I.J-i (I.J) kaebus Maa-ameti 30.03.2023 korralduse nr 117/23/741 „Maa ostueesõigusega erastamine (Viimsi vald, Lännekalda tee 10 ja Lännekalda tee 7)“ tühistamiseks ning Maa-ameti kohustamiseks Lännekalda tee 10 ja Lännekalda tee 7 hoonete juurde kuuluva maa ostueesõigusega erastamismenetluse uuesti läbiviibimiseks
Menetlusosalised
Kaebaja – I.J Vastustaja – Maa-amet, esindajad Toomas Kutti ja Sven Haljas Kolmandad isikud - K.W ja C.R, esindaja Marina Smirnova
Asja läbivaatamine
Kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Jätta kaebus täies ulatuses rahuldamata.
2.Mõista kaebajalt kolmandate isikute kasuks välja menetluskulud summas 360 eurot (käibemaksuga).Ülejäänud osas jätta menetluskulud poolte endi kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse avalikult teatavakstegemisest, s.o hiljemalt 16.10.2023
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.18.12.1997 esitas X.Y (kaebaja ema) avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks suurusega 2500 m2 tema omanduses olevate ehitiste juurde asukohaga Metsa talu (Metsatoa talu), Leppneeme küla, Viimsi vald. Avaldus on esitatud Maareformi seaduse (MaaRS) § 22 lõike 1 alusel, mille kohaselt saavad maad ostueesõigusega erastada isikud, kellel on õigus osta maad ehitise omanikuna.
2.Viimsi Vallavalitsus on Lännekalda tee 10 ja Lännekalda tee 7 asuvate katastriüksuste maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud lõpule viinud ning vormistanud eeltoimingute tulemused 10.02.2021 korraldusega nr 58 „Leppneeme külas katastriüksustel Lännekalda tee 10 ja Lännekalda tee 7 asuvate ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamise võimalikkus“ (edaspidi Korraldus nr 58), milles on põhjalikult kirjeldatud maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingute käik ja korralduse andmisel aluseks võetud dokumendid ning võetud vastu otsus ehitiste omanike, erastatava maa piiride ja suuruse, maa sihtotstarbe ja maksustamishinna kindlaksmääramise kohta. 1(5)
Korraldusega nr 58 määrati Lännekalda tee 10 katastriüksuse 89001:001:1611 pindalaks 3245 m 2, sihtotstarbeks elamumaa ja maa maksustamishinnaks 1620 eurot ning Lännekalda tee 7 katastriüksuse 89001:001:1527 pindalaks 1075 m2, sihtotstarbeks elamumaa 100% ja maa maksustamishinnaks 1540 eurot. Korraldusega nr 58 nõustuti Lännekalda tee 10 ja Lännekalda tee 7 katastriüksuste ostueesõigusega erastamisega võrdsetes 1/3 mõttelistes osades ehitiste omanikele K.W-le, I.J-ile ja C.R-ile.
3.Kuna kaebaja Korraldusega nr 58 ei nõustunud, taotles ta kohtu kaudu selle tühistamist, Viimsi Vallavalitsuse kohustamist lahendada Leppneeme külas katastriüksustel Lännekalda tee 10 ja Lännekalda tee 7 asuvate ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamise küsimus uuesti ja vallavalitsuse 14.10.2020 maa maksustamishinna määramise aktide tühistamist. Tallinna Halduskohtu 16.09.2021 otsusega haldusasjas nr 3-21-506 jäeti kaebus rahuldamata. Kaebaja esitas 15.10.2021 halduskohtu otsusele apellatsioonkaebuse, mille Tallinna Ringkonnakohus jättis 29.11.2022 otsusega rahuldamata. Riigikohtu 14.03.2023 määrusega otsustati jätta kassatsioonkaebus ringkonnakohtu 29.11.2022 otsusele menetlusse võtmata. Seega on jõustunud kohtulahenditega haldusasjas nr 3-21-506 tuvastatud, et Viimsi Vallavalitsuse 10.02.2021 korraldus nr 58 „Leppneeme külas katastriüksustel Lännekalda tee 10 ja Lännekalda tee 7 asuvate ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamise võimalikkus“ on õiguspärane. Kaebaja poolt esitatud teistmisaavalduse jättis Riigikohus 27.06.2023 määrusega menetlusse võtmata.
4.Kohtuotsustes on analüüsitud kõiki Lännekalda tee 10 ja Lännekalda tee 7 asuvate elamu ja saunamaja omandiõigust tõendavaid dokumente ning jõutud järeldusele, et ehitised kuuluvad X.Y pärandvarana ühiselt võrdsetes 1/3 mõttelistes osades tema vara kaaspärijatele K.W-le, I.J-ile ja C.R-ile. Samuti on kohtusotsustes tuvastatud, et ehitiste juurde ostueesõigusega erastatava maa piirid ja suurus ning maa maksustamishinnad on Korralduses nr 58 määratud õiguspäraselt.
5.Maa-ameti peadirektori 30.03.2023 korraldusega nr 1-17/23/741 „Maa ostueesõigusega erastamine (Viimsi vald, Lännekalda tee 10 ja Lännekalda tee 7) otsustati erastada Harju maakonnas Viimsi vallas, Leppneeme külas asuvad Lännekalda tee 10 katastriüksus kt-ga 89001:001:1611, pindalaga 3245 m2 ja sihtotstarbega elamumaa 100% ning Lännekalda tee 7 katastriüksus kt-ga 89001:001:1527, pindalaga 1075 m2 ja sihtotstarbega elamumaa 100 % K.W , kaebaja ja C.R-ile ühisomandisse.
6.Kaebaja esitas 09.05.2023 Tallinna Halduskohtule kaebuse, mille kohus võttis 16.05.2023 määrusega menetlusse nõudes Maa-ameti 30.03.2023 korralduse nr 1-17/23/741 „Maa ostueesõigusega erastamine (Viimsi vald, Lännekalda tee 10 ja Lännekalda tee 7)“ tühistamiseks ning Maa-ameti kohustamiseks Lännekalda tee 10 ja Lännekalda tee 7 hoonete juurde kuuluva maa ostueesõigusega erastamismenetluse uuesti läbiviibimiseks.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
Kaebaja seisukohad
7.Kaebaja sisukohad on kokkuvõtvalt järgmised. 7.1 Korraldus nõuab Lännekalda tee 10 elumaja ja Lännekalda tee 7 saunamaja vormistamist X.Y pärijate nimele, kes ei ole nende omanikeks. Isikute nimele peab esmalt olema vormistatud hoone/ hoonete omand ja seejärel maa, mis kuulub nende hoonete juurde. 7.2 Maa-amet kiirustas maa vormistamisega, kuna kaebaja esitas 14.04.2023 Riigikohtule teistmise avalduse haldusasjas nr 3-21-506. 7.3 Tallinna Halduskohtu ja Tallinna Ringkonnakohtu otsustes ei ole viidet või käsku, mis annaks Maa-ametile õiguse rikkuda seadusi ja maareformi seaduse § 20 lõiget 1 ja § 22 lõiget 2. Puudub viide, et kaebaja õigused hoone ja maa erastamiseks on tühistatud. 7.4 X.Y ei olnud Lännekalda tee 10 ja 7 ehitiste ja nende juurde kuuluva maa puhul vormistatud omanikuks selliselt, et see oleks kooskõlas pärimisseadusega. X.Y pärijad peavad pöörduma Harju 2(5)
Maakohtusse selleks, et teha selgeks, kui palju nende ehitiste osadest kellele kuulub ja seejärel vormistada omand hoonetele. Samal ajal tuleb arvestada kaebaja õigusega Lännekalda tee 10 eluruumi erastamiseks ja selle juurde kuuluva maa ostueesõigusega erastamiseks. 7.5 X.Y ja kaebaja elasid elumajas praeguse aadressiga Lännekalda tee 10 alates 1979 aastast ja neil mõlemal oli sissekirjutus selles majas alates 03.07.1984. Neil on võrdsed õigused eluruumide erastamiseks ja nende hoonete juurde kuuluva maa ostueesõigusega erastamiseks. Kaebaja esitas 9.10.2018 Viimsi Vallavalitsusele maa ostueesõigusega erastamise avalduse, millele kaebaja ei ole vastust saanud. 7.6 Maa-amet oma korraldusega tunnistab õiguspäraseks Viimsi Vallavalitsuse seadusvastased toimingud maa ostueesõigusega erastamisel aastatel 1997-2023. Rikkumiste kõrvaldamiseks on vajalik uus Lännekalda tee 10 ja 7 hoonete juurde kuuluva maa ostueesõigusega erastamise menetluse läbi viimine. Vastustaja seisukohad
8.Vastustaja palub jätta kaebuse rahuldamata. 8.1 Viimsi Vallavalitsus on Lännekalda tee 10 ja 7 asuvate katastriüksuste maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud lõpule viinud ning andnud Korralduse nr 58. Jõustunud kohtuotsustega haldusasjas nr 3-21-506 on tuvastatud, et Korraldus nr 58 on õiguspärane. 8.2 Vastavalt Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega kinnitatud „Maa ostueesõigusega erastamise korra“ (Kord) p 23 alapunktile 4 on vastustaja pädevuses võtta esitatud dokumentide alusel vastu maa ostueesõigusega erastamise otsus. Käesoleval juhul on selleks otsuseks korraldus nr 741, mis tugineb Viimsi Vallavalitsuse Korraldusel nr 58, kui eelhaldusaktil. Korraldusega nr 58 on tehtud õiguslikult siduvalt kindlaks asja lõplikul lahendamisel tähendust omavad asjaolud, s.o maa ostueesõigusega erastamise otsuse tegemisel tähtsust omavad asjaolud. Nende asjaolude välja selgitamine ja kindlaks tegemine on MaaRS-st ja Korrast tulenevalt kohalikul omavalitsusel. 8.3 Kuivõrd Korralduse nr 58 kui eelhaldusakti tühistamiseks esitatud kaebus on jõustunud kohtuotsustega jäetud rahuldamata ning Maa-amet on vastavalt Korra punktile 23 kontrollinud maa ostueesõigusega erastamiseks esitatud dokumentide ja andmete õigsust ning leidnud, et need on õiguspärased, siis puudub alus ja vajadus korralduse nr 741 tühistamiseks või kehtetuks tunnistamiseks. Seega puudub alus ka kohustamisnõude rahuldamiseks. Kolmandate isikute seisukoht
9.Kolmandad isikud vaidlevad kaebusele vastu järgmistel põhjendustel. 9.1 Vaidlusaluse korralduse aluseks on Korraldus nr 58. Korralduses on määratud ostueesõigusega erastamiseks õigustatud isikutena kaebaja ja kolmandad isikud, kes on X.Y pärijad võrdsetes 1/3 mõttelistes osades, mida tõendab Tallinna notar Kristy Laidvee poolt 10.10.2018 väljastatud pärimistunnistus nr 2649. 9.2 Kaebaja küll vaidlustas Tallinna Halduskohtus Korralduse nr 58, kuid kaebus jäeti rahuldamata ja kohtute otsused on jõustunud. Maa-amet võttis otsuse vastu peale kohtulahendite jõustumist. 9.3 Kaebaja poolt Riigikohtule esitatud teistmisavaldus haldusasjas nr 3-21-506 vaidlustatud korraldust ei tühista ega peata, mistõttu on vaidlustatud korraldus seaduslik ja põhjendatud ning puuduvad alused selle tühistamiseks.
KOHTU PÕHJENDUSED
10.Kohus leiab, olles tutvunud toimiku materjalidega ning hinnanud kõiki tõendeid kogumis ja vastastikuses seoses, et kaebus tuleb jätta täies ulatuses rahuldamata.
3(5)
11.Kaebus põhineb arusaamal, et kaebaja on ainus isik, kellel on õigus ostueesõigusega erastada maa Lännekalda tee 10 ja 7 asuvate ehituste juurde.
12.Vastavalt MaaRS § 20 lõike 1, § 21 lõikele 1 ja § 22 lõikele 1 kuulub maa ehitiste omanikele ostueesõigusega erastamisele. MaaRS § 222 lõike 1 ja Korra kohaselt on kohaliku omavalitsuse kohustuseks teha maa erastamise eeltoimingud, mille käigus vallavalitsus teeb mh kindlaks, maa erastamise menetluses olulist tähtsust omavad asjaolud (ehitiste seisukord, omanikud, määrab ostueesõigusega erastatava maa suuruse ja piirid ning sihtotstarbe ja maksustamishinna).
13.Viimsi Vallavalitsus on teinud Lännekalda tee 10 ja 7 asuvate katastriüksuste maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud ning koostanud maa ostueesõigusega erastamise toimiku. Erastamise eeltoimingute tulemusena võttis Viimsi Vallavalitsus 10.02.2021 vastu Korralduse nr 58 „Leppneeme külas katastriüksustel Lännekalda tee 10 ja Lännekalda tee 7 suvate ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamise võimalikkus“. Nimetatud korraldusega nõustuti Lännekalda tee 10 ja 7 katastriüksuste ostueesõigusega erastamisega võrdsetes 1/3 mõttelistes osades ehitiste omanikele K.W-le, kaebajale ja C.R-ile. Nimetatud otsustus on Maa-ameti peadirektori 30.03.2023 korralduse suhtes eelhaldusaktiks.
14.Kohtud hindasid haldusasjas nr 3-21-506 Korralduse nr 58 õiguspärasust ja leidsid, et Lännekalda tee 10 ja 7 maa ostueesõigusega erastamine võrdsetes mõttelistes osades K.W-le, kaebajale ja C.R-ile on õiguspärane. Kohtuotsustes on analüüsitud kõiki Lännekalda tee 10 ja Lännekalda tee 7 asuvate elamu ja saunamaja omandiõigust tõendavaid dokumente ning jõutud järeldusele, et ehitised kuuluvad X.Y pärandvarana ühiselt võrdsetes 1/3 mõttelistes osades tema vara kaaspärijatele K.W-le, I.J-ile ja C.R-ile. Samuti on kohtusotsustes tuvastatud, et ehitiste juurde ostueesõigusega erastatava maa piirid ja suurus ning maa maksustamishinnad on Korralduses nr 58 määratud õiguspäraselt. Seega on kehtiva eelhaldusaktiga kindlaks tehtud, millises ulatuses on kaebajal võimalik maad ostueesõigusega erastada.
15.Erastamise eeltoimingute raames vastu võetud eelhaldusaktiga määratud tingimustest kõrvale kaldumine peab olema erandlik ning selleks peavad esinema põhjendatud kaalutlused (vt Riigikohtu 16.11.2008 otsus nr 3-3-1-78-06 p 12). Kohus leiab, et käesoleval juhul sellised alused puudusid.
16.Vastavalt Korra punkti 23 alapunktile 4 võtab MaaRS § 22 2 lõikes 1 sätestatud maa erastamise korraldaja (Maa-amet) MaaRS-is sätestatu, esitatud dokumentide, täiendavalt kogutud andmete ja riigi maakatastri andmete alusel vastu maa ostueesõigusega erastamise otsuse. Käesoleval juhul on selliseks otsuseks vaidlusalune 30.03.2023 korraldus nr 1-17/23/741. Maa-amet on oma kirjalikus vastuses kaebusele selgitanud, et tugines otsuse tegemisel Korralduse nr 58 kehtivusele ning asjaolule, et nimetatud korralduse tühistamiseks esitatud kaebus oli jäetud jõustunud kohtuotsustega haldusasjas nr 3-21-506 rahuldamata. Samuti kontrolliti vastavalt Korra punktile 23 maa erastamiseks esitatud dokumentide ja andmete õigsust ning leiti, et need on õiguspärased.
17.Tallinna Ringkonnakohus leidis käesolevas asjas 14.06.2023 tehtud määruses (p 14), et jõustunud kohtuotsuse põhjendusi tuleb käesolevas asjas hinnata tõendina. Praeguses asjas ei ole esitatud tõendeid, et mõned tõendid, millele kohtuasjas nr 3-21-506 tehtud otsuses on tuginetud, oleksid võltsitud. Tõend, et O.P oli oma surmani vaidlusalusesse elamusse sisse kirjutatud, ei ole uus võrreldes kohtuasjas nr 3-21-506 hinnatud tõendite kogumiga. Selle tõendi osas märkis ringkonnakohus oma 29.11.2022 otsuses (p 20), et sissekirjutus elamusse ei mõjutanud omandisuhteid ning tollased õigusaktid ei kohustanud majaomanikku hoones elama. Kaebuse väited, et kaebaja on ehitise ainuomanik, ei ole põhistatud, sest kaebaja ei ole esitanud veenvaid põhjendusi, millest nähtuks haldusasjas nr 3-21-506 tehtud kohtuotsuste põhjenduste ekslikkus.
18.Maa-amet esitas käesoleva haldusasja juurde maa ostueesõigusega erastamis toimiku. Nimetatud toimikus ei ole selliseid materjale, millele kohtud ei oleks andnud hinnangut juba haldusasjas nr 3-21-506. Samuti ei ole kaebaja esitanud koos kaebusega ega hiljem käesoleva asja menetluses dokumente, mis sisaldaksid uudseid asjaolusid. Kaebaja päring Maa-ametile ning 4(5)
sellele saadud vastus ning hilisem kaebus ei ole uusi asjaolusid sisaldavateks dokumentideks. Ka kaebaja poolt Riigikohtule esitatud teistmisavaldus ei takistanud vaidlusaluse haldusakti andmist, sest teistmisavalduses tugines kaebaja samadele asjaoludele, mida oli hinnatud juba haldusasja lahendamisel. Seetõttu ei pidanud vastustaja ootama ära teistmisavalduse lahendamise tulemust. Samuti ei ole selliseks dokumendiks kinnistamisavaldus ja maa müügileping, mis on antud vaidlustatud korraldusele tuginedes. Kaebaja poolt esitatud õiguslik väide, mille kohaselt tema ja tema ema olid juba alates 03.07.1984 Lännekalda tee 10 elumajja sisse kirjutatud, ei mõjuta asja otsustamist, kuivõrd nagu Tallinna Ringkonnakohus oma 29.11.2022 otsuses (p 22) märkis, siis ei mõjuta sissekirjutus omandisuhteid.
19.Asjaolule, et puudusid uudsed asjaolud, mis annaksid aluse jätta Korraldusega nr 58 maa ostueesõigusega erastamise otsustamisel arvestamata, on andnud hinnangu ka Riigikohus, vaadates läbi kaebaja poolt 14.04.2023 esitatud teistmisavaldust. Teistmisavaldusele olid lisatud tõendid, mille alusel kaebaja leidis, et tegemist on ebaõigete kohtulahenditega ning esineb teistmise alus. Riigikohus jättis 27.06.2023 määrusega haldusasjas nr 3-21-506 kaebaja poolt esitatud teistmisavalduse menetlusse võtmata, sest leidis, et puuduvad teistmise alused. Kohtule on teada, et kaebaja on esitanud Riigikohtule 4.09.2023 teistkordse teistmise avalduse. Asjaolu, et kaebaja ei nõustu Riigikohtu 27.06.2023 määruses tooduga ei anna aga alust kahelda kohtute poolt haldusasjas nr 3-21-506 tehtud lahendite õigsuses.
20.Seega ei ole ka käesolevas haldusasjas esitatud selliseid tõendeid või põhjendusi, mille alusel kohus saaks asuda seisukohale, et kaebaja oli ehitiste ainuomanik. Kuivõrd sama tõendite kogum oli Maa-ametile esitatud enne vaidlusaluse korralduse tegemist, siis on Maa-amet põhjendatult lähtunud Korralduse nr 58, kui eelhaldusakti kehtivusest. Kuivõrd Maa-amet tuvastas õigesti, et asjas tähtsust omavad asjaolud on kohaliku omavalitsuse poolt õigesti kindlaks tehtud, siis puudus alus teha tuvastatud asjaoludel teistsugust otsust, kui seda on 30.03.2023 korraldus, millega otsustati erastada Viimsi vallas Leppneeme külas asuvad Lännekalda tee 10 ja 7 katastriüksused K.W, kaebaja ja C.R-i ühisomandisse. Seega on vaidlustatud korraldus õiguspärane ja selle tühistamiseks puuduvad alused.
21.Kuivõrd kohus leidis, et 30.03.2023 korraldus on õiguspärane, puudub alus kohustada Maaametit viima maa ostueesõigusega erastamise toimingud uuesti läbi. Seega jääb kaebus kogu ulatuses rahuldamata.
MENETLUSKULUD
22.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehakse. Otsus tehakse kaebaja kahjuks, seega jäävad kaebaja menetluskulud tema enda kanda. Vastustaja menetluskulude hüvitamist taotlenud ei ole. Seega jäävad vastustaja menetluskulud tema enda kanda.
23.HKMS § 108 lg 8 järgi hüvitab kolmanda isiku menetluskulud tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele. Kui vastaspool ei pea kulusid hüvitama, jäävad kolmanda isiku kulud tema enda kanda. Kolmandate isikute esindaja on taotlenud menetluskulude hüvitamist summas 360 eurot (käibemaksuga). Õigusabi on osutatud 3 tunni ulatuses, arve on esitatud C.R-ile. Kohus leiab, et arvestades asja mahtu ja keerukust on menetluskulud põhjendatud. Kuna kolmandaid isikuid esindas menetluses sama esindaja siis mõistab kohus menetluskulud välja kolmandate isikute kasuks.
/allkirjastatud digitaalselt/ Tiia Nurm
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.