuse saata sundtäitmisele (TsMS § 179 lg 6).
8.Riigi kasuks väljamõistetud menetluskulu tasumisega viivitamise korral tuleb tasuda käesoleva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses (TsMS § 179 lg 9).
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Viru Maakohus menetles käesolevas tsiviilasjas 7. märtsil 2013 esitatud Valeri Rõbini (käesolevas menetluses kostja) hagi Narva Gate OÜ (käesolevas menetluses hageja), Kreenholmi Valduse AS (pankrotis), Iraida Tšubenko, Zinaida Platonova ja Aivar Meldersi vastu. Hagi puudutas Joala 21 Narvas asuva vara (metallitööstuse sisseseade) asukohta ja kuuluvust. Viru Maakohus jättis 21. juuni 2018 osaotsusega Valeri Rõbini hagi kahju hüvitamiseks aegumise tõttu rahuldamata. Kohtuotsus on jõustunud.
2.Hageja esitas oma nõude vastuhagina esmakordselt 17. aprillil 2015. Vastuhagiavalduse terviktekst on esitatud 18. oktoobril 2019 (IX kd lk 189). Hageja väidete kohaselt ei saa ta Joala 21 Narvas asuvate ruumide omanikuna ruume kasutada, kuna alates 3. juulist 2008 on need hõivatud kostjale kuuluva vara kogumiga, mis hõlmab 200 m2 pinda. Kostja on ladutanud oma vara perioodil 20. aprill 2012 – 18. oktoober 2019, st 90 kuud. Õiglane hüvitis/üür selle pinna kasutamise eest on 1 eurot/m2 eest. Hageja palus kostjalt välja mõista hüvitisena 22 860 eurot.
10.jaanuari 2022 vastuhagi täpsustuses märkis hageja, et kostja on üüritud asja tagastamisega viivituses alates 8. juulist 2008 258 kuud ja hageja võib seega temalt nõuda kahjuhüvitisena 96 629, 40 eurot (258 kuud x üürilepingus kokku lepitud üür 383, 45 eurot kuus). Alternatiivselt leiab hageja, et vastuhaginõudele saab kohaldada VÕS § 1045 lg 1 p-i 5 (lepinguväline kahju). Kostja peab ebaseaduslikult kinni hageja omandit ja rikub hageja valdust nende ruumide suhtes.
9.augustil 2021 eemaldas kostja ruumide ukselt enda luku ja samal päeval lukustas ukse uue lukuga, mille võti jäi ainult kostja kätte. Kuivõrd kahjuhüvitis 96 629, 40 eurot on kostjale ilmselt ülejõukäiv, tuleb kohtul määrata õiglane kahjuhüvitis. 21. veebruaril 2022 märkis hageja, et 10. jaanuari 2022 seisuga oli kostja üüritud asja tagastamisega viivituses 162 kuud ja kahjuhüvitisena nõutav rahasumma on 62 118, 90 eurot (11. kd lk 157p). Hageja palub kohtul määrata ruumide aadressil Joala 21 Narva kostja poolt hagejale tagastamata jätmise eest õiglane tasu, mis mõista kostjalt hageja kasuks välja. Alternatiivselt palub hageja määrata hagejale omandi ja/või sellega sarnase õiguse (kasutuse) ja/või valduse rikkumise eest ruumide aadressil Joala 21 Narva suhtes kostja poolt õiglane kahjuhüvitis, mis mõista välja kostjalt hageja kasuks (11. kd lk 132p).
3.Kostja palus jätta vastuhagi rahuldamata.
12.juunil 2008 süüdistasid Joala 21 ruumid kostjale rendile andnud Kreenholmi Valduse AS-i töötajad kostjat rendileandjale kuuluva vara varastamises ja kostja vastu algatati kriminaalmenetlus No XXXXXXXXXXXX KarS § 199 lg 1 ja 201 lg 1 järgi. Rendileandja ei lubanud kostjat ettevõtte territooriumile ning pitseeris kostja renditud ruumid aadressil Joala 21, Narva. Menetlus kriminaalasjas No XXXXXXXXXXXX kestis 2 aastat ja 5 kuud ja lõpetati 26.novembril 2010 KrMS § 199 lg 1 p 1 alusel. Seega oli rendilepingu kehtivuse ajal ajavahemikul 12. juuni 2008 – 1. oktoober 2010 rendileandja süül kostjal takistatud aadressil Joala 21, Narva asuvate ruumide kasutamine. Kostja ei ole kohustatud tasuma üüritasu ning kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mille jooksul ei saanud ta asja vastavalt sihtotstarbele kasutada rendileandja tehtud takistuse tõttu. Vara läks kostja valdusest välja hageja ebaseaduslikku valdusesse. Kostja ei kohustunud hagejat hoiustama kostjale kuuluvat vara.
MAAKOHTU LAHEND
4.Maakohus rahuldas vastuhagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitise 26 686,94 eurot. Menetluskulud jättis maakohus poolte kanda võrdsetes osades. Maakohus määras, et kostja peab kandma 50% hageja menetluskuludest, hageja peab kandma 50% kostja menetluskuludest. Maakohus tuvastas, et poolte vahel ei ole vaidlust järgmises: - Kreenholmi Valduse AS-i (pankrotis) ja Valeri Rõbini vahel oli 27. septembril 2006 sõlmitud üürileping, mille alusel sai Valeri Rõbin kasutusse Kreenholmi Valduse AS-i (pankrotis) ruumid kogupindalaga 200 m2 hoones aadressil Joala 21, Narva; - üürilepingu kohaselt pidi Valeri Rõbin tasuma Kreenholmi Valduse AS-le üüri 30 Eesti krooni (1,9173 eurot), millele lisandub käibemaks, iga üüritava ruutmeetri kohta, s.o 6000 EEK või 383,45 EUR kuus; - Kreenholmi Valduse AS pikendas 1. oktoobril 2007 kostjaga sõlmitud rendilepingut kolmeks aastaks samadel tingimustel; - hageja sai aadressil Joala 21 Narvas asuva hoone omanikuks 7. novembril 2007; - 3. juuli 2008 kirjaga nr 7/24820 teatas Kreenholmi Valduse AS kostjale, et lõpetab ennetähtaegselt 27. septembril 2006 sõlmitud rendilepingu FIE Valeri Rõbiniga alates 7. juulist 2008;
- aadressil Joala 21 Narvas asuvas hoones asus üürilepingu sõlmimise ajal ja asub käesoleva ajani kostjale kuuluv vara. Maakohus leidis, et Kreenholmi Valduse AS-i 3. juuli 2008 kirja nr 7/24820 alusel kostjaga
27.septembril 2006 sõlmitud rendilepingu ülesütlemine on tühine, sest lepingu ütles üles isik, kes ei olnud üürileandjaks. Kostja on hagejale kuuluvat kinnistut kasutanud õiguslikul alusel kuni 1. oktoobrini 2010, st ajani, mil temaga sõlmitud rendilepingu tähtaeg lõppes. Pooled ei vaidle, et hageja ei pikendanud eelnevalt kostjaga sõlmitud lepingut ega sõlminud uut lepingut. Alates 2. oktoobrist 2010 muutusid kõik rendilepingust tulenevad nõuded sissenõutavaks. Kostja on esitanud aegumise vastuväite. Maakohus leidis, et kuivõrd vastuhagi esitati esmakordselt 17. aprillil 2015, on rendilepingust tulenev nõue aegunud. VÕS § 334 lg 1 esimese lause kohaselt üürnik peab üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Poolte vahel ei ole vaidlust, et kostja ei tagastanud pärast rendilepingu tähtaja lõppemist ruume hagejale ning et kostjale kuuluv vara on hagejale kuuluval kinnistul Joala 21, Narvas tänaseni. Pärast rendilepingu tähtaja lõppemist 1. oktoobril 2010 puudub kostjal õiguslik alus vallata hageja kinnisomandit. Kostja hageja kinnistut ei vabastanud ja ei ole selle valdust hagejale üle andnud käesoleva ajani. Maakohus nõustus, et hageja nõude aluseks võib olla VÕS § 335, mille kohaselt kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. See ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamise viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist.
27.septembril 2006 sõlmitud äriruumi üürilepingu alapunktis 3.1 leppisid pooled kokku üüris 30 krooni/m2 kohta (1,92 eurot), millele lisandub käibemaks 18%. Äriruumi kogupindala on 200 m2. Vastuhagi esitamisest on möödunud seitse aastat ja eluliselt on usutav, et üürihinnad on selle aja jooksul suurenenud ning hageja nõutud tasu/üür 1,27 eurot /m2 eest on õiglane tasu. Maakohus kohaldas hagi aegumisele TsÜS § 150 lg 1 alusel kahju õigusvastasest tekitamisest tuleneva nõude aegumistähtaega kolm aastat ja leidis, et üürilepingu kehtivus lõppes
1.oktoobril 2010, hageja teadis kahjust ja kahju hüvitama kohustatud isikust, mistõttu hakkas kolmeaastane aegumistähtaeg kulgema alates 2. oktoobrist 2010 ja hageja nõuded kuni 2. oktoobrini 2013 on aegunud. Hageja on õigustatud nõudma kostjalt tasu alates 3. oktoobrist 2013. Maakohus leidis, et alates 3. oktoobrist 2013 kohtuotsuse tegemise päeva seisuga on kostja olnud viivituses 105 kuud ja 28 päeva ja peab tasuma hagejale 26 670 eurot (200 m2 x 254 euro x 105 kuud) ja veel 16,94 eurot ajavahemiku 3. juuli 2022. a - 1. august 2022. a eest (200 m2 x 254 euro : 30 päeva kuus x 28 päeva), kokku 26 686,94 eurot.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
5.Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsuse ja teha uus lahend, millega jätta vastuhagi täies ulatuses rahuldamata. Samuti palub kostja tühistada maakohtu määratud menetluskulude jaotuse ja teha uus otsus, millega jätta kõik menetluskulud hageja kanda. Menetluskulud ringkonnakohtus palub kostja jätta hageja kanda. Kostja ei vaidlusta maakohtu otsust osas, milles maakohus jättis rahuldamata hageja vastuväite kohtu tegevusele. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt sisaldab maakohtu otsus vastuolulisi, ebaselgeid ja põhjendamatuid seisukohti. Kohtuotsusest ei nähtu selgelt, millisel õiguslikul alusel kohus
nõude osaliselt rahuldas. Maakohus kasutab läbisegi lepinguliste ja lepinguväliste võlasuhete termineid. Kohus pole nõude rahuldamise eeldusi ja nende eelduste täitmist kontrollinud. Kohus ei ole vaidluse lahendamisel käsitlenud asjaolu, et leping oli sõlmitud AS-i ja FIE vahel. FIE Valeri Rõbin tegevus on lõpetatud ja alates 22. septembrist 2011 on FIE registrist kustutatud. Kostja nõustub maakohtuga, et Kreenholmi Valduse AS-i poolt hoone võõrandamise tõttu läksid alates 7. novembrist 2007. a üürileandja õigused ja kohustused üle hagejale VÕS § 291 lg 1 kohaselt. Kostja nõustub ka sellega, et Kreenholmi Valduse AS ei olnud üürilepingu ülesütlemisel kinnistu omanik, mistõttu puudus tal õigus üürileping üles öelda ning seega on ülesütlemine tühine ning leping lõppes tähtaja möödumisega 1. oktoobril 2010. Maakohus ei ole õigussuhte kvalifitseerimisel järjepidev ja kasutab läbivalt oma otsuses kahte mõistet: üürileping ja rendileping. Kostja rõhutab, et tegemist ei ole rendilepinguga, kuna kostjale oli antud vaid õigus pinda kasutada, mitte vilja võimaldamise kohustus. Kostja ei nõustu maakohtu seisukohaga, et ta on rikkunud VÕS § 334 lg-s 1 sätestatud kohustust üüritud asi tagastada. VÕS § 335 alusel kahjuhüvitise nõudmise eelduseks on VÕS § 334 lg-s 1 nimetatud kohustuse rikkumine. Kohus on käesolevas asjas tuvastanud, et apellant pole alates 12. juunist 2008 saanud üüritud ruume kasutada ega oma vara sealt ära viia, kuna need on olnud pitseeritud ning apellandil on puudunud ruumidele ligipääs. Ruumide tagastamine ja varakogumi ruumidest äraviimine oli võimatu kostjast mittetulenevatel põhjustel. Kostja on teinud kõik endast oleneva, et tekkinud probleem saaks lahenduse. Ta on esitanud korduvalt kirju, päringuid, pöördumisi jms. Üüritud pinna vabastamist kostja varast takistas mh hageja enda tegevus. VÕS § 101 lg 3 kohaselt ei või võlausaldaja tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. Hageja ei ole kordagi esitanud nõuet ruumid vabastada, vaid on vaielnud vastu, et selles on kostjale kuuluv vara. Kostja hinnangul on kahju hüvitamise nõude esitamine olukorras, kus kostjal puudub ruumide valdus ning kostja on pika aja jooksul olukorrast teadlik ega esita ühtegi nõuet, mh ka vastuolus hea usu põhimõttega (VÕS § 6, TsÜS § 138). Maakohus leidis, et lepingu lõppemisega muutusid kõik üürilepingust tulenevad nõuded sissenõutavaks ning need aegusid TsÜS § 146 lg 1 alusel 31. detsembril 2013 kl 24.00. Kostja nõustub selles osas maakohtuga, kuid ei nõustu maakohtuga osas, milles maakohus kohaldas aegumisele kahju õigusvastase tekitamise sätteid. Lepingulise kohustuse rikkumist ei saa põhimõtteliselt kvalifitseerida kahju õigusvastaseks tekitamiseks. Arusaamatuks jääb maakohtu seisukoht, et kui nõuded aegusid 2. oktoobril 2013, siis kuidas on hageja õigustatud nõudma hüvitist peale nõude aegumist. Pärast nõude aegumist võib kohustatud isik keelduda oma kohustuse täitmisest. VÕS §-s 335 sätestatud nõue on tehingust tulenev nõue, mis aegub 3 aastaga ja see nõue muutub sissenõutavaks TsÜS § 147 lg 2 kohaselt alates ajahetkest, mil õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist. Kuivõrd VÕS §-s 335 nimetatud hüvitist tekib õigus nõuda siis kui asja tagastamisega on viivitatud, muutub nõue sissenõutavaks viivitusse sattumise hetkest, st 2. oktoobrist 2010. Kostja hinnangul on vastustaja nõue nimetatud alusel aegunud. Kostja ei vastuta ka VÕS § 1045 lg 1 p 5 alusel. Kostja ei ole kahju tekitamises süüdi ega vastuta kahju eest. VÕS § 1044 lg 2 järgi lepingulise kohustuse rikkumisest tuleneva kahju hüvitamist ei või käesolevas peatükis sätestatud alusel nõuda, kui seadusest ei tulene teisiti. Lepingulise kohustuse rikkumisest tuleneva kahju hüvitamist saab käesolevas peatükis sätestatud alusel nõuda juhul, kui rikutud lepingulise kohustuse eesmärk oli muu, kui sellise kahju ärahoidmine, mille hüvitamist nõutakse. Kuivõrd väidetav kahju on tekkinud üürilepingu
alusel olevate ruumide tagastamata jätmisest, siis on selgelt tegemist lepingulise kohustusega ning VÕS § 1043 ja 1045 kohaldamisele ei kuulu. Maakohus on rikkunud otsuse põhjendamiskohustust, jättes selgitamata, miks ja millisel õiguslikul alusel ei oma muud kostja vastuväited tähtsust. Kuivõrd vastuhagi tuleb täies ulatuses jätta rahuldamata, ei ole põhjendatud ka menetluskulude võrdne jaotus.
6.Hageja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
7.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada (va otsuse resolutsiooni p 1) materiaalõiguse ebaõige kohaldamise ja menetlusnormi olulise rikkumise tõttu. Ringkonnakohus saab teha asjas ise uue otsuse, millega jätab vastuhagi rahuldamata (TsMS § 657 lg 1 p 2). Kõik menetluskulud tuleb jätta vastuhagi hageja kanda. Kostja apellatsioonkaebus tuleb rahuldada. Maakohtu otsus jääb muutmata osas, milles maakohus jättis rahuldamata hageja vastuväite kohtu tegevusele (resolutsiooni p 1).
8.Ringkonnakohus võtab kostja kaebuse lahendamisel aluseks maakohtu tuvastatud asjaolud, mida pooled ei ole vaidlustanud järgnevas: -
-
Kreenholmi Valduse AS-i (pankrotis) ja kostja sõlmisid 27. septembril 2006 üürilepingu (leping), mille alusel sai kostja enda kasutusse Kreenholmi Valduse AS-i (pankrotis) ruumid kogupindalaga 200 m2 asukohaga Joala 21, Narvas; hageja sai Joala 21, Narvas asuva hoone omanikuks 7. novembril 2007; Joala 21 Narvas asuvas hoones asus üürilepingu sõlmimise ajal ja asub käesoleva ajani kostjale kuuluv vara; 3. juuli 2008 kirjaga nr 7/24820 teatas Kreenholmi Valduse AS kostjale, et lõpetab ennetähtaegselt 27. septembril 2006 sõlmitud lepingu FIE Valeri Rõbiniga alates
7.juulist 2008. Maakohus hindas lepingu ennetähtaegse ülesütlemise tühiseks ja leping kehtis seetõttu 1. oktoobrini 2010, st lepingu tähtaja lõpuni.
9.Asja materjalide kohaselt tegutses kostja füüsilisest isikust ettevõtjana ja tegeles metallkonstruktsioonide valmistamisega ja metalltoodete pulbervärvimisega. Üüritud ruumides Joala 21 Narvas toimus kostja tootmistegevus. Kostja esitas 13. novembril 2013 hagi ja nõudis hagejalt jt isikutelt omandiõiguse tunnustamist vallasasjadele, mis asusid Joala 21 või Joala 23b Narvas ja palus kohustada vastuhagi hagejat andma vara säilinud osas üle kostja valdusesse. Omandiõiguse tunnustamise nõudes tugines kostja sellele, et ta jäi üürilepingu alusel tema kasutuses olnud ruumide ja seal asunud vallasasjade valdusest ilma seetõttu, et AS Kreenholmi Manufaktuur töötajad I. Tsubenko ja Z. Platonova süüdistasid kostjat varguses ja pitseerisid
12.juunil 2008 üürilepingu alusel kostja kasutuses olnud ruumid ning ei lubanud kostjat Joala 21 Narvas territooriumile. Politsei alustas kostja suhtes kriminaalasja nr XXXXXXXXXXXX KarS § 199 lg 1 ja § 201 lg 1 järgi, kuid menetlus lõpetati 26. novembril 2010 KrMS § 199 lg 1 p 1 alusel kriminaalmenetluse aluse puudumise tõttu. Kriminaalmenetluse käigus Joala 21 ruumides asunud vara ei arestitud.
28.septembril 2015 muutis kostja oma esialgset nõuet hageja vastu ja asendas vara väljaandmise nõude kahju hüvitamise nõudega, mille kohus võttis menetlusse 18. detsembri 2017 määrusega. Hageja vaidles kostja nõudele vastu, leides, et hagi on tõendamata ning ta ise
on mittekohane kostja. Maakohus lahendas kostja kahju nõude 21. juuni 2018 osaotsusega ja jättis hagi rahuldamata aegumise tõttu.
10.Hageja esitas oma nõuded kostja vastu vastuhagina 17. aprillil 2015. Maakohus rahuldas vastuhagi ja mõistis kostjalt välja õiglase hüvitisena hagejale tekitatud kahju eest 26 686, 94 eurot. Maakohus leidis, et kostja jättis pärast üürilepingu lõppemist kinnistu vabastamata ja valduse hagejale üle andmata, millega tekitas hagejale kahju. TsMS § 439 järgi ei või kohus otsuses ületada nõude piire ega teha otsust nõude kohta, mida ei ole esitatud. Ringkonnakohus leiab, et maakohus jättis välja selgitamata hageja nõude täpse suuruse. Käesolevas asjas määras maakohus arvestades 18. oktoobri 2019 vastuhagi täpsustust vastuhagi hinnaks 22 860 eurot, millelt hageja on tasunud ka riigilõivu 900 eurot. Hageja täpsustas uuesti vastuhagi 10. jaanuaril 2022, millise avalduse menetlusse võtmisel maakohus hagihinda ei muutnud ega kohustanud ka hagejat tasuma täiendavat riigilõivu (11. kd lk 147). Ringkonnakohus leiab, et maakohus rikkus menetlusnormi sellega, et jättis hagejale selgitamata, et tema 10. jaanuari 2022 täpsustatud vastuhagi õiglase tasu või kahjuhüvitise nõudes ei ole selge. Hageja esitas varalise kahju nõude ja pidi seega esitama ka nõude täpse rahalise suuruse (TsMS § 363 lg 1 p 1). Mõistliku rahasumma väljamõistmist saab kohtult taotleda erandina mittevaralise kahju hüvitamise nõude korral (VÕS § 134 lg 1). Ringkonnakohus leiab arvestades hageja väiteid nõude suuruse kohta, maakohtu määratud hagihinda ja maakohtus hageja tasutud riigilõivu suurust, et hageja nõude suuruseks on 22 860 eurot. Kuivõrd maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja 26 686, 94 eurot, ületas maakohus nõude piire. Hagi rahuldamisel hageja nõuet ületavas osas on maakohus rikkunud TsMS § 439 sätestatut.
11.Ringkonnakohus nõustub kostja apellatsioonkaebuse väidetega, et maakohus jättis hageja nõude aluseks oleva õigussuhte selgelt kvalifitseerimata. Kuigi hageja nõude aluseks olev leping on pealkirjastatud rendilepinguna, on oma olemuselt tegemist üürilepinguga VÕS § 271 tähenduses. Hageja ei ole sellele kostja seisukohale selgelt vastu vaielnud. Seetõttu on maakohus ebaõigesti otsuses nimetatud lepingut ka rendilepinguks. Kuivõrd maakohus kohaldas samas VÕS § 341 alusel asja lahendamisel üürilepingu sätteid, siis ainuüksi lepingule antud ebaõige kvalifikatsioon ei põhjustanud asja ebaõiget lahendamist. Kuivõrd hageja sai pärast üürilepingu sõlmimist kinnistu omanikuks, siis läksid üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle hagejale (VÕS § 291 lg 1). Hageja on üürilepingu lõppemise tõttu õigustatud nõudma üürnikult VÕS § 334 lg 1 sätestatud lepingulise kohustuse rikkumise ja üüritud asja tagastamata jätmisega pärast lepingu lõppemist viivitatud aja eest kahjuhüvitisena üüri VÕS § 335 alusel. Kuivõrd hageja nõue on kvalifitseeritav üürilepingu rikkumisest tuleneva nõudena, ei kohaldu sellele nõudele VÕS §-s 1043 jj sätestatu.
12.Kostja palus kohaldada nõudele aegumist. Maakohtu otsus on aegumise kohaldamise osas vastuoluline ja ei vasta seadusliku ja põhjendatud kohtuotsuse nõuetele (TsMS § 435 lg 1). Vastuhagi esitati 17. aprillil 2015. Kõigepealt leidis maakohus, et hageja lepingust tulenev nõue on TsÜS § 147 lg 3 järgi aegunud, kuid asus seejärel nõude aegumist kaaluma TsÜS § 150 lg 1 järgi, mis reguleerib kahju õigusvastasest tekitamisest tulenevate nõuete aegumistähtaega, leides, et hageja nõuded alates 3. oktoobrist 2013 aegunud ei ole. Ringkonnakohus märgib, et lepingu rikkumisega seotud nõuded aeguvad kui tehingulised nõuded ning nende nõuete aegumisele kohaldub TsÜS § 146 lg 1, mille kohaselt on tehingust
tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat. TsÜS § 147 lg 1 järgi algab aegumistähtaeg nõude sissenõutavaks muutumisega, kui seaduses ei ole sätestatud teisti. Sama paragrahvi lõige 2 kohaselt muutub nõue sissenõutavaks alates ajahetkest, mil õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist. Kuivõrd pooled apellatsioonimenetluses ei vaidle, et üürileping lõppes tähtaja möödumisega 1. oktoobril 2010, oli üürileandjal õigus nõuda selleks ajaks ka üüritud asja tagastamist. Kui hageja leidis, et kostja on oma kohustust asja tagastamiseks rikkunud, muutus tema nõue sissenõutavaks järgmisest päevast, st 2. oktoobrist 2010. Kuivõrd hageja esitas vastuhagi 17. aprillil 2015, siis selleks ajaks oli nõude sissenõutavaks muutumisest möödunud rohkem kui kolm aastat ja nõue oli aegunud. Riigikohus on selgitanud, et VÕS § 335 alusel esitatud nõude puhul on tegemist seaduses sätestatud lihtsustatud kahjuhüvitise nõudega juhuks, kui üürnik rikub oma kohustust lepingu ese lepingu lõppemisel tagastada. (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-43-13, p 11). Kuivõrd tegemist on lepingu rikkumisest tuleneva nõudega, on maakohus on ebaõigesti käsitlenud hageja nõuet kahju õigusvastasest tekitamisest tuleneva nõudena ja kohaldanud nõude aegumisele ebaõigesti TSÜS §-s 150 sätestatut. Maakohus on ekslikult pidanud hageja nõuet perioodiliste maksete nõudeks, mille iga osa aegub eraldi. Riigikohus on selgitanud üürilepingu rikkumisest tuleneva kahjunõude aegumise algustähtaja määramist TsÜS § 147 lg-te 1 ja 2 järgi näiteks tsiviilasjas nr 3-2-1-22-13. Sõltumata sellest, kas hageja nõude aegumisele kohaldada tehingust tuleneva nõude või kahju õigusvastasest tekitamisest tuleneva nõude aegumise sätteid, tuleb kahju tekkimise aja määramisel lähtuda nn kahju ühtsuse printsiibist, st kahju hüvitamise nõue tekib ja muutub sissenõutavaks ning seega hakkab ka aeguma kogu tulevikus tekkiva kahju osas, kui juba tekkinud kahju hüvitamiseks saab kohtusse hagi esitada ja nõuda samas hagis ka tulevikus tekkiva kahju hüvitamist (vt Riigikohtu otsused tsiviilasjades nr 3-2-1-20-12 p 30, 3-2-1-17712 p 12, 2-14-53081 p 19). Seega asus maakohus ebaõigele seisukohale, et kuigi hageja nõue on perioodi 2. oktoober 2010 – 2. oktoober 2013 osas aegunud, ei ole hageja nõue aegunud ülejäänud perioodide osas. Vastuhagi tuleb jätta tervikuna rahuldamata aegumise tõttu.
13.Alternatiivselt märgib ringkonnakohus järgmist. Vastuhagi jääks rahuldamata ka siis, kui see ei oleks aegunud. Ringkonnakohus leiab, et maakohus rikkus oluliselt menetlusõigust, kui jättis hagi rahuldades kostja muud vastuväited hagile (va aegumise vastuväide) kaalumata. Maakohus märkis, et „kostja vastuväited, mis ei ole kohtu poolt arvestatud otsuse tegemisel, ei evi asja lahendamisel tähtsust“. Maakohtu selline seisukoht ei ole kooskõlas asja materjalidega, sh poolte esitatud seisukohtadega menetluse jooksul alates kostja algse hagi menetlusse võtmisest 2013. aastal ja asjas kogutud tõenditega. Kui maakohus jättis kostja aegumise vastuväite rahuldamata, pidi maakohus otsuses hindama kõiki asjas kogutud tõendeid ja selgelt põhjendama, miks ta jätab kostja vastuväited hagile arvestamata (TsMS § 442 lg 8). Kostja vastuväited sisuliselt hindama jättes on maakohus rikkunud kohtuotsuse põhjendamise kohustust (TsMS § 436 lg 1). Ringkonnakohus märgib, et kuigi maakohus jättis 21. juuni 2018 osaotsusega kostja hagi aegumise tõttu rahuldamata, ei piira see kostja õigust esitada vastuhagi osas neidsamu (vastu)väiteid, mis ta esitas oma hagi sisuliseks põhjendamiseks. Kokkuvõtvalt jättis maakohus asja lahendamisel täielikult tähelepanuta, et kohtuvaidlus käesolevas asjas sai alguse sellest, et algselt kostja üürileandjaks olnud AS Kreenholmi Varahaldus ja selle pankrotihaldur ning seejärel kinnistu Joala 21 uue omanikuna hageja ei nõustunud kostjale võimaldama ruumidest Joala 21 Narvas kostjale kuuluvate vallasasjade kättesaamist, vaidlustades mh nii kohtumenetluse eelselt (vt IV kd lk 60) kui ka
kohtumenetluses kostja omandiõiguse. Maakohtu 1. juuni 2022 kohtuistungil nõustus hageja, et pooltel oli vaidlus vara kuuluvuse üle. Kostja küsimusele, millal pooltele sai selgeks, et vara kuulub kostjale, vastas hageja „Ma ei mäleta“ (11. kd lk 184). Hageja vastuväiteid kostja nõudele vara kuuluvuse osas on käsitletud ka Tartu Ringkonnakohtu 6. veebruari 2019 otsuses (9. kd lk 150jj).
14.Põhjendatud on kostja apellatsioonkaebuse seisukohad selles, et VÕS § 335 alusel kahjuhüvitise nõudmise eelduseks on VÕS § 334 lg-s 1 nimetatud kohustuse rikkumine. Ringkonnakohus leiab, et asjas puudub vaidlus, et kostja ei ole tolleaegsete Kreenholmi Valduse AS (pankrotis) töötajate tegevuse tõttu alates 12. juunist 2008 saanud üüritud ruume kasutada ega oma vara sealt ära viia, kuna need ruumid on olnud pitseeritud ning kostjal on puudunud ruumidele ligipääs. Ruumide tagastamine ja varakogumi ruumidest äraviimine on olnud seega võimatu kostjast mittetulenevatel põhjustel. Kostja on soovinud probleemi lahendada. Ta on esitanud korduvalt kirju, päringuid, pöördumisi jms. VÕS § 101 lg 3 kohaselt ei või võlausaldaja tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. Kostja on menetluses selgitanud, et vaidlusalustes ruumides paikneb metallitööstuse sisseseade, mille äraviimine Joala 21 ruumidest eeldab seadmete demonteerimist, mis eeldab pikemat aega (kostja väitel 90 päeva). Kuigi 23. juuli 2021 toimus poolte kohtumine Narva Gate territooriumil ja vaidlusaluse vara ülevaatus, ei koostanud pooled vara ülevaatuse kohta kahepoolset akti (11. kd lk 81 jj). Hageja väitel eemaldas kostja siis ruumide ukselt enda luku ja samal päeval lukustas ruumid uue lukuga, mille ainuke võti jäi kostja kätte. Kuivõrd vara asub küll lukustatud ruumis, kuid piiratud juurdepääsuga territooriumil 800 meetri kaugusel transpordipääslast (vt selles osas poolte selgitusi maakohtu istungil 11. kd lk 189p, kostja seisukohad 11. kd lk 90), puudub kostjal vaidlusalusele varale vaba juurdepääs. Seega ei ole kostja saanud ei ruume kasutada ega ka vara tagastada sõltumata sellest, kas tema käes on ruumide võti. Hageja ei ole esitanud tõendeid, et ta tagas kostjale võimaluse talle kuuluv vara üüritud ruumidest ja hagejale kuuluvalt kinnistult välja viia. Ringkonnakohtu hinnangul on kahju hüvitamise nõude esitamine kostja vastu olukorras, kus kostjal puudub Joala 21 ruumidele vaba juurdepääs ning ta on ligi 15 aasta jooksul otsinud üürileandja rikkumiste vastu õiguskaitset, vastuolus hea usu põhimõtte osaks oleva oma õiguste kuritarvitamise keelu põhimõttega (VÕS § 6, TsÜS § 138). Olukorras, kus hageja ise on keeldunud kostjale kuuluvate vallasasjade väljaandmisest, ei ole kostjale etteheidetav VÕS §-s 334 lg-s 1 sätestatu rikkumine ja üürile antud asja tagastamata jätmine.
15.Kuivõrd hagi jääb rahuldamata, tuleb TsMS § 173 lg 3 alusel muuta ka maakohtu määratud menetluskulude jaotust ning jätta kõik poolte menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. Hageja kanda tuleb jätta ka kostjale ringkonnakohtus osutatud riigi õigusabi kulud (TsMS § 190 lg 5). Ringkonnakohus määrab kindlaks ka hagejalt väljamõistetavate menetluskulude rahalise suuruse. Kostja menetluskulude nimekirja kohaselt maakohtus on tema menetluskulu suuruseks 1241 eurot (õigusabi ja tõlkekulud, 11.kd lk 134). Ringkonnakohus leiab, et kostja menetluskulude suurus on kooskõlas TsMS § 175 lg-s 1 sätestatuga ja asja mahukusega, põhjendatud ja vajalik ning hagejalt tuleb kostja kasuks välja mõista menetluskulude katteks maakohtus 1241 eurot. Apellatsioonkaebuselt hagihinnaga 22 860 eurot tuleb tasuda riigilõivu 1260 eurot, kostja on käesoleva otsuse tegemise seisuga tasunud riigilõivu 1300 eurot, st ettenähtust rohkem.
Hagejalt tuleb välja mõista kostja kasuks menetluskuluna ringkonnakohtus riigilõiv 1260 eurot. Enamtasutud riigilõivu tagastab kostjale ringkonnakohus vastava taotluse esitamisel (TsMS § 150 lg 1 p 1, lg-d 4 ja 6). Kostja on saanud ringkonnakohtu menetluses riigi õigusabi. Ringkonnakohtu 11. mai 2023 ja 28. juuni 2023 määrustega on kostjale osutatud õigusabi eest määratud teda esindavale advokaadile riigi arvelt tasu kokku 2314,80 eurot, mis tuleb hagejalt TsMS § 190 lg 5 alusel välja mõista riigituludesse.
(allkirjastatud digitaalselt) Andra Pärsimägi
(allkirjastatud digitaalselt) Triin Uusen-Nacke
(allkirjastatud digitaalselt) Kersti Kerstna-Vaks
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.