Eesistuja Villu Kõve, liikmed Peeter Jerofejev ja Ants Kull
Kohtuasi
KÜ Mahla 76, Erich Karbi, Ruslan Popovi ja Andres Puiestiku hagi Uno Paasi ja Kerli Paasi vastu küttesüsteemide rikkumiste kõrvaldamiseks ja Mahla 76 elamu küttesüsteemi taastamiseks ning kandeseina omavoliliselt ehitatud ukseava kinniehitamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 17. juuni 2014. a otsus tsiviilasjas nr 2-12-17834
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Korteriühistu Mahla 76 kassatsioonkaebus
Tsiviilasja hind Riigikohtus
3190 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Hagejad Korteriühistu Mahla 76 (registrikood 80142151), Erich Karp, Ruslan Popov ja Andres Puiestik, ühine esindaja vandeadvokaat Nigul Saar Kostjad Uno Paas ja Kerli Paas
Asja läbivaatamise kuupäev
26. jaanuar 2015. a, kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 17. juuni 2014. a otsus tsiviilasjas nr 2-12-17834 ja Harju Maakohtu 30. septembri 2013. a otsus samas asjas ning saata asi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.
4.Jätta menetluskulude jaotus asja lahendava kohtu otsustada.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.KÜ Mahla 76, Erich Karbi, Ruslan Popovi ja Andres Puiestiku (hagejad) hagiavalduse kohaselt on Uno Paas ja Kerli Paas (kostjad) Tallinnas Mahla 76 elamu esimesel korrusel asuvate korteriomandite nr 53 ja 56 kaasomanikud. Kostjate eluruumid asuvad viiekorruselises majas ja
nende peal asub veel 16 korterit. Kui kostjad asusid 2010. aastal remonti tegema, siis teatasid nad korteriühistu juhatusele, et soovivad paigaldada ruumidesse ehitusaegsete (1979. aastast) radiaatorite asemele uued. Korteriühistu juhatus lubas radiaatorid asendada, kui ei muudeta olemasolevat keskküttesüsteemi, sest elamu küttesüsteem kuulub kõigile korteriomanikele. Kui aga pärast torutööde lõpetamist hakkas korteriühistu survestama püstikuid, selgus, et radiaatorite ees olnud möödaviigud on likvideeritud, millega on oluliselt rikutud küttesüsteemi tasakaalu. Möödaviik tagab väljaarvestatud küttevedeliku liikumise püstikutes ja võrdse kütmise kõikidele elanikele. U. Paas lubas esialgu taastada küttesüsteemi, kuid jättis selle tegemata. Sellega on rikutud teiste elanike sõltumatus teineteisest ja kütmise autonoomsus erinevates korterites, sest kostjate tegevus mõjutab kõikide nende koha olevate korterite kütmist. Samuti lõikasid kostjad korterite remondi käigus ukseava kandeseina. U. Paas väitis, et ukseava tegemiseks on tal olemas kommunaalprojektis nõuetekohaselt vormistatud ja kooskõlastatud paberid, kuid ta ei ole neid juhatusele esitanud. Samuti ei ole U. Paas esitanud ehitusprojekti. Kandeseina lõhkumine ohustab kaasomanike elu ja tervist. U. Paas ei ole kaasomanikelt nõusolekut küsinud ega seda saanud. Korteriühistu tellis ekspertiisi- ja projekteerimisbüroolt Ehitusekspert ekspertiisi, mille käigus tuvastati, et eluruumides nr 53 ja 56 on radiaatorite vahetamisega kõrvaldatud ka tagasivoolu torustikul olnud küttevee reguleerimiskraanid ja projektikohased möödaviigud ning on pandud radiaatorit eraldav sulgarmatuur. Selline muudatus häirib olemasolevat hoone ühtset keskküttesüsteemi. Kostjate korterite radiaatoreid ei ole võimalik välja lülitada, kuna siis katkeb küte terves püstikus. Ekspertide järelduse kohaselt tuleb küttesüsteemi taastamiseks möödaviik tagasi panna, lisades ka reguleerimiskraanid. Hagejad palusid kohtul kohustada kostjaid kõrvaldama küttesüsteemi rikkumised, taastama omal kulul elamu projektijärgne küttesüsteem ning ehitama kinni kandeseina omavoliliselt ehitatud ukseava.
2.Kostjad vaidlesid hagile vastu. 2010. aastal ostsid kostjad korteriomandi mitteeluruumina ja alustasid selle remontimist ja ümberplaneerimist kaheks korteriks. Sellise taotluse esitasid nad korteriühistule ja jaatav otsus tehti ka korteriühistu 20. novembri 2010. a üldkoosolekul. Korteriomandi remondi käigus tuli ümber paigutada siseuks, mille sisselõikamiseks ja asukoha muutmiseks Nõmme Linnaosavalitsuse ehitusspetsialisti väitel ehitusluba ei väljastata. Kui remonti tehakse korteriomandi piirides, siis selleks ei ole vaja taotleda ehitusluba ega küsida kellegi nõusolekut. Kui remont puudutab korteriühistu omandit, on vajalik kooskõlastus. Ukseava lõikas seina sertifitseeritud teemantlõikamisega tegelev ehitusfirma, ukseava toestati 10 mm terasest lattrauaga ja ukseavasse paigutati 4 mm karprauast valmistatud ukseraamiga rauduks, mille tegelik tugevus ületab mitu korda tellisseina tugevust. Korteritele on Tallinna linna Linnaplaneerimise Amet väljastanud 15. detsembril 2011 kasutusloa nr 11991. Tõele ei vasta väited küttesüsteemi rikkumise kohta. Ekspertiisi ei ole tehtud. Keegi ei ole kostjate korterites käinud. Kostjad palusid jätta eksperdihinnangu tõendina arvestamata.
Korteriomandi eelmine omanik oli radiaatoreid osaliselt vahetanud ja selle vahetuse käigus võidigi osa möödaviike likvideerida. Radiaatorite vahetust juhendas inimene, kes on selle maja kütte-, veeja kanalisatsioonisüsteeme hooldanud maja valmimisest peale.
3.Harju Maakohus jättis 30. septembri 2013. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud solidaarselt hagejate kanda. Pooled ei vaidle selle üle, et keskküttesüsteem kuulub tervikuna kõikidele korteriomanikele, st keskküttesüsteem on korteriomanike kaasomandis. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 1 kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Kaasomanikul on õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust (AÕS § 72 lg 3). Korteriomandiseaduse (KOS) § 10 lg 2 kohaselt võib korteriomanik korteriomandi reaalosa kasutada oma äranägemise järgi, välja arvatud siis, kui kasutus läheb vastuollu seadusega või kolmanda isiku õigustatud huvidega. KOS § 15 lg 1 kohaselt valitsevad korteriomanikud kaasomandi eset ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti. Seetõttu analüüsis maakohus seda, kas kostjad on remonttööde käigus küttesüsteemi ümber ehitanud. Hagejad on kohtule esitanud ekspertiisi- ja projekteerimisbüroo Ehitusekspert 1. detsembri 2011. a eksperdihinnangu ja FIE Oskar Johansoni eksperdiarvamuse. Eksperdihinnangust nähtub, et kostjad on radiaatorite vahetamisega kõrvaldanud ka tagasivoolu torustikul olnud küttevee reguleerimiskraanid ja projektikohased möödaviigud ning on pannud radiaatorit eraldava sulgarmatuuri. Nimetatud keskküttesüsteemi osa muudatus häirib hoone ühtset keskküttesüsteemi ning võimaldab küttesüsteemi ka oma suva järgi sulgeda. Kostjate korraldamisel tuleb möödaviik radiaatoritest tagasi panna, lisades ka reguleerimiskraanid (I kd, tl 30). Maakohus otsustas viidatud eksperdihinnangu jätta tähelepanuta, kuna eksperdihinnang koostati, ilma et ekspert oleks tegelikult tutvunud korterites nr 53 ja 56 asuva küttesüsteemi olukorraga. FIE Oskar Johansoni arvamusest aga ei selgu, milliste korterite küttesüsteemide kohta on ekspertiis korraldatud. Samuti ei selgu, millise valdkonna eksperdiga on tegemist ja milline on eksperdi kvalifikatsioon. Seetõttu jättis kohus ka eksperdiarvamuse tõendina tähelepanuta. Ekspertiisi- ja projekteerimisbüroo Ehitusekspert on 6. mail 2013 koostanud selgituse (II kd, tl 10– 11). Ekspert on kostjatele kuuluvates ruumides radiaatoreid ka fotografeerinud. Ekspert leidis, et keskküttesüsteem on vaidlusalustes ruumides töökorras ja välja reguleeritud. Küttesüsteem toimib normaalselt, kui möödaviiguta läbijooksuga radiaatoreid ei sulgeta ega ümber ei reguleerita. Korteri nr 53 ja nr 56 ulatuses on radiaatorid ühendatud olemas olnud torustiku osade külge ja kus puudus möödaviik, jäeti möödaviik tegemata. Tulenevalt eeltoodust oli kohus seisukohal, et kostjad ei ole keskküttesüsteemi ümber ehitanud. Kostjad on vahetanud radiaatorid. Korteri nr 53 ja nr 56 ulatuses on radiaatorid ühendatud olemasoleva torustiku osade külge, kus möödaviik puudus. Samuti leidsid hagejad, et kostjad lõikasid remondi käigus kandeseina ukseava sellekohast projekti korteriühistule ei esitatud ning kostjad ei ole küsinud teistelt korteriomanikelt nõusolekut. Maakohus
tuvastas, et ehitusseadusest tulenevalt ei ole vaja ukseava muutmiseks/ehitamiseks taotleda kirjalikku nõusolekut või ehitusluba. Praegusel juhul on remonti tehtud korteriomandi piirides ning seetõttu ei ole vaja taotleda ehitusluba ega küsida kirjalikku nõusolekut. Maakohus leidis, et kostjate ehitatud ukseava ei kujuta ohtu, mida tõendab Tallinna Linnaplaneerimise Ameti väljastatud ehitusluba.
4.KÜ Mahla 76 esitas apellatsioonkaebuse. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
5.Tallinna Ringkonnakohus jättis 17. juuni 2014. a otsusega maakohtu otsuse muutmata. KÜ Mahla 76 on korteriühistuseaduse (KÜS) § 2 lg 1 järgi isikuks, kelle tegevuse eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Elamu kütmine on elamu majandamine ja hagejal on huvi, et küttesüsteem töötaks normaalselt ning hageja saaks majandada elamut viisil, mis tagab kõigi korteriomanike korterite kütmise. Maakohus on analüüsinud radiaatorite vahetamist ja tuvastanud, et on tõendamata, et kostjad oleksid muutnud elamu küttesüsteemi. Hageja esitatud tõenditest see ei tulene. Hagejale elamu küttesüsteemi kohta arvamuse andnud L. Sõmer kontrollis kostjate korteriomandites paiknevaid radiaatoreid ja 6. mai 2013. a selgituses leidis, et küttesüsteem töötas normaalselt. Kostjad on jätnud möödaviigud tegemata neile radiaatoritele, kus neid ka varem ei olnud. Hageja ei ole esile toonud, et kostjate korteritega samas küttesüsteemi osas (püstikus) olevad korterid oleksid alaköetud. Kandeseina rajatud ukse osas on maakohus leidnud, et ukse rajamist reguleerivad õigusaktid ei näe ette, et selle rajamiseks peaks olema linnavalitsuse ja teiste kaasomanike luba, kuna see jääb korteriomandi reaalosa piiresse. Hageja ei ole seda järeldust vaidlustanud. Samas on kostjad ukse rajamise kohta Tallinna Linnavalitsusest saanud esitatud taotluse ja projekti alusel ehitusloa. Ukse ehitamise osas on hageja ainult väitnud, et kostjate ehitatu võib mõjutada ehitise konstruktsioone, samas ei ole ta maakohtu menetluses selle väite põhjendamiseks asjaolusid esile toonud. Ringkonnakohus keeldus apellatsioonkaebuse juurde lisatud tõendite vastuvõtmisest ja tagastas need.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
6.KÜ Mahla 76 esitas kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada alama astmete kohtute otsused ja saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule. Ringkonnakohus on jätnud tähelepanuta, et maakohtu viidatud ehitusseaduse § 16 lg 1 ja § 22 lg 1 sätestavad ehitamiseks kohaliku omavalitsuse kirjaliku nõusoleku. Kohtud on ekslikult kasutanud ehitusseaduse regulatsiooni kaasomanike omavahelise suhte kvalifitseerimisel kaasomandi eseme kasutamise ja käsutamise üle peetavas vaidluses. Hagejad on menetluses läbivalt lähtunud asjaolust, et kandva vaheseina lõhkumine eesmärgiga teha uks kahe korteriomandi vahele rikub nii teiste kaasomanike õigusi kui ka ehitusseaduses sätestatud avaliku õigusega pandud kohustust teha ehitustöid ainult ehitusseaduses sätestatud tingimustel. Kohtud on põhjendustes lähtunud asjaolust, et ehitusluba ei ole ukse tegemiseks kandvasse vaheseina
vaja ja kohaliku omavalitsuse nõusolekut ukse tegemiseks ei ole ka vaja. Kohtud jõudsid selle järelduseni põhjusel, et tuvastatud oli remondi tegemine korteriomandi piires. Kohtuotsuses puudub viide tõendile, mis lubaks järeldada, et remont on tehtud ühe korteriomandi piires. Samuti on kohus jõudnud valele järeldusele, et korteriomandi piires tehtud remondi käigus hoone kandekonstruktsioonide muutmine on lubatav ilma teiste kaasomanike nõusolekuta. Kohtud ei ole arvestanud kostjate esitatud korteriomanike kirjaliku nõusolekuga. Seetõttu ei ole arusaadav, kas kohus on tuvastanud kaasomanike nõusoleku ukse tegemiseks ning kas kaasomanike nõusolek ukse tegemiseks kaasomandi esemesse oli õiguslikult vajalik. Kohtud on materiaalõiguse norme oluliselt rikkunud ka sellega, et jätsid kohaldamata KOS § 11 lg 1, mille kohaselt on korteriomaniku kohustuseks hoida reaalosa korras ja selle ning kaasomandi eseme kasutamisel hoiduda tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Kandvasse vaheseina avauste tegemine on selline tegevus, mis ületab kaasomandi tavakasutuse, ja seetõttu on kostjatel kohustus sellisest tegevusest hoiduda. Samuti ei ole selge, kas KOS § 12 lg-s 2 sisalduvat korteriomaniku õigust nõuda kaasomandi eseme kasutamist vastavalt seadusele ja korteriomanike kokkulepetele on rikutud või mitte.
7.Kostjad vaidlevad kassatsioonkaebusele vastu. Kostjad leiavad, et nad ei ole rikkunud küttesüsteemi, vaid on ainult vahetanud korterühistu loal vanad ja amortiseerunud radiaatorid uute ja kaasaegsemate vastu. Samuti on vale hageja väide, et ukseava on kandeseina ehitatud omavoliliselt. Mitteeluruumide ümberehitamise eluruumideks on lubanud korteriühistu üldkoosolek
20.novembril 2010. Kõik ümberehitused on tehtud korteriomandi piirides ja ei puuduta ühtegi teist majaelanikku. Ukse ehitamiseks on väljastatud ehitusluba 13. mail 2013.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
8.Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebus tuleb rahuldada ning maa- ja ringkonnakohtu otsus tuleb materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi rikkumise tõttu tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada. Asi tuleb TsMS § 691 p 4 ja § 692 lg 5 alusel saata samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.
9.Pooled vaidlevad kassatsiooniastmes selle üle, kas korteriomandites tehtud remondi käigus muudeti maja keskküttesüsteemi ja kas kandvasse vaheseina ukseava tegemiseks oli vajalik kõikide kaasomanike nõusolek. Pooled ei vaidle järgmiste asja lahendamisel oluliste asjaolude üle: • KÜ Mahla 76 on asutatud ning ühistu põhikiri on kinnitatud 19. oktoobril 2000; • Kostjad on Tallinnas Mahla 76 esimesel korrusel asuvate korteriomandite nr 53 ja 56 kaasomanikud; • 2010. aastal alustasid kostjad enda korteriomandi remontimist ja ümberplaneerimist kaheks korteriks; • 15. detsembril 2011 väljastas Tallinna Linnaplaneerimise Amet kostjatele kasutusloa korteriomandi kasutamise otstarbe muutmisel;
• 13. mail 2013 andis Tallinna Linnaplaneerimise Amet ehitusloa ehitise rekonstrueerimiseks.
10.Kolleegium märgib kõigepealt, et Riigikohus on korteriühistu õigusi analüüsides korduvalt leidnud, et korteriühistul on õigus oma nimel ka kohtulikult maksma panna ühistu liikmetest korteriomanikele ühiselt kuuluvaid nõudeid nii kolmandate isikute kui ka korteriühistu liikmete endi vastu (vt nt Riigikohtu 10. veebruari 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-9-04, p 23; 16. septembri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-83-04, p 17; 1. novembri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-91-06, p 10; 23. oktoobri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-85-07, p 15). Muu hulgas on Riigikohus leidnud, et korteriühistu liikmete ühiseks huviks võib olla ka elamu küttesüsteemi korrasolek ning kui korteriomanik rikub teiste korteriomanike õigusi, mis tulenevad korteriomandi mõtteliste osade majandamisest, siis KÜS § 2 lg 1 järgi on korteriühistul õigus esitada oma nimel hagi korteriomanike rikutud õiguste kaitseks (vt Riigikohtu 14. juuni 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-04, p 26;
13.veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 25; 27. märtsi 2012. a otsus tsiviilasjas nr 32-1-18-12, p 10). Kuna kolleegium on varem tunnustanud korteriühistu õigust esitada hagi küttesüsteemi korrasoleku nõudes korteriomanike rikutud õiguste kaitseks, siis on korteriühistu käeolevas asjas kohaseks hagejaks. Kolleegium märgib, et ka teised hagejad, kes küll apellatsioon- ega kassatsioonkaebust ei esitanud, olid apellatsioonimenetluses tulenevalt TsMS § 207 lg 3 mõttes kaasapellandid ja on kassatsioonimenetluses kaaskassaatorid, mis tuleneb asjaolust, et asjas tehtav lõplik kohtulahend peab nõude iseloomust tulenevalt olema kehtiv kõikide menetlusosaliste suhtes ühtemoodi.
11.Kolleegium peatub esmalt väidetaval küttesüsteemi rikkumisel ning annab hinnangu hagejate nõude kohta, mille järgi peavad kostjad taastama omal kulul elamu projektijärgse küttesüsteemi. Kui korteriomanikud on asutanud korteriühistu, valitsevad nad KOS § 8 lg 1 teise lause järgi kaasomandi eset esmajoones korteriühistuseaduse järgi. Sel juhul kohaldatakse kaasomandi eseme valitsemisele KOS § 8 lg 1 kolmanda lause järgi korteriomandiseadust niivõrd, kui see ei ole vastuolus korteriühistuseadusega (vt ka nt Riigikohtu 14. juuni 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-7604, p 24; 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 20). Korteriühistu liikmeks on KÜS § 5 lg 1 esimese lause järgi kõik korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud (vt ka Riigikohtu 16. veebruari 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-10, p 12). Korteriühistuga valitsetava kortermaja puhul tuleb esmalt hinnata, kas korteriomanike lahendatava küsimuse saab üldse otsustada korteriühistu liikmete üldkoosolek, ning kas otsuse saab teha põhikirjajärgse häälteenamusega või on tegemist kaasomandi kasutamise keskse küsimusega, milleks on vajalik kaasomanike kokkulepe asjaõigusseaduse järgi. Korteriühistu eesmärgiks on KÜS § 2 lg 1 kohaselt korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Korteriühistu liikmete üldkoosolek ei saa otsustada häälteenamusega küsimusi, milleks on vajalik korteriomanike kui kaasomanike kokkulepe (vt ka nt Riigikohtu 9. oktoobri 2002. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-105-02, p 8; 18. jaanuari 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-151-10, p 10; 18. juuli 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-50-11, p 10;
16.veebruari 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 21). Korteriühistuseaduses reguleerimata
küsimustes rakendatakse korteriühistu suhtes KÜS § 1 lg 2 järgi mittetulundusühingute seaduse sätteid (vt ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-10, p 15).
12.Lähtudes KOS § 1 lg-st 2 ja §-st 2, kuuluvad elamu ühiseks kasutamiseks vajalikud ühiskommunikatsioonid, nagu ühiskasutuses olevad torustikud (sh keskküttetorustikud) korteriomanike kaasomandisse vaatamata sellele, et need läbivad korteriomandi reaalosa (vt selle kohta nt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 27; 3. detsembri 2014. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-117-14, p 12). Seega kuulub elamu keskküttetorustik elamu kaasomanike kaasomandisse. Korteriomanikud valdavad ja kasutavad kaasomanikena AÕS § 72 lg 1 järgi keskküttesüsteemi püstikuid ühiselt ning vastutavad ühiselt ka nende korrashoiu eest. Vaidlus keskküttetorustiku möödaviikude väidetava kõrvaldamise ja/või puudumise üle puudutab seega korteriomanike kaasomandit. Kohtud on jätnud hagi rahuldamata muu hulgas põhjendusega, et ei ole tõendatud, et kostjad on möödaviigud kõrvaldanud. Kolleegium leiab, et kohtud on valesti kohaldanud AÕS § 74, mille järgi võib kaasomandis olevat asja oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Seega saavad teised kaasomanikud nõuda kaasomanikult, kes asja teiste kaasomanike nõusolekuta oluliselt muudab, endise olukorra taastamist. Kolleegium leiab, et nimetatud sätte mõtte kohaselt ei ole oluline see, kas kostjad ise kõrvaldasid puuduolevad möödaviigud või tegid seda nende õiguseellased. Kui kaasomandis olevat asja on oluliselt muutnud asja omanike õiguseellased, siis on teised kaasomanikud õigustatud nõudma endise olukorra taastamist ka õigusjärglaselt.
13.Teisena peatub kolleegium sellel, kas kostjatel oli õigus teha ukseava hoone kandvasse seina ilma teiste kaasomanike nõusolekuta. Kolleegiumi hinnangul on põhjendatud kassatsioonkaebuse väide, et kohtud on valesti leidnud, et teiste kaasomanike nõusolekut ei olnud vaja, kuna vaidlusalune ukseava jääb korteriomandi reaalosa piiresse. KOS § 1 lg 2 järgi on kaasomandi esemeks sama seaduse tähenduses maatükk ning ehitise osad ja § 2 lg 2 järgi ei ole korteriomandi reaalosaks ehitis ja selle osad. Seega on ehitise osaks olevad kõik seinad, s.o nii välis- kui ka siseseinad korteriomanike kaasomandis sõltumata sellest, kas need asuvad korteriomandi reaalosas või mitte. Seega ka korteriomandi reaalosa piiridesse jäävasse seina avause tegemiseks on vajalik kõikide kaasomanike nõusolek juhul, kui on tegemist asja olulise muutmisega. Nagu eespool punktis 12 märgitud, võivad teised kaasomanikud nõuda kaasomanikult, kes asja teiste kaasomanike nõusolekuta oluliselt muudab, AÕS § 74 alusel endise olukorra taastamist. Kolleegium leiab, et põhjendatud ei ole kostjate väide, et hagi tuleb jätta rahuldamata seetõttu, et neil on olemas ukseava tegemiseks ja ukse ehitamiseks ehitusluba. Ehitusluba annab loa ukseava tegemiseks ja ukse ehitamiseks avaliku õiguse järgi, kuid see ei asenda kaasomanike nõusolekut AÕS § 74 mõttes.
14.Kolleegium leiab, et asja uuel läbivaatamisel peab maakohus esmalt võtma seisukoha, kas keskküttetorustiku möödaviigud on nõutavad elamu projektdokumentatsiooni kohaselt. Kui maakohus tuvastab, et möödaviigud on elamuprojekti järgi nõutavad, siis tuleb kohtul hinnata, kas möödaviikude kõrvaldamine/puudumine on asja oluline muutmine AÕS § 74 tähenduses, milleks
puudus kõigi kaasomanike nõusolek. Seina avause tegemise osas tuleb kohtul hinnata, kas see on asja oluline muutmine, milleks puudus teiste kaasomanike nõusolek.
15.Kolleegium peab vajalikuks lisaks selgitada, et kaasomanik, kes soovib kaasomandis olevat asja oluliselt muuta ja vajab selleks kõiki kaasomanike nõusolekut, võib sellist nõusolekut tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 alusel teistelt kaasomanikelt ka hageda juhul, kui teised kaasomanikud on selleks kohustatud. AÕS § 72 lg 5 teise lause järgi peavad kaasomanikud on üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Seega võivad teised kaasomanikud olla kohustatud nõusolekut andma juhul, kui asja oluline muutmine ei riku teiste kaasomanike õigusi või huve.
16.Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel hageja kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon tagastada. TsMS § 149 lg 8 kohaselt tagastatakse kautsjon avalduse lahendanud kohtu määruse alusel menetlusosalisele, kes selle tasus või kelle eest see tasuti, või tema korraldusel muule isikule. Asjas on palutud tagastada kautsjon isikule, kes selle hageja eest tasus.
17.Kuna alama astme kohtute lahendid tühistatakse ja asi saadetakse maakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi maakohtu otsustada. Villu Kõve, Peeter Jerofejev, Ants Kull
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.