Kohtulahend

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Transportgrupp (kostja) vastu hagi, milles palus kostjalt välja mõista 21 610 eurot 1 senti, sh üürilepingu rikkumisega tekitatud saamata jäänud tulu 3981 eurot 94 senti, lepingu ülesütlemisega tekitatud täiendav üürikulu 9000 eurot ja leppetrahv 8628 eurot 7 senti. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja Reining Invest OÜ (üürileandja) 14. jaanuaril 2010 tähtajalise üürilepingu, mille kohaselt sai hageja oma kasutusse Tallinnas Suur-Sõjamäe 27b asuvad tööstus- ja laoruumid. Üürileping läks 8. veebruaril 2011 kinnisasja võõrandamisel üürileandjalt üle kostjale. Kostja teatas 11. aprillil 2011 hagejale, et üürileping lõppeb 12. juulil 2011 võlaõigusseaduse (VÕS) § 323 lg 1 alusel. Hageja vabastas ruumid 30. juunil 2011 ja esitas 1. juulil 2011 kostjale tasaarvestusavalduse, millega tasaarvestas eelmisele üürileandjale tasutud tagatisraha 5752 eurot 5 senti kostja esitatud arvetega, jäädes kostjale võlgu 1443 eurot 63 senti. Enne üürilepingu lõppemist, 3. mail 2011 kell 10.19, lülitas kostja üüriruumides välja elektri ja keevitas kinni ruumide välisukse, peatades sellega hageja majandustegevuse ja võttes hageja töötajatelt vabaduse. Sellise tegevusega rikkus kostja üürilepingu p 6.1.2, mille kohaselt pole üürileandjal õigust sekkuda üürniku majandustegevusse; p 6.1.3, mille järgi on üürileandja kohustatud tagama üürnikule kommunaalteenuste osutamise; ning p 3.6, mille kohaselt on üürileandjal õigus nõuda viivist, kui üürnikul tekkib võlg, aga mitte peatada elektrivarustust ega takistada ruumide sihtotstarbelist kasutamist. Hageja töötajatel lubati siseneda ruumidesse ning taastada tootmisprotsess 4. mail 2011 kell 16.45. Kuna hagejal tekkis tööseisak 29 tunniks, jäi tal osaliselt täitmata tellimus ja saamata tulu 5425 eurot 57 senti. Seetõttu esitas hageja 29. augustil 2011 kostjale uue tasaarvestusavalduse ja kahjunõude, mille järgi võlgneb kostja hagejale 3981 eurot 94 senti (5425,57 – 1443,63). Üürilepingu p-de 10.2 ja 10.3 järgi, kui üürileandja ütleb üürilepingu üles üürnikust sõltumatute asjaolude tõttu, on üürnikul õigus nõuda üürileandjalt leppetrahvi kolme kuu üüri ulatuses ja kasutada ruume kolm kuud tasuta või jätta leppetrahv nõudmata ja kasutada ruume kuus kuud tasuta. Kuna hageja pidi kostja rikkumiste tõttu üürima uued äriruumid ja tal tekkis täiendav üürikulu, on hagejal õigus nõuda kostjalt nii leppetrahvi (8628 eurot 7 senti) kui ka hüvitist uuele üürileandjale makstud kolme kuu üüri (9000 euro) ulatuses.

leppetrahvi nõudmise aluseks. Heade kommetega vastuolus on leppetrahvi nõuda, kui ise ollakse lepingut rikkunud. Hageja oli kostjale väidetava elektrikatkestuse ajal võlgu 8646 eurot 96 senti. Kui hageja leppetrahvinõue on põhjendatud, tuleb leppetrahvi vähendada ühe sendini. Leppetrahvi ja kolme kuu üüri saab hageja nõuda eelmiselt üürileandjalt, sest kostja ütles lepingu üles VÕS § 323 lg 1 alusel. Andes ruumid kostjale üle enne üürilepingu lõppemist, näitas hageja, et ei soovi kasutada üürilepingus sätestatud õigust ruume kasutada. Hageja ei ole tõendanud, et ta üüris teise äriruumi normaalse keskmise turuhinnaga.

mõistes kostjalt välja 12 366 eurot 2 senti, sh leppetrahvi 8628 eurot 7 senti ja saamata jäänud tulu 3737 eurot 95 senti. Maakohtus kantud menetluskuludest 42,8% jäi hageja ja 57,2% kostja kanda. Ringkonnakohtus kantud menetluskuludest jäi 1,9% hageja ja 98,1% kostja kanda. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt ei vaidle pooled järgmiste asjaolude üle: kostjale kui lepingueseme omandanud isikule läks üle hageja ja üürileandja 14. jaanuaril 2010 sõlmitud äriruumide üürileping tähtajaga 1. märts 2015; üüritud ruumides tootis hageja plastmasstorusid; kostja teatas 11. aprillil 2011 hagejale lepingu erakorralisest ülesütlemisest VÕS § 323 lg 1 alusel; üürileping lõppes sel alusel 12. juulil 2011; ruumide valduse andis hageja kostjale üle 30. juunil 2011. Pooled vaidlevad apellatsioonimenetluses selle üle, kas hagejal on õigus nõuda kostjalt leppetrahvi lepingu ennetähtaegse lõppemise tõttu ja saamata jäänud tulu lepingu rikkumise tõttu. Üürilepingu p-s 8.2 sisaldub lepingu ennetähtaegse lõpetamise aluste loetelu, kuid nende hulgas ei ole VÕS § 323 lg-s 1 sätestatud alust öelda üürileping üles üürileandja omavajaduse tõttu. Seega on tegemist üürilepingu p-s 10.2 ja 10.3 ettenähtud olukorraga, mil tähtajaline üürileping on üles öeldud üürilepingu p-s 8.2 sätestamata alusel, mille puhuks on lepingus kokku lepitud üürileandjale leppetrahvi maksmise kohustus. Õige ei ole kostja vastuväide, et hageja saab leppetrahvi nõude esitada endise üürileandja vastu. Kuna üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused läksid kostjale VÕS § 291 lg 1 alusel üle ja endine üürileandja ei ole enam üürilepingu pooleks, siis ei saa tema vastu leppetrahvi kokkuleppest tulenevalt nõudeid esitada. Endise üürileandja vastutus ei tulene ka VÕS § 291 lg-st 4. VÕS § 291 lg 1 alusel läks kinnisasja omandamisel kostjale üle ka üürilepingus sisalduv leppetrahvi kokkulepe üürilepingu lõpetamise puhuks. Niisugune kokkulepe on lepinguvabaduse põhimõttest tulenevalt lubatav. Kuigi VÕS § 323 lg-s 1 on sätestatud üürile antud äriruumi omandanud uue üürileandja õigus öelda üürileping ennetähtaegselt üles, ei välista see üürniku leppetrahvinõuet tema vastu. VÕS § 323 lg-s 1 sätestatud uue üürileandja omavajadus on üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise VÕS § 313 lg-s 1 sätestatud mõjuva põhjuse alaliik. Üürniku seisukohalt ei ole vahet, kas üürileping lõpetatakse enne tähtaega üürileandja tungiva omavajaduse või muu üürileandjast tuleneva mõjuva põhjuse tõttu, seega saab mõlemal seaduses sätestatud juhul pidada üürilepingu ennetähtaegset ülesütlemist lepingu rikkumiseks. Sellise lepingurikkumise korral on üürnikul õigus nõuda lepingut rikkunud uuelt üürileandjalt lepingus kokkulepitud leppetrahvi. Seadus ei vabasta uut üürileandjat sellisest leppetrahvinõudest. Hagejal on õigus nõuda kostjalt üürilepingu järgi leppetrahvi kolme kuu üüri ulatuses, s.o 8628 eurot 7 senti. Kostja ei ole leppetrahvi vähendamist võimaldavaid asjaolusid esitanud. Kostja ei öelnud üürilepingut üles hageja võla tõttu. Hageja väidetav võlg ei anna aga alust leppetrahvi vähendada. Õige ei ole kostja seisukoht, et hageja kaotas õiguse tugineda leppetrahvinõude alusena üürilepingu p-dele 10.2 ja 10.3 seetõttu, et andis ruumide valduse kostjale üle enne üürilepingu lõppemist. Selline käsitlus ei tulene seadusest ega ka lepingust. Mõlemad pooled on üürilepingu p 10.2 ja 10.3 tõlgendanud selliselt, et need andsid hagejale õiguse valida, millist õiguskaitsevahendit kasutada. Asjaolust, et hageja pidas oma õigustega rohkem kooskõlas olevaks vabastada üüritud ruumid enne

üürilepingu lõppemise päeva, ei saa järeldada, nagu oleks ta lepingus kokkulepitud leppetrahvinõudest loobunud. Menetluse kestel kinnitas hageja, et tal jäi saamata tulu 5181 eurot 58 senti. Selle nõude alusena tugines hageja kostja lepingurikkumisele, mis seisnes 3. mail 2011 üüriruumide kasutamise takistamises, mille tõttu seiskus hageja tootmisprotsess 29 tunniks ning osaliselt jäi täitmata kliendi tellimus. Hageja väitel lülitas kostja 3. mail 2011 kell 10.19 hageja kasutuses olnud ruumides elektri välja ja keevitas väravad kinni, põhjendades seda hageja üürivõlaga. Kostja taastas elektrivarustuse järgmisel päeval, 4. mail kell 16.45 ja hageja sai tootmist jätkata. Elektrienergiaga varustamist katkestades rikkus kostja üürilepingu p-s 6.1.5 sätestatud kohustust, mille eest kostja vastutab olenemata sellest, kas elektri lülitas välja kostja ise või oli see katkenud muul põhjusel. VÕS § 276 lg 1 järgi on üürileandja kohustatud tagama asja hoidmise lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis kogu lepingu kehtivuse ajal. See kohustus hõlmab ka üüripinnale pääsemise tagamist. Seega rikkus kostja üürilepingut ka juhul, kui ta piiras lepingu kehtivuse ajal üüripinnale juurdepääsu, keevitades kinni üüripinnale pääsemiseks kasutatud värava. Mõlema kirjeldatud lepingurikkumise puhul on üüripinna lepingujärgne kasutamine takistatud ning annab VÕS § 278 p 3 koosmõjus VÕS § 115 lg-ga 1 järgi üürnikule aluse nõuda üürileandjalt kahju hüvitamist. Tunnistaja ütlustega on tõendatud, et kostja keevitas hageja kasutuses olnud äriruumide värava kinni. Ainuüksi värava kinnikeevitamine on üürilepingu rikkumine. Seejuures ei ole lepingurikkumise seisukohalt määravat tähtsust sellel, kas hageja töötajad jäid lukustatud ruumi võimaluseta sealt lahkuda või oli neil töökohalt lahkumiseks võimalik kasutada teist väljapääsu. Samuti on tõendatud see, et alates 3. maist 2011 kella 10.19-st oli elekter vaidlusalustes ruumides välja lülitatud. Hageja tõi esile, et ta oli 28. aprillil 2011 sõlminud plastmasstorude tarnimiseks lepingu, mille täitmise tähtpäev oli 6. mai 2011. Tootmisplaani järgi alustas hageja torude tootmist 1. mail 2011, tal olid selleks vajalikud materjalid ja seadmed ning tööprotsess toimus plaanipäraselt, kuid kostja lepingurikkumise tõttu oli tal 29-tunnine tööseisak, tellimus jäi osaliselt täitmata ning hageja tarnis oma äripartnerile plastmasstorusid 18 880 jooksvat meetrit kokkulepitust vähem. Arvestades torude müügihinda ja toodangu omahinda, jäi hagejal saamata 5181 eurot 58 senti. Hageja kirjeldatud asjaolud vastavad VÕS § 128 lg 4 esimeses lauses sätestatud eeldustele. Hageja on esitanud saamata jäänud tulu arvestuse, millest nähtuvad andmed tellitud ja tarnitud toodangu koguste, müügihinna ja omahinna kohta, samuti arvestuse omahinna kujunemise, sh materjalikulu, pakendi maksumuse, tootmisaja, elektritarbimise, seadmete amortisatsiooni, töötajate palgakulu ja tootmistsehhi rendikulude kohta. Arvestuse andmed on kooskõlas esitatud tõenditega, mis tõendavad hageja kahju tekkimise kohta esitatud väiteid. Kostja vastuväited kahju tekkimisele on olnud üldsõnalised. Hageja on piisavalt põhjalikult kirjeldanud oma tootmisplaani ja võimalusi täita lepingupartneri tellimus tähtajaks juhul, kui kostja ei oleks lepingut rikkunud. Samuti on üldsõnalised ja tõendamata kostja põhjusliku seose puudumise kohta esitatud vastuväited.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

hageja ja üürileandja sõlmitud tähtajaline üürileping ning kostja ütles üürilepingu erakorraliselt üles. Üürilepingu p 10.2 järgi juhul, kui üürileping lõpetatakse ennetähtaegselt üürilepingu p-s 8.2 sätestamata juhtudel, s.o üürnikust sõltumatute asjaolude tõttu, on üürnikul õigus nõuda leppetrahvi ja kasutada ruume kolm kuud, tasudes üksnes kommunaalteenuste eest, või kasutada ruume kuus kuud renti maksmata ja leppetrahvi nõudmata. Ringkonnakohus leidis, et kuivõrd endine üürileandja ei ole enam üürilepingu pooleks, ei saa hageja tema vastu leppetrahvinõuet esitada. Samuti leidis ringkonnakohus, et VÕS § 323 lg-s 1 ettenähtud uue üürileandja õigus öelda üürileping üles omavajaduse tõttu on üürilepingu VÕS § 313 lg-s 1 sätestatud erakorralise ülesütlemise mõjuva põhjuse alaliik, kuna seda saab pidada lepingu rikkumiseks. Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtu järeldustega. Kinnisasja võõrandamise korral lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused VÕS § 291 lg 1 alusel üle kinnisasja omandajale. Sarnaselt senisele üürileandjale võib uus üürileandja üürilepingu VÕS § 313 lg 1 kohaselt üles öelda mõjuval põhjusel, s.o juhul, kui üürileandjalt ei saa kõiki asjaolusid arvestades ja mõlema poole huvisid kaaludes eeldada, et ta jätkab lepingu täitmist. Eelkõige võib üürileandja öelda äriruumi tähtajalise üürilepingu erakorraliselt üles, kui üürnik kasutab asja lepinguvastaselt (VÕS § 315) või viivitab tasumisega (VÕS § 316). Seega võib uus üürileandja öelda äriruumi tähtajalise üürilepingu üles eelkõige juhul, kui üürnik rikub üürilepingut. Lisaks võimaldab VÕS § 323 lg 1 uuel üürileandjal öelda äriruumi üürileping üles ka juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise. VÕS § 323 lg-s 1 ettenähtud uue üürileandja omavajadus ei ole VÕS § 313 lg-s 1 sätestatud mõjuva põhjuse eriliik. Kolleegium on varasemas praktikas leidnud, et VÕS § 323 lg-s 1 sätestatud uue üürileandja omavajadus tähendab üürileandja tõendatud vahetuid, tõsiseid ja aktuaalseid põhjusi üürilepingu eseme kasutamiseks. Omavajadus ei pea tingimata seisnema selles, et üürileandja on äärmises häda- või sunniolukorras, vaid situatsiooni, kus üürileandja saaks omandatud ruumide kasutamisega oluliselt kokku hoida oma kulusid (vt Riigikohtu 23. aprilli 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-20-08, p 13). Selline olukord võib tekkida nt juhul, kui üürilepingu järgi saadav üür ei kata olulises osas üüri, mida omanik peaks maksma, kui ta sõlmiks üürnikuna üürilepingu teiste ruumide kasutamiseks. Kasutades VÕS § 323 lg-s 1 sätestatud õigust öelda üürileping üles tungiva omavajaduse tõttu, ei riku uus üürileandja üürilepingut. Tegemist on lepingu eseme omandaja õigusega, mille kasutamine ei eelda erinevalt VÕS § 313 lg-st 1 lepingu poolte huvide kaalumist (vt ka otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-20-08, p 13). Kolleegium jääb nende seisukohtade juurde. Eelnevale vaatamata võib üürilepingu ülesütlemine tuua kaasa üürniku õiguse nõuda eelmiselt üürileandjalt ülesütlemisega tekitatud kahju hüvitamist VÕS § 323 lg 2 alusel, kui uus omanik ütleb lepingu üles enne tähtaega. Hageja nõuab kostjalt üürilepingus kokkulepitud leppetrahvi, mille üheks eesmärgiks on hüvitada üürilepingu rikkumisega tekitatud kahju (vt nt Riigikohtu 14. juuni 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-66-05, p 13). Kuigi üürilepingu erakorraline ülesütlemine VÕS § 323 lg 1 järgi ei ole lepingu rikkumine, toob see endaga kaasa üürilepingu lõppemise ning sellest tulenevalt võib üürnikul tekkida kahju. Seega annab VÕS § 323 lg 2 üürnikule õiguse nõuda ka kahju

hüvitamist. Viidatud sättest tuleneb üheselt, et üürnikul on kahju hüvitamise nõue eelmise üürileandja vastu. Uue üürileandja vastu ei ole üürnikul VÕS § 323 lg 2 alusel võimalik nõudeid esitada. Kolleegium selgitab, et üürniku kaitse uue üürileandja ülesütlemise vastu tuleneb VÕS §-st 324, mille kohaselt on üürnikul õigus nõuda märke tegemist kinnistusraamatusse. VÕS § 324 lg 2 kohaselt tagab kinnistusraamatusse kantud märge, et kinnisasja igakordne omanik või isik, kelle kasuks kinnisasja piiratud asjaõigusega koormatakse, peab lubama üürnikul kinnisasja üürilepingu kohaselt kasutada ja uuel omanikul ei ole õigust üürilepingut VÕS § 323 lg 1 alusel üles öelda (vt ka Riigikohtu

(vt Riigikohtu 19. oktoobri 1999. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-90-99). Ringkonnakohus ei teinud kindlaks, kas hageja varutud materjal oli kasutatav uute torude valmistamisel. Selleks, et lugeda hageja materjalikulu kahjuks, tuleb tal tõendada, et toorainet ei saanud kasutada torude valmistamiseks või et seda ei saa üldse millegi tootmiseks kasutada või müüa või muul viisil võõrandada.

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.