Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tsiviilasja hind Riigikohtus Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Asja läbivaatamise kuupäev
RESOLUTSIOON
Eesti Vabariigi nimel 3-2-1-55-09 Tartu, 10. juuni 2009. a Eesistuja Peeter Jerofejev, liikmed Jaak Luik ja Tambet Tampuu Jana Kustjakova ja Mikhail Maystrishini hagi OÜ VALLENMAIN vastu 300 000 krooni saamiseks Tartu Ringkonnakohtu 5. jaanuari 2009. a otsus tsiviilasjas nr 207-19679 Jana Kustjakova ja Mikhail Maystrishini kassatsioonkaebus 250 000 krooni Hageja Jana Kustjakova (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Tarmo Pilv Hageja Mikhail Maystrishin (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Tarmo Pilv Kostja OÜ VALLENMAIN (registrikood xxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Liane Raave 11. mai 2009. a, kirjalik menetlus
1.Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 5. jaanuari 2009. a otsus tsiviilasjas nr 2-07-19679 ja Tartu Maakohtu 7. juuli 2008. a otsus samas asjas.
2.Saata asi Tartu Maakohtule uueks läbivaatamiseks.
3.Rahuldada kassatsioonkaebus.
4.Tagastada Jana Kustjakovale kassatsioonkaebuselt 2. veebruaril 2009 tasutud kautsjon 2500 (kaks tuhat viissada) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Jana Kustjakova (hageja I) ja Mikhail Maystrishin (hageja II) esitasid 30. mail 2007. a hagi OÜ VALLENMAIN (kostja) ja Aulis Günnineni vastu 300 000 krooni saamiseks. 31. oktoobril 2007. a toimunud kohtuistungil loobusid hagejad hagist A. Günnineni vastu, maakohus võttis loobumise vastu ja lõpetas 7. novembri 2007. a määrusega menetluse hagejate hagis A. Günnineni vastu. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid kostja (müüja) ja hagejad (ostjad) 26. aprillil 2006 kinnistu müügilepingu, mille kohaselt ostsid hagejad Ülenurme vallas Õssu külas Kesa tee 20 asuva kinnistu (edaspidi kinnistu). Lepingu p 3.2 järgi oli kinnistu hinnaks 530 000 krooni. Kinnistul on varjatud puudused. Kinnistu vahetus läheduses Rüütli lauda kinnistul paiknevates hoonetes asub Eesti Maaülikooli õppe-teadustöö katsebaasi sihtasutus Eerika Farm, milles peetakse umbes 130 veist. Laudast levib väljakannatamatut haisu, millest hagejad kinnistu ostmise ajal teadlikud ei olnud ning millest kostja neid ka ei informeerinud. Lisaks selgus, et kinnistu vee- ja kanalisatsioonitorustikke ei ole võimalik ühendada Tartu linna üldvõrku, mistõttu ei ole kinnistul vett ning kanalisatsiooni. Müügilepingu p 2.1.8 järgi on vee- ja kanalisatsioonitorustikud ning elektrivõrk kinnistu piirini välja
ehitatud. Tegelikkuses see nii ei ole. Nimetatud asjaolu tõttu ei ole võimalik kinnistul tarbida vett, valmistada toitu, ennast pesta jne. Samuti ei ole võimalik juhtida ära tekkivat reovett. Seega on kinnistu sisuliselt elamiskõlbmatu, kuna normaalne elutegevus sellel ei ole eeltoodust lähtuvalt võimalik. Hagejad soovivad kinnistu hinda alandada. Menetluse kestel loobusid hagejad seisukohast, et hinda tuleb alandada kahjulike mõjutuste tõttu, ja tuginesid nõudes üksnes asjaolule, et kinnistu puuduseks on vee- ja kanalisatsioonitorustike ühendamise võimatus Tartu linna üldvõrku. Kinnistu hinnaks oli 26. aprilli 2006. a seisuga 530 000 krooni. Hagejad on seisukohal, et kinnistu väärtus ilma puudusteta oleks ca 600 000 krooni. Arvestades kinnistu olulisi puudusi, mis muudavad kinnistu elamiskõlbmatuks, vähendavad need kinnistu hinda ligikaudu poole võrra ehk 260 000 kroonini. Seega tegelikult võlgnetav müügihind on 230 000 krooni (260 000 * 530 000 / 600 000), mis on hagiavalduse esitamise hetkeks koos ülejäänud müügihinnaga kostjale tasutud. Seetõttu on hagejad kostjale tasunud ülemäära 300 000 krooni.
2.Kostja ei tunnistanud hagi, palus jätta selle rahuldamata ning jätta menetluskulud hagejate kanda. Väär on hagejate väide, et hoolimata müügilepingus toodust ei ole võimalik kinnistu vee- ja kanalisatsioonitorustikke ühendada Tartu linna üldvõrku, mistõttu ei ole kinnistul vett ja kanalisatsiooni. Kostja avaldas ja kinnitas müügilepingu p-s 2.1.8, et vee- ja kanalisatsioonitorustikud ning elektrivõrk (3 * 6A) on lepingu esemeks oleva kinnistu piirini välja ehitatud, ning aktsiaseltsi KAANON KINNISVARA 5. detsembri 2006. a eksperdihinnangust nähtub samuti, et paigaldatud on vesikütte-, kanalisatsiooni- ja veetorud. Kostja on teinud kõik võimaliku, et tagada elutegevuseks vajalike kommunikatsioonide olemasolu, ja täitnud müügilepinguga võetud kohustused. Teenuse pakkujaga (vee-ettevõtja jt) liitumislepingu sõlmimise ainuõigus, kuid ka kohustus on hagejatel kui teenuse tellijatel ehk tarbijatel, mistõttu sõltub vee olemasolu ja reovee äravool vaid hagejatest endist, sest kõik kommunikatsioonid on kostja välja ehitanud. Kostjale teadaolevalt on hageja II kinnisvarateenuseid pakkuva BREC KINNISVARA AS (pankrotis) töötaja (ametikoht hindaja) ning varem on hageja I töötanud Friis Kinnisvara OÜ-s. Seega on väär hagejate väide, et kumbki neist ei tegele oma majandus- või kutsetegevuses kinnistute ostu-müügiga ning nad ei ole sellise problemaatikaga üksikasjalikult tuttavad. Kinnisvarateenuseid pakkuvas ettevõttes töötava kinnisvara hindajana oli hageja I pädev hindama kinnisvara väärtust ja selle suhet ümbritsevaga. Hagejad on esitanud teadvalt tegelikkusele mittevastavaid väiteid, mis annab aluse kahelda ka ülejäänud hagejate väidete tegelikkusele vastavuses. Lisaks müüsid hagejad kinnistu
12.detsembril 2006. a A. Jefremovile (edaspidi kolmas isik). Kostjale jääb arusaamatuks, millele tuginedes on hagejad jõudnud seisukohale, et kohase täitmise väärtus on 600 000 krooni ja mittekohase täitmise väärtus 260 000 krooni. Hinna alandamise funktsioon on taastada lepingu mittekohase täitmisega rikutud tasakaal lepingupoolte kohustuste vahel ning arvestada tuleb kohase ja mittekohase täitmise väärtuste omavahelist suhet (samale seisukohale on asunud Riigikohtu tsiviilkolleegium 30. novembri 2005. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1131-05). Hagejad ei ole tõendanud, et kohane ja mittekohane täitmine erinevad, samuti ei ole
selgitatud, millel põhinevad esitatud kalkulatsioonid.
3.Tartu Maakohus rahuldas 7. juuli 2008. a otsusega hagi osaliselt ning mõistis kostjalt hagejate kasuks välja ülemääraselt tasutud 250 000 krooni. Maakohus jättis menetluskuludest 83% kostja ning 17% hagejate kanda. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt näeb müügilepingu p 2.1.8 ette, et vee- ja kanalisatsioonitorustikud ning elektrivõrk (3 * 6A) on kinnistu piirini välja ehitatud. Müügilepingu p 3.1 järgi sisaldab müügihind vee- ja kanalisatsiooni- ning elektrivõrguga liitumise eest ette nähtud tasu (ostjatel ei tule nimetatud võrkudega liitumisel tasuda liitumistasu). Hagejad on kinnistu vastu võtnud, mistõttu tuleb neil võlaõigusseaduse (VÕS) § 76 lg-st 4 tulenevalt vaidluse korral tõendada, et kohustus ei olnud kohaselt täidetud - asi ei vastanud lepingutingimustele. Hagiavalduse kohaselt selgus pärast kinnistu ostmist, et hoolimata müügilepingus toodust ei ole võimalik kinnistu vee- ja kanalisatsioonitorustikke ühendada Tartu linna üldvõrku, mistõttu ei ole kinnistul vett ja kanalisatsiooni, ning seega on kinnistul puudus, mis annab hagejate arvates aluse alandada hinda 300 000 krooni võrra. Kostja viitab oma vastuses aktsiaseltsi KAANON KINNISVARA eksperdihinnangule, mille järgi kinnistule ehitatava elamu vundamenti on paigaldatud vesiküttetorud, kanalisatsiooni- ja veetorud.
15.novembri 2007. a teatisega on osaühing Märja Soojus kostja esindajale kinnitanud, et on ühisveevärgi ja kanalisatsiooni seaduse tähenduses vee-ettevõtja Märja alevikus Tähtvere vallas Tartumaal ning et Tartumaal Ülenurme vallas Õssu külas Kesa tee 20 asuva kinnistu piirini on välja ehitatud vee- ja kanalisatsioonitorustikud koos liitumispunktidega. Ka kostja poolt maakohtule esitatud 12. juuni 2008. a paikvaatluse protokollist tuleneb, et kõnealuse kinnistu piiril on vee- ja kanalisatsiooni liitumispunkt. Vaatluse tulemusel selgus, et vee- ja kanalisatsioonitorustikud maaüksusel on välja ehitatud ja ekspluateerimiseks kõlbulikud. Hageja II kinnitas kohtule, et liitumispunktid on krundi piiril olemas. Eelmainitud tõenditega on kinnitatud asjaolu, et kostja on müügilepingu p-s 2.1.8 märgitud kohustuse formaalselt täitnud (vee- ja kanalisatsioonitorustikud on kinnistu piirini välja ehitatud ühes liitumispunktidega). Samas ei ole kinnistu vee- ja kanalisatsioonitorustikke võimalik ühendada Tartu linna üldvõrku, mistõttu ei ole kinnistul vett ning kanalisatsiooni, mida kinnitavad tunnistaja Aivar Kiviranna 16. juuni 2008. a kohtuistungil antud ütlused ning AS-i EMAJÕE VEEVÄRK 31. jaanuari 2008. a õiend. Selle on põhjustanud kostja, kes jättis vajalikud tehnilised tingimused täitmata, mistõttu ei ole olnud võimalik saada veevõrgu kasutusluba, mis on liitumise eeltingimuseks: käivitamata on detailplaneeringus nõutud puurkaev. Seega on kinnistu piirini rajatud torustike lõik ringtorustikust välja lülitatud - paigaldatud on siibrid, millega on muu hulgas ka hagejatele kuulunud kinnistuni viiv veetorustik suletud. Kui kostja oleks tehnilised nõuded täitnud, oleks süsteem tööle hakanud. Tunnistaja ütluste kohaselt pidi kostja sellest asjaolust ka teadlik olema, kuna sellest on korduvalt räägitud. Kostja on rikkunud müügilepingu punkte 2.1.8 ning 3.1, kuna ostuhind sisaldas liitumist. Kostja on seega võtnud endale kohustused, mida ta ei ole täitnud. Hagejate käest on võetud liitumistasu, kuid võimalust liituda ei ole saadud praeguse ajani.
Hagejad võisid lepingupunktide 2.1.8 ning 3.1 alusel mõistlikult eeldada, et kostja on täitnud ka ülejäänud tehnilised tingimused (valmisehitatud puurkaev, ülepumplad), mis võimaldavad ühendada torustikud Tartu linna üldvõrku nii, et kinnistul on olemas vesi ja kanalisatsioon (mida on eeldatud ka kohtule esitatud kinnisasja hindamisaktis kohtutoimiku lk-del 17-23). Tähtis pole mitte üksnes see, kas kostja on lepingupunktid formaalselt täitnud, vaid ka see, kas kostja on järginud hea usu põhimõtet. Kostja on arendaja, seega oma majandus- ja kutsetegevuses tegutsev isik, kes pidi olema teadlik sellest, et vaatamata torustike väljaehitamisele ei saa neid hakata kasutama enne, kui on täidetud vajalikud tehnilised tingimused - valmis on ehitatud töötav puurkaev. Vaatamata asjaolule, et müügilepingus puurkaevust otseselt juttu ei ole, käsitleb müügilepingu p 3.1 vee- ja kanalisatsioonivõrguga liitumist (ostjatel ei tule sellega liitumisel tasuda liitumistasu), mille tagamiseks oli kostjal koostöökohustus (kostja pidi tasuma liitumise eest). Hagejatelt ei saanud eeldada, et nad oleksid lepingu sõlmimisel olnud kursis tehniliste üksikasjadega, mõistmaks, et liitumine ei pruugi olla võimalik isegi siis, kui kostja on oma lepingulised kohustused formaalselt täitnud. Hagejad sõlmisid lepingu usus, et neil on võimalik veevärgi ja kanalisatsiooni üldvõrguga liituda. Asjakohane ei ole kostja vastuväide, et veevärgiga liitumine on vaid kohaliku omavalitsuse probleem ning ei puuduta enam kostjat. Kostja on müügilepingus märkinud, et müügihinna sees on liitumistasud, seega pidi kostja tasuma veevärgi ja kanalisatsiooniteenuse osutajale hagejate liitumise eest. Kostja ei ole selle eest praeguse ajani kellelegi tasunud. Hagejate nõue on põhjendatud hagejatel jäi saamata see, mille eest nad tasusid ja mida mõistlikult oodata võisid, nimelt võimalus liituda funktsioneeriva vee- ja kanalisatsioonisüsteemiga. Hagejatel on õigus nõuda kostjalt hinna alandamist. Maakohus kohaldas VÕS § 112 lg-t 3 ja § 189 lg-t 1. Hagejad on hagiavalduses määranud ülemäära tasutu väärtuseks 300 000 krooni. Kohase ning mittekohase täitmise suhe tuleb, võttes arvesse VÕS § 112 lg-t 1, arvutada välja kohtule esitatud dokumentaalsete tõendite põhjal. 5. detsembri 2006. a hindamisaktis on kõnealuse kinnistu turuväärtuseks määratud 2 100 000 krooni (kinnistule on hagejad ehitanud poolelioleva elamu). Sama kinnistu 12. detsembri 2006. a müügilepingust nähtub, et müügihinnaks oli 1 850 000 krooni. Hageja II väitel on hinda alandatud veevarustuse puudumise tõttu. Mainitud hindade vahe (2 100 000 - 1 850 000 = 250 000 krooni) väljendab praegu kõige objektiivsemalt summat, mis eristab kohast täitmist ebakohasest täitmisest, ning see tuleb võtta ka aluseks hinna alandamisel ja ülemäära makstu tagastamisel. Nii saab õiglaselt vähendada hagejate nõutavat summat pärast seda, kui hagejad on ühest puudusest loobunud, ent nõue on jäetud samaks. Lähtuda tuleb hagejate esindaja 31. oktoobri 2007. a istungil esitatud väitest, mille alusel soovitakse ebameeldiva lõhna tõttu saada müügisummast tagasi 20% ning puuduva torustiku eest 80%. Kuna nõudest, mis tuleneb Eerika Farmist kinnistule levivast lõhnast, on loobutud, tuleks nõutud 300 000 krooni 20% võrra vähendada (300 000 / 100 * 20 = 60 000 krooni). Vähendatud summa (300 000 60 000 = 240 000 krooni) vastab ligikaudu ka hindamisaktis märgitud kinnistu väärtuse ja müügihinna vahele (250 000 krooni). Hagi tuleb rahuldada osaliselt ning mõista kostjalt hagejate kasuks välja ülemäära tasutud 250 000 krooni.
Kohaldades tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lg-d 1 ja 3 ning § 163 lg-t 1, pidas maakohus mõistlikuks ning põhjendatuks jaotada menetluskulud võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Kuna hagist rahuldati ligikaudu 83% (250 000 * 100 / 300 000), siis jättis maakohus menetluskulud selles ulatuses kostja kanda ning ülejäänud osas (100% - 83% = 17%) hagejate kanda.
4.Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada osas, millega hagi rahuldati, ning saata asi selles osas samale maakohtule uueks läbivaatamiseks. Kostja leidis, et maakohus on hinnanud vääralt tõendeid, rikkunud oluliselt menetlusõiguse norme ning kohaldanud valesti materiaalõigust. Müügilepingu p 2.1.8 on nõuetekohaselt täidetud. Maakohus oleks pidanud kõigepealt tuvastama, kas hagejate väide, et kinnistul ei ole vett ja reovee äravoolu, vastab tõele. Maakohus on jätnud tähelepanuta kostja esitatud tõendid. Maakohus ei ole pööranud tähelepanu kostja esitatud asjaolule, et naaberkinnistute omanikel ei ole pretensioone reovee äravoolu ja vee kohta. Veevõtu ja reovee ärajuhtimise eelduseks on teenuse osutamise lepingu sõlmimine veeettevõtjaga. Teenuse pakkujaga (vee-ettevõtjaga) liitumislepingu sõlmimise ainuõigus ja kohustus on hagejatel kui teenuse tellijatel ehk tarbijatel, mistõttu sõltub vee olemasolu ja reovee äravool vaid hagejatest endist. Maakohus on jätnud täielikult tähelepanuta kostja esitatud veetorustiku surveproovi ning vee- ja reoveevõrgustiku teostusjoonise. Hagejad ei saanud müügilepingu p-st 3.1 eeldada, et kostja tagab neile ka veevarustuse. Hagejad ei ole tõendanud kohase ja mittekohase täitmise väärtusi kooskõlas VÕS § 112 lg 1 teise lausega, st kohustuse täitmise aja seisuga. Maakohus on jätnud tähelepanuta, et kinnistut kolmandale isikule edasi müües kinnitasid hagejad müügilepingu pdes 2.5.1, 2.5.2 ja 2.5.5, et müügilepingu objekti suhtes ei ole vaidlusi ning et neile teadaolevalt ei ole müügilepingu objektil, samuti sellel paiknevatel ehitistel mingeid varjatud puudusi ega vigu ning ei ole eritunnuseid või puudusi, mida tuleks lepingus fikseerida.
5.Hagejad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu ning palusid jätta selle rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tartu Ringkonnakohus tühistas 5. jaanuari 2009. a otsusega maakohtu otsuse ning tegi uue otsuse, millega jättis hagi rahuldamata. Ringkonnakohus jättis menetluskulud hagejate kanda. Hagejad tuginevad oma nõudes asjaolule, et kinnistu puuduseks on vee- ja kanalisatsioonitorustike ühendamise võimatus Tartu linna üldvõrku. Ringkonnakohus leidis, et hagejad ei ole tõendanud nõudeõiguse olemasolu kostja vastu. Asja materjalidest nähtub, et hagejad müüsid kinnistu
12.detsembril 2006 kolmandale isikule. Kolmanda isikuga sõlmitud müügilepingu p-s 2.5.2 kinnitasid hagejad müüjatena, et neile teadaolevalt ei ole müügilepingu objektil, samuti sellel paikneval ehitisel mingeid varjatud puudusi ega vigu. Müügilepingu p. 2.5.5 kohaselt ei ole eritunnuseid või puudusi, mida tuleks lepingus fikseerida. Enne kinnistu müümist tellisid hagejad
5.detsembril 2006 kinnistu hindamise, mille kohta tehtud aktis on märgitud, et torustikud on kinnistu piirini välja ehitatud ja liitumistasud on makstud. Sama lepingu p 10.1 kohaselt andsid müüjad ostjale üle neile kuuluvad õigused ja nõuded kostja vastu, mis tulenevad punktis 2.2.1 nimetatud lepingust (hagejate ja kostja vahel 26. aprillil 2006
sõlmitud kinnistu müügilepingust). Seega hagejad loovutasid kostjaga sõlmitud müügilepingust tuleneva nõudeõiguse kostja vastu kolmandale isikule kui kinnistu uuele omanikule. Asja materjalidest ei nähtu, et hagejad oleks teinud hinna alandamise avalduse ja selle tahteavalduse kostjale kätte toimetanud (VÕS § 112 lg 2). Hagejate esitatud väited ei võimalda tuvastada, kuidas on kostja lepingut rikkunud, milles ja millal avaldusid kinnistul varjatud puudused. Hagejad ei ole esitanud tõendeid mittekohase täitmise väärtuse kohta lepingu täitmise aja seisuga. Hagejad ei ole esitanud tõendeid selle kohta, milline oleks kohase täitmise väärtus. Hagejad on menetluse kestel oma väiteid kinnistu puuduste kohta korduvalt muutnud. Nad väitsid hagis, et torustikud on krundi piirini välja ehitamata. Hiljem möönsid, et torustikud on välja ehitatud, kuid need ei toimi. Ka kohtumenetluses esitasid hagejad vastuolulisi väiteid. Hagejate väide, et kinnistu hinda tuleb alandada hindamisaktis märgitud hinna ja edasimüügi hinna vahe võrra, ei ole õige. Asja materjalide kohaselt ostsid hagejad kostjalt hoonestamata kinnistu 530 000 krooni eest. Hindamisakti kohaselt hinnati sama kinnistut pärast seda, kui sellele oli ehitatud elamu, samuti võõrandasid hagejad ehitisega kinnistu. Hinna alandamise eesmärgiks on taastada lepingu mittekohase täitmisega rikutud tasakaal lepingupoolte kohustuste vahel, seega tuleb hinna alandamisel arvestada kohase ja mittekohase täitmise väärtuste omavahelist suhet. VÕS § 112 lg 1 kohaselt, kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada selle eest tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Hagejad esitasid ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles paluvad ringkonnakohtu otsuse tühistada ning saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Menetluskulud paluvad hagejad jätta kostja kanda. Hagejatel on õigus nõuda hinna alandamist, kuivõrd hinna alandamist kui kujundusõigust ei ole loovutatud. Ringkonnakohus on jätnud arvestamata, et VÕS § 112 lg-s 1 sätestatud hinna alandamine ei ole nõue, vaid ühepoolne kujundusõigus. Sel põhjusel ei laiene VÕS § 164 jj kujundusõiguste loovutamisele ning hinna alandamise õigust ei ole võimalik lepinguga loovutada. Hinna alandamise formaalsed eeldused on täidetud hagiavalduse kui protsessuaalse hinna alandamise avalduse esitamisega. Kostja on rikkunud müügilepingu punktidest 2.1.8 ja 3.1 ning VÕS § 217 lg 2 p-dest 1 ja 2 tulenevat kohustust tagada kinnistu veevarustus ja reovee äravool. Ringkonnakohus ei ole selgitanud ei seda, miks ta on pidanud vajalikuks hinnata ümber maakohtu otsuses esitatud seisukohad müüja poolt lepingu rikkumise kohta, ega ka seda, mis põhjusel ei saa hagejate seisukohti pidada usaldusväärseks või kuidas on kostja need apellatsioonimenetluses ümber lükanud. Hinna alandamise ulatuse kohta märkisid hagejad, et nad on hagiavalduse lk-l 4 näidanud, et kuivõrd kinnistule on juba asutud elamut ehitama, ei ole enam võimalik kohase ja mittekohase täitmise väärtusi täpselt kindlaks teha. Ringkonnakohtu otsus on olulisel määral põhjendamata ning sellest ei nähtu maakohtu otsuse
tühistamise põhjus ega õiguslik alus. Ringkonnakohus ei ole võtnud seisukohta poolte esitatud väidete kohta, ei ole otsuses näidanud, kuidas on maakohus rikkunud materiaal- ja menetlusõiguse normi, ei ole näidanud, miks ta hindab teistmoodi maakohtu otsuse faktiliseks aluseks olnud A. Kiviranna ütlusi ja AS-i EMAJÕE VEEVÄRK 31. jaanuari 2008. a õiendit, millega tuvastati veevarustuse puudumine, samuti aktsiaseltsi KAANON KINNISVARA 5. detsembri 2006. a eksperdihinnangut ning 12. detsembri 2006. a müügilepingut, millega otsustati hinna alandamise ulatus.
8.Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata ja ringkonnakohtu otsuse muutmata. Menetluskulud palub kostja jätta hagejate kanda.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
9.Kolleegium leiab, et nii ringkonnakohtu kui ka maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 ning § 692 lg 5 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ning menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks maakohtule. Kassatsioonkaebus tuleb rahuldada.
10.Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtu seisukohaga, et hagi tuleb jätta rahuldamata selle tõttu, et hagejad loovutasid 12. detsembril 2006 kolmanda isikuga sõlmitud müügilepinguga nõudeõiguse kolmandale isikule. Lepinguga seotud kujundusõigusi, sh hinna alandamise õigust, ei saa loovutada VÕS § 164 järgi. Selliseid õigusi saab üle anda üksnes teise poole nõusolekul lepingu ülevõtmise korras VÕS § 179 järgi. Kostja ei ole väitnud, et kolmas isik võttis kostja nõusolekul üle poolte sõlmitud müügilepingust tulenevad õigused ja kohustused. Samuti ei ole kostja väitnud, et hagejad oleks pärast hinna alandamist loovutanud seetõttu tekkinud tagastamisnõude (VÕS § 112 lg 3) kolmandale isikule. Seega, põhjendades hagi rahuldamata jätmist nõude loovutamisega, rikkus ringkonnakohus TsMS § 436 lg 4 esimest lauset, mille järgi ei tohi kohus otsust tehes tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud.
11.TsMS § 654 lg 5 teise lause kohaselt, kui ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse ja teeb uue otsuse, siis tuleb tal võtta otsuses seisukoht poolte poolt maakohtu menetluses esitatud kõikide väidete ja vastuväidete kohta. TsMS § 653 sätestab, et kui apellatsioonkaebuses vaidlustatakse esimese astme kohtu otsust mõnel tõendil põhineva asjaolu osas, peab ringkonnakohus kohtuotsust selles osas muutes märkima põhjuse, miks tõendit tuleb teisiti hinnata. TsMS § 654 lg 4 kohaselt märgitakse otsuse põhjendavas osas ringkonnakohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, ning seadused, mida ringkonnakohus kohaldas. Hagejad tuginesid muu hulgas sellele, et kuna kostja ei täitnud tehnilisi tingimusi, ei antud veevõrgu kasutusluba. Maakohus tuvastas, et see väide vastab tõele ning et kostja rikkus müügilepingut, kuna jättis tehnilised tingimused täitmata (käivitamata on detailplaneeringus nõutud puurkaev), mistõttu ei olnud võimalik saada veevõrgu kasutusluba. Kasutusluba on omakorda veevõrguga liitumise eeltingimus. Seega leidis ringkonnakohus põhjendamatult, et hagejate esitatud väited ei võimalda tuvastada, kuidas on kostja lepingut rikkunud, milles ja millal avaldusid kinnistul varjatud puudused.
Tühistades maakohtu otsuse, oleks ringkonnakohus pidanud otsuses põhjendama, miks ta hindab esitatud tõendeid maakohtust erinevalt (TsMS § 653 ja § 654 lg 5 teine lause). Selline rikkumine on menetlusõiguse normi oluline rikkumine TsMS § 669 lg 1 p 5 järgi (ringkonnakohtu otsus on olulises ulatuses põhjendamata). Seetõttu tuleb ringkonnakohtu otsus tühistada.
12.Väär on ringkonnakohtu seisukoht, et asja materjalidest ei nähtu, et hagejad oleks teinud hinna alandamise avalduse ja selle kostjale kätte toimetanud. Hagejad on taotlenud hinna alandamist maakohtule esitatud hagiavalduses. Sellele, et hinna alandamise avalduse võib teha ka kohtumenetluse kestel kuni kohtuvaidluseni esimese astme kohtus, sh hagiavalduses, on Riigikohus korduvalt viidanud (vt nt Riigikohtu 13. aprilli 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-44-04, p 17, Riigikohtu 16. aprilli 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-21-08, p 11 ja Riigikohtu 24. septembri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-08, p 11). Seejuures tuleb silmas pidada, et hinda ei ole VÕS § 112 lg 2 järgi alandatud enne, kui vastaspool saab teada hinna alandamisest.
13.Ringkonnakohus on õigesti leidnud, et hagejad ei ole esitanud tõendeid mittekohase täitmise ja kohase täitmise väärtuse kohta. VÕS § 112 lg 1 esimese lause kohaselt, kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada selle eest tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Tulenevalt VÕS § 112 lg 1 teisest lausest määratakse kohase ja mittekohase täitmise väärtused kohustuse täitmise aja seisuga. Seega on olulised hoonestamata kinnistu kohane ja mittekohane väärtus. Maakohus, võttes asja juurde hagejate esitatud hindamisakti kinnisasja väärtuse kohta 5. detsembril 2006, rikkus TsMS § 238 lg 1 esimest lauset, mille järgi kohus võtab vastu ainult sellise tõendi ja korraldab selliste tõendite kogumise ning arvestab asja lahendamisel ainult sellist tõendit, millel on asjas tähtsust. Maakohus oleks pidanud hindamisakti tõendina vastu võtmata jätmisel selgitama hagejatele, et hinna alandamisest tuleneva tagasinõude rahuldamiseks on vaja esitada tõendeid kinnistu väärtuse kohta rikkumise aja seisuga.
14.Ringkonnakohtu viited hagejate ja kolmanda isiku sõlmitud müügilepingu sätetele, mille kohaselt oli kinnistu puuduseta, ei ole asjakohased käesoleva vaidluse lahendamisel. Praeguses asjas tuleb tuvastada, millistes tingimustes leppisid müügilepingus kokku hagejad ja kostja ning kas kostja rikkus müügilepingut.
15.Menetluskulude jaotus tuleb lahendada asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt selle tulemustest.
16.Hagejate kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada hagejale I kassatsioonikautsjon. Peeter Jerofejev, Jaak Luik, Tambet Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.