Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-44-04 Otsuse kuupäev Tartu, 13. aprill 2004. a Kohtukoosseis Eesistuja A. Kull, liikmed H. Jõks ja T. Tampuu Kohtuasi AS Tõnisson hagi Maret Tugedami vastu 43 660 krooni saamiseks. Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 28. novembri 2003. a otsus tsiviilasjas nr 2-2/924/03 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik AS Tõnisson kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 15. märts 2004. a, kirjalik menetlus Resolutsioon
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
28.novembri 2003. a otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
3.Tagastada AS-le Tõnisson 23. detsembril 2003. a tasutud kautsjon 370 (kolmsada seitsekümmend) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.6. novembril 2002. a esitas AS Tõnisson Pärnu Maakohtule hagi Maret Tugedami vastu, paludes kostjalt välja mõista maakleritasu 43 660 krooni.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid M. Tugedam ja AS Tõnisson 9. augustil 2002. a müügiesinduslepingu M. Tugedamile kuulunud kinnistu asukohaga Pärnu maakond, Audru vald, Papsaare küla, Kõigema müügi korraldamiseks. Kinnistu müügihinnaks määrati lepingus 370 000 krooni ja esindaja tasuks 37 000 krooni. Leping sõlmiti 2 kuuks. 15. augusti 2002. a kirjas avaldas Pärnu linn soovi osta eelnimetatud kinnistu ja palus teatada, millise tasu eest on M. Tugedam nõus selle müüma. 19. augustil 2002. a teatas Risto Liitmaa M. Tugedami esindajana, et kinnistu müügihinnaks on 420 000 krooni. 23. augustil 2002. a volikirjaga volitas M. Tugedam AS Tõnisson R. Liitmaa isikus ennast esindama kinnistu võõrandamisega seotud läbirääkimistel ja asjaajamisel. 4. septembril 2002. a teatas R. Liitmaa M. Tugedami esindajana Pärnu linnale M. Tugedami nõusolekust võõrandada kinnistu 399 000 krooni eest. 9. septembril 2002. a andis Pärnu Linnavalitsus korralduse kinnistu omandamiseks hinnaga 399 000 krooni. 17. septembril 2002. a pidid M. Tugedam ja Pärnu linn sõlmima notari juures müügilepingu, kuid M. Tugedam sinna ei ilmunud. 19. septembril 2002. a teatas M. Tugedam Pärnu linnale, et ta on nõus müüma kinnistu 370 000 krooni eest. 24. septembril 2002. a teatas M. Tugedam AS-le Tõnisson, et ta ei soovi müügiesinduslepingut tähtaja möödumisel pikendada, kuna viimane ei ole lepingutingimusi täitnud.
26.septembri 2002. a kirjaga teatas AS Tõnisson M. Tugedamile, et uus aeg notari juures müügilepingu vormistamiseks on 8. oktoobril 2002. a kell 11.30. Tehingut sel päeval ei tehtud. 18. oktoobril 2002. a müüs M. Tugedam kinnistu Pärnu linnale 370 000 krooni eest. 24. oktoobril 2002. a esitas AS Tõnisson M.Tugedamile arve 43 660 krooni tasumiseks. M.Tugedam arvet ei tasunud. Hageja põhjendas nõuet sellega, et ta on täitnud 9. augusti 2002. a müügiesinduslepingust tulenevad kohustused. Enne lepingule allakirjutamist tutvus kostja lepingu tingimustega ja nõustus nendega. Pärast lepingu sõlmimist hakkas hageja endale lepinguga võetud kohustusi täitma. Kostja oli teadlik,
et üks võimalikest kinnistu ostjatest on Pärnu linn. Kostjal ei olnud selles osas vastuväiteid. Pärnu linna kui kinnistu võimaliku ostjaga peeti läbirääkimisi. Pärnu linn oli nõus kinnistu eest maksma 399 000 krooni, mis on 29 000 krooni suurem kui müügiesinduslepingu p-s 5 määratud müügihind. Kostja oli selle hinnaga rahul. 17. septembril 2002. a pidid kostja ja Pärnu linn sõlmima notariaalse müügilepingu, kuid kostja ei ilmunud kokkulepitud ajal notari juurde. Kostja on kohustatud täitma oma kohustuse tasuda kokkulepitud teenustasu 37 000 krooni, millele lisandub käibemaks 6660 krooni.
3.Kostja hagi ei tunnistanud. 9. augustil 2002. a sõlmiti müügiesindusleping hageja pahatahtliku ja kostjat eksitava tegevuse tulemusel. Kostja teadis Pärnu linnast kui ostjast ja soostus kinnistut müüma ainult seetõttu, et see oli vajalik avalikes huvides. Kostja soovis vaidlusalust lepingut sõlmida ainult selleks, et müüa kinnistu Pärnu linnale. Samuti ajendas kostjat lepingut sõlmima asjaolu, et R. Liitmaa esitles end kui Pärnu linna volitatud esindajat. Pooltevaheline leping oleks pidanud sisaldama mitte umbmäärast ostja otsimist, vaid vahendustegevust kostjale kuulunud kinnistu müümisel Pärnu linnale. Müügiesinduslepingus ei olnud vaja märkida ülesandena ostja otsimist. Hagejal oli juba lepingu sõlmimisel kavatsus kostjat eksitada. Hageja ei täitnud lepinguga võetud kohustusi nõuetekohaselt. Pooled leppisid kokku, et kinnistu hinnaks on 370 000 krooni. R. Liitmaa teatas Pärnu linnale kostja nõusolekust müüa kinnistu hinnaga 420 000 krooni. Hageja ületas sellega volitusi ja valetas esindatava nimel. Ta ei teavitanud kostjat müügihinna omavolilisest suurendamisest ja varjas lepingu rikkumist. Sellega rikkus hageja lepingu p-s 2.4 sätestatud kohustust. Hageja korraldas kostjale 15. augustil 2002. a Pärnu Linnavalitsusest saadetud ostusoovi üleandmise vahetult endale. See andis kostjale aluse hagejat mitte usaldada. Kuna hageja rikkus pooltevahelist müügiesinduslepingut, siis on kostjal õigus keelduda omapoolsest kohustuse täitmisest. VÕS § 664 järgi tasu nõudmiseks puudub alus. Lepingus on märgitud esindaja teenustasuks 37 000 krooni, mistõttu hageja ei saa nõuda 43 660 krooni tasumist. Lepingus fikseeritud maakleritasu on ebamõistlikult suur. Rakendada tuleb VÕS § 666 ja vähendada tasu mõistliku suuruseni. Mõistlik tasu, mida hageja oleks õigustatud saama, on 2360 krooni.
4.Pärnu Maakohtu 17. aprilli 2003. a otsusega rahuldati hagi osaliselt ja mõisteti kostjalt hageja kasuks välja 18 500 krooni. Otsuse põhjenduste kohaselt küsis maakler Pärnu linnalt kinnistu eest kõrgemat hinda müüja huvides. Kostjal ei ole alust lepingu täitmisest keelduda. Pooled käitusid lepingu sõlmimisel terve mõistusega ja ratsionaalselt mõtlevate isikutena. Kostja hilisem taganemine lepinguga võetud kohustuste täitmisest on lubamatu, olenemata temale hiljem selgeks saanud asjaolust, et kinnistut oleks tal olnud võimalik Pärnu linnale müüa ilma vahendajateta ja vahendustasuta. Naaberkinnistu omanik sõlmis hageja esindajaga samadel tingimustel maaklerilepingu, mille osas kummalgi poolel ei tekkinud erimeelsusi ja mida pooled ka täitsid. Rahaliselt hinnates on 10% maakleritasu ebamõistlikult suur. Pärnus väljakujunenud maakleritasu suuruseks on üldteadaolevalt 5% objekti müügihinnast. Tõendatud on, et hageja ei viinud ettevalmistusi notariaalse müügilepingu vormistamiseks lõpuni, kuna kostja pidi tehingu lõplikuks vormistamiseks hankima täiendavad
tõendid kinnistu katastriüksuste kohta. Seetõttu on mõistlik kostjalt välja mõista 5% suurune maakleritasu kinnistu müügihinnast, s.o 18 500 krooni. Kuivõrd pooled ei ole müügiesinduslepingus käibemaksu osas kokku leppinud, siis jääb hageja nõue selles osas rahuldamata.
5.AS Tõnisson palus apellatsioonkaebuses maakohtu otsust muuta ja kostjalt välja mõista maakleritasu 37 000 krooni.
6.Maret Tugedam palus apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
7.Tallinna Ringkonnakohus muutis 28. novembri 2003. a otsusega maakohtu otsust ja mõistis kostjalt välja maakleritasu 9250 krooni. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei vaidle pooled selle üle, et M. Tugedam müüs kinnistu, mille müügi korraldamiseks olid pooled sõlminud 9. augusti 2002. a müügiesinduslepingu (maaklerilepingu) pärast selle lepingu lõppemist Pärnu linnale. Vaieldakse selle üle, kas lepingus kokkulepitud maakleritasu on mõistliku suurusega ning kas hageja täitis lepinguga võetud kohustusi nõuetekohaselt. Õige on maakohtu seisukoht, et kokkulepitud maakleritasu 10% kinnistu müügihinnast on ebamõistlikult suur, sest Pärnus väljakujunenud maakleritasu on üldteadaolevalt 5% müügihinnast. VÕS § 666 sätestab, et kui pooled on kokku leppinud ebamõistlikult suure maakleritasu, võib kohus seda käsundiandja taotlusel vähendada mõistliku suuruseni. TsMS § 94 lg 1 kohaselt ei ole vaja tõendada asjaolu, mida kohus loeb üldiselt teadaolevaks. Hageja ei ole apellatsioonkaebuses väitnud, et tavapärase maakleritasu suurus oleks kohtuotsuses märgitust suurem. Kaks korda tavapärasest suuremat tasu saab pidada ebamõistlikult suureks. VÕS § 666 alusel tuleb kostja taotlusel vähendada maakleritasu 5%-ni kinnistu müügihinnast, s.o 18 500 kroonini. VÕS § 76 sätestab, et kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. Kohustuse rikkumine on VÕS § 100 järgi võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine. Õiguskaitsevahendid kohustuse rikkumise korral on sätestatud VÕS §-s 101. Maakohus tuvastas, et hageja ei viinud ettevalmistusi notariaalse müügilepingu vormistamiseks lõpuni. Hageja ei vaidlustanud apellatsioonkaebuses asjaolu, et asjaõiguslepingu vormistamiseks vajaminevaid dokumente ta notarile ei esitanud. Tema väitel ei olnud selleks vajadust, kuna 17. septembril 2002. a pidi sõlmitama ainult võlaõiguslik leping ja puuduvad dokumendid ei oleks seda takistanud. Põhjendatud on kostja seisukoht, et tal oli alus eeldada, et kinnistu müümiseks vajalikud tehingud tehakse korraga, s.t mõistlikult ja esindatavale kõige vähem tülikal viisil. Hageja ei ole esile toonud mõjuvaid põhjusi, miks oleks tulnud võlaõiguslik ja asjaõigusleping sõlmida erinevatel aegadel. Tunnistaja K. Pärmanni ütlustega on tõendatud, et kostja ei olnud nõus selliselt lepinguid sõlmima. Maakohus pidas eeltoodut põhjendatult maakleri kohustuste täitmata jätmiseks. Nõustuda ei saa maakohtu seisukohaga, nagu ei rikuks maakleri poolt Pärnu linnalt kui ostjalt müügiesinduslepingus kokkulepitust kõrgema hinna küsimine kostja huve ega lepingut. Selline seisukoht ei ole kooskõlas VÕS §-ga 76. Tulenevalt VÕS § 612 lg-st 1 oleks hageja pidanud järgima kostja juhiseid. Müügiesinduslepingus oli kokku lepitud 370 000 krooni suuruses müügihinnas ja hagejal ei olnud
õigust sellest kõrvale kalduda. Tähtsust pole sellel, kas müügiesinduslepingu rikkumine oleks toonud kostjale kasu või mitte. Hageja rikkus osaliselt ka lepingu p-s 2.4 sätestatud esindatava informeerimise kohustust, kui ta ei teavitanud kostjat Pärnu Linnavalitsuse 15. augustil 2002. a kostja nimele saadetud kirjast, milles paluti teatada kinnistu müügihind. Pooled teadsid, et Pärnu linn on huvitatud kinnistu ostmisest. Seda, et hagejal ei tulnud tegelda teiste ostjate otsimisega, ei saa pidada lepingu rikkumiseks. Lepingu rikkumised ei ole sellised, mis võimaldaksid kohaldada VÕS § 101 lg 1 p 2 ja § 111, s.o annaksid kostjale õiguse keelduda maakleritasu maksmisest. Kohaldada tuleb VÕS § 101 lg 1 p-s 5 sätestatud hinna alandamist. VÕS § 112 lg 1 sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Käesoleval juhul oli kostja õigustatud VÕS § 112 lg 1 alusel tasumisele kuuluvat hinda alandama, kuna ta leidis, et hageja ei ole lepingut nõuetekohaselt täitnud. Kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, kuna hageja kohustused ei olnud rahaliselt määratletud. Vaidlusaluse müügiesinduslepingu täitmise asjaolusid arvestades tuleb hageja kohase ja mittekohase täitmise väärtuste suurused lugeda võrdseteks. Kuna mõistliku suurusega maakleritasuks on 18 500 krooni, tuleb kostjalt VÕS § 112 lg 1 alusel välja mõista hageja kasuks maakleritasu pooles ulatuses, s.o 9250 krooni. Asja lahendamisel ei oma tähtsust müügiesinduslepingu sõlmimise asjaolud, sest kostja ei ole tehingut seaduses ettenähtud korras vaidlustanud. Tähelepanuta tuleb jätta kostja väide, et ta sõlmis müügiesinduslepingu eksimuse mõjul. Kostja ei kasutanud seaduslikku õigust lepingust taganeda või see üles öelda. Tähtsust ei oma ka see, millistel tingimustel sõlmis naaberkinnistu omanik hagejaga maaklerilepingu ning kuidas seda täideti.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
8.Kassatsioonkaebuses palub AS Tõnisson muuta ringkonnakohtu otsust ja mõista kostjalt välja maakleritasu 37 000 krooni.
9.Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt ei ole maakleritasu üldteada asjaolu ja seega on kohus rajanud oma otsuse oletusele. Kohtu seisukoht ei ole millegagi põhjendatud. Kui keskmine maakleritasu suurus oleks üldteada asjaolu, jääb arusaamatuks, miks kostja, kes on ka varem tegelenud kinnistute müügiga, nõustus maksma kahekordselt suuremat maakleritasu. Kohus ei ole analüüsinud hageja esitatud tõendeid selle kohta, et 17. septembril 2002. a oli kokku lepitud üksnes võlaõigusliku lepingu sõlmimine ja et kostja oli sellest asjasolust teadlik ega esitanud selles osas pretensioone. Võlaõigusliku lepingu sõlmimine jäi ära seetõttu, et kostja ei ilmunud notari juurde. Seega ei saa lugeda tõendatuks, et hageja ei olnud viinud lõpuni ettevalmistustöid notariaalse müügilepingu vormistamiseks. Samuti ei saa lugeda tõendatuks asjaolu, nagu oleks hageja rikkunud maaklerilepingut, küsides ostjalt kõrgemat hinda. Kõrgema hinna küsimine oli kokku lepitud ja kui see ka poleks olnud kokku lepitud, ei oleks see kuidagi kostja huve kahjustanud. Samuti pole kohus põhjendanud oma seisukohta, et hageja rikkus osaliselt informeerimiskohustust, kui ta ei teavitanud
kostjat Pärnu Linnavalitsuse 15. augusti 2002. a kostja nimele saadetud kirjast. Põhjendatud ei ole ka seda, miks pole arvesse võetud hageja ütlusi ja kõnede eristusi, millest nähtub info liikumine hageja ja kostja vahel.
10.Kostja kassatsioonkaebusele ei vastanud.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
11.Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 363 p-de 1 ja 2 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise ning protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning asi tuleb saata samale apellatsioonikohtule uueks läbivaatamiseks.
12.Ringkonnakohus nõustus esimese astme kohtu seisukohaga, mille kohaselt on üldteada asjaolu, et Pärnu linnas on maakleritasu suurus 5% müüdava objekti hinnast.
13.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 94 lg 1 kohaselt ei ole vaja tõendada asjaolu, mida kohus loeb üldiselt teadaolevaks. Kolleegium on seisukohal, et selle sätte alusel võib kohus lugeda üldiselt teadaolevaks ka asjaolu, mis tegelikkuses ei ole kõigile teada, kuid mis kohtu enda arvates võiks olla üldteada. Kohus saab lugeda üldiselt teadaolevaks asjaolu, millele pool on tuginenud, ilma et pool taotleks asjaolu üldiselt teadaolevaks lugemist.
14.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 227 lg 1 nõuab, et kohtuotsus peab olema seaduslik ja põhjendatud. Vastavalt TsMS § 231 lg-le 4 tuleb kohtuotsuse põhjendavas osas märkida kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on kohtu järeldused rajatud, samuti seadused, mida kohus kohaldas. Kolleegium leiab, et juhul, kui kohus loeb asjaolu üldiselt teadaolevaks, siis tuleb kohtuotsuses esitada ka põhjendused, kuidas kohus sellisele järeldusele jõudis. Kuna asjaolu üldiselt teadaolevaks lugemine vabastab poole, kes sellele asjaolule tugineb, tõendamiskohustusest, peab kohus poolte võrduse põhimõttest tulenevalt andma teisele poolele võimaluse avaldada oma seisukoht selle kohta, kas asjaolu saab lugeda üldiselt teadaolevaks või mitte. Kohus peab seega protsessi käigus teatama pooltele võimalusest lugeda mingi asjaolu üldiselt teadaolevaks. Kui keegi pooltest leiab, et asjaolu ei saa lugeda üdiselt teadaolevaks, kuid sellele vaatamata loeb kohus asjaolu üldiselt teadaolevaks, peab kohus otsuses ka selle poole väidetele vastama ja nendega mittenõustumist põhjendama. Kui kohus ei loe asjaolu üldiselt teadaolevaks, tuleb anda pooltele võimalus asjaolu või selle puudumist tõendada.
15.Käesoleval juhul ei ole kohtud otsustes esitanud argumente, miks kohus loeb üldiselt teadaolevaks, et Pärnus on tavaline maakleritasu 5% objekti müügihinnast. Samuti ei nähtu asja materjalidest, et kohus oleks küsinud hageja arvamust selle kohta, kas 5%-list maakleritasu saab lugeda üldiselt teadaolevaks asjaoluks. Kolleegium leiab, et hageja oleks pidanud esitama tõendeid Pärnu linna tavalise maakleritasu suuruse kohta alles siis, kui kohus oleks avaldanud oma seisukoha, mille järgi 5%-list maakleritasu ei saa lugeda üldiselt teadaolevaks asjaoluks.
16.Kohtud asusid seisukohale, et kokkulepitud maakleritasu 10% kinnistu müügihinnast on ebamõistlikult suur, sest Pärnus väljakujunenud maakleritasu on üldteadaolevalt 5% müügihinnast. Kolleegium leiab, et VÕS § 666 alusel maakleritasu ebamõistlikkuse kindlakstegemisel tuleb
muuhulgas arvestada VÕS § 7 lg-s 1 sätestatut, mille kohaselt loetakse võlasuhtes mõistlikuks seda, mida samas olukorras heas usus tegutsevad isikud loeksid tavaliselt mõistlikuks. Arvestada tuleb ka VÕS § 7 lõiget 2, mille järgi tuleb mõistlikkuse hindamisel arvestada võlasuhte olemust ja tehingu eesmärki, vastava tegevus- või kutseala tavasid ja praktikat, samuti muid asjaolusid. Kohtul tuleb hinnata, kas maakleritasu ja selle eest vastu saadud teenus on mõistlikus proportsioonis. Seega on kohalik tavaline maakleritasu vaid üks kriteerium, mille alusel maakleritasu mõistlikkust hinnata. Olenevalt asjaoludest võib olla mõistlik ka kohalikust tavalisest maakleritasust suurem või väiksem maakleritasu. Eelmärgitut tuleb arvesse võtta asja uuel arutamisel maakleritasu mõistlikkuse hindamisel.
17.Ringkonnakohus leidis, et kohaldada tuleb VÕS § 101 lg 1 p-s 5 sätestatud hinna alandamist. Hinna alandamist reguleerib VÕS § 112. Selle paragrahvi esimene lõige sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. VÕS § 112 lg 2 kohaselt toimub hinna alandamine avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Kolleegium leiab, et hinna alandamise avalduse võib teha ka kohtumenetluse kestel kuni kohtuvaidluseni esimese astme kohtus. Ringkonnakohtu otsusega pole hinna alandamise avalduse tegemist tuvastatud. Hinna alandamise avalduse tegemine ei nähtu ka toimikust. Toimiku lehel 29 on üksnes kostja avaldus tasu ebamõistlikkuse kohta ja palve kohaldada VÕS § 666. Seega on ringkonnakohus rikkunud ka TsMS § 229 lõiget 2, mis sätestab, et asjas, mis ei riiva avalikku huvi, ei või kohus otsust rajada asjaolule, mida pool ise ei ole asja läbivaatamisel esitanud.
18.Ekslik on kassatsioonkaebuse väide, et kohus ei ole analüüsinud hageja esitatud tõendeid selle kohta, et 17. septembril 2002. a oli kokku lepitud üksnes võlaõigusliku lepingu sõlmimine. Kohus on selles küsimuses lugenud otsuses esitatud motiividel põhjendatuks kostja seisukoha. Samuti on kohus otsuses põhjendanud oma seisukohta, et kõrgema hinna küsimine tähendas lepingu rikkumist.
19.Õige on kassatsioonkaebuse väide, et kohus ei ole otsuses põhjendanud, miks ta leiab, et hageja on rikkunud informeerimiskohustust. Samuti ei ole ringkonnakohus põhjendanud, miks ta ei ole arvesse võtnud esimese astme kohtu toimikus olevaid kõnede eristusi. Kui kõnede eristused ei omanud asjas tähtsust, oleks seda tulnud otsuses märkida. Sellega rikkus ringkonnakohus TsMS § 330 lg 4. A. Kull, H. Jõks, T. Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.