Planeerimine ja ehitus › Muu planeerimine ja ehitus

3-18-1141 Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

(TLPA)

väljastas 04.05.2018 projekteerimistingimused nr 1811802/01058 Tallinnas Pae tn 70/72/74 asuvale kinnistule amortiseerunud kaubanduskeskuse asemele uue kaubanduskeskuse püstitamiseks vastavalt OÜ BREM Kinnisvarahooldus 16.11.2015 taotlusele. Hoone kavandamisel tuleb arvestada muu hulgas järgmiste tingimustega: kasutamise otstarve on ärihoone (kaubanduskeskus); lubatud on üks hoone ehitisealuse pinnaga ca 5000 m2; ehitise suurim lubatud kõrgus on ca 9 m; lubatud on üks maa-alune korrus; haljastust peab olema vähemalt 11% ja täiendavalt tuleb kavandada maapinnaga ühendamata haljastust; koostada tuleb nõuetekohane parkimislahendus. Vastuseks menetluse käigus esitatud ettepanekutele märkis TLPA järgmist. Planeerimisseaduse (PlanS) § 125 lg 1 järgi on tegemist detailplaneeringu koostamise kohustusega alaga, kuid kooskõlas PlanS § 125 lg-ga 5 võib lubada Pae tn 70/72/74 kinnistu hoonestamist projekteerimistingimuste alusel. Kaubanduskeskuse rajamine on kooskõlas Tallinna Linnavolikogu 21.10.2010 otsusega nr 238 kehtestatud „Lasnamäe elamualade üldplaneeringuga“ (Lasnamäe ÜP). Lasnamäe ÜP järgi asub kavandatav ehitis keskuse alal, s.o linnaosa tõmbekeskuses, kus on tihedalt põimunud korruselamute, ameti- ja valitsusasutuste, äri- ja büroohoonete, kultuuri- ja spordiasutuste, haljasalade, rekreatsioonialade jms maad. Pae asumi keskusesse, kahele poole jalakäijate teed (Pae promenaadi) on kavandatud tagasihoidliku mahuga kaubandushooned. Kõige teravam probleem uue kaubanduskeskuse rajamisel on praegune liikluskorraldus ja tänavate seisukord terves kvartalis, kuid selle lahendamiseks ei ole vaja koostada detailplaneeringut, vaid arendaja kohustused tänava laiendamiseks ja juurdepääsuteede ehitamiseks oma kulul (sh väljaspool Pae tn 70/72/74 kinnistut) saab kokku leppida ka projekteerimistingimuste menetluses. OÜ-ga BREM Kinnisvarahooldus on 04.09.2017 sõlmitud vastav haldusleping. Parkimislahendus koostatakse lähtudes Tallinna Linnavolikogu 16.11.2006 otsuses nr 329 „Tallinna parkimise korralduse arengukava aastateks 2006–2014“ toodud põhimõtetest ning arvestades Eesti standardiga EVS 843:2016 „Linnatänavad“. Vajadusel tuleb parkimiskohti juurde luua ning selleks on kavandava hoone keldrikorrusel piisavalt ruumi. Eraldi tuleb ette näha liikluslahendus kvartalisisese ja -vahelise teedevõrgustiku parandamiseks ja täiendamiseks. Lasnamäe ÜP järgi peab haljastuse osakaal kinnistul olema 20%, kuid selle hulka saab arvata ka konteinerhaljastuse, mis tuleb kavandada jalakäigutänavale. Ehitise ja ehitamise ohutusele kohalduvad nõuded on sätestatud ehitusseadustikus (EhS). Kavandatav hoone ei muuda linnaruumi ega piirkonna väljakujunenud hoonestuslaadi.

2(8)

3-18-1141

Tallinna linn palus jätta kaebus rahuldamata.

Projekteerimistingimuste peale ei saa esitada populaarkaebust. Kaebajate subjektiivsete õigustega seonduvad üksnes väited nende vara väärtuse vähenemisest või ettevõtlusega seotud huvide kahjustamisest üldise linnakeskkonna halvenemise tõttu. Nimetatud osas on kaebajate väited tõendamata. PlanS § 125 lg 5 kohaldamise eeldused on täidetud. Kavandatav ehitis sobib mahult ja otstarbelt piirkonnas välja kujunenud keskkonda ning on kooskõlas Lasnamäe ÜP-ga. PlanS § 125 lg 5 kohaldamisel ei ole hoone mõju suurus määrav. Projekteerimistingimustes ettenähtud haljastuse osakaal ei ole Lasnamäe ÜP-ga vastuolus. Segahoonestusalal ei kuulu haljastusega alade osakaalu (20%) hulka maapinnaga ühendamata haljastus ning üksikutel juhtudel võib kaaluda ka haljastuse protsendi vähendamist. Olemasoleva olukorraga võrreldes on projekteerimistingimustes haljastuse osakaalu suurendatud. Kõnealusele kinnistule projekteerimistingimustega ehitusõiguse andmisega ei lahendata kogu kvartali liikluskorralduse ja tänavate seisukorra probleeme ning seda ei tehtaks ka detailplaneeringuga. Projekteerimistingimustes on selgitatud, et kinnistu ja selle lähiala kohta koostatakse eraldi liikluskorralduse lahendus. Parkimine on kavandatud kaubanduskeskuse keldrikorrusele. OÜ-ga BREM Kinnisvarahooldus 04.09.2017 sõlmitud halduslepingu alusel peab kolmas isik tagama oma kulul avalikult kasutatavate teede, haljastuse ja sademeveekanalisatsiooni rajamise ka väljaspool Pae tn 70/72/74 kinnistut vastavalt lepingu lisaks olevale skeemile. Projekteerimistingimuste üldistustase on võrreldav detailplaneeringu omaga ning ehitise ohutust puudutavad meetmed nähakse ette ehitusprojektis.

3(8)

3-18-1141 seetõttu ilma enda menetluslikest õigustest või kui detailplaneering andnuks nende kinnistule suurema kaitse kui projekteerimistingimused. Kaebajad leiavad, et projekteerimistingimuste andmisel tehtud kaalutlusvead, põhjendamiskohustuse rikkumine ning vastuolu Lasnamäe ÜP-ga viivad kaebajate kinnistu kõrvale sellise ehitise püstitamiseni, mille tõttu väheneb kaebajate vara väärtus ning kahjustatakse kaebajate huve ettevõtlusega tegelemisel. Kuna OÜ Hexanor (pankrotis) on Pae tn 70/72/74 kõrval asuva Pae tn 80 kinnistu omanik ja OÜ Hexanor Haldus on nimetatud kinnistu üürnik ning projekteerimistingimustega antakse ehitusõigus nende naaberkinnistule, ei saa kaebajate subjektiivsete õiguste riivet välistada. Halduskohtus saab vaidlustada ka väheintensiivset riivet (vt HKMS § 44 lg 1, Riigikohtu otsus nr 3-3-1-87-16, p 8). Vastavalt HKMS § 44 lg-tele 1 ja 2 ei kontrolli kohus projekteerimistingimuste väljastamise õiguspärasust osas, milles see ei seondu kaebajate õigustega. PlanS § 125 lg 5 näeb ette, et kohaliku omavalitsuse üksus võib lubada detailplaneeringu koostamise kohustuse korral detailplaneeringut koostamata püstitada või laiendada projekteerimistingimuste alusel olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale ühe hoone ja seda teenindavad rajatised, kui 1) ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sh piirkonna hoonestuslaadi; 2) üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused, sh projekteerimistingimuste andmise aluseks olevad tingimused, ning ehitise püstitamine või laiendamine ei ole vastuolus ka üldplaneeringus määratud muude tingimustega. Vastustaja on selgitanud PlanS § 125 lg-s 5 sätestatud eelduste täitmist, sh hinnanud piirkonna hoonestuslaadi ning Lasnamäe ÜP-s määratud vastava ala üldisi ehitustingimusi ning projekteerimistingimustega planeeritava hoone vastavust nendele. Vastustaja on toonud välja erandile tuginemise faktilised ja õiguslikud põhjendused, selgitades, miks ta ei pea konkreetsel juhul detailplaneeringu koostamist otstarbekaks. Projekteerimistingimustes on selgitatud, et kuna lähtutud on PlanS-s määratud tingimustest ning Lasnamäe ÜP nõuetest, siis puudub vajadus detailplaneeringu koostamiseks. Nende põhjendustega saab nõustuda. TLPA lubas projekteerimistingimuste alusel püstitada Pae tn 70/72/74 kinnistule uue ärihoone (kaubanduskeskuse), mille suurim ehitistealune pind võib olla kuni 5000 m2. Suurim kõrgus olemasolevast maapinnast on ligikaudu 9 m, lubatud on üks maa-alune korrus. Projekteerimistingimustes on arvestatud, et Pae tn 70/72/74 kinnistu jääb Lasnamäe ÜP kohaselt tõmbekeskuse alale, kus on tihedalt põimunud korruselamute, ameti- ja valitsusasutuste, äri- ja büroohoonete, kultuuri- ja spordiasutuste, haljasalade, rekreatsioonialade jms maad. Projekteerimistingimuste p-s 9 on sätestatud haljastuse, heakorra ja liikluskorralduse põhimõtted. Õige on kaebajate väide, et projekteerimistingimuste alusel kavandatav haljastuse protsent krundil on Lasnamäe ÜP-s ettenähtust oluliselt väiksem, kuid see rikkumine ei puuduta kaebajate subjektiivseid õigusi. Projekteerimistingimustes on välja toodud, et parkimislahendus koostatakse, lähtudes Tallinna parkimise korralduse arengukavast ja arvestades asjakohast standardit. Planeeritava hoone ümbruse liikluskorraldust ei ole vaidlustatud projekteerimistingimustega lahendatud. Parema liikluslahenduse saamiseks tuleb täiendavalt koostada Pae tn 70/72/74 kinnistu ja selle lähiümbruse liikluskorralduse lahendus kvartalisiseste ja -vaheliste teedevõrgustike parandamiseks ning vajadusel teevõrgu täiendamiseks. Ka vastutaja ja kolmanda isiku vahel sõlmitud halduslepingus on kolmas isik võtnud kohustuse tagada teede ja tehnovõrkude projekteerimine, kuid tal ei ole kohustust nimetatud objekte rajada, v.a juhul, kui märgitud alale kavandatakse tulenevalt tehnovõrkude valdajate tehnilistest tingimustest huvitatud isiku kinnistu teenindamiseks vajalikke tehnovõrke. Samas lepingus on välja toodud, et edaspidi väljastatavate ehituslubade alusel tagab kolmas isik Tallinnas avalikult kasutatavate teede, üldkasutatava haljastuse ja 4(8)

3-18-1141 välisvalgustuste ning sademeveekanalisatsiooni ehitamise lepingu lisas nr 1 oleval skeemil märgitud alal ja ulatuses. Rajatiste täpne ulatus selgub ehitusprojekti menetlemisel, kui on olemas ka võrguvaldajate tehnilised tingimused. Kuna menetlusosaliste kinnitusel on vaidlusalusel kinnistul ka praegu kaubanduskeskus, ei muutu olemasolev liikluskorraldus olulisel määral. Arvestades eelnevalt välja toodud, sh kolmandale isikule pandud kohustusi, võib eeldada, et olemasolev liikluskorraldus ning parkimise võimalused maa-aluse parkla loomisega pigem paranevad. Kaebajate etteheide, et projekteerimistingimustes ei ole sätestatud nõudeid hoone maa-aluse osa laiendamisest tulenevate kahjulike mõjude leevendamiseks, ei ole asjakohane. Projekteerimistingimused on ehitusprojekti koostamise aluseks, st ehitamine ei toimu vahetult projekteerimistingimuste alusel, vaid kolmas isik peab ehitamiseks, sh lammutamiseks taotlema ehitusloa. Alles ehitusloa taotlemiseks koostatavast ehitusprojektist selgub täpsemalt elamu asukoht kinnistul, hoone kõrgus jm olulisemad parameetrid ning sellest tulenevalt ka see, kas ja mil määral ehitatav ehitis rikub kaebajate subjektiivseid õigusi. Projekteerimistingimustega määratakse siduvalt kindlaks alused, millest tuleb lähtuda ehitusprojekti koostamisel (nt Riigikohtu otsus nr 3-3-1-28-06, p 8). Kohalik omavalitsus kui pädev haldusorgan võib neid menetluse hilisemates staadiumides muuta (vt ka Riigikohtu otsus nr 3-3-1-25-02, p 16). Projekteerimistingimustes ettenähtud parameetreid ei saa vaidlustada abstraktselt. Kaebajad esitasid projekteerimistingimuste menetluses enda seisukohad, millele vastustaja on vastanud. Seega on kaebajad ära kuulatud ja nende huve on kaalutud. Võrreldes detailplaneeringu menetluse läbiviimisega ei ole kaebajate subjektiivsed õigused olnud vähem kaitstud ning menetluses osalemise võimalused vähem tagatud. Kaebajate rahulolematus vastustaja seisukohtadega ei tähenda, et kaebajad jäid ära kuulamata. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

5(8)

3-18-1141 kavandatavale hoonele on tehtud keeruliseks, mille tõttu võivad külastajad hõivata hoopis kaebajate kinnistu kõrval asuvaid parkimiskohti. See kahjustab kaebajate ärihuve. Ehitamisega (eeskätt Pae tn 70/72/74 kinnistule kavandatava hoone maa-aluse osa laiendamisega) kaasnevate kahjulike mõjude täpsed leevendusmeetmed tuleb ette näha ehitusprojektis, kuid see ei välista nende ette nägemist juba projekteerimistingimustes, vastasel juhul võib ehitusprojekt osutuda puudulikuks ja tekkida oht kaebajate kinnistule (vrd PlanS § 126 lg 1 p-d 5 ja 12 ning lg 2).

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

Apellatsioonkaebus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.

6(8)

3-18-1141

7(8)

3-18-1141 lahenduste väljatöötamisel on kaebajatel võimalik kaasa rääkida. Projekteerimistingimuste järgi on kolmandal isikul kohustus kavandada Pae tn 70/72/74 kaubanduskeskuse keldrikorrusele täiendavaid parkimiskohti, kui TLPA peab seda edasiste analüüside põhjal vajalikuks. See haakub Lasnamäe ÜP seletuskirjas märgituga, mille kohaselt on eesmärgiks tänaval parkivate sõidukite arvu vähendamine ning parkimismajade ehitamine elurajoonidesse (lk 27). Ringkonnakohus leiab eelnevat arvestades, et projekteerimistingimustes kirjeldatud liiklus- ja parkimiskorralduse lahendus ei kahjusta kaebajate huve ülemääraselt.

8(8)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.