Planeerimine ja ehitus › Ehitusjärelevalve

3-16-2487 Kappeli Kodu) krundile maa-aluse ja kolme maapealse korrusega elamu ehitamiseks; määrata ehitusõigus J. Kappeli tn 9 krundi maa-aluse ja kolme maapealse korrusega elamu ja ühe maaaluse korrusega parkla ning olemasolevale kahekorruselisele korterelamule (omanikud mh X ja Y) kolmanda korruse peale ehitamiseks. Detailplaneeringu seletuskirja p 4.1.11 ja põhijoonise kohaselt tuleb ehitusprojekti koostamise staadiumis täpsustada J. Kappeli tn 7 ja J. Kappeli tn 9 kinnistu piiril oleva ca 6 m kõrguse paekivimüüri säilimise võimalikkus.

3-16-2487 Kappeli tn 7 korterelamu akendest on avatud otsevaade kaebajate elamu akendesse. Samuti on rikutud kaebajate õueala privaatsust ning kahjustatud miljööväärtuslikku kogumit. Vastustaja viis 05.12.2016 J. Kappeli tn 7 kinnistul läbi paikvaatluse. Asja materjalidest ei nähtu, et vastustaja oleks lisaks paikvaatluse tegemisele võtnud veel asjakohaseid meetmeid järelevalve tegemiseks. Piirdemüür on ca 1,5 m madalamaks lammutatud. Ehitusseadustiku (EhS) § 4 lg 1 kohaselt loetakse ehitamiseks ka lammutamist. Ehitusluba ja ehitusprojekt ei näe ette piirdemüüri lammutamist. Ehitusseadustiku lisa 1 näeb ette, et piirdeaia lammutamiseks peab olema esitatud ehitusteatis, mida ehitusregistri andmete järgi ei ole esitatud. Vastustaja on 02.02.2017 teinud uue paikvaatluse ja väidab, et olukord ei ole eelmise paikvaatluse ajaga muutunud ning ehitustöid jätkatud ei ole. Samas oli 02.02.2017 ehitaja lõpule viinud tööd müüri aluses piirkonnas, sh on müüri äärde rajatud betoonpandus. Tallinna Linnavolikogu 16.04.2009 otsusega nr 78 kehtestatud teemaplaneeringu „Tallinna Kesklinna miljööväärtuslike hoonestusalade piiride ning kaitse- ja kasutamistingimuste määramine“ seletuskirja p 4.10.3 kohaselt oleneb kahe naaberkrundi vaheliste piirete kõrgus naabrite vastastikusest kokkuleppest. Kolmas isik ei teavitanud kaebajaid piirdemüüriga seotud lammutustööde kavatsusest. Teemaplaneeringu kehtestamisega on vastustaja viinud haldusorgani võimaluse teostada kaalutlusõigust nullilähedaseks. Reeglina ei saa nõuda konkreetse järelevalvemeetme võtmist, kuid puudutatud isikul on muu hulgas õigus nõuda järelevalvemeetme võtmise küsimuse otsustamist kaalutlusvigadeta. Kaebajad on korduvalt pöördunud vastustaja poole seonduvalt J. Kappeli tn 7 kinnistul toimuva ehitustegevusega. Muu hulgas viibis vastustaja haldusasja 3-16-799 raames toimunud paikvaatlusel, kus kohtu poolt protokolliti kolmanda isiku ja kaebajate kokkulepped piirdemüüriga seonduvalt, mille kohaselt kinnitas kolmas isik, et vaidlusaluse piirdemüüri püsivuse tagamisega seotud küsimustest teavitab ehitaja kaebajat ehitusega vastavasse lõiku jõudmisel ja esitab vajaduse korral teostuse ohutuse ja müüriosa püsivuse tagamiseks vajalike ja sellega seotud tööde projektid ja joonised. Vastustaja on kaebajate 02.12.2016 taotlustele peatada viivitamatult ehitustegevus piirdemüüriga seonduvalt esitanud vastused 09.12.2016 kirjaga nr 4-4/977-21 ja 20.12.2016 kirjaga nr 4-4/977-23. Mõlemas vastuskirjas on vastustaja asunud seisukohale, et ehitamist teostava isiku kinnitusel ei ole tegemist ebaseadusliku lammutustegevusega, vaid müüri remondiga. Seega on vastustaja järelevalvemenetluse üle otsustamisel lähtunud paljasõnalisest seisukohast, mille on esitanud lammutustegevusest huvitatud isik. Kolmanda isiku eesmärgiks ei ole piirdemüüri taastamine. Kolmas isik on esitanud muudatusprojekti, mille kohaselt soovib ta piirdemüüri säilitada kõrgusega 3,6 m, st lammutada soovitakse ca 40% olemasoleva piirdemüüri mahust. Piirdemüür kuulub J. Kappeli tn 9 kinnistu koosseisu. Seda kinnitab ehitusloa aluseks oleva ehitusprojekti asendiplaan, J. Kappeli tn 7 ja lähiala detailplaneeringu põhijoonis ning detailplaneeringu tugiplaan. Ka juhul, kui asuda seisukohale, et piirdemüür asub osaliselt J. Kappeli tn 7 kinnistul, on selge, et vaidlusalune piirdemüür asub samaaegselt osaliselt ka J. Kappeli tn 9 kinnistul, mistõttu on tegemist kaasomandis oleva ehitisega asjaõigusseaduse (AÕS) § 70 lg 3 mõttes. AÕS § 71 lg 1 kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppel.

3-16-2487 Kohaliku omavalitsuse pädevusse ei kuulu detailplaneeringu menetluses ega mis tahes muus menetluses kolmanda isiku sõlmitud kokkulepetest kinnipidamise kontrollimine. Kui kolmanda isiku ja kaebajate vahel sõlmitud kokkulepet on rikutud, peavad kaebajad oma nõude esitama kolmanda isiku vastu. 05.12.2016 tegi TLPA paikvaatluse. Paikvaatluse käigus tuvastati, et J. Kappeli tn 7 ja J. Kappeli tn 9 vahelist müüritist oli hoonete poolsest otsast umbes poole müüri ulatuses ca ühe meetri võrra madamalaks lammutatud. Lammutatud oli müüri ülemine, tagasiastega osa. Paikvaatluse ajal olid ehitustööd peatatud tulenevalt maakohtu määrusest. Ehitusseadustiku lisa 1 kohaselt peab vähemalt ehitusteatis olema selliste piirdeaedade või väravate ehitamiseks, millega kaasnevad kaevetööd. Antud juhul kaevetöid ei kaasnenud ning ehitusprojekti või ehitusteatist piirdeaia ümberehitamiseks ei olnud vaja esitada. Piirderajatise ümberehitamiseks ehitusteatist ega ehitusluba ei nõuta. Kolmas isik on tugevdanud müüri vundamenti, puhastanud ja täitnud lahtised vuugid ning eemaldanud varisemisohtliku osa. Kolmas isik on kinnitanud nii paikvaatlusel kui ka muudatusprojekti kaudu, et taastab piirdemüüri kõrguseni 3,6 m. Tehtud ja kavandatud tööd on kooskõlas ehitusprojektis sätestatud tingimusega müür säilitada, sest müüri säilitamise ulatust ei ole täpselt määratletud, müüri kõrguse vähendamine on soovitatav müüri stabiilsuse tagamiseks ning müüri säilitamise eesmärk – säilitada piirkonnale omane miljöö – on täidetud ka müüri madaldamisel ca 1 m võrra. Kuigi piirdemüüri on lammutatud, siis endisele kõrgusele tagasi ehitamine ei tagaks oluliselt rohkem privaatsust J. Kappeli tn 9 kinnistule ja eluruumidele. J. Kappeli tn 7 hoone aknad ulatuksid üle piirdemüüri ülemise serva, mis oluliselt ei muuda praegust olukorda. Kuna teostatavate ehitustööde eesmärk on müüri parendada ning tagada selle ohutus muutunud tingimustes – algselt toetasid müüri mõlemalt poolt kuurid, mis praeguseks on lammutatud –, on tegemist ümberehitamise, mitte lammutamisega. Piirdemüür ei ole kaasomand ega piirirajatis. Maa-ameti 1997. aastal koostatud piiriprotokollist ja ehitisregistrist nähtub, et piirdemüür asub J. Kappeli tn 7 kinnistul. AÕS § 151 kohaldub eelkõige juhul, kui piirirajatis asub mõlemal kinnisasjal. Kui rajatis on ühe kinnisasja piires, kuulub piirirajatis selle kinnistu omaniku ainuomandisse. J. Kappeli tn 7 ja J. Kappeli tn 9 kinnistute osas kehtib Tallinna Linnavolikogu 02.05.2013 otsusega nr 68 kehtestatud J. Kappeli tn 7 kinnistu ja lähiala detailplaneering. Detailplaneeringu seletuskirja p-s 4.1.11 ja detailplaneeringu põhijoonisel on öeldud, et ehitusprojekti koostamise staadiumis tuleb täpsustada J. Kappeli tn 9 ja J. Kappelit tn 7 kinnistute piiril oleva paekivimüüri säilimise võimalikkus. Ehitusloa aluseks olevas ehitusprojektis käsitletakse müüri põhiprojekti võrdlustabelis lk-l 5, kus on öeldud, et olemasolevad tugimüürid säilitatakse/taastatakse paekivist ja p-s 1.2.1, kus sedastatakse, et J. Kappeli tn 9 asuv olemasolev paekivimüür säilitatakse. 14.11.2016 SELEKTOR PROJEKT OÜ koostatud dokumendis „Ekspertarvamus lubjakivist tugimüüri seisukorra kohta“ (töö nr P16003) on lk-l 5 asutud seisukohale, et soovitatav on saleda müüritise kõrgust vähendada, kuna olemasolev kõrgus ei ole tehniliselt vajalik ning müür võib kaevetööde teostamisel osutuda varisemisohtlikuks. Müüritise madaldamisel on positiivne mõju omakaalu vähenemisele. Soovitatav on lammutada müüritis 1,5–2 m madalamaks. Vastustaja viis 02.02.2017 J. Kappeli tn 7 kinnistul läbi uue paikvaatluse, veendudes, et olukord ei ole võrreldes eelmise paikvaatluse ajaga (05.12.2016) muutunud ning ehitustöid jätkatud ei ole. Samuti puudub vastustajal alus ettekirjutuse tegemiseks isegi juhul, kui ilmneb, et vaidlusaluste ehitustööde teostamiseks on vajalik kaebajate nõusolek ning seda ei ole küsitud.

3-16-2487 Kaebusest ei nähtu, miks on kaebus esitatud ajal, kus ehitusjärelevalve ei ole lõppenud. Kui järelevalvemenetlus lõpeb kaebajate arvates nende õigusi rikkuvalt, on võimalik sellekohane otsus kohtus vaidlustada. Lisaks on menetluses kolmanda isiku ehitusprojekti muudatuse taotlus ja kontrollitakse ka vundeerimise lubatavust. Vastustaja on teatanud, et kuni kõigi asjaolude väljaselgitamiseni puudub tarvidus ettekirjutuse tegemiseks. Müüri lammutamise tööde tegemine on peatatud. Kaebajad on juba esitanud tsiviilasjas maakohtusse hagi kolmandate isikute tegevuse vastu müüri taastamiseks või hüvitise saamiseks. Sellega on kaebajad kasutanud müüri taastamiseks ja kahju hüvitamiseks tõhusaimat vahendit (HKMS § 45 lg 2). Kaebajate hagi rahuldamise korral hüvitatakse neile tekkinud kahju ja alusetu rikastumise sätetest tulenevalt ei saa sama kahju sisse veel kord nõuda muult isikult. Kui järelevalvemenetlus lõpeb ning kaebajatele on tekkinud kahju, saavad kaebajad esitada vastava nõude. Kui kaebajate väidetel kolmandad isikud lõhkusid müüri nii, et neil puudus selleks TLPA luba, siis sõltumata sellest, kui kiiresti suutis ehitusjärelevalve ametnik objekti kontrollida, vastutab müüri ebaseaduslikult lammutanud isik kogu tekitatud kahju eest. Ehitusjärelevalvemenetlusest ei ole keeldutud ning taotluse osas lõplikku seisukohta ei ole. Seega ei saanud kaebajad kaebuse esitamise ajal ega ka hiljem nõuda järelevalve algatamist. Ka ei saanud kaebajad nõuda ehitusjärelevalve menetluse jätkamist, kuna menetlus kestab. Kaebajad saavad vaidlustada menetluse lõpptulemust. Järelevalvemeetodid valib haldusorgan. Isegi kui mingil perioodil eksitakse, ei vii see järelduseni, et saabuv lõpptulemus rikub kaebajate õigusi. Puudub ka kaebuses märgitud preventiivne huvi. Praeguse asja lahendamine ei saaks kaasa aidata teiste käimasolevate vaidluste kiirele ja õigele lahendamisele. Haldusmenetluse käigus toimunud menetlusnormide rikkumist saab üldjuhul halduskohtus vaidlustada vaid koos lõpliku haldusaktiga. Kaebajad ei viita ühelegi konkreetsele toimingule, mis võiks takistada menetluse lõpule viimist. TLPA on pädev otsustama, kuidas ja mil viisil on otstarbekas menetlust läbi viia. Ei nähtu, et haldusorganil puuduks menetluse läbiviimisel kaalutlusruum. Kohus ei hinda ümber kaalutlusotsuse otstarbekust, vaid kontrollib üksnes seda, ega kaalutlusotsuse tegemisel ei esinenud menetlus- ja vormivigu, mis võisid mõjutada sisulist otsustamist, kas diskretsiooniotsus on kooskõlas õigusnormide ja õiguse üldpõhimõtetega, kas otsus tugineb seaduslikule alusele, ega ei ole väljutud diskretsiooni piiridest ning ega ei ole tehtud muud sisulist diskretsiooniviga. Isikul puudub subjektiivne õigus nõuda järelevalvemenetluse algatamist või konkreetse meetme rakendamist kolmanda isiku suhtes, kui pädevus- ja volitusnorm näevad järelevalveorganile ette kaalutlusõiguse nii järelevalvemenetluse algatamiseks kui ka järelevalvemeetme rakendamiseks. Seega ei saa kaebajad nõuda kohaliku omavalitsuse kohustamist rakendada järelevalvemenetluses konkreetset meedet. 31.03.2016 protokollis haldusasjas nr 3-16-799 käsitleti müüritise püsivust. Seega ei saanud kokkulepped puudutada müüri madalamaks ümberehitamise küsimust. Kaebajate eesmärk on suunatud müüri senise kõrguse taastamisele, mistõttu ei oleks müüri muud püsivuse küsimused kaebust arvestades asjakohased. Müüri kuuluvuse suhtes esitatud nõudmised on eraõiguslikku laadi.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS

5(9)

3-16-2487 Vastustaja tegevusetuse tulemusel on kolmas isik õigusvastaselt lammutanud vaidlusalust piirdemüüri. Kaebuse eesmärgiks on nõuda kaebajatele tekitatud õigusvastaste tagajärgede kõrvaldamist. Ainsaks heastamismeetmeks saab olla ettekirjutus kolmandale isikule piirdemüüri taastamiseks. Järelevalvetoiming ei ole viidud läbi eesmärgipäraselt ja efektiivselt, samuti ei ole vastustaja poolt järgitud lihtsa ja kiire menetluse põhimõtet ega välditud üleliigsete kulutuste ja ebameeldivuste tekkimist kaebajatele (HMS § 5 lg 2). Õigusvastane kahju on kaebajatele juba tekkinud, sest kaebajate kaasomandis olev miljööväärtuslik paekivimüür on olulises ulatuses lõhutud. Kohase järelevalvemenetluse läbi viimata jätmise õigusvastasus ei sõltu menetluses tehtavast otsusest. Vastustaja oli taotlusega tutvunud hiljemalt 02.12.2016 kell 10.47. Samal päeval ei reageerinud vastustaja ajaloolise miljööväärtusliku paekivimüüri lammutamisele ega teinud selle lammutamise peatamiseks mitte ühtegi takistust, kuigi oli ilmne, et lammutamise peatamata jätmise korral on õhtuks müür lammutatud. Vastustaja on 22.03.2017 kooskõlastanud J. Kappeli tn 7 muudatusprojekti, milles on kajastatud vaidlusaluse piirdemüüri lammutamine. Kui vastustaja hinnangul on tegu piirdemüüri ümberehitamisega, mille jaoks ei ole nõutav ehitusprojekt, -luba ega -teatis, jääb arusaamatuks, miks on muudatusprojektis kajastatud piirdemüüri lammutamine. Vastustaja on 15.03.2017 menetlusdokumendis sisuliselt kinnitanud, et järelevalvemenetlus oli 03.02.2017 lõppenud, kusjuures vastustaja on kohtule esitatud menetlusdokumendist nähtuvalt tuvastanud, et lammutustööd ei olnud õigusvastased. Otsust järelevalvemenetluse lõpetamise kohta 03.02.2017 vormistatud ei ole. Seetõttu ei ole kaebajatel võimalik oma õigusi kaitsta. Halduskohus on jätnud arvestamata Tallinna linna teemaplaneeringuga. Teemaplaneeringuga on vastustaja ise kehtestanud miljööväärtuslikel hoonestusaladel täiendavad ning rangemad nõuded, otsustades ühemõtteliselt teemaplaneeringuga määrata kinnistute vaheliste piirete kõrgus sõltuvaks kinnistuomanike vahelisest kokkuleppest. Seega puudub vastustajal kaalutlusõigus piirdemüüriga seonduvas ehitusjärelevalves. Tsiviilhagi kolmandate isikute vastu ei ole tõhusam vahend HKMS § 45 lg 2 mõistes. Kui toiming või haldusakt on õigusvastane ja tekitab sellega kaebajatele kahju, on selline kahju sissenõutav halduskohtumenetluses hüvitamiskaebuse kaudu. Müüri edasist lammutamist kaitseb üksnes tsiviilkohtu poolt seatud hagi tagamise vahend. Tsiviilkohtu seisukoha muutumisel ei ole ühegi avalik-õigusliku vahendiga müüri edasist lammutamist ära hoitud. Efektiivsem õiguskaitsevahend ei ole järelevalvemenetluse otsuse vaidlustamine, sest kahju on tekkinud järelevalvetoimingu õigeaegse sooritamata jätmisega. Menetlusökonoomia põhimõttega ei ole kooskõlas halduskohtu seisukoht, et kaebajatel tuleb ära oodata vastustaja otsus järelevalvemenetluse lõpetamise kohta. Vastustaja on oma seisukoha – et piirdemüüriga seotud tegevus vastab õigusaktidele – üheselt väljendanud 03.02.2017 menetlusdokumendis. Vastustaja on 22.03.2017 kooskõlastanud J. Kappeli tn 7 muudatusprojekti, mis näeb muu hulgas ette piirdemüüri lammutamise. Seega ei teosta vastustaja enam piirdemüüri osas sisulist järelevalvet ning järelevalvemeedet vastustaja kohaldada ei kavatse. Haldusasjas 3-16-799 oli vaidluse sisuks J. Kappeli tn 9 elumaja vastas olnud müüri ebaseaduslik lammutamine ehitaja poolt. Põhjusel, et kaebajad viitasid ehitustegevuse ja eelkõige kaevetööde võimalikule kahjulikule tagajärjele müüri suhtes, lepiti haldusasjas 3-16799 kokku ehitaja ja arendaja kohustuses esitada kaebajatele dokumentatsioon ja tagada müüri mittekahjustamine.

3-16-2487 Järelevalvemenetluse üksikute etappide vaidlustamine on eesmärgipäratu, sest üks periood järelevalvemenetluse vältel ei võimalda anda hinnangut järelevalvemenetluse õiguspärasusele ega hinnata, kas see tõi kaasa kaebajate jaoks kahjulikke tagajärgi. Haldusorgan viib järelevalvemenetlust läbi kaalutlusõiguse alusel ning on pädev otsustama, kuidas on otstarbekas menetlust läbi viia, milliseid toimingud selle raames teha ning millal neid teha. Kaebajad osundasid kohtumenetluses täiendavalt, et lisaks müüri lammutamisele toimub J. Kappeli tn 7 kinnistul ka muu ebaseaduslik ehitamine allasõidupanduse rajamise näol. Kuna kaebajad ei olnud vastustaja poole sellekohase kaebusega varem pöördunud, ei olnud vastustaja selles osas ka järelevalvet teinud. Vastustaja tegi järelevalvet lähtuvalt kaebajate taotlusest, mis puudutas müüri lammutamist. Ehitise ehitusprojektile vastavust kontrollitakse kasutusloa menetluses või järelevalvemenetluses juhul, kui vastustajal on alust kahtlustada ebaseaduslikku ehitamist. Kohus saab kontrollida järelevalvemenetluse õiguspärasust, sh menetluse raames tehtud toimingute asjakohasust siis, kui menetlus on lõpuni viidud ning menetluse tulemusena on tehtud otsus.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

3-16-2487

8(9)

3-16-2487

9(9)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.