1.Liidia Popova (hageja) esitas 9. novembril 2017 Viru Maakohtule hagi Narva linn, P. Kerese tn 6 korteriühistu (kostja) vastu, milles palus tunnistada tühiseks kostja 13. aprilli 2016 üldkoosoleku otsuse. Hagiavalduse kohaselt otsustas kostja 13. aprilli 2016. a üldkoosolek korraldada sõiduautode parkimise elumaja taga kostja haljasalal. Hageja vaidlusalusel koosolekul ei osalenud ja sai kostja
13.aprilli 2016 otsusest teada teiselt korteriomanikult 10. augustil 2017. Kostja üldkoosoleku vaidlusalune otsus tuleb tunnistada tühiseks, sest otsust ei võtnud vastu kõik korteriomanikud, vaid
2-17-16823 see võeti vastu üldkoosolekul osalejate häälteenamusega. Sõiduautode parkimise korraldamine elumaja taga kostja haljasalal on maatüki otstarbe oluline muutmine ja parkla ehitamiseks peab olema kõigi korteriomanike nõusolek.
2.Kostja ei tunnistanud hagi, leides, et vaidlusaluse otsuse sai vastu võtta kaasomanike häälteenamusega. Maatüki majanduslikku otstarvet ei muudeta, autode parkimine elamu juurde jääb elamu juurde kuuluva maa tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse.
3.Viru Maakohus jättis 8. juuni 2018. a otsusega hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Menetluskulude rahalise kindlaksmääramise otsustas maakohus lahendada eraldi määrusega pärast kohtuotsuse jõustumist. Maakohus tuvastas, et kostja üldkoosoleku päevakorra p 5 järgi arutati sõiduautode parkimise korraldamist kostja territooriumil ning üldkoosolek otsustas „korraldada sõiduautode parkimine elumaja taga korteriühistu haljasalal“. Otsuse poolt hääletas kostja 33 liikmest 18, vastu oli 0 ja erapooletuks jäi 0 liiget. Kostja üldkoosoleku vaidlusalune otsus ei ole tühine. Pooled ei vaidle ning kohus ei tuvastanud, et kostja oleks rikkunud üldkoosoleku kokkukutsumise korda. Samuti ei tuvastatud muid mittetulundusühingute seaduse §-s 241 sätestatud korteriühistu üldkoosoleku otsuse tühisuse aluseid. Kostja üldkoosoleku otsust ei muuda tühiseks ka see, et otsus võib olla vastuolus asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg-ga 1. Viidatud säte ei näe rikkumise korral ette korteriomanike otsuse tühisust. Kuna hageja soovib tuvastada üldkoosoleku vaidlusaluse otsuse tühisust, ei saa kohus anda hinnangut selle otsuse seaduslikkusele või ebaseaduslikkusele (vt AÕS § 72 lg 1 ja korteriühistuseaduse § 13 lg 3). Kostja üldkoosoleku otsuse sõnastusest ei ole üheselt arusaadav, kas ja kuidas otsustati sõiduautode parkimist maja taga korraldada. Selliselt ei ole parkla rajamise otsust vastu võetud. Elanike sõiduautodele paremate parkimisvõimaluste loomine ei muuda kinnistu sihtotstarvet. Asja materjalidest ei saa järeldada, et parkla rajamine tooks kaasa sedavõrd olulise majandusliku otstarbe muutmise, mis annaks alust kohaldada AÕS § 74 lg-t 1. Isegi juhul, kui kostja üldkoosolekul vastuvõetud otsus muudaks oluliselt korterelamu teenindamiseks vajaliku maa majanduslikku otstarvet ning selle vastuvõtmisel ei osalenud kõik kaasomanikud, ei tooks see kaasa nimetatud otsuse tühisust.
4.Hageja palus apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
5.Tartu Ringkonnakohus jättis 31. oktoobri 2018. a otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohus jättis apellatsioonkaebuse esitamisega kaasnenud menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt taotleb hageja kostja üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamist, leides, et otsus on vastuolus AÕS § 72 lg-ga 1 ning § 74 lg-ga 1, kuna selle vastuvõtmiseks ei olnud kõigi korteriühistu liikmete nõusolekut. Kostja üldkoosolekul ei ole võetud vastu sellist otsust, mida saaks pidada parkla ehitamise otsustamiseks, seega kaasomandis oleva asja otstarbe muutmiseks. Ka hageja ise leiab, et otsusest ei ole võimalik aru saada, et tegemist oleks sõidukitele parkla ehitamise otsustamisega.
2(4)
2-17-16823 Hageja viidatud sätete rikkumine ei too kaasa vaidlusaluse otsuse tühisust. Juhul kui asja või selle majanduslikku otstarvet on ilma kõigi kaasomanike kokkuleppeta oluliselt muudetud, on kaasomanikel kahju hüvitamise nõue võlaõigusseaduse § 115 alusel. Seega isegi juhul, kui vaidlusalune otsus muudaks oluliselt korterelamu kasutuses oleva maa majanduslikku otstarvet ning otsuse vastuvõtmisel ei osalenud kõik kaasomanikud, ei tooks see kaasa nimetatud otsuse tühisust. Maakohus jättis õigesti hagi rahuldamata. Hageja ei ole menetluses esitanud nõuet teiste kaasomanike vastu kaasomandis oleva asja valdamise ja kasutamise reguleerimiseks. Maakohus leidis aga ekslikult, et kuna hageja soovib tuvastada kostja üldkoosoleku vaidlusaluse otsuse tühisust, ei saa kohus anda hinnangut selle otsuse seaduslikkuse või ebaseaduslikkuse kohta. Kohtul tuleb kontrollida, kas vaidlustatud tehing võib olla tühine seaduses toodud keelu rikkumise tagajärjel (tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 87). Eeltoodu ei ole aluseks maakohtu otsuse tühistamisele. Hageja tugines üksnes kaasomanike kokkuleppe puudumisele, mille õigusliku tagajärje kohta on ringkonnakohus hinnangu andnud.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
6.Hageja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks lahendamiseks. Ringkonnakohus rikkus otsuse põhjendamise kohustust ning ei hinnanud tõendeid nõuetekohaselt. Ringkonnakohtu otsus on ka vastuoluline. Nii leidis ringkonnakohus, et ei ole alust tunnistada vaidlusalust üldkoosoleku otsust tühiseks, kuid osutas samas, et kui asja või selle majanduslikku otstarvet on muudetud ilma kõigi kaasomanike kokkuleppeta, on kaasomanikel kahju hüvitamise nõue. Vaidlusalune üldkoosoleku otsus ei saanud olla seaduslik. Sõiduautode parkimise korraldamine elumaja taga kostja haljasalal on maatüki otstarbe oluline muutmine ja parkla ehitamiseks peab olema kõigi korteriomanike nõusolek.
7.Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
8.Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu otsust tühistada. Ringkonnakohtu otsus tuleb jätta tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 691 p 1 alusel muutmata ning kassatsioonkaebus rahuldamata.
9.Hagiavalduse kohaselt taotleb hageja kostja 13. aprilli 2016. a üldkoosoleku otsuse, millega otsustati „korraldada sõiduautode parkimine elumaja taga korteriühistu haljasalal“, tühiseks (kehtetuks) tunnistamist.
10.Kolleegium ei nõustu kassatsioonkaebuse väitega, et ringkonnakohus rikkus asja lahendamisel otsuse põhjendamise kohustust ning ei hinnanud tõendeid nõuetekohaselt. Maakohus tuvastas esitatud asjaolude alusel, et kostja üldkoosolek ei ole parkla rajamise otsust vastu võtnud. Ringkonnakohus nõustus maakohtu järeldusega, osutades lisaks sellele, et ka hageja ise leiab, et vaidlusalusest otsusest ei ole võimalik aru saada, et tegemist oleks parkla ehitamise otsustamisega (vt hageja väited, I kd, tl 13, tl 27 ja tl 117). Kolleegium ei tuvastanud, et seejuures oleks rikutud menetlusõiguse norme. Tulenevalt TsMS § 688 lg-test 3–5 ei tuvasta kolleegium ise asjaolusid ega hinda tõendeid. Kolleegium jätab eeltoodut arvestades ringkonnakohtu otsuse muutmata.
11.Kolleegium märgib korteriühistuga valitsetava kortermaja korteriomanike otsustatavate küsimuste kohta lisaks, et esmalt tuleb hinnata, kas korteriomanike lahendatavat küsimust saab üldse otsustada 3(4)
2-17-16823 korteriühistu liikmete üldkoosolek ning kas otsuse saab teha põhikirjajärgse häälteenamusega või on tegemist kaasomandi kasutamise keskse küsimusega, milleks on vajalik kaasomanike kokkulepe asjaõigusseaduse järgi. Korteriühistu liikmete üldkoosolek ei saa otsustada häälteenamusega küsimusi, milleks on vajalik korteriomanike kui kaasomanike kokkulepe (vt nt Riigikohtu
13.veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 21). Olukorra kohta, kus korteriomanikud otsustavad korteriomanike sõiduautodele parkla ehitamise või laiendamise üle, selgitab kolleegium järgmist. Vaidlus parkla laiendamise üle ei ole korteriomandi valitsemise küsimuseks, mida sätestab korteriomandiseadus (vt Riigikohtu 15. aprilli 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-29-15, p 11) (alates 1. jaanuarist 2018 sätestab korteriomandi valitsemise küsimusi korteriomandi- ja korteriühistuseadus). Kolleegium jääb selle seisukoha juurde, lisades, et korteriomandi valitsemise küsimuseks ei ole ühtlasi ka vaidlus parkla ehitamise üle. Sellise vaidluse lahendamisel kohalduvad asjaõigusseaduse kaasomandit reguleerivad sätted. Praegu kehtiva AÕS § 72 lg 1 esimese ja teise lause järgi valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppel ning kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. AÕS § 74 lg 1 järgi võib kaasomandis oleva asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Kolleegium leidis viidatud tsiviilasjas nr 3-2-1-29-15 tehtud otsuse p-s 12, et selles asjas tuvastatud asjaoludel ei olnud parkla laiendamisel (parkla laiendamiseks vähendati haljasala 2,5 m pikkuse riba võrra) tegu korterelamu juurde kuuluva maa majandusliku otstarbe olulise muutmisega, mistõttu AÕS § 74 lg 1 ei kohaldu ja seda küsimust võis otsustada AÕS § 72 lg 1 järgi korteriomanike enamuse otsusega. Mis puudutab hoone ümberehitamist, siis on kolleegiumi hinnangul tuvastatud asjaoludel nõutav kaasomanike kokkulepe AÕS § 74 järgi pööningu väljaehitamise otsustamiseks (vt Riigikohtu 4. aprilli 2012. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-28-12, p 15). Samuti on kolleegium leidnud, et kaasomanike kokkulepe on tuvastatud asjaoludel AÕS § 74 järgi nõutav ruumi majandusliku otstarbe muutmiseks (vt Riigikohtu 9. oktoobri 2002. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-105-02, p 8). Kolleegium rõhutab, et selle üle, millal on tegemist AÕS § 72 lg 1 ja § 74 lg 1 järgi kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega või kõigi kaasomanike kokkuleppel tehtava otsusega, tuleb otsustada asjaolude alusel. Nii sõltub ka parkla ehitamise või laiendamise üle otsustamisel viidatud sätete kohaldamine sellest, kui suur on tuvastatud asjaoludel parkla kaustusse minev maa-ala, milline on selle maa-ala varasem majanduslik otstarve ja kas seda muudetakse vms. Kolleegium märgib lisaks, et AÕS § 74 lg 1 kohaldamisel tuleb hinnata nii seda, kas asja oluliselt muudetakse, kui ka seda, kas asja majanduslikku otstarvet oluliselt muudetakse. Neid kriteeriume ei saa samastada. Nii võib nt asja otstarbe muutmine küll kaasa tuua ka asja olulise muutmise, kuid mitte alati (vt Riigikohtu 10. detsembri 2003. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-144-03, p 20).
12.Kuna ringkonnakohtu otsus jääb muutmata ja hageja kassatsioonkaebus rahuldamata, tuleb menetluskulud Riigikohtus jätta TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab TsMS § 174 lg 4 järgi kindlaks maakohus.
13.Kassatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel arvata riigituludesse. Malle Seppik
Ants Kull
Jaak Luik
4(4)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.