3-18-1141 Osaühingu Hexanor ja Osaühingu Hexanor Haldus kaebus Tallinna Linnavalitsuse väljastatud projekteerimistingimuste nr 1811802/01058 tühistamise nõudes
Haldusasi
Menetlusosalised
Asja läbivaatamine
RESOLUTSIOON
Kaebajad – Osaühing Hexanor ja Osaühing Hexanor Haldus, esindaja vandeadvokaat Kristo Kallas Vastustaja – Tallinna linn, esindaja Eva Vanamb Kolmas isik – OÜ BREM Kinnisvarahooldus, esindaja advokaat Indrek Kukk Kirjalik menetlus
1.Jätta rahuldamata OÜ BREM Kinnisvarahooldus taotlus kaebuse läbi vaatamata jätmiseks.
2.Jätta Osaühingu Hexanor ja Osaühingu Hexanor Haldus kaebus rahuldamata.
3.Mõista Osaühingult Hexanor (registrikood 11156277) ja Osaühingult Hexanor Haldus (registrikood 11175263) välja OÜ BREM Kinnisvarahooldus (registrikood 10327044) kasuks õigusabikulu 720 eurot. Vastustaja menetluskulud jätta vastustaja enda kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest arvates. Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud apellatsioonkaebusele võib esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184). Kui apellant soovib apellatsioonkaebuse arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
1.Tallinna Linnaplaneerimise Amet (edaspidi: TLPA) andis 4.05.2018 välja projekteerimistingimused nr 1811802/01058 kaubanduskeskuse püstitamiseks Tallinna linna Pae tn 70/72/74.
2.Tallinna Halduskohtule saabus 6.06.2018 Osaühingu Hexanor ja Osaühingu Hexanor Haldus kaebus TLPA väljastatud projekteerimistingimuste nr 1811802/01058 tühistamise nõudes.
KAEBAJATE SEISUKOHAD
3.Kaebajad soovivad ehitusõiguse andmiseks projekteerimistingimuse asemel detailplaneeringu menetluse läbiviimist. Kaebajad on teinud ettepaneku koostada nii Pae tn 70/72/74 kinnistut, kaebajate kinnistut kui ka lähiala kinnistuid hõlmav terviklik planeering, kuid selline ettepanek on jäänud tähelepanuta. Vastustaja on välistanud detailplaneeringu koostamise, piirates sellega oluliselt avalikkuse võimalusi kavandatavast ehitustegevusest teadasaamiseks. Projekteerimistingimuste menetluses esitatud vastuväidete puhul puudub kontroll. Detailplaneeringu koostamise asemel ehitusõiguse andmine projekteerimistingimustega ei ole lubatud, kuna projekteerimistingimuste andmise eeltingimused ei ole täidetud. Kaubanduskeskus on olulise mõjuga. Kaubanduskeskuse rajamine mõjutab oluliselt nii isikute kui sõidukite liikumist ning selle mõjusid ei ole TLPA adekvaatselt hinnanud. Kavandatav hoone ületab oluliselt senist ehitusmahtu. Lähtuda ei saa vaid maapealsest mahust, mahtude võrdluses tuleb arvestada ka maa-alust osa. Mõne hooneosa säilitamine ei anna võimalust tõlgendada kavandatavat ehitustegevust olemasoleva hoone laiendamisena. Samas, kui oleks tegemist lubatud laiendamisega, on eskiisi andmed hoonete mahu võrdluse osas eksitavad. Hoone ehitusalune pindala on 3274 m2, ent kavandatava kaubanduskeskuse uue hoone ehitusalune pindala 5043 m2 ehk ca 54% suurem.
4.Projekteerimistingimuste eelnõust nähtuvalt on projekteerimistingimuste taotlus esitatud 16.11.2015. Kuna projekteerimistingimused anti 04.05.2018, ei olnud projekteerimistingimuste menetlus taotlejat säästvam ja efektiivsem. Samas välditi projekteerimistingimuste menetluses detailplaneeringule kohaste normide kasutamist ja järelevalvemenetluse läbiviimist.
5.Projekteerimistingimused on vastuolus Tallinna Linnavolikogu 21. oktoobri 2010 otsusega nr 238 kehtestatud Lasnamäe elamualade üldplaneeringuga (edaspidi: Lasnamäe üldplaneering), mistõttu oleks vastustaja pidanud keelduma projekteerimistingimuste andmisest. Projekteerimistingimuste p-s 9.1 ette nähtud haljastuse protsent 11,3 on väiksem kui üldplaneeringus ette nähtud 20%. Vastustaja lubab arvestada haljastuse hulka ka kinnistust väljapoole jäävat ala. Lasnamäe üldplaneeringuga kooskõla ei saavutata ka projekteerimistingimuste punktis 9.5 nimetatud täiendava konteinerhaljastuse kavandamise nõudega. Seega tulnuks TLPA-l keelduda projekteerimistingimuste andmisest.
6.Liikluskorralduse ja parkimise nõuded ei ole kooskõlas üldplaneeringuga ning avaldavad otsest negatiivset mõju ka kaebajatele. Juurdepääsu kavandamine kitsaste ja parkimisest tihedate majadevaheliste tänavate kaudu on äärmiselt ebaratsionaalne ning suurendab liiklusohtu, õhusaastet jm. Koormuse suurendamine kvartali sisetänavatel pärsib oluliselt üldplaneeringuga kavandatud kergliiklusvõimaluste, haljastuse ning puhvertsoonide rajamise ideed. Üldise linnakeskkonna halvendamine vähendab kaebajate vara väärtust ning kahjustab kaebajate huve ettevõtlusega tegelemisel. Muu hulgas koormab puudulikult lahendatud liikluskorraldus, sh parkimine, teid ja parklaid kaebajate kinnistu kõrval ning hõivab parkimiskohti Pae tn 70/72/74 kaubanduskeskuse huvides. Liikluslahendus, mille kohaselt on kavandatud juurdepääs kavandatavale kaubanduskeskusele Punase tänava kaudu, on liialt tülikas ning tegelikkuses hakatakse ennekõike kasutama ligipääsu just Pae tänava kaudu, ehk vahetult kaebajate kinnistu ümber olevate teede kaudu. 2(8)
7.Halduslepingust nr TKA128 ei saa aru, millised kohustused arendajale üle antakse. Projekteerimistingimused ning haldusleping on rajatiste väljaehitamiskohustuse osas vastuolulised. Halduslepingule lisatud jooniselt ei selgu, milline osa käsitleb väljaehitamiskohustuse puudumisega rajatisi ning kas ja milline osa tuleb arendajal siiski välja ehitada.
8.Projekteerimistingimustes ei ole sätestatud nõudeid maa-aluse osa laiendamisest tulenevate kahjulike mõjude leevendamiseks. Kaebajad jt isikud on projekteerimistingimuste menetluses juhtinud vastustaja tähelepanu lõhkamistööde võimalikele kahjulikele mõjudele, kuid vastustaja ei ole seda sisuliselt hinnanud. Projekteerimistingimustes oleks pidanud ette nägema täpsemad nõuded lõhkamistööde kavandamiseks ning ka täpsemateks pinnaseuuringuteks. Lasnamäe paepealne on kõrge radooniohuga, mistõttu tuleb hoonete ehitamisel ette näha leevendavad meetmed radooniohu tõrjumiseks. Kaebajate hoone asub kavandatava kaubanduskeskuse kinnistust 15 m kaugusel.
9.Projekteerimistingimuste andmisel on vastustaja rikkunud kaalutlusõigust ja teisi olulisi haldusmenetluse põhimõtteid. Vastustaja on ärakuulamisõiguse täitnud formaalselt, kuid see ei saa olla ärakuulamisõiguse eesmärk. Huvitatud isikute seisukohtade ärakuulamise eesmärk on saada asjakohased arvamused, mida vastustaja haldusorganina peab kaalutlusotsuse tegemisel arvestama. Vastustaja on põhjendamatult venitanud kaebajatele vastamisega ega ole andnud piisavat infot projekteerimistingimuste menetluse kohta. Vastustaja seisukohad on olnud vastuolulised. Vastustaja ei vastanud kaebajate 23.08.2016 vastuväidetele.
VASTUSTAJA SEISUKOHAD
10.Vastustaja palub jätta kaebuse rahuldamata. Kaebusest ei selgu kaebajate subjektiivsete õiguste rikkumist. Muus osas on kaebus esitatud populaarkaebusena, mida projekteerimistingimuste peale esitada ei saa. Kinnistut, millele vaidlustatud projekteerimistingimused väljastati, ümbritsevad äri- ja kaubanduspindadega kinnistud. Seega sobib kavandatav kaubanduskeskus piirkonda nii mahuliselt, otstarbelt kui hoonestuslaadilt. Pae tn 70/72/74 kinnistul asub ka praegu kaubandushoone. Ühele kinnistule projekteerimistingimustega (või ka detailplaneeringuga) ehitusõiguse andmisega ei lahendata kogu kvartali liikluskorralduse ja tänavate seisukorra probleeme, arvestades sealjuures, et vaidlusalusel kinnistul on ka praegu kaubandushoone. Projekteerimistingimused näevad ette, et kaubanduskeskuse parkimine tuleb lahendada parkla ehitamisega keldrikorrusele.
11.Projekteerimistingimuste väljastamine oli õigustatud ning valiti kohane menetlus. Projekteerimistingimuste väljastamine on viibinud menetlusse kaasatud isikute vastuväidete suure hulga tõttu, millele menetluse käigus lahendusi otsiti. Planeeringumenetluse eripära tõttu oleks planeeringumenetlus võtnud kaks korda kauem aega kui antud juhul projekteerimistingimuste menetlus. Samal ajal olid täidetud kõik planeerimisseaduse (PlanS) § 125 lg-s 5 sätestatud alused projekteerimistingimuste väljastamiseks. Kavandatud on väikesemahuline kaubanduskeskus. Maksimaalselt on lubatud kahe maapealse korruse ehitamine. Projekteerimistingimuste väljastamine ei ole seotud hoone mahuga, mille asemele projekteerimistingimustega uut hoonet kavandatakse. Projekteerimistingimustega ei kinnitata projekteerimistingimuste taotlusega esitatud eskiisi. Projekteerimistingimused annavad tingimused, millest tulevikus koostatav ehitusprojekt lähtuma peab. Seda, milliseid varasema hoone osi uue hoone ehitamisel ära kasutatakse ja mis lammutatakse, otsustatakse ehitusloa menetluses. Projekteerimistingimustes on öeldud, et need on antud hoone püstitamiseks, mitte laiendamiseks. PlanS § 125 lg 5 räägib kohaliku omavalitsuse pädevusest lubada ehitada üks hoone ja seda teenindavad rajatised projekteerimistingimuste alusel detailplaneeringu koostamise kohustuse korral, mis hõlmab nii püstitamist kui laiendamist. Pae tn nr 70/72/74 kinnistul asub juba praegu kaubanduskeskus, mida omakorda ümbritsevad teised 3(8)
kaubanduspindadega kinnistud. Samas on Lasnamäe üldplaneeringu menetluses piirkonna keskkonnamõjude hindamine juba läbi viidud. Kui aga ehitusloa taotlemise ajaks peaks ilmnema uusi asjaolusid, saab keskkonnamõju hindamise algatamise üle otsustada ehitusloa menetluses (ehitusseaduse, EhS § 42 lg 2).
12.Põhjendatud on
protsendist väiksem haljastusprotsendi lubamine. Projekteerimistingimusega on haljastuse olemasolevat osakaalu suurendatud ning seda on projekteerimistingimustes ka selgitatud.
13.Halduslepingu nr TKA128 lisas 1 on konkreetsete tingmärkidega näidatud, millises osas huvitatud isik (kolmas isik) peab välja ehitama ka täiendavad avalikult kasutatavad parkimiskohad ja avalikult kasutatava juurdepääsutee. Kõik jääb väljapoole Pae tn 70/72/74 kinnistut. Lepingu p-s 2.1 on lisaks rajatistele, mille huvitatud isik (kolmas isik) peab välja ehitama, kokku lepitud ka osade rajatiste projekteerimine. Sealjuures tekib üksnes projekteerimiskohustusega rajatiste puhul kolmandale isikule väljaehitamise kohustus siis, kui tulenevalt tehnovõrkude valdajate tehnilistest tingimustest kavandatakse ka kolmanda isiku kinnistu teenindamiseks vajalikke tehnovõrke. Lepingu lisaks oleval joonisel on tingmärkidega kõik täpselt ära näidatud.
14.Projekteerimistingimused on detailplaneeringuga sarnase üldistusastmega. Ehitise ohutust tagavad meetmed nähakse ette ehitamise aluseks olevas ehitusprojektis lähtuvalt EhS §-s 8 sätestatud ohutuse põhimõttest.
KOLMANDA ISIKU SEISUKOHAD
15.Kolmas isik esitas taotluse kaebuse tagastamiseks või alternatiivselt rahuldamata jätmiseks. Projekteerimistingimused ei anna ehitusõigust, vaid võimaluse ehitusõigust andva ehitusloa taotlemiseks. Kaebajate väited saaksid olla asjakohased ehitusloa vaidluses. Projekteerimistingimuste vaidlustamine ei aita kaebajatel mingil viisil kaebusega taotletavat eesmärki saavutada. Projekteerimistingimuste väljastamine ei saa tekitada negatiivseid tagajärgi. Negatiivsed tagajärjed võivad kaasneda vaid ehitusloa väljastamise järgselt teostatava ehitise püstitamisega.
16.Kaebusest ei nähtu subjektiivsete õiguste riivet. Kaebajate esitatud väited ei vasta tõele ning on paljasõnalised. Kaebusest ei selgu, milliseid kaebajate subjektiivseid õigusi vaidlustatud projekteerimistingimused rikuvad. Projekteerimistingimused on väljastatud õigesti. Kui on täidetud PlanS § 125 lg 5 nõuded – olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale kavandatav hoone sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi, ning üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused, sealhulgas projekteerimistingimuste andmise aluseks olevad tingimused, ning ehitise püstitamine või laiendamine ei ole vastuolus ka üldplaneeringus määratud muude tingimustega – siis on projekteerimistingimuste andmine hoone püstitamiseks igati õigustatud. Projekteerimistingimustega kavandatav hoone sobitub igati olemasoleva hoonestuslaadiga ja vastab Lasnamäe üldplaneeringule. Projekteerimistingimustega hõlmatud kinnisasjal asuvad äripinnad, kus toimub kaubandus ja teenuste osutamine.
17.Kõik asjakohased insener-tehnilised lahendused leitakse ehitusprojekti koostamise käigus ning tegemist ei ole küsimustega, mida projekteerimistingimuste raames menetleda. Ehitisele esitatavad nõuded on loetletud ehitusseadustiku (EhS) § 12 lg-s 3. Seega on kaebajate väited, nagu ohustaksid projekteerimistingimused keskkonda, tervist või vara vms asjakohatud ja paljasõnalised ning ei puutu üldse käesolevasse menetlusse. Näiteks haljastuse võimalikud lahendused on välja pakutud ka juba vaidlustatud projekteerimistingimustes (võimalus konteinerhaljastuse kasutamiseks), kuid on ilmne, et konkreetne lahendus otsustatakse projektiga ning koostöös pädevate ametiasutustega. Samuti on vastustaja otsuse sisu ja põhjendusi käsitlevas osas põhjalikult kaalunud ja selgitanud kõiki kaebajate poolt esile 4(8)
tõstetud asjaolusid. Kohalik omavalitsus, teostades planeerimisdiskretsiooni, peab kaitsma avalikke huve mõistlikul viisil, arvestama kõiki olulisi asjaolusid ja huve ning tagama, et kaalutlusõiguse teostamine on toimunud ratsionaalselt.
18.Vastustaja on esitanud ratsionaalsed kaalutlused kõikidele kaebuses tõstatatud küsimustele ning kaalunud otsuse vastuvõtmisel kaebajate huve, avalikku huvi ja ka kolmandate isikute huvisid. Planeerimismenetluses on tagatud vastavalt seadusele huvitatud isikute huvide arvesse võtmine ja tasakaalustamine. Aset on leidnud huvitatud osapoolte kaasamine, arutelud ja avalikustamine. Väär on kaebajate seisukoht, et projekteerimistingimuste väljastamine ei ole kooskõlas PlanS § 125 lg-s 5 sätestatuga. Täidetud on kõik seaduses sätestatud tingimused. Kaebajatel ei saanud olla õigustatud ootust, et nende piirkonnas olemasolev olukord ja liikluskoormus säilib muutumatuna.
19.Kaebajate väide, et nende vara väärtus väheneb, on täiesti paljasõnaline ning põhistamata. Samuti ei ole kaebajad osutanud õiguslikule alusele, mida haldusakti andes on rikutud.
KOHTU PÕHJENDUSED
20.Kolmanda isiku taotlus kaebuse läbi vaatamata jätmiseks tuleb jätta rahuldamata. Samuti tuleb jätta rahuldamata kaebus.
21.Kaebajad on vaidlustanud TLPA 4.05.2018 väljastatud projekteerimistingimused nr 1811802/01058 kaubanduskeskuse püstitamiseks Tallinna linna Pae tn 70/72/74. Vaidlust ei ole selles, et Pae tn 70/72/74 kinnisasi asub detailplaneeringu koostamise kohustusega alal. Seda on mainitud ka vaidlustatud haldusaktis. Menetlusosalised vaidlevad selle üle, kas vastustaja on õiguspäraselt PlanS § 125 lg-s 5 sisalduva erandi alusel jätnud detailplaneeringu koostamata ning otsustanud krundile ehitusõiguse määrata projekteerimistingimuste alusel. Menetlusosalised vaidlevad ka selle üle, kas TLPA väljastatud projekteerimistingimuste alusel ehitusõiguse määramine riivab kaebajate subjektiivseid õigusi ning kas riive on õiguspärane.
22.Halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 44 lg 1 alusel võib kaebusega halduskohtusse pöörduda isik üksnes oma õiguse kaitseks. Muul eesmärgil, sealhulgas teise isiku õiguse või avaliku huvi kaitseks, võib isik kohtusse pöörduda vaid seaduses sätestatud juhul (HKMS § 44 lg 2). PlanS-st ega EhS-st ei tulene võimalust vaidlustada projekteerimistingimuste väljastamist avalikes huvides, mistõttu ei ole kaebajatel õigust vaidlustada projekteerimistingimuste väljastamise otsust ulatuses, millega ei riivata nende õigusi. Kaebajatel puudub subjektiivne õigus nõuda, et ehitusõigus teise isiku kinnistul määratakse projekteerimistingimuste asemel detailplaneeringuga. Kaebajatel puudub subjektiivne õigus konkreetsele menetlusliigile. Kaebajate õigusi ei riiva see, kui avalikkust ei olnud menetlusse kaasatud või kui on rikutud mõnd avalikku huvi kaitsvat normi. Kaebajad saavad kaitsta enda menetluslikke õigusi, nt ärakuulamisõigust. Vale menetlusliigi valik saaks kaebajate õiguste rikkumise kaasa tuua eelkõige juhul, kui nad jäid seetõttu ilma enda menetluslikest õigustest või kui detailplaneering andnuks nende kinnistule suurema kaitse kui projekteerimistingimused.
23.Järgnevalt hindab kohus üksnes seda, kas projekteerimistingimuste väljastamisega rikkus TLPA kaebajate subjektiivseid õigusi. Kaebajad on seisukohal, et projekteerimistingimused ja nende alusel kavandatav ehitis riivab nende omandiõigust. Kaebajad leiavad, et projekteerimistingimuste andmisel tehtud kaalutlusvead, põhjendamiskohustuse rikkumine ning vastuolu Lasnamäe üldplaneeringuga viivad lõpptulemusel kaebajate kinnistu kõrvale sellise ehitise püstitamiseni, millest tulenevalt väheneb kaebajate vara väärtus ning kahjustatakse kaebajate huve ettevõtlusega tegelemisel. Kuna Osaühing Hexanor on Pae tn 70/72/74 kõrval asuva Pae tn 80 kinnistu omanik ja Osaühing Hexanor Haldus nimetatud kinnistu üürnik ning projekteerimistingimustega antakse ehitusõigus nende naaberkinnistule, ei saa kaebaja omandiõiguse riivet selles kontekstis täielikult välistada. Halduskohtus saab vaidlustada ka 5(8)
väheintensiivset riivet (vt HKMS § 44 lg 1, Riigikohtu otsus asjas nr 3-3-1-87-16, p 8). Seega saab kohus kontrollida, kas projekteerimistingimuste alusel ehitusõiguse määramine kahjustab kaebajate omandiõigust. Vastavalt HKMS § 44 lg-tele 1 ja 2 ei kontrolli kohus projekteerimistingimuste väljastamise õiguspärasust osas, milles see ei seondu kaebajate õigustega.
24.PlanS § 125 lg 5 näeb ette, et kohaliku omavalitsuse üksus võib lubada detailplaneeringu koostamise kohustuse korral detailplaneeringut koostamata püstitada või laiendada projekteerimistingimuste alusel olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale ühe hoone ja seda teenindavad rajatised, kui 1) ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sh piirkonna hoonestuslaadi; 2) üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused, sh projekteerimistingimuste andmise aluseks olevad tingimused, ning ehitise püstitamine või laiendamine ei ole vastuolus ka üldplaneeringus määratud muude tingimustega. PlanS § 125 lg 5 kohaldamine eeldab seega projekteerimistingimuste määramiseks kumulatiivselt järgmiste eelduste esinemist: 1) esineb kohustus koostada detailplaneering; 2) olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale püstitatakse või laiendatakse ühte hoonet ja seda teenindavat rajatist; 3) ehitis sobitub nii mahult kui otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades piirkonna hoonestuslaadi; 4) üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused ning ehitis ei ole vastuolus üldplaneeringu muude tingimustega (vt ka PlanS (571 SE) seletuskiri, lk 158).
25.Projekteerimistingimused asendavad teatud juhtudel planeeringut (vt ka EhS seletuskiri, lk 47). PlanS § 125 lg 5 sätestamisel on seadusandja pidanud võimalikuks, et teatud juhtudel, mil võib eeldada, et ehitustegevus ei avalda avalikule ruumile suurt mõju, määrab kohalik omavalitsus ehitusõiguse detailplaneeringu asemel projekteerimistingimustega, mille koostamisse kaasatakse naaberkinnisasjade omanikud ja muud isikud, kelle subjektiivseid õigusi kavandatav ehitustegevus võib mõjutada. Detailplaneeringust eristab projekteerimistingimusi eelkõige asjaolu, et viimased piirduvad ehitusõiguse määramisega ühele ehitisele ning läbiviidav menetlus ei ole nii ressursimahukas (nt projekteerimistingimuste alusel ehitusõiguse määramisel kaasatakse reeglina naaberkinnisasja omanikud, menetluse keskmine eeldatav aeg on lühem jm – vt ka PlanS seletuskiri, lk 158-159; EhS seletuskiri, lk 49).
26.Kaebajad tuginevad esmalt asjaolule, et Tallinna üldplaneeringu alusel projekteerimistingimuste väljastamine ei olnud lubatav, kuna kavandatav hoone ületab oluliselt ehitusmahtu ning hindamata on keskkonnamõjud. Kaebajad vaidlustavad ka projekteerimistingimuste vastavust vastu võetud, kehtestatud Lasnamäe üldplaneeringule ning seda osas, milles Lasnamäe üldplaneering näeb ette segahoonestusalal haljastuse osakaaluks minimaalselt 20% ning vältida tuleb olemasolevate parklate parkimiskoormuse tõstmist ja kruntidele võrdselt hea juurdepääsu tagamist (üldplaneeringu p-d 1.1, 1.2, 2.1). Kaebajate hinnangul ei vasta vaidlustatud projekteerimistingimused nendele tingimustele.
27.Projekteerimistingimustest nähtub, et vastustaja lubas projekteerimistingimuste alusel püstitada Pae tn 70/72/74 kinnistule uue ärihoone (kaubanduskeskuse), mille suurim ehitistealune pind võib olla kuni 5000 m2. Suurim kõrgus olemasolevast maapinnast ligikaudu 9 m, lubatud on üks maa-alune korrus. Projekteerimistingimustes on arvestatud, et Pae tn 70/72/74 kinnistu jääb Lasnamäe üldplaneeringu kohaselt tõmbekeskuse alale, kus on tihedalt põimunud korruselamute, ameti- ja valitsusasutuste, äri- ja büroohoonete, kultuuri- ja spordiasutuste, haljasalade, rekreatsioonialade jms maad.
28.Projekteerimistingimuste punktis 9 on sätestatud haljastuse, heakorra ja liikluskorralduse põhimõtted. Õige on kaebajate väide, et projekteerimistingimuste alusel kavandatav haljastuse 6(8)
protsent krundil on Lasnamäe üldplaneeringust oluliselt väiksem (9,8%), kuid see rikkumine ei puuduta kaebaja subjektiivseid õigusi. Projekteerimistingimustes on välja toodud, et parkimislahendus koostatakse, lähtudes Tallinna Linnavolikogu 16.11.2006 otsusega nr 329 kinnitatud „Tallinna parkimise korralduse arengukavas aastateks 2006-2014“ toodud põhimõtetest ja arvestades Eesti standardiga EVS 843:2016 „Linnatänavad“. Planeeritava hoone ümbruskonna liikluskorraldust ei ole vaidlustatud projekteerimistingimustega lahendatud. Täiendavalt tuleb koostada parema liikluslahenduse saamiseks Pae tn 70/72/74 kinnistu ja selle lähiümbruse liikluskorralduse lahendust kvartalisiseste ja -vaheliste teedevõrgustike parandamiseks ning vajadusel teevõrgu täiendamiseks. Ka vastutaja ja kolmanda isiku vahel sõlmitud halduslepingus (kaebajate lisa nr 10) on kolmas isik võtnud kohustuse tagada teede ja tehnovõrkude projekteerimine, kuid tal ei ole kohustust nimetatud objekte rajada, v.a juhul, kui märgitud alale kavandatakse tulenevalt tehnovõrkude valdajate tehnilistest tingimustest tulenevalt huvitatud isiku kinnistu teenindamiseks vajalikke tehnovõrke. Samas lepingus on ka välja toodud, et edaspidi väljastatavate ehituslubade alusel tagab kolmas isik Tallinnas avalikult kasutatavate teede, üldkasutatava haljastuse ja välisvalgustuste ja sademeveekanalisatsiooni ehitamise lepingu lisas nr 1 oleval skeemil märgitud alal ja ulatuses. Rajatiste täpne ulatus selgub ehitusprojekti menetlemisel, kui on olemas ka võrguvaldajate tehnilised tingimused. Kuna menetlusosaliste kinnitusel on vaidlusalusel kinnistul ka praegusel ajal kaubanduskeskus, siis kohtu hinnangul ei muutu olemasolev liikluskorraldus olulisel määral. Arvestades eelnevalt välja toodud, sh kolmandale isikule pandud kohustusi, võib eeldada, et olemasolev liikluskorraldus ning parkimise võimalused maa-aluse parkla loomisega pigem paranevad.
29.Vastustaja on selgitanud PlanS § 125 lg-s 5 sätestatud eelduste täitmist, mh on vastustaja hinnanud piirkonna hoonestuslaadi ning Lasnamäe üldplaneeringus määratud vastava ala üldisi ehitustingimusi ning projekteerimistingimustega planeeritava hoone vastavust nendele. Vastustaja on põhjendanud PlanS § 125 lg-s 5 sätestatud eelduste täidetavust ning toonud välja erandile tuginemise faktilised ja õiguslikud põhjendused, selgitades, miks ta ei pea konkreetsel juhul detailplaneeringu koostamist otstarbekaks. Projekteerimistingimustes on selgitatud, et kuna lähtutud on PlanS-s määratud tingimustest ning üldplaneeringu nõuetest, siis puudub vajadus detailplaneeringu koostamiseks. Kohus nõustub eeltoodud põhjendustega.
30.Kaebajad heidavad vastustajale ette, et projekteerimistingimustes ei ole sätestatud nõudeid maa-aluse osa laiendamisest tulenevate kahjulike mõjude leevendamiseks. Kohus kaebajatega ei nõustu. Projekteerimistingimused on ehitusprojekti koostamise aluseks, st ehitamine ei toimu vahetult projekteerimistingimuste alusel, vaid kolmas isik peab ehitamiseks, sh lammutamiseks taotlema ehitusloa. Alles ehitusloa taotlemiseks koostatavast ehitusprojektist selgub täpsemalt mh elamu asukoht kinnistul, hoone kõrgus jm olulisemad parameetrid ning sellest tulenevalt seegi, kas ja mil määral ehitatav ehitis rikub kaebajate subjektiivseid õigusi. Projekteerimistingimustega määratakse siduvalt kindlaks need alused, millest tuleb lähtuda ehitusprojekti koostamisel (nt Riigikohtu otsus nr 3-3-1-28-06, p 8). Kohalik omavalitsus kui pädev haldusorgan võib neid menetluse hilisemates staadiumides muuta (vt ka Riigikohtu otsus nr 3-3-1-25-02, p 16). Asjaolu, et vaidlustatud projekteerimistingimustega on paika pandud mh nõuded hoonestusalale, krundi maksimaalne täisehitusprotsent ja suurim lubatav ehitisealune pind, ei välista nende tingimuste muutmist (vähendamist) ehitusloas ning neid parameetreid pole õigust vaidlustada abstraktselt, vaid üksnes juhul, kui need riivavad isiku konkreetseid subjektiivseid õigusi.
31.Põhjendamatu on kaebajate väide uurimispõhimõtte ja kaalutlusõiguse rikkumise kohta. Vaidlustatud projekteerimistingimustest nähtuvalt esitasid kaebajad projekteerimistingimuste menetluses enda seisukohad, millele vastustaja on vastanud, mh võtnud seisukoha liikluskorralduse, kvartali tänavate seisukorra ja parkimiskorralduse kohta. Samuti on vastustaja 7(8)
selgitanud, miks ei ole detailplaneeringu koostamine vajalik. Seega on kaebajad projekteerimistingimuste menetluses ära kuulatud ja nende huve on kaalutud. Võrreldes detailplaneeringumenetluse läbiviimisega ei ole kaebajate subjektiivsed õigused olnud vähem kaitstud ning menetluses osalemise võimalused vähem tagatud. Kaebajate rahulolematus vastustaja seisukohtade osas ei tähenda, et rikutud on kaebajate ärakuulamisõigust.
32.Kuna projekteerimistingimused ei riku kaebaja subjektiivseid õigusi, jätab kohus kaebuse rahuldamata.
33.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehakse. Kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele (HKMS § 108 lg 8). Kolmas isik oli vastustaja poolel. Vastustaja menetluskulude taotlust ei esitanud, mistõttu jäävad menetluskulud tema enda kanda. Kolmas isik esitas taotluse 960 euro õigusabikulude väljamõistmiseks. Kohus mõistab välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud (HKMS § 109 lg 6). Kolmas isik jäi esitatud seisukohtades põhiliselt vaidlustatud projekteerimistingimustes toodud selgituste juurde, mistõttu on põhjendatud kulu õigusabile 5 tunni ulatuses. Kuna taotlusest nähtuvalt on esindaja ühe tunni hind ilma käibemaksuta 120 eurot, on põhjendatud kulu 600 eurot, millele lisandub käibemaks 120 eurot. Seega tuleb kaebajatelt välja mõista kolmanda isiku kasuks 720 eurot.
(allkirjastatud digitaalselt)
8(8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.