lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidKohtudValdkonnadMCP
KohtulahendidÕigusaktidKohtudValdkonnadMCP
Kohtulahendid/3-2-1-105-02

Kohtulahend

TsiviilasiJõustunudRiigikohus · 09.10.2002

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Riigikohus
Kohtuasja number
3-2-1-105-02
Asja liik
Tsiviilasi
Kuulutamise aeg
09.10.2002
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
1050
Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Lahendi tekst

Riigi Teataja

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-105-02

Otsuse kuupäev

Tartu, 9. oktoober 2002. a

Kohtukoosseis

Eesistuja J. Odar, liikmed V. Kõve ja L. Laarmaa

Kohtuasi

Korteriühistu Kaupmehe 15 hagi S.T vastu rendilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks ja kohustuse täitmisele sundimiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 26. märtsi 2002. a otsus tsiviilasjas nr II-2/238/02

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

S.T kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

9. september 2002. a

Istungil osalenud isikud

Hageja esindaja korteriühistu juhatuse liige N. Ontin-Golub

Resolutsioon

1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
26.märtsi 2002. a otsus ja saata asi samale apellatsioonikohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Kassatsioonkaebus rahuldada.
3.
lahend.eeKohtudValdkonnadRiigi TeatajaEesti kohtulahendite otsing · nimistu.ee andmetel
Tagastada Advokaadibüroo Marje Mängel OÜ-le S.T kassatsioonkaebuselt 25. aprillil 2002. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1.S.T rentis Tallinna Kesklinna Valitsuselt 9. detsembri 1996. a lepinguga Tallinnas XXXXXXXX XX asuva garaaži üheks aastaks. S.T-le kuulus üks samas majas asuvatest korteritest. Lepingu tähtaja möödumisel pikendasid pooled lepingu kehtivust ühe aasta võrra. 24. septembril 1997. a moodustati XXXXXXXX XX asuvas elamus korteriühistu. Tallinna Kesklinna Valitsuse 14. septembri 1998. a korraldusega nr 16 anti mitteeluruumide rendilepingud korteriühistule üle.
20.novembril 2000. a otsustas korteriühistu juhatus muuta 1. jaanuarist 2001. a vaidlusaluse ruumi kasutamisotstarvet ja teha sellest töökoja. Hageja teatas 7. detsembril 2000. a saadetud tähitud kirjaga kostjale, et renditava ruumi otstarve on muutunud ning tegi ettepaneku lõpetada rendileping alates
12.märtsist 2001. a. Kostja ei ole renditavat pinda vabastanud ega tehtud ettepanekule reageerinud. Ka on kostjal võlgnevus hageja ees enam kui kahe kuu renditasu ulatuses. Hageja palus kostjaga rendilepingu ennetähtaegselt lõpetada ning kohustada kostjat tagastama hagejale vaidlusalune ruum.
2.Kostja väitis, et vaidlusalune ruum ei ole hagejale kuuluv vara, vaid abiruum. Kostjal puudub hagejaga rendisuhe. Hageja otsus muuta ruumi kasutamisotstarvet ei ole seaduslik.
3.Tallinna Linnakohus rahuldas hagi. Kohus leidis, et poolte vahel oli rendisuhe, kuna kostja tasus rendipinna kasutamise eest hagejale renti. Hageja viited rendilepingu ennetähtaegsele lõpetamisele jättis kohus tähelepanuta, kuna rendileping pikenes ReS § 15 lg 1 alusel määramata ajaks. Määramata ajaks sõlmitud rendilepingu võivad pooled lõpetada igal ajal, teatades sellest teisele poolele kolm kuud ette. Kohus luges hageja rendilepingu lõpetamise seaduslikuks, kuna KÜ juhatus teavitas kostjat rendilepingu lõppemisest alates 12. märtsist 2000. a. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
4.Tallinna Ringkonnakohus tühistas 26. märtsi 2002. a otsusega linnakohtu otsuse osas, millega tunnistati rendileping lõppenuks 12. märtsist 2000. Ringkonnakohus jättis rahuldamata KÜ Kaupmehe 15 hagi S.T vastu rendilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks. Hagi rahuldati osaliselt ning kohustati kostjat tagastama vaidlusalune ruum ringkonnakohtu otsuses toodud põhjendustel. Linnakohus leidis ebaõigesti, et poolte vahel kehtis 12. märtsini 2001. a tähtajatu rendileping ja tunnistas selle ka ebaõigesti samast kuupäevast lõppenuks. Vaidlusalune ruum on korteriomanike kaasomandisse kuuluv vara. Korteriühistu ei ole elamu omanik ega tiitlipärane valdaja ja ei saa olla vaidlusaluse ruumi kui kaasomandi osa rendileandja kostja kui kaasomaniku suhtes. Rendileping kostjaga lõppes tema kaasomanikuks saamisega ning lõppenud lepingut ei saa ennetähtaegselt lõpetada. Kohus ei saa käesoleva vaidluse lahendamisel anda hinnangut sellele, kas juhatuse otsus on vastavuses seaduse ja põhikirjaga või mitte. Korteriühistu juhatus otsustas muuta vaidlusaluse ruumi kasutamisotstarvet ning teha sellest ruumist töökoda. Juhatuse otsus on tehtud ühistu liikmetele teatavaks ja see on jõustunud. Kuna korteriühistu juhatusse kuuluvad ühistu liikmed ja otsust ei ole vaidlustatud, tuleb eeldada, et AÕS § 72 lg-s 1 sätestatud kaasomanike enamuse tahe on vormistatud ühistu juhatuse otsusena, mille täitmine on vähemusele kohustuslik. Kostjal ei ole enam selle ruumi ainukasutamisõigust ning hageja nõue - kohustada kostjat tagastama vaidlusalune ruum hagejale - on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

5.Kassatsioonkaebuses palub kostja tühistada ringkonnakohtu otsuse osas, millega hagi rahuldati ja kohustati kostjat tagastama vaidlusalune ruum. Ringkonnakohus on ekslikult leidnud, et AÕS § 72 lg-st 1 tulenev kaasomanike kokkulepe on samane korteriühistu juhatuse tegevusega elamu haldamise ja majandamise alal. Selline seisukoht on vastuolus AÕS §-ga 72, § 74 lg-ga 1 ning Riigikohtu praktikaga. Korteriühistu põhikirja punkti 46.9 kohaselt ei hõlma korteriühistu juhatuse pädevusse kuuluv elamu haldamine ja majandamine AÕS § 72 lg 1 kohast kaasomandi valdamist ja kasutamist. Kaasomandit saavad vallata ja kasutada üksnes kaasomanikud.

Kostja leiab, et korteriühistu juhatusel ei ole põhikirja punkti 46.9 alusel õiguslikku alust esitada hagi elamu kaasomanike nimel ühe kaasomaniku vastu.

6.Hageja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu. Apellatsioonikohtu otsusega ei ole samastatud AÕS § 72 lg-s 1 sätestatud kaasomanike kokkulepet ja korteriühistu tegevust elamu haldamise ja majandamise alal. Ühistu põhikirja kohaselt on ühistu liige kohustatud täitma ühistu põhikirjast tulenevaid kohustusi ja nõudeid ning ühistu juhtimis- ja kontrollorganite otsuseid. Juhatuse otsust ei ole vaidlustatud. Seega otsustasid vaidlusaluse ruumi kasutamise, valdamise ja kasutamisotstarbe muutmise üle kaasomanikud ühiselt. Hageja märgib, et kaasomanike esindamine kohtus toimus kooskõlas korteriühistu põhikirjaga ja seadusega.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

7.Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb TsMS § 363 p-de 1 ja 2 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ning protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
8.Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohtus kindlaks tegema, millest tulenes korteriühistu Kaupmehe 15 õigus esitada enda nimel hagi ühe kaasomaniku vastu. KÜS § 16 lg 1 ja EES § 15 kohaselt võivad eluruumide omanikud elamu ühiseks haldamiseks asutada korteriühistu. Korteriühistu Kaupmehe 15 põhikirja p 46.9 kohaselt kuulub juhatuse pädevusse elamu haldamine ja majandamine. Asjaolu, kas korteriühistu Kaupmehe 15 oli õigustatud esitama kohtusse oma nimel hagi elamu ühe kaasomaniku vastu vaidluses kaasomandisse kuuluva ruumi kasutamise üle, on vaidlustatud ka apellatsioonkaebuses. Tulenevalt TsMS § 330 lg-st 6 peab ringkonnakohus oma otsuses vastama apellatsioonkaebuse põhjendustele. Kolleegium leiab, et sellele põhjendusele ei ole ringkonnakohus vastanud, mistõttu ringkonnakohus rikkus protsessiõiguse normi. Apellatsioonikohus tuvastas, et vaidlusalune ruum on XXXXXXXX XX korteriomanike kaasomandisse kuuluv vara. Samuti leidis ringkonnakohus, et vastavalt AÕS § 72 lg-le 1 valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühisest asjast. Kolleegium ei nõustu selles asjas ringkonnakohtu seisukohaga, et kuna korteriühistu juhatusse kuuluvad ühistu liikmed ja juhatuse otsust ei ole vaidlustatud, tuleb eeldada, et AÕS §-s 72 lg 1 sätestatud kaasomanike enamuse tahe on vormistatud juhatuse otsusena, mille täitmine on vähemusele kohustuslik. AÕS § 72 lg-st 1 tulenev kaasomandi valdamine ja kasutamine on üksnes kaasomanike õigus. Korteriühistu majandusalane tegevus ei ole samastatav AÕS § 72 lg 1 kohase kaasomanike kokkuleppega. AÕS § 74 lg 1 kohaselt võib asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Ringkonnakohus ei ole tuvastanud kaasomanike kokkuleppe olemasolu ruumi majandusliku otstarbe muutmiseks. Samas on ringkonnakohus teinud otsuse, mis puudutab

kaasomanike huvisid kaasomanikke protsessi kaasamata. J. Odar, V. Kõve, L. Laarmaa

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.