Munitsipaal- ja riigivara › Vara kasutusseandmine

3-20-1249 menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

3-20-1249 üleandmise ajaks peab kinnisasi olema heakorrastatud ning vabastatud seal asuvatest ehitistest. Juhul, kui OÜ Dzali selleks ajaks valdust kinnisasja omanikule üle ei anna ja jätkab kinnisasja kasutamist ilma õigusliku aluseta, on Tallinna Linnavaraamet sunnitud pöörduma oma õiguste kaitseks kohtu poole. Vastuseks ettepanekule anda Punane tn 70a kinnisasi OÜ Dzali kasutusse otsustuskorras vastavalt Tallinna Linnavolikogu 13.06.2013 määruse nr 32 „Linnavara kasutusse andmise kord“ (linnavara kasutusse andmise kord) § 41 p-dele 1 ja 8 juhiti kirjas tähelepanu, et reeglina annab Tallinna linn vara kasutusse enampakkumise korras ning Punane tn 70a kinnisasja kasutusse võtmise vastu on huvi tundnud ka mitmed teised naabruskonnas asuvate kinnistute omanikud. Tallinna linnal on kavas anda Punane tn 70a kinnisasi edaspidi kasutusse avaliku enampakkumise kaudu ning OÜ-l Dzali on samuti võimalik sellest osa võtta võrdsetel alustel teiste pakkujatega.

3-20-1249 nõuetekohasest läbivaatamisest. Isikul ei ole õigust erandi tegemist nõuda, kuid selle õigusliku võimaluse korral peab linn kaebaja taotluse üle otsustama, arvestades kaalutlusreegleid (vt Riigikohtu lahend nr 3-18-1901, p 14). Vastustaja väidab 16.09.2021 vastuse p-s 5, et otsustuskorras kasutada andmist saab taotleda ainult enne varasema lepingu lõpetamist, vastuse p-s 8 väidab vastustaja, et otsustuskorras kasutada andmist saab taotleda ainult pärast valduse tagastamist ehk pärast varasema lepingu lõpetamist. Seetõttu on vastustaja õiguslik positsioon arusaamatu. Leping lõppes 15.04.2020, samas kui esimene pöördumine lepingu tähtaja pikendamiseks oli tehtud 05.08.2019 ja seejärel 10.02.2020. Kaebaja jätkas taotlemist pärast isikliku kasutusõiguse tähtaja lõppu. Kuivõrd vastustaja ei ole kohtueelses menetluses väitnud, et keeldumise põhjuseks oli kaebaja poolne kinnisasja kasutusviis, siis see asjaolu tähendust ei oma (HKMS § 158 lg 2 ls 2). Samuti jääb selgusetuks, kuidas see võis mõjutada vastustaja huve, sest oluliseks rikkumiseks on ainult kasutustasu maksmata jätmine. Tegemist on otsitud argumendiga, sest vastustajale oli aastaid teada või vähemasti pidi olema teada, mis on kaebaja äritegevuse sisu. Vaidlustatud kirja väljaandmiseks vajas selle koostaja linnapea volitusi (vt Tallinna põhimäärus § 44 lg 1 p 2). Kaebaja ei tea, kas vastav volitus oli olemas.

Tallinna linn palus jätta kaebuse rahuldamata.

Osapoolte vahel sõlmitud isiklik kasutusõigus kinnistu kasutamiseks lõppes 15.04.2020. E-kiri, milles kaebaja on palunud otsustuskorras lepingu pikendamist, saadeti vastustajale 11.06.2020, ligi kaks kuud pärast vaidlusaluse lepingu lõppemist, mistõttu ei olnud enam võimalk lepingu pikendamist kaaluda. Lepinguline suhe oli juba lõppenud. Enne kaebaja 11.06.2020 e-kirja oli vastustaja korduvalt teavitanud kaebajat asjaolust, et isikliku kasutusõiguse lepingut ei pikendata ning palutakse valdus üle anda (vt 19.03.2020 kiri). Samuti oli enne 11.06.2020 kirja teavitatud kaebajat korduvalt notari aja broneerimisest isikliku kasutusõiguse märke kustutamiseks kinnistusraamatust. Isikliku kasutusõiguse seadmisele ja lepingu pikendamisele kohaldatakse Tallinna Linnavolikogu 04.11.2010 määrust nr 51 „Linna kinnisasjas reaalservituudi ja isikliku kasutusõigusega koormamise kord“, mille § 15 lg 2 kohaselt oleks lepingu muutmine eeldanud linnavalitsuse haldusakti. Käesoleval ajal sellise sisuga kasutuslepinguid enam ei sõlmita, kuna see vastab oma sisult rendilepingule. Otsustuskorras antakse kinnisasi kasutusse erandkorras, et tagada linnavara kasutusse andmisel läbipaistvus, õiglane konkurents ja välistada igasugune korruptsioonioht. Kinnistute kasutusse andmisel kasutatakse enampakkumise menetlust, et kõike seda tagada. Kasutusse andmise menetluse valikul tuleb lähtuda linnavara kasutusse andmise korra § 4 lg-st 1. Kinnisvara kasutusse andmise pädevaks organiks on Tallinna Linnavalitsus või linnavolikogu. Tallinna Linnavaraametil ei ole pädevust otsustada kinnisasja kasutusse andmise üle. Sellist otsust ei olnud pädev organ teinud, kuna valdust ei ole korrektselt linnale üle antud. Linnavara kasutusse andmist otsustuskorras reguleerib linnavara kasutusse andmise korra 3. ptk. Otsustuskorras kasutusse andmise lubatavus on ära toodud kinnise loeteluna §-s 41, mille p 8 eeldab äriruumi kasutuslepingu olemasolu viimasel viiel aastal, varasemate lepinguliste kohustuste korrektset täitmist ning turuhinnale vastavat kasutustasu. Kaebajaga sõlmitud leping ei vasta ühelegi eeltoodud eeldusele. Punane tn 70a kinnistut kasutatakse parkimisteenuse osutamiseks ning tegemist on transpordimaa kinnistuga, mitte äriruumiga. Kaebaja ei ole kasutanud kinnistut vastavalt isikliku kasutusõiguse lepingus sätestatud tingimustele ehk on lepingut rikkunud. Varem kohtule esitatud tõendite kohaselt on kaebaja ise vastustajale kinnitanud, et on andnud kinnistu kasutada allüürnikele, mistõttu ei ole võimalik ka valdust vabastada nõutud tähtajaks. Allkasutusse andmine oli lepingu kohaselt keelatud. Kaebajaga on leping sõlmitud 2000. a-l, käesolevaks ajaks ei kasuta kaebaja kinnistut turuhinnaga ning ei ole kordagi esitanud soovi 4(10)

3-20-1249 kinnistu kasutuslepingut pikendada turuhinnale vastavalt. Pigem on kaebaja igas e-kirjas rõhutanud, et soovib kasutuslepingut pikendada täpselt samadel tingimustel, kui kehtis nüüdseks lõppenud leping. Viimati esitati kaebajale arved 17.01.2020 ja 10.06.2020. Arvel näidatud kogusumma on arvestatud poolaasta eest, milleks on kokku 2410,78 eurot, s.o jagatuna 6 kuu peale on ühe kuu kasutustasu suuruseks 401,80 eurot. 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ 25.03.2020 eksperthinnangu kohaselt on Punane tn 70a kinnistu kasutustasu 6000 eurot kuus. Linnavara kasutusse andmise korra § 41 p 11 eeldab, et kasutusse antav maa on ehitusobjekti nt naaberkinnistuks. Sätte eesmärgiks on võimaldada ehitustööde teostamise ajaks hoiustada materjale ja soojakuid mugavama ja kiirema ehituse valmimise eesmärgil vabal kõrvalkinnistul või kinnistu osalisel maa-alal. Punane tn 70a kinnistu ei vasta p 11 sätte eesmärgile, seda ei saa meelevaldselt kasutada otsustuskorras kasutusse andmiseks. Isiklikku kasutusõigust ei saanud linnavara kasutusse andmise korra § 41 p 7 alusel pikendada, kuivõrd isikliku kasutusõiguse seadmise leping oli 11.06.2020 seisuga juba lõppenud. Samas näeb linnavara kasutusse andmise korra § 47 lg 1 ette võimaluse pikendada kasutuslepingut üksnes sama korra § 41 p-s 8 nimetatud tingimustel, mille tingimused täidetud ei olnud. Tallinna Linnavaraametil oli pädevus lahendada isikliku kasutusõiguse pikendamise taotlus.

otsusega

kaebuse

rahuldamata

ja

Riigikohus leidis, et Tallinna linn on 22.06.2020 kirjaga sisuliselt keeldunud kaebaja taotluse rahuldamisest põhjendusega, et kasutusõigus seatakse enampakkumise korras (vt Riigikohtu 15.06.2021 määrus nr 3-20-1249, p 14). Seega on tegemist haldusaktiga, mida on kohus selgitanud kaebajale ka 19.10.2020 kohtuistungil ning kaebaja teatas istungil, et juhul, kui kohus peaks leidma, et 22.06.2020 kiri on haldusakt, siis palub kaebaja selle tühistamist. Vastustaja ei ole 22.06.2020 kirjas esitanud põhjendusi, miks ei ole linnavara kasutusse andmise korra § 41 p-de 7 ja 11 alusel isikliku kasutusõiguse seadmine otsustuskorras põhjendatud. Vastustaja on õiguslike alustena viidanud sama korra § 41 p-dele 1 ja 8 ning selgitanud, et reeglina annab Tallinna linn vara kasutusse enampakkumise korras ning Punane tn 70a kinnisasja kasutusse võtmise vastu on huvi tundnud ka mitmed teised naabruskonnas asuvate kinnistute omanikud. Tallinna linnal on kavas anda Punane tn 70a kinnisasi edaspidi kasutusse avaliku enampakkumise kaudu (kaebuse lisa 1, lk-d 1‒2). Seega on tegemist põhjendamispuudustega haldusaktiga (HMS § 56 lg-d 1‒3), mistõttu on see formaalselt õigusvastane. See ei tähenda aga vältimatult, et vaidlusalune keeldumine kuuluks tühistamisele

(HMS § 58).

Kohtupraktikas on peetud võimalikuks haldusakti kontrollimisel arvestada haldusorgani poolt kohtumenetluse käigus esitatud põhjendust, kui kohus on veendunud, et haldusorgan lähtus sellest põhjendusest haldusakti andmisel (vt Riigikohtu 29.11.2012 otsus nr 3-3-1-29-12, p 20). Seoses linnavara kasutusse andmise korra § 41 p-ga 8 on vastustaja selgitanud, et Punane tn 70a kinnistut kasutatakse parkimisteenuse osutamiseks ning tegemist on transpordimaa kinnistuga, mitte äriruumiga ning seetõttu ei ole normi eeldused täidetud. On usutav, et vastustaja lähtus sellest põhjendusest ka 22.06.2020 keeldumisel, sest sellele õiguslikule alusele on vaidlusaluses keeldumises viidatud. Kuivõrd linnavara kasutusse andmise korra § 41 p 8 üks eeldustest (tegemist ei ole äriruumiga) on täitmata, puudub vajadus kontrollida, kas ülejäänud eeldused (lepingulisi kohustusi on täidetud korrektselt ning kasutuslepingu pikendamisel lähtutakse vähemalt turuhinnast) on täidetud. Seetõttu ei oma vastustaja selgitused osas, kas kaebaja on lepingut rikkunud või kas pikendamist on taotletud turutingimustel, asja lahendamisel tähtsust. 5(10)

3-20-1249 Kaebajale on siiski juba 14.05.2020 kirjas nr 2.1-3/2250-3 selgitatud, et lepingut ei lõpetatud kaebaja kohustuste täitmata jätmise tõttu, vaid 18.04.2000 sõlmitud isikliku kasutusõiguse seadmise leping lõppes 15.04.2020 tähtaja möödumisel. Vastustaja on juhtinud siiski kaebaja tähelepanu ka isikliku kasutusõiguse lepingu p-le 5.1, mille kohaselt ei võinud kasutaja isikliku kasutusõiguse eset omaniku nõusolekuta allkasutusse anda (vt kaebuse lisa 9, lk 1). Seega on ekslik kaebaja väide, et kohtueelses menetluses ei ole vastustaja viidanud kaebaja poolsele lepingurikkumisele. Seoses linnavara kasutusse andmise korra § 41 p-ga 11 on vastustaja selgitanud, et p 11 eeldab, et kasutusse antav maa on ehitusobjekti nt naaberkinnistuks: sätte eesmärgiks on võimaldada ehitustööde teostamise ajaks hoiustada materjale ja soojakuid mugavama ja kiirema ehituse valmimise eesmärgil vabal kõrvalkinnistul või kinnistu osalisel maa-alal. Punane tn 70a kinnistu ei vasta p 11 sätte eesmärgile. Olukorras, kus vaidlusalune linnavara on transpordimaa kinnistu, on usutav, et vastustaja lähtus nendest seisukohtadest ka 22.06.2020 keeldumisel. Puudub kahtlus, et linnavara kasutusse andmise korra § 41 p 11 alusel ei saanud kaebaja taotlust rahuldada, sest taotluse objektiks ei olnud maa, millel sooviti hoiustada ehitusmaterjale või muid ehitamiseks vajalikke ajutisi rajatisi. Vastustaja on 19.10.2020 kohtuistungil selgitanud seoses linnavara kasutusse andmise korra § 41 p-ga 7, et kaebuse esitamise hetkel ei olnud kaebajal õigust enam linnavara kasutada, mistõttu puudus võimalus pärast isikliku kasutusõiguse lepingu lõppemist lepingut pikendada. Lisaks on vastustaja märkinud, et linnavara kasutusse andmise korra § 47 lg 1 kohaselt on kasutuslepingut lubatud pikendada üksnes korra § 41 p-s 8 nimetatud tingimustel. Kaebaja on viidanud üksnes linnavara kasutusse andmise korra § 47 lg-le 2, kuid jätnud tähelepanuta, et sama paragrahvi lõikes 1 tehakse viide kasutuslepingu pikendamise alusena vaid korra § 41 ple 8. Seega ei ole keeldumine vastuolus linnavara kasutusse andmise korra § 47 lg-ga 2. Vastustaja on 16.09.2021 menetlusdokumendi p-s 5 selgitanud, et isikliku kasutusõiguse lepingu pikendamist saab kaaluda olukorras, kus leping on veel kehtiv (nt ei ole möödunud selle kehtivuse tähtaeg). 11.06.2020 avaldus oli aga esitatud pärast isikliku kasutusõiguse lõppemist. Vastustaja on 16.09.2021 menetlusdokumendi p-s 8 selgitanud linnavara kasutusse andmist otsustuskorras, st milline organ on pädev sellist otsust langetama ning millistest põhimõtetest lähtuvalt kaalutakse otsustuskorras linnavara kasutusse andmist. Vastustaja seisukohad ei ole vastuolulised, kuivõrd vastustaja on selgitanud, millal on võimalik isikliku kasutusõiguse lepingu pikendamine (vt linnavara kasutusse andmise kord § 47 lg 1), võrreldes olukorraga, mil otsustatakse isikliku kasutusõiguse seadmine otsustuskorras (vt linnavara kasutusse andmise kord § 41), st kui kasutusleping on lõppenud. Halduskohus nõustus Tallinna Ringkonnakohtu 25.10.2021 määruse nr 3-20-1249 p-s 22 esitatud seisukohtadega, mille kohaselt ei tulene kaebajale õigusaktidest õigust nõuda Punane tn 70a kinnistu kasutamise jätkamist senistel tingimustel. Sellist õigust ei tulene talle ka isikliku kasutusõiguse seadmise lepingust ega Tallinna Linnavolikogu 04.11.2010 määrusest nr 51 „Linna kinnisasja reaalservituudi ja isikliku kasutusõigusega koormamise kord“ (§ 15 lg 2). Vastustaja ei keeldunud õigusvastaselt kaebaja taotluse rahuldamisest ning asja uuel otsustamisel tuleks teha samasugune otsus. Kuigi ei ole välistatud, et kaebaja saab õiguse sama kinnistu kasutamiseks enampakkumise tulemusena, on vastustaja selgitanud, et linnavalitsus ei ole veel teinud otsust selle kohta, kas kinnistut on vaja linnale kasutamiseks avalike ülesannete täitmiseks või antakse see kasutusse enampakkumise korras. Selle otsuse saab linn teha alles pärast seda, kui kinnistu on ebaseaduslikust valdusest vabastatud, isikliku kasutusõiguse märge kustutatud ja kinnistul asuvad hooned lammutatud. Asja sisulise läbivaatamise käigus ei ole ilmnenud pärast Tallinna Ringkonnakohtu 25.10.2021 määrust uusi asjaolusid, mis annaksid aluse asuda teistsugusele seisukohale. 6(10)

3-20-1249 Kaalutlusotsuste õiguspärasuse kontrollimisel ei hinda kohus eraldiseisvalt kaalutlusotsuse otstarbekust (HKMS § 158 lg 3 lause 2). Seetõttu jätab kohus tähelepanuta kaebaja väited küsimuses, kas isikliku kasutusõiguse otsese valduse tagastamisel peaks kaebaja avaliku enampakkumise võidu korral tegema kulutusi hoonete taastamiseks. Kaebajal puudub subjektiivne õigus vaidlustada keeldumist argumendil, et vastustaja kannaks kahju. Õigusaktid ei anna kaebajale õigust vaidlustada 22.06.2020 keeldumist avalikes huvides. Seetõttu jätab kohus tähelepanuta kaebaja väited ka osas, et vastustaja ei saaks tasu kuni uue rentniku leidmiseni. Lahkumis- ja lammutamisnõude (Punane tn 70a olemasolevate hoonete ja rajatiste lammutamine) osas on tegemist tsiviilõigusliku vaidlusega, mille lahendamine ei kuulu halduskohtu pädevusse (vt Riigikohtu 15.06.2021 määrus nr 3-20-1249, p 13). Kuna kaebajal puudus 11.06.2020 õiguslik alus vastustajale kuuluvat vara kasutada ja käsutada, ei saa rääkida PS §-s 31 sätestatud ettevõtlusvabaduse või §-s 32 sätestatud omandiõiguse rikkumisest. Linnavara kasutusse andmise otsustamiseks otsustuskorras on pädevad organid nii linnavolikogu kui ka linnavalitsus (linnavara kasutusse andmise korra § 3 lg 3). Vastavalt Tallinna Linnavolikogu 04.11.2010 määruse nr 51 „Linna kinnisasja reaalservituudi ja isikliku kasutusõigusega koormamise kord“ § 1 lg-le 1 ja § 6 lg-le 1 vaatab isikliku kasutusõiguse seadmise taotluse läbi Linnavaraamet. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

7(10)

3-20-1249 Kui kaebaja 11.06.2020 taotlus oli perspektiivitu nagu leidis halduskohus, oleks Riigikohus sellele osutanud. Riigikohus seda ei teinud, järelikult ei ole taotluse uuel läbivaatamisel selle rahuldamine välistatud. Kui ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et 26.06.2020 kiri tuli jätta tühistamata, oleks halduskohus pidanud jätma menetluskulud vastutaja kanda (HKMS § 108 lg 61).

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

3-20-1249 keeldumist koosmõjus sellele eelnenud kaebaja ja vastustaja vahelise kirjavahetusega ning kohtumenetluses esitatud vastustaja põhjendustega, on ringkonnakohtule selge, et vastustaja ei ole keeldunud õigusvastaselt kaebaja taotlust rahuldamast ning asja uuel otsustamisel tuleks teha samasugune otsus. Nagu öeldud eelnevalt, oli vastustajal linnavara kasutusse andmisel lai kaalutlusruum ning kaebajal puudus subjektiivne õigus nõuda linnavara kasutusse andmist talle otsustuskorras, sh tingimustel, mis oli eelmises lepingus kokku lepitud.

3-20-1249 (fotod dtl 42 jj), ei muuda seda maad ehitustöid teenindavaks ja nõnda ei saanud maad anda kasutusse ka sellel alusel.

(allkirjastatud digitaalselt)

10(10)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.