Eesistuja Virgo Saarmets, liikmed Maret Altnurme ja Janar Jäätma
Otsuse tegemise aeg ja koht
25. aprill 2019, Tallinn
Haldusasja number
3-18-1117
Haldusasi
AS V.A.O. Invest, V.A.O. Grupp OÜ ja OÜ Hopson Capital kaebus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 4. mai 2018. a projekteerimistingimuste nr 1811802/01058 tühistamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 19. detsembri 2018. a otsus
Menetlusosalised
Kaebajad – AS V.A.O. Invest, V.A.O. Grupp OÜ ja OÜ Hopson Capital, esindajad v.adv Monica Pihlak ja adv Kirke Treial Vastustaja – Tallinna linn, esindaja Eva Vanamb Kolmandad isikud – OÜ BREM Kinnisvarahooldus ja XX, esindaja adv Indrek Kukk
Menetluse alus ringkonnakohtus
AS V.A.O. Invest, V.A.O. Grupp OÜ ja OÜ Hopson Capital apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Jätta AS V.A.O. Invest, V.A.O. Grupp OÜ ja OÜ Hopson Capital apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 19. detsembri 2018. a otsus haldusasjas nr 3-18-1117 muutmata.
Mõista AS-lt V.A.O. Invest (registrikood 10699716), V.A.O Grupp OÜ-lt (registrikood 10501915) ja OÜ-lt Hopson Capital (registrikood 11198885) solidaarselt välja 264 (kakssada kuuskümmend neli) eurot OÜ BREM Kinnisvarahooldus (registrikood 10327044) ja XX (isikukood XXXXXXXXXXX) apellatsioonimenetluse kulude katteks.
AS V.A.O. Invest, V.A.O. Grupp OÜ ja OÜ Hopson Capital ning Tallinna linna menetluskulud apellatsiooniastmes jätta nende endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule hiljemalt 27. mail 2019 (HKMS § 212 lg 1).
3-18-1117 Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud kassatsioonkaebusele ja sellega ühiseks läbivaatamiseks võib esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg-d 1 ja 3). Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.OÜ BREM Kinnisvarahooldus esitas Tallinna Linnaplaneerimise Ametile (TLPA) 16.11.2015 taotluse projekteerimistingimuste (PT) väljastamiseks kaubanduskeskuse püstitamiseks Tallinnas Pae tn 70/72/74 kinnistule.
2.Tallinna Linnaplaneerimise Amet väljastas 04.05.2018 projekteerimistingimused nr 1811802/01058 Tallinnas Pae tn 70/72/74 asuvale kinnistule (registriosa nr 25591601, katastritunnus 78403:312:0053, pindala 7161 m2, sihtotstarve 100% ärimaa) amortiseerunud kaubanduskeskuse asemele uue kaubanduskeskuse püstitamiseks. Hoone kavandamisel tuleb arvestada mh järgmiste tingimustega: kasutamise otstarve on ärihoone (kaubanduskeskus); lubatud on üks hoone ehitisealuse pinnaga ca 5000 m2; ehitise suurim lubatud kõrgus on ca 9 m; lubatud on üks maa-alune korrus; haljastust peab olema vähemalt 11% ja täiendavalt tuleb kavandada maapinnaga ühendamata haljastust; koostada tuleb nõuetekohane parkimislahendus. Planeerimisseaduse (PlanS) § 125 lg 1 järgi on tegemist detailplaneeringu (DP) koostamise kohustusega alaga, kuid kooskõlas PlanS § 125 lg-ga 5 võib praegusel juhul lubada Pae tn 70/72/74 kinnistu hoonestamist PT alusel ilma DP-d koostamata tingimusel, et huvitatud isik võtab endale kohustuse rajada hoone teenindamiseks vajalikud avalikult kasutatavad objektid. Tallinna linn ja OÜ BREM Kinnisvarahooldus sõlmisid 04.09.2017 halduslepingu nr TKS128, mille kohaselt tuleb arendajal oma kuludega tagada rajatiste valmisehitamine hoone kasutusloa taotlemise ajaks, kuid hiljemalt kolme aasta jooksul pärast ehitusloa väljastamist. Rajatiste püstitamiseks vajalikud ehitusload peavad seejuures olema väljastatud enne hoonele ehitusloa väljastamist või hiljemalt koos hoone ehitusloaga. Kaubanduskeskuse rajamine on kooskõlas Tallinna Linnavolikogu 21.10.2010 otsusega nr 238 kehtestatud „Lasnamäe elamualade üldplaneeringuga“ (Lasnamäe ÜP), mille järgi asub kavandatav ehitis keskuse alal, s.o linnaosa tõmbekeskuses, kus on tihedalt põimunud korruselamute, ameti- ja valitsusasutuste, äri- ja büroohoonete, kultuuri- ja spordiasutuste, haljasalade, rekreatsioonialade jms maad. Pae asumi keskusesse, kahele poole jalakäijate teed (Pae promenaadi) on kavandatud tagasihoidliku mahuga kaubandushooned. Kavandatav hoone ei muuda linnaruumi ega piirkonna väljakujunenud hoonestuslaadi. Kõige teravam probleem uue kaubanduskeskuse rajamisel on praegune liikluskorraldus (sh parkimiskohtade puudumine, kasvanud kvartalisisene liiklus) ja tänavate seisukord terves 2(9)
3-18-1117 kvartalis, kuid selle lahendamiseks ei ole vaja koostada detailplaneeringut, vaid arendaja kohustused tänava laiendamiseks ja juurdepääsuteede ehitamiseks oma kulul (sh väljaspool Pae tn 70/72/74 kinnistut) saab kokku leppida ka PT menetluses. Parkimislahendus koostatakse lähtudes Tallinna Linnavolikogu 16.11.2006 otsuses nr 329 „Tallinna parkimise korralduse arengukava aastateks 2006–2014“ toodud põhimõtetest ning arvestades Eesti standardiga EVS 843:2016 „Linnatänavad“. Vajadusel tuleb parkimiskohti juurde luua ja selleks on kavandava hoone maa-alusel korrusel piisavalt ruumi. Eraldi tuleb ette näha liikluslahendus kvartalisisese ja -vahelise teedevõrgustiku parandamiseks ja täiendamiseks. Lasnamäe ÜP järgi peab haljastuse osakaal kinnistul olema 20%, kuid selle hulka saab arvata ka konteinerhaljastuse, mis tuleb kavandada jalakäigutänavale. Projektis tuleb näha ette võimalus haljastuse osakaalu suurendamiseks nii Pae tn 70/72/74 kinnistul kui ka lähiümbruses. Ehitise ja ehitamise ohutusele kohalduvad nõuded on sätestatud ehitusseadustikus (EhS).
3.AS V.A.O. Invest (Pae tn 76 kinnistu omanik kuni 21.12.2018), V.A.O. Grupp OÜ (Pae tn 78 kinnistu hoonestusõiguse omanik, Pae tn 76 kinnistu omanik alates 21.12.2018) ja OÜ Hopson Capital (Punane tn 31a kinnistu omanik) esitasid Tallinna Halduskohtule 04.06.2018 kaebuse (täiendatud 25.06.2018 ja 27.11.2018) PT tühistamiseks. Rikutud on kaebajate omandiõigust ja ettevõtlusvabadust. PlanS § 125 lg 1 p 2 kohaselt tuli koostada DP (senise kaubanduskeskuse pindala on 3274 m2, kavandatava kaubanduskeskuse pindala aga 5043 m2 ehk 54,03% võrra suurem) ja PlanS § 125 lg 5 kohaldamise eeldused ei ole täidetud. Uue kaubanduskeskusega suurenevad piirkonna probleemid parkimis- ja liikluskorraldusega. Kaubanduskeskuse juurdepääsutee on kavandatud elumajade vahetus läheduses asuvale Punasele tänavale ja muudatuste tagajärjel kaotatakse ca 35–37 parkimiskohta, millega vähenevad oluliselt kaebajate klientide parkimisvõimalused ja kaasneb kaebajate ettevõtete külastatavuse langus. Rajatava kaubanduskeskuse maa-alune parkla ei ole mõeldud kvartali parkimisprobleemide lahendamiseks, vaid kaubanduskeskuse teenindamiseks. PT-s ei ole järgitud Lasnamäe ÜP-s kehtestatud haljastusnormi (20%). Kinnistule planeeritud haljastus (11,3%) ei ole piisav ning konteinerhaljastuse lubamine rikub kaebajate õigust võrdsele kohtlemisele, sest Pae promenaadi puhul igihaljaid puid ja konteinerhaljastust ei soovitud. ÜPst erandi tegemise vajadust ei ole põhjendatud. Kavandatud tegevusega kaasnev liikluskoormuse tõus ja süvenev parkimisprobleem, kaubanduskeskusega kaasnev müra ning vähene haljastus vähendavad tervikuna ümbruskonna atraktiivsust, mis kahjustab kaebajate äritegevust ja vähendab nende kinnistute väärtust. Ümbruskonna liikluse ja parkimise korralduse lahendamiseks eraldi DP algatamine ei ole otstarbekas, vaid küsimused tuleks lahendada ühe tervikliku DP-ga. PT-s ei ole hinnatud hoone maa-aluse osa ehitamiseks vajalike lõhkamis- ja kaevetöödega kaasnevaid negatiivseid mõjusid, sh radooniohtu ja naaberhoonete kahjustamise võimalikkust. PT väljastamisega on vastustaja loonud OÜ-le BREM Kinnisvarahooldus põhjendamatult soodsad tingimused ja ebaausa konkurentsieelise, mis mõjutab negatiivselt kaebajate majandustegevust. Rikutud on kaebajate õigust võrdsele kohtlemisele ning PT väljastamisel ei arvestatud eelnõule esitatud arvukate vastuväidetega. Vastustaja viidatud halduslepingust tuleneb OÜ-le BREM Kinnisvarahooldus üksnes kohustus projekteerida avalikult kasutatavad teed ja tehnovõrgud, kuid mitte kohustust neid ehitada. Kuna PT menetlus kestis 2,5 aastat, siis ei ole alust väita, et see olnuks planeeringumenetlusest tõhusam ja säästvam. Samas olnuks huvitatud isikutel DP menetluses paremad võimalused oma huve kaitsta (sh puudub PT väljastamisel PlanS §-s 138 ettenähtud järelevalvemenetlus).
4.Tallinna linn palus 30.07.2018 kirjalikus vastuses (täiendatud 30.11.2018) jätta kaebus rahuldamata. Kaebusest ei nähtu, et rikutud oleks kaebajate subjektiivseid õigusi. Samuti pole selgitatud, milles seisneb PT vahetu mõju kaebajatele või nende äritegevusele. Lõhkamistööde ja radooniohuga seonduvad väited on tõendamata. Muus osas on tegemist populaarkaebusega, mida PT peale esitada ei saa. PlanS § 125 lg 5 kohaldamise eeldused olid täidetud. Kavandatav 3(9)
3-18-1117 kaubanduskeskus sobib piirkonda nii mahuliselt, otstarbelt kui ka hoonestuslaadilt. Pae tn 70/72/74 kinnistul asub ka praegu kaubanduskeskus. Menetluse kestusest ei saa järeldada, et tegemist ei olnud säästvama ja efektiivsema menetlusega. PT väljastamine viibis eelkõige kaasatud isikute vastuväidete paljususe tõttu, kuid pole alust arvata, et DP menetluses oleks esitatud vähem vastuväiteid. DP menetlus oleks võtnud PT menetlusega võrreldes vähemalt kaks korda rohkem aega. Kaebajad said PT menetluses osaleda ja nende vastuväidetele on vastatud. PlanS § 125 lg 5 kohaldamine ei ole seotud hoone mahuga ega ka hoone avaliku tähtsusega. Väited hoone laiendamisest on ainetud, sest PT väljastati uue kaubanduskeskuse püstitamiseks. Kui ehitusloa menetluses peaks ilmnema uusi asjaolusid, saab keskkonnamõju hindamise (KMH) algatamise otsustada ehitusloa menetluses (vt EhS § 42 lg 2). PT-s määratud haljastusprotsent ei ole vastuolus ÜP-ga, sest ÜP lubab üksikutel juhtudel kaaluda haljastuse protsendi vähendamist. Olemasolevaga võrreldes on haljastuse osakaal hoopis suurenenud (9,8% pealt 11,3% peale). Etteheited konteinerhaljastuse lubamise kohta on arusaamatud ning eraomandis olev Pae tn 70/72/74 kinnistu ei ole võrreldav linnale kuuluva Pae promenaadiga. Seejuures kinnitas Tallinna Halduskohus 07.05.2018 määrusega haldusasjas nr 3-18-97 kompromissi AS V.A.O. Invest ja V.A.O. Grupp OÜ ning Tallinna linna vahel, millega just kaebajate nõudel asendati Pae promenaadile kavandatud kolm puud konteinerhaljastusega. Kogu piirkonna liikluskorralduse ja tänavate seisukorra probleeme ei saa lahendada ka ühte kinnistut puudutava DP-ga. Olemasolevaid parkimiskohti ei ole vaidlustatud PT-ga kaotatud, vaid kaubanduskeskuse parkimine lahendatakse maa-aluse korrusega. PT väljastamisega ega halduslepingu sõlmimisega ei ole OÜ BREM Kinnisvarahooldus saanud konkurentsieelist.
5.Kolmandad isikud OÜ BREM Kinnisvarahooldus ja XX palusid 14.07.2018 seisukohas jätta kaebus rahuldamata. Kaebajate väited nende subjektiivsete õiguste riivest on põhistamata ja paljasõnalised. AS V.A.O. Invest ja V.A.O. Grupp OÜ opereerivad läheduses asuvat kaubanduskeskust, mistõttu häirib neid eelkõige tihenev konkurents. Hopson Capital OÜ puhul ei ole kohtusse pöördumine üldse arusaadav. Kaebajatel puudub õigustatud ootus, et olemasolev olukord ja liikluskorraldus säilivad muutumatutena. Kõik insener-tehnilised küsimused ja probleemid lahendatakse ehitusprojekti koostamise käigus.
6.Tallinna Halduskohus jättis 19.12.2018 otsusega kaebuse rahuldamata. AS V.A.O. Invest ja V.A.O. Grupp OÜ kaebeõigust ei saa ilmselgelt välistada, kuid esitatud väidetest ja faktilistest asjaoludest ei nähtu, milles võiks seisneda OÜ Hopson Capital subjektiivsete õiguste rikkumine, sest temale kuuluv Punane tn 31a kinnistu ei külgne Pae tn 70/72/74 kinnistuga, vaid asub sellest ca 230 m kaugusel. Seega jääb OÜ Hopson Capital kaebus rahuldamata juba ainuüksi kaebeõiguse puudumise tõttu. Kuna PT peale ei ole võimalik esitada populaarkaebust, jäävad tähelepanuta ka kõik väited ja põhjendused, mis lähtuvad avalikust huvist ja teiste isikute (piirkonna elanike) õiguste kaitsest. PT väljastati ühele eraomandis olevale kinnistule ühe hoone püstitamiseks ning kuna tegemist on olemasoleva hoone asemele uue hoone ehitamisega, siis on asjakohatud viited hoone laiendamist käsitlevatele sätetele. PlanS § 125 lg 5 annab haldusorganile kaalutlusõiguse, mille kasutamisel tuleb arvestada ka haldusmenetluse põhimõtetega (sh menetlusökonoomia – haldusmenetluse seaduse (HMS) § 5 lg 2). Kuna PT menetlus kestis ca 2,5 aastat, siis DP menetluse formaalsusi arvestades ei oleks DP menetlus senini lõppenud. Ühe kinnistu PT-ga ega DP-ga ei lahendata ümbritseva kvartali liiklus- ja parkimisprobleeme, mis on tingitud elukeskkonna ja -standardite muutusest. Küll aga ei tohi PT-ga neid probleeme oluliselt suurendada või muuta nende lahendamist võimatuks. Praegusel juhul on vastustaja otsustanud lahendada eraomandis olevale kinnistule kaubanduskeskuse püstitamise ning liikluse ja parkimise probleemid enamasti avaliku kasutusega alal eraldi menetlustes. OÜ BREM Kinnisvarahooldus on võtnud endale 04.09.2017 halduslepinguga kohustuse avalikult 4(9)
3-18-1117 kasutatavate rajatiste projekteerimiseks ja väljaehitamiseks ning sellest sõltub ka kaubanduskeskusele kasutusloa väljastamine. Kaebajad on alusetult lugenud uut kaubanduskeskust teenindavateks kõik Pae tn 70/72/74 kinnistut ümbritsevad avaliku kasutusega tänavad ja platsid. Samavõrra teenindavad need ka kaebajate kaubanduskeskust. PT ülesanded on toodud EhS § 26 lg-s 4 (vrd PlanS § 126 lg 1) ning kolmandatel isikutel puudub kohustus omal kulul lahendada kõiki piirkonna liiklus- ja parkimisprobleeme. Suur osa kaebajate väidetest on seotud PT otstarbekuse küsimusega, mis jääb väljapoole kohtuliku kontrolli ulatust. PlanS § 125 lg 5 p-s 1 sätestatud kavandatud ehitise sobivuse hindamisel on haldusorganil ulatuslik kaalutlusruum. Kuna Pae tn 70/72/74 kinnistul asub juba praegu kaubanduskeskus, ei muudaks selle asemele uue keskuse ehitamine oluliselt kujunenud olukorda. Kaebusest ei nähtu põhjendusi, miks ei sobi uus kaubanduskeskus oma funktsiooni, arhitektuurse lahenduse, kõrguse või korruselisuse poolest ümbritsevasse keskkonda ning kuidas seondub see kaebajate subjektiivsete õiguste rikkumisega. Ruumilise keskkonna kaasajastamine pigem suurendab piirkonna atraktiivsust ja ümbritsevate kinnistute väärtust, mitte ei vähenda seda. PlanS § 125 lg 5 p-st 2 tulenevad eeldused on täidetud. Lasnamäe ÜP p 2.2.1.4 võimaldab haljastuse osakaalu puhul kaalutlusõigust. Kuna haljastuse osakaal PT-ga hõlmatud alal on praegu 9,8%, siis PT-ga suurendatakse seda 11,3%-ni. Kaebusest ei nähtu, kuidas saaks haljastuse osakaalu suurendamine kahjustada kaebajate õigusi. Kaebajad ei saa nõuda oma kinnistute väärtuse tõstmist teiste isikute arvelt olukorras, kus faktiline situatsioon sisuliselt ei muutu (sh hoonestuse mahtu ei suurendata haljastuse arvelt). Haljastusega kaasnev väidetav mõju kinnistute väärtusele on lisaks paljasõnaline ja ebausutav. Parkimiskohtade viimine suures osas kaubanduskeskuse maa-alusele korrusele leevendab eelduslikult piirkonna parkimisprobleemi, sest uue kaubanduskeskuse külastajatel puudub vajadus parkida avalikus kasutuses olevatele tänavatele. Kavandatud jalgrattaparklad vähendavad ka vajadust tulla keskusesse autoga. Kaebajad ei ole tõendanud, et PT takistaks nõuetekohase parkimislahenduse projekteerimist nende kinnistutele. PT-ga kavandatava maa-ala kõrval asub ca 400 m2 suurune linnale kuuluv parkimisplats, mida on kavas rekonstrueerida (sh ca poole võrra laiendada). Uue kaubanduskeskuse tarbeks mõeldud parkimiskohti ei ole kavandatud linna haljasalale. Piirkonna keskkonnamõju strateegiline hindamine on tehtud Lasnamäe ÜP menetluses ning kuna uus kaubanduskeskus püstitatakse olemasoleva asemele, siis ei toimu avaliku kasutusega ja teistsuguse mõjuga objekti ehitamist tühjale maa-alale. Vajaduse korral tuleb keskkonnamõju hindamine läbi viia ehitusloa menetluses vastavalt EhS § 42 lg-le 2. Paepinnase lõhkamisega seotud riske saab samuti hinnata ehitusprojekti koostamisel ning PT eesmärk ei ole näha ette ehitustehnilist lahendust maa-aluse korruse ehitamiseks ja sellega kaasnevate lõhkamiste ohutusmeetmeid. Radooniohuga seonduv kuulub samuti lahendamisele ehitusprojektis ning see ei saanud olla aluseks PT väljastamisest keeldumiseks. Kui eraldi menetluses lahendatavad liikluse ja parkimise küsimused puudutavad kaebajate õigusi, siis tuleb nad menetlusse kaasata ja anda võimalus esitada oma seisukoht (HMS § 11 lg 1 p 3, § 40 lg 2). Praeguses menetluses on olnud kaebajatele ärakuulamisõigus piisavalt tagatud. Kaebajate 22.01.2016 pöördumisele on vastatud TLPA 21.04.2016 kirjaga ning kaebajate 23.08.2016 ja 12.05.2016 pöördumistele on vastatud TLPA 07.05.2018 kirjaga. Samuti on 30.08.2016 toimunud eskiisile esitatud vastuväidete ja ettepanekute avalik arutelu. Põhjendatud huvide arvestamine ei saa iseenesest sõltuda valitud menetluse liigist.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
7.AS V.A.O. Invest, V.A.O. Grupp OÜ ja OÜ Hopson Capital paluvad 18.01.2019 apellatsioonkaebuses tühistada halduskohtu otsus ning teha asjas uus otsus, millega rahuldada 5(9)
3-18-1117 nende kaebus. Apellandid on oma subjektiivsete õiguste riivet piisavalt põhistanud ning vale menetlusliigi valikuga jäeti nad ilma teatud menetluslikest õigustest ja lisakaitsest. Üldteadaolevalt kaasneb suurema kaubanduskeskuse rajamisega mürataseme tõus ning liiklusja parkimisprobleemide süvenemine, samuti muudab vähene haljastus piirkonda vähem atraktiivseks. Eeltoodu mõjutab omakorda negatiivselt kaebajate kinnistute väärtust ja nende majandustegevust. PlanS § 125 lg 5 kohaldamise õiguspärasuse hindamisel peab halduskohus kontrollima, kas haldusorgan on järginud kaalutlusreegleid. Halduskohus ei ole analüüsinud, kas DP koostamine oli kohustuslik ning millised apellantide õiguste riived võisid kaasneda vale menetlusliigi valikuga. Muu hulgas on vale menetlusliik oluliselt kitsendanud apellantide kaebeõigust. DP menetlus on oluliselt põhjalikum ja menetluse lõpptulemust saab vaidlustada ka isiku subjektiivsete õiguste rikkumisele tuginemata (s.o populaarkaebusega). Lisaks tehakse DP üle sõltumatut järelevalvet. Välistada ei saa, et DP vaidlustamisel olnuks kaebuse rahuldamise tõenäosus kordades suurem. Halduskohus on tõdenud PT nõuetele mittevastavust, viidates, et PT-ga ei tohi ümbritseva ala liiklus- ja parkimisprobleeme süvendada või muuta neid lahendamatuks. Apellandid ei soovi kogu piirkonna probleemide lahendamist, vaid üksnes nende suurendamise vältimist. Halduskohus jättis arvestamata, et olemasolevas keskuses tegutsevad vaid üksikud kauplused, kuid kavandatavasse keskusesse peaksid tulema 1500 m2 suurune laohotell, 745 m2 suurune spordiklubi ja 611 m2 suurune restoran, lisaks erinevaid kauplusi. Seda arvestades ei ole planeeritud parkimiskohtade arv piisav. Halduskohus ei ole hinnanud, miks on OÜ-le BREM Kinnisvarahooldus PT väljastamisega antud haljastuse protsendi osas põhjendamatu eelis. Apellandid ei soovi oma kinnistute väärtuse tõstmist kolmandate isikute arvelt, vaid neil on õigus võrdsele kohtlemisele ja õigustatud ootus eeldada, et naaberkinnistu arendamisel peetakse kinni õigusaktides sätestatud normidest ja ümbruskonna arendamisel on apellantide kinnistutele positiivne mõju. Vaidlusaluse kinnistu suurust (7161 m2) arvestades on oluline vahe, kas haljastust on kinnistul 11% või 20%.
8.Tallinna linn vaidleb 22.02.2019 kirjalikus vastuses apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta see rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata. Halduskohus on PlanS § 125 lg 5 kohaldamise eelduste täidetust kontrollinud ega pidanud seejuures arvestama PT otstarbekust puudutavate väidetega. Apellantidel puudub subjektiivne õigus nõuda, et ehitusõigus teise isiku kinnistul määratakse PT asemel DP-ga. Kvartali liiklusprobleemid ei takistanud PT väljastamist ega põhjenda DP algatamise vajadust. Asjakohatud on väited, et vale menetlusliigi valik on vähendanud nende võimalust kaitsta oma õigusi, sest PlanS § 125 lg 5 kohaldamine ei sõltu sellest, kui mugav või lihtne on kolmandatel isikutel PT-d vaidlustada. Populaarkaebuse eesmärgiks ei saa olla kolmandate isikute erahuvide kaitse. Erinevus DP-st seisneb selles, et PT piirdub ehitusõiguse määramisega ühele ehitisele ja PT väljastamiseks läbi viidav menetlus ei ole nii ressursimahukas. PT menetluses korraldati nii avalik väljapanek kui ka avalik arutelu ning apellantidel oli võimalus esitada oma vastuväited, millele vastustaja on ka põhjalikult vastanud. Juba ainuüksi asjaolu, et apellandid peavad ebaõiglaseks seda, et nad peavad põhjendama oma subjektiivsete õiguste riivet, kinnitab, et tegelikkuses ei riku vaidlustatud PT nende õigusi. Apellantide väide, et naaberkinnistule uue kaubanduskeskuse rajamine toob kaasa nende klientide parkimiskohtade hõivamise uue kaubanduskeskuse klientide poolt, on pelgalt oletuslik. Kvartali liikluskorralduse parandamiseks on kavas koostada kogu teedevõrgustikku hõlmav eraldi detailplaneering. PT-ga ettenähtud tavapärasest väiksemat haljastusprotsenti kompenseerib nii konteinerhaljastus kui ka kinnistuga piirneva jalakäigutänava haljastus.
9.Kolmandad isikud OÜ BREM Kinnisvarahooldus ja XX paluvad 04.02.2019 seisukohas jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, jäädes oma varasemate seisukohtade juurde. Apellantide eesmärk on vaidlustada kõiki Pae tn 70/72/74 kinnistule kaubanduskeskuse püstitamisega seotud tegevusi, et seeläbi takistada konkurentsi arengut kõnealuses piirkonnas.
6(9)
3-18-1117
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
10.Ringkonnakohus leiab, et AS V.A.O. Invest, V.A.O. Grupp OÜ ja OÜ Hopson Capital apellatsioonkaebus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.
11.Tallinna Ringkonnakohus jättis 18.04.2019 otsusega nr 3-18-1141 rahuldamata Pae tn 80 kinnistu omaniku OÜ Royal Estate ja Pae tn 80 kinnistu üürniku OÜ Hexanor Haldus apellatsioonkaebuse Tallinna Halduskohtu 31.10.2018 otsuse peale, millega oli samuti jäetud rahuldamata kaebus praeguses asjas vaidlustatud TLPA 04.05.2018 projekteerimistingimuste nr 1811802/01058 tühistamiseks. Ringkonnakohus jääb jätkuvalt samade seisukohtade juurde.
12.Vaidlust ei ole selles, et PT peale ei saa esitada kaebust avalikes huvides või kolmandate isikute õiguste kaitseks. Seega tuleb vaidlustatud PT õiguspärasust kontrollida üksnes ulatuses, milles apellandid väidavad oma subjektiivsete õiguste rikkumist. Apellantide väitel on rikutud nende omandiõigust ja ettevõtlusvabadust, sest uue kaubanduskeskuse teenindamiseks rajatav tee ja uue keskuse eelduslikult suurem külastajate arv vähendavad parkimiskohtade arvu, mida apellantide ettevõtete klientidel oleks võimalik kasutada ja seeläbi langeb nende ettevõtete külastatavus. Uue ja suurema kaubanduskeskusega kaasnev liikluskoormuse ja müra kasv ning liialt väike haljastuse osakaal vähendavad lisaks piirkonna atraktiivsust ja seeläbi apellantide kinnistute väärtust. Halduskohus on põhjendatult leidnud, et kavandatavate ümberkorralduste kahjustavat mõju apellantide õigustele ei saa ilmselgelt välistada (nt Riigikohtu 12.12.2017 määrus nr 3-17-981, p-d 11-12). PT-ga määratakse siduvalt kindlaks alused, millest tuleb lähtuda ehitusprojekti koostamisel (nt Riigikohtu 04.05.2006 otsus nr 3-3-1-28-06, p-d 8-9) ning PT-s määratud arhitektuursete ja ehituslike tingimustega võidakse ühtlasi lahendada naaberkinnisasjade omanike vahelisi ehituslikke huvikonflikte (nt Tallinna Ringkonnakohtu 21.12.2017 otsus nr 3-15-2763, p 17; vrd ka Riigikohtu 31.01.2017 otsus nr 3-3-1-69-16, p 26). Seega on apellantidel õigus sellele, et kavandatavast kaubanduskeskusest tulenevad mõjutused nende kinnistutele või seal toimuvale ettevõtlusele ei oleks ülemäärased (vt ka EhS § 32 p 5).
13.Apellandid on lisaks leidnud, et PT väljastamine ilma DP-d koostamata rikub nende õigust võrdsele kohtlemisele ja piirab kohtusse pöördumise õigust. Ringkonnakohtule ei nähtu, et DP koostamise menetluse asemel PT väljastamise menetluse läbiviimine saaks iseenesest rikkuda apellantide subjektiivseid õigusi. Apellantidel ei ole subjektiivset õigust sellele, et naaberkinnistu ehitusõigus määratakse neile sobivama menetlusega. AS V.A.O. Invest ja V.A.O. Grupp OÜ on olnud Pae tn 70/72/74 kinnistule uue kaubanduskeskuse püstitamiseks PT andmise menetlusse kaasatud ning nad on esitanud korduvalt (22.01.2016, 12.05.2016, 23.08.2016) omapoolseid kirjalikke seisukohti (tl 37-43), millele TLPA on vastanud nii vaidlustatud haldusaktis kui ka 21.04.2016 ja 07.05.2018 kirjadega (tl 22-27). Samuti osalesid AS V.A.O. Invest ja V.A.O. Grupp OÜ esindajad 30.08.2016 toimunud eskiislahenduse avalikul arutelul (tl 43p-44). Kuigi asjast ei nähtu, et OÜ Hopson Capital oleks PT andmise menetluses osalenud, pole alust arvata, et ta poleks olnud menetluses teadlik (mh on tegemist V.A.O. Grupp OÜ tütarettevõttega ning PT menetluses on aktiivselt osalenud ka Punane tn 31a kinnistust üle tee asuva Punane tn 31 korteriühistu). Neid asjaolusid arvestades ei ole vajalik abstraktselt hinnata, kas PT andmise menetluse asemel oleks tulnud läbi viia DP koostamise menetlus (sh kas PlanS § 125 lg 5 kohaldamine oli põhimõtteliselt õiguspärane). Kuivõrd apellandid on juriidilised isikud, võidakse PT-ga riivata eeskätt nende ettevõtlusvabadust või omandiõigust. Lisaks võivad apellantide subjektiivsed õigused tuleneda Lasnamäe ÜP-st, millega vastustajal tuli PT väljastamisel arvestada (EhS § 26 lg 3 p 3; vrd Riigikohtu 20.02.2019 otsus nr 3-14-52416, p 15).
7(9)
3-18-1117
14.Apellandid väidavad, et haljastuse rajamine Lasnamäe ÜP-s ettenähtust väiksemas mahus vähendab nende kinnistute väärtust (st rikub nende omandiõigust). Lasnamäe ÜP seletuskirja p-s 2.2.1.4 on märgitud, et segahoonestusalal (kus asub ka Pae tn 70/72/74 kinnistu) peab olema haljastusega alade osakaal kinnistul vähemalt 20%; selle hulka ei kuulu katuse-, garaažipealne jm maapinnaga ühendamata haljastus. Üksikutel juhtudel võib kaaluda haljastuse protsendi vähendamist (lk 15). Seega on haljastuse osakaalu vähendamine Lasnamäe ÜP kohaselt põhimõtteliselt lubatud. PT kindlaksmääramisel on haldusorganil ulatuslik kaalutlusruum (nt Riigikohtu 04.05.2006 otsus nr 3-3-1-28-06, p-d 8-9). PT-st nähtuvalt on haljastuse osakaal Pae tn 70/72/74 kinnistul praegu 9,8% ja PT p-de 9.1 ja 9.5 järgi peab haljastust olema ligikaudu 11% (täpsustub ehitusprojekti koostamise käigus), millele lisaks tuleb kinnistuga piirnevale Pae asumi jalakäijate promenaadile kavandada konteinerhaljastust (s.o maapinnaga ühendamata haljastust), kompenseerimaks maapinnaga ühendatud haljastuse väiksemat protsenti võrreldes Lasnamäe ÜP-s ettenähtuga. Apellandid ei ole näidanud, kuidas kaasneks PT-ga nende omandis olevate kinnistute väärtuse vähenemine, pidades silmas, et senisega võrreldes kavandatakse Pae tn 70/72/74 kinnistul maapinnaga ühendatud haljastuse osakaalu suurendamist ja lisaks nn konteinerhaljastuse rajamist kinnistuga külgnevale alale. Eelnevat arvestades ei riku PT-s kindlaksmääratud haljastuse tingimused apellantide õigusi.
15.Apellantide hinnangul süvendavad uue kaubanduskeskuse teenindamiseks vajalikud juurdepääsuteed ja parkimiskohad (arvestades ka külastajate arvu eeldatava tõusuga) piirkonna niigi tõsiseid liiklus- ja parkimisprobleeme ning vähendavad apellantide ettevõtete klientide võimalusi parkimiskohtade leidmiseks, mis toob kaasa klientide arvu vähenemise ja kahjustab seega ärihuve. Ringkonnakohus leiab, et apellantide väited ettevõtlusvabaduse kahjustamisest on jäänud üldsõnalisteks ega ole seetõttu tõsiseltvõetavad. AS V.A.O. Invest ja V.A.O. Grupp OÜ üürivad muu hulgas Pae tn 76 ja 78 kinnistutel välja äripindu. OÜ Hopson Capital majandustegevuse sisuks on 2018. a majandusaasta aruandest nähtuvalt Punane tn 31a mitteeluruumide väljaüürimine (sõidukite tehniliseks teenindamiseks). Apellantide klientideks on eeltoodust tulenevalt juriidilised isikud, mitte vahetult ostukeskuse või teenindushoone üürnike kliendid. Kuigi on arusaadav, et otstarbeka ligipääsu olemasolu on äripindade väljaüürimisel oluline ja selle puudumisel võivad apellandid kaotada üürnikud, ei ole apellandid tõendanud ega ka usutavalt põhistanud, et kliendid saabuvad nende juurde ainult või peamiselt autoga ning samas jääksid kliendid vaidlustatud PT alusel Pae tn 70/72/74 kinnistule uue kaubanduskeskuse püstitamise järgselt liikluskorralduslike probleemide tõttu tulemata. Pae tn 70/72/74 kinnistul asub juba praegu kaubanduskeskus (kavandatust mõnevõrra väiksem) ja isegi kui pidada tõenäoliseks, et uue kaubanduskeskuse püstitamisel klientide arv teatud määral tõuseb, ei saa sellest automaatselt järeldada, et apellantide kinnistuid külastavatel isikutel puudub edaspidi neile kinnistutele mõistlik ligipääs.
16.PT-s tuleb liikluskorralduse põhimõtted näha ette asjakohasel juhul (PlanS § 125 lg 5 ja § 26 lg 4 p 9). Seega on vastustajal avar kaalumisruum otsustamaks, millises ulatuses ja kuidas PT-s liikluskorraldust käsitleda. Praegusel juhul on PT väljastatud olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale amortiseerunud hoone asemele uue sarnase otstarbega hoone püstitamiseks. Vastustaja on möönnud liikluskorralduslikke probleeme kõnealuses piirkonnas, mis on eeskätt tingitud autode arvu suurest kasvust pärast Pae elamurajooni rajamist. Vastustaja on aga leidnud, et liikluskorraldus Pae tn 70/72/74 kinnistul ja selle lähialas (sh ühistrasport ning jalg- ja jalgrattateed) on mõistlik lahendada tervikuna ja PT-st eraldi, hõlmates suurema piirkonna kui pelgalt Pae tn 70/72/74 kinnistu ja selle vahetu ümbruse. Nimetatud lahenduste väljatöötamisel on apellantidel võimalik kaasa rääkida. PT kohaselt tuleb parkimislahenduse koostamisel arvestada mh Tallinna parkimise korralduse arengukava põhimõtteid ja vajadusel kavandada Pae tn 70/72/74 kaubanduskeskuse keldrikorrusele täiendavaid parkimiskohti. See haakub Lasnamäe ÜP seletuskirjas märgituga, mille kohaselt on eesmärgiks tänaval parkivate 8(9)
3-18-1117 sõidukite arvu vähendamine ning parkimismajade ehitamine elurajoonidesse (lk 27). Ringkonnakohus leiab eelnevat arvestades, et PT-s kirjeldatud liiklus- ja parkimiskorralduse lahendus ei kahjusta apellantide huve ülemääraselt.
17.PT-s ei pidanud nägema ette kaubanduskeskuse ehitamisega kaasnevate kahjulike mõjude täpseid leevendusmeetmeid (vt PlanS § 125 lg 6 ja EhS § 26 lg 4). Enne amortiseerunud kaubanduskeskuse lammutamist ja uue hoone ehitama asumist tuleb koostada ehitusprojekt, milles peab ette nägema arhitektuurilised ja insener-tehnilised lahendused sellisel tasemel, et selle alusel on võimalik nõuetekohaselt ehitada (vt majandus- ja kommunikatsiooniministri 17.07.2015 määrus nr 97 „Nõuded ehitusprojektile“ §-d 8–10). Ehitusloa andmise menetluses on apellantidel võimalik osaleda (vt EhS § 42 lg 6 ja lg 7 p 2). EhS § 12 lg 1 sätestab, et ehitada tuleb ehitusprojekti kohaselt, järgides ehitise ja ehitamise kohta käivaid nõudeid. EhS § 8 sätestab üldise ehitise, ehitamise ja ehitamisega seonduva muu tegevuse ohutuse põhimõtte. EhS § 12 lg 3 järgi tuleb ehitamisel arvestada ehitamisest mõjutatud isikute õigusi ning rakendada abinõusid nende õiguste ülemäärase kahjustamise vastu. Kui ehitamine ei toimu siiski nõuetekohaselt ning tekib oht Pae tn 76 ja 78 kinnistule, on võimalik taotleda pädevalt isikult riikliku järelevalve läbiviimist ehitamise nõuetele vastavuse kontrollimiseks ning sellega kaasneva ohu tõrjumiseks (EhS § 130 lg 2 p 2, korrakaitseseaduse § 28). Juba tekkinud kahjude hüvitamist saab nõuda isikult, kes konkreetsel juhul kahju tekitamise eest vastutab.
18.EhS § 31 lg 1 järgi otsustab pädev asutus keskkonnamõju hindamise algatamise vajaduse ja PT andmise menetluse korraldamise avatud menetlusena. Puudub vaidlus, et Pae tn 70/72/74 kinnistul asub juba praegu kaubanduskeskus ja seda ümbritsevad samuti kaubanduspindadega kinnistud. Seega ei nähta PT-ga ette olemasoleva olukorra olulist muutumist, millest võiks järeldada olulise keskkonnamõju tekkimist. Lasnamäe ÜP koostamise käigus viidi 2006–2007 läbi keskkonnamõju strateegiline hindamine. Vajadusel tuleb keskkonnamõju hindamise algatamise vajadust täiendavalt kaaluda ehitusloa andmise menetluses (EhS § 42 lg 2).
19.Eelneva põhjal ja HKMS § 200 p 1 alusel jääb AS V.A.O. Invest, V.A.O. Grupp OÜ ja OÜ Hopson Capital apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 19.12.2018 otsus muutmata.
20.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele (HKMS § 108 lg 8). HKMS § 109 lg 1 järgi tuleb menetluskulude väljamõistmiseks kohtule esitada menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid, mille esitamata jätmise korral menetluskulusid välja ei mõisteta. HKMS § 109 lg-st 2 juhindudes märgib ringkonnakohus, et AS V.A.O. Invest, V.A.O. Grupp OÜ ja OÜ Hopson Capital on apellatsioonimenetluses tasunud riigilõivu 45 eurot (tl 130) ja kandnud esindajakulusid 828,75 eurot (tl 146-148p). Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad apellantide menetluskulud HKMS § 108 lg 1 alusel nende endi kanda. Tallinna linn ei ole menetluskulude kandmise kohta andmeid esitanud, mistõttu jäävad ka vastustaja võimalikud menetluskulud apellatsiooniastmes HKMS § 109 lg 1 alusel tema enda kanda. Kolmandad isikud OÜ BREM Kinnisvarahooldus ja XX on kandnud apellatsioonimenetluses esindajakulusid 264 eurot (tl 141-145p). Menetluskulude kandmine seoses praeguse haldusasja menetlemisega ringkonnakohtus on nõuetekohaselt tõendatud. Kulude suurus ei ole ülemäärane ja need tuleb kolmandate isikute kasuks mõista apellantidelt solidaarselt välja tervikuna. Vastavalt kolmandate isikute taotlusele tuleb apellantidel kanda väljamõistetud summa OÜ BREM Kinnisvarahooldus arveldusarvele. (allkirjastatud digitaalselt) 9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.