Y.C hagi Osaühingu Immo Luxury vastu broneerimislepingu tühisuse tuvastamiseks ja broneerimistasu tagastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 28.02.2025 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
Osaühing Immo Luxury apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
11 750,68 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja Y.C (isikukood XXX), lepingulised esindajad vandeadvokaadid Paul Keres ja Joonas Põder Kostja Osaühing Immo Luxury (registrikood 12055495), lepinguline esindaja vandeadvokaat Klen Laus Iseseisva nõudeta kolmas isik kostja poolel H.L (isikukood XXX)
Menetluse liik
Asja läbivaatamine 02.09.2025 kohtuistungil
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 28.02.2025 otsuse resolutsiooni punkt 1 osas, milles maakohus rahuldas Y.C nõude broneerimislepingu tühisuse tuvastamiseks. Jätta Y.C nõue broneerimislepingu tühisuse tuvastamiseks läbi vaatamata.
2.Jätta Harju Maakohtu 28.02.2025 otsuse resolutsioon ülejäänud osas muutmata, kuid muuta osaliselt maakohtu otsuse põhjendusi.
5.Jätta apellatsioonimenetluse menetluskulud Osaühingu Immo Luxury kanda. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Y.C (hageja) esitas 29.09.2020 Harju Maakohtule Osaühingu Immo Luxury (kostja) vastu hagi, milles palus tuvastada 16.12.2019 sõlmitud broneerimislepingu tühisus, kohustada kostjat tagastama saadud broneerimistasu 10 000 eurot koos viivisega ning välja mõista kostjalt hageja kasuks kohtuvälise kahju hüvitamiseks 378 eurot.
1.1.Hagiavalduse kohaselt avaldas hageja 20.11.2019 e-kirjas huvi kostja vahendatava Viimsi vallas Pringi külas Rohuneeme tee 65e asuva kinnisasja (kinnisasi) ostmiseks. Hageja oli valmis ostma kinnisasja vaid juhul, kui sel puuduvad piirangud ja nõuded. 14.12.2019 vastas kostja hageja päringule, et müüja kinnitusel ei ole müüdaval kinnisasjal muid piiranguid peale tavapärase mereäärsete kinnistute kallasraja piirangu. Hageja sõlmis kostja soovil ostusoovi kinnitamiseks broneerimislepingu ja tasus kostjale broneerimistasu 10 000 eurot. Seejärel andis kostja teada, et kinnisasi on müügikuulutuses märgitud broneerituks.
1.2.Hageja sai notariaalse müügilepingu kavandist, hagejale Viimsi vallavalitsusest saadetud dokumentidest ja vallaametniku selgitustest teada, et kinnisasjal kehtivad lisaks kallasraja piirangule mitmed teised piirangud, sh ranna või kalda ehituskeeluvöönd. Kuna hageja eeldas broneerimislepingu sõlmimisel, et kinnisasjal puuduvad muud piirangud peale kallasrajapiirangu, nõudis ta 02.01.2020 kostjalt broneerimistasu tagastamist. Kostja teatas 09.01.2020 vastuskirjas hagejale, et keeldub broneerimistasu tagastamast.
1.3.Hageja tühistas broneerimislepingu olulise eksimuse tõttu. Hageja oli eksimuses, kuna talle ei olnud teada kinnisasjal lasuvad ehituspiirangud. Kostjal oli kohustus hagejat teavitada kinnisasjal lasuvatest piirangutest, mida kostja ei teinud.
1.4.16.05.2024 menetlusdokumendis täiendas hageja oma õiguslikke seisukohti ja asus seisukohale, et 16.12.2019 sõlmitud leping on tühine vorminõude täitmata jätmise tõttu. 2
2-20-14179 Lepingu sõlmimise eesmärk oli kindlustada kinnisasja hagejale müümine ning lepingu eesmärgiks ei olnud üksnes vältida kostja müügitegevust. 16.12.2019 sõlmitud leping oli eelleping võlaõigusseaduse (VÕS) § 33 lg 1 tähenduses. Hagejal oli kavatsus vastav kinnisasi osta, kuniks sai teada, et sellel ei ole hagejale kirjeldatud omadusi – raha, mille hageja lepingu alusel tasus, pidasid pooled sisuliselt müügilepingu ettemaksuks. Isegi, kui leping oleks vaid broneerimisleping, oleks siiski tegemist lepinguga, mille eesmärk oli kohustada hagejat omandama kinnisasja asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 tähenduses.
1.5.Vaidlusaluse lepingu tingimused on tüüptingimused VÕS § 35 lg 1 mõttes, kuivõrd neid ei räägitud läbi. Kostja saatis hagejale lepinguprojekti, ei kirjeldanud selle sisu ja ei kutsunud hagejat üles selles endale vajalikke muudatusi tegema, vaid kiirustas hagejat tagant sellele esimesel võimalusel alla kirjutama. Kuna hageja on tarbija, siis on vaidlusalused tüüptingimused tühised VÕS § 42 lg 3 p-de 5, 21 ja 30 järgi.
1.6.Samuti on vaidlusalune leping vastuolus heade kommetega, mistõttu on see tulenevalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 86 lg-st 1 tühine. Heade kommete vastasus ilmneb eelkõige ebaõiglases poolte kohustuste jaotuses, mis seisneb ühel poolel ca 2-nädalases tegevusetuses ja teise poole kohustuses maksta 10 000 eurot. Lisaks oli poolte vahel sõltuvussuhe ning hageja oli vaidlusaluse tehingu sõlmimisel ka kogenematu.
1.7.Kuigi vaidlusalune broneerimisleping on tühine juba vorminõude täitmata jätmise tõttu, siis on hageja selle alternatiivselt ka tühistanud TsÜS § 92 lg 1 järgi, sest hageja oli tehingu tegemise ajal eksimuses, st hageja ei olnud teadlik asjaolust, et broneeritud kinnisasjal asub ehituskeeluvöönd. Kostja vastuväited
2.Kostja palus jätta hagi rahuldamata.
2.1.Hageja ei saanud broneerimislepingut olulise eksimuse alusel tühistada, kuna lepingu tühistamise eeldused ei olnud täidetud. Hageja ei olnud eksimuses, kuivõrd kinnisasjal lasuvad ehituspiirangud olid talle teada. Hageja tutvus enne broneerimislepingu sõlmimist Maa-ameti geoportaaliga, kus kinnisasjal lasuvaid piiranguid kajastati. Kostjal ei olnud nende piirangute osas teavitamiskohustust ja kostja ei rikkunud teavitamiskohustust, kuivõrd kinnisasjal lasuvad piirangud on avalikult, tasuta ja lihtsasti kättesaadavad ning nimetatud asjaolusid oleks hoolas kinnisasja ostja enne tehingute tegemist kontrollinud. Kinnisasjale kohalduv ranna või kalda ehituskeeluvöönd ei tähenda absoluutset keeldu ehitada hoonet veele lähemale kui 50 m. Lisaks oli kostja arvates broneerimislepingu tühistamine välistatud, kuna hageja täitis enda hoolsuskohustust info hankimiseks liiga hilja. Kuna hageja ei tühistanud broneerimislepingut kehtivalt, puudus tal õigus nõuda broneerimistasu tagastamist ning kahju hüvitamist.
2.2.Kostja leidis 20.05.2024 seisukohas, et 16.12.2019 leping on broneerimisleping ja see on kehtiv, kuivõrd 16.12.2019 broneerimislepinguga ei kohustatud hagejat vaidlusalust kinnisasja omandama – broneerimislepingust ei tulnud lepingupooltele otsest või kaudset survet kinnisasi omandada / võõrandada. Broneerimisleping sätestas maaklerile kohustuse kuni 04.01.2020 kinnisasja teistele klientidele müügiks mitte pakkuda. Seega on broneerimislepingu järgseks põhikohustuseks üksnes maakleri kohustus hoiduda broneerimisperioodi ajal kinnisasja müümisest teistele ostjatele, mis saabki olla broneerimislepingu esemeks. Broneerimisleping ei sisalda ka mingeid kinnisasja müügilepingu tingimusi, mistõttu ei saa asuda seisukohale, et broneerimislepingu näol oleks 3
2-20-14179 tegemist müügi-eellepinguga või muu sarnase lepinguga, millega kohustutakse kinnisasja ostma-müüma ning mis peab seetõttu olema notariaalselt tõestatud vormis.
2.3.Broneerimislepingu järgi tasus hageja kokkulepitud rahasumma kostjale objekti broneerimise eest. Kostja õigus jätta 10 000 eurot endale ei olnud lepingust tulenev sanktsioon, vaid see vastabki broneerimistasu sisule. Broneerimislepingu kohaselt ei olnud broneerimistasu kinnisasja müügihinna osaks. Broneerimistasu ei olnud tehingu asjaolusid arvestades ebamõistlik.
2.4.Hageja ei olnud tarbija, kes ei saa aru tehingu olemusest või oleks muidu kogenematu – hagejale kuulub/on kuulunud kinnistusraamatu andmetel 3 kinnisasja ja 1 hoonestusõigus ehk tegemist on inimesega, kes on mitmeid kinnisasju ja hoonestusõiguse omandanud. Samuti on hageja pikaaegselt olnud ettevõtja.
2.5.Broneerimisleping sõlmiti hageja ja kostja vahel, mitte hageja ja kinnisasja omaniku vahel (kolmas isik H.L). Kostja oli nimetatud müügiprotsessis üksnes maakler, kes pakkus kinnisasja huvilistele avalikult müüa.
2.6.Kui kohus peaks leidma, et broneerimistasu oli asjaolusid arvestades liiga suur, ei muuda see broneerimislepingut tühiseks ega saa tuua kaasa kohustust kogu broneerimistasu hagejale tagastada. Sellisel juhul kuulub broneerimistasu korrigeerimisele põhjendatud summani. Kolmanda isiku seisukoht
3.Harju Maakohtu 18.06.2021 määrusega kaasati menetlusse iseseisva nõudeta kolmanda isikuna kostja poolel H.L. Kolmas isik selgitas, et sõlmis kostjaga maaklerlepingu kinnisasja müümiseks lähtuvalt mh asjaolust, et maaklerleping sätestas kliendi nõustamise juriidilistes ja muudes küsimustes, mis on seotud kinnisvara müümisega. Kinnisvara müügile andes andis müüja kostjale kõik kostja poolt küsitud informatsiooni ja dokumendid ning selgitas, et kinnistute suhtes kehtestatud detailplaneeringud on avalik info, mida on võimalik Viimsi vallavalitsusest saada ja kontrollida ning kinnisasjal ei ole varjatud puuduseid. Kolmas isik ei oska öelda, kas ja millist informatsiooni kostja kinnisasja kohta hagejale edastas või edastamata jättis. Broneerimisleping sõlmiti üksnes hageja ja kostja vahel, kolmas isik ei pea enda menetlusse kaasamist põhjendatuks. Menetluse käik
4.Harju Maakohus jättis 05.11.2021 otsusega hagi rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohus jättis 06.06.2022 otsusega Harju Maakohtu 05.11.2021 otsuse resolutsiooni muutmata, kuid osaliselt muutis ja täiendas otsuse põhjendusi. Hageja esitas 06.07.2022 Riigikohtule kassatsioonkaebuse. Riigikohus rahuldas 14.06.2023 otsusega hageja kassatsioonkaebuse ja tühistas Tallinna Ringkonnakohtu 06.06.2022 otsuse ja Harju Maakohtu 05.11.2021 otsuse ning saatis asja tühistatud osas Harju Maakohtule uueks läbivaatamiseks.
5.Riigikohus andis järgmised peamised juhised asja lahendamiseks: -
broneerimislepinguks on selline leping, milles sisaldub broneerimise eest mõistlik broneerimistasu (harilik väärtus), seejuures on maakleril õigus saada tasu osutatud teenuse tõendatud ja tegelikule väärtusele või tehtud kulutuste suurusele vastavalt;
4
2-20-14179 -
kui broneerimistasu ületab mõistlikku tasu ning sellise kohustuse võtnud isikust tuleneval põhjusel omandamistehingu ärajäämise korral jääb tasu teisele poolele, viitab see sellele, et tegemist on kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppega;
-
seejuures tuleb eeldada, et tasu ei ole osadeks jagatav ning selle eesmärgiks oli tagada rahaline sooritus tehingu ärajäämise puhuks ning seetõttu saab seda pidada kinnisasja omandamisele suunatud kohustuse kaudseks võtmiseks. Kostja saab selle eelduse ümber lükata, kui tõendab, et broneerimistasu moodustus lepingu järgi erinevatest komponentidest ja hõlmas konkreetseid rahaliselt hinnatavaid teenuseid või hüvitisi;
-
kinnisasja omandamise kohustuse võtmine võib toimuda otseselt või kaudselt, põhivõi kõrvalkohustusena, samuti võib kohustuse võtta lepingupooleks mitteoleva kolmanda isiku suhtes.
Maakohtu otsus
6.Harju Maakohus rahuldas 28.02.2025 otsusega hagi, mõistes kostjalt hageja kasuks välja põhivõla 10 378 eurot, 28.02.2025 seisuga sissenõutavaks muutunud viivise 4938,91 eurot ja alates 01.03.2025 viivise põhinõudelt (10 000 eurot) tasumata osalt kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda.
6.1.Pooled vaidlesid maakohtus selle üle, kas poolte vahel 16.12.2019 sõlmitud leping on käsitatav eellepinguna VÕS § 33 lg 1 ja 2 mõttes ning on seaduses sätestatud vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine (AÕS § 119 lg 1 ja VÕS § 33 lg 2) või on tegemist broneerimislepinguga, millele seadus ei näe ette kohustuslikku vorminõuet ja mis ei ole tühine.
6.2.Maakohtu hinnangul oli 16.12.2019 leping tühine eelleping, kuivõrd selle alusel pidi ostja tasuma suure broneerimistasu, mis müügilepingu sõlmimata jäämisel pidi jääma müüjale. Seega toimis broneerimistasu leppetrahvina VÕS § 158 mõttes, kuivõrd hageja tasutud summa pidi hagejast tulenevatel põhjustel lepingu sõlmimata jäämise korral jääma maaklerile. Maakohtu hinnangul oli siinsel juhul 16.12.2019 lepingu p-s 3 kokkulepitul selged survefunktsiooni kandva leppetrahvi tunnused.
6.3.Seda, et viidatud summat tuleb käsitada just järgmise lepingu sõlmimisele suunatud sunnivahendina või sanktsioonina 16.12.2019 lepinguga võetud kohustuse rikkumise eest saab muuhulgas järeldada ka lepingu p-st 4, mille kohaselt hagejast sõltumatutel asjaoludel võlaõigusliku müügilepingu või asjaõiguslepingu objekti müüjaga sõlmimata jäämisel tagastab kostja hagejale kogu broneerimistasu 5 pangapäeva jooksul arvates broneeringu lõppemise päevast, kandes selle hageja arvelduskontole. Samuti pidi maaklerifirma tagastama hagejale broneerimistasu broneerimistähtaja jooksul objekti müüjaga võlaõigusliku või asjaõigusliku müügilepingu sõlmimise puhul (lepingu p 5). Kui tegemist oleks tasuga kinnisasja müügi peatamise ning selle teistele huvilistele mittevõõrandamise eest, puudunuks kostjal igasugune põhjus hagejale tasutud summa tagastamiseks. Tasutud summa tagastamine/ mitte tagastamine on seatud sõltuvusse hageja käitumisest. Seega ei saa olla tegemist tasuga selle eest, et kostja peatas ajutiselt kinnisasja müügi.
6.4.Tegemist ei ole maaklerilepinguga, kus tavapärane teenustasu (maakleritasu) on 2–5% objekti müügihinnast. Siinsel juhul sõlmiti maaklerleping kostja ja kolmanda isiku vahel ning maakleritasu suuruseks lepiti 3% kinnisvara müügihinnast, millele lisandub käibemaks. Maakohtu hinnangul ei olnud maakleritasu ja broneerimistasu peaaegu ühesugune määr 5
2-20-14179 siinsel juhul põhjendatud, kuna kostja teenuse osutamine nn broneerimislepingu alusel seisnes vaid kinnisasja aktiivse müügi peatamises ca kolmeks nädalaks ning kostja passiivseks jäämises. Kostja ei väitnud ega tõendanud, et broneerimistasu ja maakleritasu võrdne suurus ongi kinnisvaraturul tavapärane ja tegemist on broneerimise eest makstava tasu hariliku väärtusega.
6.5.Maakohus ei nõustunud kostja väitega, et broneerimistasu näol ei olnud tegemist ettemaksuga kinnisasja müüjale (ega ka leppetrahviga). Asjas on tõendatud, et kostja kandis praktiliselt kogu hageja tasutud summa edasi kinnisasja müüjale. Kohus ei saa kostja tegutsemisest kuidagi teha järeldust, et tegemist oli tasuga kinnisasja broneerimise eest.
6.6.Maakohus leidis, et kostja oli müügiprotsessi läbiviimisel kinnisasja omaniku lepinguline esindaja TsÜS § 115 lg 1 tähenduses. Kostja ja kinnisasja omaniku vahel oli sõlmitud maaklerileping. VÕS § 658 lg-test 1 ja 2 tulenevalt oli kostjal esindusõigus tehingute tegemiseks, mis olid suunatud kinnisasja võõrandamisele.
6.7.Eeltoodust tulenevalt asus maakohus seisukohale, et poolte vahel 16.12.2019 sõlmitud leping on oma sisult kinnisasja ostu-müügilepingu eelleping, mis peab olema notariaalselt tõestatud. Lihtkirjalikult sõlmitud eelleping või leping, mille sisu on oma olemuselt eelleping olenemata lepingu pealkirjast, on tühine. Tühise tehingu alusel saadu (nt ostja poolt müüjale üle antud summa) tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Seega tuleb kostjal 16.12.2019 lepingu (tühise lepingu) alusel saadud 10 000 eurot hagejale tagastada. Isegi kui eeldada, et leping ei ole tervikuna tühine, on tühine lepingu p 3, millega sätestati, et broneeringutasuks makstud 10 000 eurot jääb maaklerifirmale tasuks broneerimisteenuse eest.
6.8.Lepingu p-d 2 ja 3 on tühised tüüptingimused. Vaidlust ei olnud selles, et lepingu töötas välja kostja. Hageja on antud võlasuhtes tarbija.
6.9.Kuivõrd maakohus tuvastas, et 16.12.2019 tehing on tervikuna tühine, siis sellist tehingut tühistada ei saa, kuivõrd tehingu tühistamise eelduseks on eelkõige kehtiv leping, mistõttu kohus tühistamisega seonduvaga hinnangut ei andnud.
6.10.Maakohus rahuldas VÕS § 1028 lg 1 alusel hageja nõude broneerimistasu 10 000 eurot tagastamiseks ning VÕS § 115 lg 1 ja § 128 lg 3 alusel kostja kohustuse rikkumisega seotud kohtueelsete õigusabikulude hüvitamiseks. Apellatsioonkaebus
7.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Kostja kordab apellatsioonkaebuses maakohtus esitatud vastuväiteid ja heidab maakohtule kokkuvõtlikult ette järgmist.
7.1.Maakohus kohaldas valesti materiaalõigust, kui käsitles broneerimislepingut kinnisasja ostu-müügilepingu eellepinguna VÕS § 33 lg 1 tähenduses ja järeldas, et broneerimistasu maaklerile/kinnisasja omanikule jätmise õigus kujutas endast leppetrahvi VÕS § 158 tähenduses.
7.2.Maakohus hindas valesti tõendeid ja rikkus põhjendamiskohustust, esitades otsuse põhjendustes väiteid, mida ei kinnita ükski asjas esitatud tõend. Maakohus ei ole otsuses selgitanud ega põhjendanud, miks ta ei ole lähtunud asjas esitatud tõenditest. Maakohtu otsus 6
2-20-14179 ei ole jälgitav osas, milles maakohus peab 10 000 euro suurust broneerimistasu ebamõistlikult suureks. Ainetud on kohtu järeldused, mille kohaselt hagejat survestati broneerimislepingut sõlmima.
7.3.Hageja nõude rahuldamine tooks kaasa õiguskindlust ja kinnisvaraturgu oluliselt kahjustava kohtupraktika tekkimise. Vastustaja seisukoht
8.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
9.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada osas, milles maakohus rahuldas broneerimislepingu tühisuse tuvastamise nõude. Hageja nõue broneerimislepingu tühisuse tuvastamiseks tuleb tuvastushuvi puudumise tõttu jätta läbi vaatamata. Muus osas tuleb maakohtu otsus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 2 1 alusel jätta muutmata, kuid muuta osaliselt maakohtu otsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulud tuleb jätta apellandi kanda.
10.Ringkonnakohtu hinnangul tuleb tuvastushuvi puudumise tõttu jätta läbi vaatamata hageja nõue broneerimislepingu tühisuse tuvastamiseks. 29.09.2020 esitatud hagiavalduses esitas hageja nõude „mõista broneerimisleping sõlmitud hageja ja kostja vahel hageja poolt tühistatuks alates 03.01.20 olulise eksimuse tõttu ning mõista, et kostja on kohustatud tagastama hagejale vastava lepingu alusel hageja poolt kostjale tasutud 10 000 eurot. Maakohus võttis 06.10.2020 määrusega menetlusse hageja nõude broneerimislepingu tühisuse tuvastamiseks ning broneerimislepingu tagastamiseks. TsMS § 368 lg 1 sätestab, et hageja võib esitada hagi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks, kui tal on sellise tuvastamise vastu õiguslik huvi. Broneerimislepingu tühisuse tuvastamine on hageja sooritusnõude rahuldamise eelduseks. Kuna hageja ei ole toonud esile erilist huvi lepingu tühisuse tuvastamise vastu, ei ole hagejal eraldi tuvastushuvi selle tühisuse tuvastamiseks. Hageja esitatud sooritushagi kohta tehtava kohtulahendi põhjendustes tuleb kohtul võtta seisukoht broneerimislepingu tühisuse osas ka ilma tuvastusnõuet esitamata. Olukorras, kus hagejal ei ole tuvastusnõuete esitamiseks tuvastushuvi TsMS § 368 lg 1 mõttes, tulnuks tuvastusnõuded jätta TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel menetlusse võtmata või menetlusse võetud nõuded TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel läbi vaatamata (RKTKm 27.11.2019, 2-17-18531/37, p 19). Eeltoodust lähtudes jätab ringkonnakohus hageja nõude broneerimislepingu tühisuse tuvastamiseks läbi vaatamata.
11.Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.
11.1.Arvestades siinse otsuse p-s 5 toodud Riigikohtu juhiseid, leiab ringkonnakohus, et VÕS § 29 alusel lepingut mõistliku isiku arusaama kohaselt tõlgendades ei olnud broneerimislepingu p 2 kujul tegemist mõistliku tasuga ainuüksi broneerimise eest. Broneerimislepingu p-dest 3–5 tulenes hagejale kaudselt kinnisasja kolmandalt isikult omandamise kohustus ning kostja ei ole toonud esile ega tõendanud asjaolusid, mille alusel saaks kohus pidada tasu jagatavaks ja tuvastada selles sisalduva broneerimistasu ning kinnisasja omandamata jätmise puhuks kehtestatud sanktsiooni suuruse.
7
2-20-14179
11.2.Maakohus on õigesti kohaldanud materiaalõigust, tõlgendades sõlmitud lepingut VÕS §st 29 ja Riigikohtu juhistest lähtuvalt ja järeldades õigesti, et sõlmitud broneerimisleping on kinnisasja omandamisele suunatud eelleping VÕS § 33 mõistes. Maakohus on õigesti leidnud, et siinsel juhul tulenes hagejale broneerimislepingust kaudselt kohustus omandada kinnisasi. Seega on põhjendatud maakohtu järeldus, et hagejal on VÕS § 1028 järgi õigus nõuda AÕS § 119 sätestatud vorminõuet rikkuva eellepingu alusel makstud broneerimistasu 10 000 euro tagastamist.
11.2.1.Riigikohus on selles asjas selgitanud, et kohustus omandada või võõrandada kinnisasi võib olla nii asjaomase lepingu järgne põhi- kui ka kõrvalkohustus, samuti võib selline kohustus tuleneda lepingust üksnes kaudselt (RKTKo 14.06.2023, 2-20-14179, p-d 12.2 ja 12.4). Broneerimislepingu p 4 järgi pidi hageja broneerimistasu tagasi saama siis, kui müügileping jääb sõlmimata hagejast sõltumatutel põhjustel. Samuti pidi hageja saama broneerimistasu broneerimislepingu p 5 alusel tagasi siis, kui müügileping sõlmitakse. Kaudselt väljendatud kohustus sõlmida kinnisasja omandamisele suunatud leping võib sisalduda broneerimislepingus, millega nähakse ostmisest huvitatud isikule tehingu temast sõltuvatel asjaoludel ärajäämise puhuks rahaline koormis, mille väärtus ületab temale lepingu alusel osutatud teenuse harilikku väärtust. Sellisel juhul eeldatakse, et broneerimistasu ei olnud osadeks jagatav ning et selle eesmärk on tagada maaklerile tema teenuse sisulisest väärtusest sõltumatu sooritus juhuks, kui leping jääb sõlmimata teise poole tõttu, mis viitab kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppele (RKTKo 14.06.2023, 2-20-14179, p 12.4 ja 12.5). Erandina saab broneerimisleping kõne alla tulla, kui tasu makstakse tõesti üksnes kinnisasja broneerimise eest, st selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks või pakuks. Sellisel juhul ei tohi aga ostjal ega müüjal olla kasvõi kaudset kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada. Poolte kohustuse hindamisel on mh oluline sellise broneerimistasu suurus. Kui see ületab ainuüksi broneerimise eest mõistlikult makstava summa ja kokku on lepitud selle jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata jäämisel, viitab see, et tegelikult on tegemist kinnisasja müügi eellepingu või juba müügilepinguga, mis peab aga olema notariaalselt tõestatud (RKTKo 08.05.2006, 3-2-1-3206, p 16). Kostja ei ole esile toonud ega tõendanud, milline oli broneerimislepingu alusel osutatud teenuse harilik väärtus või broneerimistasu mõistlik suurus. Apellatsioonkaebuses on kostja tuginenud Riigikohtu lahenditele, millele ringkonnakohtu hinnangul on kostja omistanud ebaõige tähenduse. Ringkonnakohus ei nõustu apellatsioonkaebuse väitega, et eelviidatud Riigikohtu lahendist 3-2-1-32-06 võiks teha järelduse, et broneerimistasu ei peetud ebamõistlikult suureks. Riigikohus ei ole selles lahendis broneerimistasu suuruse mõistlikkusele üldse hinnangut andnud. Samuti on Riigikohus tsiviilasjas nr 2-16-8456 leidnud, et broneerimislepingu tühisuse tuvastamisel tuleb arvestada broneerimistasu suurust. Kuna Riigikohus leidis viidatud lahendis, et broneerimisleping on tühine, on ebaõige kostja viide sellele, et Riigikohtu lahendist võiks teha järelduse, et 10 000 euro suurune broneerimistasu (arvestades vaidluse all olnud kinnisasja müügihinda 295 000 eurot) ei oleks ebamõistlikult suur. Vastupidi, Riigikohus tuvastas selle broneerimislepingu tühisuse. Broneerimistasu suuruse mõistlikkust ei saa pidada seotuks mitte sellega, kui suure proportsiooni see moodustab müügihinnast, vaid kostjal tulnuks tõendada broneerimisteenuse harilik väärtus. Maakohus on oma 25.04.2024 kohtunõudes selgitanud põhjalikult pooltele tõendamiskoormist, muu hulgas seda, et kostjal tuleks tõendada, et broneerimistasu moodustus lepingu järgi tegelikult eri komponentidest ja hõlmas konkreetseid rahaliselt hinnatavaid teenuseid või hüvitisi kulude eest, mille eest broneerimislepingu olemusest 8
2-20-14179 lähtuvalt pidi tasuma hageja. Selle tõendamisel võib maakleril olla õigus saada tasu selles ulatuses, mis vastab tema osutatud teenuse tõendatud ja tegelikule väärtusele või tehtud kulutuste suurusele (dtl 546–547).
11.2.2.Riigikohus on märkinud, et kinnisasja käsutamisele suunatud lepingutele ette nähtud notariaalne vorm kaitseb pooli järelemõtlematult ja notari selgitusteta kinnisasja omandamise või võõrandamisega seotud kohustuste võtmise eest (RKTKo 14.06.2023, 2-20-14179, p 12.1). Kui lepingupoole otsustusvabadust on piiratud enne tehingu sõlmimist, ei ole vorminõude eesmärki võimalik saavutada (RKTKo 14.06.2023, 2-20-14179, p 12.4). Maakohus on õigesti järeldanud, et siinses asjas omab 10 000 euro suurune broneerimistasu leppetrahvile (VÕS § 158) omast survefunktsiooni, kuivõrd kostja ei ole esile toonud ega tõendanud, et broneerimistasu vastab tema tegelikult osutatud teenuse harilikule väärtusele. Vastavalt asjas tehtud Riigikohtu lahendi punktis 12.4 antud juhisele eeldatakse, et hageja makstud broneerimistasu on kostja teenusest sõltumatu sooritus, kui leping jääb sõlmimata hagejast tuleneval asjaolul. Sellist eeldust kostja menetluses ümber ei lükanud, mistõttu järeldas maakohtus õigesti, et broneerimistasuga oli piiratud hageja otsustusvabadust kinnisasja omandamiseks, kuivõrd broneerimislepingust ei tulenenud hagejale võimalust broneerimistasu tagasi saada siis, kui müügileping jääb sõlmimata hagejast sõltuval põhjusel. Ringkonnakohus ei nõustu apellatsioonkaebuse väitega, et broneerimistasul ei ole karistuslikku ega rikkumisega seotud iseloomu, vaid tegemist oli konkreetse kohustuse (mitte pakkuda kinnisasja teistele isikutele) eest makstud tasuga. Ringkonnakohus on ülal põhjendanud, et broneerimisleping ei näinud hagejale ette võimalust broneerimistasu kaotamata jätta temast tuleneval põhjusel kinnisasja müügileping sõlmimata. Sealjuures ei ole siinses asjas sisustatud ega tõendatud ka seda, et broneerimislepingu alusel osutatud teenuse (mitte pakkuda teistele isikutele kinnisasja ajavahemikus 16.12.2019–04.01.2020) harilikuks väärtuseks oleks 10 000 eurot. Kokkuvõttes leidis maakohus õigesti, et vaidluse asjaoludel oli broneerimistasu kujul tegemist sanktsiooniga ning see vastas leppetrahvi tunnustele.
11.2.3.Ringkonnakohus ei nõustu ka väitega, et broneerimislepingu kirjalikus tekstis müügihinna puudumine välistab selle kvalifitseerimise eellepinguna (VÕS § 33). VÕS § 31 lg 1 sätestab, et kui lepingupooled on kirjalikus lepingus kokku leppinud, et lepingus on ette nähtud lepingu kõik tingimused (välistav tingimus), ei loeta lepingu osaks lepingupoolte varasemaid tahteavaldusi ega kokkuleppeid, mis ei sisaldu lepingus. Samuti ei oma lepingu suhtes tähendust lepingupoolte varasem käitumine. Kostja on kohtumenetlusele eelnenud 25.08.2020 vastuses nõudekirjale märkinud, et „[---] Te soovisite soetada kinnistu ca 350 000 EUR eest“ (p 2.5, dtl 73). Kostja on oma 20.05.2024 seisukoha punktis 13 märkinud: „Nimelt soovis hageja kinnistut omandada ja kauples kinnistu omanikult (kolmas isik H.L) kinnistu maksumust selle algsest müügihinnast 75 000 euro võrra ehk oluliselt madalamaks (350 000 eurot algselt müügikuulutuses kajastatud 425 000 euro asemel)“ (dtl 573). Nimetatust võib järeldada, et broneerimislepingu sõlmimise ajaks olid müüja ja ostja saavutanud kokkuleppe kinnisasja hinnas, kuigi seda ei kajastatud broneerimislepingu kirjalikus tekstis. Samas ei ole pooled broneerimislepingus kokku leppinud välistavas tingimuses, mistõttu sai lepingu osaks lugeda ka kokkuleppe kinnisasja müügihinnas. Sealjuures tuleb lepingu tõlgendamisel VÕS § 29 lg 5 p 1 järgi muu hulgas arvestada lepingu sõlmimise asjaolusid ja läbirääkimisi. Asja materjalidest nähtuvalt sõlmiti kirjalik broneerimisleping alles pärast seda, kui saavutatud oli kokkulepe müügihinna osas. Seega oli poolte vahel broneerimislepingu sõlmimise ajaks saavutatud kokkulepe kinnisasja hinnas.
11.2.4.Kostja leiab, et maakohtu järeldus selle kohta, et kostja tegutses müüja esindajana TsÜS § 115 lg 1 mõistes, on alusetu. Ringkonnakohus nõustub selles osas kostjaga ning jätab 9
2-20-14179 maakohtu otsusest välja kostja esindusõigust käsitlevad põhjendused. Maakohus on leidnud, et broneerimisleping oli sõlmitud hageja ja kostja vahel. Järeldades samaaegselt, et kostja tegutses sama lepingu sõlmimisel müüja esindajana, sisaldub maakohtu otsuses vastuolu ja nimetatud osas ei ole see kooskõlas TsMS § 436 lg-ga. Samas ei mõjuta see otsuse järeldust, sest Riigikohus on selgitanud, et kinnisasja omandamise kohustus võib tuleneda ka sellisest lepingust, mis ei ole sõlmitud kinnisasja müüja ja ostja vahel.
11.3.Kuna eelnevalt käsitletud põhjustel on broneerimisleping tühine, ei oma asjas tähtsust, kas tühine leping oli sõlmitud tüüptingimustel. Sel põhjusel jätab ringkonnakohus käsitlemata apellatsioonkaebuse väited seoses tüüptingimustega.
11.4.Eeltoodust tulenevalt jääb apellatsioonkaebus rahuldamata. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
12.Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad apellatsioonimenetluse kulud TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda.
13.Ringkonnakohtu hinnangul ei ole maakohtu lahendis määratud menetluskulude jaotust vajalik muuta olenemata sellest, et ringkonnakohus jättis hageja nõude broneerimislepingu tühisuse tuvastamiseks läbi vaatamata. Kuigi nõude läbivaatamata jätmise korral peaks TsMS § 168 lg 2 järgi kandma selle nõude menetlemisega seotud kulud hageja, tuleb siinses asjas arvestada, et ringkonnakohus jättis hageja nõude broneerimislepingu tühisuse tuvastamiseks läbi vaatamata üksnes seetõttu, et selle tühisus tuli kindlaks teha hageja sooritusnõude eeldusena. Seetõttu oli vaidlus broneerimislepingu tühisuse üle asjakohane ning mõlemad pooled oleks lepingu tühisuse tuvastamisega seotud menetluskulusid kandnud ka siis, kui hageja ei oleks esitanud eraldi tuvastusnõuet. Asja materjalidest ei nähtu, et tühisuse tuvastamise nõude menetlemine oleks toonud pooltele kaasa täiendavaid kulusid. Sellest tulenevalt ei ole ringkonnakohtul alust muuta maakohtu määratud menetluskulude jaotust, mis lähtus TsMS § 162 lg 1 järgi sellest, kelle kahjuks otsus tehti.
14.Kuna maakohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks ei määranud, ei määra seda ka ringkonnakohus. Menetluskulud määrab kindlaks maakohus pärast põhivaidluses tehtud otsuse jõustumist.
15.Vastavalt TsMS § 178 lg-le 1 saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.
(allkirjastatud digitaalselt)
10
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.