XX ja YY hagi Kappeli kodu OÜ ja 1PARTNER Ehitus OÜ vastu rajatise taastamiseks kohustamiseks või alternatiivselt kahju hüvitamiseks ning hagi Kappeli kodu OÜ vastu rajatise muutmisest hoidumise kohustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 18.02.2019 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
Kappeli kodu OÜ apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind
7000 eurot
(vastustaja 1): XX (isikukood Menetlusosalised ja nende Hageja
XXXXXXXXXXX)
esindajad Hageja 2 (vastustaja 2): YY (isikukood XXXXXXXXXXX), hagejate lepinguline esindaja Ants Kuningas Kostja 1 (apellant): Kappeli kodu OÜ (registrikood 12935724), lepinguline esindaja vandeadvokaat Gert Kasekivi Kostja 2: 1PARTNER Ehitus OÜ (registrikood 11226150), lepinguline esindaja vandeadvokaat Gert Kasekivi Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
1.Harju Maakohtu 18.02.2019 otsus jätta muutmata. 1(12)
Menetluskulud apellatsiooniastmes jätta Kappeli kodu OÜ kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.XX (hageja 1) ja YY (hageja 2) esitasid 16.12.2016 ühiselt Kappeli kodu OÜ (kostja 1) ja 1PARTNER Ehitus OÜ (kostja 2) vastu hagi (hagi terviktekst 23.01.2017 ja nõude täpsustus 16.05.2018), milles palusid: - kohustada kostjaid solidaarselt taastama omal kulul Tallinnas J. Kappeli 7 ja J. Kappeli 9 asuvate kinnistute piiril paiknev ajalooline tulemüür endisesse kõrgusesse, s.o J. Kappeli 9 kinnistult mõõdetuna 5,3 meetrit, ja endises kvaliteedis ja sama laiusega allesjäänud müüriosaga võrreldes, s.o ligikaudu 50 cm, kasutades allesjäänud müüriga samaväärses kvaliteedis materjali, s.o murtud paekivi, lubimört, tsinkplekist kate, ja saavutama taastatud müüri võrdlemisel allesjäänud müüriosaga eristamatu visuaalse tulemuse; alternatiivselt juhul, kui esimest nõuet ei rahuldata, välja mõista kostjatelt solidaarselt tulemüüri taastamise kulu hüvitamiseks 12 516 eurot; - kohustada kostjat 1 hoiduma J. Kappeli 7 ja J. Kappeli 9 piiril paikneva ajaloolise müüri edaspidisest lammutamisest ja mistahes muutmisest ilma J. Kappeli 9 kinnisasja omanike, s.o hagejate, kirjaliku nõusolekuta.
2.Kostja 1 on J. Kappeli 7 kinnisasja omanik ja arendaja. Kostja 2 on ehitaja, kes sooritab töövõttu J. Kappeli 7 kinnisasjal. Kostjad alustasid 02.12.2016 hommikul J. Kappeli 7 ja J. Kappeli 9 kinnistute vahelise ajaloolise paekivist 5,3 meetri kõrguse tulemüüri lammutamist. Kuigi ehitusloa aluseks olevas projektis on kirjas, et tulemüür säilitatakse. Vaatamata sellele, et hagejate esindaja keelas kell 9.30 ehitustöölisi müüri lammutamast, jõudsid ehitustöölised mõne tunniga eemaldada suure osa müürist. Ehitustöölised jätkasid lammutustööd ja lahkusid kella 14.45 paiku. Kostja 2 oli suutnud hagi tagamise määruse väljastamise ajaks lammutada müüri kõrgusest ca 1 meetri kõrguse osa ca 18 meetri pikkusel alal. Kostjad keeldusid pahauskselt hagi tagamise määrust vastu võtmast.
3.Asendiplaani kohaselt paikneb tulemüür J. Kappeli 9 kinnistul ja ehitatud on 5-6 meetri kõrgune müür 20. sajandi alguses. Alt on müüri paksus 60-70 cm ja pealt tagasiastega 50 cm. Müür on olnud mõlema piirinaabri kasutuses alates rajamisest ja kinnistute hoonestamisest. 31.05.2000 piiriprotokolli plaanil kajastatud piiri kulgemise ja REIB 2(12)
OÜ läbiviidud mõõtmise kohaselt jääb müür J. Kappeli 9 kinnisasja piiridesse 6 kuni 11 cm laiuselt müürist ja vähemalt 61 cm lauselt müüri taldmiku (vundamendi) osast. Seega on müüri naabrite kaasomandis või alternatiivselt J. Kappeli 9 ehitise osaks üle kinnisasja piiri. Müür oli ehitisel asunud kuuri tagaseinaks, s.t oluliseks osaks.
4.Hagejate ja kostja 1 õiguseellaste vahel oli müüri rajamisel sõlmitud müüri ühise kasutamise kohta kokkulepe, mis on kestnud ligikaudu sada aastat. Hagejatel oli õigustatud ootus müüri ühisele kasutamisele. Kostjad teadsid, et hagejad kooskõlastasid J. Kappeli 7 elamu projekteerimise ja ehitamise tingimusel, et müür säilitatakse. Müür ei ole kaasajal enam ehitiste ühiseks seinaks, kuid on säilitanud kasutuseesmärgi tulemüürina ja välisvalgustuse kandkonstruktsioonina ning privaatsust ja turvalisust tagava ja tuulekoormust vähendava piirdena, samuti kõrghaljastuse taustaks ja kõrgete elulõngade tugistruktuuriks, samuti kinnistu miljööväärtusliku terviku oluliseks komponendiks. Müür on väga heas seisukorras ja puudub vajadus seda lammutada või madaldada. Müüri lõhkumise tulemusel on J. Kappeli 7 akendest avanenud vahetu vaade J. Kappeli 9 teise korruse eluruumi ja õuealale. Müüri lammutamine ja muutmine ei ole detailplaneeringu kohaselt lubatud. P16003 ekspertarvamus ei kajasta tegelikkust. Müür ei olnud enne osalist lammutamist varisemisohtlik. Puudus ehitusluba või ehitusteatis müüri lammutustegevuseks. Ka kostja 2 pidi teadma, et kahjustab hagejaid, sest haldusasjas nr 3-16-799 protokollis on märgitud kostja 2 kohustus tagada müüri püsivus ja teavitada hagejaid ehitustegevuse mõjudest müüri suhtes. Kostjate vastuväited
5.Kostjad vaidlesid hagile vastu.
6.J. Kappeli 7 kinnistu detailplaneeringus ega ehitusloa aluseks olevas ehitusprojektis ei ole käsitletud müüri dimensioone, seisukorda ega säilitamise ulatust. Müür asub J. Kappeli 7 kinnisasja piirides ning ei ulatu J. Kappeli 9 kinnistule, müüri ainuomanik on kostja 1. Müüri ülemine kolmandik on halvas seisukorras ja vajab madalamaks tegemist. Müüri ülemist tagasiastega osa on 02.12.2016 madalamaks tehtud ca 100 cm võrra, 02.12.2016 toimunud ehitustööde käigus eemaldati osaliselt müüri ülemine osa. Müüri ülemine osa oli ohtlik inimestele ja varale. Kostjal 1 oli ainuõigus müüri kõrguse muutmiseks. Kahju puudub, sest müüri seisund on parendustööde tulemusel oluliselt paranenud. Madalamaks tehtud müür on hagejate poolt samaväärselt kasutatav, hagejate kinnisasja väärtus ei ole vähenenud. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 151 lg 3 ei sätesta kostjale 2 mingeid kohustusi. Kostja 2 on J. Kappeli 7 objektil peatöövõtja. Müüri suhtes teostati vaid ümberehitus, mitte lammutus. Müüri kõrgus väheneb, kuid ehitise olemus ega kasutusotstarve ei muutu. Haldusasjas nr 3-16-799 koostatud istungiprotokolli p 1-5 kajastasid võimaliku kompromissi tingimusi. Kuna haldusasjas pooled kompromissi sõlmimiseni ei jõudnud, ei ole selles protokollis kajastatu kostjatele siduv. Hagejad ei ole esile toonud asjaolusid, mis annaksid alust rahuldada hoidumisnõuet kostja 1 vastu. Hagejate käsitlus kahjust ei ole ühelegi keskmiselt õiglaselt mõtlevale isikule ettenähtav. Müüri taastamise nõue ja mis tahes muutmisest hoidumise nõue välistavad teineteist. Nõue ei ole selge ja täidetav. Hoidumisnõudeks puudub õiguslik alus, AÕS § 74, § 151 ja § 72 lg 5 ei reguleeri hoidumist.
3(12)
Maakohtu otsus
7.Maakohus rahuldas 18.02.2019 otsusega hagi kostja 1 vastu ja kohustas kostjat 1 taastama omal kulul Tallinnas J. Kappeli 7 ja J. Kappeli 9 asuvate kinnistute piiril paiknev ajalooline tulemüür endisesse kõrgusesse, s.o J. Kappeli 9 kinnistult mõõdetuna 5,3 meetrit, ja sama laiusega allesjäänud müüriosaga võrreldes, s.o ligikaudu 50 cm, kasutades allesjäänud müüriga samaväärses kvaliteedis materjali, s.o murtud paekivi, lubimört, tsinkplekist kate, ja saavutama taastatud müüri võrdlemisel allesjäänud müüriosaga eristamatu visuaalse tulemuse. Samuti kohustati otsusega kostjat 1 hoiduma J. Kappeli 7 ja J. Kappeli 9 piiril paikneva ajaloolise müüri edaspidisest lammutamisest ja muutmisest ilma J. Kappeli 9 kinnisasja omanike kirjaliku nõusolekuta. Hagi kostja 2 vastu jäeti rahuldamata. Hagejate menetluskulud, mis on seotud kostja 1 vastu esitatud nõudega, jäeti kostja 1 kanda ja kulud, mis on seotud kostja 2 vastu esitatud nõudega, jäeti hagejate kanda. Kostja 1 menetluskulud jäeti tema enda kanda. Kostja 2 menetluskulud jäeti solidaarselt hagejate kanda.
8.Kuna kostja 1 esile toodud faktilistest asjaoludest tulenevalt asus müür J. Kappeli 7 kinnisasja piiril, oli ekslik kostjate seisukoht, et müür ei olnud AÕS §-s 151 nimetatud asi (piirirajatis). Asjaolu, kas ja millises ulatuses asus müür J. Kappeli 9 või mõlemal kinnisasjal, ei oma asjas tähtsust. Lähtudes asjaolust, et müür vähemalt külgnes hagejate kinnisasjaga, olid kinnisasjad müüriga eraldatud AÕS § 151 lg 1 tähenduses.
9.Piltidega oli tõendatud, et müür oli hagejate huvides vajalik ja muudetud müür ei vasta hagejate huvidele samal määral. Piltidelt nähtus, et endise kõrgusega müür, võrreldes muudetud müüriga, takistas valguskiirguse levimist hagejate eluruumi ja hagejate eluruumist lähedalasuvate elamute ruumidesse. Seega takistas endise kõrgusega müür muudetud müüriga võrreldes keskkonnast soovimatu informatsiooni levimist hagejate eluruumi ja soovimatu suurusega valgustustugevusega valguse levimist hagejate eluruumi ning eelkõige tagas paremini hagejate eraelu kaitset. Põhjendamatud oli kostjate vastuväited, mille kohaselt endiste tunnustega müür ei ole hagejate huvides vajalik. Asjaolud, mille kohaselt müüri seisund on oluliselt paranenud ja muudetud müür tagab piisava miljööväärtuse, ei oma asjas tähtsust, sest ei lükka ümber eelnimetatud hagejate huvi olemasolu. Samal põhjusel ei oma asjas tähtsust asjaolud, mille kohaselt müür funktsioneerib endiselt tulemüürina ja välisvalgustuse kandekonstruktsioonina ning müüri muutmisega ei ole hagejate kinnisasja väärtus vähenenud, vaid suurenenud. Hagejate huvi takistada valguskiirguse levimist hagejate eluruumi ja eelkõige hagejate eluruumist lähedalasuvate elamute ruumidesse ei saa rahuldada muu samaväärtuselise või kõrgema väärtusega hüvega, mis oma sisult hagejate huvi objektiks olevast hüvest erineb. Maakohtu hinnangul ei tõenda kostjate väidet, et müüri madalamaks tegemine ca 85 cm osas ei riku hagejate privaatsust, ei hagiavalduse lisana esitatud 07.12.2016 14.12 pilt ega Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 03.02.2017 vastus haldusasjas nr 3-16-2487.
10.Eeltoodust tulenevalt rikkus kostja 1 AÕS § 151 lg 3 teises lauses sätestatud kohustust. Kostjate väide, mille kohaselt kostja 1 kõrvaldas müüri ülemise osa ohu tõrjumiseks, ei anna alust eitada kohustuse rikkumist. Lähtudes kostjate esile toodud asjaoludest, mille kohaselt müüri ülemine osa oli varisemisohtlik ning kujutas ohtu inimestele ja varale, ei toonud kostjad siiski esile asjaolusid, millest tulenevalt võiks asuda seisukohale, et ohu 4(12)
tõrjumiseks oli vajalik kahju tekitada. Kostjate esile toodud asjaoludest ei tulene, et oht oli vahetu, nii et ohtu ei oleks saanud kõrvaldada hagejatele kahju tekitamata. Kostjad ei toonud esile, et kostja 1 oleks nõudnud hagejatelt ohu kõrvaldamiseks vajaliku tahteavalduse või toimingu tegemist.
11.Kostjate väide kahju puudumise kohta on põhjendamatu. Kahju hüvitamise eesmärk on asetada hagejad olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles hagejad oleksid olnud, kui müüri ei oleks muudetud. Hagejad ei tuginenud kahjuna kinnisasja väärtuse vähenemisele, vaid esitasid nõude asja kahjustamisest tulenevalt asja parandamiseks või parandamise mõistlike kulude hüvitamiseks ning VÕS § 132 lg 3 esimene lause võimaldab sellist kahju nõuda, sõltumata kinnisasja väärtusest. Et kostjad ei toonud esile konkreetseid asjaolusid kasu kohta, mida hagejad võisid saada kahju tekitamise tagajärjel kinnisasja väärtuse suurenemise näol, ei ole võimalik tuvastada kasu, mida kahjuhüvitisest maha arvata, ega anna alust hinnata, kas kasu mahaarvamine oleks kooskõlas kahju hüvitamise eesmärgiga. Sel põhjusel ei oma asjas tähtsust ka küsimus, kas kinnisasja väärtuse võimalikku tõusu oleks võimalik maha arvata.
12.Kostjate seisukoht, mille kohaselt kahju ärahoidmine ei olnud kohustuse kaitseeesmärgiks, on põhjendamatu. Kostjate väide, mille kohaselt kahju ei olnud ettenähtav, ei oma asjas tähtsust. Seadusest ei tulene, et AÕS § 151 lg 3 esimesest lausest tulenevat kohustust rikkunud naaber peaks hüvitama üksnes kahju, mida ta võimaliku tagajärjena ette nägi või pidi ette nägema.
13.Maakohtu hinnangul oli mõistlik kahju hüvitada muul viisil kui rahalise hüvitise maksmisega. Kostjad ei ole tõendanud, et kostja 1 poolt müüri taastamine oleks võimatu. Kostjate väide, mille kohaselt müüri taastamine esialgsele kõrgusele läheks vastuollu kasutusloa ja ehitusprojektiga, ei oma tähtsust. Kasutusloa tingimus, mille kohaselt müür tuleb taastada 6 kuu jooksul pärast naabrite vahelise kohtuasja lahendi jõustumist projektijärgseks vastavalt projektiga kinnitatud kõrgusmärgini, võimaldab kostjal 1 müüri taastada vastavalt käesolevas hagis esitatud nõudele, samal ajal esitades hagejate vastu vastava aluse esinemise korral nõude AÕS § 151 lg 3 teises lauses nimetatud tahteavalduse tegemiseks kohustamiseks, samuti taotledes seaduses sätestatud alustel ja korras haldusakti andmist. Kostjate teine seisukoht, mille kohaselt müüri taastamine endisesse seisukorda oleks vastuolus ehitusseadustikus ja AÕS § 145 lg-s 1 ettenähtud ehitise ohutuse nõuetega, on põhjendamatu. Hagejad ei nõudnud müüri taastamist varisemisohtlikku seisukorda. Kostjad ei toonud esile konkreetselt, milliste tingimuste poolest hagiesemes märgitud tingimuste kohaselt taastatav müür ei vasta ehitisele esitatavatele ohutusnõuetele. Müüri taastamise hagi ei ole ehitisele esitatavate ohutusnõuetega vastuolus. Müür tuleb taastada ehitusseadustikku ja muid seadusi järgides ohutuna.
14.Kuigi piirirajatis ei ole kaasomandis, on ühiskasutuse suhtes kohaldatavad kaasomandi sätted. Seega hoidumisnõude aluseks võib olla AÕS § 72 lg 5 teine lause, mille sisustamisel hoidumisnõude puhuks tuleb arvestada AÕS § 89 teises lauses sätestatut. Kostjad on menetluse käigus avaldanud, et kostjad kavatsevad müüri tagasiastega osa madalamaks teha, et müür oleks ühekõrgune ning ohutu inimestele ja varale. Eeltoodust tulenevalt on alust eeldada rikkumise kordumist ning nõue kostja 1 vastu müüri edasisest lammutamisest ja muutmisest hoidumiseks kohustamiseks on põhjendatud. 5(12)
15.Maakohus jättis hagi kostja 2 vastu rahuldamata, sest kostja 2 ei saa vastutada VÕS § 115 lg 1 alusel AÕS § 151 lg 3 teises lauses sätestatud kohustuse, s.o naabrusõiguse rikkumisega kahju tekitamise eest. Kostja 2 võiks iseenesest vastutada VÕS § 1043 alusel hagejate omandi rikkumisega kahju tekitamise eest, kuid kostjalt 2 ei saa nõuda müüri taastamist. Alternatiivse rahalise nõude kostja 2 vastu juhuks, kui mitterahalist nõuet ei rahuldata, jättis maakohus rahuldamata, kuna kostja 1 vastu esitatud mitterahalise nõude rahuldamise tõttu ei ole õiguslikult võimalik rahuldada solidaarselt rahalist nõuet. Apellatsioonkaebus
16.Kostja 1 esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada osas, milles hagi tema vastu rahuldati ja jäeti tema kanda ka menetluskulud. Kostja 1 palus uue otsusega jätta hagi tema vastu rahuldamata ja menetluskulud jätta solidaarselt hagejate kanda.
17.Maakohus kohaldas valesti AÕS § 151, mis kehtib eelkõige juhul, kui piirirajatis asub mõlemal kinnisasjal. Kui rajatis on ühe kinnisasja piires, kuulub piirirajatis selle kinnistuomaniku ainuomandisse. Riigikohus leidis tsiviilasjas nr 3-2-1-89-11 tehtud lahendi p-s 11, et AÕS § 151 lg 1 reguleerib olemasoleva piirirajatise kasutamist, mitte nõudeõigust selle kõrvaldamiseks või selle rajatise talumise kohustust. Seega ei ole AÕS § 151 nõudenorm, mille alusel saaks hagejad nõuda rajatise taastamist. Seega oli kostjal 1 kui kinnistu varasemal omanikul õigus müür madalamaks teha ilma hagejate vastavasisulise nõusolekuta.
18.Kahju hüvitamise kohustuse tekkimise üheks vajalikuks tingimuseks on kahju tekkimine kahjustatud isikul. Otsuse kohaselt seisneb hagejate kahju selles, et madalam müür suurendab valguskiirguse levikut hagejate eluruumi ja selle läheduses asuvatesse ruumidesse. Kostja 1 on seisukohal, et hagejatel ei ole kahju tekkinud, millest tulenevalt kahjuhüvitusnõuet ei eksisteeri. Kuna väidetav valguskiirgus ei takista hagejatel kinnisasja kasutamist, valguskiirguse levikut tuleb inimestevahelisest tavapärasest kooselust tulenevalt mõistlikult taluda ja väidetav valguskiirgus ei ole vastuolus keskkonnakaitse nõuetega, on hagejatel seadusest tulenev valguskiirguse talumise kohustus (AÕS § 143 lg 1). Kui isikud on kohustatud mõjutust taluma, siis on kahjunõude rahuldamine välistatud.
19.Paekivimüüri ülemist tagasiastega osa on 02.12.2016 osaliselt madalamaks tehtud ca 85 cm võrra, kuna müüri ülemine osa oli lahtine ja varisemisohtlik. Eksperdid soovitasid müüri kõrgust vähendada 1,5 – 2 m võrra nii müüri ülemise osa seisukorrast tulenevalt kui ka seetõttu, et müüritisel ei olnud enam toetavaid sidemeid (kuurid mõlemal pool müüri olid lammutatud), samuti tulenevalt J. Kappeli 7 asetleidvatest ehitustöödest. Ehitustööde eesmärgiks oli parendada müüri ja tagada selle ohutus ning säilimine muutunud tingimustes. Müüri madalamaks muutmine absoluutkõrguselt 21,05m absoluutkõrguseni 20,20m ei riku hagejate privaatsust, arvestades säilitatavat kõrgust. Samuti ei ole halvas seisukorras ja varisemisohtlik müür miljööväärtuslikult kaitstavaks objektiks.
20.Kostja 1 ei nõustu maakohtu seisukohaga, et AÕS § 151 lg 3 teises lauses sätestatud kohustuse eesmärgiks on kaitsta naaberkinnistu omanikku piirirajatise õigustamatu 6(12)
muutmise eest. Otsuses kirjeldatud kahju (valguskiirguse levimine) ärahoidmine ei ole AÕS § 151 lg 3 teises lauses sätestatud nõusoleku saamise kohustuse eesmärgiks. Seejuures ei tule arvestada mitte üksnes hagejate huve asja säilimise vastu, vaid kohtul tuli arvestada ka kostja 1 huve müüri madalamaks tegemise vastu. Ohutuse tagamine on olulisem kui valguskiirguse leviku tõkestamine. Maakohus ei lahendanud küsimust sellest, kas müüri madalamaks tegemine oli õigustatud või mitte. Naabri kooskõlastuse või nõusoleku puudumise tõttu ei saa väita, et müüri madalamaks tegemine oli õigustamatu.
21.Väär on maakohtu seisukoht, et kahju ettenähtavus ei oma asjas tähtsust, kuna seadusest ei tulene, et AÕS § 151 lg 3 esimesest lausest tulenevat kohustust rikkunud naaber peaks hüvitama üksnes kahju, mida ta võimaliku tagajärjena ette nägi või pidi ette nägema. Riigikohus märkis asjas nr 3-2-1-53-06 tehtud lahendis, et VÕS § 127 lg 2 tuleb kohaldada ka lepinguväliselt tekitatud kahju hüvitamise juhtudel. Seejuures tuleb keelu eesmärgi kindlakstegemisel arvestada sellega, kuivõrd ettenähtav oli kahjulik tagajärg mõistlikule isikule. Seega kahju ettenähtavust tuleb kontrollida ka lepinguvälise kahju hüvitamise nõude korral. Hageja peab kahju hüvitamist nõudes tõendama, et tekkinud kahju oli kostjale ettenähtav (VÕS § 127 lg 3). Hagejad seda ei teinud.
22.Kui kostja 1 peab müüri kõrgemaks ehitama, järgides ehitamisele esitatavaid nõudeid, siis ei taastata müüri endist seisukorda, vaid müür renoveeritakse kostja 1 arvel, mille tulemusel hagejad rikastuvad. AÕS § 151 lg 3 kohaselt kui piirirajatist kasutavad mõlemad naabrid, siis kannavad nad korrashoiukulud võrdselt. Kui kostja 1 peab renoveerima tema kinnistul asuva müüri, mida maakohtu hinnangul kasutavad ka hagejad, vabanevad hagejad korrashoiukulude kandmisest, mis on käsitatav rikastumisena, mida kahju hüvitamine ei tohi kaasa tuua (VÕS § 127 lg 5 ja AÕS § 151 lg 3).
23.Müüri taastamine endisesse seisundisse on vastuolus ehitusprojekti, kasutusloa ja seadusega. Kostja 1 toob esile, et J. Kappeli 7 asuva korterelamu ehitusprojekti suhtes tehti muudatusprojekt, mille kohaselt J. Kappeli 7 ja 9 vaheline paekivimüür korrastatakse ja taastatakse kõrguseni absoluutkõrguseni 20,20m (esialgne absoluutkõrgus 21,05m). Tallinna Linnaplaneerimise Amet kooskõlastas muudatusprojekti ja J. Kappeli 7 kinnistul asuvale hoonele väljastati 27.10.2017 kasutusluba. Kasutusloas on Tallinna Linnaplaneerimise Ameti tingimus, et kasutusloa taotlus on kooskõlastatud tingimusega, et Kappeli 7 ja Kappeli 9 vaheline paekivimüüritis, mille ehitamise suhtes on pooleli naabrite vaheline kohtuvaidlus, taastatakse 6 kuu jooksul pärast kohtulahendi jõustumist projektijärgseks vastavalt projektiga kinnitatud kõrgusmärgini. Projektiga kinnitatud kõrgusmärk on absoluutkõrgus 20,20m ehk kõrgus, mis vastab vaidlusaluse müüri madaldatud osale. Seega müüri taastamine esialgsele kõrgusele läheks vastuollu kasutusloa ja ehitusprojektiga. Müüri taastamine endisesse seisukorda on ka vastuolus ehitusseadustikuga (EhS § 11 lg 1 ja EhS § 12 lg 1) ja asjaõigusseadusega (AÕS § 145 lg 1).
24.Maakohus kohaldas valesti AÕS § 89, mille kohaselt saab hoidumisnõude esitada asja omanik kolmanda isiku vastu, sest hagejad ei ole müüri omanikud. Isegi kui nõustuda 7(12)
kohtu seisukohaga, et müür on ühiskasutuses, mille suhtes kohalduvad kaasomandi sätted, siis vastavalt asjaõigusseaduse kommenteeritud väljaandele ei saa kaasomanike omavahelistes suhetes AÕS § 89 alusel nõudeid esitada. Ühtlasi peab hoidumisnõude rahuldamiseks esinema omandiõiguse rikkumise oht, mida ei saa esineda, kuna hagejad ei ole müüri omanikud.
25.Maakohus rikkus ka menetlusõigust, kui rahuldas kahju hüvitamise nõude kostja 1 vastu VÕS § 115 lg 1 ja VÕS § 136 lg 5 alusel. Otsuses puuduvad põhjendused kahju hüvitamise nõude üldiste eelduste kohta.
26.Otsuse resolutsioon on vastuoluline ja selle punktid välistavad teineteist. Ühelt poolt kohustatakse kostjat 1 taastama paekivist müüri ja teiselt poolt kohustatakse kostjat 1 hoiduma igasugusest müüri muutmisest. Otsuse resolutsiooni p-st 2 jääb mõistmatuks, kust kohast mõõdetuna tuleb saavutada müüri kõrgus 5,3 meetrit.
27.Kohus asus otsuse p-s 19 ebaõigele seisukohale, et müüri taastamise vastuolu ehitusprojekti ja kasutusloaga ei oma asjas tähtsust. Teiselt poolt asus kohus seisukohale, et kasutusloa tingimus, mille kohaselt tuleb müür taastada 6 kuu jooksul pärast naabrite vahelise kohtuasja lahendi jõustumist projektijärgseks vastavalt projektiga kinnitatud kõrgusmärgini, võimaldab kostjal 1 müüri taastada, kui kostja 1 nõuab hagejatelt AÕS § 151 lg 3 teises lauses sätestatud tahteavalduse tegemist. Kohus soovis ilmselt öelda, et kostjal 1 on võimalik müüri mitte taastada, kui ta nõuab hagejatelt AÕS § 151 lg 3 teises lauses sätestatud tahteavalduse tegemist ja selle andmata jätmise korral tahteavalduse asendamist kohtulahendiga. See aga ei ole käsitatav müüri taastamisena.
28.Kohus hindas tõendeid ebaõigesti. Kostja 1 ei nõustu maakohtu hinnanguga, et hagejate 25.06.2018 menetlusdokumendi lisadena 2 ja 3 esitatud fotodega on tõendatud valguskiirguse levimine hagejate eluruumi ja selle läheduses asuvatesse ruumidesse.
29.Maakohus rikkus otsuse põhjendamiskohustust ka hoidumisnõude rahuldamisel, leides, et on alust eeldada, et kostjad kavatsevad müüri tagasiastega osa madalamaks teha. Kostjad avaldasid vastuses hagile, et ei kavatse müüri madalamaks tehtud osa rohkem madalamaks muuta, küll kavatseb sinna lisada plekkmütsi, millega müüri kõrgus tõuseb ca 15 cm. Lisaks oleks vajalik madalamaks teha müüri seda osa, millel tagasiaste on veel olemas, et müür oleks ühekõrgune ja ohutu inimestele ja varale. Ühtlasi esitasid kostjad 28.09.2018 kohtule tõendina Tallinn, J. Kappeli tn 7 korteriühistu 18.09.2018 avalduse, millest nähtuvalt J. Kappeli 7 asuvate korteriomandite omanikud soovivad, et müür jääks selle olemasolevale ja ehitusprojektiga määratud kõrgusele, mis on absoluutkõrgus 20,20m. Selle tõendi jättis kohus arvestamata ja asus alusetult seisukohale, et esineb jätkuv rikkumise oht kostja 1 poolt. Vastustajate seisukoht
30.Hagejad palusid jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud kostja 1 kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
31.Kolleegium, ära kuulanud 06.11.2019 kohtuistungil eelnevalt pooled ja tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud. TsMS § 657 lg 1 p 1 järgi tuleb maakohtu otsus jätta muutmata. 8(12)
32.TsMS § 651 lg 1 järgi kontrollib ringkonnakohus maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, milles maakohus jättis hagi kostja 2 vastu rahuldamata, hagejate kulud, mis on seotud kostja 2 vastu esitatud nõudega, jäeti hagejate kanda ja kostja 2 menetluskulud solidaarselt hagejate kanda. Eeltoodud osas ringkonnakohus maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust ei kontrolli.
33.TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel aluseks esimese astme kohtu poolt tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kui puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Ringkonnakohtu arvates ei ole maakohus faktiliste asjaolude tuvastamisel menetlusõiguse norme rikkunud. Tuvastatud on õigesti, et kinnisasjade asukohaga Kappeli 9 ja Kappeli 7 Tallinnas vahel paikneb müür ja kostja 1 korraldusel on lammutatud sellelt osaliselt ca 1 m kõrgune osa, mistõttu on müür osaliselt madalam.
34.Hagejad esitasid maakohtule kaks nõuet: esiteks kohustada taastama kostjaid omal kulul kinnistutevaheline müür endisel kõrgusel või alternatiivselt välja mõista taastamise kulu 12 516 eurot ning teiseks kohustada kostjat 1 hoiduma müüri lammutamisest ilma hagejate nõusolekuta. Maakohus rahuldas mõlemad nõuded.
35.AÕS § 151 lg 1 sätestab, et kui kaks kinnisasja on teineteisest eraldatud müüri, heki, kraavi, peenra või muu sellise asjaga, on see naabrite ühiskasutuses, sõltumata asja kuuluvusest, lg 2 kohaselt piirirajatise kasutamine ei tohi olla vastuolus asja otstarbega ega tekitada kahju naabrile ja lg 3 järgi, kui piirirajatist kasutavad mõlemad naabrid, kannavad nad korrashoiukulud võrdselt ning kui asi on vajalik ühe naabri huvides, ei või seda asja tema nõusolekuta kõrvaldada ega muuta.
36.Ringkonnakohtu istungil kinnitasid pooled, et nad peavad müüri piirirajatiseks. Kuigi pooled vaidlesid, kelle kinnisasjal asub müür, ei ole see kolleegiumi arvates asja lahendamisel määrava tähtsusega, kuna piirirajatis on AÕS § 151 lg 1 järgi alati naabrite ühiskasutuses. Vaatamata sellele, et selline rajatis ei ole kaasomandis, tuleb kohaldada piirirajatisele kaasomandi sätteid, arvestades AÕS §-s 151 toodud erisustega. Ühisele kasutusõigusele tuleb AÕS § 70 lg 7 järgi kohaldada ühise omandi kohta kehtivaid sätteid ja tulenevalt AÕS § 70 lg-st 6 kuuluvad kohaldamisele kaasomandi kohta kehtivad sätted, kui ühise kasutusõiguse kohta ei ole sätestatud teisiti. Maakohus on materiaalõigust kohaldanud õigesti.
37.Kolleegium leiab, et piirirajatise kasutamisel tekib poolte vahel võlasuhe, mille sisuks on piirirajatise otstarbekohane kasutamine naabrite poolt ja hoidumine naabrit kahjustamast ning millest tuleneva kohustuse rikkumisel võib võlausaldajal tekkida kohustuse täitmise nõue. VÕS § 108 lg 2 esimese lause kohaselt võib võlausaldaja nõuda võlgnikult kohustuse täitmist, kui võlgnik rikub kohustust, mis ei seisne raha maksmises või VÕS § 115 lg 1 järgi nõuda kahju hüvitamist. Ringkonnakohtu arvates saab kohustuse täitmise nõudena käsitleda hageja nõuet kohustada kostjat taastama endiste mõõtmetega müür. Seega ei ole vajalik ega võimalik lahendada nõuet õigusvastaselt tekitatud kahju hüvitamise normide järgi, nagu väidab apellant. Maakohus on vaidlustatud otsuses küll viidanud lepinguväliselt tekitatud kahju 9(12)
hüvitamise normidele, kuid otsuse sisu arvestades on kohus lähtunud sellest, et poolte vahel on võlasuhe, mille eesmärgina on käsitletav mh ka see, et piirirajatisega eraldatud naabrid hoiduksid teineteist kahjustamast, mistõttu VÕS § 1044 lg 2 järgi ei saa hagejate nõude lahendamisel kohaldada õigusvastaselt tekitatud kahju hüvitamist reguleerivaid norme ning maakohus ei pidanud tuvastama vastavaid eeldusi.
38.Maakohus on õigesti tuvastanud, et kostja 1 on rikkunud piirirajatise kasutamisel hageja kui naabri õigusi, lammutades müüri osaliselt ca 1 meetri võrra madalamaks. Samuti on õige maakohtu järeldus, et müür on hagejate huvides ja seda ennekõike põhjusel, et tagab hagejate privaatsuse. Kuna hooned asuvad kinnistutel lähestikku, siis müür varjas naabritel vaadet teineteise akendesse ja hoovi. Eeltoodu on tõendatud hagejate esitatud fotodel toodud skeemidega olukorra kohta enne ja pärast müüri lammutamist ja maakohus on neid õigesti hinnanud (II kd, tl 197, 198).
39.Kostjate maakohtus esitatud väidetel oli nende sooviks tagada, et müür ei oleks varisemisohtlik. Kolleegium möönab, et kostja 1 huviks, arvestades müüri lähedust hoonetele, on tagada müüri püsivus ja välistada varisemisest tekkida võiv võimalik oht, kuid selle ohu kõrvaldamiseks ei saa pidada kohaseks vahendiks müüri osalist lammutamist ja madalamaks tegemist. Kohane oleks kolleegiumi arvates olnud müür vajadusel parandada. AÕS § 75 lg 1 järgi on juhul, kui mõni kinnistu Kappeli tn 7 omanik oleks vastavad kulutused teinud, võimalik nõuda osaliselt kulutuste hüvitamist hagejatelt.
40.Lisaks märgib kolleegium, et kohtule esitatud tõenditest ei saa järeldada, et müür oleks ilma selle ülemist osa lammutamata varisemisohtlik. Apellandi poolt viidatud Selektor Projekt OÜ arvamuse järgi on müüri ülemine kolmandik halvas seisus, kuid mitte varisemisohtlik (I kd tl 60 pöördel). Ülejäänud kohtule esitatud dokumentidest tuleneb, et müüri seisund on hea. EIN & KO OÜ arvamuse järgi on müür tugev ja selles ei ole pragusid ning seda ka pärast kinnistul Kappeli tn 7 hoone valmimist (III kd tl 43). Ehitusagentuuri arvamuse kohaselt on müür heas seisus, väljakukkunud ja murdunud kivid puuduvad ning pragusid ei ole. Müür ei ole varisemisohtlik (II kd, tl 13, III kd tl 47). Seega ei ole tõendatud, et müür oleks varisemisohtlik ja sellel põhjusel on vajalik müüri ülemisest osast ca 80 cm kuni 1 m lõhkuda, et tagada müüri ohutus. Toimikus olevatelt fotodelt on võimalik järeldada, et müür on korrastatud hagejate poolelt ja Kappeli tn 7 poolelt on müür hooldamata, kuid seda, et müür oleks varisemisohtlik fotodelt järeldada ei saa (fotod I kd tl 32-34, II kd tl 126-131).
41.VÕS § 108 lg 2 teine lause sätestab, et kohustuse täitmist ei või nõuda, kui: 1) kohustuse täitmine on võimatu; 2) kohustuse täitmine on võlgnikule ebamõistlikult koormav või kulukas; 3) võlausaldaja saab mõistlikult saavutada kohustuse täitmisega taotletava tulemuse muul viisil; 4) kohustuse täitmine seisneb isikliku iseloomuga teenuse osutamises. Samad piirangud on kohaldatavad ka kahju hüvitamisel naturaalrestitutsiooni korras, milline võimalus tuleneb VÕS § 136 lg-st 5 (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-48-10 p 36).
42.Kostjad ei ole tõendanud, et müüri taastamine oleks võimatu. See, et müüri taastada on võimalik, tuleneb EIN & KO OÜ ja Ehitusagentuuri arvamustest (III kd, tl 41-45, 4748). Ehitusagentuuri arvamusest tuleneb, et kinnistul Kappeli tn 7 paiknevat hoone seina ei pea müüri taastamiseks lõhkuma ja kokku ehitamine on tehniliselt võimalik. 10(12)
Kolleegium märgib, et toimikus olevalt fotolt müüri lammutamise ajast nähtub, et enne lammutamist oli müür ühendatud Kappeli tn 7 asuva hoonega (II kd, tl 21). Eeltoodust saab järeldada, et müüri taastamine ei kahjusta Kappeli tn 7 asuvat hoonet. Müüri taastamise võimatus ei tulene hoone Kappeli tn 7 ehitamiseks ja kasutamiseks antud haldusaktidest ja kinnitatud ehitusprojektist. Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 22.03.2017 kooskõlastusega nr 1506 lubati taastada kinnistutevaheline müür kõrguseni 20,20 m algse 21,05 m asemel, kuid 09.09.2019 Tallinna Halduskohtu otsusega haldusasjas nr 3-17-2591 on kooskõlastus tühistatud ja selles osas on halduskohtu otsus jõustunud.
43.Ebaõige on apellandi väide, et müüri taastamine on talle ebamõistlikult koormav ja kulukas. Kostja 1 on isik, kes oli elamu Kappeli tn 7 ehitamisel tellija, millest saab järeldada, et tal on ehitusvaldkonnas teadmisi. Kostjad esitasid kohtule müüri taastamistööde kohta hinnapakkumise summas 5260 eurot (III kd tl 14) ja hagejad hinnapakkumise summas 12 516 eurot (II kd tl 86). Kolleegium järeldab hinnapakkumistest, et kostja 1 on võimeline organiseerima müüri taastamise odavamalt, kui seda saaksid korraldada hagejad. Kostja 1 väited selle kohta, et müüri taastamiseks puuduvad tal vahendid ja see võib viia äriühingu pankrotti, ei anna alust jätta nõuet rahuldamata. Toimiku materjalidest nähtuvalt on just kostja 1 olnud kinnistu Kappeli 7 arendaja, kellele algselt kuulus kinnistu ja kes pärast elamu valmimist jagas selle korteriomanditeks ja võõrandas need. Kuna kostja 1 ei ole esile toonud objektiivseid põhjuseid, miks ta on varatuks muutunud või muutumas, siis on tõenäoliselt olnud korterite võõrandamine tema teadlik äritegevus.
44.Asjaolu, et kostja 1 on talle kuulunud korteriomandi menetluse kestel võõrandanud, ei mõjuta TsMS § 210 lg 2 järgi asja menetlust.
45.Kohtu ette ei ole toodud asjaolusid, millest saaks järeldada, et hagejatel oleks võimalik müür taastada muul viisil, mis oleks kostjat 1 vähem koormavam. Eelnevalt võrdles ringkonnakohus poolte poolt esitatud kalkulatsioone müüri taastamistööde kohta ja kostja 1 poolt esitatu on soodsam. Piirdemüüri taastamine ei ole isikliku iseloomuga teenus ja kostja 1 võib selle teha kas ise või tellida töö kõrvalistelt isikutelt.
46.Kostjad ei ole kohtu ette toonud konkreetseid asjaolusid, mida saaks arvestada nende väite hagejate rikastumise kohta lahendamisel. Kuna müüri lammutasid kostjad, siis peavad nad müüri taastama, millised aga oleksid olnud kulutused lammutamise eelse müüri renoveerimisele, kostja 1 esile toonud ei ole.
47.Kolleegium ei nõustu apellandi väidetega, et kohtuotsus ei ole täidetav, kuna kohtuotsuse resolutsioonis ei ole täpselt toodud, mida peab kostja 1 tegema ja millistele näitajatele taastatav müür vastama. Kohtuotsuse resolutsioonis on toodud müüri kõrgus hagejate kinnisasjalt ja tingimus, et selle peab taastama endise kõrguseni. Kuna müür on osaliselt säilinud, siis on võimalik selle taastamine endise kõrguseni.
48.Eeltoodut kokku võttes on maakohus hagejate esimese nõude müüri taastamiseks õigesti rahuldanud.
49.Hagejate teiseks nõudeks oli kohustada kostjat 1 hoiduma müüri edaspidisest lammutamisest ja muutmisest ilma hagejate nõusolekuta. Selle nõude rahuldas maakohus AÕS § 72 lg 5 ja § 89 järgi. Kostja 1 leidis apellatsioonkaebuses, et pooltevahelisele suhtele ei kohaldu AÕS § 89. Kolleegium leiab, et õigusteooriast 11(12)
lähtudes ei ole AÕS § 89 kohaldamine välistatud ja maakohus on otsuses viidanud vastavatele seisukohtadele. Naabrusõigusi reguleeriva erinormi olemasolu ei välista üldjuhul naabrusõigusest tuleneva õiguse kõrval AÕS §-le 89 tuginemist (Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne. 2014, lk 403-404). Piirirajatis ei ole piirnevate kinnisasjade omanike ühine omand AÕS § 70 lg 1 mõttes, vaid tegemist on ainult ühiskasutuses oleva asjaga. Seega on piirirajatise puhul kaasomandi normide kohaldamine võimalik teatavate erisustega. Maakohus on õigesti tuvastanud AÕS § 89 kohaldamise eeldused, sh edaspidise rikkumise ohu. Esitatud tõenditest saab järeldada, et kostja 1 on lisaks müüri lõhkumisele, püüdnud saavutada haldusaktide vastuvõtmist, mis lubaks tal kogu müüri madalamaks teha. Eeltoodust saab järeldada kostja 1 poolt rikkumise ohu jätkumist.
50.Kolleegium ei nõustu apellandiga, et hagejate nõuded on omavahel vastuolus. Kuna osaliselt on müür säilinud algsel kõrgusel, siis selle lõhkumisest tuleb kostjal 1 hoiduda. Hagejate nõue rikkumisest hoidumiseks ei takista kostjal 1 täita nõuet lammutatud müüriosa taastamiseks.
51.Kuna kostja 1 vastu hagi rahuldati, siis on maakohus õigesti TsMS § 162 lg 1 kostja 1 vastu esitatud nõudega seonduvad menetluskulud jätnud kostja 1 kanda. TsMS § 171 lg 1 järgi tuleb apellatsioonkaebuse läbivaatamisega seotud kulud jätta kostja 1 (apellandi) kanda. TsMS § 177 lg 2 järgi määrab hüvitatavate menetluskulude suuruse kindlaks maakohus mõistliku aja jooksul pärast menetlust lõpetava otsuse või määruse jõustumist.