Kohtuasja number Määruse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Asja läbivaatamise kuupäev
3-2-1-38-17 Tartu, 10. mai 2017 Eesistuja Henn Jõks, liikmed Malle Seppik ja Tambet Tampuu Swedbank AS-i kaebus kohtutäitur Elin Vilippuse
16.märtsi 2016. a otsuse peale täiteasjas nr 022/2016/737 Tallinna Ringkonnakohtu 15. septembri 2016. a määrus tsiviilasjas nr 2-16-4828 Swedbank AS-i määruskaebus Avaldaja (sissenõudja) Swedbank AS, esindaja vandeadvokaat Martti Peetsalu Puudutatud isik (kohtutäitur) Tallinna kohtutäitur ja pankrotihaldur Elin Vilippus Puudutatud isiku Roland Põdra, võlgnik, pankrotis) pankrotihaldur Martin Krupp ja puudutatud isiku OÜ MRP Ärigrupp (pankrotis) pankrotihaldurid Andres Hermet ja Olev Kuklase, kõikide haldurite ühine lepinguline esindaja vandeadvokaat Marko Kaevando 17. aprill 2017, kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 15. septembri 2016. a määruse resolutsioon tsiviilasjas nr 2-16-4828 muutmata, kuid muuta osaliselt määruse õiguslikke põhjendusi.
2.Jätta määruskaebus rahuldamata ja kassatsiooniastme menetluskulud Swedbank AS-i kanda.
1.Swedbank AS (avaldaja) esitas 28. märtsil 2016 Harju Maakohtule kaebuse kohtutäitur Elin Vilippuse (kohtutäitur) 16. märtsi 2016. a otsuse peale täiteasjas nr 022/2016/737. Avaldaja palus kohtutäituri otsuse tühistada ja jätta menetluskulud kohtutäituri kanda.
1.1.Avalduse kohaselt finantseeris avaldaja 30. novembril 2004 ja 2. märtsil 2007 sõlmitud laenulepingute alusel Roland Põdra (pankrotis, võlgnik) kinnisasjade ostu. Võlgnik omandas
18.veebruari 2005. a notariaalse lepingu alusel ainuomandisse Tartus asuva korteriomandi ning
6.märtsi 2007. a notariaalse lepingu alusel ainuomandisse Tallinnas asuva korteriomandi. Mõlemale korteriomandile seati avaldaja kasuks hüpoteek.
1.2.10. mail ja 30. juunil 2011 kanti kinnistusraamatusse mõlema kinnistu kohta kohtulikud hüpoteegid OÜ MRP Ärigrupp (pankrotis) pankrotihaldurite Olev Kuklase ja Andres Hermeti kasuks.
1.3.Harju Maakohtu 19. augusti 2014. a õigeksvõtul põhineva otsusega (Tiina Tõnissoo hagi
võlgniku vastu) tsiviilasjas nr 2-14-54623 kanti kinnistusraamatusse mõlema kinnistu kohta 1/2 mõttelises osas kaasomanikuna Tiina Tõnissoo. Hüpoteegid jäid koormama mõlemat korteriomandit tervikuna, st nii võlgniku kui ka T. Tõnissoo kaasomandiosasid.
1.4.Harju Maakohtu 27. juuli 2015. a määrusega tsiviilasjas nr 2-15-8339 kuulutati välja võlgniku pankrot ning pankrotimenetluses tunnustati avaldaja 182 892 euro 27 sendi suurust nõuet võlgniku vastu, mis tulenes 2004. a ja 2007. a sõlmitud laenulepingutest.
1.5.Avaldaja esitas kohtutäiturile 1. veebruaril 2016 täitmisavalduse, taotledes 2004. a ja 2007. a laenulepingutest tulenevat nõuet tagavate hüpoteekide alusel nii võlgniku kui ka T. Tõnissoo kaasomandiosade müüki. T. Tõnissoo ei ole laenulepingutest tuleneva võlgnevuse solidaarvõlgnikuks.
1.6.Kohtutäituri avalduse alusel kanti mõlema korteriomandi kohta kinnistusraamatu kolmandasse jakku kohtutäituri ja avaldaja kasuks keelumärked nii võlgniku kui ka T. Tõnissoo kaasomandiosade käsutamise keelamiseks.
1.7.16. märtsi 2016. a otsusega täiteasjas nr 022/2016/737 rahuldas kohtutäitur võlgniku pankrotihalduri ja OÜ MRP Ärigrupp pankrotihaldurite kaebuse, kustutas võlgnikule kuuluvatele kaasomandiosadele seatud keelumärked ja lõpetas täitemenetluse. Nimetatud otsust vaidlustab avaldaja praeguses tsiviilasjas.
1.8.Maakohtule esitatud kaebuse kohaselt on kaasomandisse kuuluva kinnisasja suhtes võimalik täitemenetlus korraldada ka pärast ühe kaasomaniku pankroti väljakuulutamist. Konfliktolukorras pankrotimenetluse ja täitemenetluse vahel tuleks eelistada täitemenetlust, kinnisasja tervikuna müüki ja täitemenetluse tulemi osalist arvamist pankrotivarasse. Vastasel korral saaksid hüpoteegipidaja huvid kahjustatud. Kinnisasjadele seatud hüpoteekide realiseerimine ei ole võimalik üksnes osaliselt, s.o T. Tõnissoo osas, sest see tooks kaasa kinnisasjadele seatud hüpoteekide kustutamise. Samuti ei ole kaasomandiosade eraldi müük võimalik hinnaga, mida saaks kinnisasja tervikuna müües. Pankrotihaldur ei saa müüa kolmandale isikule (kaasomanikule T. Tõnissoole) kuuluvat asja, kuid vastav õigus on olemas kohtutäituril täitemenetluses. Kinnisasja müük tervikuna täitemenetluses ei kahjusta hüpoteegipidaja huve ega pankrotimenetluses osalevate võlausaldajate huve, sest pankrotivõlgniku kaasomandi esemele vastav osa täitemenetluse tulemist arvataks pankrotivarasse sarnaselt ühisomandi puhul rakenduvate pankrotimenetluse põhimõtetega. Kaasomaniku pankroti väljakuulutamisel ei saa lähtuda täitemenetluse seadustiku (TMS) § 51 lg-st 1 ning täitemenetlust lõpetada, sest see oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Tuleks kohaldada analoogiat Riigikohtu seisukohtade alusel, mis näevad ette, et ühisvara jagamine tuleb ka ühe abikaasa pankroti korral korraldada täitemenetluse raames.
2.Kohtutäitur vaidles kaebusele vastu. Kohtutäituri vastuväidete kohaselt puudub tal õigus pankrotivara käsutada. Riigikohus on küll andnud oma hinnangu abikaasade ühisomandis oleva vara võõrandamisele, kui üks abikaasadest on pankrotis, kuid praegusel juhul on tegemist kaasomandis olevate kinnisasjadega ja seega on õiguslik olukord erinev. Samas on aga kohtupraktikas jõutud järeldusele, et sisuliselt ühe kinnisasja suhtes korraga kahe vara võõrandamise menetluse
korraldamine võib olla vale ning rikkuda menetlusosaliste õigusi.
3.Võlgniku pankrotihaldur vaidles kaebusele vastu. Kuna vaidlusaluses asjas on tegemist kaasomandi, mitte ühisomandiga, siis ei ole avaldaja viidatud Riigikohtu lahendid asjakohased. Kaasomanik T. Tõnissoo ei ole avaldajaga sõlminud laenulepinguid kõnealuse vara soetamiseks. Seega on hüpoteegipidajal tema vastu üksnes asjaõiguslik nõue. Kaebuse rahuldamise korral läheks sellisel moel pankrotivara võõrandamine vastuollu pankrotimenetluse põhimõtetega, mille kohaselt otsustavad pankrotimenetluse organid pankrotivara müügi korra ja tingimused. Samuti ei ole tõendatud, et kaasomandiosade müümisel erinevates menetlustes ei oleks võimalik saada sama hinda, kui saaks tervikvara müümisel. Täitemenetluses ja pankrotimenetluses on võimalik müüa vara samal ajal ja sisuliselt seega tervikuna.
4.OÜ MRP Ärigrupp (pankrotis) pankrotihaldurid vaidlesid kaebusele vastu. Pankrotivara ei ole võimalik müüa täitemenetluses. Pankrotimenetluse eesmärk on kõigi võlausaldajate (mitte ainult pandipidajate) nõuete rahuldamine võimalikult suures ulatuses. Pankrotivara müümisel täitemenetluses võivad teiste võlausaldajate huve kahjustavad võlgniku tehingud jääda tagasi võitmata ning selle tõttu võib jääda pankrotivarasse laekumata raha, mille arvel oleks võimalik rahuldada ka teiste võlausaldajate nõudeid peale esimesel järjekohal oleva pandipidaja nõude. Pandi esemeks oleva pankrotivara müümine ja pandipidaja nõude rahuldamine väljaspool pankrotimenetlust oleks vastuolus ka pankrotiseaduse (PankrS) § 153 lg-s 2 sätestatuga. Seadus ei keela kaasomandiosade müüki selliselt, et samal ajal korraldatakse enampakkumine pankrotimenetluses pankrotivarasse kuuluva kaasomandiosa müümiseks ning täitemenetluses teise kaasomandiosa müümiseks, st sisuliselt müüakse kinnisasi tervikuna.
5.Harju Maakohus jättis 20. juuni 2016. a määrusega kaebuse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda. Menetluskulude rahalise suuruse kindlakstegemise kohta määras maakohus, et seda tehakse tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 177 lg 2 järgi. Maakohus leidis, et PankrS § 35 lg 1 p 1 kohaselt moodustub pankroti väljakuulutamisega võlgniku varast pankrotivara ning PankrS § 35 lg 1 p 2 ja § 36 lg 1 kohaselt läheb võlgniku vara valitsemise ja käsutamise õigus üle pankrotihaldurile. Kohtutäituril puudub õigus pankrotivara käsutada ning see õigus on ainult pankrotihalduril. Pankrotihalduril puudub võimalus võõrandada selle kaasomaniku osa, kes ei ole pankrotis. Puudutatud isikud on õigesti viidanud, et praegusel juhul ei ole kinnisasjad ühisomandis, vaid tegu on kaasomandis olevate kinnisasjadega, kus võlgnikule kuuluvad mõttelised osad on kindlaks määratud ja kuuluvad tema pankrotivara hulka. Seega ei saa arvestada avaldaja viidatud Riigikohtu seisukohtadega. Seadus ei näe samuti ette, et kaasomandile kohaldatakse ühisomandi kohta käivaid sätteid. Lisaks ei ole sundtäitmiseks esitatud nõue võlgniku ja T. Tõnissoo solidaarkohustus, kuivõrd 2004. a ja 2007. a laenulepingutest tuleneva nõude osas on võlgnikuks üksnes R. Põder. Sissenõudjal on T. Tõnissoo vastu üksnes asjaõiguslik realiseerimisnõue hüpoteekidega koormatud korteriomandite kaasomandiosade võõrandamiseks, millest ei teki isiklikke nõudeid tema vastu (Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-77-15, p 25). Mitut kaasomandiosa korraga koormav
hüpoteek on oma olemuselt ühishüpoteek (vt asjaõigusseaduse (AÕS) 359 lg 11). AÕS § 360 lg 1 järgi on hüpoteegipidajal õigus oma nõude täielikule või osalisele rahuldamisele iga ühishüpoteegiga koormatud kinnisasja arvel. Järelikult on hüpoteegipidajal eraldi realiseerimisnõue iga ühishüpoteegiga koormatud kinnisasja või selle mõttelise osa omaniku vastu, st ka siin ei saa rääkida võlgniku ja T. Tõnissoo ühisest ja/või jagamatust kohustusest sissenõudja vastu. Maakohus ei nõustunud ka avaldaja seisukohaga, et hüpoteegi alusel ühe kaasomandiosa võõrandamine toob kaasa hüpoteegi kustutamise ka teiselt kaasomandiosalt. AÕS § 325 lg 2 sätestab, et kinnisasja mõttelist osa võib hüpoteegiga koormata ainult siis, kui see on kaasomaniku osa. Mitut kaasomandiosa koormav hüpoteek on oma olemuselt ühishüpoteek (AÕS § 359 lg 11). Ka õiguskirjanduses on märgitud, et ühishüpoteek võib tekkida koormatud (sh kohtuliku hüpoteegiga koormatud) kinnisasja jagamisel kaasomandiosadeks (AÕS kommentaarid, II kd, lk 702 p 3.2.b). AÕS § 360 lg 1 järgi on hüpoteegipidajal õigus oma nõude täielikule või osalisele rahuldamisele iga ühishüpoteegiga koormatud kinnisasja (kaasomandiosa) arvel. Ühishüpoteegi realiseerimisel kustutatakse hüpoteek üksnes müüdud kinnisasja mõtteliselt osalt. Seega ei tooks võlgnikule kuuluvate kaasomandiosade müümine pankrotimenetluses kaasa hüpoteekide kustutamist T. Tõnissoo kaasomandiosadelt. Kuivõrd pankroti väljakuulutamisel moodustub võlgniku varast pankrotivara, mille valitsemise ja käsutamise õigus läheb üle pankrotihaldurile, ei ole võlgniku vara müümine täitemenetluse raames praegusel juhul võimalik. Ei ole tõendatud, et kinnisasja erinevate kaasomandiosade samaaegne müük erinevates menetlustes vähendaks tulemit. Kohtutäitur on õigesti lõpetanud täitemenetluse pankrotis isiku vastu.
6.Avaldaja esitas ringkonnakohtule määruskaebuse, milles palus tühistada maakohtu määruse ja teha uus määrus, millega kaebus rahuldada.
7.Puudutatud isikud vaidlesid määruskaebusele vastu ja palusid jätta see rahuldamata.
8.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
9.Tallinna Ringkonnakohus jättis 15. septembri 2016. a määrusega maakohtu määruse muutmata. Määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud jäid kohtutäituri kanda. Menetluskulud määratakse rahaliselt kindlaks TsMS § 177 lg 2 kohaselt. Maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud ning ükski määruskaebuses esitatud väide ei anna alust maakohtu määruse tühistamiseks. Ringkonnakohus nõustus maakohtu põhjendustega ega korranud neid (TsMS § 654 lg 6, § 659). Avaldaja kui määruskaebuse esitaja on esitanud määruskaebuses samu väiteid mis maakohtus toimunud menetluses. Maakohus on avaldaja väidetele vastanud ja põhjendanud oma järeldusi piisavalt. Kuna TMS § 51 lg 1 kohaselt lõpeb täitemenetlus võlgniku pankroti väljakuulutamisega, siis on kohtutäitur õigesti lõpetanud täitemenetluse.
Õige ei ole avaldaja seisukoht, et kinnisasja müük täitemenetluses ei kahjusta pankrotimenetluse eesmärki ega võlausaldajate huve. Võrreldes täitemenetlusega võimaldab vara müük pankrotimenetluses paremini kaitsta võlgniku ja teiste võlausaldajate huve. Võlgniku osa müümisel pankrotimenetluses ei lõpe täitemenetlus teisele kaasomandiosale seatud hüpoteegi realiseerimiseks.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
10.Avaldaja esitas ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub ringkonnakohtu määruse tühistada ning saata asi lahendamiseks ringkonnakohtule või uue määrusega kaebus rahuldada. Kuna alama astme kohtud ei olnud menetluskulusid summaliselt kindlaks määranud, ei esitanud avaldaja kassatsiooniastme menetluskulude nimekirja. Täite- ja pankrotimenetluse konflikti korral tuleb eelistada müüki täitemenetluses. Tegemist ei ole maakohtu viidatud olukorraga, kus kaasomanikud on koos pantinud kaasomandis oleva asja, vaid hüpoteek seati kinnisasjale, mis hiljem jagati kohtuotsuse alusel kaasomandiosadeks. Hüpoteegipidaja ei olnud hagi õigeksvõtuga päädinud kohtumenetlusse kaasatud ja kinnisasi jagati tema nõusolekuta, mis on AÕS § 356 lg 1 rikkumine. Hüpoteegipidaja õigused ei tohi saada kahjustatud pankrotiseaduse ja täitemenetluse seadustiku vastuolu tõttu. Kohtud on ebaõigesti lähtunud menetlusseadustike grammatilisest tõlgendusest ega ole arvestanud seaduse mõtet ning Riigikohtu seisukohta analoogilises asjas (tsiviilasi nr 3-2-1-38-14, p 16). Kaasomandiosade müük eri menetlustes kahjustaks kõigi õigusi, kuna müügihind oleks oluliselt madalam ja kahe menetlusega kaasneks märkimisväärsed kulud. TMS lähtub eeldusest (TMS § 151 lg 2), et kaasomandiosadeks jagatud kinnisasja müük tervikuna on enim tulu toov viis kinnisasja võõrandamiseks. Sellele on viidanud ka kohtutäitur oma praktikast tuleneva järeldusena. Üldteada on asjaolu, et korterit ei olegi võimalik müüa kaasomandiosadena, keegi ei soovi korterit selliselt osta. Kaasomandiosa müümisel pankrotimenetluses korraldataval enampakkumisel lõpeb erinevalt kohtute leitust ka teisele kaasomandiosale seatud hüpoteek (TMS § 158 lg 2, PankrS § 139 lg-d 2 ja 4). Selles kontekstis ei loeta kaasomandiosasid eraldi kinnisasjadeks AÕS § 359 lg 11 mõttes. Kinnisasja müük täitemenetluses ei kahjusta pankrotimenetluse eesmärki ega võlausaldaja huve. Nii õiguslikult kui ka eluliselt oleks korrektne, et kohtutäitur müüb kinnisasja tervikuna täitemenetluses ning maksab täitemenetluse tulemist kaasomandiosale vastava rahasumma pankrotivarasse.
11.Kohtutäitur leiab, et kohtumenetluses tõstatatud küsimus ei riiva kohtutäituri õigusi samal määral nagu teiste menetlusosaliste õigusi. Seetõttu jätab kohtutäitur määruskaebusele hinnangu andmise täielikult kohtu kaaluda. Samas sedastas kohtutäitur, et kaasomandi osade müük eraldi menetlustes võib kahjustada hüpoteegipidaja ja kinnistu omanike õigusi, kuna müügihind võib olla madalam, eriti olemuselt jagamatute korterite korral.
12.Ülejäänud puudutatud isikud leiavad ühises vastuses määruskaebusele, et pankrotivara hulka kuuluva kaasomandiosa müümine täitemenetluses on vastuolus PankrS-ga ja TMS-ga. Riigikohtu seisukohta ühisvara müügi kohta ei saa laiendada kaasomandile, mille puhul on pankrotivõlgnikule kuuluva mõttelise osa suurus kindlaksmääratud ja vabalt võõrandatav. Avaldaja nõudeõiguse
rahuldamine täitemenetluses oleks mh vastuolus PankrS § 44 lg-ga 1. Teised võlausaldajad ei saaks sellisel juhul esitada avaldaja nõudele vastuväiteid. Samuti ei peaks avaldaja osalema kulude kandmises PankrS § 153 lg 2 järgi. TMS-ga võlgnikule antud õigused (nt õigus vaidlustada asja hind) võivad pankrotivarasse kuuluva kaasomandiosa müügi mitmeks aastaks seisata. TMS § 151 lg 2 ei puuduta ühe kaasomandis oleva kinnisasja võõrandamist, vaid sama õigusega (hüpoteegiga) koormatud mitme kinnisasja müüki ühisel enampakkumisel. Erinevatele isikutele kuuluvate kaasomandiosade müümiseks tuleb algatada eraldi täitemenetlused, TMS ei võimalda ühe täitemenetluse korraldamist korraga mitme võlgniku suhtes. Võlgniku menetluskulude suurus kassatsioonimenetluses on 372 eurot ja OÜ MRP Ärigrupp (pankrotis) menetluskulude suurus 297 eurot 19 senti.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
13.Kolleegium leiab, et määruskaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu määrust tühistada. Määruskaebus tuleb jätta TsMS § 691 p 1 ja § 695 alusel rahuldamata ning ringkonnakohtu määruse resolutsioon muutmata, muutes osaliselt määruse õiguslikke põhjendusi.
14.Kassatsioonimenetluse põhiprobleemina tuleb kolleegiumil lahendada küsimus, kas ja kuidas on kaitstud hüpoteegipidaja õigustatud huvid juhul, mil algne hüpoteek ainuomandis olnud kinnistule muutub hüpoteegipidaja nõusolekuta toimunud kinnistu jagamisel kaasomandiosadeks ühishüpoteegiks ning välja kuulutatakse kinnistu ühe mõttelise osa omaniku pankrot.
15.Kohtud on tuvastanud järgmised olulised asjaolud: ·
avaldajaga 30. novembril 2004 ja 2. märtsil 2007 sõlmitud laenulepingutest saadud finantseeringu abil omandas võlgnik ainuomandisse kaks korteriomandit, ühe Tartus, teise Tallinnas;
·
mõlemale korteriomandile seati avaldaja kasuks hüpoteek;
·
Harju Maakohtu 19. augusti 2014. a hagi õigeksvõtul põhineva otsuse alusel kanti kinnistusraamatusse mõlema kinnistu kohta 1/2 mõttelises osas kaasomanikuna T. Tõnissoo;
·
Harju Maakohtu 27. juuli 2015. a määrusega kuulutati välja võlgniku pankrot;
·
avaldaja esitas kohtutäiturile 1. veebruaril 2016 täitmisavalduse, taotledes 2004. a ja 2007. a laenulepingutest tulenevaid nõudeid tagavate hüpoteekide alusel nii võlgniku kui ka T. Tõnissoo kaasomandiosade müüki;
·
kohtutäitur alustas kaks täitemenetlust, võlgniku ja T. Tõnissoo vastu, kuid lõpetas võlgniku vastu alustatud täitemenetluse võlgniku pankrotihalduri ja OÜ MRP Ärigrupp pankrotihaldurite kaebuse alusel.
16.Kinnistule nõude tagamiseks seatud hüpoteek annab hüpoteegipidajale AÕS § 325 lg 1 ja § 352 lg 1 järgi õiguse nõuda hüpoteegiga tagatud nõude sundtäitmist, kui nõuet vabatahtlikult ei täideta. Sundtäitmine toimub viidatud sätete kohaselt panditud kinnisasja arvel täitemenetluse seadustikus sätestatud korras. TMS § 52 lg-te 1 ja 2 kohaselt toimub kinnisasja sundtäitmine kas selle arestimise
ja müümise teel või kinnisasja sundvalitsemise teel. Kinnistu müümine omakorda saab toimuda kas enampakkumisel või kohtutäituri kontrolli all (vt mh TMS § 78 jj koostoimes §-ga 137, § 150 jj). Seejuures tuleb märkida, et hüpoteegipidajal on seadusega võimaldatud taotleda hüpoteegi sundtäitmist lihtsustatud korras ilma kohtumenetlust läbimata. Nimelt on TMS § 2 lg 1 p 19 kohaselt täitedokument notariaalselt tõestatud kokkulepe, mis näeb ette kinnisasja omaniku kohustuse alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Sellise täitedokumendi võib esitada kohtutäiturile täitemenetluse alustamiseks, täitedokument kehtib TMS § 2 lg 2 järgi kinnistu igakordse omaniku suhtes, kui kinnistusraamatusse on tehtud asjakohane märge. Hüpoteegiga tagatud nõue on täitemenetluses TMS § 174 lg 3 p 2 kohaselt eelistatud teistele nõuetele, st täitemenetluses kinnisasja müügist saadud tulemist rahuldatakse esmajärjekorras hüpoteegipidaja nõue (enne võetakse müügitulemist siiski maha täitekulud ja harvadel juhtudel ka sundvalitsemise kulud). Ka AÕS § 280 kohaselt on pandiga tagatud nõue eelistatud kõikidele teistele nõuetele panditud vara suhtes, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Pandiga tagatud nõuded on eelistatud ka pankrotimenetluses, vt PankrS § 153. Kokkuvõtlikult võib väita, et hüpoteek on alates asjaõigusseaduse jõustumisest olnud krediidiasutuste jaoks olulisim tagatisvahend kinnislaenuturul, elavdades sel viisil oluliselt ja vajalikult majanduskäivet. Hüpoteegipidaja huvide eelistamine täitemenetluses (ja pankrotimenetluses) on vajalik osa majanduse normaalse toimimise ja laenukäibe mehhanismist.
17.Kolleegium selgitab, et täitemenetluses, sh mitme kinnisasja müümise korral tuleb kohtutäituril ja menetlusosalistel lähtuda põhimõttest, et sissenõudja nõue saaks rahuldatud kõige kiiremal viisil ning et võlgniku õigustatud huve ei või kahjustada, vt TMS § 8, § 53 lg-d 1 ja 3, § 137. TMS § 150 lg 1 kohaselt on sundenampakkumise ese kinnisasi ja koos sellega arestitud esemed. TMS § 138 lg 2 lubab sissenõude pöörata ka kinnisasja osale, kui see on kaasomaniku mõtteline osa. Ka korteriomand saab iseenesest kuuluda mõttelistes osades erinevatele omanikele, kuid tuleb arvestada, et korteriomandi mõtteliste osade müük eraldi (eelkõige juhul, mil korteriomandi reaalosaks on eluruum ja ostjateks võiksid eraldi müümise tõttu osutuda omavahel võõrad isikud,) ei anna üldjuhul sissenõudja ja võlgniku huvides sellist tulemust, mis vastaks TMS §-s 8 ja § 53 lg-s 3 seatud eesmärgile sissenõudja nõue võimalikult suures ulatuses rahuldada. Ka pankrotimenetluses ei ole eelduslikult majanduslikult mõttekas müüa eraldi pankrotivõlgnikule kuuluvat mõttelist osa korteriomandist. Seetõttu tuleb eeldada, et praegusel juhul on tegemist avaldaja kui hüpoteegipidaja õigustatud huvide kahjustamisega, kui korteriomandi (kui eluruumi) mõttelised osad müüakse eraldi menetlustes, praegusel juhul vastavalt võlgniku mõtteline osa pankrotimenetluses ja T. Tõnissoo osa täitemenetluses. Kinnistute tervikuna müümise olulise raskendatuse tõttu on hüpoteegipidaja huvid kahjustatud, hoolimata sellest, et kinnistute jagamisel kaasomandiosadeks kohtumenetluse käigus tekkis avaldaja kasuks ühishüpoteek (vt määruse p 21.1), ja sellest, et ühe ühishüpoteegiga koormatud kinnistu müümisel ei saa alati ühishüpoteeki kustutada teise kinnistu mõtteliselt osalt (vt lähemalt määruse p 22). Seetõttu on iseenesest ebaõiged kohtulahendite põhjendused selle kohta,
nagu peaks olema tõendatud, et korteriomandi erinevate kaasomandiosade samaaegne müük erinevates menetlustes vähendaks tulemit (ja kahjustaks sellega mh hüpoteegipidaja õigusi).
18.Kehtivad õigusaktid ei võimalda kolleegiumi hinnangul teha tuvastatud asjaoludel lõpptulemuse kohta teistsugust järeldust, kui tegid alama astme kohtud. Kohtud on õigesti viidanud PankrS § 35 lg 1 p-le 1, mille kohaselt moodustub pankroti väljakuulutamisega võlgniku varast pankrotivara, ning PankrS § 35 lg 1 p-le 2 ja § 36 lg-le 1, mille kohaselt läheb võlgniku vara valitsemise ja käsutamise õigus üle pankrotihaldurile. Seega puudub kohtutäituril õigus pankrotivara (praegusel juhul võlgnikule kuuluvad mõttelised osad kahest kinnisasjast) käsutada ning see õigus on ainult pankrotihalduril (vt siiski määruse p 19). Samas puudub pankrotihalduril võimalus võõrandada pankrotis mitteoleva kaasomaniku osa. PankrS § 44 lg 1 esimese lause kohaselt võivad pankrotivõlausaldajad pärast pankroti väljakuulutamist esitada oma nõudeid võlgniku vastu ainult pankrotiseaduses sätestatud korras, ning sama lõike teise lause kohaselt toimub nõuete rahuldamine pankrotiseaduses sätestatud korras. Kohtud on tuvastanud, et avaldaja nõuet võlgniku vastu on pankrotimenetluses tunnustatud. Pankrotivõlausaldaja peab mh arvestama PankrS § 153 lg-s 2 sätestatuga, st osalema pankrotimenetluse kulude kandmises, nagu ta peaks mõneti sarnaselt ka täitemenetluses arvestama, et enne tema nõude rahuldamist arvatakse müügitulemist TMS § 174 lg 2 kohaselt maha täitekulud, sh kohtutäituri tasu. Arvestada tuleb ka TMS § 51 lg-s 1 sätestatuga, mille kohaselt lõpeb täitemenetlus võlgniku pankroti väljakuulutamisega. Tuvastatud asjaoludel oli praeguses asjas võlgniku pankrot küll välja kuulutatud juba enne täitemenetluse alustamist, kuid ka sellisel juhul tuleb arvestada TMS § 51 lg-s 1 sätestatuga ja selle lõike laiema eesmärgiga, st pankrotivõlgniku vastu ei saa täitemenetlust alustada.
19.Kolleegium selgitab, et võimalik on selline lahendus, mil võlgniku pankrotihaldur annab koostöös pankrotitoimkonna ja kohtutäituriga viimasele õiguse müüa tervikuna kinnistud, mille mõttelised osad kuuluvad võlgnikule ja T. Tõnissoole. PankrS § 137 võimaldab pankrotihalduril kas üldkoosoleku ettekirjutusega või pankrotitoimkonna nõusolekul müüa vara enampakkumiseta, kui vara müük sel viisil annab suuremat kasu. Kolleegiumi hinnangul võib seda sätet pankrotimenetluse ja täitemenetluse eesmärke silmas pidades rakendada ka juhul, mil vara soovitakse müüa küll enampakkumisel (samas pole välistatud ka muul viisil müük), kuid suuremat kasu annaks võimalus müüa korteriomand tervikuna, mitte mõtteliste osade kaupa. Samuti võimaldaks see säte anda müügiõiguse kohtutäiturile, kui see annaks tulemuseks suurema kasu. Sellisel juhul võiks müügiõiguse üleandmisest keeldumine olla vastuolus hea usu põhimõttega. Kohtutäituril on TMS-st tulenevalt õigus müüa pankrotis mitteoleva T. Tõnissoo mõtteline osa, pankrotihalduril aga sellist õigust pankrotiseaduse kohaselt ei ole. Samuti ei ole kohtutäituril õigust anda pankrotihaldurile üle T. Tõnissoo mõttelise osa müügi korraldamise õigus, kuid vastupidine olukord on võimalik PankrS § 137 eesmärgipärase (saada müügist suuremat kasu) tõlgendamise kaudu. Sellisel juhul tuleks kohtutäituril pärast täitekulude mahaarvamist kanda 50% saadud tulemist võlgniku pankrotivarasse. Problemaatiline on sellise lahenduse korral siiski kohtutäituri tasu. Riigikohus on
viitega kohtutäituri seaduse § 28 lg-le 2 leidnud, et kohtutäituril on keelatud ka sellise tasu võtmine (tasukokkuleppe sõlmimine), mille kohaselt maksab võlgnik seaduses ettenähtust vähem tasu (vt Riigikohtu 16. detsembri 2015. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-108-15, p 20). Seega peaks kohtutäitur oma tasu praegusel juhul arvutama tavapärases korras, olenemata sellest, et 50% tulemist tuleks üle kanda võlgniku pankrotivarasse. Võimalik, et sellise tasu (millele lisanduvad pankrotimenetluse kulud, eelkõige halduri tasu) kompenseerib siiski võimalus vara tervikuna müüa, sest mõtteliste osade eraldi müük ei pruugi anda üldse tulemust. Kui eelnev lahendus ei ole mingil põhjusel siiski võimalik, siis ei ole välistatud ka võlgniku ja T. Tõnissoo mõtteliste osade samaaegne koordineeritud müük pankrotimenetluses ja täitemenetluses. See ei pruugi olla kõige tulemuslikum lahendus (arvestades mh nt TMS §-s 223 sätestatud võimalust nõuda täitemenetluses korraldatava enampakkumise kehtetuks tunnistamist), kuid kehtivad õigusaktid ei näe müügiks ette täiendavaid võimalusi.
20.Seega oli kokkuvõttes õige kohtutäituri otsus võlgniku vastu alustatud täitemenetlus lõpetada. Täitemenetlust saab ta uuesti alustada avaldaja taotluse alusel, millele on lisatud pankrotihalduri nõusolek selle kohta, et kohtutäitur müüb kinnisasja(d) tervikuna.
21.Kolleegium märgib ka järgmist. AÕS § 54 lg 2 esimese lause kohaselt jäävad kinnisasja jagamisel kinnistusraamatusse kantud õigused kehtima. Selle sätte eesmärk on kaitsta kinnisasja koormavate kolmandate isikute õigusi, et need õigused säiliksid esialgsel kujul. AÕS § 54 lg 2 esimese lause suhtes on erisäte AÕS § 356 lg 1, mille kohaselt on hüpoteegiga koormatud kinnisasja jagamiseks nõutav hüpoteegipidaja ja kinnisasja omaniku notariaalselt tõestatud kokkulepe (vt ka Riigikohtu 1. juuni 2010. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-10, p 15). Kuigi nii AÕS § 54 kui ka § 356 peavad kinnisasja jagamise all esmaselt silmas kinnisasja jagamist reaalosadeks või sellest osa eraldamist, tuleb hüpoteegipidaja huvides neid sätteid kohaldada ka siis, kui ainuomandis olnud kinnisasjast saab kaasomandis olev kinnisasi.
21.1.Nimelt tekib kinnisasja jagamisel algse hüpoteegi asemel ühishüpoteek AÕS § 359 jj tähenduses, mis üldjuhul kaitseb pärast kinnisasja jagamist hüpoteegipidaja huve piisavalt. Seetõttu võiks väita, et AÕS § 356 lg 1 regulatsioon on hüpoteegipidaja kaitseks üleliigne. Siiski ei ole see nii, kuna ei ole välistatud ühe kinnisasja kaasomaniku pankrot (seda küll ka juhul, mil juba algselt kuulus kinnisasi mitmele omanikule). Ühe kaasomaniku pankrot toob aga kaasa määruses eespool kirjeldatud probleemi kinnisasja tervikuna müügi võimatuse või olulise raskendatuse kohta. Seega kahjustab kinnisasja jagamine AÕS § 356 lg-t 1 rikkudes hüpoteegipidaja huve, kui hiljem kuulutatakse välja ühe omaniku pankrot.
21.2.Kinnistusraamatusse peavad kanded olema tehtud õiguslikul alusel. Kui võlgniku ja T. Tõnissoo omanikukande tegemiseks ei ole esitatud AÕS § 356 lg-s 1 märgitud isikute notariaalset kokkulepet (mida ei asenda võlgniku õigeksvõtul põhinev kohtulahend menetluses, milles avaldaja ei osalenud), võib olla tegemist ebaõige kandega, mis rikub avaldaja kui hüpoteegipidaja õigusi ja mille parandamise nõudeõigus võib avaldajal olla AÕS § 65 lg 1 järgi. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 55 lg 3 kohaselt tuleb kinnistute jagamisel kinnistusosakonnale esitada AÕS §-s 356
sätestatud kokkulepe. KRS § 341 lg 1 järgi on kande tegemiseks üldjuhul vaja selle isiku (puudutatud isik) nõusolekut, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks. KRS § 341 lg 2 p 2 kohaselt on puudutatud isik asjaõiguse kustutamisel või selle sisu muutmisel kustutatava või muudetava asjaõiguse omaja, samuti isik, kes omab asjaõigust kustutatavale või muudetavale asjaõigusele - seega ka hüpoteegipidaja kinnistu jagamisel.
22.Vastuseks määruskaebuse väitele, et ühe kaasomandiosa müümisel pankrotimenetluses korraldataval enampakkumisel lõpeb ka teisele kaasomandiosale seatud hüpoteek (TMS § 158 lg 2, PankrS § 139 lg-d 2 ja 4), märgib kolleegium järgmist. Tavajuhtumil, kui täitemenetluse algatab hüpoteegipidaja oma nõude rahuldamiseks ja täitemenetluses müüakse nõude katteks hüpoteegiga koormatud kinnistu, kustutatakse hüpoteek pärast müümist kinnistusraamatust. Selle sätestab TMS § 158 lg 3 kolmas lause (vt ka Riigikohtu
28.septembri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-60-11, p 18). Ühishüpoteegi korral tuleb kolleegiumi hinnangul lähtuda samast põhimõttest, kuid erisusega, et ühishüpoteek kustutatakse kinnistusraamatust vaid siis, kui müüdud on kõik kinnisasjad, millele on ühishüpoteek seatud, v.a juhul, kui juba esimese kinnistu müügist õnnestub sissenõudja nõue täielikult rahuldada - ka siis tuleb ühishüpoteek ülejäänud kinnistutelt kustutada (vt viimasel juhul siiski ka AÕS § 361). Ainult selline tõlgendus võimaldab kaitsta tõhusalt ühishüpoteegipidaja huve. Selle tõlgenduse juures arvestab kolleegium ka AÕS § 360 lg-s 1 sätestatuga, mille kohaselt on hüpoteegipidajal õigus nõude täielikule või osalisele rahuldamisele iga ühishüpoteegiga koormatud kinnisasja arvel. See järeldus kehtib ka pankrotimenetluses PankrS § 139 lg 2 asjakohase tõlgendamise kaudu.
23.Kassatsiooniastme menetluskulud tuleb TsMS § 171 lg 1 alusel jätta määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu avaldaja kanda. Menetluskulude rahaline kindlaksmääramine jääb TsMS § 174 lg 4 ja § 177 lg 2 alusel maakohtu otsustada.
24.Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel arvata määruskaebuselt tasutud kautsjon riigituludesse. Henn Jõks, Malle Seppik, Tambet Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.