Planeerimine ja ehitus › Kinnisasja sundvõõrandamine

3-17-1462 Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

2(10)

3-17-1462 võimalik ehitada nii, et teiste kinnisasjade omanikud ei satu samaväärsesse või halvemasse olukorda. Affronte Investeeringud OÜ vastuväited sundvalduse seadmisele on põhjendamatud. Sundvõõrandamise menetlus ei takista sundvalduse seadmist. MTÜ Pirnipuu Vesi on eraõiguslik juriidiline isik, kes varustab Soosaare I elurajooni elanike kinnistute veevärki ühisveevärgi kaudu veega ja korraldab elanike kinnistute kanalisatsioonist reovee ärajuhtimist ning teenindab rohkem kui 50 elanikku. MTÜ Pirnipuu Vesi on pöördunud Affronte Investeeringud OÜ poole kokkuleppe sõlmimiseks, kuid seni pole kokkulepet saavutatud. Sundvalduse seadmine avalikes huvides rajatavate tehnorajatiste talumiskohustuse kehtestamiseks on põhjendatud ning vajalik.

3-17-1462 kaebajale. Kolmanda isiku poolt väidetavalt ehitatavad tehnorajatised ei ole avalikes huvides, kuna kolmandal isikul puudub seadusega pandud kohustus teenuse osutamiseks. Vee- ja kanalisatsioonirajatised on kinnisasja olulised osad, mis kuuluvad kaebajale koos kinnistuga. Sundvalduse seadmisele eelnevalt puudus nende osas seadusest tulenev mistahes talumiskohustus. Kaebaja omandas kinnistu kohtutäituri poolt korraldatud avalikul enampakkumisel koos selle oluliste osadega. Trasside üleandmine Siglindo Ehitus OÜ poolt kolmandale isikule on tõendamata. Kaebaja sai kinnisasja mõttelise osa omanikuks 09.10.2008, seega enne kolmanda isiku asutamist 07.06.2011. Siglindo Ehitus OÜ ei ole kunagi olnud Pirnipuu pst asuvate tehnorajatiste omanik, kellel oleks õigus neid kasutada või käsutada, sh kellelegi üle anda. Kinnisasja omandamise ajaks oli trasside ehitus lõpetatud. Alusetud on ka väited, et trassid on kasutuskõlbmatud. Sundvalduse seadmise eeldused ei ole täidetud ka põhjusel, et kolmas isik ei ole kaebajaga pidanud läbirääkimisi. Kui kaebaja juhtis 15.06.2017 kirjas sellele Maardu linna tähelepanu, tegi kolmas isik kaebajale ettepaneku seada isiklik kasutusõigus OÜ Kinnisvarainvest kasuks. Ettepanek seada isiklik kasutusõigus asjassepuutumatu isiku kasuks ei ole käsitatav läbirääkimiste pidamisena kinnisasja sundvõõrandamise seaduse (KASVS) § 462 lg 1 mõttes.

Maardu linn palus jätta kaebus rahuldamata.

Soosaare I elurajoonis elab rohkem kui 150 inimest, peamiselt lastega pered. Piirkonda rajatud trassid ehitas piirkonna endine arendaja Siglindo Ehitus OÜ, kes andis need hiljem üle kolmandale isikule. Kaebaja omandas Pirnipuu pst ilma tehnorajatisteta. Ta ei ole neid ülal pidanud ega nõudnud neid oma valdusesse. Vee- ja kanalisatsioonitrassid ei vasta nõuetele, ehitusprojektile ega DP-le ning on faktiliselt kasutamiskõlbmatud. Joogivee kvaliteet ei vasta joogiveele esitatavatele nõuetele. Kanalisatsioonimahutite täituvus on ammendunud, mis tingib pideva ebameeldiva lõhna ja suurendab keskkonnareostuse ohtu. Keskkonnainspektsioon võib seoses keskkonnareostusega olemasolevate trasside kasutamise keelata. Kaebaja ähvardab füüsiliselt sulgeda trasside kasutamisvõimalused, mille tõttu terve piirkond võib jääda ilma vee ja kanalisatsioonita. Sundvalduse seadmise eeldused on täidetud. Tehnovõrgu ehitamine, mille kaudu hakatakse osutama veevarustust ja reovee ärajuhtimise teenust rohkem kui 150 inimesele, on vajalik avalikes huvides. Alternatiivset tehnilist lahendust ei ole. Kolmas isik on vee-ettevõtja ÜVVKS tähenduses ning on esitanud vastustajale sundvalduse seadmise taotluse ning kinnituse, et ta teenindab rohkem kui 50 elanikku. Kolmandal isikul on faktiline valdus tehnorajatiste suhtes. Pirnipuu pst kinnisasjal paikneb Soosaare I elurajooni ühisveevärgi ja kanalisatsiooni süsteemi osa (süsteem ei asu tervikuna Pirnipuu pst piires, kuid see on kasutatav üksnes tervikuna). Kaebajaga peetud läbirääkimised ei ole tulemusi andnud. Sundvalduse seadmise eesmärgiks on elanikele elutähtsate teenuste tagamine kinnisasja omanikku kõige vähem koormava meetmega. Sundvõõrandamine tehnovõrgu ehitamiseks ei ole otstarbekas. Sundvalduse seadmine riivab kaebaja huve vähem kui sundvõõrandamine. Uusi piiranguid kinnisasjale ei teki. Kinnisasja osas käib sundvõõrandamise menetlus avaliku tee ehitamiseks, kuid see ei takista sundvalduse seadmist avalikes huvides tehnovõrgu ehitamiseks. Sundvõõrandamismenetluse osas toimuva kohtumenetluse tulemus ei ole teada. Kohalik omavalitsus võib sundvõõrandamisest loobuda. Kaebaja kinnistul paiknevate trasside ehitamiseks on antud välja ehitusload, kuid mitte kasutuslube ning ehitise ekspertiisiga on kindlaks tehtud, et kinnistul paiknevad trassid ei ole ehitatud vastavalt projektile ning neile ei ole võimalik sellisel kujul väljastada kasutusluba.

4(10)

3-17-1462

MTÜ Pirnipuu Vesi palus jätta kaebus rahuldamata.

Sundvalduse seadmine saab toimuda läbi uute trasside rajamise kolmanda isiku poolt. Trassid on praegu kolmanda isiku valduses ja ta hoolitseb nende eest. Trasside ehitamine ja hooldamine ei ole kolmandale isikule kasumlik tegevus. Kaebaja ähvardab pidevalt sulgeda füüsiliselt trasside kasutusvõimalused. Sundvalduse seadmise vajadus on tekkinud muu hulgas asjaolust, et sundvõõrandamismenetluse vaidlus on esimese astme kohtu menetluses. Kahe meetme üheaegne menetlemine ei riku kaebaja õigusi. Kolmas isik on vee-ettevõtja. Ta on sõlminud 54 liitumislepingut elamutega, milles elab kokku vähemalt kolm korda rohkem inimesi. Lepingute arv ei näita kogu isikute hulka, kellele teenust osutatakse. Kohalikus omavalitsuses võib olla rohkem kui üks vee-ettevõtja. Vee- ja kanalisatsiooniteenuse nõuetekohaseks osutamiseks esineb ilmne ülekaalukas avalik huvi ning selleks on vajalik uute trasside ehitamine. Kaebaja keeldub seda tegemast. Kolmas isik on ainsana nõus uusi trasse ehitama, hooldama ja nende kaudu teenust osutama. Trasse ei saa kasutada eraldiseisvalt, nende kasutamiseks vajalikud rajatised paiknevad kolmandatele isikutele kuuluvatel kinnistutel. Asjakohatu on küsimus, kas trassid on kinnistu olulised osad, kuna sundvalduse sisuks on trasside rajamine. Kolmas isik on korduvalt üritanud sõlmida kaebajaga kokkuleppeid, kuid kaebaja on antud nõusolekutest taganenud ja nõudnud üha suuremaid summasid. Maardu linna ühisveevärgi ja kanalisatsiooni arendamise kava ei pea sisaldama kõiki teenust osutavaid ja osutama hakkavaid isikuid. Oluline on see, et isik teenust faktiliselt osutab. Kolmas isik märkis majandusaasta aruandes, et soovib saada veeettevõtjaks, kuid see tähendab soovi, et ta määratakse vee-ettevõtjaks volikogu otsusega.

3-17-1462 kohustus detailplaneeringukohaste tehnorajatise väljaehitamiseks. Sundvõõrandamine ei ole veel lõpule viidud. KASVS § 33 võimaldab pärast menetluse algatamist sundvõõrandamisest loobuda. Otsuse nr 273 kohaselt on sundvalduse seadmise eesmärk ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni talitluse tagamine. Trassid rajatakse avalikes huvides ja need tagavad Soosaare I elurajooni elanikele elutähtsad teenused (nõuetele vastav joogivesi ja reovee nõuetele vastav ärajuhtimine). Vastustaja on põhjendanud, miks on nõuetekohase teenuse osutamiseks vajalik uute trasside rajamine. Keskkonnainspektsiooni 07.01.2016 kirjas nr 13-1/16/77 on viidatud Pirnipuu pst-l esinevale pidevale probleemile seoses reovee käitlemisega. Vihmer OÜ 30.06.2017 hinnangust nähtub, et veevarustus ja kanalisatsioon ei ole lahendatud vastavalt võrguvaldajate tehnilistele tingimustele; torustik ei ole rajatud läbimõeldult ega vasta heale ehitustavale, nõuetele ja projektile; tagatud ei ole torustiku nõutav sügavus, põhitoru sulgemise võimalus ega ringvõrgud. Seega ei vasta torustik praegusel kujul nõuetele. Kaebaja viidatud 31.07.2017 eksperdiarvamuse nr B58/17 p-s 3 leitakse küll, et trassid on ehitatud ehitamise ajal kehtinud nõuetele vastavalt ning need on seaduslikud ehitised, kuid see ei kinnita trasside praegust nõuetele vastavust. Tegelikult on ka selles ekspertarvamuses viidatud, et trassid ehitati sellisesse minimaalsesse kasutusjärku, et need saadi kasutusele võtta ning need on lõpetamata, kusjuures trasside kasutus tugineb alates 2008. a-st tehtud torustike lokaalsetele ühendustele (Ploomipuu Vesi MTÜ puurkaev, kohalikud reoveemahutid). Samas on märgitud sedagi, et kohalike linnavõrkude õigeaegse rajamise ja valdusesse võtmise peab tagama linnavalitsus, kellel lasub vastutus tagada elamukvartali normaalne ja kaasaja tingimustele vastav kasutus. Eelnevat arvestades on vaidlustatud otsuses õigesti järeldatud, et trassid ei vasta nõuetele. Kuna torustiku asukoht on määratud kehtiva DP-ga, ei saa tõusetuda ka küsimust kõnealusesse asukohta avalikes huvides trasside rajamise otstarbekusest. Seega on sundvalduse seadmine avalikes huvides vajalik ka olukorras, kus kinnisasja sundvõõrandamist ei ole sundvõõranditasu puudutava vaidluse tõttu lõpule viidud, tagamaks Soosaare I elurajooni elanikele nõuetele vastav joogivesi ja reovee ärajuhtimine. Sundvalduse seadmise vajadust juba sundvõõrandamismenetluse toimumise ajal kinnitab kaudselt seegi, et kaebaja on 12.05.2017 e-kirjas, s.o pärast sundvõõrandamise menetluse algust, ähvardanud trasside kasutamisvõimalused füüsiliselt sulgeda. Sundvalduse seadmine ei riiva ülemääraselt kaebaja õigusi. Kaebaja kinnitusel oli ta kinnisasja omandamisel DP-st teadlik. Seega sai kaebaja juba kinnistut omandades arvestada asjaoluga, et omandatavale kinnisasjale on ette nähtud avalikes huvides vajalikud tehnovõrgud ja -rajatised. Samas ei ole kaebaja seni soovinud ise olemasolevate trasside kaudu vee- ja kanalisatsiooniteenust osutada ning Pirnipuu pst-l asuvate trasside kaudu on vee- ja kanalisatsiooniteenust osutanud kolmas isik. Sellises olukorras ei kitsenda sundvalduse seadmine kaebaja omandiõigust ebaproportsionaalselt. Sundvalduse seadmine ei takista kaebajal kinnistu sihtotstarbelist kasutamist. Pirnipuu pst katastriüksuse sihtotstarve on 100% transpordimaa. Vaidlustatud otsuses on põhjendatud, et tehnorajatiste paigutusega ei teki kinnisasjale uusi piiranguid, kuna seal paikneb juba vee- ja kanalisatsioonirajatiste kaitsevöönd, mis uute tehnorajatiste paigaldamisega ei laiene. Pärast torustike paigaldamist taastatakse tööde alustamisele eelnenud olukord. Eeltoodu põhjal ei nähtu, kuidas koormaks sundvõõrandamine kaebajat vähem kui sundvalduse seadmine. Kaebaja seisukoht, et sundvalduse seadmise eeldused ei ole täidetud, kuna kolmas isik ei ole AÕS § 1581 lg-s 1 nimetatud vee-ettevõtja, kellel oleks õigus sundvalduse seadmist taotleda, on põhjendamatu. ÜVVKS § 7 lg 5 ja § 2 lg 1 kohaselt saab olla vee-ettevõtja ka isik, kes faktiliselt osutab vee- ja kanalisatsiooniteenust vähemalt 50 elanikule (vt Riigikohtu lahend nr

6(10)

3-17-1462 3-2-1-131-14, p 20). Tõendite järgi osutas kolmas isik vaidlustatud otsuse tegemise ajal Soosaare I elurajoonis teenust vähemalt 50 isikule. Kaebaja toob välja, et vee-ettevõtjaks kõnealuses piirkonnas on määratud AS Tallinna Vesi ning leiab, et ÜVVKS § 7 lg 5 ei kohaldu põhjusel, et trassid ei kuulu kolmandale isikule ja kolmandal isikul ei ole nende üle ka seaduslikku valdust. Kaebaja ei vaidle samas vastu sellele, et kolmas isik osutab tegelikult Soosaare I elamupiirkonnas kõnealuste trasside kaudu avalikku vee- ja kanalisatsiooniteenust. Küsimus sellest, kas kõikidel tarbimiskohtadel on kehtivad kasutusload, ei oma tähtsust, kuna vee- ja kanalisatsiooniteenuse osutamine ning teenuse tarbimine ei eelda kasutusloa olemasolu. Lisaks võib eeldada, et igal tarbimiskohal ei osutata teenust ainult ühele isikule. Kuna sisulist vaidlust kolmanda isiku poolt faktilise teenuse osutamise üle ei ole, tuleb kolmas isik lugeda vee-ettevõtjaks ÜVVKS tähenduses sõltumata sellest, kas ta on määratud kohaliku omavalitsuse volikogu poolt vee-ettevõtjaks (ÜVVKS § 7 lg 5 ja § 2 lg 1; Riigikohtu lahend nr 3-2-1-131-14, p 20). Kuna tema suhtes kehtivad seega vee-ettevõtja kohta kehtestatud nõuded ja kohustused, oli kolmas isik õigustatud esitama sundvalduse seadmise avaldust. Arvestades, et trassid on DP kohaselt kinnistule ette nähtud ning trasse kasutatakse praegugi faktiliselt avaliku teenuse osutamiseks, on põhjendamatu kaebaja seisukoht, et tehnorajatised ei oleks avalikes huvides põhjusel, et kolmandal isikul puudub seadusega pandud kohustus teenuse osutamiseks. Samuti on seetõttu alusetu kaebaja seisukoht, et kolmandal isikul puudub valdus trasside üle. KASVS § 462 lg 1 esimese lause kohaselt on sundvalduse seadmise eelduseks ka kinnisasja omanikuga eelnevate läbirääkimiste pidamine kokkuleppe sõlmimiseks. Tõendid viitavad, et seegi nõue on täidetud. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

7(10)

3-17-1462 Kinnisasja sundvõõrandamine ja sellele sundvalduse seadmine on KASVS § 6 lg 1 järgi teineteist välistavad (vt ka Riigikohtu lahend nr 3-3-1-6-17), vastasel juhul on see norm sisutu. Vastustaja oli enne kaebaja kinnistule sundvalduse seadmist juba otsustanud selle sundvõõrandada, seega ei ole vaidlustatud otsus eesmärgipärane. Kaebajat koormaks vähem kinnisasja sundvõõrandamine ja kaebaja oleks sellega põhimõtteliselt nõus, kuid soovib saada selle eest õiglast tasu.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

bdabe3348660/Monopolidele%20hinnapiirangute%20kehtestamise%20seadus

8(10)

3-17-1462 avalikku teenust avalikes huvides. Seega on eesmärgipärane, et ka faktilisel vee-ettevõtjal on õigus taotleda sundvalduse seadmise kaudu avalikes huvides talumiskohustuse kehtestamist kinnisasjale, kus asuvad avaliku teenuse osutamiseks kasutatavad tehnovõrgud või -rajatised (või osa neist). Ringkonnakohus ei näe mõistlikku põhjust kohelda faktilist vee-ettevõtjat avalikes huvides toimuva talumiskohustuse kehtestamisel teisiti kui määratud vee-ettevõtjat.

9(10)

3-17-1462

10(10)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.