Eesistuja Urmas Volens, liikmed Peeter Jerofejev, Ants Kull, Kai Kullerkupp, Kaupo Paal, Kalev Saare ja Tambet Tampuu
Kohtuasi
Osaühingu AKRON avaldus avalikult kasutatavale teele juurdepääsu saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Ringkonnakohtu 23. märtsi 2021. a määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Andrus Oru määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Avaldaja Osaühing AKRON, esindaja vandeadvokaat Aare Kaldma Puudutatud isik Andrus Org, esindajad vandeadvokaat Margo Lemetti ja vandeadvokaat Alo Noormets Puudutatud isikud Ahti Arend, Jaanus Ott, Betterment OÜ, Peeter Tuul, Ott Trade OÜ, Kambja Vallavalitsus ja Eesti Vabariik (Transpordiameti kaudu)
Asja läbivaatamine
kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 23. märtsi 2021. a määrus ja Tartu Maakohtu
19.jaanuari 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-20416 ning saata asi uueks läbivaatamiseks samale maakohtule.
1.Osaühing AKRON (avaldaja) esitas 19. detsembril 2019 Tartu Maakohtule avalduse avalikult kasutatavalt Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa riigimaanteelt nr 2 (riigimaantee) (205,15 kilomeetrilt) juurdepääsu saamiseks avaldaja Paali külas Kambja vallas Tartu maakonnas asuvale Peetri karjääri kinnisasjale (registriosa nr 4643404) (avaldaja kinnisasi) üle Paali külas Kambja vallas Tartu maakonnas asuva Matsi kinnisasja (registriosa nr 582804) (Matsi kinnisasi) järgmistel tingimustel: - avaldaja korraldab juurdepääsutee rajamise ja hooldamise ning kannab sellega seotud kulud;
2-19-20416 -
-
avaldaja kinnisasja igakordsel omanikul või temalt nõusoleku saanud isikutel on tähtajatu õigus kasutada juurdepääsuteed ööpäev läbi jalgsi ja igat liiki sõidukitega (sh raskeveokid ja -tehnika); avaldaja kinnisasja omanik on kohustatud tasuma Matsi kinnisasja omanikule ühekordse talumistasuna 3000 eurot või alternatiivselt perioodilise maksena 103 eurot 54 senti kalendriaastas, tasudes selle summa jooksva aasta 15. jaanuariks.
Avaldaja palus kohustada Matsi kinnisasja omanikku Andrus Orgu (puudutatud isik I) andma nõusolek kinnistusraamatusse juurdepääsu kohta järgmise märkuse kandmiseks: avaldaja kinnisasja igakordsel omanikul või temalt nõusoleku saanud isikutel on tähtajatu õigus kasutada juurdepääsuteed ööpäev läbi jalgsi ja igat liiki sõidukitega (sh raskeveokid ja -tehnika). Avaldaja palus asendada puudutatud isiku I sellekohane tahteavaldus kohtumäärusega. Avalduse kohaselt on avaldaja alates 2. märtsist 2017 Peetri karjääri kinnisasja (Paali liivamaardlal paiknev maa-ala, mis võimaldab kinnisasja kasutada üksnes maavarade kaevandamise eesmärgil; pindala 9,69 ha) omanik. Kambja Vallavalitsuse (vald) 17. mai 2012 korraldusega kehtestatud Paali liivakarjääri ja väljaveotee detailplaneeringuga muudeti Peetri kinnisasjal oleva Paali liivamaardla maa sihtotstarve mäetööstusmaaks, määrati Peetri ja Matsi kinnisasjadele tee asukoht, väljaveotee ja riigimaantee ristmikule selle laiendus. Detailplaneeringu järgi kulgeb avaldaja kinnisasjale juurdepääsutee üle Peetri ja Metsaääre kinnisasja ning Matsi kinnisasja. Metsaääre kinnisasjale on seatud teeservituut avaldaja kinnisasja igakordse omaniku kasuks. Detailplaneering on saanud vajalikud kooskõlastused nii planeeringuga hõlmatud kinnisasjade omanikelt kui ka Maanteeametilt. Avaldaja kinnisasjale on väljastatud kaevandamisluba kehtivusajaga 2. september 2011 kuni 2. september 2026. Avaldaja kinnisasjalt ei ole juurdepääsu avalikult kasutatavale teele. Detailplaneeringu kohaselt kulgeks juurdepääsutee Matsi kinnisasjal (maatulundusmaa, pindala 15,97 ha) piki põllumaad ja metsatukka eraldavat maaparanduskraavi. Avaldaja on pidanud puudutatud isikuga I läbirääkimisi teeservituudi seadmiseks, kuid pooled ei jõudnud hüvitises kokkuleppele. Avaldaja huvi kasutada oma kinnisasja eesmärgipäraselt kaalub üles Matsi kinnisasja omanikule juurdepääsu rajamisega kaasuva võimaliku talumiskoormise. Alternatiivlahendus avalikule teele juurdepääsuks oleks üle Peetri kinnisasja idaservas asuva Einalo kinnisasja mööda Paalimäe teed, kuid Maanteeameti seisukoha järgi ei ole selles ristumiskohas riigimaanteele väljasõit lubatav ning eeldaks suuri ümberkorraldustöid. Juurdepääsu tasuks tuleks määrata ühekordse talumistasuna 3000 eurot, lähtudes paikkonna põllumajandusmaa keskmisest turuhinnast. Perioodiliste iga-aastaste maksetena on avaldaja nõus maksma talumistasu 103 eurot 54 senti aastas, millest 3 eurot 54 senti on juurdepääsutee alla jääva maa-ala maamaks ja 100 eurot hüvitis omandiõiguse riive eest.
2.Puudutatud isik I vaidles avaldusele vastu, leides, et avaldaja kinnisasjale on juurdepääs olemas. Kaardimaterjalilt nähtub, et avaldaja kinnisasjale kulgeb juurdepääsutee riigimaanteelt mööda Laksi teed (avalikult kasutatav tee) ning seejärel üle Paikmäe kinnisasja kaguserva. Alternatiivselt oleks võimalik pääseda avaldaja kinnisasjale riigimaanteelt ka mööda avalikult kasutatavat Paalimäe tee kinnisasja ning seejärel ületada Einalo või Liivaaugu kinnisasi. Avaldajal ei ole alust nõuda detailplaneeringu elluviimist. Puudutatud isik I andis 2012 alguses nõusoleku detailplaneeringu ja selle seletuskirja koostamiseks, kuid tema nõusolek oli seotud kindla huvitatud isikuga (tollase Peetri karjääri kinnisasja omaniku volitatud isikuga). Omavahelise kirjaliku lepinguni, sh teeservituudi seadmiseni, ei jõutud. Võrreldes 2012. aastal esinenud olukorraga on puudutatud isiku I plaanid muutunud ning ta ei ole enam nõus väljaveotee ehitamisega üle Matsi kinnisasja (kinnisasja väärtus väheneks, kaoks privaatsus, raskendatud oleks kinnisasja metsa majandamine ja põllumaa harimine, 2(13)
2-19-20416 tekiks tolmu- ja mürareostus, tee ehitusega kaasneks mitmeid probleeme). Väljaveoteed ei tohiks kasutada ööpäev läbi igat liiki sõidukitega. Juurdepääsu määramisel avaldaja taotletud viisil tuleks talumistasu määrata kahes osas: enne talumiskohustuse kinnistusraamatusse kandmist tuleks Matsi kinnisasja omanikule tasuda esmase maksena 25 000 eurot ja lisaks alates juurdepääsutee rajamisest 1500 eurot kuus.
3.Kohtumenetlusse kaasatud avaldaja kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade, mille kaudu on võimalikud alternatiivsed juurdepääsuteed, omanikud (Paikmäe kinnisasja omanik Ahti Arend, Liivaaugu kinnisasja omanik Jaanus Ott, Peetri kinnisasja omanik Peeter Tuul ja Edepõllu kinnisasja omanik Ott Trade OÜ (puudutatud isikud)) ei olnud juurdepääsu määramisega üle nende kinnisasjade nõus ja pidasid seda liiga koormavaks (Mäe-Paali kinnisasja omanik puudutatud isik Betterment OÜ seisukohta ei esitanud). Vald leidis, et juurdepääsu määramine üle Matsi kinnisasja on avaldaja ainus võimalus riigimaanteele pääsemiseks ning see on kooskõlas detailplaneeringus toodud kokkuleppega. Detailplaneeringu koostamise käigus oli võimalik juurdepääs määrata ka valla teede kaudu, kuid Maanteeamet ei nõustunud planeeritavate ristumiskohtadega ning hindas need liiklusohu tõttu ebasobivateks. Maanteeameti volitatud esindajad osalesid maakohtu korraldatud vaatlusel ning esitasid arvamuse juurdepääsuvõimaluste kohta. Riigimaantee toimivuse ja liiklusohutuse seisukohast on avaldaja kinnisasjale juurdepääsu saamiseks parim lahendus Matsi kinnisasjalt koos normidele vastava väljasõiduga riigimaanteele. Paalimäe kinnisasja juures oleva ja Laksi tee väljasõidu puhul on mõlemal juhul tegemist teegeomeetriast tingitud piiratud nähtavusega ning kui lähtuda kavandatavast tegevusest, mis näeb ette liikumise rasketehnikaga, ei ole ohtu võimalik tehniliste lahendusega kõrvaldada. Edepõllu kinnisasja kaudu juurdepääsu rajamisel on piisav nähtavus tagatud, kuid kavandatav mahasõit ei tohi olla kohakuti teisel pool oleva teega, kuna ei saa lubada ülesõidu võimaluse tekkimist.
4.Puudutatud isik I esitas 15. detsembril 2020 taotluse (puudutatud isiku I taotlus) kaasata menetlusse lisaks seni kaasatud isikutele veel Elva metskond 67 ja Elva metskond 16 kinnisasjade omanikuna Eesti Vabariik (Keskkonnaministeeriumi kaudu), Haavamäe kinnisasja ühisomanikud Martin Veermäe ja Kristi Veermäe, Lätti kinnisasja omanik Esta Juhanson ja Männiku kinnisasja omanik Helina Aasmaa. Korraldada tuleks täiendav vaatlus ja kaaluda alternatiivseid variante, mida menetluses ei ole seni esitatud ja mis on kohalikke elanikke vähem koormavad. Avaldaja kinnisasjale on võimalik pääseda: Mäe-Paali, Männiku ja Liivaaugu kinnisasjade kaudu (variant I); mööda KopaPeeda teed ja Elva metskond 67 kinnisasja kaudu (läbides enne avaldaja kinnisasjale jõudmist Haavamäe, Vana-Läti, Peetri ja Nõlvaku katastriüksused) (variant II); mööda Raanitsa-Pärtli teed ja Elva metskond 16 kinnisasja kaudu (läbides enne avaldaja kinnisasjale jõudmist Peetri ja Nõlvaku katastriüksused või Nõlvaku katastriüksuse) (variant III); mööda Edepõllu ja Mäekülje kinnisasjade piiri Peetri kinnisasja kaudu (variant IV).
5.Tartu Maakohus rahuldas 19. jaanuari 2021. a määrusega avalduse, otsustades järgmist: - määrata tähtajatu juurdepääs avaldaja kinnisasjale avalikult kasutatavalt riigimaanteelt (205,15 kilomeetrilt) üle puudutatud isikule I kuuluva Matsi kinnisasja vastavalt kohtumäärusele lisatud plaanile; - kohustada Matsi kinnisasja igakordset omanikku taluma määratud juurdepääsu; - määrata, et juurdepääsutee rajamise ja hooldamise korraldab ning vastavad kulud kannab avaldaja kinnisasja omanik;
3(13)
2-19-20416 -
-
-
määrata, et avaldaja kinnisasja igakordne omanik ja temalt nõusoleku saanud isikud võivad kasutada Matsi kinnisasjale rajatavat juurdepääsuteed tähtajatult liiklemiseks raskeveokitega ajavahemikul 7.00 kuni 19.00 ning sõiduautodega ja jalgsi ööpäev läbi; määrata iga-aastane tasu 3000 eurot juurdepääsu võimaldamise eest avaldaja kinnisasja igakordselt omanikult Matsi kinnisasja igakordse omaniku kasuks alates juurdepääsutee rajamise alustamisest; kohustada avaldaja kinnisasja igakordset omanikku tasuma Matsi kinnisasja igakordsele omanikule kindlaksmääratud tasu iga kalendriaasta eest sama aasta 31. detsembriks; kohustada puudutatud isikut I andma nõusolek kinnistusraamatusse juurdepääsu ja selle tingimuste kohta märke kandmiseks ning asendada tahteavaldus kohtumäärusega;
Maakohus jättis menetluskulud avaldaja kanda ja määras need rahaliselt kindlaks. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt on vaatlusega tuvastatud, et avaldaja kinnisasjale ei vii avalikult teelt ühtegi teed. Kuigi avaldajal on piiratud juurdepääsuvõimalus Laksi teele, ei ole avaldaja kaotanud õigust nõuda juurdepääsu üle võõraste kinnisasjade liiklemiseks sõidukitega (vastasel juhul ei ole avaldaja kinnisasja võimalik sihtotstarbeliselt kasutada). Asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 1 järgi on kõige vähem koormav rajada avaldaja kinnisasjale juurepääsutee üle Peetri kinnisasja Metsaääre katastriüksuse (mis on juba koormatud avaldaja kinnisasja kasuks teeservituudiga) ja sealt edasi üle Matsi kinnisasja. Kõne alla ei saa tulla juurdepääsu määramine puudutatud isiku I taotluses esitatud variantide I–III alusel, kuna need variandid on juba pealtnäha kinnisasjade omanikele ülemäära koormavad (rajatav tee poolitaks maatulundusmaa sihtotstarbega Mäe-Paali, Männiku ja Liivaaugu kinnisasjad, samuti on liiklusohutust silmas pidades kaheldav riigimaanteega ristumiskoha rajamise võimalus). Juurdepääsutee rajamine Matsi kinnisasja kaudu nagu ka juurdepääs üle Edepõllu ja Peetri kinnisasjade või Edepõllu ja Mäekülje kinnisasjade piirilt Peetri kinnisasja kaudu (variant IV) eeldab uue tee rajamist. Arvestada tuleb ka asjaoluga, et Matsi ja Peetri kinnisasjadele väljaveotee rajamiseks on koostatud detailplaneering, karjääri väljaveotee ja riigimaantee ristmiku tööprojekt ning tehnilise projekti liiklusohutusaudit ning ristmiku geoloogiline uuring. Kuigi detailplaneering iseenesest ei anna õigust juurdepääsu nõuda, siis selle kinnitamine eeldab, et juurdepääsutee rajamine on mh ka maakorralduslikult võimalik. Edepõllu kinnisasja kohta tuleks uuesti koostada detailplaneering ning tellida vajalikud projektid ja uuringud, ka on rajatav tee mõnevõrra pikem ning tükeldaks kinnisasja kaheks osaks, raskendades loomade karjatamist ja maa harimist. Seevastu Matsi kinnisasjale on tee planeeritud kulgema metsa ja põllu vaheliselt alalt, kus kasutusest väljajääv põllumaa osa ei ole märkimisväärne. Selle variandi puhul läbiks juurdepääsutee vaid ühte kinnisasja, kuna järgmisele kinnisasjale on seatud servituut. Edepõllu kinnisasja kaudu tee rajamisel koormaks juurdepääsu määramine kahte kinnisasja ning lisaks asub võimaliku tee läheduses ka Paikmäe kinnisasi. Juurdepääsutee parandab muu hulgas ka Matsi kinnisasja omaniku võimalusi oma põllu- ja metsamaale pääsemiseks ning loob võimaluse Peetri kinnisasja omanikule avalikule teele pääsemiseks, mis sellel kinnisasjal samuti puudub. Kuivõrd Matsi kinnisasja omanik on detailplaneeringu kooskõlastanud, ei saa avaldajale ette heita, et ta omandas kinnisasja, teades, et sellele puudub juurdepääs. Juurdepääsuvõimalusi, mille puhul Maanteeamet ei pea liiklusohutuse seisukohast võimalikuks raskeveokite väljasõiduks riigimaanteele sobiva ristmiku rajamist (Laksi tee ja Paalimäe tee väljasõitude kaudu), ei ole vaja kaaluda, sest eelduslikult ei ole juurdepääsu määramine neist kohtadest tulemuslik. Juurdepääs avaldaja kinnisasjale tuleb määrata tähtajatult, kasutamiseks jalgsi ja sõiduautodega ööpäev läbi (piirates raskeveokitega liiklust ajavahemikuga kell 7.00 kuni 19.00), arvestades, et raskeveokid põhjustavad oluliselt suuremat müra kui sõiduautod ning eeldatavalt ei toimu juurdepääsuteel intensiivset sõiduautode liiklust. 4(13)
2-19-20416 Juurdepääsutasu kindlaksmääramisel tuleb arvestada, et esineb hulgaliselt faktoreid, millel on negatiivne mõju Matsi kinnisasjale: sisuliselt muutub osa Matsi kinnisasjast hõlmatuks karjääri majandustegevusega; raskeveokite liiklusega kaasnevad elukeskkonda häirivad mõjutused (avaldaja andmetel toimub karjäärist väljavedu ca 8,6 koormat päevas, eeldatavasti on kevadest sügiseni transpordi sagedus suurem, talvel võib see puududa); kahaneb Matsi kinnisasja miljööväärtus ja võimalused põllumajandusmaa kasutamiseks. Matsi kinnisasja igakordse omaniku kasuks tuleb välja mõista perioodilise maksena 3000 eurot aastas, mis katab nii kinnisasjalt saadava kasu vähenemise kui hüvitab ka omandiõiguse riive. Põhjendatud ei ole juurdepääsutasu määrata ühekordse summana. Juurdepääsutasu tuleb kindlaks määrata alates juurdepääsutee rajamise alustamisest (mitte talumiskohustuse kinnistusraamatusse kandmisest). Ei ole tõendatud, kas ja kui suurel määral kinnisasja väärtus väheneb märkuse sissekandmisel kinnistusraamatusse. Juurdepääsutasu määramise eesmärk ei ole kinnisasja väärtuse vähenemise kompenseerimine või õiguse saajalt tema kinnisasja väärtuse suurenemise väljamõistmine.
6.Avaldaja palus määruskaebuses maakohtu määruse tühistada osas, millega maakohus määras kindlaks kellaajalise piirangu juurdepääsutee kasutamiseks raskeveokitega, juurdepääsutasu suuruse ning menetluskulude jaotuse. Puudutatud isik I palus määruskaebuses maakohtu määruse tühistada ning saata asja maakohtule uueks läbivaatamiseks või jätta uue määrusega avaldaja avaldus juurdepääsu nõudes üle Matsi kinnisasja rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
7.Tartu Ringkonnakohus tühistas 23. märtsi 2021. a määrusega maakohtu määruse juurdepääsutasu maksmise aja määramise osas ning tegi tühistatud osas uue määruse, millega määras iga-aastase tasu 3000 eurot maksmise esimeseks tähtpäevaks päeva, millal esitatakse teatis tee ehitamise alustamise kohta. Järgnevatel aastatel tuleb tasu maksta jooksva aasta eest 15. jaanuariks. Muus osas jättis ringkonnakohus maakohtu määruse resolutsiooni muutmata, kuid muutis osaliselt maakohtu määruse põhjendusi. Ringkonnakohus jättis avaldaja määruskaebuse rahuldamata ja rahuldas puudutatud isiku I määruskaebuse osaliselt. Ringkonnakohtus kantud menetluskulud jäeti menetlusosaliste endi kanda. Ringkonnakohus nõustus maakohtu põhjendustega juurdepääsu asukoha ja kasutustingimuste kohta ning ei pidanud vajalikuks neid tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 654 lg 6 järgi korrata. Ringkonnakohus märkis vastuseks avaldaja määruskaebusele, et maakohtu raskeveokitele seatud ajaline teekasutuspiirang (7.00 kuni 19.00) on põhjendatud, kuna sellega arvestatakse nii avaldaja kui ka puudutatud isiku I huve. Alust ei ole muuta maakohtu määratud juurdepääsutasu suurust. Juurdepääsutasu kindlaksmääramisel tuleks lähtuda eelkõige mõõdetavatest kriteeriumitest, kuid arvestada tuleb olukorra eripära. Äriühing soovib oma majandustegevuseks kasutada puudutatud isiku I kinnisasja ning nii tee ehitus kui ka hilisem raskeveokite eeldatav pidev liiklemine on füüsilise isiku õigusi oluliselt riivav. Maakohus kohaldas menetluskulude jaotamisel ja kindlaksmääramisel õigesti TsMS § 172 lg-t 1 ega ületanud diskretsiooni piire. Ringkonnakohus märkis vastuseks puudutatud isiku I määruskaebuse väidetele järgmist. Maakohus leidis põhjendatult, et avaldajal on õigus AÕS § 156 alusel juurdepääsu taotleda, kuna kinnisasja majanduslikku otstarvet arvestades puudub tal vajalik juurdepääs. Maakohus kaalus juurdepääsutee asukoha kindlaksmääramisel kõiki asjas tähtsaid asjaolusid. Maakohus ei ole ületanud 5(13)
2-19-20416 diskretsiooni piire ega teinud kaalutlusvigu, eksitud ei ole ka juurdepääsu asukoha määramisel. Avaldaja ja puudutatud isikute huvide kaalumisel on mh kaalutud järgmist: avaldaja huvi tegeleda omandatud karjääris majandustegevusega ja puudutatud isiku I huvi tegeleda põllumajandusega ning võimaldada oma pereliikmetel elamut kasutada; milliseid kulutusi avaldaja on teinud ja peab tegema oma kinnisasjalt avalikule teele pääsemiseks; millised on erinevate teevariantide pikkused, kas teede ja riigimaantee ristmikku on võimalik välja ehitada; kas puudutatud isiku I kinnisasja juurdepääsuõigusega koormamine võiks olla avaldaja jaoks soodsam ja puudutatud isikut I lubataval määral koormav. Maakohus ei rikkunud uurimisprintsiipi, kui ei jätkanud pärast puudutatud isiku I alternatiivsete juurdepääsuteede esitamist menetlust. Pärast kõigi pakutud alternatiivsete tee asukohtade variantide vaatlust ning Maanteeameti, valla ja kõigi kaasatud isikute seisukohtade ärakuulamist otsustas maakohus jätkata asja menetlemist kirjalikus menetluses. Puudutatud isik I ei nõustunud kirjaliku menetlusega ja taotles, et maakohus kaaluks veel lisaks nelja juurdepääsutee varianti (lisades kaardimaterjali) ning kaasaks uued isikud menetlusse. Kuigi hagita menetluses kohaldub uurimispõhimõte, ei seisne selle esmane tähtsus aktiivses informatsiooni kogumises ning tõendite otsimises. Uurimispõhimõtte eesmärgiks on tagada, et asja lahendamiseks olulised asjaolud ei jääks välja selgitamata ainuüksi selle tõttu, et menetlusosaline ei osanud ette näha vajadust esitada lisatõendeid. Puudutatud isikut I esindas kaks vandeadvokaati, mistõttu ta ei vajanud kohtu täiendavat selgitust, et esitada kõik olulised seisukohad enne vaatluse korraldamist. Ka hagita menetluses ei ole kohtul kohustust igaks juhuks kontrollida mingite asjaolude esinemist või puudumist, kui menetlusosaliste esitatud teave ei anna selleks alust. Kohus arvestab puudutatud isikute taotlustega avalduse eseme (juurdepääsutee määramine) suhtes juhul, kui need aitavad kaasa asja lahendamisele. Menetlusosaline on kohustatud kasutama oma menetlusõigusi heauskselt ja hagita menetluse kontekstis tähendab see mh seda, et menetlusosaline teeb oma parima, et esile tuua ja tõendada asjaolud, mis on tema õiguste tagamise seisukohalt asja lahendamiseks tähtsad. Menetlusse ei pidanud kaasama kinnisasjade omanikke, kelle eluhooned jäävad rajatava juurdepääsutee lähedusse. TsMS § 6182 lg 1 järgi ei ole puudutatud isikuteks kinnisasjade omanikud, kelle kinnisasjade kaudu ei taotle avaldaja juurdepääsu. Juurdepääsutee asukoht ei ole ebaselge. Nõustuda saab maakohtu põhjendustega, maakohtu määruse resolutsioon on selge ja vajaduse korral sundtäidetav. Praegu, kus tee ehitus ei ole kohtule teadaolevalt alanud, ei ole võimalik määrata lõplikult kindlaks tee kasutamise korda ja selle eest makstavat tasu. Arvestades seda, et juurdepääsuteed ei ole rajama hakatud, saab käesolevas vaidluses piirduda rajatava tee asukoha määramisega ja lähtuda eeldusest, et see tee rajatakse, arvestades Maanteeameti kooskõlastatud Paali liivakarjääri väljaveotee ja riigimaantee ristmiku tööprojekti. Kuna avaldaja pöördus kohtusse eesmärgiga saada õigus üldse teed rajama hakata, on lubatav, et ei ole kehtivat teeprojekti. Samas tuleb täpsustada iga-aastase tasu maksmise kohustuse tekkimise ja tasu maksmise tähtpäeva (maakohtu määruses märgitust jääb ebaselgeks, millise toimingu või hetkega siduda tee rajamise alustamist, ning sellest võib tekkida uusi vaidlusi). Iga-aastane tasu tuleb maksta 15. jaanuaril ja tee ehitamise alustamise aastal tuleb tasuda kindlaksmääratud tasust proportsionaalne osa ehitamise alustamise teatise esitamise päeval. Avaldaja saab kavandatavat teed ehitada üksnes ehitusloa alusel. Ehitusseadustiku § 43 lg 1 kohaselt on ehitusloa taotlenud isik kohustatud esitama pädevale asutusele vähemalt kolm päeva enne ehitamise alustamist teatise ehitamise alustamise kohta. Maakohtu määratud juurdepääsutasu suurus on põhjendatud. Puudutatud isiku I erinevad kahjuarvestuse variandid ei ole kontrollitavad. Kindlaksmääratud juurdepääsuõigus ei välista huvitatud isikul tulevikus juurdepääsutee kasutamise intensiivsuse või muude asjaolude muutumise 6(13)
2-19-20416 tõttu AÕS § 156 alusel kohtusse pöördumist, et muuta juurdepääsu, selle tingimusi või tasu või lõpetada juurdepääsuõigus. Maakohus määras õigesti kindlaks menetluskulude suuruse, kuid ringkonnakohus täiendas selles osas maakohtu põhjendusi.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
8.Puudutatud isik I palub määruskaebuses nii ringkonna- kui ka maakohtu määruse tühistada ning saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks või jätta uue määrusega avaldaja avaldus rahuldamata. Puudutatud isik I leiab, et kohtud rikkusid uurimispõhimõtet ning jätsid alusetult rahuldamata tema taotluse kaaluda alternatiivseid juurdepääsu variante. Kohtud jätsid esitatud alternatiivsed variandid tähelepanuta ilma igasuguse sisulise argumentatsioonita. Kohtud kohaldasid valesti AÕS § 156 lg-t 1 ning rikkusid määruse põhjendamise kohustust, kui määrasid kindlaks juurdepääsu avaldaja kinnisasjale üle puudutatud isiku I kinnisasja. Kohtud ei ole selgitanud, miks nad ei nõustu puudutatud isiku I argumentidega. Kohtud on alusetult arvestanud juurdepääsu määramisel detailplaneeringuga. Kohtute määratud juurdepääsutee täpsemad tingimused on jätkuvalt ebaselged ning võivad tekitada arusaamatusi ja konflikte (nt jääb ebaselgeks, kui lai võib juurdepääsutee olla ning millist ehitustegevust ja mis ulatuses võib avaldaja juurdepääsutee rajamisel arendada). Ringkonnakohus ei analüüsinud puudutatud isiku I väiteid selle kohta, et piirata tuleks raskeveokite liikumist puhkeajal (lubatav võiks olla juurdepääsutee kasutamine tööpäevadel ajavahemikul 8.00 kuni 17.00). Kohtud ei selgitanud välja õiglase juurdepääsutasu määramiseks vajalikke asjaolusid ja tõendeid. Kindlaksmääratud juurdepääsutasu on ebaproportsionaalselt väike. Juurdepääsutasu maksmise alguse sidumine tee ehitamise alustamise teatise esitamisega on põhjendamatult avaldajat soosiv, sest kitsenduse seadmisest tulenev tasu maksmise kohustus on seotud kitsenduse tekkega (tasu tuleks maksta asjas tehtava kohtulahendi jõustumisest, sest sellest hetkest väheneb Matsi kinnisasja väärtus, st piiratakse kinnisasja omaniku omandiõigust).
9.Avaldaja vaidleb määruskaebusele vastu ja peab seda põhjendamatuks.
10.Riigikohtu tsiviilkolleegiumi asja lahendanud kolmeliikmeline koosseis andis 7. jaanuari 2022. a määrusega asja kohtupraktika ühtlustamiseks ja edasiarendamiseks AÕS § 156 lg 1 kohaldamisel lahendada tsiviilkolleegiumi kogu koosseisule.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
11.Kolleegium leiab, et nii maa- kui ka ringkonnakohtu määrus tuleb menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu TsMS § 691 p 4, § 692 lg 1 p 2, § 695 ja § 701 lg 3 alusel tühistada ning saata asi uueks läbivaatamiseks samale maakohtule. Määruskaebus rahuldatakse.
12.Määruskaebuses heidab puudutatud isik I kohtutele ette menetlusnormi rikkumist, mis seisneb selles, et kohtud on põhjendamatult jätnud arvestamata puudutatud isiku I taotluse kaaluda täiendavaid juurdepääsutee võimalusi ja kaasata menetlusse rohkem kinnisasjade omanikke, ning jätnud nõuetekohaselt kaalumata juurdepääsutee määramisel puudutatud isiku I kui koormatava kinnisasja omaniku huvid (I). Samuti heidetakse määruskaebuses kohtutele ette, et kohtud ei analüüsinud puudutatud isiku I väiteid selle kohta, et piirata tuleks raskeveokite liikumist puhkeajal (II), et kohtud ei selgitanud välja õiglase juurdepääsutasu määramiseks vajalikke asjaolusid 7(13)
2-19-20416 ja et juurdepääsutasu ei ole õiglane (III) ning et kohtute määratud juurdepääsutee tingimused ei ole selged (IV). I
13.Kolleegium nõustub määruskaebuse väitega, et kohtud on määrust tehes rikkunud oluliselt menetlusõiguse normi, kui jätsid puudutatud isiku I taotluse täiendavate juurdepääsutee võimaluste kaalumiseks ja kinnisasjade omanike kaasamiseks rahuldamata. Avaldusi avalikult kasutatavale teele juurdepääsuks (AÕS § 156 lg 1) lahendatakse TsMS § 475 lg 1 p 131 ja 611 .ptk järgi hagita menetluses. TsMS § 5 lg 3 ning § 477 lg-tes 5 ja 7 sätestatud uurimispõhimõtte kohaselt on sellises menetluses kohtul kohustus selgitada välja asja lahendamiseks vajalikud asjaolud ning kohus peab kohtumenetlusse TsMS § 198 lg 3 esimese lause kohaselt kaasama puudutatud isikutena (TsMS § 198 lg 1) kõik puudutatud kinnisasjade omanikud (vt selle kohta Riigikohtu 9. juuni 2017. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-31-17, p 13; Riigikohtu 12. aprilli 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-17, p 17). Kõigi kinnisasjade omanike, üle kelle kinnisasjade võiks avaldaja kinnisasjale juurdepääs tulla kõne alla, kaasamine (vt TsMS § 198 lg 1 p 2 ja § 6182 lg 1) on üks olulisemaid põhimõtteid juurdepääsuasjade lahendamisel, kuna selle järgimisega tagatakse, et vaidlus lahendatakse tervikuna ja korraga kõigi naabrite suhtes siduvalt (vt Riigikohtu
4.detsembri 2012. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-106-12, p 10 ja Riigikohtu 17. mai 2010. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-10 , p 24). Kohtud ei ole eeltooduga arvestanud. Kohtute määrustest ei nähtu põhjendatud kaalutlusi, miks jäävad tähelepanuta puudutatud isiku I taotletud alternatiivsed juurdepääsutee võimalused ja kaasamata kinnisasjade omanikud, kelle kinnisasjade kaudu võib juurdepääsu määramine kõne alla tulla. Maakohus puudutatud isiku I esile toodud alternatiivseid juurdepääsutee võimalusi (variandid I–III) sisuliselt ei kaalunud, mistõttu võis jääda sobivaim juurdepääsutee avaldaja kinnisasjale välja selgitamata. Seda arvestades ei ole põhjendatud maakohtu üldistav järeldus, et puudutatud isiku I esile toodud variandid ei saa kõne alla tulla (sh osutus, et Mäe-Paali, Männiku ja Liivaaugu kinnisasjade keskelt tee rajamine on juba silmaga nähtavalt kinnisasjade omanikele ülemäära koormav). Ringkonnakohus puudutatud isiku I apellatsioonkaebuse sellekohastele väidetele ei vastanud, leides mh, et alternatiivsete juurdepääsuvõimaluste kohta esitatud teave ei andnud maakohtule alust menetluse jätkamiseks. Kuivõrd alternatiivseid juurdepääsuvõimalusi ei ole sisuliselt hinnatud, ei ole põhjendatud ka ringkonnakohtu järeldus, et puudutatud isiku I taotlus ei aita kaasa asja lahendamisele (avaldaja kinnisasjale sobivaima juurdepääsutee kindlaksmääramisele). TsMS § 198 lg 3 kohaselt on kohtul hagita menetluses kohustus kaasata menetluse osalised omal algatusel. Avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramise asjades (AÕS § 156 lg 1) peab kohus sisuliselt kaaluma kõiki mõistlikult võimalikke alternatiivseid juurdepääsu määramise võimalusi avaldaja kinnisasjale avalikult kasutatavale teele juurdepääsu võimaldamiseks ning juhul, kui menetluses osalev puudutatud isik on taotlenud alternatiivse juurdepääsu võimaluse kaalumist, tuleb kohtul kas kaasata alternatiivsest juurdepääsust puudutatud kinnisasjade omanikud menetlusse või vähemalt sisuliselt põhjendada, miks kohus leiab, et puudutatud isiku kohtu ette toodud alternatiivsed juurdepääsu loomise võimalused ei tule kõne alla. Eeltoodut arvestades nõustub kolleegium ka määruskaebuse väitega, et juurdepääsu kindlaksmääramisel ei ole nõuetekohaselt kaalutud puudutatud isiku I kui koormatava kinnisasja omaniku huve. AÕS § 156 lg 1 eesmärk on võimaldada kinnisasja omanikule vajalik juurdepääs avalikult teelt üle teise kinnisasja oma kinnisasjale nii, et võimalikult vähe koormata koormatava kinnisasja omaniku huve, ning rõhutanud, et vaidlus kinnisasjale juurdepääsuõiguse tagamiseks tuleb 8(13)
2-19-20416 lahendada poolte huvide kaalumise teel (vt selle kohta Riigikohtu 13. veebruari 2019. a määrus tsiviilasjas nr 2-14-23161/207, p 17.1; Riigikohtu 3. juuni 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-48-10, p 22; Riigikohtu 27. septembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-85-05, p 22). Põhjendamatu on määruskaebuse väide, et kohtud on alusetult arvestanud juurdepääsu määramisel detailplaneeringuga. Detailplaneering ei anna alust nõuda juurdepääsu tulenevalt selles kokkulepitust, kuid võimaldab teha järeldusi detailplaneeringus märgitud juurdepääsutee võimalikkuse kohta ning kaaluda seda juurdepääsuvõimalust ühe variandina teiste võimalike juurdepääsuvariantide kõrval (vt detailplaneeringu tähenduse kohta juurdepääsu nõude lahendamisel Riigikohtu 3. juuni 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-48-10, p 28). Kolleegium tühistab maa- ja ringkonnakohtu määrused ning saadab asja uueks läbivaatamiseks maakohtule, arvestades vajadust täiendavalt välja selgitada olulisi asjaolusid. Maakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel otsustada avaldaja avalduse rahuldamise üle, kaasates menetlusse kõik puudutatud kinnisasjade omanikud, välja arvatud need, kelle puhul on selge, et nende kinnisasjade kaudu ei tule juurdepääs avaldaja kinnisasjale kõne alla. Juurdepääsu määramiseks tuleb kaaluda kõigi kohtumenetlusse puudutatud isikutena kaasatud kinnisasjade omanike ning avaldaja huve. II
14.Määruskaebuse kohaselt ei käsitlenud ringkonnakohus puudutatud isiku I väiteid selle kohta, et üle tema kinnisasja juurdepääsutee määramise korral tuleks piirata raskeveokite liikumist puhkeajal, kuna puudutatud isiku I kinnisasjal asuvad juurdepääsutee lähedal eluhooned. Puudutatud isiku I hinnangul võiks lubatav olla juurdepääsutee kasutamine tööpäevadel ajavahemikul 8.00 kuni 17.00. Maakohus leidis, et juurdepääs kinnisasjale tuleb määrata, piirates raskeveokite liiklust ajavahemikuga kell 7.00 kuni 19.00, arvestades, et raskeveokid põhjustavad oluliselt suuremat müra kui sõiduautod ning eeldatavalt ei toimu juurdepääsuteel intensiivset sõiduautode liiklust. Maakohus võttis arvesse, et kinnisasja omanikul või temalt loa saanud isikutel võib tekkida vajadus kinnisasjal viibida ka töövälisel ajal, kuid samas peab äriühing suutma oma töö korraldada selliselt, et raskeveokitel puudub vajadus kinnisasjale pääseda kogu ööpäeva vältel. Avaldaja on määruskaebusele vastates möönnud, et maakohus ei ole pooltega arutanud juurdepääsuteel raskeveokitega liiklemise ajalisi tingimusi. Ringkonnakohus leidis, et maakohus põhjendas avaldaja õigust juurdepääsuteel liigelda raskeveokitega ajavahemikul 7.00 kuni 19.00, nõustus maakohtu põhjendustega ega pidanud vajalikuks neid TsMS § 654 lg 6 järgi korrata. Vastates avaldaja määruskaebusele, leidis ringkonnakohus, et maakohtu määratud ajapiirang (7.00 kuni 19.00) on proportsionaalne. Ringkonnakohus märkis lisaks, et kui pärast tee rajamist ja kasutusse võtmist esitatakse põhistused selle kohta, miks kohtu määratud kellaajaline piirang pärsib avaldaja majandustegevust ebamõistlikult, siis on kohane taas läbirääkimisi pidada puudutatud isikuga I, samuti on õigus TsMS § 480 lg 1 alusel taotleda kohtult määruse muutmist. Kolleegium leiab, et juurdepääsutee kasutamise ajalisi piiranguid selliselt põhjendades ei ole ringkonnakohus sisuliselt andnud hinnangut sellele, miks puudutatud isiku I mõistlikuks peetud juurdepääsutee kasutamise piiramine selliselt, et selle kasutamine oleks lubatud tööpäeviti ajavahemikus 8.00 kuni 17.00, ei ole puudutatud isiku I esitatud asjaolusid arvestades sobilik. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul puudutatud isiku I juurdepääsutee kasutamise ajalisi piiranguid puudutavatele seisukohtadele sisuliselt vastata, kaaludes nii avaldaja huvi kasutada juurdepääsuteed 9(13)
2-19-20416 oma majandustegevuse eesmärgil kui ka puudutatud isiku I huvi kasutada võimalikult väikeste häiringutega (müra, tolm, vibratsioon) tema kinnisasjale jäävaid eluhooneid. III
15.Asja uuel läbivaatamisel tuleb juurdepääsu määramisel otsustada ka juurdepääsu kasutamise tasu (juurdepääsutasu).
15.1.Kohtud on AÕS § 156 lg 1 teise ja kolmanda lause ning TsMS § 233 lg 1 alusel määranud juurdepääsutasuks 3000 eurot aastas. Seejuures on kohtud viidanud ka kolleegiumi seisukohale AÕS § 1582 lg 1 tõlgendamisel, mille kohaselt saab kohus tehnorajatise talumise eest tasu suuruse määramisel TsMS § 233 järgi otsustada nõude suuruse oma siseveendumuse kohaselt kõiki asjaolusid arvestades (vt Riigikohtu 15. märtsi 2017. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-1-17, p 16). Riigikohtule esitatud määruskaebuses leiab puudutatud isik I, et kohtute määratud juurdepääsutasu on ebaproportsionaalselt väike ja kohtud on jätnud välja selgitamata juurdepääsutasu määramiseks vajalikud asjaolud. Kolleegium nõustub määruskaebusega selles, et kohtud on jätnud juurdepääsutasu määramiseks vajalikud asjaolud välja selgitamata.
15.2.Kolleegium nõustub kohtutega selles, et kohtu AÕS § 156 lg 1 esimese ja kolmanda lause alusel määratav juurdepääsutasu tuleb üldjuhul välja mõista perioodilise rahasummana selliselt, et juurdepääsutasu makse tuleb tasuda aasta lõpuks järgmise aasta eest ette. Eeltoodu tuleneb muu hulgas ka AÕS § 156, § 148 lg 2 teise lause ning lg-te 4 ja 5 süsteemsest tõlgendamisest ja asjaolust, et selline tasu on hüvitis juurdepääsutee kui kinnisasja omandi kitsenduse eest.
15.3.Riigikohus on varasemas praktikas juurdepääsutasu suuruse määramise kohta avaldanud järgmisi seisukohti. AÕS § 156 lg 1 järgi koormatava kinnisasja omanikule määratav juurdepääsutasu mõistetakse avaldajalt juurdepääsuga koormatud kinnisasja omaniku kasuks välja perioodiliste maksetena. Selline tasu sisaldab mh maamaksu osa ja, juhul kui juurdepääsutee korrashoiu kohustus lasub juurdepääsuteed taluma kohustatud kinnisasja omanikul, hüvitist juurdepääsutee korrashoiu ja ohutuse tagamisega tee omanikule kaasnevate kulutuste eest. Samuti peab juurdepääsutasu sisaldama hüvitist omandiõiguse riive eest, mis tuleb koormatava kinnisasja igakordsele omanikule maksta kasutuseelise alusel (tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 62 lg 1 mõttes) sõltumata asjaolust, kas juurdepääsu puudumine on tingitud juurdepääsu taotlejast sõltuvatest asjaoludest või temast sõltumatutest asjaoludest (vt Riigikohtu 28. märtsi 2018. a määrus tsiviilasjas nr 2-14-60492/165, p 16; Riigikohtu 16. juuni 2016. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p-d 33 ja 39–40). Juurdepääsutasu hulka arvestatava kasutuseelise hüvitamise eesmärk on tagada kinnisasja omanikule samasugune seisund, milles ta oleks olnud, kui ta oleks saanud juurdepääsualust maatükki juurdepääsuta ise kasutada, sh kasutada tee alla jäävat maad mõnel muul otstarbel (vt viidatud Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p 39). Juurdepääsutasu suuruse määramisel tuleb arvestada ka juurdepääsu taotleja huve, talle hüvitise maksmisega kaasnevat koormist ja juurdepääsu taotlemise asjaolusid, samas minimaalne hüvitis, mida õigustatud kinnisasja omanik peaks maatüki kasutamise eest koormatud maatüki omanikule maksma, ei või olla väiksem kui juurdepääsualuse maatükiosa maamaksu suurus (vt Riigikohtu
28.märtsi 2018. a määrus tsiviilasjas nr 2-14-60492/165, p 16, samuti Riigikohtu 16. juuni 2016. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p 40). Juurdepääsutasu indekseerimine tarbijahinnaindeksiga ei ole põhjendatud (Riigikohtu 20. märtsi 2019. a määrus tsiviilasjas nr 2-16-7011/114, p 16). Juurdepääsutasu hulgas hüvitatava kasutuseelise suuruse määramisel võib lähtekoht olla kasu, mida nõude esitaja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks oleks pidanud tegema. Kinnisasjade või nende osade puhul saab 10(13)
2-19-20416 kasutuseelise arvestamisel lähtuda nt eeldatavast keskmisest üürihinnast, arvestades seejuures vajalikke kulutusi, mida üürides tuleks teha. Silmas tuleb pidada konkreetse kinnisasjaga võimalikult sarnaste maatükkide kasutusõiguse väärtust (Riigikohtu 3. oktoobri 2018. a määrus tsiviilasjas nr 2-16-3663/95, p 19).
15.4.Kolleegium rõhutab eeltoodud praktikat ühtlustades, kokku võttes ja edasi arendades, et juurdepääsutasu eesmärk on hüvitada juurdepääsutee talumise kohustusega koormatava kinnisasja omanikule tema omandi kitsendamine (põhiseaduse § 32 mõttes). Seetõttu sõltub juurdepääsutasu suurus sellest, millised negatiivsed tagajärjed koormatud kinnisasja omanikule juurdepääsutee talumise kohustusega kaasnevad. Selline negatiivne tagajärg võib vastavalt asjaoludele olla kas koormatava kinnisasja mõne osa kasutuseeliste kaotus, kogu koormatava kinnisasja väärtuse vähenemine, saamata jääv tulu või juurdepääsutee korrashoiuks vajalikud kulutused.
15.5.Senist praktikat täpsustades rõhutab kolleegium, et kui isik, kelle kinnisasi soovitakse juurdepääsuga koormata, on menetluses tuginenud sellele, et juurdepääsutee tõttu väheneb tema kinnisasja kui terviku väärtus ja taotleb juurdepääsutasu kaudu kinnisasja väärtuse vähenemise hüvitamist (vt allpool), tuleb kohtul välja selgitada kinnisasja väärtus ilma juurdepääsutee talumise kohustuseta ning see, kui palju juurdepääsutee talumise kohustus kinnisasja väärtust vähendab. Kui kohus tuvastab, et juurdepääsutee määramise tõttu juurdepääsuteega koormatava kinnisasja kui terviku väärtus väheneb (koormatava kinnisasja väärtuse vähenemine ehk koormatiste vaba ja koormatud kinnisasja väärtuste vahe), tuleb kohtul koormatava kinnisasja väärtuse vähenemist juurdepääsutee määramisel arvesse võtta ning määrata juurdepääsutasu selliselt, et juurdepääsutasuna juurdepääsuteega koormatava kinnisasja omanikule tagatavad perioodilised maksed suurendaksid kinnisasja väärtuse juurdepääsutee määramise eelsele tasemele. Selleks tuleb leida selline juurdepääsutee tasu suurus, millest lähtuva rahavoo nüüdisväärtus vastaks koormatava kinnisasja väärtuse vähenemisele ehk koormatiste vaba ja koormatud kinnisasja väärtuste vahele. Kui kohus ei ole määranud juurdepääsutee talumise kohustust tähtajalisena, tuleb talumistasu leidmisel eeldada, et tasu makstakse tähtajatult (perpetuiteedi põhimõtte alusel). Seega tuleb iga-aastase juurdepääsutasu makse suurus määrata perpetuiteedi alusel koormatava kinnisasja väärtuse vähenemise (rahavoo nüüdisväärtuse) ja diskontomäära korrutisena. Seda saab väljendada järgmise valemina: juurdepääsutasu iga-aastane makse = kinnisasja väärtuse vähenemine (koormatiste vaba ja koormatud kinnisasja väärtuste vahe) × diskontomäär. Diskontomäärana tuleb kasutada seadusandja poolt mõistlikuks tulumääraks peetavat võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses nimetatud intressimäära, kui menetluses ei tuvastata, et kinnisasja senisele kasutusvaldkonnale vastav oodatav tulunorm on sellest intressimäärast erinev. Kolleegium selgitab, et kui juurdepääsutasu on välja arvestatud eeltoodud viisil, siis eelduslikult hõlmab see ka hüvitist kaotatud kasutuseeliste, kinnisasja korrashoiukulude ja maamaksu eest.
15.6.Praeguses asjas taotles avaldaja, et kohus määraks juurdepääsutasu ühekordse maksena 3000 eurot või alternatiivselt perioodilise maksena 103 eurot 54 senti kalendriaasta eest. Puudutatud isik I sellise talumistasuga ei nõustunud ning tugines järgmistele, tema arvates talumistasu suurust mõjutavatele asjaoludele: - juurdepääsutee alla jääva maa-ala (minimaalselt 1,08 ha) ning juurdepääsutee tõttu mõistlikust kasutusest välja jääva maa-ala (ca 0,5 ha) väärtus on keskmiselt 5000–6000 eurot/ha; 11(13)
2-19-20416 -
-
koormatud kinnisasja omaniku pöördumatult saamata jääv põllumajandustulu, PRIA pindalatoetus ja teraviljatoetus on kokku hinnanguliselt 750 eurot aastas; puudutatud isiku I talukoha miljööväärtuse, privaatsuse ja turvalisuse vähenemine, raskeveokite pidevast liikumisest tulenevad negatiivsed mõjud elanikele, olemasoleva maaparandus-drenaaži ja veerežiimi võimalik kahjustamine; juurdepääsu määramisega ja puudutatud isiku I kinnisasja talumiskohustusega koormamisega kasvab avaldaja kinnisasja väärtus minimaalselt 60 000 euro võrra.
Neid asjaolusid hinnates asus maakohus seisukohale, et kuna äärmiselt keerukas on välja selgitada kõiki tasu määramist mõjutavaid faktoreid ning kuna kohtu hinnangul ei ole tõendatud, kas ja kui suurel määral kinnisasja väärtus väheneb märkuse sissekandmisel kinnistusraamatusse, samuti kuna juurdepääsutasu määramise eesmärk ei ole kinnisasja väärtuse vähenemise kompenseerimine või õiguse saajalt tema kinnisasja väärtuse suurenemise väljamõistmine, tuleb kohtul juurdepääsutasu suurus kindlaks määrata TsMS § 233 lg 1 alusel oma siseveendumuse kohaselt. Ringkonnakohus nõustus selles osas maakohtuga, lisades, et puudutatud isiku I erinevad kahjuarvestuse variandid ei ole kontrollitavad. Kolleegium nõustub määruskaebuse esitajaga selles, et kohtud ei ole menetluses piisava põhjalikkusega välja selgitanud juurdepääsutee talumise tasu aluseks olevaid asjaolusid. Kui puudutatud isik I tugines nii otseselt juurdepääsutee alla jääva maatüki väärtusele (kasutuseeliste alusel), saamata jäävale tulule ning asjaoludele, millest saab järeldada tema kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemist, samuti avaldaja kinnisasja väärtuse suurenemisele, oleks kohtul tulnud nende asjaolude ning nendest asjaoludest puudutatud isiku I kinnisasja väärtusele lähtuva mõju osas seisukoht kujundada, tehes selleks menetlusosalistele ettepaneku esitada selle kohta tõendeid. Praegusel juhul kohtud seda teinud ei ole. Kohus saab ka juurdepääsutee talumise tasu suuruse määramisel küll põhimõtteliselt tugineda ka TsMS §-le 233, kuid selleks peab kohus tuvastama vastavate eelduste olemasolu. Eelkõige peab kohus selleks tuvastama, et menetlusosaliste kohtu ette toodud juurdepääsuteega koormatava kinnisasja omaniku suhtes negatiivset mõju avaldavate juurdepääsuteest lähtuvate asjaolude korral ei ole võimalik kinnisasja väärtuse vähenemist kindlaks teha (nt selles piirkonnas puudub piisav arv võrdlustehinguid nii kasutuseeliste kui ka kinnisasja koormatiste vaba ja koormatud väärtuse kindlaksmääramiseks vms) või oleks see seotud eriliste raskustega või ebamõistlikult suurte kuludega. Selliseid asjaolusid ei ole kohtud praeguses asjas tuvastanud. Kui avaldaja ja puudutatud isiku(te) asjas tehtud avaldused viitavad TsMS § 233 lg-s 1 või 2 sätestatud olukorrale, peab kohus andma menetlusosalistele TsMS § 3401 lg 1 järgi võimaluse täpsustada, kas nad soovivad alternatiivselt tugineda sellele, et vajalike asjaolude täielik väljaselgitamine on seotud ebamõistlike raskuste või kuludega, mistõttu võiks kõne alla tulla TsMS § 233 kohaldamine (vrd Riigikohtu 17. veebruari 2021. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-12712/47, p 17). Maakohtul tuleb eeltoodut arvestades otsustada asja uuel läbivaatamisel avaldajale määratava juurdepääsutasu mõistliku suuruse üle.
15.7.Maakohtu määruse kohaselt tekib puudutatud isikul I juurdepääsutasu saamise õigus alates juurdepääsutee rajamise alustamisest. Ringkonnakohus määras, et Matsi kinnisasja igakordsel omanikul on õigus saada juurdepääsutasu alates päevast, mil esitatakse teatis tee ehitamise alustamise kohta. Riigikohtule esitatud määruskaebuses leiab puudutatud isik I, et juurdepääsutasu maksmise alguse sidumine tee ehitamise alustamise teatise esitamisega on põhjendamatult avaldajat soosiv, sest kitsenduse seadmisest tulenev tasu maksmise kohustus on seotud kitsenduse tekkega, mistõttu tuleks tasu maksta asjas tehtava kohtulahendi jõustumisest. Kolleegium nõustub ka selles osas määruskaebuse esitajaga. 12(13)
2-19-20416 Juurdepääsuteed taluma kohustatud isiku suhtes tekib tema omandiõiguse kitsendus (kohustus arvestada talumiskohustusega) sellekohase kohtulahendi jõustumisest ning kitsenduse õiguslik kehtivus ei sõltu sellest, kas ja millal juurdepääsuõiguse järgi õigustatud isik juurdepääsu tegelikult kasutama hakkab. Kitsenduse tekkega on ühtlasi seotud kitsenduse seadmisest tulenev hüvitise (juurdepääsutasu) tasumise kohustus. Seega on kolleegiumi hinnangul kohtud ebaõigesti leidnud, et juurdepääsutasu nõudeõiguse tekkimise aeg sõltub juurdepääsutee rajamise tegelikust alustamisest. Seega peab juurdepääsu talumise tasu maksmise kohustus tekkima ajast, mil asjakohane kohtulahend jõustub ja juurdepääsust tulenevate kitsendustega tulevikus arvestamise kohustus kindlaks määratakse. Olukorras, kus juurdepääsu hakatakse kasutama oluliselt hiljem, võib põhjendatud juhtudel määrata, et tasu tulevikus suureneb. Kuid sellisel juhul tuleb tasu välja mõista piisavalt selgelt, et lahend oleks täidetav. IV
16.Kolleegium nõustub ka määruskaebuse esitaja juurdepääsutee ehitamise ja kasutamise täpsemaid tingimusi puudutavate etteheidetega kohtutele. Muu hulgas on juurdepääsutee täpsemate tingimuste määramine kohtute ülesanne. Tulenevalt nendest tingimustest sõltub ka juurdepääsuteest lähtuv mõju juurdepääsuteega koormatud kinnisasja omanikule. Samuti on juurdepääsutee täpsemate tingimuste määramise eesmärgiks ennetada juurdepääsutee tingimuste üle tekkida võivaid uusi vaidlusi. Maakohtul tuleb seetõttu asja uuel läbivaatamisel määrata ka juurdepääsutee täpsemad tingimused (eelkõige kui lai ja missuguse kattega võib juurdepääsutee olla ning millist ehitustegevust ja mis ulatuses võib avaldaja juurdepääsutee rajamisel arendada) või vastata puudutatud isikute vastavatele taotlustele ja seisukohtadele. V
17.Kuna määruskaebus rahuldatakse ja asi saadetakse maakohtule uueks lahendamiseks, jääb menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 3 kohaselt maakohtu otsustada. Menetluskulude jaotuse määramisel tuleb arvestada, et avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramise asjades on TsMS § 172 lg 1 esimese lause tähenduses isik, kelle huvides lahend tehakse, eelduslikult avaldaja, kes taotleb oma kinnisasja kasuks juurdepääsutee määramist. See ei välista aga menetluskulude jätmist selle puudutatud isiku kanda, kes vaidleb ilmselgelt põhjendatud avaldusele alusetult vastu.
18.Määruskaebuse rahuldamise tõttu tuleb määruskaebuselt tasutud kautsjon tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 lg 21 ja kuni 31. detsembrini 2021 kehtinud TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada. (allkirjastatud digitaalselt)
13(13)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.