Kohtuasja number Määruse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Menetlusosalised
Vaidlustatud kohtulahend Menetluse alus Riigikohtus Asja läbivaatamine
3-19-1340 11. oktoober 2022 Eesistuja Ivo Pilving, liikmed Viive Ligi ja Heiki Loot AS Pro Kapital Eesti kaebus Maa-ameti vastu Kalasadama tn 3 katastriüksusega seotud kahju hüvitamiseks Kaebaja AS Pro Kapital Eesti, esindaja vandeadvokaat Toomas Pikamäe Vastustaja Maa-amet, esindajad vandeadvokaat Veikko Puolakainen ja vandeadvokaat Veiko Vaske Tallinna Ringkonnakohtu 7. septembri 2021. a määrus AS Pro Kapital Eesti määruskaebus Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada määruskaebus.
2.Tühistada Tallinna Halduskohtu 5. juuli 2021. a määrus ja Tallinna Ringkonnakohtu
7.septembri 2021. a määrus.
3.Rahuldada kaebetähtaja ennistamise taotlus ja ennistada kaebuse esitamise tähtaeg.
4.Saata asi Tallinna Halduskohtule menetluse jätkamiseks.
1.Maa-amet registreeris 30. aprillil 1999 maakatastris Harjumaa, Tallinna linn, Põhja-Tallinna linnaosa, Kalaranna tn 1 asuva katastriüksuse (katastritunnus 78408:801:2190) pindalaga 60 958 m2.
2.Harju maavanem otsustas 13. septembri 1999. a korraldusega nr 3628 erastada Kalaranna tn 1 asuva maa ostueesõigusega Kalaranna AS-le.
3.Kalaranna tn 1 kinnistu kanti kinnistamisavalduse alusel kinnistusraamatusse 20. jaanuaril 2000. Kinnistu omanik oli Kalaranna AS. Kinnistusraamatu 27. oktoobri 2003 kande alusel on kinnistu uueks omanikuks AS Pro Kapital Eesti (kaebaja).
4.Kaebaja esitas 19. juulil 2017 Maa-ametile kandeavalduse Kalaranna tn 1 katastriüksuse jagamiseks. Maakataster kajastas selle katastriüksuse koosseisus veekogu (Läänemere osa), millest sooviti jagamise teel moodustada eraldi katastriüksus aadressiga Kalasadama tn 3, pindalaga 9216 m2, sihtotstarve 100% veekogude maa.
5.Maa-amet rahuldas 7. märtsi 2018. a otsusega kandeavalduse osaliselt. Maa-amet tegi maakatastrisse kanded üheksa katastriüksuse kohta, kuid peatas menetluse moodustatava katastriüksuse Kalasadama tn 3 osas kuni asjaolude väljaselgitamiseni. Otsuse lisas toodud selgituse
3-19-1340 kohaselt on Maa-ameti andmetel tegemist avaliku veekoguga, mis kuulub riigile (otsuse tegemise ajal kehtinud veeseaduse redaktsiooni (VeeS v.r) § 5 ja asjaõigusseaduse (AÕS) § 133 lg 1 alusel). Katastri esmakanne ei olnud tol ajal kehtinud õigusega kooskõlas. Maa-amet soovis välja selgitada, kas kehtiva õigusega on kooskõlas katastriüksuse (Kalasadama tn 3) katastrisse kandmine. Menetlusest eemaldati Kalasadama tn 3 piiriandmed. Kinnistusregister võttis 13. märtsil 2018 maakatastri andmed üle selliselt, et kinnistu registriosa nr 2028101 algsest pindalast 60 958 m2 sai pindala 51 736 m2. Kinnistu suurust vähendati 9222 m2 võrra.
6.Maa-amet keeldus 27. juuni 2018 otsusega Kalasadama tn 3 katastriüksust registreerimast, leides, et taotletav kanne pole kooskõlas kehtiva õigusega. Tegemist on avaliku veekoguga ja see kuulub riigile. AÕS § 133 lg 1 kehtestab piiri veekoguga konstitutiivselt ning maakataster ei ole selles osas määrav. Ka erastamise ajal oli tegemist avaliku veekoguga. Isikul ei ole õigust nõuda merest koosneva katastriüksuse moodustamist.
7.Kaebaja esitas 27. juulil 2018 Tallinna Halduskohtule kaebuse (haldusasi nr 3-18-687) Maa-ameti 27. juuni 2018. a otsuse tühistamiseks ja Maa-ameti kohustamiseks kanda maakatastrisse katastriüksus Kalasadama tn 3. Kohtumenetlus haldusasjas lõppes Riigikohtu 24. märtsi 2021. a otsusega, millega jäi jõusse halduskohtu otsus kaebuse rahuldamata jätmise kohta. Riigikohus asendas halduskohtu otsuse põhjendused enda otsuse põhjendustega.
8.Kaebaja esitas 15. juulil 2019 Tallinna Halduskohtule kaebuse Maa-ameti tekitatud 925 788 euro suuruse kahju hüvitamiseks. Kaebaja taotles mõista Maa-ametilt välja: 1) Kalaranna AS ja AS Pro Kapital Eesti vahel 16. juulil 2003 sõlmitud kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu alusel AS-lt Pro Kapital Eesti Kalaranna AS-le Kalaranna tn 1 kinnistu omandiõiguse eest makstud müügihinnast 9222 m2 suurusele osale vastav müügihind 675 546 eurot, notaritasust 9222 m2 suurusele osale vastav 2034 eurot ja riigilõivust 9222 m2 suurusele osale vastav 4236 eurot; 2) ajavahemikul 1. jaanuar 2004 – 14. juuli 2009 Kalaranna tn 1 kinnistult tasutud maamaksust 9222 m2 suurusele osale vastav 32 677 eurot; 3) ajavahemikul 15. juuli 2009 – 31. detsember 2018 Kalaranna tn 1 kinnistult tasutud maamaksust 9222 m2 suurusele osale vastav 159 661 eurot. Kaebaja leidis, et Maa-ameti ülesanne oli maakatastri pidamine ning sellekohaste andmete esitamine nii kinnistusametile kui ka Tallinna linnale, mh maksustamiseks. Vastustaja kandis Kalaranna tn 1 kinnistu maakatastrisse ka avaliku veekogu osas. Sellise kande tegemine ja parandamata jätmine tekitas kaebajale kahju. Kaebaja maksis 2003. a-l kinnistu eest rohkem, kui oli selle väärtus, sh tehingutasusid. Lisaks on kaebaja maksnud veeala eest maamaksu Tallinna linnale. Kaebaja ei teadnud veeala omandiga seotud võimalikust probleemist enne vastustajaga 17. jaanuaril 2018 toimunud kohtumist, millest tuleb arvestada 3-aastast kaebetähtaega. Kaebaja usaldas kinnistu omandamisel kinnistusraamatu ja maakatastri andmeid. Kinnistu andmeid kontrollis tehingu tegemisel ka notar. Veeala tsiviilkäibesse minekut pidasid võimalikuks ka Tallinna linn ja Harju maavanem, kes tegelesid erastamisega ja alates 2015. a-st detailplaneeringu (DP) menetlemisega. Vastustaja ei juhtinud kaebaja tähelepanu ka varem, sh DP menetluses veealale kui kaebaja omandile. Kaebaja kui kutseline kinnisvaraarendaja on tuginenud oma tegevuses kõigile eeltoodud andmetele ja seisukohtadele. Kui kohus leiab, et 3-aastane kaebetähtaeg on ületatud, taotleb kaebaja kaebetähtaja (riigivastutuse seaduse (RVastS) § 17 lg-s 3 ja halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 46 lg-s 4 sätestatud 3-aastane kaebetähtaeg ja 10-aastane kaebetähtaeg) ennistamist mõjuval põhjusel, sest kaebaja ei saanud avalikke andmeid ja haldusorganeid usaldades kuidagi varem oletada, et ta ei ole veeala omanik. Kaebajale on kahju tekitatud mh veeala maakatastrisse kandmisega 30. aprillil 1999, millest on möödunud üle 22 aasta. Kaebajale on kahju tekkinud alates kinnistu omandamisest 2003. a-l. Õigusvastaseks tuleb lugeda lisaks katastrisse kandmisele ka veeala maakatastris kestev 2(8)
3-19-1340 säilitamine. Ka 10-aastane kaebetähtaeg on põhimõtteliselt ennistatav. Kaebetähtaeg tuleb ennistada, sest kaebaja usaldas avalikke andmeid ning vastustaja oli kestvalt tegevusetu.
9.Maa-amet palus jätta kaebuse kahju hüvitamise nõudes HKMS § 121 lg 2 p-de 1 ja 2 ning § 151 lg 1 p 1 alusel läbi vaatamata, jätta kaebetähtaja ennistamise taotlus rahuldamata ning lõpetada haldusasja menetlus kaebetähtaja rikkumise tõttu või kaebuse menetlemise korral jätta kaebuse täielikult rahuldamata. Kaebus on esitatud tähtaega ületades ja ennistamiseks ei ole alust. Kui kahju tekitanud sündmusest või haldusaktist on möödunud enam kui 10 aastat, ei saa hüvitamiskaebust enam esitada, sõltumata sellest, millal kaebaja väidetavast kahjust teada sai või pidi teada saama. Kinnistu esmaregistreerimise otsusest on möödunud 22 aastat. Seega ei ole kaebus tasutud müügihinna, riigilõivu ja notaritasu osas tähtaegne. Maamaksu osas on kaebetähtaeg igal juhul ületatud ajavahemiku 2004–2010 puhul sõltumata kahjust teadasaamisest. Kuna kaebaja sai maamaksu tasumise kohustusest ka veealuse maa eest teada esimest korda juba 2004. a-l ning kahju hüvitamise nõude korral hakkab kaebetähtaeg kulgema ka edaspidi tekkida võiva ettenähtava kahju osas, on 10-aastane kaebetähtaeg möödas kogu maamaksu kahjunõude osas. Kaebaja ei ole esile toonud ühtki olulist ja kestvat takistust kaebeõiguse tähtaegseks kasutamiseks, mis õigustaks 10-aastase kaebetähtaja ennistamist.
10.Tallinna Halduskohus luges 5. juuli 2021. a määrusega kaebetähtaja ületatuks, jättis kaebetähtaja ennistamise taotluse rahuldamata, lõpetas haldusasja menetluse ja jättis poolte menetluskulud nende endi kanda. Kohtu põhjendused olid järgmised.
10.1.Nagu nähtub Riigikohtu otsusest asjas nr 3-18-687, ei võimaldanud VeeS v.r § 5 lg 2 arvata aadressil Kalaranna tn 1 paiknenud katastriüksuse koosseisu veeala (Läänemere osa). Riigikohus järeldas, et kinnistusraamatu esmakanne sisaldas ebaõigeid andmeid Maa-ameti tegevuse (katastriüksuse moodustamine avaliku veekogu osa hõlmavalt) tõttu. Nii RVastS § 17 lg 3 kui ka HKMS § 46 lg 4 sätestavad, et hüvitamiskaebuse võib esitada 3 aasta jooksul arvates päevast, kui kaebaja sai teada või pidi teada saama kahjust ja selle põhjustanud isikust. Sõltumata sellest ei saa hüvitamiskaebust esitada pärast 10 aasta möödumist kahju tekitamisest või selle põhjustanud sündmusest arvates. Haldusaktist eraldi ei saa käsitleda vastustaja tegevusetust, kes lähtus kehtivast haldusaktist (vt ka HMS § 60 lg 2) ega asunud omal algatusel haldusmenetlust uuendama, haldusakti kehtetuks tunnistama vms. Seega on kaebajale kahju tekitatud Maa-ameti 30. aprilli 1999 otsusega. Koos kahju hüvitamise nõudega hakkab kaebetähtaeg kulgema ka edaspidi tekkida võiva ettenähtava kahju osas (Riigikohtu halduskolleegiumi 12. detsembri 2012 määrus asjas nr 3-3-1-59-12, p 17). Seega ei hakanud iga kord maamaksu tasudes selle maamaksu summa osas jooksma uus kaebetähtaeg. Samuti ei hakka kaebetähtaeg igakordse õigusjärglase osas uuesti kulgema. 10-aastane kaebetähtaeg hakkas kulgema juba 30. aprillil 1999 kaebaja õiguseellase osas, sõltumata sellest, et kahju ilmnes hiljem. Kaebuse esitamise ajaks oli kinnistu veeala maakatastrisse kandmise ajast arvestades 10-aastane kaebetähtaeg möödunud. Ka siis, kui lugeda kaebetähtaja alguseks kaebajale Maa-ameti eksimuse mõju avaldumine ehk kinnistu omandamine ja esimese maamaksuteate saamine, on 10-aastane kaebetähtaeg möödunud. Kui 10-aastane kaebetähtaeg on möödunud, ei hinda kohus eraldi kaebaja teadmisest sõltuva 3-aastase kaebetähtaja möödumist, mistõttu ei ole oluline kaebaja väidetav kahjust teadasaamine alles Maa-ameti 17. jaanuari 2018 keelduvast otsusest. 10-aastane kaebetähtaeg on möödunud, olenemata kahju tekkimisest teadasaamise hetkest.
10.2.Riigikohtu halduskolleegium on pidanud võimalikuks RVastS-s ja HKMS-s sätestatud 10-aastast täheaega ennistada (19. aprilli 2006 määrus asjas nr 3-3-1-26-06, p 12). Ennistamine on võimalik üksnes juhul, kui on esinenud olulised ja kestvad takistused kaebeõiguse kasutamiseks selle ajavahemiku jooksul ning isiku eelduslikult rikutud õigus kaalub üles õiguskindlusele rajanevad teiste isikute õigused ja huvid. Praegune vaidlus on varasemast kohtupraktikast kahe olulise nüansi poolest erinev: 1) Riigikohus selgitas otsuses asjas nr 3-18-687, et seaduse järgi ei ole kaebaja kunagi olnud vaidlusaluse veeala omanik ega ole tal selle veeala suhtes kunagi ka muud subjektiivset õigust 3(8)
3-19-1340 tekkinud (p 21). Asja kuulumine tsiviilkäibesse ei sõltu asja puudutavate tehingute ega haldusaktide kehtivusest. Isegi riik ei saa avalikku veekogu käsutada tsiviilõiguslike tahteavaldustega ega haldusaktidega, sõltumata nende avalduste või aktide kehtivusest (p 16); 2) kaebaja, tema tehingupartner, notar ja erinevad haldusorganid on lähtunud maakatastri andmetest, mis võis tekitada mh kaebajale illusiooni andmete õigsusest. Kohus juhtis tähelepanu sellele, et kaebaja on oma veebilehe kohaselt Baltikumi üks vanimaid ning suurimaid kinnisvaraarendajaid, mis on asutatud 1994. a-l ja millel on 27 aastat kogemust. Kinnisvaraarendus oma olemuselt nõuab orienteerumist maakorraldusõiguses, ehitusõiguses, asjaõiguses, omandiõiguses jne ning kaebaja on kahtlemata nende valdkondade asjatundja. Seega oli kaebajal endale kuuluvate ja arendatavate kinnistute osas kõrgendatud hoolsuskohustus. Erinevalt kaebajast haldavad Maa-amet ning Maksu- ja Tolliamet kogu Eesti maa mõõtmist või maksustamist ning Tallinna linn omakorda kogu oma haldusterritooriumi.
10.3.Lisaks tuleb silmas pidada, et müügilepingu osas peaks kaebaja esmaseks õiguskaitsevahendiks olema hinna alandamise nõue (võlaõigusseaduse (VÕS) § 112). Selle nõude esitamise tähtaeg on VÕS § 118 lg-t 2 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 146 arvestades praeguseks ammu möödunud. Ka juhul, kui kaebaja sooviks tugineda eksimusele (TsÜS § 92), ei oleks sellest tulenevalt tehingu tühistamine ega tagasitäitmine enam võimalik (TsÜS § 99 lg 2). Aegumistähtajad möödusid nende õiguskaitsevahendite kasutamise osas hiljemalt 2006. a-l. Kui kaebajal on muutunud võimatuks tsiviilõiguslike nõuete esitamine lepingupartneri vastu, ei saa sama asjaoluga õigustada riigi vastu esitatava 10-aastase kaebetähtajaga nõude ennistamist rohkem kui 10 aasta võrra (algusega 30. aprill 1999 ja lõpuga 15. juuli 2019). Kaebajale müügilepinguga tekitatud kahju osas tuleb avaliku võimu vastutust pidada sekundaarseks. Arvestades ühelt poolt kaebaja väidetavat teadmatust ja usaldust haldusorganite vastu, tuleb arvestada kogumis ka seda, et kaebaja on oma valdkonna asjatundja, kes saanuks hoolikal toimimisel oma eksimust vältida, kuivõrd ka Riigikohus pidas AÕS § 133 ja VeeS v.r.§ 5 omandiõiguse ja tsiviilkäibe fundamentaalseteks normideks, ning kaebaja ei ole kunagi omanikuks saanud, vaid on olnud omandi suhtes eksimuses. Eksimust omanikuks olemises ei pea samaväärselt kaitsma kui tegeliku omandi võõrandamist. Olulise väärtusena tuleb arvestada ka õiguskindlust, mida tuleks kaebetähtaja ennistamisel riivata enam kui maksimaalse kaebetähtaja võrra ehk lubades kahju hüvitamise nõude menetlemist haldusakti osas, mis anti kaebuse esitamise seisuga rohkem kui 20 aastat tagasi. Kaebajale tekkinud õiguste riive ei kaalu üles õiguskindlust ning kaebetähtaja ennistamise taotlus tuleb jätta rahuldamata. Kohus lõpetab haldusasja menetluse HKMS § 124 lg 2 ja § 152 lg 1 p 2 alusel.
11.Tallinna Ringkonnakohus jättis 7. septembri 2021. a määrusega kaebaja määruskaebuse rahuldamata ja halduskohtu määruse muutmata. Kohtu põhjendused olid järgmised.
11.1.Ringkonnakohus jagab halduskohtu seisukohta, et kaebajale on võimaliku kahju tekitanud Maa-amet 30. aprillil 1999 Kalaranna tn 1 katastriüksuse registreerimisega maakatastris. Tegemist on kahju põhjustanud sündmusega RVastS § 17 lg 3 tähenduses, st nimetatud kuupäevast hakkab kulgema kahju hüvitamise nõude esitamise 10-aastane tähtaeg. Seetõttu ei ole kaebetähtaja kulgema hakkamise seisukohalt tähendust asjaolul, et kaebaja omandas Kalaranna tn 1 kinnistu
27.oktoobril 2003. Seisukohaga, et kahju tekitati temale Maa-ameti 30. aprilli 1999 registrikandega, on määruskaebuses nõustunud ka kaebaja. Kuna 10-aastane kaebetähtaeg hakkas kulgema
30.aprillil 1999, siis ei ole hüvitamiskaebus tähtaegne (RVastS § 17 lg 3 ja HKMS § 46 lg 4). Kuna RVastS § 17 lg 3 ja HKMS § 46 lg 4 seovad kaebuse esitamise 10-aastase tähtaja kahju põhjustanud tegevusega (sündmusega), mitte kahjust teadasaamisega, siis ei ole tähtsust, millal kannatanu kahjust ja selle põhjustanud isikust teada sai või pidi teada saama. Seetõttu on halduskohus õigesti leidnud, et puudub vajadus analüüsida eraldi kaebaja väidet, et ta ei teadnud veeala omandiga seotud võimalikust probleemist enne 17. jaanuari 2018 kohtumist vastustaja esindajatega ning et 3-aastast kaebetähtaega tuleb lugeda alates Maa-ameti 27. juuni 2018 keelduva otsuse kättesaamisest. 10-aastane tähtaeg on maksimaalne ajavahemik, mil nõude esitamine on üldse lubatav (Riigikohtu 21. juuni 2017 otsus asjas nr 3-3-1-95-16, p 9). Võimaliku kahju kohta, mis seostub maamaksu tasumisega veeala osalt, on 4(8)
3-19-1340 halduskohus õigesti asunud seisukohale, et koos kahju hüvitamise nõudega hakkab kaebetähtaeg kulgema ka edaspidi tekkida võiva ettenähtava kahju osas (Riigikohtu 22. juuni 2021 määrus asjas nr 3-20-1834, p 19). Kaebaja sai esimese maamaksuteate 2004. a-l. Seega iga kord uut maamaksu tasudes ei hakanud maamaksu summa osas kulgema uus kaebetähtaeg.
11.2.Kaebetähtaja ennistamise mõjuva põhjusena on kaebaja AÕS §-le 55 tuginedes toonud välja, et ta usaldas kinnistu omandamisel kinnistusraamatu kandeid, sh kinnistu pindala kohta. Kinnistusraamatu kandele tugines ka müügilepingu tõestanud notar; Tallinna linn ja Harju maavanem pidasid veeala tsiviilkäibes olekut võimalikuks; Tallinna linn ja Harju maavanem pidasid 2015. a-l võimalikuks moodustada veealast eraldi krunt; ning Tallinna linn kehtestas 12. novembri 2015 otsusega DP. Kaebetähtaegade eesmärk on kaitsta õiguskindlust ning seetõttu on kaebetähtaja rikkumise tagajärjeks isiku kaebeõiguse kaotus. Seaduses ette nähtud tähtaja järgimata jätmine on lubatav vaid erandina üksikjuhtumil õiglase tulemuse saavutamiseks. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole kaebaja halduskohtule esitatud kaebuses ja määruskaebuses toonud esile põhjendusi ega asjaolusid, mille alusel saaks pidada võimalikuks, et kaebajal esinesid sellised olulised ja kestvad takistused kaebeõiguse kasutamiseks, mis õigustavad 10-aastase tähtaja ennistamist. Halduskohus on juhtinud mõjuvate põhjuste hindamisel õigesti tähelepanu asjaolule, et kaebaja on Baltikumi üks vanemaid ja suuremaid kinnisvaraarendajaid. Kinnisvaraarendusega tegelemine eeldab põhjalikke teadmisi maakorralduse, ehitusõiguse, asjaõiguse, omandiõiguse jms valdkondades. Seetõttu on põhjendatud seisukoht, et kaebajal oli temale kuuluvate ja arendatavate kinnistute osas kõrgendatud hoolsuskohustus. Võttes arvesse, et VeeS v.r § 5 ja AÕS § 133 on tsiviilkäibe ja omandiõiguse ulatust määravad fundamentaalsed normid, oleks kaebaja piisavalt hoolika toimimise korral saanud eksimust vältida. Ei vaielda selle üle, et notar ja erinevad haldusorganid on lähtunud maakatastri andmetest ja toiminud eksimuses. Samas ei saa kaebaja enda subjektiivsete õiguste kaitsel kaebetähtaja möödalaskmist õigustada notari, Tallinna linna ja Harju maavanema toimingutega. Sellise äriühingu, kellele pidi olema kättesaadav ka professionaalne õigusabi, ekslikku arusaama õigusest ei saa pidada kaebetähtaja möödalaskmise mõjuvaks põhjuseks, võttes arvesse õiguskindluse põhimõtet, mille riive oleks kaebetähtaja ennistamisel väga ulatuslik. Seetõttu ei ole erandlik kaebetähtaja ennistamine põhjendatud.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
12.Kaebaja palub määruskaebuses halduskohtu ja ringkonnakohtu määrused tühistada ning Riigikohtul teha uus määrus, millega lugeda kaebus esitatuks RVastS § 17 lg-s 3 ja HKMS § 46 lg-s 4 sätestatud 3- ja 10-aastast kaebetähtaega järgides. Alternatiivselt, kui kaebus on esitatud tähtaega rikkudes, ennistada kaebuse esitamise tähtaeg. Kaebaja taotleb saata kaebus halduskohtule menetluse jätkamiseks. Kaebaja leiab, et ta ei omandanud üheskoos kinnistu ostutehinguga Kalaranna AS-lt kahju hüvitamise nõuet Eesti Vabariigi vastu, sest RVastS § 7 lg 1 ega ükski teine RVastS norm ei näe ette kahju hüvitamise nõude üleminekut õigusjärgluse korras. Kahju hüvitamise nõude kaebetähtaega ei ole võimalik lugeda alates 30. aprillist 1999. Kuna nõutud kahju seisneb 2003. a-l ja sellele järgnenud ajavahemikul kaebaja tehtud kulutustes, on ilmselgelt ebaõige kohtute seisukoht, et kahju hüvitamise nõude kaebetähtaeg hakkas kulgema enne seda, kui kaebajale üldse kahju tekkis. Kaebaja nõustub kohtutega, et kahju tekkimise algpõhjus oli vastustaja 30. aprilli 1999 otsus. Kuni 27. juuni 2018 otsuseni, st kuni kinnistu pindala suuruse vähendamiseni veeala pindala võrra, ei olnud kaebajale kahju tekkinud. Enne seda ei olnud mingit põhjust pidada veeala eest makstud müügihinna osa, samuti veeala eest tasutud riigilõivu ja notaritasu ning maamaksu kaebaja kahjuks. Järelikult tuleb 10-aastast kaebetähtaega lugeda alates 27. juuni 2018 otsusest ning 15. juuli 2019 kaebus on tähtaegne, st esitatud nii 3-aastase kui ka 10-aastase kaebetähtaja jooksul. Kaebaja usaldas kinnistu omandamisel ja kinnistult maamaksu tasumisel kinnistusraamatu andmeid, notari selgitusi, vastustaja tegevust kinnistu katastriüksuse maakatastrisse kandmisel, Tallinna linna ja Harju maavanema tegevust kinnistu ostueesõigusega erastamisel ja DP kehtestamisel ning Maksu- ja Tolliameti 5(8)
3-19-1340 väljastatud maamaksuteateid. Puudub igasugune õiguslik ja moraalne alus väitmaks, et kaebaja pidi erinevalt avaliku halduse kandjatest olema teadlik, et kinnistu pindala oli veeala puudutavas osas vale. Kaebajalt ei saanud mõistlikult nõuda, sh professionaalse õigusabi kasutamisel, teadlikkust kinnistu pindala andmete ebaõigsusest. Olukorras, kus kaebaja oli kinnistusraamatu andmete kohaselt kogu kinnistu omanik alates 27. oktoobrist 2003 kuni 13. märtsini 2018 ning kõik riigi- ja kohaliku omavalitsuse asutused käsitasid kaebajat omanikuna, puudus kaebajal vajadus kahelda kinnistusraamatu andmete ebaõigsuses ning kasutada õiguskaitsevahendeid. Ebamõistlik oleks eeldada, et kaebaja pidanuks alustama talle endale kahjulikku õigusvaidlust (nõudma näiteks vastustaja 30. aprilli 1999 otsuse tühistamist). Kuna esinesid väga olulised ja kestvad takistused kahju hüvitamise kaebuse esitamiseks 10 aasta jooksul alates 30. aprilli 1999 otsuse tegemisest, tuleks RVastS § 17 lg-s 3 ja HKMS § 46 lg-s 4 sätestatud 10-aastane kahju hüvitamise kaebuse esitamise tähtaeg ennistada. Täiendavates seisukohtades kaebaja täpsustab, et tal oli veeala omand inimõiguste konventsiooni esimese lisaprotokolli artikli 1 mõttes, mis tugineb Eesti Vabariigi 15 aastat kestnud tunnustusel. Kaebajal on õigus nõuda kahju hüvitamist sõltumata sellest, kas ta oli veeala omanik või mitte. Kahju hüvitamise kaebuse esitamise kaebetähtaja kulgema hakkamine alates vastustaja 30. aprilli 1999. a otsusest (või ka 2003. a müüilepingu sõlmimisest) tähendaks, et avaliku võimu kandjad tegelikult ei vastutagi nende tekitatud kahju eest. Kuna vastustaja parandas oma vea rohkem kui 10 aastat pärast ebaõige otsuse tegemist, on kahju hüvitamise kaebuse esitamise 10-aastane tähtaeg möödunud ning kahju hüvitamise nõude esitamine ei ole enam võimalik.
13.Vastustaja palub jätta määruskaebus rahuldamata. Vastustaja leiab, et kaebaja ei ole kunagi olnud avaliku veekogu omanik, mistõttu ei saanud vastustaja otsus jätta veeala katastriüksusena registreerimata riivata kaebaja omandiõigust. Kaebetähtaega vastustaja tegevuse peale tuleb lugema hakata 30. aprillist 1999. Tegemist on väidetavalt kahju põhjustanud sündmusega RVastS § 17 lg 3 tähenduses, st sellest kuupäevast hakkab kulgema kahju hüvitamise nõude esitamise 10-aastane tähtaeg. See tähtaeg on igal juhul möödunud. Sõltumata sellest, kas vastustaja 1999. a tehtud toiming avaldas kaebajale mõju alates aastast 1999 või 2003, on kaebaja jätnud RVastS § 7 lg-s 1 nimetatud primaarsed õiguskaitsevahendid kasutamata ja esitanud kaebuse ka RVastS § 17 lg-s 3 ja HKMS § 46 lg-s 4 sätestatud 10-aastast hüvitamisnõude esitamise tähtaega rikkudes. Vastustaja nõustub täielikult halduskohtu seisukohaga, et 10-aastase tähtaja möödumisel kahju tekitanud haldusaktist või toimingust ei hinda kohus eraldi kaebaja teadmisest sõltuva 3-aastase tähtaja möödumist ja 10-aastane tähtaeg möödub sõltumata kahju tekkimisest teadasaamise hetkest. Seega ei ole kaebaja nõue tasutud müügihinna, riigilõivu ja notaritasu hüvitamist puudutavas osas tähtaegne. Kaebaja ei ole vaidlustanud mitte ühtegi maamaksuteadet ega maatüki maksustamishinna määramisega seotud toiminguid. Kaebajal ei olnud takistusi õiguskaitsevahendite kasutamiseks alates kinnistu omandamisest. Kaebaja ei ole asjakohaselt põhistanud ka kaebetähtaja ennistamist tingivaid asjaolusid. Kaebetähtaja ennistamise alused puuduvad.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
14.Kolleegium nõustub kohtutega, et 10-aastast kaebetähtaega on ületatud, kuid leiab, et esinevad alused kaebetähtaja ennistamiseks. Määruskaebus tuleb rahuldada ja nii halduskohtu kui ka ringkonnakohtu määrus tühistada kohtumenetluse normi olulise rikkumise tõttu (HKMS § 234, § 230 lg 1 ja lg 5 p 3). Asi tuleb saata menetluse jätkamiseks halduskohtule. Oma seisukohta selgitab kolleegium järgmiselt.
15.Kaebaja taotleb kahju hüvitamist (HKMS § 37 lg 2 p 4). Kahju seisneb kaebuse kohaselt Kalaranna 1 kinnistu veeala eest alusetult tasutud müügihinnas, veeala osale vastavas notaritasus, 6(8)
3-19-1340 tehingu riigilõivus ning aastatel 2004-2018 veealalt tasutud maamaksus. Kaebuse alusest nähtuvalt olevat kahju tekitatud sellega, et vastustaja kandis 1999. a otsusega Kalaranna tn 1 kinnistu maakatastrisse ka avaliku veekogu osas ning ei parandanud kannet kuni 27. juunini 2018. Kolleegium mõistab kaebust selliselt, et ebaõige kanne tekitas kaebajale suuremad tehingukulud, sh kõrgema ostuhinna. Ebaõigete andmete registris hoidmine kui jätkuv toiming põhjustas kaebuse kohaselt lisaks maamaksu tasumise maa osas, milles kaebajal tegelikkuses omandit ei tekkinud (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 21. märtsi 2021. a otsus asjas nr 3-18-687/61, p 21). Hüvitamisnõude alusega on kaebaja määranud kindlaks kaebuse eseme (HKMS § 41 lg 1) ehk kohtuliku arutamise piirid.
16.RVastS § 17 lg 1 esimese lause ja lg 3 kohaselt tuleb kaebus kohtule esitada 3 aasta jooksul, arvates päevast, millal kannatanu kahjust ja selle põhjustanud isikust teada sai või pidi teada saama, sõltumata teada saamisest aga 10 aasta jooksul kahju tekitamisest või selle põhjustanud sündmusest arvates. Samamoodi on kaebetähtaeg sätestatud HKMS § 46 lg-s 4.
17.Kaebaja sai kahju tekkimisest teada vastustaja 27. juuni 2018 otsusest, millega vähendati maakatastris kajastatavat kinnistu pindala veeala pindala võrra. Seda arvestades oleks 15. juulil 2019 esitatud hüvitamiskaebus RVastS § 17 lg 3 kohaselt tähtaegne, st esitatud 3-aastase kaebetähtaja jooksul. RVastS § 17 lg-t 3 arvestades ei ole kahjust teada saamine aga oluline, kui möödunud on 10 aastat kahju tekitamisest või selle põhjustanud sündmusest arvates. Kaebaja on kaebuse alusena nimetanud, et kahju (kõrgem ostuhind, notaritasu, riigilõiv) tekitati 1999. a, kui kinnistu kanti maakatastrisse muu hulgas avaliku veekogu osas. Seega oli 30. aprillil 1999 katastriüksuse moodustamine koos veealaga kaebuses näidatud kahju tekitanud haldusaktiks (vt halduskolleegiumi
21.märtsi 2021. a otsus asjas nr 3-18-687/61, p 14), millest hakkas kulgema 10-aastane maksimaalne hüvitamiskaebuse esitamise aeg. Arvestades, et kaebus esitati 15. juulil 2019, oli möödunud 10-aastane tähtaeg ehk maksimaalne ajavahemik, mil nõude esitamine on üldse lubatav (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 21. juuni 2017 otsus asjas nr 3-3-1-95-16, p 9).
18.Alusetult maakatastris ebaõige kande parandamata jätmise kui jätkuva toiminguga tekitatud kahju hüvitamise nõude esitamise 3-aastane tähtaeg hakkab kulgema enne toimingu lõppemist siis, kui on ilmne, et isik sai või pidi saama kahjust teada varem (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 14. juuni 2017. a otsus asjas nr 3-3-1-15-17, p 11). Kaebuse kohaselt sai kaebaja ka maamaksu tasumisega seotud kahjust teada vastustaja 27. juuni 2018. a otsusest, sest tegutses seni usus, et maksude tasumisega täidab ta riigi nõutud maksukohustust. Ka sellel alusel esitatud kahjunõue on esitatud 3-aastase kaebetähtaja jooksul, kuid enne 15. juulit 2009 tasutud maamaksu osas 10-aastast maksimaalset tähtaega ületades (esimese maamaksuteate sai kaebaja 2004. a).
19.Kui menetlusosaline lasi mööda seaduses sätestatud menetlustähtaja, ennistab kohus tähtaja menetlusosalise avalduse alusel, kui menetlusosaline ei saanud tähtaega järgida mõjuval põhjusel (HKMS § 71 lg 1). Ka kahju hüvitamise nõude esitamiseks ettenähtud 10-aastane tähtaeg on põhimõtteliselt ennistatav (vt Riigikohtu 19. aprilli 2006 määrus asjas nr 3-3-1-26-06, p 12; 15. juuni 2005 määrus asjas nr 3-3-1-25-05, p 10). Kaebaja leiab, et kaebetähtaja ennistamiseks annab alust asjaolu, et ta usaldas kinnistu omandamisel ja kinnistult maamaksu tasumisel kinnistusraamatu andmeid, notari selgitusi, vastustaja tegevust kinnistu katastriüksuse maakatastrisse kandmisel, Tallinna linna ja Harju maavanema tegevust kinnistu ostueesõigusega erastamisel ja DP kehtestamisel ning Maksu- ja Tolliameti väljastatud maamaksuteateid. Kaebaja rõhutab, et olukorras, kus ta oli kinnistusraamatu andmete kohaselt kogu kinnistu omanik alates 27. oktoobrist 2003 kuni 13. märtsini 2018 ning kõik asjast puudutatud riigi- ja kohaliku omavalitsuse asutused käsitasid kaebajat omanikuna, ei olnud tal vaja kahelda kinnistusraamatu andmete ebaõigsuses ning kasutada õiguskaitsevahendeid. 7(8)
3-19-1340
20.Praegune kohtuasi on oma asjaoludelt erandlik. Kinnistusraamatu ja maakatastri andmed, millest lähtuvalt notar Kalaranna 1 kinnistu ostu-müügitehingu kinnitas, aastatel 2004-2018 väljastatud maamaksu teated ja muud avalik-õiguslikud menetlused, milles loeti kaebaja ekslikult ka veeala omanikuks, ei võimaldanud kaebajal aru saada enesele kahju tekkimisest. Avaliku võimu asutused ei kõrvaldanud viga pika aja jooksul (ebaõigetest andmetest lähtuti 15 aastat; kinnistu koos veealaga registreerimisest koguni 19 aastat (1999-2018)), mis võis kaebaja usaldust kehtiva olukorra suhtes süvendada. Pooli, kes samamoodi ekslikest registrikannetest lähtusid, oli suhteliselt palju (kinnistu müüja, notar, maakatastri ja kinnistusraamatu andmed, Maksu- ja Tolliamet, maavanem, Tallinna linn). Olukorda arvestades leiab kolleegium, et kaebajale kõrgema hoolsuskohustuse panemine võrreldes avaliku võimu asutustega ei ole põhjendatud. Professionaalse kinnisvaraarendaja kohustusi ei saa siinkohal pidada suuremaks. Õiguste kaitse (põhiseaduse § 14) ja hea halduse põhimõtetele tuginedes on riigiorganitel kohustus tagada asjaajamise ja registriandmete õigsus. Kaebaja suhtes oleks ebaõige jätta kaebetähtaeg ennistamata, arvestades, et kahjunõue puudutab just nende samade avaliku võimu kandjate tegevust (tegevusetust), kes ise samamoodi ekslikest registrikannetest lähtusid.
21.Kuna kolleegium saadab asja menetluse jätkamiseks halduskohtule, jagatakse menetluskulud asja uuel lahendamisel. (allkirjastatud digitaalselt)
8(8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.