Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi
Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus Asja läbivaatamise kuupäev
3-2-1-1-17 Tartu, 15. märts 2017 Eesistuja Peeter Jerofejev, liikmed Indrek Koolmeister ja Jaak Luik Jaan Suderi avaldus tehnovõrgu ja -rajatise, juurdepääsutee, haljasala ning sanitaarkaitsevööndi talumise eest tasu ja viivise saamiseks ning kande tegemiseks kinnistusraamatusse Tallinna Ringkonnakohtu 12. oktoobri 2016. a määrus tsiviilasjas nr 2-15-17870 Jaan Suderi määruskaebus Avaldaja Jaan Suder, esindaja vandeadvokaat Eerik Entsik Puudutatud isik OÜ Strantum Puudutatud isik Harku vald (Harku Vallavalitsuse kaudu) Puudutatud isikute esindaja vandeadvokaat Taivo Ruus 13. veebruar 2017. a, kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 12. oktoobri 2016. a määrus ja Harju Maakohtu 31. mai 2016. a määrus tsiviilasjas nr 2-15-17870 ning teha uus määrus.
2.Mõista OÜ-lt Strantum Jaan Suderi kasuks välja Harku Vallavolikogu 27. juuni 2013. a otsusega nr 82 „Sundvalduse seadmine tehnorajatiste talumiskohustuse kehtestamiseks Suurupi külas asuvale Kasevälja tee 9 kinnisasjale" seatud sundvalduse talumise tasu 50 eurot aastas alates 2017. aastast. Tasu tuleb maksta iga kalendriaasta eest hiljemalt sama aasta
1.detsembriks.
3.
Mõista OÜ-lt Strantum Jaan Suderi kasuks välja Harku Vallavolikogu 27. juuni 2013. a otsusega nr 82 „Sundvalduse seadmine tehnorajatiste talumiskohustuse kehtestamiseks Suurupi külas asuvale Kasevälja tee 9 kinnisasjale" seatud sundvalduse talumise tasu perioodi 27. juuni 2013. a kuni 31. detsember 2016. a eest 163 eurot 75 senti.
4.Mõista OÜ-lt Strantum Jaan Suderi kasuks välja resolutsiooni punktis 2 nimetatud tasu maksmisega viivitamise korral viivis võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates tasu sissenõutavaks muutumisest kuni kohustuse täitmiseni.
5.Mõista OÜ-lt Strantum Jaan Suderi kasuks välja resolutsiooni punktis 3 nimetatud tasu maksmisega viivitamise korral viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates käesoleva määruse jõustumisest kuni kohustuse täitmiseni.
6.Rahuldada määruskaebus osaliselt.
7.Jätta menetluskulud poolte endi kanda.
8.Tagastada määruskaebuselt tasutud kautsjon Advokaadibüroole Entsik ja Partnerid OÜ.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Jaan Suder (avaldaja) esitas 27. novembril 2015. a Harju Maakohtule avalduse tehnovõrgu ja rajatise, juurdepääsutee, haljasala ning sanitaarkaitsevööndi talumise eest tasu ja viivise saamiseks ning kande tegemiseks kinnistusraamatusse. Avaldajale kuulub Harjumaal Harku vallas Suurupi külas Kasevälja tee 9 asuv kinnisasi, mille pindala on 16 754 m2 ja sihtotstarve sotsiaalmaa. OÜ Strantum (puudutatud isik I; Strantum) on vee-ettevõtja Harku vallas (puudutatud isik II). Strantumile kuuluvad kinnistud asukohaga Kasevälja tee 9a ja Kasevälja tee 9b, mida ümbritseb avaldaja kinnistu. Harku Vallavolikogu 27. juuni 2013. a otsuse nr 82 „Sundvalduse seadmine tehnorajatiste talumiskohustuse kehtestamiseks Suurupi külas asuvale Kasevälja tee 9 kinnisasjale" kohaselt on avaldaja kinnistu koormatud sundvaldusega Strantumi kasuks. Otsuse nr 82 järgi koormab sundvaldus avaldaja kinnistut 1632 m2 ulatuses ning sundvalduse sisu on Strantumi vee- ja kanalisatsioonirajatiste talumiskohustus. Avaldaja hinnangul on tema kinnistule ehitisi rajatud suuremas ulatuses, kui ehitusprojekt ette nägi. Lisaks maa-alustele vee- ja kanalisatsioonirajatistele on avaldaja kinnistule rajatud kaks juurdepääsuteed Kasevälja tee 9a kinnistule, haljasala ja parkimisala ning kehtestatud tee- ja veepuhastusjaama kaitsevööndid. Avaldaja kinnistul on väljaspool sundvalduse piire raiutud puid, paigaldatud elektrikilp ja muu tehnorajatis, samuti ulatub avaldaja kinnistule veetöötlusjaama ümbritsev sillutisriba. Kokku on avaldaja kinnistu piirangutega seotud maa-ala suuruseks ligi 7648,70 m2 ning hüvitise määramisel tuleks lähtuda kinnistu ostuhinnast (7,63 eurot/m2).
2.Avaldaja esitas kohtule allpool toodud taotlused. 1) Mõista Strantumilt avaldaja kasuks välja õiglane hüvitis tehnovõrgu ja -rajatise talumise eest, täpsemalt: - ühekordne hüvitis kinnistu väärtuse vähenemise eest 12 452 eurot 16 senti; - perioodiline hüvitis kinnistul tehnovõrgu ja -rajatise talumise eest 2170 eurot 56 senti aastas, mis tasuda üks kord aastas hiljemalt jooksva aasta 1. detsembriks; - eelmises taandes märgitud hüvitis ajavahemiku 1. jaanuar 2013. a kuni 31. detsember 2015. a eest 6511 eurot 68 senti; - kohustada Strantumit tasuma avaldajale tasumata põhivõla summalt viivist VÕS §de 113 ja 94 järgi kuni võla täieliku tasumiseni. 2) Mõista Strantumilt avaldaja kasuks välja õiglane hüvitis juurdepääsuteede talumise eest, täpsemalt: - ühekordne hüvitis kinnistu väärtuse vähenemise eest 7630 eurot; - perioodiline hüvitis kinnistul juurdepääsuteede talumise eest 1330 eurot aastas, mis tasuda üks kord aastas hiljemalt jooksva aasta 1. detsembriks; - eelmises taandes märgitud hüvitis ajavahemiku 1. jaanuar 2013. a kuni 31. detsember 2015. a eest 3990 eurot;
- kohustada Strantumit tasuma avaldajale tasumata põhivõla summalt viivist VÕS §de 113 ja 94 järgi kuni võla täieliku tasumiseni; - tuvastada Strantumi kohustus kanda kinnistusraamatusse Kasevälja tee 9a kinnistut koormav märkus kohtu määratud hüvitise maksmise tagamiseks. 3) Mõista Strantumilt avaldaja kasuks välja õiglane hüvitis haljasala ja kaitsevööndi talumise eest, täpsemalt: - ühekordne hüvitis kinnistu väärtuse vähenemise eest 45 907 eurot 42 senti; - perioodiline hüvitis avaldaja kinnistul haljasala ja kaitsevööndi talumise eest 8002 eurot 21 senti aastas, mis tasuda üks kord aastas hiljemalt jooksva aasta 1. detsembriks; - eelmises taandes märgitud hüvitis ajavahemiku 1. jaanuar 2013. a kuni 31. detsember 2015. a eest 24 006 eurot 63 senti; - kohustada Strantumit tasuma avaldajale tasumata põhivõla summalt viivist VÕS §de 113 ja 94 järgi kuni võla täieliku tasumiseni.
3.Strantum ja Harku vald palusid jätta avalduse rahuldamata. Puudutatud isikud leidsid, et avaldaja tasunõue on ebaproportsionaalselt suur. Avaldaja kinnistu sihtotstarve on sotsiaalmaa ja see on detailplaneeringu kohaselt ehitusvõimaluseta, st Strantumi tegevuse ja ehitiste mõju avaldaja kinnistu senisele kasutusele on vähene ning see ei takista kinnistu jätkuvat kasutamist haljasalana. Torustike kaudu osutatakse teenuseid ligi 10 000 inimesele. Avaldaja ostis kinnistu 2008. aastal praegusega sarnases olukorras - kinnistul paiknes vee- ja kanalisatsioonitorustik ning 50 m raadiusega veehaarde sanitaarkaitseala. Avaldaja kinnistut koormava sundvalduse ulatus ei ole suurem kui otsusega nr 82 määratud 1632 m2. Sundvalduse riive intensiivsus avaldaja omandile on vähene, kuna tegemist on maa-aluste, avalikes huvides rajatud vee- ja kanalisatsioonitorustike kaitsevööndiga. Talumiskohustuse eest makstava tasu suurus ei sõltu kinnistu omandamisel makstud ostuhinnast, nagu arvab avaldaja. Ühekordse hüvitisena tasus Strantum avaldajale 163 eurot 20 senti. Lisaks kompenseeris Strantum avaldajale kogu maamaksu aastatel 2013-2015 (kokku 12 eurot). Avaldaja ei hoolda sundvalduse ala ega kanna sellega seotud kulutusi. Kuna Strantum ei ole esitanud juurdepääsu nõuet, juurdepääsutee osas ei ole seatud sundvaldust ja veetöötlusjaamale liginemist võimaldav tee paikneb torustike kaitsevööndis, ei saa avaldaja nõuda tasu juurdepääsutee eest. Lisaks kasutatakse teed vähe, sest tehnik peab veetöötlusjaama hooldama umbes korra nädalas.
4.Harju Maakohus rahuldas 31. mai 2016. a määrusega avalduse osaliselt ning mõistis Strantumilt Kasevälja tee 9 kinnistu igakordse omaniku kasuks välja otsusega nr 82 seatud sundvaldusele vastava vee- ja kanalisatsioonirajatise talumise eest iga-aastase tasu 39 senti alates 2016. a. Maakohus märkis, et Strantumilt väljamõistetud tasu tuleb maksta iga kalendriaasta eest sama aasta 1. detsembriks, v.a tasu, mis on muutunud sissenõutavaks enne määruse jõustumist, tuleb maksta 15 päeva jooksul alates määruse jõustumisest ning tähtaega ületava aja eest tuleb tasuda viivist. Maakohus jättis menetluskulud menetlusosaliste endi kanda ja määras kindlaks, et menetlusosalistel ei tule vastastikku seniseid menetluskulusid hüvitada. Maakohus selgitas kinnisasja sundvõõrandamise seaduse (KASVS) § 6 lg 1 teisele lausele ja § 15 lg-
le 1 ning Riigikohtu praktikale tuginedes, et avaldajal on õigus saada (ühekordset) hüvitist sundvalduse seadmise eest ning perioodilist tasu kulutuste (eelkõige maamaksu) katteks. Maakohus leidis, et Strantumi makstud ühekordne tasu 163 eurot 20 senti sundvalduse seadmise eest on kohane ja piisav, sest Strantum oli tasu määramisel arvestanud nii maa ruutmeetrihinda, sihtotstarvet kui ka sundvalduse pindala (10 senti/m2 sotsiaalmaa eest; vt I kd, tl 201-203). Lisaks tagas Strantumi metoodika maakohtu hinnangul kõigi tasu saavate isikute õigusliku võrdsuse. Maakohus ei nõustunud avaldajaga, et tasu määramisel saab lähtuda ostuhinnast 7,63 eurot/m2, sest sundvalduse seadmine ei välista täielikult kinnistu sihtotstarbelist kasutamist ega tohiks liialt koormata maksumaksjat ja takistada ühiskonnale vajalike kulutuste tegemist. Kulutuste katteks mõistis maakohus Strantumilt välja perioodilise hüvitise 39 senti aastas, mis vastas sundvaldusega koormatud alalt makstavale maamaksule, sest muid kinnistu hooldamisega seotud kulusid avaldaja välja ei toonud. Maakohus määras kindlaks tasu maksmise korra ja mõistis tasu maksmisega viivitamise puhuks välja avaldaja taotletud viivise. Juurdepääsutee talumise hüvitise osas asus maakohus seisukohale, et sundvalduse raames on veetöötlusjaama teenindaval isikul võimalik liikuda tehnorajatise korrashoiu eesmärgil avaldaja kinnistu osal, mis jääb sundvalduse piiridesse, ning selleks ei ole vajalik eraldi juurdepääsu taotleda ega tasu maksta. Maakohus selgitas, et Strantumil ei ole õigust viibida avaldaja kinnistul väljaspool sundvaldust ning kui selleks tekib vajadus, võib Strantum esitada asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 alusel kohtule avalduse ja siis määrab kohus ka avaldaja kasuks tasu. Haljasala ja kaitsevööndi talumise eest ei ole maakohtu hinnangul võimalik hüvitist välja mõista, sest AÕS §-st 5 tuleneb asjaõiguste numerus clausus ́e põhimõte ning avaldaja esitatud asjaoludel haljasala ja kaitsevööndi talumise eest seadus tasu ega hüvitist ette ei näe. Maakohus märkis, et haljasala ja kaitsevööndi talumine sotsiaalmaal ei ole olemuselt sellised kohustused, mis tingiksid sundvalduse seadmise tõttu kahju tekkimise. Maakohus selgitas lisaks, et avaldajal on võimalik esitada omandi rikkumise korral muid AÕS-st tulenevaid nõudeid ning kahju tekkimisel deliktiõiguslikke nõudeid.
5.Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse tühistada ja teha uue määruse, millega rahuldatakse avaldus täies ulatuses. Määrusega välja mõistetud perioodiline tasu 39 senti aastas oli avaldaja hinnangul naeruväärne, arvestades vaidlusaluse tehnovõrgu ja -rajatisega kaasnenud ulatuslikku omandipõhiõiguse riivet ja kinnisasja kasutamise piiranguid. Strantumi makstud ühekordset tasu 163 eurot 20 senti ei pidanud avaldaja kohaseks ja piisavaks. Põhjendamatu ja väär on maakohtu seisukoht, et perioodilise tasu määramisel tehnovõrgu ja -rajatise talumise eest saab lähtuda üksnes maamaksu ja kinnistu hooldamisega seotud kuludest. Tehnovõrgu ja -rajatise talumise eest makstav ühekordne hüvitis peaks eelduslikult vastama vara väärtusele (turuhinnale). Samuti jättis maakohus ebaõigesti rahuldamata avaldaja nõude õiglase hüvitise saamiseks juurdepääsuteede, haljasala ja kaitsevööndi talumise eest. Hüvitise suuruse kindlaksmääramisel ja väljamõistmisel ei saa lähtuda mitte kinnisasja olemasolevast kasutusest, vaid kinnisasja mõistlikust, loogilisest ja parimast kasutusest, arvestades mh seda, kas omanikul on võimalik kinnisasja efektiivsemalt või muul viisil kasutada (nt arendada seal ehitustegevust).
6.Puudutatud isikud palusid jätta määruskaebuse rahuldamata ja maakohtu määruse muutmata. Puudutatud isikud märkisid, et avaldaja kinnistu on hõlmatud Kasevälja elurajooni detailplaneeringuga, mis näeb talumiskohustusega ala osas ette ehitusvõimaluseta sotsiaalmaa krundi moodustamise. Seetõttu ei oleks avaldajal sundvalduse seadmisest sõltumata võimalik kinnistul ehitustegevust arendada. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
7.Tallinna Ringkonnakohus jättis 12. oktoobri 2016. a määrusega maakohtu määruse resolutsiooni muutmata, kuid muutis ja täiendas maakohtu määruse põhjendusi. Ringkonnakohus jättis määruskaebuse esitamisega seotud menetluskulud avaldaja kanda ning mõistis temalt Strantumi kasuks välja määruskaebuse esitamise kulu 460 eurot. Ringkonnakohus nõustus maakohtuga, et avaldajal on AÕS §-de 1581 ja 1582 kohaselt õigus saada vee- ja kanalisatsioonirajatiste talumise eest perioodilist tasu, mis seisneb koormatud kinnistu osaga seotud kuludes, ning lisahüvitist. Ringkonnakohus nõustus ka maakohtu järeldusega, et praegusel juhul saab perioodilise tasu väljamõistmisel lähtuda üksnes maamaksust, mis vastab koormatud kinnistuosa suurusele. Lisaks selgitas ringkonnakohus, et Riigikohus muutis 16. juuni 2016. a määruses tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15 (p-d 32-38) senist praktikat ja asus seisukohale, et juurdepääsutee eest tasu määramisel ei tule kinnisasja omanikule hüvitada mitte kinnistu turuväärtuse vähenemist, vaid kinnisasja ainukasutusõiguse kaotust. Nimetatud seisukoht laieneb ka tasule, mis tuleb maksta AÕS § 1581 järgi tehnovõrkude ja -rajatiste talumise kohustuse korral. Omanikule määratav perioodiline hüvitis peab põhimõtteliselt sisaldama ka hüvitist omandiõiguse riive eest. Seetõttu ei tule avaldajale hüvitada tema kinnistu väidetavat väärtuse vähenemist. Ringkonnakohtu arvates leidis maakohus põhjendatult, et avaldajale seni tasutud ühekordne tasu 163 eurot 20 senti on kohane ja piisav. Ringkonnakohus märkis, et avaldaja on küll korduvalt viidanud omandiõiguse riivele, kuid ei ole põhjendanud, milles riive seisneb ja kuidas see takistab kinnisasja sihtotstarbelist kasutust. Ainukasutamise õiguse lõppemine tähendab sisuliselt seda, et kinnisasja omanik jääb vastavas osas ilma kinnisasja kasutuseelisest tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 62 lg 1 mõttes (Riigikohtu 16. juuni 2016. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p 37). Praegu avaldaja kinnisasja ei kasuta ning ringkonnakohtu hinnangul ei oleks avaldajal ka võimalik kinnistut efektiivsemalt kasutada, sest kinnistu sihtotstarbeks on sotsiaalmaa. Seega ei ole avaldaja sundvalduse seadmise tõttu kinnisasja kasutuseelist kaotanud ning ainukasutusõiguse kaotust ei hüvitata. Avaldajale saab hüvitada üksnes temale kinnisasjaga kaasneva kulu, mis on maamaks. Ringkonnakohus muutis maakohtu määruse põhjendusi juurdepääsuteede talumisega seotud nõude lahendamise osas. Ringkonnakohus leidis, et olukorras, kus kinnistu omanik lubab oma kinnistut kasutada juurdepääsu saamiseks, ei saa juurdepääsutee vormistamata jätmist juurdepääsutee kasutajale ette heita. Seega ei välista asjaolu, et Strantumi kasuks ei ole juurdepääsuteed määratud, avaldaja õigust nõuda juurdepääsu eest tasu. Samuti ei ole õige maakohtu seisukoht, et Strantum võib kasutada juurdepääsuteena sundvalduse ala. KASVS § 6 lg 3 kohaselt võib sundvalduse teostaja
kinnisasja kasutada ainult eesmärgil, mis on ette nähtud sundvalduse seadmise otsuses, ning praegusel juhul sundvaldus juurdepääsuteed ei hõlma. Siiski nõustus ringkonnakohus maakohtu lõppjäreldusega, et avaldaja nõue juurdepääsuteede talumisega seotud hüvitiste väljamõistmiseks tuli jätta rahuldamata. Avaldaja ei ole juurdepääsuteede kasutamist takistanud ja on seega talunud teede kasutamist nii sundvalduse alal kui ka ülejäänud kinnistul. Juurdepääsuteed ei takista kinnistu sihtotstarbelist kasutamist ega vähenda kinnisasja väärtust. Seega piisab juurdepääsutee kasutamise eest maamaksu hüvitamisest. Samal seisukohal oli ringkonnakohus ka haljasala ja kaitsevööndi talumise kohustuse kohta. Ringkonnakohus rõhutas, et üksnes maamaksu hüvitamine on põhjendatud, arvestades konkreetse asja iseärasusi, st eelkõige kinnistu sihtotstarvet (sotsiaalmaa) ja seda, et avaldaja kinnistu sihtotstarbeline kasutamine ei ole takistatud.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
8.Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub ringkonnakohtu määruse tühistada. Avaldaja hinnangul on talumistasu 39 senti aastas ebaproportsionaalselt väike ega vasta põhiseadusest tulenevale õiglase hüvitise põhimõttele. Kohtud oleksid pidanud avaldaja kasutuseelise ja ainukasutusõiguse kaotuse ning sellest tuleneva kahju arvestamisel lähtuma kinnisasja kõige efektiivsemast kasutusest ilma püstitatud rajatisteta, arvestades mh ümbruskonnas asuvate teiste kinnisasjade sihtotstarbeid ja faktilist kasutust. Lisaks on kohtud jätnud põhjendamatult avaldaja kasuks välja mõistmata õiglase talumistasu avaldaja kinnisasjale rajatud juurdepääsuteede, haljasala ning naabruses asuva veetöötlusjaama kaitsevööndi talumise eest.
9.Puudutatud isikud vaidlevad määruskaebusele vastu, paluvad jätta selle rahuldamata ja ringkonnakohtu määruse muutmata. Ringkonnakohus on õigesti leidnud, et üksnes maamaksu osa ulatuses tehnovõrgu ja -rajatise, kaitsevööndi ning juurdepääsu talumiskohustuse hüvitamine on põhjendatud, arvestades kinnistu sihtotstarvet (sotsiaalmaa) ja seda, et avaldaja kinnistu sihtotstarbeline kasutamine ei ole takistatud. Avaldaja lähtus kinnisasja ostmisel põhjendamatust eeldusest, et kinnisasjaga seotud piirangud eemaldatakse, ning üritab nüüd luhtunud äritehinguga tekkinud kahju puudutatud isikutelt talumiskohustuse tasu ettekäändel sisse nõuda.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
10.Kolleegium leiab, et maa- ja ringkonnakohus on asja lahendamisel kohaldanud valesti materiaalõiguse normi. Maa- ja ringkonnakohtu määrused tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 701 lg 3 järgi tühistada ning Riigikohus teeb asjas uue määruse. Määruskaebus rahuldatakse osaliselt.
11.Kõigepealt selgitab kolleegium, kuidas tuleks avaldaja nõuded kvalifitseerida. Avaldaja on esitanud Strantumi vastu rahalise nõude kolmes osas. Esiteks palub avaldaja Strantumilt välja mõista õiglase hüvitise Kasevälja tee 9a kinnistule rajatud vee- ja kanalisatsioonirajatise, mis osaliselt ulatub avaldaja kinnistule, talumise eest. Teiseks palub avaldaja Strantumilt välja mõista õiglase hüvitise kahe juurdepääsutee, mida Strantum kasutab avalikult kasutatavalt teelt Kasevälja tee 9a kinnistule
pääsemiseks, talumise eest. Kolmandaks palub avaldaja Strantumilt välja mõista õiglase hüvitise haljasala, mis rajati tema kinnistule vee- ja kanalisatsioonirajatise püstitamise tõttu, ning rajatise kaitsevööndi talumise eest. Kolleegiumi hinnangul on kõik avaldaja nõuded suunatud õiglase hüvitise saamisele omandiõiguse riive eest, mis kaasneb Kasevälja tee 9a kinnistule rajatud vee- ja kanalisatsioonirajatisega. Seetõttu tuleb ka avaldaja nõuet käsitada ühtse hüvitise saamise nõudena, mille alus on avaldaja kinnistule sundvalduse seadmine avalikes huvides vajaliku vee- ja kanalisatsioonirajatise talumiseks. Avaldaja nõude õiguslik alus on seega AÕS § 1582 lg 1 esimene lause, mille järgi kinnisasja omanikul on õigus nõuda tasu avalikes huvides vajaliku tehnovõrgu või rajatise talumise eest.
12.Kolleegium märgib, et kehtiv kord sundvalduse seadmise eest tasu saamiseks on ebaselge ega taga piisavalt koormatud kinnisasja omaniku huvide kaitset. Sundvaldus tehnovõrgu või -rajatise talumiskohustuse kehtestamiseks seatakse KASVS § 461 lg 3 järgi kohaliku omavalitsuse või muu planeeringu kehtestamiseks pädeva organi otsuse ehk haldusaktiga. KASVS § 462 lg 5 p 5 kohaselt peab sundvalduse seadmise otsus sisaldama viidet talumiskohustuse eest makstava tasu aluseks olevale õigusaktile või kokkuleppele, kuid otsusega ei määrata selle sätte kohaselt kindlaks tasu suurust. Selle asemel peab kinnisasja omanik avalikes huvides vajaliku tehnovõrgu või -rajatise talumise eest tasu saamiseks esitama AÕS § 1582 lg 2 järgi taotluse tehnovõrgu või -rajatise omanikule. Seadus ei täpsusta, mida peab kinnisasja omanik tegema juhul, kui pooled ei jõua tasu suuruses kokkuleppele või tehnovõrgu või -rajatise omanik keeldub muul põhjusel tasu maksmisest. Kuna sundvalduse kehtivus ei sõltu seaduse järgi tasu maksmisest, ei ole kinnisasja omanikule tagatud kohest hüvitist tema omandiõiguse piiramise eest ning ta peab sundvaldusest tulenevaid piiranguid taluma enne, kui vaidlus tasu maksmise üle on lahendatud. Lisaks on kolleegiumi arvates problemaatiline see, et praktikas lahendatakse AÕS § 1582 järgsed sundvalduse tasu vaidlused maakohtus, samas kui sundvalduse seadmise otsuse vaidlustamiseks tuleb pöörduda halduskohtusse. Seetõttu peaks seadusandja kaaluma sundvalduse eest tasu saamise korra muutmist. Ei ole mõistlik, et ühel ajal võib toimuda sundvalduse seadmise otsuse vaidlustamine halduskohtus ja tasunõude menetlus maakohtus. Mõeldav oleks sundvalduse eest tasu määramine reguleerida sarnaselt sundvõõrandamisega, kus kokkuleppe puudumise korral teeb otsuse tasu kohta haldusorgan (KASVS § 27 lg 1) ja vastavat haldusakti saab seejärel vaidlustada halduskohtus.
13.Kolleegiumi arvates kohaldasid maa- ja ringkonnakohus valesti materiaalõiguse normi, kui asusid seisukohale, et AÕS § 1582 järgi avaldajale talumistasu määramisel saab arvestada üksnes kinnistu koormamisega ulatuses, mis nähtub sundvalduse seadmise otsusest. Avaldaja kohustus taluda Strantumi vee- ja kanalisatsioonirajatist tuleneb Harku Vallavolikogu 27. juuni 2013. a otsusest nr 82, mille järgi koormati avaldaja kinnistu 1632 m2 ulatuses sundvaldusega Strantumi kasuks. Iseenesest on õige, et KASVS § 6 lg 3 kohaselt võib sundvalduse teostaja kinnisasja kasutada ainult eesmärgil, mis on ette nähtud sundvalduse seadmise otsuses, kuid see ei tähenda, et sundvalduse teostamine ei saa avaldaja omandiõigust riivata suuremas ulatuses. Sundvalduse otsusest tulenevalt võib Kasevälja
tee 9a kinnistule rajatud vee- ja kanalisatsioonirajatis ulatuda avaldaja kinnistule 1632 m2 ulatuses, aga sundvalduse seadmisel ei arvestatud muude negatiivsete mõjutustega, mida rajatis avaldajale kaasa toob. Avaldaja heidab Strantumile ette juurdepääsuteede, haljasala ja parkimisala rajamist ning lisaks koormab avaldaja kinnistut veepuhastusjaama sanitaarkaitsevöönd. Kõik need mõjutused on vahetult seotud sundvalduse seadmise aluseks oleva vee- ja kanalisatsioonirajatisega, mistõttu tuleb kõiki neid mõjutusi avaldajale makstava talumistasu kindlaksmääramisel arvesse võtta.
14.Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtu seisukohaga, et juhul, kui avaldajale ei kaasne sundvalduse seadmisega märkimisväärset ainukasutusõiguse kaotust, saab talumistasu suuruse määramisel arvestada üksnes kulutusi (eelkõige maamaksu), mis vastavad sundvaldusega koormatud kinnistuosa suurusele. Riigikohus on juurdepääsutee asjades asunud korduvalt seisukohale, et koormatud kinnisasja omanikule makstav tasu peab lisaks tee hooldamise kulude hüvitamisele sisaldama hüvitist omandiõiguse riive eest (vt nt Riigikohtu 16. juuni 2016. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p 33). Sarnane omandiõiguse riive kaasneb sundvalduse seadmisega. Omand on põhiõigusena kõrgendatud kaitse all ja seepärast tähendab iga sunniviisiline kinnisomandi kitsendamine omandipõhiõiguse riivet (vt Riigikohtu üldkogu 30. augusti 2011. a otsus asjas nr 3-3-1-15-10, p 44; 31. märtsi 2011. a otsus asjas nr 3-3-1-69-09, p 57). Kitsendustega koormatava kinnisasja omaniku ja kitsendustest kasu saaja huvide tasakaalustamise seisukohalt on hüvitamine põhjendatud. Samal põhjusel peab sundvalduse talumise eest makstav perioodiline tasu alati sisaldama õiglast hüvitist omandipõhiõiguse riive eest. Seejuures tuleb arvestada, et kitsendustest kasu saajate ring on avalikes huvides vajaliku tehnovõrgu või -rajatise talumiseks seatud sundvalduse puhul suurem kui juurdepääsutee määramisel.
15.Eeltoodut arvestades ei saa jätta avaldajale sundvalduse seadmise eest õiglast hüvitist välja mõistmata üksnes põhjusel, et koormatud kinnistu sihtotstarve oli sotsiaalmaa ning avaldaja ei ole tõendanud, et sundvalduse seadmata jätmise korral oleks ta saanud kinnistut tulusamal viisil kasutada. Samas ei nõustu kolleegium avaldajaga selles, et talle tuleb hüvitada kinnistu väärtuse vähenemine, lähtudes kinnistu müügilepingu järgsest ostuhinnast. Avaldaja ei ole koormatud kinnistu omandit kaotanud ega tõendanud, et kinnistu väärtus on sundvalduse seadmise tõttu pöördumatult vähenenud. Strantum tasus avaldajale tema taotluse alusel 30. novembril 2015. a ühekordse tasu 163 eurot 20 senti. Täiendava ühekordse hüvitise väljamõistmiseks ei ole seega alust (vt ka Riigikohtu 16. juuni 2016. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p-d 34-36).
16.Olukorras, kus kohtu menetluses on varaline vaidlus, pooled vaidlevad nõude suuruse üle ning kõigi nõude suuruse kindlakstegemiseks vajalike asjaolude täielik väljaselgitamine on seotud ebamõistlike raskustega, võimaldab TsMS § 233 kohtul otsustada nõude suuruse oma siseveendumuse kohaselt kõiki asjaolusid arvestades. Riigikohtul on viidatud sätte järgi võimalik asja madalama astme kohtule tagasi saatmata määrata kindlaks ja mõista Strantumilt avaldaja kasuks välja AÕS § 1582 lg 1 esimese lause järgne perioodiline talumistasu, mis tagab avaldajale lisaks kulude hüvitamisele ka õiglase hüvitise omandiõiguse riive eest. Seejuures ei kogu ega hinda Riigikohus ise tõendeid, vaid tugineb maa- ja ringkonnakohtus tuvastatud asjaoludele.
17.Täpsemalt mõjutavad talumistasu suurust alltoodud asjaolud.
Avaldaja kinnistu pindala on 16 754 m2 ja sellele Harku Vallavolikogu 27. juuni 2013. a otsusega seatud sundvalduse pindala on 1632 m2. Sundvalduse sisuks on kohustus taluda vee- ja kanalisatsioonirajatist, mis on vajalik Harku valla elanike veega varustamiseks. Avaldaja kinnistul paiknev sundvalduse ala võimaldab suuruse, kuju ja asukoha poolest liikuda sundvalduse seadmise aluseks oleva vee- ja kanalisatsioonirajatiseni sundvalduse piiridest väljumata. Kasevälja tee 9a kinnistul asuval puurkaevul on sanitaarkaitsevöönd, millest osa asub avaldaja kinnistul ja väljub sundvalduse piirest. Avaldaja kinnistu sihtotstarbeks on sotsiaalmaa, mis on 2003. a kehtestatud detailplaneeringu kohaselt ehitusvõimaluseta. Sundvalduse seadmine ei takista avaldajal kinnistu kasutamist vastavalt selle praegusele sihtotstarbele (s.o haljasalana). Avaldajal puuduvad kinnistu hooldamisega seotud kulud, v.a maamaks.
18.Eeltoodud asjaolusid arvestades on kolleegiumi hinnangul põhjendatud määrata Strantumilt avaldaja kasuks väljamõistetava perioodilise hüvitise suuruseks 50 eurot aastas. Sellega on avaldajale tagatud õiglane hüvitis omandipõhiõiguse riive eest, arvestades siiski seda, et avaldaja omandiõiguse teostamine on kinnistu sihtotstarbe tõttu nagunii oluliselt piiratud. Hüvitis katab ka avaldaja koormatud kinnistuosaga seotud kulu (s.o maamaksu 39 senti aastas).
19.Perioodiline tasu tuleb alates 2017. a-st maksta iga kalendriaasta eest hiljemalt sama aasta
1.detsembriks. Tagasiulatuvalt on avaldajal õigus saada talumistasu alates sundvalduse otsuse tegemisest (s.o 27. juunist 2013), mitte 1. jaanuarist 2013. a, nagu nõuab avaldaja. Seega on avaldajal õigus saada 2013. a eest tasu summas, mis vastab perioodile 27. juuni kuni 31. detsember (188 päeva). Aastate 2014-2016 eest on avaldajal õigus saada kogu aastale vastav tasu. Siiski tuleb arvestada seda, et aastatel 2013-2015 maksis Strantum avaldajale hüvitist 4 eurot aastas, mis väljendus selles, et Strantum tasus avaldaja eest maamaksu. Järelikult moodustub tagasiulatuv hüvitis järgmiselt: 2013. a eest 21 eurot 75 senti (188 × 50 / 365 - 4), 2014.-2016. a eest 142 eurot (3 × 50 – 2 × 4), kokku 163 eurot 75 senti. Tasu maksmisega viivitamise korral on avaldajal õigus saada viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
20.Lisaks selgitab kolleegium, et perioodiline talumistasu mõistetakse AÕS § 1582 lg 1 esimese lause alusel välja avaldaja, mitte sundvaldusega koormatud kinnistu igakordse omaniku kasuks. See tuleneb AÕS § 1582 lg 4 kolmandast lausest, mille järgi peab kinnisasja omaniku vahetumise korral uus omanik tasu saamiseks esitama taotluse tehnovõrgu või -rajatise omanikule. Kuna talumistasu maksma kohustatud isik on tehnovõrgu või -rajatise omanik (Strantum), mitte Kasevälja tee 9a kinnistu igakordne omanik, ei ole tegemist Kasevälja tee 9a kinnistut koormava kinnisomandi kitsendusega AÕS § 141 lg 3 mõttes ning talumistasu kohta ei saa teha kannet kinnistusraamatusse.
21.Kuna Riigikohus tühistab maa- ja ringkonnakohtu määrused ning teeb asjas ise menetlust lõpetava määruse, muudab kolleegium menetluskulude jaotust ning jätab TsMS § 172 lg 1 teise lause
alusel menetluskulud kõigis kohtuastmetes menetlusosaliste endi kanda. Kolleegiumi arvates ei ole põhjendatud jätta puudutatud isikute menetluskulusid avaldaja kanda, sest sundvalduse seadmisega tekib koormatud kinnisasja omanikul õigus saada tasu, mille maksmisest Strantum on alusetult keeldunud. Samas tuleb arvestada, et kolleegium rahuldab avaldaja nõude taotletust oluliselt väiksemas ulatuses, mistõttu ei ole põhjendatud jätta avaldaja menetluskulusid puudutatud isikute kanda. Kumbki pool kannab oma menetluskulud ise ja menetluskulusid välja ei mõisteta. Seetõttu puudub vajadus määrata kindlaks menetluskulude rahalist suurust Riigikohtus.
22.Määruskaebuse osalise rahuldamise tõttu tagastatakse määruskaebuselt tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel. Peeter Jerofejev, Indrek Koolmeister, Jaak Luik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.