Eesistuja Kai Kullerkupp, liikmed Kaupo Paal ja Tambet Tampuu
Kohtuasi
Ahto Eberhardi hagi Osaühingu Immo Luxury vastu broneerimislepingu tühisuse tuvastamiseks ning broneerimistasu tagastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 6. juuni 2022. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Ahto Eberhardi kassatsioonkaebus
Tsiviilasja hind Riigikohtus
10 378 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Hageja Ahto Eberhard, lepinguline esindaja vandeadvokaat Paul Keres Kostja Osaühing Immo Luxury, lepinguline esindaja vandeadvokaat Klen Laus Iseseisva nõudeta kolmas isik kostja poolel Peeter Möllits ei osale kassatsioonimenetluses
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 6. juuni 2022. a otsus ja Harju Maakohtu 5. novembri 2021. a otsus tsiviilasjas nr 2-20-14179. Saata asi tühistatud osas Harju Maakohtule uueks läbivaatamiseks.
1.Ahto Eberhard (hageja) esitas 29. septembril 2020 Harju Maakohtule Osaühingu Immo Luxury (kostja) vastu hagi, milles palus tuvastada 16. detsembril 2019 sõlmitud broneerimislepingu tühisus,
2-20-14179 kohustada kostjat tagastama saadud broneerimistasu 10 000 eurot koos viivistega ning välja mõista kostjalt hageja kasuks kohtuvälise kahju hüvitamiseks 378 eurot. Hagiavalduse kohaselt avaldas hageja 20. novembri 2019 e-kirjas huvi kostja vahendatava, Viimsi vallas, Pringi külas Rohuneeme tee 65e asuva kinnisasja ostmiseks. Hageja oli valmis ostma kinnisasja vaid juhul, kui sel puuduvad piirangud ja nõuded. 14. detsembril 2019 vastas kostja hageja päringule, et müüja kinnitusel ei ole müüdaval kinnisasjal muid piiranguid peale tavapärase mereäärsete kinnistute kallasraja piirangu. Hageja sõlmis kostja soovil ostusoovi kinnitamiseks broneerimislepingu ja tasus kostjale broneerimistasu 10 000 eurot. Seejärel andis kostja teada, et kinnisasi on müügikuulutuses märgitud „broneerituks“. Hageja sai notariaalse müügilepingu kavandist ja hagejale Viimsi vallavalitsusest saadetud dokumentidest ning vallaametniku selgitustest teada, et kinnisasjal kehtivad lisaks kallasrajapiirangule mitmed teised piirangud, sh ranna või kalda ehituskeeluvöönd. Kuna hageja eeldas broneerimislepingu sõlmimisel, et kinnisasjal puuduvad muud piirangud peale kallasrajapiirangu, nõudis ta 2. jaanuaril 2020 kostjalt broneerimistasu tagastamist. 9. jaanuari 2020 vastuskirjas teatas kostja hagejale, et keeldub broneerimistasu tagastamast. Hageja tühistas broneerimislepingu olulise eksimuse tõttu. Hageja oli eksimuses, kuna talle ei olnud teada kinnisasjal lasuvad ehituspiirangud. Kostjal oli kohustus hagejat teavitada kinnisasjal lasuvatest piirangutest, mida kostja ei teinud.
2.Kostja palus jätta hagi rahuldamata. Kostja arvates ei saanud hageja broneerimislepingut olulise eksimuse alusel tühistada, kuna lepingu tühistamise eeldused ei olnud täidetud. Hageja ei olnud eksimuses, kuivõrd kinnisasjal lasuvad ehituspiirangud olid talle teada. Hageja tutvus enne broneerimislepingu sõlmimist Maa-ameti geoportaaliga, kus kinnisasjal lasuvaid piiranguid kajastati. Kostjal ei olnud nende piirangute osas teavitamiskohustust ja kostja ei rikkunud teavitamiskohustust, kuivõrd kinnisasjal lasuvad piirangud on avalikult, tasuta ja lihtsasti kättesaadavad ning nimetatud asjaolusid oleks hoolas kinnisasja ostja enne tehingute tegemist kontrollinud. Kinnisasjale kohalduv ranna või kalda ehituskeeluvöönd ei tähenda absoluutset keeldu ehitada hoonet veele lähemale kui 50 m. Lisaks oli kostja arvates broneerimislepingu tühistamine välistatud, kuna hageja täitis enda hoolsuskohustust info hankimiseks liiga hilja. Kuna hageja ei tühistanud broneerimislepingut kehtivalt, puudus tal õigus nõuda broneerimistasu tagastamist ning kahju hüvitamist.
3.Harju Maakohus jättis hagi rahuldamata. Maakohus tuvastas järgmised mittevaieldavad asjaolud: − hageja ja kostja sõlmisid 16. detsembril 2019 Viimsi vallas Pringi külas Rohuneeme tee 65e asuva kinnisasja broneerimislepingu; − hageja tasus kostjale 16. detsembril 2019 broneerimistasu 10 000 eurot; − hageja esitas kostjale 2. jaanuaril 2020 broneerimislepingust taganemise avalduse, milles palus tagastada broneerimislepingu alusel tasutud summa, kuid kostja keeldus broneerimistasu tagastamisest. Maakohtu arvates oli ekslik hageja seisukoht, mille kohaselt ei täitnud kostja maaklerilepingust, võlaõigusseaduse (VÕS) § 658 lg-st 2 ja § 620 lg-st 2 lähtuvat hoolsuskohustust, jättes hagejale enne broneerimislepingu sõlmimist avaldamata täielikud andmed kinnisasjal lasuvate piirangute kohta. Maaklerileping oli sõlmitud kostja ja kolmanda isiku vahel ning sellest lähtuvad kohustused olid kostjal kolmanda isiku kui käsundiandja, mitte hageja vastu. Kohtu hinnangul sai kostja lähtuda hagejale informatsiooni andmisel kolmandalt isikult saadud teabest, millele hageja oma vastuses kostjale ka viitas.
2(8)
2-20-14179 Maakohus märkis, et kinnisasjade detailplaneeringud ja kinnisasjadega seotud piirangute andmed on avalikult kättesaadav informatsioon ning on tavapärane, et soetades kinnisasja eesmärgiga rajada sellele hoone, tutvub ostuhuviline ka ise seda kinnisasja puudutava avalikult kättesaadava teabega. Hageja lisapiirangutest teadasaamine pärast broneerimislepingu sõlmimist oli maakohtu hinnangul tingitud sellest, et hageja pöördus lisainformatsiooni saamiseks kohalikku omavalitsusse liiga hilja. Maakohus ei pidanud tõendatuks, et kostja viis hageja olulisse eksimusse või hoidis hagejat olulises eksimuses broneerimislepingut sõlmides. Hageja kandis vastavalt tehingu tegemise asjaoludele ja tehingu sisule eksimuse riisikot. Asjaolu, et hageja ei teadvustanud endale kinnisasjal lisaks kallasraja piirangule veel muude seadusjärgsete kitsenduste olemasolu, ei saa tõlgendada tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 92 lg 2 tähenduses olulise eksimuse mõjul tehtud tehinguna, kus eksimus tehingu tegemisel oli sellise tähtsusega, et tehingu teinud isikuga sarnane mõistlik isik ei oleks samasuguses olukorras tehingut teinud või oleks selle teinud oluliselt teistsugustel tingimustel. Broneerimisleping ei olnud maakohtu arvates eelleping kinnisasja ostmiseks, vaid lepinguga võttis kostja endale kohustuse mitte pakkuda kindlaksmääratud ajavahemiku jooksul kinnisasja müügiks kolmandatele isikutele ning hageja kohustus maksma kostjale selle eest tasu. Broneerimislepingu p-des 3-5 lepiti kokku tingimused, millal tuleb broneerimistasu hagejale tagastada (lepingus nimetatud tähtpäevaks ei ole kliendist sõltumatutel asjaoludel sõlmitud võlaõiguslikku müügilepingut või asjaõiguslepingut objekti müüjaga või kui klient sõlmib broneerimistähtaja jooksul objekti müüjaga võlaõigusliku või asjaõigusliku müügilepingu). Hageja ei toonud kohtu ette asjaolusid, millest nähtuks selliste tingimuste saabumine, nt et kostja rikkus broneerimislepinguga võetud kohustusi ning pakkus broneerimisperioodi jooksul kinnistut müügiks kolmandatele isikutele. Kuna hageja ei tühistanud broneerimislepingut kehtivalt, puudus tal maakohtu arvates õigus nõuda broneerimistasu tagastamist ja sellega seotud kõrvalkohustuste täitmist.
4.Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja saata asi uueks lahendamiseks samale maakohtule. Alternatiivselt palus hageja maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Apellatsioonkaebuse kohaselt kohaldas maakohus ebaõigesti materiaalõigust ja rikkus menetlusõiguse norme. Maakohus jättis hageja arvates hindamata tõendid, millest nähtub, et kostja viis hageja eksimusse. Kostja andis hagejale valeinfot, et kinnisasjal puuduvad muud piirangud peale kallasraja piirangu. Kostja kannab ebaõigete andmete esitamise riski sõltumata sellest, kas ta teadis või pidi teadma andmete ebaõigsusest või kas valeandmeid esitati hooletusest. Hagejal oli äratuntav oluline huvi selle vastu, kas kinnisasjal on muid piiranguid peale kallasraja piirangu, ja kostjal oli kohustus hagejat piirangutest teavitada. Hageja ei kandnud vastavalt tehingu tegemise asjaoludele ja tehingu sisule eksimuse riisikot. Hageja oli eksimuses, kuna arvas, et kinnisasjal oli üksnes kallasraja piirang. Asjaolu, et kinnisasjal lasus veel piiranguid lisaks kallasraja piirangule, saab tõlgendada olulise eksimuse mõjul tehtud tehinguna, kus eksimus tehingu tegemisel oli sellise tähendusega, et tehingu teinud isikuga sarnane mõistlik isik ei oleks samasuguses olukorras tehingut teinud või oleks selle teinud oluliselt teistsugustel tingimustel.
5.Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, paludes jätta see rahuldamata.
Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tallinna Ringkonnakohus jättis 6. juuni 2022. a otsusega maakohtu otsuse resolutsiooni tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 21 alusel muutmata, kuid muutis ja täiendas maakohtu otsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebuse jättis ringkonnakohus rahuldamata.
3(8)
2-20-14179 Apellatsiooniastmes vaidlesid pooled jätkuvalt selle üle, kas hagejal oli õigus broneerimisleping tühistada. Kuigi hageja tugines sellele, et tema sõlmis broneerimislepingu olulise eksimuse mõjul, sest talle ei olnud teada kõik kinnisasjal lasuvad piirangud, sh ranna või kalda ehituskeeluvöönd, siis ei andnud see ringkonnakohtu arvates alust järeldada, et hageja oli broneerimislepingu sõlminud olulise eksimuse (TsÜS § 92 lg 2) mõjul. Vaidlustamata asjaolude kohaselt oli hagejale ringkonnakohtu arvates teada, et kinnisasi piirneb merega ja sellel on kallasraja piirang. Küll aga tugines hageja sellele, et talle ei olnud teada kinnisasjal asuvad teised piirangud, sh ehituskeeluvöönd, mille tõttu oli hageja olulises eksimuses, sest ehituskeeluvööndi tõttu oleks hagejal keelatud ehitada elamut naaberkinnisasjadel paiknevate elamutega samale kaugusele rannajoonest. Ringkonnakohus selgitas, et ranna ja kalda kaitseks seatud ehituskeeluvöönd tuleneb seadusest. Hageja väitis sisuliselt, et talle ei olnud teada seadusest tulenev piirang ning ta sõlmis broneerimislepingu, arvates, et ta saab hiljem sõlmida kinnisasja müügilepingu ja ehitada kinnisasjale elamu enda soovitud asukohta ehituskeeluvööndisse. Eksimuseks saab seaduse kohaselt olla ekslik ettekujutus konkreetse tehingu tegelikest asjaoludest, mitte väidetav teadmatus seaduses sätestatud ehituskeeluvööndist. Ka mitte iga ebaõige ettekujutus tegelikest asjaoludest tehingu tegemisel ei annaks õigust tehing tühistada, vaid tegemist peab olema olulise eksimusega. Isegi kui pidada eksimuseks ebaõiget ettekujutust kehtivast seadusest, ei saanud hageja esile toodut pidada ringkonnakohtu arvates selliseks asjaoluks, mille puhul hagejaga sarnane mõistlik isik ei oleks broneerimislepingut sõlminud või oleks teinud seda teistsugustel tingimustel. Ehituskeeluvööndi olemasolust tulenevalt ei oleks saanud hagejal olla veendumust, kas oleks võimalik kinnisasjale ehitada elamut samale kaugusele rannajoonest, nagu seda tehti naaberkinnisasjadel, kuid sellest ei ole võimalik ka järeldada, et kinnisasjale ei peaks saama sarnaselt naaberkinnisasjadega ehitada. Asjaolu, et ehituskeeluvööndi tõttu võib olla raskendatud maja ehitamine konkreetselt hageja soovitud asukohta, ei ole käsitatav olulise eksimusena TsÜS § 92 lg 2 mõttes. Mõistlik isik ei saaks eeldada juhul, kui ta sõlmib broneerimislepingu mere ääres asuva kinnisasja suhtes, et mere äärde ehitamisel ei ole piiranguid, sh ehituskeeluvööndit, ja ei jätaks seetõttu tehingut tegemata või oleks teinud seda oluliselt teistsugustel tingimustel. Seega ei sõlminud hageja broneerimislepingut ringkonnakohtu arvates olulise eksimuse mõjul ning tal ei olnud õigust broneerimislepingut tühistada. Seejuures puudus vajadus hinnata menetlusosaliste väiteid ja tõendeid selle kohta, kas olulise eksimuse oleks saanud põhjustada kostja teatavaks tehtud asjaolud või asjaoludest teatamata jätmine või kas hageja oleks võinud kanda olulise eksimusega seotud riisikot. Lõpptulemusena ei olnud hagejal õigust nõuda tühise tehingu järgi saadu tagastamist alusetu rikastumise sätete järgi, sellega seotult viivist ja kahju hüvitamist. Ringkonnakohus märkis, et kuigi hageja heitis kostjale ette erinevate kohustuste rikkumist, ei esitanud ta broneerimistasu tagastamise nõuet broneerimislepingu rikkumise tõttu. Seepärast ei pidanud maakohus, lähtudes hageja esitatud nõudest, TsMS § 4 lg 2 ja § 5 lg 1 järgi hindama broneerimistasu tagastamist broneerimislepingu tingimuste alusel.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Hageja esitas kassatsioonkaebuse, milles palus ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha asjas uus otsus, millega hagi rahuldada. Hageja arvates sõlmisid hageja ja kostja broneerimislepingu kostja kasutatavatel tüüptingimustel, mis olid VÕS § 42 lg 1, § 42 lg 3 p 5, § 42 lg 3 p 21 ning § 42 lg 3 p 30 järgi tühised. Pooled ei rääkinud 4(8)
2-20-14179
16.detsembril 2019 sõlmitud broneerimislepingu tingimusi omavahel läbi. Lepingu teksti valmistas ette kostja ja mõjutas hagejat seda kiirkorras alla kirjutama. Hageja on lepingusuhte kontekstis tarbija. Kohtud jätsid õigusvastaselt kohaldamata TsÜS § 86 lg 1 ja lg 2 p 2. Poolte vastastikuste kohustuste väärtus lepingus oli ilmselgelt heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Kostja sai hagejalt 10 000 eurot ainuüksi selle eest, et ta hoidus umbes kahe nädala jooksul kinnisasja teistele ostuhuvilistele müügiks pakkumisest. Kostja saanuks tehingu järgi ülemäära suure eelise, mida ei õigusta kostjale broneerimislepinguga kaasnenud risk, võimalikud kulud vms, ning see on mõistlikule isikule vastuvõetamatu. Kohtud kohaldasid vääralt TsÜS § 92 lg-t 2, kui leidsid, et hageja ei sõlminud broneerimislepingut olulise eksimuse mõjul. Hagejaga sarnane mõistlik isik ei oleks olnud huvitatud broneerimislepingu (ega müügilepingu, mille eelleping see on) sõlmimisest, kuivõrd sellega saadav hüve on oluliselt erinev sellest, mida vastav mõistlik isik väljendatult taotles. Kohtud leidsid vääralt, et broneerimisleping ei olnud eelleping VÕS § 33 lg 1 tähenduses ja ei olnud vorminõude rikkumise tõttu VÕS § 33 lg 2 ja TsÜS § 83 lg 1 alusel tühine. Broneerimislepingu p 3 sisuliselt kohustas hagejat müüjaga kinnisasja müügilepingut sõlmima, kuna ostja ümbermõtlemise korral pidi tasutud 10 000 eurot jääma müüjale. Seevastu müüjal ei tulnuks ostjale omalt poolt tasuda midagi (peale ostjalt saadud raha tagastamise), kui müügileping jäänuks sõlmimata müüjast tingituna. Broneerimislepingu p-dega 2 ja 3 nähakse sisuliselt ostjale ette leppetrahv. Sedavõrd suur broneerimistasu kannab eesmärki mõjutada ostjat kahjuliku majandusliku tagajärje ähvardusel müügilepingut sõlmima. Põhilepingu sõlmimisele suunavad ning selle kaudu põhilepingu sõlmimist tagavad leppetrahvid on eellepingu klassikaline tunnus. Hagejal on õigus nõuda alusetult saadud 10 000 euro tagastamist vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kuna selle summa kostjale tasumise kohustust kas ei esinenud või see langes tühistamise tulemusel ära. Samuti on hagejal õigus nõuda kahju hüvitamist kohtueelses menetluses enda õiguste maksmapanekuks kantud õigusabikulude eest (378 eurot).
8.Kostja vaidles hageja kassatsioonkaebusele vastu, paludes jätta see rahuldamata. Broneerimisleping ei saa olemuslikult olla tüüptingimustel sõlmitud leping, selles ei sisaldu hagejat ebamõistlikult kahjustavaid tingimusi. Kohtud leidsid õigesti, et hageja ei sõlminud broneerimislepingut olulise eksimuse mõjul ning et tal ei olnud õigust broneerimislepingut tühistada. Hageja on minetanud õiguse tugineda eellepingu sätetele ja broneerimisleping ei ole olemuselt eelleping. Broneerimislepingut ei ole kehtivalt tühistatud.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
9.Kolleegium leiab, et TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 ning lg 5 järgi tuleb nii ringkonnakohtu kui ka maakohtu otsus tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb TsMS § 691 p 4 alusel saata tühistatud osas uueks läbivaatamiseks samale maakohtule. Hageja kassatsioonkaebus rahuldatakse.
10.Kassatsioonimenetluses on jätkuvalt vaidlus selle üle, kas 16. detsembril 2019 poolte vahel sõlmitud broneerimislepinguna pealkirjastatud kokkuleppest tulenes hagejale kehtiv kohustus tasuda kostjale 10 000 eurot. Hindamaks lepingulise kohustuse kehtivust, tuleb asjaomane leping õiguslikult korrektselt kvalifitseerida, sest eri liiki lepingutele võivad kehtida erinevad nende kehtivust mõjutavad nõuded 5(8)
2-20-14179 (sh seadusest tulenev vorminõue). Poolte esitatud asjaolude kogumile õigusliku hinnangu andmine (kvalifitseerimine) on kohtu ülesanne, kusjuures kohus ei ole seotud poolte õiguslike seisukohtadega (vt ka TsMS § 436 lg 7, § 438 lg 1 esimene lause). Lepingu õiguslik kvalifitseerimine ei saa piirduda üksnes lepingudokumendis kasutatud lepingu nimetusega, vaid lepingu sisu tuleb välja selgitada lepingu tõlgendamise teel (VÕS § 29). Üks lepingudokument võib sisaldada mitut eri kokkulepet, millest mõne kehtetuse korral tuleb ülejäänute kehtivuse hindamisel juhinduda TsÜS §-s 85 sätestatust.
11.Vaidlustamata asjaolude kohaselt maksis hageja kostjale 10 000 eurot nendevahelise broneerimislepingu alusel. Lepingu p 2 järgi tasus klient (hageja) nimetatud rahasumma broneerimistasuna. Lepingu p 1 järgi kohustus kostja alates lepingu sõlmimisest (16. detsember 2019) kuni 4. jaanuarini 2020 mitte pakkuma teistele klientidele müügiks Viimsi vallas Pringi külas Rohuneeme tee 65e asuvat kinnisasja. Lisaks eeltoodule sisaldab lepingu p 3 kokkulepet, mille kohaselt lõpeb broneering automaatselt, kui klient ei ole sõlminud kinnisasja müüjaga hiljemalt
4.jaanuaril 2020 võlaõiguslikku müügilepingut või asjaõiguslepingut kinnisasja omandamiseks. Sellisel juhul pidi broneeringutasuks makstud 10 000 eurot jääma kostjale tasuks broneerimisteenuse eest. Küll aga juhul, kui nimetatud tähtpäevaks jääb müügi- või asjaõigusleping sõlmimata kliendist sõltumatutel asjaoludel, pidi kostja lepingu p 4 järgi broneerimistasu kliendile tagastama. Samuti tuli broneerimistasu lepingu p 5 kohaselt tagastada kinnisasja võlaõigusliku müügilepingu või asjaõiguslepingu kokkulepitud tähtajaks sõlmimise korral. Eeltoodust järeldub, et kui müügi- või asjaõiguslepingut ei oleks hiljemalt 4. jaanuaril 2020 sõlmitud kliendist (hagejast) tingitud põhjusel (mh kliendi loobumissoovi korral), siis ei oleks kostja pidanud talle tasutud rahasummat (10 000 eurot) tagastama. Lepinguga võetavate riskide jaotust iseloomustab samas asjaolu, et kostjale loobumise puhuks rahalist sanktsiooni ette ei nähtud ning ta pidanuks üksnes tagastama hagejalt saadud 10 000 eurot. Lepingus sanktsioonide ettenägemine kinnitab üldjuhul kohustuse siduvust ja seega kokkuleppe suunatust kinnisasja omandamisele (vrd RKTKo 08.06.2006 3-2-1-32-06, p 16; ka RKTKo 29.11.2017 2-16-8456/31, p 15).
12.Kolleegiumi arvates pidanuksid kohtud hageja kohtumenetluses esile toodut arvestades hindama, kas vaidlusaluse lepinguga võttis hageja endale kohustuse sõlmida hiljemalt 4. jaanuaril 2020 kinnisasja omandamisele suunatud müügi- või asjaõigusleping.
12.1.Asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 järgi peab tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud. Seejuures ei piirdu kinnisasja omandamisele suunatud kokkulepe kitsalt üksnes kinnisasja omandamise otsest kohustust sisaldava müügilepinguga või sellise müügilepingu sõlmimisele eelneva eellepinguga VÕS § 33 mõttes, vaid vorminõude eesmärk on kaitsta pooli järelemõtlematult ja notari selgitusteta kinnisasja omandamisega või võõrandamisega seotud siduvate kohustuste võtmise eest ka muud liiki kokkulepete puhul, mille eesmärk on survestada pooli mh varaliselt ebasoodsa tagajärje ähvardusel tegema kinnisasja omandamisele või võõrandamisele suunatud tehingut.
12.2.Kolleegium selgitab, et AÕS § 119 lg 1 tähenduses kinnisasja omandama või võõrandama kohustava tehinguna tuleb mõista igasugust võlaõiguslikku kohustust, mis on kasvõi kaudselt suunatud sellele, et muuta konkreetse kinnisasja senist kuuluvust (omandit) ehk tuua kaasa kinnisasja omandi üleminek seniselt omanikult uuele omanikule. Kohustus omandada või võõrandada kinnisasi võib olla nii asjaomase lepingu järgne põhi- kui ka kõrvalkohustus. AÕS § 119 lg 1 puudutab nii poolele endale kui ka kolmandale isikule kuuluvat kinnisasja võõrandama kohustumist, samuti võib 6(8)
2-20-14179 kinnisasja omandamise kohustus olla suunatud nii kinnisasja omandamisele teiselt lepingupoolelt kui ka kolmandalt isikult.
12.3.AÕS § 119 lg-s 1 sätestatud vorminõudele peavad vastama ka niisugused kokkulepped, millest kinnisasja omandamise või võõrandamise kohustus tuleneb üksnes kaudselt. Niisuguste kaudselt kohustavate kokkulepete hulka saab lugeda mh lepinguid, millega kindla kinnisasja omandamata või võõrandamata jäämise puhuks nähakse ette märkimisväärne rahaliselt ebasoodne tagajärg, näiteks kui kavandatud tehingu sõlmimisest loobumise korral ei ole poolele ette nähtud õigust saada tagasi suurt rahasummat, mille ta on teisele poolele tehingut silmas pidades tasunud. Väljavaade jääda ilma olulise suurusega rahasummast survestab selle tasunud lepingupoolt kinnisasja omandamis- või võõrandamislepingut sõlmima, kitsendades sellega tema otsustusvabadust. Juhul, kui lugeda AÕS § 119 lg 1 kohaldamisalasse kuuluvaks kitsalt üksnes niisugused lepingud, milles on otseselt väljendatud poole kohustus kinnisasi omandada või võõrandada, muutuks kõnealusest sättest tuleneva vorminõude eesmärk osaliselt sisutühjaks. Kui lepingupoole otsustusvabadust kinnisasja võõrandamise või omandamise üle otsustamisel on kaudsel viisil või vormivabalt piiratud juba enne tegeliku müügilepingu vm otseselt kinnisasja omandamisele või võõrandamisele suunatud tehingu sõlmimist, siis ei ole vorminõude kõiki eesmärke (nt poole kaitsmine läbimõtlematult ja ilma asjatundliku õigusnõustamiseta endale ulatusliku mõjuga kohustuste võtmise eest) enam sisuliselt võimalik saavutada.
12.4.Kolleegium leiab, et kaudselt väljendatud kohustust sõlmida kinnisasja omandamisele suunatud leping võib sisaldada ka broneerimisleping, millega nähakse kinnisasja ostmisest huvitatud isikule tehingu temast sõltuvatel asjaoludel ärajäämise puhuks ette rahaline koormis, mis ületab temale lepingu alusel osutatud teenuse harilikku väärtust. Kui tasu ületab ainuüksi broneerimise eest mõistlikult makstavat summat ja kokku on lepitud selle jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata jäämisel, viitab see kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppele, mis AÕS § 119 lg 1 järgi peab olema notariaalselt tõestatud (vt RKTKo 29.11.2017 2-16-8456/31, p 16).
12.5.Kui broneerimislepingu tekstist ega selle lepingu kohta kohtu ette toodud asjaoludest ei järeldu teisiti, tuleb kolleegiumi hinnangul lähtuda eeldusest, et broneerimistasu ei olnud osadeks jagatav. Sellisel juhul tuleb eeldada, et broneerimistasu eesmärk oli tagada maaklerile tema tegelikust panusest ning osutatud teenuse sisulisest väärtusest sõltumatu rahaline sooritus juhuks, kui kavandatud kinnisasja müügitehing jääb sõlmimata tehingu teise poole tõttu. Järelikult on niisuguse rahalise tagatise eesmärk eelduslikult survestada tehingu teist poolt kinnisasja omandama, mistõttu sellelaadse broneerimistasu kokkuleppe puhul peaks broneerimisleping AÕS § 119 lg 1 kohaselt olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. Maakler saab eespool käsitletud eelduse ümber lükata, kui ta tõendab, et kokkulepitud broneerimistasu moodustus lepingu järgi tegelikult eri komponentidest ja hõlmas konkreetseid rahaliselt hinnatavaid teenuseid või hüvitisi kulutuste eest, mille eest broneerimislepingu olemusest lähtudes pidi tasuma kinnisasja omandamisest huvitunud isik (näiteks tasu maaklerile konkreetsete lepingu ettevalmistamise või tulevasele täitmisele suunatud toimingute eest või hüvitis kinnisasja omandada sooviva isiku huvides tehtud mõistlike kulutuste eest). Sellisel juhul võib maakleril olla õigus saada tasu selles ulatuses, mis vastab tema osutatud teenuse tõendatud ja tegelikule väärtusele või tehtud kulutuste suurusele.
13.Asjaolu, et hageja ei tuginenud maakohtule 29. septembril 2020 esitatud hagiavalduses sõnaselgelt lepingu tühisusele vorminõude rikkumise tõttu, vaid tehingu tegemisele eksimuse mõjul ning selle tühistamisele (TsÜS § 92), ei vabasta kohut õigussuhete kvalifitseerimise kohustusest. Koos hagiavaldusega esitas hageja kohtule ka asjaolud, millest nähtuvalt lepingu kehtivuse korral pidi 7(8)
2-20-14179 hageja tasutud raha jääma kostjale, kui kinnisasja müügileping jäi hagejast tingitud põhjusel sõlmimata. Sellises olukorras tulnuks kontrollida vaidlusalusele broneerimislepingule antud õiguslikku kvalifikatsiooni. Kohtul tuleb tehingu tühisuse aluseid hinnata omal algatusel (vt RKTKo 17.12.2009 3-2-1-137-09, p 12; RKTKo 25.02.2009 3-2-1-122-08, p 19). Mh saab omal algatusel, sõltumata sellest, kas pooled selge sõnaga sellele tuginevad, hinnata tehingu seadusest tuleneva vorminõude järgimata jätmist (RKTKo 08.05.2006 3-2-1-32-06, p 14), heade kommete vastasust (vt RKTKo 16.06.2021 2-17-9822/101, p 15; RKTKo 25.09.2013 3-2-1-83-13, p 12; RKTKo 21.11.2008 3-2-1-111-08, p 23) ning tüüptingimuste kehtivust (RKTKo 30.10.2013 3-2-1-106-13, p 22).
14.Kohtud on jätnud pooltevahelise lepingu vorminõude küsimuses seisukoha võtmata. See võis mõjutada asja lahendamise tulemust. Nimelt ei ole ei maakohtu ega ringkonnakohtu menetluses sisuliselt pooltega arutatud tõendamisele kuuluvaid asjaolusid. Kohtud ei ole juhtinud poolte tähelepanu sellele, et ka broneerimisleping võib olla AÕS § 119 lg 1 tähenduses tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, juhul kui sellest lepingust tuleneb lepingupoolele otsene või kaudne surve kinnisasi hiljem omandada või võõrandada. Kuna kinnisasja omandamisele suunatud leping peab sõltumata selle liigist või selles väljendatud kohustuse laadist olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis (AÕS § 119 lg 1), siis vaidlusaluses lepingus sellesisulise hageja kohustuse sisaldumise korral tulnuks hinnata lepingu kehtivust vorminõuete järgimata jätmise tagajärjel.
15.Lisaks vorminõuetele tuleb kohtul poolte esile toodud asjaoludest lähtudes omal algatusel kontrollida ka seda, kas vaidlusalune leping on sõlmitud tüüptingimustel või mitte ning kas see asjaolu võis mõjutada lepingus sätestatud tingimuste kehtivust mh osas, mis puudutas broneerimistasu tagastamise või tagastamata jätmise eelduseid (vt ka RKTKo 03.06.2021 2-19-5601/61, p 17.1).
16.Juhul, kui asja uuel lahendamisel asub maakohus seisukohale, et broneerimisleping on siiski kehtiv, mh ei ole see tühine seaduses sätestatud vorminõude rikkumise tõttu, peab maakohus võtma uuesti seisukoha küsimuses, kas hagejal oli õigus tehing eksimusele tuginedes tühistada. Hageja esiletoodust lähtudes oli ta väidetavas eksimuses kinnisasja omadustes. Seega tuleb kohtul täpsemalt analüüsida, mida tuli vaidlusalusel juhul käsitada niisuguste käibearusaama kohaselt oluliste kinnisasja omadustena, mille puudumise ilmnedes oleks alust asuda seisukohale, et hagejaga sarnane mõistlik isik ei oleks samasuguses olukorras sellist lepingut sõlminud või oleks selle sõlminud oluliselt teistsugustel tingimustel (vt TsÜS § 92 lg 2). Kui lähtuda sellest, et hageja soovis omandada kinnisasja, millele ehitamist ei reguleerinuks ükski teine õigusakt peale kostja poolt talle teatavaks tehtute, tuleb kohtul võtta seisukoht ka küsimuses, kas sellist ehitamist käsitlevate regulatsioonide või piirangute puudumist saab pidada elamukinnisasjade puhul tavapäraselt eeldatavaks omaduseks TsÜS § 92 lg 2 tähenduses.
17.Eelmenetluse ülesannete olulisel määral täitmata jäämise tõttu peab kolleegium põhjendatuks saata asi uueks arutamiseks tagasi maakohtusse. TsMS § 173 lg 3 teise lause ja § 174 lg 6 alusel jääb menetluskulude jaotus ja menetluskulude suuruse kindlaksmääramine maakohtu otsustada. (allkirjastatud digitaalselt)
8(8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.