XX avaldus avalikult kasutatavale teele juurdepääsu saamiseks ja kinnisasja reaalservituudiga koormamiseks vajalike tahteavalduste saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 10. novembri 2016. a määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
XX määruskaebus YY määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja XX (isikukood XXXXXXXXXXX; elukoht XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Jako Laanemägi Puudutatud isik YY (isikukood XXXXXXXXXXX; elukoht XXX), lepinguline esindaja advokaat Kelli Ristal Puudutatud isik Riigimetsa Majandamise Keskus (registrikood 70004459), volitatud esindaja Margus Emberg Puudutatud isik Märjamaa Vallavalitsus (registrikood 75022835), seaduslik esindaja VK Puudutatud isik Metsamaahalduse AS (registrikood 10052156), seaduslik esindaja TR Puudutatud isik HH (isikukood XXXXXXXXXXX) Puudutatud isik BB (isikukood XXXXXXXXXXX) Puudutatud 80276792)
isik
Varbola
Jahiselts
(registrikood
2-14-23161
Puudutatud isik KK (isikukood XXXXXXXXXXX) Puudutatud isik LL (isikukood XXXXXXXXXXX)
RESOLUTSIOON:
1.Tühistada Pärnu Maakohtu 10. novembri 2016. a määrus tsiviilasjas nr 2-14-23161 osas, millega maakohus määras kindlaks tasu juurdepääsu ja reaalservituudi talumise eest suuremana kui 85 eurot aastas. Muus osas jätta maakohtu määrus muutmata, kuid osaliselt täiendada ja muuta kohtumääruse põhjendusi.
2.2.Määrata Kasekännu kinnisasjale (registriosa nr 1490737) tähtajatu kellaajaliste piiranguteta juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt nii jalgsi kui ka sõidukitega mööda Raja kinnisasja (registriosa nr 345737) läbivat metsateed (pikkus 700 m, laius 4 m). Juurdepääsu asukoht on märgitud kohtumäärusele lisatud kaardil musta lookleva joonena.
2.3.Kõik juurdepääsutee kasutamise, hooldamise ja korrashoiu kulud jäävad Kasekännu kinnisasja igakordse omaniku kanda. Juurdepääsu korrastamisel ei või väljuda juurdepääsu laiuseks määratud 4-meetrisest alast ning väljumise vajaduse tekkides tuleb sellest viivitamatult teavitada Raja kinnisasja igakordset omanikku.
2.4.Tasu juurdepääsuõiguse kasutamise eest on 85 eurot aastas, mis tuleb tasuda iga aasta 1. veebruariks vastava aasta eest ette.
2.5.YY on kohustatud andma nõusoleku kinnistusraamatu registriosa nr 345737 III jakku kohtumääruse resolutsiooni p-des 2.2–2.4 nimetatud juurdepääsu ja selle tingimuste kohta märkuse kandmiseks.
2.6.YY on kohustatud andma nõusoleku Raja kinnisasjale (registriosa nr 345737) Kasekännu kinnisasja (registriosa nr 1490737) kasuks järgmise sisuga reaalservituudi seadmiseks ja selle kinnistusraamatusse kandmiseks:
2.6.1.Raja kinnisasja (registriosa nr 345737) igakordne omanik on kohustatud taluma Raja kinnisasja läbiva metsatee alla Kasekännu kinnisasja (registriosa nr 1490737) kasuks rajatavat elektrikaablit ning võimaldama Kasekännu kinnisasja igakordsel omanikul seda kasutada ning hooldada. Reaalservituudi asukoht on märgitud kohtumäärusele lisatud kaardil musta lookleva joonena.
2.6.2.Tasu reaalservituudi eest on hõlmatud sama maa-ala koormava juurdepääsu eest makstava (kohtumääruse p-s 2.4 nimetatud) tasuga.
3.Rahuldada XX määruskaebuse alternatiivne taotlus.
4.Jätta YY määruskaebus rahuldamata.
5.Jätta rahuldamata YY taotlus korraldada kohtuasja lahendamiseks kohtuistung.
7.Mõista YY-lt XX kasuks välja menetluskulude hüvitis 2066 eurot. Nimetatud summalt tuleb alates otsuse jõustumisest kuni kohustuse kohase täitmiseni maksta võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivist. Teistel menetlusosalistel ei ole määruskaebuste läbivaatamisel hüvitatavaid menetluskulusid tekkinud. Kohtu selgitused: Määruse peale võib esitada 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest Riigikohtule määruskaebuse. Juhul, kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb ülal märgitud tähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud
1.XX (avaldaja, Kasekännu kinnisasja omanik) esitas 25. juunil 2014 Pärnu Maakohtule avalduse, milles palus määrata Märjamaa vallas Käbiküla külas asuvale Kasekännu kinnisasjale (registriosa nr 1490737) juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt üle YY-le (puudutatud isik I, Raja kinnisasja omanik) kuuluva Raja kinnisasja (registriosa nr 345737) ja kohustada Raja kinnisasja omanikku andma nõusolek selle kohta kinnistusraamatusse märke tegemiseks. Samuti palus avaldaja kohustada Raja kinnisasja omanikku taluma avaldajale kuuluva kinnisasja teenindamiseks juurdepääsutee alla rajatavat elektrikaablit ning kohustada teda andma nõusolek tähtajatu reaalservituudi seadmiseks ja selle kohta kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks.
1.1.Avalduse põhjenduste kohaselt on avaldaja kasutanud seni puudutatud isiku I loal juurdepääsuna oma kinnisasjale Raja kinnisasjal kulgevat metsateed (u 700 m pikkune tee metsastunud alal) (taotletud juurdepääsutee), mida on ajalooliselt kasutanud Tominga talu, samuti Kuusiku, Laane ja Margu talude elanikud. 2013. a kevadel soovis avaldaja saada puudutatud isikult I nõusolekut juurdepääsu kohta märke kinnistusraamatusse kandmiseks ning elektrikaabli tee alla paigaldamiseks ja reaalservituudi seadmiseks nõusolekut, kuid puudutatud isik I keeldus. Avaldajal ei ole muud juurdepääsu avalikult kasutatavale teele. Asjaolu, et metsatee asub Raja kinnisasja keskel, ei välista juurdepääsu määramist. Puudutatud isik I teadis kinnisasja omandades, et seda läbib tee. Samuti kasutab Raja kinnisasja omanik ka ise seda teed metsamaterjali väljaveoks. Uue tee rajamine mööda Riigi Metsamajandamise Keskusele (RMK, puudutatud isik II) kuuluva ja Tominga kinnisasja piiri Margu teele (juurdepääsutee II alternatiiv) ei oleks mõistlik, sest selle rajamine on keeruline ja kulukas ega arvestaks väljakujunenud tava. Margu tee on ebaseaduslik ehitis ning RMK ei tunnista tema kinnisasjal asuvat Margu teed.
2-14-23161
Avaldajale kuuluval Kasekännu kinnisasjal ei ole kunagi olnud juurdepääsu mööda Margu teed ning kuna teed kuni Margu teeni ei ole olemas, tuleks see rajada. Tominga kinnisasja omanik vastu tema kinnisasjale juurdepääsu rajamisele, sest praegu seal teed ei ole. Kunagisel Tominga kinnisasjal, mille osaks oli varem ka Kasekännu kinnisasi, oli küll juurdepääs ka Margu teele, kui nüüdseks on Kasekännu kinnisasi eraldatud ja kinnisasjadel on erinevad omanikud.
1.2.Kuna Kasekännu kinnisasjal puudub elektrivarustus, soovib avaldaja paigaldada elektrivarustuse saamiseks kaabli juurdepääsutee I alla (kaabli asukoha I alternatiiv), mis on majanduslikult ja tehniliselt kõige otstarbekam lahendus ega tekita koormatava kinnisasja omanikule täiendavaid piiranguid. Kuna elektrikaabli paigutamise alal asub tee, puudub vajadus kaabli asukohta edaspidi regulaarselt taimestikust puhastada. Kaabli vedamine mööda RMK ja Raja kinnisasja piirisihti (kaabli asukoha II alternatiiv) põhjustaks avaldajale oluliselt suuremaid kulusid (hinnavahe esialgsetel andmetel 46%), mida kinnitavad Elektrilevi OÜ hinnapakkumised. Kaabli pikkus peaks sel juhul olema 895 m (metsatee all 700 m). ning sellega kaasneksid täiendavad kaitsevööndi piirangud.
1.3.Hageja nõuab ülemäära suurt talumistasu. Juurdepääsu ja elektrikaabli talumine ei kahjusta Raja kinnisasja omaniku õigusi ja sellega ei vähene kinnisasja väärtus. Raja kinnisasi on maatulundusmaa, mis on kasutusel metsamaana. Mõistlik talumistasu oleks maksimaalselt summa, mis vastab tee alla jääva maa-ala maamaksule. Metsatee kasutamine juurdepääsuna ei riku puudutatud isiku I õigusi, kuna tee oli juba varem olemas ja avaldaja kasutab seda. Kuna elektrikaabel paigutatakse tee alla, et tekita kaabli kaitsevöönd omanikule täiendavaid kohustusi. Avaldaja on nõus kandma ise kõik tee hooldamise kulud. Puudutatud isikute seisukohad
2.Puudutatud isik I vaidles avaldusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.
2.1.Taotletud juurdepääs on Raja kinnisasja omanikule ülemäära koormav, see poolitab kinnisasja ning sellega kaasnevad kinnisasja omanikule ebamugavused ja kohustused, sh piirab juurdepääs oluliselt kinnisasja omaniku omandiõigust ja ettevõtlusvabadust. Puudutatud isik I kasutab kinnisasja metsa majandamiseks. Juurdepääs tuleb kõigi huve kaaludes määrata mööda RMK ja Tominga kinnisasja vahelist metsasihti (alternatiivne juurdepääs). Selliselt koormab juurdepääsuõigus Tominga kinnisasja selle piiril (Raja kinnisasja puhul oleks juurdepääs kinnisasja keskel). Võõral kinnisasjal oleks juurdepääsu tee pikkus 170 m, millele lisandub ca 125 m avaldajale kuuluval kinnisasjal (Raja kinnisasja puhul on tee pikkus 700 m). Talumistasu oleks eelnevat arvestades kordi väiksem. Teed kasutaks üksnes avaldaja ja puudutatud isiku I metsatöömasinad ei kahjustaks teed. Tee asukohas on metsasiht, mida tuleks nagunii puhtana hoida. Ajalooliselt oli Tominga kinnisasjal juurdepääs Margu tee kaudu ning Raja kinnisasja kasutati üksnes jalgsi või jalgrattaga. Kuna Kasekännu kinnisasi eraldati 2000 Tominga kinnisasjast, peab Tominga kinnisasja omanik tagama Kasekännu kinnisasjale juurdepääsu üle oma kinnisasja. RMK on nõus lubama juurdepääsu üle oma kinnisasja. Mõlemas asukohas nõuab tee korrastamist ning uue tee rajamine ei ole sedavõrd keeruline ja kulukas. Mõlema tee pinnast tuleb koorida ja täita.
2-14-23161
2.2.Taotletud kaabli asukoht koormaks reaalservituudi seadmise korral Raja kinnisasja ülemäära ega arvestaks kinnisasja omaniku huve, sest poolitab koormatava kinnisasja ja takistab kinnisasja omanikult kinnisasja sihipäraselt kasutada (kasutada teed metsamasinatega). Valida tuleb kinnisasja kõige vähem koormav alternatiiv. Elektrilevi OÜ arvamuse kohaselt saab kaabli paigaldada kolme asukohta: taotletud asukohta, RMK ja Raja kinnisasja piirile või Raja kinnisasja põhjapoolsele piirile. Neist kõige vähem koormav on II alternatiiv. Oluline ei ole, kui palju maksab kaabli paigaldamine erinevates asukohtades. Hinnavahe ei ole sedavõrd suur.
2.3.Raja kinnisasja koormamise korral on puudutatud isikul I on õigus saada juurdepääsu ja reaalservituudi talumise eest tasu vastavalt sellele, kui palju väheneb kinnisasja väärtus. Puudutatud isik I märkis esialgses vastuses, et soovib täpsustada hiljem tasu suurust ning küsida eksperdi arvamust. Hiljem 17. oktoobri 2014. a menetlusdokumendis täpsustas puudutatud isik I, et taotletud juurdepääs on äärmiselt koormav kinnisasja omanikule, sest välistab kinnisasja kasutamise ettevõtluseks, mistõttu on mõistlik tasu vähemalt 1000 eurot kuus, mis suureneb ajas vastavalt tarbijahinnaindeksile. 20. aprilli 2015. a menetlusdokumendis taotles puudutatud isik juurdepääsuteest tuleneva kinnisasja väärtuse vähenemise hüvitamiseks ühekordset tasu 6500 eurot ning lisaks 840 eurot aastas (70 eurot kuus), tuginedes varem kohtupraktikas väljamõistetud summadele. 23. septembri 2015. a menetlusdokumendis soovis puudutatud isik I saada lisaks kaabli talumise eest taotletud asukohas 600 eurot aastas (50 eurot kuus) ning enda pakutud asukohas 50 eurot aastas. Tasu, mis kataks üksnes maamaksu osa, oleks põhjendamatult väike ega hüvitaks koormatiste tegelikku mõju. Talumiskohustusega kinnisasja olukord on võrreldav sellega, kui omanik annaks maa kellegi teise kasutusse. Seega tuleb hinnata, kuidas saaks kinnisasja kasutada.
8.detsembri 2015. a menetlusdokumendis lisas puudutatud isik I, et nii juurdepääsu kui reaalservituudi seadmisega kaotab Raja kinnisasja omanik võimaluse kasutada kinnisasja enda äranägemisel 2800 m2 (4m×700m) ulatuses keset kinnisasja, sh võimaluse kasutada selles osas kinnisasja metsa kasvatamiseks ja tulu teenimiseks (mistõttu on mõistlik juurdepääsu tasu 400 eurot ja reaalservituudi tasu 200 eurot).
3.Puudutatud isik II (RMK) oli valmis lubama riigimetsamaal asuvate Lepiku tee, Margu tee ja Margu teelt Kasekännu kinnistuni rajatava teelõigu kasutamist juurdepääsuks nii jalgsi kui sõiduautoga. Margu tee on metsatee ning RMK ei ole sõlminud kohaliku omavalitsusega selle avalikuks kasutamiseks ja hooldamiseks lepingut. Kuna riigivara kasutusse andmine on võimalik üksnes tasu eest, tuleb juurdepääsuõiguse eest maksta summa, mille suurus ei tohi olla väiksem vara kasutusse andmisel saadava tasu harilikust väärtusest. Maa-ameti andmetel on riigimaale seatud reaalservituutide aastatasu suuruseks keskmiselt 0,2–0,4 eurot/m2. Samuti lubas puudutatud isik II vedada kaabli mööda RMK ja Raja kinnisasja piiri (alternatiiv II), kui kaabel kaevatakse maa sisse.
4.Märjamaa Vallavalitsus (puudutatud isik III) toetas avaldust ja leidis, et põhjendatud ja otstarbekas on määrata juurdepääs taotletud metsateed mööda läbi Raja kinnisasja ning kaabel on mõistlik ja ehitushinnalt kõige soodsam paigaldada selle tee alla.
2-14-23161
5.Metsamaahalduse AS (puudutatud isik IV, Tominga kinnisasja omanik) toetas avaldust ja pidas samuti mõistlikuks olemasolevat juurdepääsuteed Raja ja kaabli paigutamist sama metsatee alla. Puudutatud isik IV oli nõus juurdepääsu II alternatiiviks oleva juurdepääsutee rajamisega üksnes juhul, kui see rajatakse RMK kinnisasjale.
6.HH (puudutatud isik V) ja BB (puudutatud isik VI) (Kuusiku kinnisasja kaasomanikud) selgitasid, et kolme talu - Kuusiku, Laane ja Margu - ametlikuks teeks oli esimese Eesti Vabariigi ajal Sihi tee, mida kohtumaterjalides nimetatakse Margu teeks. Kuusiku, Laane ja Margu talude omanikud hoidsid teed korras. Tee olukord muutus, kui Margu talu uued omanikud hakkasid seal traktorite ja teiste raskete masinatega sõitma. Tee ei ole kindlasti Margu talu poolt ehitatud. Raja teed kasutasid Kuusiku, Laane ja Margu talude elanikud jalgsi ja jalgrattateena, eriti nõukogude ajal. Puudutatud isikutele oli see kooliteeks kuni Tominga majani (praegune Kasekännu kinnistu). Puudutatud isikud ei tea, milline oli kunagisele Tominga talule määratud ametlik tee. Kasekännu kinnisasjal peaks olema ametlik väljapääs Pärnu maanteele. Puudutatud isikud V ja VI välistaksid Sihi tee üleskaevamise elektrikaabli paigaldamise eesmärgil.
7.Varbola Jahiseltsi (puudutatud isik VII, Lepiku kinnisasja omanik) esindaja avaldas 13. juunil 2016 toimunud paikvaatlusel arvamust, et avaldajale oleks odavam jätkata senise juurdepääsu kasutamist.
8.KK (puudutatud isik VIII, Laiaotsa II ehk Allika kinnisasja omanik) leidis, et kohtuvaidlus teda ei puuduta. Puudutatud isik VIII ei ole vastu, kui keegi veel Margu teed kasutab. Pigem on ta huvitatud, et Margu tee oleks avalikus kasutuses kõigile.
9.LL (puudutatud isik IX, Teeääre kinnisasja omanik) avaldas 13. juunil 2016 toimunud paikvaatlusel, et Raja kinnisasja läbiv metsatee on kõige otsem, lühem, odavam ja seega kõige mõistlikum juurdepääs.
10.Pärnu Maakohus rahuldas 6. novembri 2015. a määrusega avalduse. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 14. jaanuari 2016. a määrusega maakohtu määruse ja saatis asja maakohtule uueks läbivaatamiseks. Esimese astme kohtu määrus
11.Pärnu Maakohus rahuldas 10. augusti 2016. a määrusega avalduse. Maakohus määras Kasekännu kinnisasjale avalikult kasutatavalt teelt tähtajatu juurdepääsu mööda Raja kinnisasja kulgevat metsateed (pikkus 700 m, laius 4 m) kellaajaliste piiranguteta nii jalgsi kui sõidukitega. Juurdepääsutee kasutamise, hooldamise ja korrashoiu kulud jättis maakohus Kasekännu kinnisasja igakordse omaniku kanda ning määras, et juurdepääsu korrastamisel ei tohi väljuda juurdepääsu laiuseks määratud 4-meetrisest alast ja vastava vajaduse ilmnemisel tuleb sellest teavitada kohe Raja kinnisasja igakordset omanikku. Tasu juurdepääsuõiguse kasutamise eest on 400 eurot aastas, mis tuleb tasuda iga aasta 1. veebruariks vastava aasta eest ette. Puudutatud isik I on kohustatud andma nõusoleku Raja kinnisasjale kinnistusraamatusse juurdepääsu kohta märkuse kandmiseks. Samuti määras maakohus, et puudutatud isik I on kohustatud taluma Raja kinnisasjal kulgeva metsatee alla rajatavat elektrikaablit Kasekännu kinnisasja teenindamiseks. Tasu tehnorajatise
2-14-23161
talumise eest on 200 eurot aastas, mis tuleb tasuda iga aasta 1. veebruariks vastava aasta eest ette. Raja kinnisasi tuleb koormata Kasekännu kinnisasja igakordse omaniku kasuks tähtajatu reaalservituudiga kinnisasja läbiva elektrikaabli rajamiseks, kasutamiseks ja hooldamiseks ning puudutatud isik I on kohustatud andma nõusoleku servituudi kinnistusraamatusse kandmiseks.
11.1.Maakohus tuvastas, et Kasekännu kinnisasjal ei ole juurdepääsu avalikult kasutatavale teele ning kinnisasja eesmärgipäraseks kasutamiseks ja elektriga varustamiseks on vaja paigaldada elektrikaabel. Avaldaja on kasutanud taotletud juurdepääsuteed alates kinnisasja omandamisest (2006). Märjamaa Vallavalitsuse ja Kuusiku kinnisasja kaasomanike kinnitusel on see ajalooline tee, mida Eesti Vabariigi iseseisvumise järel kasutasid Tominga, Kuusiku, Laane ja Margu talude elanikud. 300 m pikkuse juurdepääsu rajamine Margu teele, mööda RMK ja Tominga kinnisasja vahelist piirisihti (alternatiiv II), on avaldaja hinnangul kulukas ja Tominga kinnisasja omaniku vastuseisu tõttu ebakindel lahendus. Puudutatud isiku I esitatud tõendi järgi on 300 m kruusatee ehitamise hind (koos käibemaksuga) 12 571 eurot 20 senti. 175 m pikkuse tee (Margu teelt Kasekännu kinnisasja piirini) ja 3 m laiuse tee rajamise maksumuseks (koos käibemaksuga) on 4128 eurot. Tominga kinnisasja omanik on nõus uue juurdepääsu rajamisega puudutatud isiku I soovitud kohta tingimusel, et rajatav tee jääb tervikuna RMK maale. RMK ei keela uue teelõigu rajamist mööda talle kuuluva maa piiri ja elektrikaabli paigaldamist RMK ja Raja kinnistute vahelisele piirisihile (alternatiiv II). Samuti ei keela RMK Margu tee kasutamist, mis RMK arvamuse kohaselt ei ole tegelikult tee, vaid metsasiht. Puudutatud isikud V ja VI selgitasid, et kohas, kus praegu kulgeb Margu tee, on ka ajalooliselt olnud tee (Sihi tee), mida kasutasid juurdepääsuna ja hoidsid korras Kuusiku, Laane ja Margu talud. Puudutatud isikud ei tea, milline oli Tominga talu „ametlik tee“, millest järeldub, et Tominga talu ei kasutanud Margu teed. Kasekännu kinnisasja ja Margu tee vahel ei ole ühendust. Vahemaa Margu teelt Kasekännu kinnisasja piirini on 175 meetrit ja õuealani 300 meetrit. Puudutatud isik I leidis, et juurdepääsu saab mööda piirisihti kergesti rajada. 13. juunil 2016 toimunud paikvaatluse ajaks oli puudutatud isik I piirisihi kuni Kasekännu kinnisasja piirini võsast puhastanud ja ala oli sõiduautoga läbitav. Kasekännu kinnisasjal piirisiht (Raja ja Kasekännu vaheline) jätkub, kuid juurdepääsu rajamise korral on Kasekännu talu õuealale pääsemiseks võimalik valida ka lühem tee. Elektrikaabli vedamise korral läbi Raja kinnisasja mööda avaldaja soovitud juurdepääsuteed on kaabli pikkus 710 meetrit ja tööde prognoositav maksumus 20 064 eurot 95 senti. Kaabli vedamisel mööda Raja kinnisasja ja RMK kinnisasja piiri (puudutatud isiku I soovitud kohast) on kaabli pikkus 895 meetrit ja tööde prognoositav maksumus 29 318 eurot 30 senti. Kolmas variant, s.o kaabli vedamine mööda Raja kinnisasja vasakpoolset piirisihti, on paikvaatlusel osalenud Elektrilevi OÜ spetsialistide hinnangul kõige lühem, kuid vaieldamatult kõige kulukam.
11.2.Asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 1 järgi tuleb juurdepääsu määrates arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve.
2-14-23161
Raja kinnisasja omaniku hinnangul on juurdepääsu määramine avaldaja soovitud metsateed mööda liiga koormav, sest see poolitaks kinnisasja ja tekitaks Raja kinnisasja omanikule ebamugavusi ja kohustusi, mh vajaduse arvestada juurdepääsutee olemasoluga metsamajandustöödel ning võimalikke teehooldus- ja remonditöid, mille kulud peaks igal juhul jääma Kasekännu kinnisasja omaniku kanda ja tööde tegemine toimuma Raja kinnisasja omaniku nõusolekul, et vältida juurdepääsu ümber paikneva metsamaa kahjustamist. Avaldaja kaalus Raja kinnisasja omaniku pakutud lahendust, s.o uue juurdepääsu rajamist Kasekännu kinnisasjalt Margu teele mööda RMK ja Tominga kinnisasjade vahelist piirisihti, kuid leidis, et see on oluliselt kulukam Raja kinnisasja läbiva metsatee korrastamisest. Kuna Raja kinnisasja läbiv metsatee on olemas ja jääb ka tulevikus teena kasutusse, mh Raja kinnisasja omaniku enda poolt, peavad avaldaja, Märjamaa Vallavalitsus, Metsahalduse AS, Varbola Jahiselts ning Teeääre kinnisasja omanik seda kõige mõistlikumaks juurdepääsuks Kasekännu kinnisasjale. Õige ei ole puudutatud isiku I seisukoht, et olukorras, kus Tominga ja RMK kinnisasjade vaheline piirisiht on võsast puhastatud, on rajatav juurdepääs juba võrreldav olemasolevaga, sest ka Raja kinnisasja läbivat metsateed tuleb korrastamiseks koorida ja täita. Praegusel ajal on siiski olemas vaid üks tee, mida on võimalik juurdepääsuna kasutada. Samuti ei ole õige puudutatud isiku I esitatud kulude võrdlus 700 m ja 170 m juurdepääsutee kohta. Kuna Kasekännu kinnisasi on Margu tee suunal võssa kasvanud, oleks uue rajatava juurdepääsu pikkus kokku 300 m, mitte 175 m. Viimane on vahemaa Margu teelt Kasekännu kinnisasja piirini. Juhul, kui Kasekännu ja Tominga kinnisasjad moodustasid kunagi ühe kinnisasja, ei ole asjas esitatud tõendeid selle kohta, et praegune Kasekännu kinnisasi kaotas kinnisasja jagamisel juurdepääsu, mistõttu ei ole Tominga kinnisasja omanikul AÕS § 156 lg 2 järgi kohustust tagada avaldajale juurdepääs. Puudutatud isikute V ja VI selgituste kohaselt ei kasutanud Tominga talu (praegune Kasekännu) Margu teed juurdepääsuna. Kuna Raja kinnisasi on tervikuna metsamaa, ei mõjuta metsatee olemasolu ja kasutamine oluliselt puudutatud isiku I omandiõiguse teostamist (metsa majandamist) ega riiva omaniku privaatsust. Tee on Raja kinnisasja juba ajalooliselt poolitanud ja omaniku soov see kaotada on küsitav, kuna tee on ka metsa majandamiseks vajalik. Seega saab juurdepääsu Kasekännu kinnistule määrata vaid seni juurdepääsuna kasutusel olnud Raja kinnistul kulgevat metsateed mööda, sest alternatiivset võimalust ei ole. Pikas perspektiivis võivad küll Raja kinnisasja läbiva juurdepääsu talumistasud ja hoolduskulud kujuneda avaldajale kallimaks kui uue ja lühema juurdepääsu rajamine Margu teele, kuid sellisest prognoosist lähtudes ei saa kohus kohustada avaldajat uut juurdepääsu rajama. Põhjendatud on puudutatud isiku I seisukoht, et juurdepääsu kasutamise ja korrashoiuga seotud kulud peab kandma Kasekännu kinnistu igakordne omanik. Juurdepääsu kasutamise ja hooldamise käigus ei tohi Kasekännu kinnistu omanik ilma Raja kinnistu omaniku loata väljuda juurdepääsuna määratletud alalt, kuid puudub vajadus kooskõlastusteks ja sanktsioonideks puudutatud isiku I esialgselt soovitud mahus.
2-14-23161
11.3.Raja kinnisasja omanikku tuleb kohustada taluma ka elektrikaablit juurdepääsu asukohas ja ta peab andma nõusoleku vastava servituudi seadmiseks. Dokumentaalsed tõendid ja paikvaatlus kinnitavad, Kasekännu kinnisasja elektriga varustamiseks on maa-aluse kaabli paigaldamine kõige lihtsam ja seega ka kõige odavam Raja kinnisasja läbiva metsatee kõrvale või alla. Juurdepääsu määramine nimetatud metsatee kaudu suurendab kaabli sama paigalduskoha otstarbekust veelgi. Kui elektrikaabli paigaldamise alal asub tee, ei ole vaja ka kaablitrassi eraldi korras hoida. Lisaks on mõistlik, kui teenivale kinnisasjale seatud kitsendused hõlmavad ühte ja sama piirkonda.
11.4.Mõistlik tasu AÕS § 156 lg 1 järgi juurdepääsu talumise eest on 400 eurot aastas ja tehnorajatise talumise eest AÕS § 1582 lg 1 järgi 200 eurot. Raja kinnistu omaniku soovitud 840 euro suurune tasu juurdepääsu talumise eest on põhjendamatult kõrge, arvestades tema õiguste riive vähest intensiivsust, hoolduskulude puudumist ning kujunenud kohtupraktikat.
11.5.Menetluskulud tuleb jätta tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 alusel poolte enda kanda. Avaldaja oli sunnitud kohtusse pöörduma ja puudutatud isik I vaidluses osalema, kuna pooled ei suutnud ei kohtuväliselt ega ka kohtumenetluse käigus mõistlikult kokku leppida, kuidas Kasekännu kinnisasja omanik peaks oma seaduslikku õigust juurdepääsu saamiseks ja kinnisasja elektriga varustamiseks teostama. Kompromiss jäi sõlmimata eelkõige seetõttu, et kumbki pool oma esialgsest seisukohast ei taganenud. Seega toimus kohtuvaidlus mõlema poole huvides ja soovil ning on õiglane, kui avaldaja ja puudutatud isik I kannavad oma õigusabikulud ise. Avaldaja määruskaebus
12.Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palus tühistada maakohtu määruse juurdepääsu ja tehnorajatise talumise tasu osas ning teha uue määruse, millega jätta tasu välja mõistmata või vähendada tasu suurust. Samuti palus avaldaja muuta menetluskulude jaotust selliselt, et kõik menetluskulud jäävad puudutatud isiku I kanda.
12.1.Määruskaebuse väidete kohaselt kohaldas maakohus vääralt AÕS § 156 lg-t 1, arvestamata kohtupraktikas väljendatud seisukohti, mistõttu määras maakohus ebamõistlikult ja ebaõiglaselt suure juurdepääsu talumise tasu (400 eurot aastas) ja tehnorajatise talumise tasu (200 eurot aastas). Maakohus tegi kaalutlusotsustuse, jättes arvestamata tasu suurust mõjutavad asjaolud, sh 1) tee oli olemas, kui puudutatud isik I ja avaldaja oma kinnisasjad omandasid, 2) juurdepääsu kasutamine ei vähenda kinnisasja väärtust ega kasutusvõimalusi, sest metsateed on ajalooliselt alati kasutatud, 3) metsatee kasutamine ei riku kinnisasja omaniku privaatsust, sest tegemist on metsamaaga, 4) tee on ka kinnisasja omanikule vajalik ja kasutatav metsa majandamisel, 5) tee hooldamise kulud on avaldaja kanda. Olukorras, kus maakohus leidis, et omandiõiguse riive ei ole oluline, privaatsuse riivet ei ole ning hoolduskulud peab kandma avaldaja, ei saanud maakohus määrata sedavõrd suurt tasu ning põhjendatud on määrata tasu, mis vastab juurdepääsu alla jääva maa-ala maamaksu summale.
2-14-23161
12.2.Kuna elektrikaabli paigaldamine tee alla ei too endaga kinnisasja omanikule kaasa lisakohustusi, on maakohus määranud sisuliselt sama talumiskohustuse eest topelt tasu.
12.3.Maakohus kohaldas menetluskulude jaotust otsustades vääralt TsMS § 172 lg-s 1 sätestatut. Õigelane on jätta kõik kulud puudutatud isiku I kanda, sest avaldaja oli sunnitud pöörduma kohtu poole, kuna puudutatud isik I keeldus juurdepääsu saamiseks ja kaabli paigaldamiseks nõusolekut andmast ning nõudis selle eest avaldajalt kõrgeid iga-aastaseid ja ühekordseid tasusid (mh 10 000 eurot). Samuti on kohtumenetluse ajal tekkinud kulud tingitud puudutatud isiku I käitumisest. Avaldaja ei saanud nõustuda tema ebamõistlike ja põhjendamatute ettepanekutega. Mh on õiglane jätta ka hagita asjas menetluskulud selle isiku kanda, kelle kahjuks lahend tehti.
13.Puudutatud isik vaidles avaldaja määruskaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Puudutatud isiku I määruskaebus
14.Puudutatud isik I esitas määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse tühistada ja teha uue määruse, millega jätta avalduses taotletud kohas juurdepääs ja tehnorajatis määramata ning määrata need puudutatud isiku I taotletud kohas, või määrata juurdepääs avaldaja taotletud kohas puudutatud isiku I määratud täiendavate tingimustega, sh kohustusega maksta juurdepääsu talumise eest tasu 840 eurot aastas ja servituudi eest tasu 200 eurot aastas. Samuti palus puudutatud isik I muuta menetluskulude jaotust ja jätta menetluskulud avaldaja kanda.
14.1.Määruskaebuse väidete kohaselt kohaldas maakohus juurdepääsu määrates vääralt AÕS § 156 lg-t 1 ja tegi juurdepääsu määrates puudutatud isikute huve kaaludes kaalutlusvigu. Maakohus leidis ekslikult, et metsatee on avaldajale ainuke alternatiiv, kuigi puudutatud isik I tõi välja alternatiivse võimaluse, mis on talle vähem koormav. Samuti leidis maakohus ekslikult, et tee on vajalik ka puudutatud isikule I, kes seda ka edaspidi kasutab, kuigi puudutatud isik I on toonud esile, et ta kasutab seda teistel eesmärkidel (metsa majandamine), mitte sõiduautoga sõitmiseks. Ajalooliselt kasutati metsateed jalgsi, hobusega või jalgrattaga läbimiseks. Tee muutmisel sõiduteeks peaks puudutatud isik I oma tegevuse kinnisasjal ümber korraldama, sest ta ei saa enam metsamasinatega teed kasutada. Samuti jättis põhjendamatult kohaldamata AÕS § 156 lg 2, kuigi Kasekännu kinnisasi kaotas juurdepääsu Tominga kinnisasja jagamise tõttu.
14.2.Juhul, kui ringkonnakohtu hinnangul on juurdepääsu määramine üle Raja kinnisasja põhjendatud, ei ole talumistasu suurus õiglane ega hüvita puudutatud isikule I kitsendusi. Kohtupraktikas väljamõistetud tasusid arvestades on õiglane tasu 840 eurot aastas (0,3 eurot/m2/aastas × 700 m2). Ka RMK on kinnitanud, et riigimaale seatud reaalservituutide tasu on keskmiselt 0,2–0,4 eurot/m2/aastas. Puudutatud isikul I on õigus saada turutingimustele vastavat tasu. Kuna tegemist on metsamaaga, siis on õigelane lähtuda RMK avaldatud andmetest. Lisaks tuleb arvestada, et avaldaja omandas kinnisasja teades, et sellel ei ole juurdepääsu avalikult kasutatavale teele ning ta kaotas selle Tominga kinnisasja jagamise tõttu.
2-14-23161
14.3.Maakohus jättis arvestamata, et AÕS § 178 lg 2 järgi peab reaalservituut olema kinnisasja omanikule kõige vähem koormav. Puudutatud isiku I pakutud kohas oleks elektrikaabli talumine kõige vähem koormav. Kaabli paigaldamine tekitab omanikule lisakitsendusi, sest ta ei saa kasutada teed metsatehnikaga, mis võib kaablit vigastada. Kaabli paigaldamisel puudutatud isiku I märgitud kohta võiks ka talumise tasu olla väiksem, kuid tee alla paigaldatuna peaks tasuks jääma 200 eurot aastas.
14.4.Maakohus kohaldas vääralt TsMS § 172 lg 1 teist lauset ning oleks pidanud mõistma kaebaja menetluskulud välja avaldajalt, sest kohtuvaidlus on toimunud ainult tema huvides. Puudutatud isik I andis avaldajale võimaluse vedada Kasekännu kinnistule elektrikaabel mööda Raja kinnistu piiri, kuid avaldajale see asukoht ei sobinud. Samuti on RMK andnud nõusoleku juurdepääsu määramiseks Kasekännu kinnistule mööda RMK omandis olevat metsasihti, mis samuti avaldajale ei sobinud. Seega pöördus avaldaja kohtusse vaid enda huvides.
15.Avaldaja vaidles puudutatud isiku I määruskaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Teiste menetlusosaliste seisukohad ja menetluse edasine käik
16.Puudutatud isik III jäi enda varem esitatud seisukohtade juurde. Avaldaja kinnistule juurdepääsuõiguse kasutamise tasu ja tehnorajatiste talumise tasu suuruse ning menetluskulude jaotuse jättis puudutatud isik III kohtu otsustada.
17.Puudutatud isik IV palus jätta maakohtu määruse muutmata. Maakohus leidis õigesti, et avaldaja jaoks on juurdepääsuna võimalik kasutada üksnes teed, mis asub Raja kinnistul.
18.Puudutatud isik VIII teatas vastuseks määruskaebustele, et jääb enda varem esitatud seisukoha juurde.
19.Pärnu Maakohus võttis määruskaebused menetlusse, jättis need rahuldamata ja edastas TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
20.Kolleegium leiab, et avaldaja määruskaebuse alternatiivne taotlus on põhjendatud, mistõttu tuleb avaldaja määruskaebus TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel koosmõjus TsMS §-ga 659 rahuldada ja maakohtu määrus tasude suuruse osas tühistada. Kolleegium saab teha tühistatud osas ise uue määruse, millega määrab tasude suuruseks kokku 85 eurot. Puudutatud isiku I määruskaebuse väited ei anna alust maakohtu määrust tühistada, mistõttu jätab kolleegium nii määruskaebuse põhi- kui ka alternatiivse taotluse TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel rahuldamata ja maakohtu määruse resolutsiooni puudutatud isiku I määruskaebuses vaidlustatud osas muutmata, kuid muudab osaliselt ja täiendab kohtumääruse põhjendusi ning sõnastab ümber kohtumääruse resolutsiooni, muutmata selle sisu. Kolleegium käsitleb esmalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramise nõuet (I) ja elektrikaabli talumiseks reaalservituudi seadmise nõuet (II), seejärel nii juurdepääsu kui ka
2-14-23161
elektrikaabli talumise tasu määramise küsimust (III) ja menetluskulude maakohtus (IV) ning teeb viimaks asjas muud menetluslikud otsustused (V).
jaotust
I
21.Menetlusosalised vaidlevad asjas esmalt selle üle, kas puudutatud isik I peab taluma mööda talle kuuluvat Raja kinnisasja läbivat metsateed juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt avaldajale kuuluvale Kasekännu kinnisasjale.
21.1.Kolleegium märgib, et omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on AÕS § 156 lg 1 järgi õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja, seejuures määratakse juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu üldjuhul kokkuleppel, kuid kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus, ning kohus peab juurdepääsu määramisel arvestama koormatava kinnisasja omaniku huve. Riigikohus on selgitanud, et määrates juurdepääsu avalikult kasutatavale teele, tuleb esmalt arvestada juurdepääsu nõude rahuldamise üldiste eeldustega, milleks on juurdepääsu taotleja kinnisasjal avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu vastavus maakorralduslikele nõuetele ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega. Seejuures tuleb arvestada, et juurdepääsu määramise vaidluses on kohtul tulenevalt hagita menetluses kehtivast uurimispõhimõttest kohustus selgitada välja asja lahendamiseks vajalikud asjaolud (vt viimati Riigikohtu 9. juuni 2017. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-31-17, p 11).
21.2.Praegusel juhul ei vaidle menetlusosalised selle üle, et Kasekännu kinnisasjal ei ole juurdepääsu avalikult kasutatavale teele ega, selle üle, et maakorralduslikud nõuded võimaldavad juurdepääsu nii avaldaja taotletud kui ka puudutatud isiku I pakutud asukohas. Samuti ei ole puudutatud isik I vaidlustanud maakohtu tuvastatud põhilisi asjaolusid, küll aga heitnud ette neist tehtud ebaõigeid järeldusi ning puudutatud isiku I osade väidetega arvestamata jätmist. Seega vaidlevad menetlusosalised apellatsioonimenetluses üksnes selle üle, kas avaldaja huvi saada Kasekännu kinnisasjale juurdepääs üle Raja kinnisasja, kaalub üles koormatava kinnisasja omaniku õiguste kitsendamise. Sellest tulenevalt tuleb ringkonnakohtul kontrollida, kas maakohus kaalus vaidlust lahendades kummagi kinnisasja omaniku õigusi ja huve ning leidis seeläbi lahenduse, mis tagab optimaalseimal viisil juurdepääsu Kasekännu kinnisasjale, koormates seejuures võimalikult vähe asjast puudutatud kinnisasjade omanike, sh Raja kinnisasja omaniku õigusi ja huve.
21.3.Kolleegium nõustub puudutatud isiku I määruskaebuse väitega, et maakohus on teinud juurdepääsu määrates kohtumääruse põhjendustest nähtuvalt väiksemaid kaalutlusvigu, kuid kolleegiumi hinnangul ei ole maakohus eksinud asjaosaliste õigusi ja huve kaaludes sedavõrd oluliselt, et see muudaks maakohtu lõppjärelduse ebaõigeks. Kolleegium saab maakohtu eksimused kõrvaldada, muutes ja täiendades osaliselt kohtumääruse põhjendusi alljärgnevalt. Avaldaja taotleb Kasekännu kinnisasjale juurdepääsu mööda Raja kinnisasja läbivat metsateed ning tema lõppeesmärk on jõuda Tallinn-Pärnu-Ikla maanteele (vt otsusele lisatud kaardil markeeritud tee). Puudutatud isik I on aga alternatiivselt pakkunud kohtumenetluses
2-14-23161
välja, et avaldaja saaks juurdepääsu selliselt, et ta rajab lõuna suunal tee üle oma kinnisasja ning sealt edasi mööda RMK ja Tominga kinnisasjade piiri lõuna suunal kuni Margu teeni, mis omakorda võimaldab Margu teed ja sellega ristuvat teed mööda lõpuks juurdepääsu Tallinn-Pärnu-Ikla maanteele. Seda arvestades on iseenesest õige määruskaebuse väide, et lisaks Raja kinnisasja läbivale juurdepääsuteele on Kasekännu kinnisasjale võimalik saada juurdepääs ka mujalt, sh puudutatud isiku I pakutud alternatiivses asukohas. Samuti on sellest tulenevalt ekslik maakohtu järeldus, et peale Raja kinnisasja läbiva metsatee ei ole Kasekännu kinnisasjale juurdepääsu saamiseks alternatiivset võimalust. Siiski nähtub maakohtu määruse põhjendusest, et maakohus on kaalunud juurdepääsu alternatiivses asukohas, mistõttu saab maakohtu määrust mõista selliselt, et maakohus ei pidanud võimalikuks määrata juurdepääsu alternatiivselt pakutud asukohas, sest sinna tuleks tee osaliselt rajada, samas kui taotletud asukohas on tee olemas ja seda on seni juurdepääsuna ka kasutatud. Seega on maakohus arvestanud juurdepääsu määrates puudutatud isiku I pakutud alternatiivse lahendusega, kuid leidnud, et selles asukohas ei ole põhjendatud juurdepääsu määrata. Kolleegiumi hinnangul ei anna puudutatud isiku I esile toodud asjaolud alust teha maakohtust erinevat kaalutlusotsust. Kolleegium möönab, et juurdepääs tuleb määrata sellises asukohas, mis koormab naaberkinnisasju võimalikult vähe. Sellest tulenevalt tuleb kohtul kaaluda kummagi kohtumenetluses võimalikuks peetud juurdepääsutee asukoha poolt- ja vastuargumente. Juurdepääsu määramist avaldaja taotletud asukohas üle Raja kinnisasja toetavad järgmised asjaolud: - Raja kinnisasja läbiv metsatee on olemas, kogu ulatuses sõidukiga läbitav ning seda on seni juurdepääsuna kasutatud, seevastu alternatiivne juurdepääs ei ole praegu läbitav ning see tuleks osaliselt alles rajada (sh ca 125 m ulatuses avaldajale kuuluval kinnisasjal asuval võsastunud alal ning ca 175 m ulatuses RMK ja Tominga kinnisasjade piiril võsast puhastatud alal); - Raja kinnisasja läbiva metsatee pikkus on ca 700 m ning see on lühim tee Tallinn-PärnuIkla maanteele, seevastu alternatiivse juurdepääsu korral oleks kogu tee pikkus maanteele hinnanguliselt umbes kaks korda suurem; - kõik menetlusosalised peale puudutatud isiku I peavad mõistlikuks, et juurdepääs määratakse läbi Raja kinnisasja, kus see on ka varem olnud.
21.4.Kuigi puudutatud isik I tõi esile, et alternatiivne tee oleks avaldajale lühem, odavam ja kergemini hooldatav, ei kaalu need argumendid siiski üles avaldaja huvi saada juurdepääs üle Raja kinnisasja. Kolleegiumi hinnangul on ekslik puudutatud isiku I arusaam, et alternatiivne tee oleks lühem. Õige on see, et Margu teeni rajatav tee oleks lühem kui Raja kinnisasja läbiv metsatee, kuid seejuures ei arvesta puudutatud isik I seda, et Margu tee ei ole avalikult kasutatav tee. Ehitusseadustiku (EhS) § 92 lg 5 järgi on avalikult kasutatav tee riigitee, kohalik tee ja avalikuks kasutamiseks määratud eratee ning seda võib kasutada igaüks õigusaktides sätestatud piiranguid järgides. Praegusel juhul paikneks alternatiivne juurdepääs suures osas RMK kinnisasjal, sh paikneb ka Margu tee RMK kinnisasjal. Asjas kogutud tõendid ei kinnita seda, et Margu tee oleks tunnistatud seaduses sätestatud korras avalikult kasutatavaks teeks. Seda ei kinnita ka menetluses osalenud RMK esindaja. See aga annab alust järeldada, et
2-14-23161
tegemist võib olla metsateega EhS § 93 tähenduses või erateega. Küll aga on avalikult kasutatav tee Tallinn-Pärnu-Ikla maantee, mis on riigitee. Seega on kokkuvõttes alternatiivne juurdepääs Kasekännu kinnisasjale siiski ca 2 korda pikem. Seda arvestades ei nõustu kolleegium ka sellega, et alternatiivse tee kasutamine oleks avaldajale odavam. Kuna alternatiivne juurdepääs oleks kokku pikem, oleks RMK-l õigus saada avaldajalt tasu ka Margu tee kasutamise, mitte üksnes RMK ja Tominga kinnisasjade piirile rajatava juurdepääsutee kasutamise eest. Arvestades tee kogupikkust, ei saa kindlalt väita ka seda, et tee hooldamise kulud kujunevad väiksemaks. Õige on küll puudutatud isiku I väide, et alternatiivse juurdepääsu rajamise korral ei oleks ohtu, et keegi metsatehnikaga teed kahjustab, kuid kokkuvõttes ei muudaks see ilmselt alternatiivse juurdepääsu saamiseks ja hooldamiseks tehtavaid kulutusi Raja kinnisasja läbiva metsatee hooldamise kuludest väiksemaks.
21.5.Puudutatud isiku I väitel on taotletud asukohas juurdepääsu määramine talle ka ülemäära koormav, sest läbib kinnisasja, mitte ei paikne kinnisasja piiril. Iseenesest on tõesti kinnisasja keskel paiknev juurdepääs üldjuhul kinnisasja omanikule koormavam kui kinnisasja piiril kulgev juurdepääs. Seda eelkõige sellises olukorras, kus juurdepääs riivab kinnisasja omaniku privaatsust või muud olulist õigushüve. Praegusel juhul ei ole puudutatud isik I toonud esile selliseid asjaolusid, millest kolleegium saaks järeldada, et kinnisasja keskel paikneva olemasoleva metsatee kasutamine juurdepääsuks koormab teda sel määral, et see kaalub üles Kasekännu kinnisasja omaniku õiguse saada juurdepääs oma kinnisasjale just seda teed mööda. Puudutatud isik I on küll kogu menetluse vältel toonud esile, et kuna tegemist on metsamaaga, siis on tal vaja metsa majandada ning ta kasutab teed sel eesmärgil, kuid see ei välista kolleegiumi hinnangul kasutada olemasolevat teed ka juurdepääsuna Kasekännu kinnisasjale. Samuti ei piira juurdepääs ülemäära tema ettevõtlusvabadust ega sea puudutatud isikule I ülemääraseid kohustusi ega tekita selliseid ebamugavusi, mis välistaksid juurdepääsu määramise üle Raja kinnisasja. Õige ei ole ka määruskaebuse väide, et puudutatud isik I peaks juurdepääsu määramise tõttu korraldama oma kinnisasjal majandustegevuse ümber, sest ei saaks enam ise metsatehnikaga teed kasutada. Kuigi metsatehnika kasutamine sademete rohkel aastaajal võib kahjustada metsateed, on ka puudutatud isiku I enda huvides siiski see, et ta hoiab tema omandis olevat kinnisasja ning majandab seda mõistlikult ja heaperemehelikult. Seega ei ole ülemäärane see, kui puudutatud isik I peab ka Kasekännu kinnisasjale juurdepääsu võimaldades vältima tee olulist kahjustamist metsatehnikaga.
21.6.Kolleegiumi hinnangul ei eksinud maakohus ka AÕS § 156 lg-t 2 kohaldades. Kui kinnisasja osalise võõrandamise tagajärjel võõrandatud või allesjäänud osa kaotab ühenduse avalikult kasutatava teega, peab selle osa omanik, mille kaudu ühendus seni toimus, võimaldama AÕS § 156 lg 2 järgi teise osa omanikul ühendust pidada oma kinnisasja kaudu. Riigikohus on selgitanud, et selle sätte eesmärgiks on säilitada tavana väljakujunenud ühendus avalikult kasutatava teega, koormamata omanikke, kelle kinnisasja ei ole avalikult kasutatava teega ühenduse pidamiseks kasutatud. Nii AÕS § 156 lg 1 kui ka lg 2 kohaselt tuleb juurdepääsu määramisel arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve, kuid
2-14-23161
AÕS § 156 lg 2 tähenduses tuleb eeltoodut arvestades juurdepääsu määramisel kaaluda selle omaniku huve, kelle kinnisasja ühenduse pidamiseks avalikult kasutatava teega seni kasutati (vt Riigikohtu 28. aprilli 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-36-09, p 10). Kuna Kasekännu kinnisasi tekkis Tominga kinnisasja jagamise teel, siis iseenesest tulnuks maakohtul kaaluda Kasekännu kinnisasjale juurdepääsu määramisel võimalust määrata juurdepääs üle Tominga kinnisasja, kuid seda üksnes juhul, kui Kasekännu kinnisasi oleks jagamise tõttu kaotanud juurdepääsu. Praegusel juhul ei ole aga Kasekännu kinnisasi juurdepääsust ilma jäänud, sest juurdepääs Tominga kinnisasjal asuvate hooneteni kulges mööda Raja kinnisasjal asuvat teed. Pigem on olukord, kus Tominga kinnisasi võib Kasekännu kinnisasja eraldamise tõttu olla jäänud ilma seni kasutatud juurdepääsust. Iseenesest on küll õige määruskaebuse väide, et puudutatud isikud ei ole väitnud, et Tominga talu ei kasutanud Margu teed juurdepääsuna. Siiski on nad kohtule 15. veebruaril 2016 kirjalikult edastatud selgituses kinnitanud, et Margu tee (endine Sihi tee) oli endise Eesti Vabariigi ajal kolme talu (Kuusiku, Laane ja Margu) ametlik tee ja nad ei tea, milline oli toona Tominga talule määratud ametlik tee. Samas kasutasid need kolm talu ka Raja teed jalgsi, jalgrattaga ja harvem ka hobusega ning puudutatud isikutele oli see kooliteeks kuni Tominga majani (nüüd Kasekännu kinnisasi). Samuti on iseenesest õige määruskaebuse väide, et Tominga kinnisasjale saaks pääseda ka Margu tee kaudu. Siiski nähtub Maa-ameti veebilehel kättesaadava kaardirakenduse Geoportaal kaardilt (vt otsusele lisatud kaart), et kuigi Tominga kinnisasi piirneb lõuna küljest Margu teega, ei ole Tominga kinnisasjast eraldatud Kasekännu kinnisasjal (ja ühes sellega ka Tominga taluhoonetel) olnud üle Tominga kinnisasja juurdepääsu Tallinn-Pärnu-Ikla maanteele Margu tee kaudu. Seega ei ole Kasekännu kinnisasi eraldamise tõttu ka juurdepääsu kaotanud ning juurdepääsu, mida pole varem olnud, ei pidanud maakohus AÕS § 156 lg 2 alusel ka Kasekännu kinnisasjale määrama.
21.7.Eelnevat arvestades ei anna puudutatud isiku I määruskaebus alust maakohtu määrust juurdepääsu asukohta puudutavas osas tühistada. Samuti ei ole põhjendatud määruskaebuse alternatiivne taotlus maakohtu määratud asukohas juurdepääsule lisatingimuste seadmiseks. Kolleegium selgitab, et AÕS § 156 lg 1 järgi on juurdepääsu määramise korral kitsendatud kinnisasja omanik kohustatud taluma seda, et teise kinnisasja huvides kasutatakse tema kinnisasja määratud kohas juurdepääsuks. Seejuures peavad juurdepääsu kasutavad isikud teostama oma õigusi heas usus TsÜS § 138 tähenduses. Kolleegiumi hinnangul peavad juurdepääsu asukoht ja juurdepääsuõiguse teostamise viis olema kohtumääruses määratud selgelt ja arusaadavalt, sh ei ole kitsendust taluva kinnisasja omanikul õigust seada juurdepääsu saamiseks täiendavaid tingimusi. Praegusel juhul nähtub maakohtu määruse resolutsioonist, et maakohus määras tähtajatu ja kellaajaliste piiranguteta juurdepääsu nii jalgsi kui ka sõidukitega Raja kinnisasjal kulgeva metsatee kaudu. Seega on juurdepääs piisavalt selgelt määratud. Täidetavuse huvides lisab aga ringkonnakohus kohtulahendile ka Maa-ameti veebilehel kättesaadava kaardirakenduse Geoportaal kaardi, millel on näha Raja kinnisasja läbiv tee. II
2-14-23161
22.Edasi vaidlevad menetlusosalised selle üle, kas puudutatud isik I peab võimaldama avaldajal paigaldada Raja kinnisasja läbiva metsatee alla oma kinnisasja elektrienergiaga varustamiseks kaabli ja seadma sellise tehnovõrgu talumiseks reaalservituudi.
22.1.Kolleegium märgib, et AÕS § 158 lg 1 järgi on kinnisasja omanik kohustatud taluma tema kinnisasjal maapinnal, maapõues ning õhuruumis ehitatavaid tehnovõrke ja –rajatisi (sh elektrivõrku), kui need on teiste kinnisasjade eesmärgipäraseks kasutamiseks või majandamiseks vajalikud, nende ehitamine ei ole kinnisasja kasutamata võimalik või nende ehitamine teises kohas põhjustab ülemääraseid kulutusi. Tehnovõrkude ja -rajatiste talumiseks võib kinnisasja omanik AÕS § 158 lg 2 alusel nõuda teise kinnisasja omanikult kinnisasja koormamist reaalservituudiga. Reaalservituudi täpsem sisu, tehnovõrgu või -rajatise asukoht, tähtaeg ja tasu määratakse AÕS § 158 lg 3 järgi kokkuleppel ning kui kokkulepet ei saavutata, määrab servituudi sisu, vajaduse korral tähtaja ja tasu suuruse kohus, arvestades koormatava kinnisasja omaniku huve. Riigikohus on selgitanud, et kinnisasja omaniku ülalnimetatud talumiskohustust saab realiseerida üksnes reaalservituudi seadmise nõude kaudu ning sellise nõude rahuldamise eeldused tulenevad AÕS § 158 lg-st 1, mis tuleb kohtul küll põhjendavas osas tuvastada, kuid mida kohus ei tuvasta kohtulahendi resolutsioonis (vt Riigikohtu 24. septembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-105-12, p-d 18–19).
22.2.Praeguses asjas ei vaidle menetlusosalised selle üle, et Kasekännu kinnisasi ei ole varustatud elektrienergiaga, ega selle üle, et selle elektrienergiaga varustamine on kinnisasja eesmärgipäraseks kasutamiseks vajalik. Samuti on avaldaja ja puudutatud isik I ühel meelel selles, et Kasekännu kinnisasja elektriga varustamiseks tuleb kasutada puudutatud isiku I kinnisasja, kuid erimeelsused on selle üle, millises asukohas täpselt peaks elektrikaabel kui tehnovõrk paiknema, arvestades mh selle rajamise kulusid. Seega tuli maakohtul sarnaselt juurdepääsu määramisele kaaluda ka elektrikaabli talumisekohustust tuvastades nii Kasekännu kui ka Raja kinnisasja omanike õigusi ja huve. Kuigi maakohtu põhjendus on selles osas napp, nähtub sellest üheselt, et maakohtu hinnangul ei ole elektrikaabli talumiskohustus avalduses taotletud asukohas Raja kinnisasja omanikule ülemäära koormav ning arvestades seda, et tehnovõrgu rajamine ja selle kaitsevööndi hooldamine oleks puudutatud isiku I pakutud asukohas (peamiselt Raja ja RMK kinnisasjade piiril) oluliselt keerukam ja kulukam, tuleb Raja kinnisasja omanikul taluda elektrikaablit maapõues Raja kinnisasja läbiva metsatee all. Samuti leidis maakohus põhjendatult seda, et juurdepääsu ja elektrikaabli sama asukoht on praegusel juhul kõige optimaalsem lahendus. Selline lahendus tagab selle, et ühest küljest koormatakse Raja kinnisasja ja kitsendatakse selle omaniku õigusi võimalikult väikesel maaalal, s.o võimalikult vähe, teisalt aga selle, et Kasekännu kinnisasja omanik saab juurdepääsu ja elektrikaabli võimalikult mõistlikel tingimustel. Sellest tulenevalt ei ole kolleegiumi hinnangul põhjendatud puudutatud isiku I määruskaebuse etteheide, et tema kui koormatava kinnisasja omaniku huve ei ole arvestatud. Õige ei ole ka puudutatud isiku I arusaam, et kohus ei pea talumiskohustust tuvastades arvestama õigustatud isiku huve ega kaaluma tehnovõrgu rajamise kulukust. AÕS § 158 lg-st 1 tuleneb selgelt, et kohus peab arvestama ka seda, kas tehnovõrgu ehitamine teises asukohas
2-14-23161
põhjustaks ülemääraseid kulutusi. Samuti on Riigikohus selgitanud, et tuleb võrrelda kulusid, mis tekivad tehnovõrgu ehitamisel üle kinnisasja, kuludega, mis kaasnevad nende ehitamisega kinnisasja kasutamata (vt Riigikohtu 24. septembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-105-12, p 19). Kuigi praegusel juhul paikneks elektrikaabel alternatiivselt Raja kinnisasja ja RMK kinnisasja piiril, on kolleegiumi hinnangul ka selliste alternatiivide kaalumisel oluline hinnata mh kummagi rajamise maksumust ning kui alternatiivne lahendus on ülemäära kulukas, toetab see taotletud lahenduse talumise kohustust. Nõustuda ei saa ka sellega, et elektrikaablit ei saa metsatee alla paigaldada seetõttu, et elektriohutusseadus ei luba raskeveokitega elektrikaabli peal sõita. Puudutatud isiku I viidatud elektriohutusseadus ei kehti enam ning EhS § 77 ei näe elektripaigaldise kaitsevööndis väidetud piirangut ette. Õige on küll see, et elektrikaabel tuleb paigaldada selliselt, et oleks tagatud ohutus, kuid praegusel juhul ei ole kohtuasjas tõendatud, et kaabli ohutu ja nõuetele vastav paigaldamine ei oleks võimalik.
22.3.Eelnevat arvestades ei ole põhjendatud ka puudutatud isiku I määruskaebus elektrikaabli talumiseks reaalservituudi seadmist puudutavas osas. Küll aga tuleb Riigikohtu ülal viidatud juhist arvestades muuta kohtumääruse resolutsiooni sõnastust ning jätta kohtumääruse resolutsioonis eraldi tuvastamata puudutatud isiku I reaalservituudi talumiskohustus, kuna see on hõlmatud reaalservituudi seadmiseks vajalike tahteavalduste saamise nõudega. III
23.Viimaks vaidlevad menetlusosalised ka selle üle, kuivõrd koormavad on Raja kinnisasja omanikule tema kinnisasja läbiv juurdepääsutee ja tehnovõrk ning milline on sellest tulenevalt õiglane tasu Raja kinnisasja omanikule samas asukohas paikneva juurdepääsutee ja tehnovõrgu talumise eest.
23.1.Riigikohus on selgitanud, et AÕS § 156 lg 1 mõtte kohaselt tuleb juurdepääsu kindlaksmääramise korral üldjuhul määrata koormatava kinnisasja omanikule juurdepääsu talumise eest tasu ning see koormatud kinnisasja igakordse omaniku kasuks välja mõista. Kui juurdepääsuga koormatava kinnisasja omanik ei avalda vaatamata kohtu ettepanekule, kas ja kui suurt tasu ta soovib juurdepääsu eest saada, peab kohus tulenevalt hagita menetluses kehtivast uurimisprintsiibist ise koguma tõendeid, et õiglane juurdepääsutasu kindlaks määrata. Juurdepääsu määramisega tekib juurdepääsu taotlejal õigus kasutada koormatud kinnisasja avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsuks oma kinnisasjale, mis tähendab koormatud kinnisasja omanikule kohtulahendi alusel tekkivat kitsendust, st kinnisasja omanik jääb vastavas osas ilma kinnisasja kasutuseelisest TsÜS § 62 lg 1 tähenduses. Seda silmas pidades tuleb hüvitise suuruse määramisel hinnata, kuidas ja millise kasu saamiseks võiks kinnisasja omanik juurdepääsualust maad kasutada, arvestades maatükil paiknevaid ehitisi, ehituslikke, maa otstarbest tulenevaid jms piiranguid ning kõiki muid sellest aspektist tähtsaid asjaolusid. Seejuures tuleb juurdepääsu talumise eest koormatud kinnisasja omanikule maksta tasu ka juhul, kui juurdepääs määratakse mööda olemasolevat erateed, ja ka juhul, kui koormatud kinnisasja omanik kas olemasolevat või juurdepääsuõiguse alusel rajatavat teed ise kasutab. Kui koormatav kinnisasi ongi mõeldud kasutamiseks teena ja kinnisasja omanik väljendab, et ta ise ei soovi seda kasutada, ei ole küll põhjust rääkida koormatud kinnisasja omanikul juurdepääsutee alla jääva maatüki kasutamise võimaluse kaotusest, küll aga säästaks juurdepääsu taotleja oma vara, kui ta saaks juurdepääsuteed tasuta kasutada. Seda silmas
2-14-23161
pidades peab makstav hüvitis eeltoodud juhtudel hõlmama ka juurdepääsu taotleja kulutusi, mida ta AÕS § 156 kohaldamisega säästab koormatud kinnisasja omaniku kulul saadud kasutuseelise ulatuses, ehk saadavat kasutuseelist kui kasu TsÜS § 62 lg 1 mõttes. Kasutuseelise suuruse määramisel võib lähtekohaks olla kasu, mida nõude esitaja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks oleks pidanud tegema. Hindamise aluseks on kasutuseelise objektiivne väärtus, mille saab leida abstraktselt – võrreldes kasutusõiguse väärtust sarnase asja kasutusõiguse keskmise väärtusega. Kinnisasjade või nende osade puhul saab kasutuseelise arvestamisel lähtuda nt eeldatavast keskmisest üürihinnast, arvestades seejuures ka vajalikke kulutusi, mida üürides tuleks teha. Silmas tuleb seejuures pidada mitte lihtsalt maa kasutusõiguse keskmist väärtust, vaid konkreetse kinnisasjaga võimalikult sarnaste maatükkide kasutusõiguse väärtust. Hüvitise suuruse määramisel tuleb arvestada ka juurdepääsu taotleja huve, talle hüvitise maksmisega kaasnevat koormist ja juurdepääsu taotlemise asjaolusid (vt Riigikohtu 9. juuni 2017. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-31-17, p 13).
23.2.Praeguses asjas leiab avaldaja, et ta ei pea juurdepääsu ja kaabli talumise eest tasu maksma või siis ei või see olla suurem, kui koormatud maa-ala eest tasutav maamaks, sest puudutatud isikul ei ole kohustust hoida teed korras ega teha juurdepääsu võimaldamiseks mingeid kulutusi. Puudutatud isiku seisukohad on menetluse vältel muutunud. Puudutatud isik I märkis esialgses vastuses hagile, et soovib täpsustada hiljem tasu suurust ning küsida eksperdi arvamust. Hiljem 17. oktoobri 2014. a menetlusdokumendis täpsustas puudutatud isik I, et taotletud juurdepääs on äärmiselt koormav kinnisasja omanikule, sest välistab kinnisasja kasutamise ettevõtluseks, mistõttu on mõistlik tasu vähemalt 1000 eurot kuus, mis suureneb ajas vastavalt tarbijahinnaindeksile. 20. aprilli 2015. a menetlusdokumendis taotles puudutatud isik juurdepääsuteest tuleneva kinnisasja väärtuse vähenemise hüvitamiseks ühekordset tasu 6500 eurot ning lisaks 840 eurot aastas (70 eurot kuus), tuginedes varem kohtupraktikas väljamõistetud summadele. 23. septembri 2015. a menetlusdokumendis soovis puudutatud isik I saada lisaks kaabli talumise eest taotletud asukohas 600 eurot aastas (50 eurot kuus) ning enda pakutud asukohas 50 eurot aastas. Tasu, mis kataks üksnes maamaksu osa, oleks põhjendamatult väike ega hüvitaks koormatiste tegelikku mõju. Talumiskohustusega kinnisasja olukord on võrreldav sellega, kui omanik annaks maa kellegi teise kasutusse. Seega tuleb hinnata, kuidas saaks kinnisasja kasutada. Pärast seda, kui maakohus oli esimest korda määranud tasu (400 eurot + 200 eurot), märkis puudutatud isik
8.detsembri 2015. a menetlusdokumendis, et nii juurdepääsu kui reaalservituudi seadmisega kaotab Raja kinnisasja omanik võimaluse kasutada kinnisasja enda äranägemisel 2800 m2 (4m×700m) ulatuses keset kinnisasja, sh võimaluse kasutada selles osas kinnisasja metsa kasvatamiseks ja tulu teenimiseks ning pidas mõistlikuks maakohtu esimese määrusega väljamõistetud juurdepääsu tasu 400 eurot ja reaalservituudi tasu 200 eurot, leides, et maakohus ei ole tasu määrates diskretsioonipiire ületanud. Praeguses määruskaebuses heidab puudutatud isik aga maakohtule ette seda, et maakohus mõistis sama suurusega tasu temalt välja. Puudutatud isik leiab, et arvestades kohtupraktikat on õiglane tasu juurdepääsu eest 840 eurot, mis tuleneb sellest, et kohtupraktikas on peetud mõistlikuks 30 senti/m2 kohta ning ka RMK viidatu kohaselt on riigimaale seatud servituutide tasu 20–40 senti/m2 kohta (keskmiselt 30 senti/m2 kohta). St selline on keskmine turuhind. Reaalservituudi talumise tasu puhul palub puudutatud isik väljamõistetud 200 eurot mitte vähendada, kuid ei põhista, mille alusel on selline tasu põhjendatud.
2-14-23161
Maakohus määras juurdepääsu talumise eest tasu 400 eurot aastas ja elektrikaabli talumise eest tasu 200 eurot aastas. Seejuures ei nähtu maakohtu määruse põhjendusest, millistel kaalutlustel ja kuidas maakohus leidis sellised tasude suurused. Seetõttu on maakohtu määrus olulises osas põhjendamata ning ringkonnakohus peab ise kaaluma tasu määramise aluseks olevaid asjaolusid. Asjaolu, et Tallinna Ringkonnakohus märkis 14. jaanuari 2016. a määruses sama kohtuasja maakohtule uueks läbivaatamiseks saates, et maakohus ei ole sama suurt tasu määrates ületanud diskretsiooni piire, ei tähenda seda, et maakohus ei pidanud kohtumääruses põhjendama, millest juhindudes ta sellist tasu õiglaseks ja mõistlikuks peab. Samuti ei ole ringkonnakohtu eelmises määruses esitatud seisukoht kohtuasja uuesti läbivaatavale kohtukoosseisule siduv. Seetõttu hindab ringkonnakohus uuesti tasu põhjendatust.
23.3.Arvestades ülal viidatud Riigikohtu selgitusi, ei saa kolleegiumi hinnangul jätta Raja kinnisasja omaniku kasuks tasu välja mõistmata, sest ilmne on see, et nii juurdepääs kui ka elektrikaabel kitsendavad Raja kinnisasja omaniku õigusi ning piiravad mõnevõrra kinnisasja kasutamist. Seega tuleb tasu määramisel arvestada seda, millisest kasutuseelisest jääb Raja kinnisasja omanik kitsenduste tõttu ilma või mida säästab Kasekännu kinnisasja omanik Raja kinnisasja omaniku arvel, kui saab juurdepääsu ja vedada elektrikaabli läbi Raja kinnisasja. Seda arvestades on puudutatud isik I toonud kohtumenetluses iseenesest õigesti esile, et talle tasu määramisel tuleb lähtuda sarnasele maale (metsamaale) seatud servituutide keskmise tasuga sarnane tasu iga koormatud ruutmeetri eest, s.o lähtuda sarnaste koormatiste keskmisest turuhinnast. Lähtudes sellest, et nii avaldaja kui ka puudutatud isik I on vaidlustanud maakohtu määruse tasu suuruse määramise osas ning sellest, et maakohus on jätnud tasu suurust puudutavad olulised asjaolud välja selgitamata, ning juhindudes hagita menetluses kehtivast uurimispõhimõttest ja eesmärgist lahendada asi õigesti, kogus ringkonnakohus ise asjas tõendeid selle kohta, milline on metsamaale seatavate teeservituutide keskmine aastatasu. Ringkonnakohus edastas 4. juuli 2018. a kirjaga kogutud teabe avaldajale ja puudutatud isikule I seisukoha võtmiseks ning andis täiendava tähtaja tasu määramise aluseks olevate asjaolude tõendamiseks. Kumbki menetlusosaline täiendavaid tõendeid ringkonnakohtule ei esitanud.
23.4.Kuna avaldaja hinnangul võiks tasu piirduda äärmisel juhul maamaksu hüvitamisega, arvutas ringkonnakohus välja koormatud maa-ala eest makstava maamaksu. Keskkonnaministri 30. novembri 2001. a määrusega nr 50 kehtestatud maa korralise hindamise tulemuste lisa 160 järgi on Märjamaa vallas metsamaa maksustamise hind 224 eurot/ha ning Maksu- ja tolliameti avaldatud andmetel on maksumäär 2,5% maksustamishinnast. Seega peab puudutatud isik I tasuma iga hektari kohta ringkonnakohtu arvutuste kohaselt maamaksu 5,6 eurot, sh 0,28 ha eest vastavalt 1,57 eurot. Kumbki menetlusosaline arvutustele vastuväiteid ei esitanud. Kolleegiumi hinnangul tuleks maamaksu tasumise kohustust igal juhul tasu määramisel arvestada, kuid ülal viidatud Riigikohtu seisukohti arvestades ei saa sellega piirduda, vaid tuleb välja selgitada ka kasutuseelise suurus.
23.5.Ringkonnakohtule edastatud RMK juhatuse 31. mai 2017. a käskkirja nr 1-5/134 p 2.5 järgi on erahuvides juurdepääsuteede ehitamiseks ja kasutamiseks sõlmitud rendilepingu või servituudi seadmise lepingu alusel makstav tasu 0,03 eurot/m2. Ringkonnakohtu hinnangul on RMK koormatud kinnisasjad kõige sarnasemad Raja kinnisasjale, sest Raja kinnisasi on
2-14-23161
metsamaa ning RMK juhatuse otsus kajastab just metsamaale seatavate servituutide ja rendilepingute hindu. Kuigi RMK kinnituse kohaselt on varem sõlmitud lepinguid kõrgema tasu eest, ei oleks kolleegium hinnangul põhjendatud varasemast tasumäärast lähtuda, sest tasu maksmise kohustus tekib edasiulatuvalt. Seega on hetkel võrreldava maa (metsamaa) teeservituudiga koormamise tavapärane tasu ringkonnakohtule kättesaadavate andmete kohaselt 3 senti/m2 kohta ning 2800 m2 eest on turutingimustele vastav tasu 84 eurot aastas. Samas nähtub RMK juhatuse otsuse p-st 1.7, et erahuvides elektrivarustussüsteemide ehitamiseks ja kasutamiseks tasu üldse ei võeta.
23.6.Avaldaja tõi ringkonnakohtule esitatud vastuses esile, et sellist tasu ei oleks õige ülaltoodud suuruses välja mõista, sest Raja kinnisasja omaniku kanda ei jää juurdepääsu ja tehnovõrgu kaitsevööndi hooldamiskohustust. Samas ei ole ringkonnakohtule teada ja avaldaja ei ole põhistanud ega tõendanud, et RMK tasumäär on kehtestatud, arvestades RMK kui koormatud kinnisasjade omaniku korrashoiukohustusi. Seetõttu ei anna nimetatud asjaolu kolleegiumi hinnangul alust määrata praeguses asjas koormatud kinnisasja omanikule keskmisest turuhinnast väiksemat tasu. Samuti tuleb tasu suurust määrates arvestada siiski seda, et Raja kinnisasja omanikule jääb kohustus taluda juurdepääsu oma kinnisasjal ning majandada metsa heaperemehelikult nii, et juurdepääsutee ja selle alla paigutatud kaabel ei saaks kahjustatud. Seda arvestades ei ole kogu kinnisasja ca 700 m ulatuses läbiva juurdepääsu eest ligikaudu 85 euro suurune talumistasu aastas ülemäärane ning hüvitab koormatud kinnisasja omanikule põhjustatud kitsendused oma kinnisasja valdamisel. Ka avaldaja ülejäänud menetluses esitatud vastuväited ei anna alust jätta tasu välja mõistmata. Asjaolu, et tee on juba olemas ja puudutatud isik I omandas Raja kinnisasja koos teega, ei tähenda seda, et tema omand ei oleks juurdepääsu ja tee alla paigaldatava kaabli läbi kitsendatud. Õige on küll see, et olemasoleva tee kasutamine ei mõjuta oluliselt omandiõiguse teostamist, kuid seda asjaolu on ka ringkonnakohus tasu suurust määrates arvestanud ning määranudki tasu keskmise tasumäära järgi. Asjaolu, et teed kasutab ka omanik ise, ei tähenda seda, et avaldaja peaks saama võõral maal asuvat teed tasuta kasutada, mh on puudutatud isik I toonud esile, et tema kasutab teed metsamajandamise eesmärgil, mistõttu tuleb arvestada, et avaldaja ja puudutatud isiku I tee kasutamise eesmärgid ei kattu. Ka asjaolu, et tee kasutamine ei põhjusta privaatsuse riivet, ei anna alust jätta võõra maa kasutamise eest tasu üldse välja mõistmata.
23.7.Puudutatud isik I vaidles ringkonnakohtu pakutud tasumäärale vastu üksnes põhjusel, et see ei hüvitaks asjaolusid arvestades talle põhjustatud koormatisi ja kitsendusi, kuid ei esitanud selgeid vastuväiteid tasu sel viisil kindlaks määramisele. Samuti ei esitanud puudutatud isik I ringkonnakohtule tõendeid selle kohta, et tema tegelik saamata jääv kasutuseelis on ülal märgitust erinev. Puudutatud isik I on küll kogu kohtumenetluse vältel leidnud, et juurdepääs ja elektrikaabel taotletud asukohas riivavad ülemäära tema kui kinnisasja omaniku õigusi ja huve, mistõttu peab ka kitsenduste talumise tasu olema märgatavalt suurem, kuid kolleegiumi hinnangul ei anna puudutatud isiku I esile toodud asjaolud alust järeldada, et kitsendused on sedavõrd ulatuslikud. Puudutatud isiku I väitel piiravad juurdepääs ja elektrikaabel tema ettevõtlusvabadust metsa majandamisel, kuid kolleegiumi hinnangul ei ole maakohtu määratud juurdepääs ja reaalservituut Raja kinnisasja omanikule kuidagi piiravamad kui riigi maale RMK seatud juurdepääsud ja reaalservituudid, sest ka neil maadel tegeletakse metsa
2-14-23161
majandamisega ning neil liigub metsatehnika. Seega ei ole puudutatud isik I toonud esile selliseid erilisi asjaolusid, mis annaksid alust mõista talle välja tasu, mis on keskmisest turuhinnast suurem. Kuigi puudutatud isik on tuginenud juurdepääsu tasu suurust arvutades kohtupraktikas väljamõistetud tasude keskmisele suurusele, ei ole see ringkonnakohtu hinnangul adekvaatne tasu suuruse määramise alus, sest see ei arvesta konkreetse kinnisasja ja juurdepääsu eripärasid.
23.8.Põhjendatud ei ole ka puudutatud isiku I soov saada juurdepääsuga samal trajektooril paikneva tehnovõrgu talumise eest lisaks 200 eurot aastas. Kolleegiumi hinnangul on küll puudutatud isikul iseenesest õigus saada AÕS § 158 lg 3 järgi tasu ka tehnovõrgu tasumise eest ning tasu määrates saab lähtuda põhimõtteliselt samadest asjaoludest nagu juurdepääsu puhul. Siiski tuleb praegusel juhul arvestada, et mõlemad kitsendused paiknevad koormataval kinnisasjal samas asukohas, mistõttu koormavad nad kinnisasja samal maa-alal. Seetõttu ei põhjusta elektrikaabli talumine Raja kinnisasja omanikule täiendavaid kitsendusi. Vähemalt ei ole puudutatud isik I toonud menetluses esile selliseid asjaolusid, mis annaksid alust järeldada, et elektrikaabli talumise tõttu kaasnevad talle lisapiirangud. Kõik väited metsamajandamise kohta puudutavad ka juurdepääsutee kasutamist, mistõttu ei ole nende kitsenduste topelt arvestamine põhjendatud.
23.9.Lisaks juhib ringkonnakohus tähelepanu, et Maa-amet on avaldanud ülevaate Eesti kinnisvaraturg 2017. aastal (kättesaadav: https://www.maaamet.ee/sites/default/files/contenteditors/kinnisvara/eesti_kinnisvaraturg_2017_web.pdf), mille kohaselt on metsamaa (koos metsaga) mediaanhind Rapla maakonnas 3033 eurot/ha ning Märjamaa vallas 2986 eurot/ha. Seega on juurdepääsuga koormatava maa-ala väärtus arvestades selle suurust (0,28 ha) ca 836–850 eurot, mistõttu oleks nõutud juurdepääsutasu 840 eurot aastas, millele lisandub tehnorajatise talumise tasu 200 eurot ilmselgelt ebaproportsionaalne.
23.10.Neil kaalutlustel on kolleegiumi hinnangul õiglane tasu nii juurdepääsu kui ka elektrikaabli talumise eest kokku 85 eurot aastas. IV
24.Kolleegium ei nõustu kummagi määruskaebuse väidetega selle kohta, et maakohus jättis põhjendamatult menetluskulud menetlusosaliste enda kanda.
24.1.Hagita menetluses kannab menetluskulud TsMS § 172 lg 1 järgi isik, kelle huvides lahend tehakse, kuid kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, mh siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Riigikohus on selgitanud, et viidatud sätte järgi on mitme menetlusosalise korral üldjuhul õiglane jätta menetluskulud selle isiku kanda, kelle kahjuks lahend tehti (Riigikohtu 2. juuni 2008. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-08, p 18), samuti saab kohus arvestada avalduse rahuldamise ulatust (Riigikohtu 15. märtsi 2017. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-1-17, p 21).
2-14-23161
Seega on kohtul hagita kohtuasjas ulatuslik kaalutlusõigus, lähtudes õigluse põhimõttest, kuid mitme menetlusosalisega menetluses peab kohus eelkõige juhinduma sarnaselt hagimenetlusele sellest, milline on avalduse alusel lahendatud kohtuasja tulemus.
24.2.Eelnevat arvestades on iseenesest õige avaldaja määruskaebuse väide, et menetluskulusid jaotades pidi maakohus lähtuma sellest, kelle kahjuks lahend tehti, kuid õige ei ole avaldaja arusaam, et lahend tehti täielikult puudutatud isiku I kahjuks ja puudutatud isiku I käitumine põhjustas kohtuvaidluse. Kuigi avaldaja taotlus juurdepääsu saamiseks ja reaalservituudi seadmiseks olid põhjendatud taotluses märgitud asukohas, ei ole avaldaja nõustunud nende kitsenduste eest puudutatud isikule I õiglast tasu maksma. Avaldaja arvates ei tule tal üldse tasu maksta või tuleks hüvitada üksnes maamaks, mis ülal märgitud arvutuse kohaselt tähendab sisuliselt seda, et juurdepääs ja reaalservituut tuleks saada tasuta. Seetõttu on ka avaldaja ise põhjustanud kohtuvaidluse, kui keeldus alusetult üldse tasu maksmast. Seda arvestades ei ole ka avaldus olnud täielikult põhjendatud ning kohtumäärust ei ole tehtud täielikult avaldaja kasuks.
24.3.Arvestades ülaltoodud Riigikohtu praktikat ei ole õige ka puudutatud isiku I arusaam, et kõik menetluskulud tuleks jätta avaldaja kanda, kuna kohtuvaidlus on toimunud üksnes tema huvides. Samuti ei ole õige puudutatud isiku I arusaam, et kohtuvaidluse on põhjustanud avaldaja, kes ei nõustunud kohtumenetluse eel puudutatud isiku I pakutud lahendustega. Toimiku materjalidest nähtub, et puudutatud isik I on nõustunud taotletud juurdepääsu ja reaalservituudiga üksnes tingimusel, et avaldaja maksab talle õiglasest tasust kordades suuremat tasu (sh lisaks perioodilisele tasule ka ühekordset tasu). Seega on ka puudutatud isik I ise põhjustanud selle kohtuvaidluse. V
25.Eelnevat arvestades rahuldas maakohus põhjendatult avalduse ja määras nii juurdepääsu kui ka reaalservituudi elektrikaabli talumiseks üle Raja kinnisasja mööda seda kulgevat metsateed. Maakohus on aga eksinud mõlema kitsenduse talumise eest makstava tasu suurust määrates ning määranud selle põhjendamatult suure, mistõttu rahuldab kolleegium avaldaja määruskaebuse alternatiivse taotluse, kuid jätab puudutatud isiku I määruskaebuse täielikult rahuldamata. Seda arvestades tuleb määruskaebuste läbivaatamise kulud jätta TsMS § 171 lg 1 ja TsMS § 172 lg 1 järgi puudutatud isiku I kanda.
26.Menetluskulude jaotuse alusel määrab ringkonnakohus TsMS § 174 lg 1 järgi vajalikus ja põhjendatud ulatuseks kindlaks ka hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse, sh mõistab ka lepingulise esindaja kulud TsMS § 175 lg 1 järgi välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Avaldaja esitatud menetlusekulude nimekirjade järgi on tema määruskaebemenetlusega seotud menetluskuludeks määruskaebuselt tasutud riigilõiv 50 eurot ja lepingulise esindaja kulud 2508 eurot (koos käibemaksuga). Nimekirjade kohaselt kulus kostja lepingulisel esindajal toimingutele kokku 20 tundi 54 minutit, sh maakohtu määrusega tutvumiseks, kliendiga suhtlemiseks ja määruskaebuse koostamiseks ning puudutatud isiku I määruskaebusega tutvumiseks ja sellele vastamiseks kokku 11 tundi ja 54 minutit, lisaks ringkonnakohtu 4. juuli 2018. a kirjale vastamiseks ja seisukoha kujundamiseks 4 tundi 54 minutit ning puudutatud isiku I seisukohale vastamiseks 4 tundi 6 minutit.
2-14-23161
Arvestades maakohtu määruse, asjas esitatud määruskaebuste, samuti puudutatud isiku I määruskaebusele avaldaja esitatud vastuse sisu ja mahtu on kolleegiumi hinnangul avaldaja esindaja tehtud toimingud ja toimingutele kulunud aeg kokku 11 tundi ja 54 minutit olnud põhjendatud ja vajalik. Samuti on põhjendatud ja vajalik olnud ringkonnakohtu kirjale vastuse koostamiseks kuulunud aeg 4 tundi 54 minutit. Küll aga ei saa pidada vajalikuks puudutatud isiku I vastusele seisukoha esitamist, sest seda pole ringkonnakohus palunud ning sisuliselt kordab avaldaja selles menetlusdokumendis varem esitatud seisukohti. Seetõttu ei ole põhjendatud selleks kulunud aeg 4 tundi 6 minutit. Menetluskulude nimekirja järgi on avaldaja esindaja tunnitasu 100 eurot (käibemaksuta) (120 eurot käibemaksuga), mis ei ületa vandeadvokaadi keskmist tasumäära. Seega on avaldaja vajalikud ja põhjendatud kulud esindajale kokku 2016 eurot (16,8 tundi × 120 eurot/tund = 875 eurot), mis tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista. Samuti on põhjendatud ja vajalik kulu ka määruskaebuselt tasutud riigilõiv 50 eurot. Seega peab puudutatud isik I hüvitama avaldajale kokku 2066 eurot. Vastavalt kostja taotlusele tuleb hagejal TsMS § 177 lg 4 järgi tasuda hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras viivist.
27.Puudutatud isiku I 18. juulil 2018 esitatud taotlus vaadata kohtuasi läbi kohtuistungil, jätab kolleegium rahuldamata, sest hagita asjas esitatud määruskaebust läbi vaadates ei pea ringkonnakohus korraldama menetlusosalise taotlusel kohtuistungit. Ringkonnakohus lahendab määruskaebuse TsMS § 667 lg 3 järgi kirjalikus menetluses, kui kohus ei pea vajalikuks kohtuistungit korraldada. Praegusel juhul ei pidanud kolleegium seda vajalikuks, sest kõik asja lahendamiseks vajalikud menetlustoimingud oli võimalik teha kirjalikus menetluses.
/allkirjastatud digitaalselt/ Liis Arrak
/allkirjastatud digitaalselt/ Kaija Kaijanen
/allkirjastatud digitaalselt/ Kaupo Paal
2-14-23161
Lisa Väljavõte Maa-ameti kaardirakendusest Geoportaal.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.