Eesistuja Urmas Volens, liikmed Kaupo Paal ja Kalev Saare
Kohtuasi
Maire Bristoli avaldus Pärnu linn, Kuldse Kodu tn 5 korteriühistu 27. juuni 2018 üldkoosoleku otsuse osaliselt kehtetuks tunnistamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 15. detsembri 2020. a määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Maire Bristoli määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Avaldaja Maire Bristol Puudutatud isik Pärnu linn, Kuldse Kodu tn 5 korteriühistu, esindaja vandeadvokaat Ants Nõmmik
Asja läbivaatamise kuupäev
29. märts 2021. a, kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 15. detsembri 2020. a määrus osas, milles ringkonnakohus jättis Maire Bristoli määruskaebuse rahuldamata ja tegi Pärnu Maakohtu 26. septembri 2020. a määrust osaliselt tühistades uue määruse, millega jättis rahuldamata Maire Bristoli avalduse põhikirja vastuvõtmise otsuse kehtetuks tunnistamiseks osas, milles põhikirjas määrati haldus-hooldustasu ja remondikapitali jaotamise viis. Ringkonnakohtu määrus tühistada ka menetluskulude jaotuse osas. Ülejäänud osas on ringkonnakohtu määrus jõustunud.
Teha tühistatud osas uus määrus, millega rahuldada Maire Bristoli avaldus põhikirja vastuvõtmise otsuse kehtetuks tunnistamiseks osas, milles põhikirja p-s 6.1 määrati haldus-hooldustasu ja remondikapitali jaotamise viis.
3.Määruskaebus rahuldada.
4.Määruse tervikresolutsioon on järgmine.
4.1.Avaldus rahuldada.
4.2.Tunnistada kehtetuks Pärnu linn, Kuldse Kodu tn 5 korteriühistu 27. juuni 2018. a üldkoosoleku otsuse p 4.4 majanduskava kinnitamine perioodiks juuni 2018 – mai 2019 osas, millega tõsteti haldustasu 17 euroni kuus korteri kohta.
2-18-12753
4.3.Tunnistada kehtetuks Pärnu linn, Kuldse Kodu tn 5 korteriühistu 27. juuni 2018. a üldkoosoleku otsuse p 3.2 osas, millega reservkapital jagati korteriomandite vahel võrdselt 40 eurot korteri kohta.
4.4.Tunnistada kehtetuks Pärnu linn, Kuldse Kodu tn 5 korteriühistu 27. juuni 2018. a üldkoosoleku otsuse p 4.4 majanduskava kinnitamine perioodiks juuni 2018 – mai 2019 osas, millega tõsteti remonditasu 25 euroni kuus ja suvekuudel täiendavalt 30 euroni korteri kohta.
4.5.Tunnistada kehtetuks Pärnu linn, Kuldse Kodu tn 5 korteriühistu üldkoosoleku 27. juuni 2018. a otsus põhikirja kinnitamise kohta osas, milles põhikirja p-s 6.1 määrati, et muude kulude jaotuse korteriomanike vahel otsustab korteriühistu juhatus või üldkoosolek.
4.6.Tunnistada kehtetuks Pärnu linn, Kuldse Kodu tn 5 korteriühistu 27. juuni 2018. a üldkoosoleku otsuse p 7.2 põhikirja kinnitamise kohta osas, milles põhikirja punktis 6.1 „Elamu haldus-, kommunaal- ja muude kulude jaotamise kord ühistu liikmete vahel“ otsustati kululiikide „haldus-hooldustasu“ (6.2) ja „remondikapital“ (6.2) jaotamise viis korteri kohta.
4.7.Jõustumisel saata määruse ärakiri registripidajale kande muutmiseks.
5.Menetluskulud kõikides kohtuastmetes jätta Pärnu linn, Kuldse Kodu tn 5 korteriühistu kanda.
6.Tagastada määruskaebuselt tasutud kautsjon.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Maire Bristol (avaldaja) esitas 27. augustil 2018 Pärnu Maakohtule avalduse Pärnu linn, Kuldse Kodu tn 5 korteriühistu (puudutatud isik, korteriühistu, KÜ) 27. juuni 2018. a üldkoosoleku otsuse osaliselt kehtetuks tunnistamiseks. Avaldaja palus tunnistada 27. juuni 2018 üldkoosoleku otsus kehtetuks p-des 3.2, 4.4 ja 7.2 nimetatud kulude (sh reserv- ja remondikapitali maksed, haldustasu ning muud kulud) korteriomanike vahel korteripõhiselt jagamise viisi osas. Menetluskulud palus avaldaja jätta korteriühistu kanda. Avalduse kohaselt on avaldaja korteriühistu liige alates selle asutamisest. Majas on 205 korterit. 27. juuni 2018. a üldkoosolekul otsustati mh: - koguda nelja kuu jooksul lisaks 40 eurot korteri kohta reservkapitali (üldkoosoleku otsuse p 3.2); - kinnitada majanduskava perioodiks juuni 2018 – mai 2019, sh tõsta haldustasu 17 euroni kuus korteri kohta, remonditasu 25 euroni kuus ja suvekuudel 30 euroni kuus korteri kohta (üldkoosoleku otsuse p 4.4); - kinnitada põhikiri, sh selle p 6.2 (üldkoosoleku otsuse p 7.2). Üldkoosolekul kinnitatud põhikirja p 6.2 näeb kululiikide haldustasu, remondikapital ja muud kulud osas ette korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 40 lg-st 1 erineva kulude jaotamise viisi. Avaldaja ei ole nõus, et makseid jagatakse korteriomanike vahel võrdselt. Majas on erineva suurusega korterid, korterite suurused on 30,6 kuni 122,8 m2. Haldustasu ning remondi- ja reservkapitali maksete võrdne jagamine korteriomanike vahel ei ole mõistlik ning kahjustab oluliselt väiksemate korterite omanike õigustatud huve. Samuti ei ole põhikirja p-s 6.2 sätestatud otsustusõiguse delegeerimine ühistu juhatusele või üldkoosolekule kooskõlas KrtS § 40 lg-s 2 sätestatuga ning ei anna ühistu juhatusele või üldkoosolekule õigust otsustada kohustuste jaotuse ja tasumise korda erinevalt KrtS § 40 lg-s 1 sätestatust.
2(9)
2-18-12753 Avaldaja esitas vaidlustatud punktide kohta üldkoosolekul eriarvamuse, milles selgitas, et reservkapitali, haldustasu ja remonditasu korteripõhine jaotamine on vastuolus KrtS §-s 40 sätestatuga. Avaldaja vaidlustas üldkoosoleku protokolli p-de 3.2 ja 4.4 osas kulude jaotamise viisi mitte reservkapitali, haldustasu ega remonditasu suurendamist.
2.Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud avaldaja kanda. Reservkapitali suuruse seadusega vastavusse viimine ei saa olla õigusvastane tegevus. Lisaks ei ole reservkapital majandamiskulu KrtS § 40 mõttes. Uue põhikirja kinnitamine oli kooskõlas KrtS § 20 lg-ga 1 ja § 40 lg-ga 2. Kulude jaotamisel oleks ebaõiglane võtta aluseks korterite ruutmeetrite arv, kuna majas on erikujulised fassaadid, rõdud, katused ja majaalused koridorid. Arusaamatu on avaldaja väide, et kulude korteripõhise jaotuse korral ei arvestata väikeste korterite huvidega. Kuldse Kodu 5 elamu on erikujulise arhitektuuriga, mida korteriomanikud kasutavad ühiselt ja elamu haldamise, hooldamise ja remondifondi kulud on pikka aega jagatud võrdselt korterite vahel. Avaldaja ei ole oma huvide ülekaalukust põhjendanud. Puudutatud isik selgitas 4. märtsi 2019 menetlusdokumendis, et korraldas ajavahemikul 19. detsember 2018 kuni 9. jaanuar 2019 kirjaliku hääletuse ja võttis 9. jaanuaril 2019 vastu otsused, mille kohaselt jätkab korteriühistu haldustasu ja remondikapitali arvestust korteri põhiselt. Seega puudub alus muuta korteriomanike vahel kulude jaotamise viisi.
3.Pärnu Maakohus rahuldas 26. septembri 2019. a määrusega avalduse osaliselt. Maakohus jättis rahuldamata nõude tunnistada kehtetuks KÜ 27. juuni 2018 üldkoosoleku otsuse p 4.4 majanduskava kinnitamise osas perioodiks 2018. a juuni kuni 2019. a mai, millega tõsteti haldustasu 17 euroni kuus korteri kohta. Maakohus tunnistas kehtetuks KÜ 27. juuni 2018 üldkoosoleku otsuse: - p 3.2 osas, millega reservkapital jagati korteriomandite vahel võrdselt 40 eurot korteri kohta; - p 4.4 majanduskava kinnitamise osas, millega perioodiks 2018. juuni kuni 2019. mai tõsteti remonditasu 25 euroni kuus ja suvekuudel täiendavalt 30 euroni korteri kohta; - p 7.2 põhikirja kinnitamise osas, millega otsustati põhikirja p 6.1 „Elamu haldus-, kommunaal- ja muude kulude jaotamise kord ühistu liikmete vahel“ kululiigid „haldushooldustasu“ (6.2) ja „remondikapital“ (6.2) jaotamise viis korteri kohta.
3.1.Määruse kohaselt lähtus maakohus üldkoosoleku protokolli p-des 3.2 ja 4.4 sisalduvate otsuste kehtivuse hindamisel 16. novembri 2007 üldkoosolekul kinnitatud KÜ põhikirjast (KÜ põhikiri2007), sest üldkoosolekul võeti p-des 3.2 ja 4.4 otsused vastu enne p 7.2 vastuvõtmist, millega kinnitati uus põhikiri. KÜ põhikirja2007 p 4.2.6 järgi kohustus ühistu liige tasuma üks kord kuus elamu majandamise kulutuste katteks sihtotstarbelisi makseid üldkoosoleku kehtestatud suuruses ja korras. Maksete tasumise kord määrati kindlaks põhikirja lisaks olevas kodukorras. KÜ kodukorra p 4.2 sätestab, et elamu majandamise kulude jaotamise kord on sätestatud kodukorra lisas nr 1. Sama punkti teise lause kohaselt jaotatakse lisas nr 1 nimetamata kulud korteriomanike vahel proportsionaalselt neile kuuluvate korteriomandite mõtteliste osade osatähtsusele, kui ühistu juhatus või üldkoosolek ei otsusta teisiti.
3.2.Kodukorra lisa nr 1 kohaselt kehtestatakse haldustasu majandusaasta kavaga korteri kohta. Seega reguleerivad KÜ põhikiri2007 ja kodukord haldustasu jaotust KrtS § 40 lg-st 1 erinevalt, mistõttu jättis maakohus rahuldamata avaldaja nõude tunnistada kehtetuks üldkoosoleku otsuse p 4.4 majanduskava kinnitamine perioodiks 2018. a juuni kuni 2019. a mai osas, millega tõsteti haldustasu 17 euroni kuus.
3.3.Maakohus leidis, et KÜ põhikiri2007 ega kodukord ei reguleeri osakapitali osamakse jaotuse aluseid, mistõttu tuleb osamakse suurendamisel lähtuda KrtS § 40 lg-st 1. Seega on kehtetu üldkoosoleku p 3.2 all vastu võetud otsus suurendada reservkapitali 40 eurot korteri kohta.
3(9)
2-18-12753
3.4.Maakohus leidis, et KÜ põhikiri2007 ega kodukord ei reguleeri remondikapitali jaotust KrtS § 40 lg-st 1 erinevalt. Kodukorra lisast nr 1 nähtub, et remondikapital kehtestatakse majandusaasta kavaga. Seadusandja ei anna korteriühistutele võimalust võtta seadusest erinevat kohustuste jaotust vastu üldkoosoleku otsusega majanduskava kehtestamisel. Ka KrtS § 41 lg 1 p-st 4 järeldub, et majanduskavast nähtub reservkapitali ja remondifondi tehtavate maksete suurus, mitte jaotus. Seega on üldkoosoleku p-s 4.4 vastu võetud otsus osas, millega suurendati remonditasu 25 euroni kuus ja suvekuudel täiendavalt 30 euroni korteri kohta, kehtetu.
3.5.Maakohus leidis, et põhikirja kinnitamine on põhikirja p 6.1 kululiike haldustasu ja remondikapital puudutavas osas vastuolus seadusega ning tuleb tunnistada kehtetuks tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 1 alusel. KrtS § 17 lg 2 järgi võib põhikirjaga ette näha tingimusi, mis ei ole vastuolus seadusega ega eriomandi kokkuleppega. Üldkoosolekul kinnitatud põhikirja p 6 lg 2 teine lause sätestab, et kulud jaotatakse korteriomanike vahel proportsionaalselt vastavalt kaasomandi osa suurusele, kui ühistu juhatus või üldkoosolek ei otsusta teisiti. Otsustusõiguse delegeerimine ühistu juhatusele või üldkoosolekule ei ole kooskõlas KrtS § 40 lg-ga 2 ning ei anna ühistu juhatusele või üldkoosolekule õigust otsustada kohustuste jaotust ja tasumise korda erinevalt KrtS § 40 lg-s 1 sätestatust. Kui juhatus või üldkoosolek peaks sellise otsuse vastu võtma, siis on see vastuolus seadusega ja TsÜS § 38 lg 2 alusel tühine. Lisaks kahjustab üldkoosolekul kinnitatud põhikirja p-s 6.1 „Elamu haldus-, kommunaal- ja muude kulude jaotamise kord ühistu liikmete vahel“ kululiikide „haldus-hooldustasu“ (6.2) ja „remondikapital“ (6.2) kohta ette nähtud jaotamise viis avaldaja huve. Avaldajale kuulub 556/138243 mõttelist osa kinnistust (korter nr 400) ja 306/138243 mõttelist osa kinnistust (korter nr 395A). Avaldaja kaasomandiosa suurus on seega 0,625%. Arvestades, et vaidlusalusest haldustasu ja remondikapitali makseid puudutavast otsusest nähtuvalt soovib korteriühistu saada haldustasu makseid 3485 eurot kuus (17×205) ja remondikapitali makseid 5125 eurot kuus (25×205), tuleks avaldajal tasuda kaasomandi osa suuruse alusel vaid 53 eurot 39 senti, s.o 36,44% vähem kui vaidlustatud otsuse alusel (84 eurot=2×17+2×25).
3.6.Maakohus jättis avaldaja ja puudutatud isiku lepinguliste esindajate kulud menetlusosaliste endi kanda. Avaldaja on varem KÜ juhatuse liikmena aktsepteerinud vaidlustatud otsusega sarnaseid otsuseid. Seega ei ole õiglane puudutatult isikult mõista välja avaldaja menetluskulud. Samas ei ole õiglane jätta ka puudutatud isiku menetluskulud avaldaja kanda, kuna puudutatud isik ei ole arvestanud kõigi korteriomanike õigustatud huvidega.
4.Puudutatud isik esitas määruskaebuse, milles palus tühistada maakohtu määruse osas, millega maakohus avalduse rahuldas ning jätta uue määrusega avaldus rahuldamata. Maakohus ei tuvastanud, et puudutatud isik oleks avaldaja huve ülemäära kahjustanud (KrtS § 40 lg 2 tähenduses). Lisaks ei arvestanud maakohus hoone eripäraga. Korteriühistu liikmed peavad panustama võrdselt KÜ rahaliste fondide moodustamisse, sest Kuldse Kodu 5 on erilahendusega elamu. Maakohus ei arvestanud, et elamut läbib ca 1263 m2 suurune koridor, mida kõik korterid kasutavad võrdselt. Samas kõige suuremad korterid ja I korruse ühetoalised korterid ei kasuta trepikodasid, mis viivad viiendale korrusele. Fassaad on ühelt poolt maja korrusmaja korterite osas kõigil ühesuuruste ruutmeetritega, ka I korruse ühetoalistel korteritel. Kõige suuremad korterid ehk ridaelamuboksid majandavad oma fassaadi ja katust iseseisvalt (remondikapitali väliselt). Ühetoalisi kortereid läbib kõige suurem osa maja kommunikatsioonidest (torustik).
5.Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palus tühistada maakohtu määrus osas, millega kohus jättis avaldaja nõude rahuldamata. Maakohus jättis tähelepanuta, et KÜ-l puudub KrtS § 40 lg 2 kohane 4(9)
2-18-12753 kokkulepe, mille alusel võiks KÜ põhikirjaga ette näha KrtS § 40 lg-s 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse. Puuduvat kokkulepet ei asenda üldkoosolekutel kinnitatud KÜ põhikiri2007 ega kodukord või häälteenamusega vastu võetud 27. juuni 2018 üldkoosoleku otsus ega 19. detsembrist 2018 kuni
9.jaanuarini 2019 toimunud korteriomanike küsitluse tulemused. Seetõttu puudub haldustasu võrdseks jaotamiseks korteriomanike vahel seaduslik alus. Avaldaja ei nõustu maakohtuga, et kohtuvälised kulud on asjaolusid arvestades õiglane jätta poolte endi kanda, kuna kohus rahuldas avaldaja nõude osaliselt.
6.Avaldaja ja puudutatud isik palusid jätta vastaspoole määruskaebuse rahuldamata. Maakohus määruskaebuseid Ringkonnakohtule.
ei
rahuldanud
ja
edastas
need
lahendamiseks
Tallinna
Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
7.Tallinna Ringkonnakohus tühistas 15. detsembri 2020. a määrusega maakohtu määruse osaliselt ja tegi tühistatud osas uued otsustused, millega: 1) tunnistas kehtetuks üldkoosoleku otsuse osas, millega tõsteti haldustasu 17 euroni kuus korteri kohta, ning 2) jättis rahuldamata avalduse põhikirja vastuvõtmise otsuse kehtetuks tunnistamiseks haldustasu ja remondikapitali jaotamise viisi osas. Samuti tunnistas ringkonnakohus kohtulahendi resolutsioonis kehtetuks üldkoosoleku otsuse põhikirja kinnitamise kohta osas, milles põhikirjas otsustati, et muude kulude jaotuse korteriomanike vahel otsustab korteriühistu juhatus või üldkoosolek.
7.1.Ringkonnakohtu määruse kohaselt vaidlevad menetlusosalised selle üle, kas on lubatav jaotada osa majandamiskulusid korteriomanike vahel võrdselt. KrtS § 40 lg 1 kohaselt jaotatakse majandamiskulud korteriomanike vahel korteriomanikele kuuluvate kaasomandiosade suuruse järgi. Avaldaja on valesti aru saanud, et KrtS § 40 lg-s 1 sätestatust erinevat kulude jaotust on võimalik ette näha vaid kõigi korteriomanike kokkuleppel. Nimelt võib KrtS § 40 lg 2 kohaselt korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades ka korteriühistu põhikirjaga ette näha lg-s 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Seega on põhikirjaga võimalik reguleerida majandamiskulude jaotust korteriomanike vahel KrtS § 40 lg-s 1 sätestatust erinevalt. KrtS § 40 lg 2 kohaselt tuleb seejuures küll arvestada korteriomanike kokkulepet majandamiskulude jaotamise kohta, kui korteriomanikud on sellise kokkuleppe sõlminud, kuid seadus ei nõua, et kulude jaotuse muutmiseks on vaja korteriomanike kokkulepet.
7.2.Maakohus lähtus õigesti üldkoosoleku protokolli p-des 3.2 ja 4.4 kajastatud otsuste hindamisel KÜ põhikirjast2007. Küll aga tuleb selles osas muuta maakohtu põhjendusi. TsÜS § 38 lg 1 järgi võib nõuda juriidilise isiku organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist. Otsuse kehtivuse hindamisel tuleb lähtuda otsuse vastuvõtmisel kehtivast seadusest ja põhikirjast. KrtS § 20 lg 1 ja mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 23 lg 2 kohaselt jõustub põhikirja muudatus selle registrisse kandmisest. Kuna muudetud põhikiri ei olnud otsuste tegemise ajal registrisse kantud, tuleb selle hindamisel, kas otsused olid kooskõlas põhikirjaga, lähtuda KÜ põhikirjast2007. Ringkonnakohus ei nõustunud maakohtuga selles, et KÜ põhikirjas2007 oli majandamiskulude jaotus seadusest erinevalt reguleeritud. Maakohus lähtus üldkoosoleku otsuse p-de 3.2 ja 4.4 kehtivuse hindamisel põhikirja lisaks olevast kodukorrast. MTÜS § 23 lg 2 kohaselt jõustub põhikirja muudatus registrisse kandmisest. Seega pidi ka kodukord selleks, et seda saaks pidada KÜ põhikirja2007 osaks, 5(9)
2-18-12753 olema kantud mittetulundusühingute ja sihtasutuste registrisse. E-äriregistri infosüsteemist nähtuvalt ei ole kodukorda registrisse kantud. Seega ei saa kodukorda võrdsustada põhikirjaga. Olukorras, kus KrtS § 40 lg 2 võimaldab seaduses sätestatud kulude jaotusest kõrvale kalduda üksnes põhikirjaga, ei saa põhikirjas kulude jaotust omakorda edasi delegeerida. Seetõttu ei saa üldkoosoleku protokolli p-des 3.2 ja 4.4 sisalduvate otsuste kehtivuse hindamisel lähtuda kodukorras sätestatud elamu majandamise kulude jaotamise korrast, vaid lähtuda tuleb KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud majandamiskulude jaotusest. Üldkoosoleku protokolli p-des 3.2 ja 4.4 sisalduvate otsustega on otsustatud jaotada reservkapitali, haldustasu ja remonditasu maksed korteriomanike vahel võrdselt. Selline kulude jaotus ei ole kooskõlas KrtS § 40 lg-ga 1. Kuivõrd ka otsuste vastuvõtmise ajal kehtinud põhikirjas ei olnud ette nähtud kulude sellist jaotust, on otsused vastuolus seaduse ja põhikirjaga ning tuleb TsÜS § 38 lg 1 alusel kehtetuks tunnistada. Vastuseks puudutatud isiku väidetele märkis ringkonnakohus, et KrtS § 40 lg 1 kehtib ka reservkapitali maksete jaotusele. KrtS § 40 lg 1 reguleerib majanduskavas ettenähtud maksete jaotust ning KrtS § 41 lg 1 p 4 kohaselt tuleb ka reservkapitali maksete suurus sätestada majanduskavas. Otsuse kehtetuks tunnistamise aluseks ei ole reservkapitali suuruse vastavusse viimine seaduses sätestatud nõuetega, vaid asjaolu, et reservkapitali maksete jaotus korteriomanike vahel ei ole kooskõlas seaduse ega põhikirjaga.
7.3.KrtS § 40 lg 2 kohaselt on võimalik ette näha KrtS § 40 lg-s 1 sätestatust erinevaid kulude jaotamise viise, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Maakohus leidis, et üldkoosolekul vastu võetud põhikirjas sätestatud haldustasu ja remondikapitali maksete jaotamine korteriomanike vahel võrdselt on seadusega vastuolus, kuna avaldaja peaks KrtS § 40 lg 1 järgse jaotuse korral tasuma 36,44% vähem kui vastuvõetud põhikirja järgi. Ringkonnakohus ei nõustunud maakohtuga, et nimetatud asjaolu tõttu on põhikirjas sätestatud kulude jaotus seadusega vastuolus. Juhul, kui põhikirjas reguleeritakse kulude jaotus KrtS § 40 lg-s 1 sätestatust erinevalt, on paratamatu, et osa korteriomanikke peab tasuma rohkem ja osa vähem, kui nad pidanuks tasuma KrtS § 40 lg 1 järgi. Seega ei saa ainuüksi see asjaolu tingida põhikirja vastuolu seadusega. Veidi enam kui ühe kolmandiku suurune erinevus avaldaja makstavate kulude suuruses ei ole nii suur, et seda saaks pidada avaldaja õigustatud huvide ebamõistlikuks kahjustamiseks. Samuti ei ole mõne majandamiskulu liigi jagamine korteriomanike vahel võrdselt praktikas ebatavaline ega oma olemuselt ebamõistlik. Seetõttu ei ole alust tunnistada kehtetuks üldkoosoleku otsust põhikirja kinnitamise kohta osas, milles põhikirjaga jaotatakse haldustasu ja remondikapitali maksed korteriomanike vahel võrdselt.
7.4.Maakohus on jätnud määruse resolutsiooniga lahendamata avaldaja nõude tunnistada kehtetuks põhikirja kinnitamise otsus osas, milles põhikirja p-s 6.1 sisalduva tabeli viimase lahtri kohaselt jaotatakse muud kulud korteriomanike vahel üldkoosoleku või juhatuse otsuse alusel. Kuigi ei avaldaja ega puudutatud isik ei ole oma määruskaebuses maakohtu määrust selles osas vaidlustanud, leidis ringkonnakohus, et ühe nõude resolutsioonis lahendamata jätmine on oluline menetlusnormi rikkumine, mis tingib TsMS § 659 ja § 656 lg 4 alusel lahendi resolutsiooni selles osas täiendamise sõltumata määruskaebuse piiridest. Ringkonnakohus saab selle nõude ise lahendada, arvestades asjaolu, et tegemist on üksnes õiguse kohaldamise küsimusega, mis ei eelda asjaolude tuvastamist, ning maakohus on määruse põhjendustes selle kohta seisukoha võtnud. Ringkonnakohus nõustus maakohtu põhjendustega, et põhikirjas majandamiskulude jaotamise osas otsustusõiguse delegeerimine ühistu juhatusele või üldkoosolekule ei ole kooskõlas KrtS § 40 lg-s 2 sätestatuga. KrtS § 40 lg 2 võimaldab KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud kulude jaotusest kõrvale kalduda üksnes põhikirjaga. Sellest ei tulene, et põhikirjaga võiks jaotuse otsustamise kellelegi edasi delegeerida.
6(9)
2-18-12753
7.5.Maakohus jättis menetluskulud avalduse osalise rahuldamise tõttu menetlusosaliste endi kanda. Ringkonnakohus muutis küll avalduse rahuldamise ulatust, kuid arvestades asjaolu, et avaldus on jätkuvalt rahuldatud osaliselt, ei näinud ringkonnakohus põhjust menetluskulude jaotust muuta. Samal põhjusel jäid ringkonnakohtu menetluses kantud menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
8.Avaldaja palub tühistada ringkonnakohtu määruse osas, millega avaldaja taotlus jäi rahuldamata ning menetluskulude jaotuse osas. Avaldaja palub teha uue määruse, millega rahuldamata jäänud taotlus rahuldada ning jätta menetluskulud korteriühistu kanda. Avaldaja märkis oma menetluskuludeks määruskaebemenetluses 350 eurot (50 eurot kautsjon, 300 eurot õigusabikulud). Määruskaebuse kohaselt ei saa nõustuda ringkonnakohtu seisukohaga, et majandamiskulude jaotuse muutmiseks ei ole vaja korteriomanike kokkulepet. KrtS § 40 lg-st 2 järeldub, et kulude jaotus tuleb ette näha eriomandi kokkuleppes. Seda seisukohta toetab Riigikohtu seisukoht asjas nr 3-2-1-146-10, mille järgi peavad kulude teistsuguse jaotusega olema nõus kõik korteriomanikud (enne 1. jaanuari 2018 kehtinud korteriomandiseaduse (KOS) § 13). Haldus-hooldustasu ja remondikapitali maksete jagamine korteriomanike vahel võrdselt on äärmiselt ebaõiglane väikeste korterite omanike suhtes. Korterelamus on 205 korteriomandit. Väiksemate korterite omanikud peaksid 2018. a näite korral maksma remondikapitali makseid kaks korda rohkem kui kulude võrdse jagamise korral. KrtS § 12 lg 2 kohaselt tuleb arvestada üksteise õigustatud huve.
9.Puudutatud isik vaidleb määruskaebusele vastu ning palub jätta selle rahuldamata ja ringkonnakohtu määruse muutmata. Määrus on õige ja õiglane, määruskaebuse seisukohad ekslikud. Puudutatud isik märkis oma menetluskuluna määruskaebemenetluses 240 eurot koos käibemaksuga.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
10.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu määrus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 701 lg 3 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu tühistada osas, millega avaldus jäi rahuldamata, samuti menetluskulude jaotuse osas. Uue määrusega tuleb avaldus täielikult rahuldada. Määruskaebus rahuldatakse. Riigikohtule esitatud määruskaebuses on vaidlustatud üksnes ringkonnakohtu määruse see osa, millega avaldaja avaldus jäi rahuldamata, samuti vaidlustati menetluskulude jaotus. Ülejäänud osas on ringkonnakohtu määrus TsMS § 456 lg 4 teise lause ja § 463 lg 2 koostoimes seega jõustunud.
11.Kassatsiooniastmes vaidlevad menetlusosalised selle üle, kas KrtS § 40 lg 2 võimaldab korteriühistu põhikirjaga kõrvale kalduda KrtS § 40 lg-s 1 sätestatust või saab seda teha vaid korteriomanike kokkuleppel. Samuti vaieldakse selle üle, kas on täidetud KrtS § 40 lg-s 2 sätestatud muud eeldused, mis võimaldavad näha ette erinevused KrtS § 40 lg-s 1 sätestatuga võrreldes.
12.Kolleegium nõustub ringkonnakohtu seisukohaga, et seadus ei nõua korteriomanike kokkulepet KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud normaalregulatsiooni, sh majandamiskulude kaasomandi osa suurusel põhineva jaotuse muutmiseks. Kui kokkulepe on olemas, tuleb sellega KrtS § 40 lg 2 ja § 17 lg 2 kohaselt arvestada. Avaldaja määruskaebuses viidatud Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-146-10 korteriomanike kokkuleppe vajalikkuse kohta oli tehtud praeguseks kehtivuse kaotanud KOS § 13 lg 1 alusel. Seadusandja on KOS § 13 lg 1 asemel kehtestanud uue regulatsiooni
7(9)
2-18-12753 KrtS §-des 17 ja 40. Kohtud ei ole praeguses asjas tuvastanud, et korteriomanikud oleksid sõlminud vaidlusaluses küsimuses kokkuleppe.
13.Kolleegium ei jaga ringkonnakohtu seisukohti, et KÜ 27. juuni 2018. a üldkoosolekul vastu võetud põhikirja p-s 6.1 sätestatud haldus-hooldustasu ja remondikapitali jaotamise viis (korteriomanike vahel võrdselt) ei ole KrtS § 40 lg-s 2 sätestatuga vastuolus.
13.1.KrtS § 40 lg 2 esimese lause kohaselt võib korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades korteriühistu põhikirjaga ette näha sama paragrahvi lg-s 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Sama lõike teise lause järgi võib põhikirjaga eelkõige ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või tema tarbitud teenuse mahule. Selliselt sõnastatuna ning sätte sisulisest eesmärgist lähtudes tuleb KrtS § 40 lg-s 2 lubatud erandit kolleegiumi hinnangul mõista kitsalt ja rakendada ainult erandjuhtudel. Kuigi praktikas ei ole lg 2 teises lauses näitena tooduga võrreldes välistatud ka teised erandid, peavad need olema kõiki asjaolusid arvesse võttes mõistlikud ja ei tohi ülemääraselt kahjustada ühegi korteromaniku õigustatud huve.
13.2.Ringkonnakohus ei ole määruses sisuliselt põhjendanud, miks ei kahjustanud põhikirja vaidlusalune punkt ülemääraselt avaldaja õigustatud huve. Kui kulude jaotamisel kaldutakse põhikirjaga kõrvale KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud põhimõttest muul viisil, kui see on sätestatud KrtS § 40 lg 2 teises lauses, siis eelduslikult kahjustab kõrvalekalduv kulujaotus osade korteriomanike õigustatud huve. KrtS § 40 lg 2 olemust ja vaid erandjuhtudel rakendatavust arvestades ei ole piisav ega ka õige põhjendus, et avaldaja kulude suurenemine vaidlusaluse otsuse tagajärjel ca 1/3 võrra ei tähenda probleemi, kuna KrtS § 40 lg-st 1 kõrvalekaldumine tähendavatki ebavõrdsete maksete tegemist võrreldes lg-s 1 sätestatuga. Ebavõrdsed maksed ei ole lubatud, kui need kahjustavad ülemääraselt mõne korteriomaniku huve. Ringkonnakohus on küll lisaks leidnud, et mõne majandamiskulu liigi jagamine korteriomanike vahel võrdselt ei ole praktikas ebatavaline, kuid jätnud põhjendamata, miks ei kahjusta konkreetsel juhul haldustasu ja remondikapitali jaotamise viis avaldaja huve ülemääraselt. Kolleegiumi arvates ei ole korteriomanike huvide kindlaksmääramisel oluline konkreetsete korteriomanike majanduslik seisund, vaid otsustus majanduskulude teistsuguse jaotamise kohta tuleb teha konkreetse kululiigi põhiselt, hinnates, kas seaduses sätestatust kõrvale kalduv põhikirja regulatsioon kahjustab korteriomanikku või korteriomanikke üldiselt.
13.3.Korteriühistu on olnud menetluses läbivalt seisukohal, et haldustasu ja remondikapitali maksed tuleb jaotada võrdselt, sest a) varem on haldustasu ja remondikulu pikka aega võrdselt jagatud ja b) korterelamu on eripärase arhitektuuriga, sh erikujulised fassaadid, rõdud, katused ja majaalused koridorid. Kolleegiumi hinnangul ei saa need väited, ka väidete õigsust eeldades, olla KrtS § 40 lg 2 tähenduses seaduses sätestatust kõrvalekalduva kulujaotuse alus. Vaidlusaluste kulude võrdne jagamine kahjustab ülemääraselt avaldaja kui korteriomaniku õigustatud huve. Seadusandja ei ole KrtS § 40 lg-t 2 kehtestades pidanud silmas eesmärki, et ainuüksi tavapärasest erinev arhitektuuriline lahendus õigustaks jaotama haldustasu ja remondikapitali maksed selliselt, et korteriomanik peab võrreldes KrtS § 40 lg-s 1 sätestatuga tasuma makseid võrdselt teiste korteriomanikega, mitte oma 8(9)
2-18-12753 kaasomandiosa suurusest lähtuvalt. Maakohtu tuvastatu kohaselt pidanuks avaldaja uue põhikirja alusel tasuma 36,44% rohkem, kui tulnuks tasuda kaasomandiosa suuruse järgi.
14.Kuna ringkonnakohus on KrtS § 40 lg-t 2 valesti sisustanud, saab kolleegium selle õigusliku vea ise parandada ja uue määrusega avalduse täielikult rahuldada. TsMS § 689 lg 21 alusel esitab kolleegium kohtulahendi kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.
15.Avaldus rahuldatakse käesoleva lahendiga täielikult. Menetluskulud kõikides kohtuastmetes tuleb TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel seega jätta puudutatud isiku kanda. Menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramine jääb TsMS § 174 lg 4 ja § 177 lg 2 kohaselt maakohtu otsustada.
16.Määruskaebuse rahuldamise tõttu tuleb määruskaebuselt tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada. (allkirjastatud digitaalselt)
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.