Täitmine › Sundtäitmise lubamatuks tunnistamine

Tsiviilasi nr: 2-11-1840 Osas, millega maakohus jättis rahuldamata hagi laenulepingu tingimuste muudetuks lugemiseks, jätta maakohtu otsus muutmata. Tühistada Harju Maakaohtu 24.01.2011 määrusega seatud täitemenetluse peatamine täiteasjas nr. 022/2010/10624 ringkonnakohtu otsuse jõustumisel. Poolte menetluskulud kõigis kohtuastmetes jätta nende endi kanda. Hageja apellatsioonkaebus jätta rahuldamata, kostja apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Edasikaebamise kord Pooled võivad vandeadvokaadi vahendusel esitada otsusele kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest arvates. Asjaolud 18.01.2011esitas hageja maakohtusse kostja vastu hagi täiteasjas nr. 022/2010/10624 sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks ja laenulepingute tingimuste muutmiseks. Juhul, kui kohus leiab, et ei ole põhjendatud tunnistada sundtäitmine täiteasjas nr 022/2010/10624 täies ulatuses lubamatuks, palus hageja tunnistada sundtäitmine osaliselt lubamatuks, määrates kindlaks hageja kohustuste suuruse ja tingimused ning vähendades viivist nullini. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 27.10.2005 laenulepingu nr 2005026806, millega kostja andis hagejale laenu 34 000 000 krooni (2 172 996,05 eurot) ja 05.11.2008 laenulepingu nr 2008029346, millega kostja andis hagejale täiendavalt laenu 2 588 420 eurot. Laenu anti Tallinnas Punane 50 ja 52 ning Pae 80 asuvate kaubanduskeskuste Laine ja Euromekka ostmise finantseerimiseks või refinantseerimiseks. Laenulepingu 1 järgi oli laenu tagastamise tähtaeg 27.10.2010, intress Eesti Panga krooni laenude baasintress +1,6% aastas. 05.11.2008 lisaga nr 3 suurendati intressi ja uus intress oli 6 kuu Euribor+2,5%. Laenu tagatiseks oli ühishüpoteek summas 43 000 000 krooni Punane 50 ja 52 kinnistutele. 05.01.2008 seati lisaga nr 3 laenulepingu 1 tagatiseks hüpoteek Pae 80 kinnistule summas 50 000 000 krooni. Hageja kohustus alluma kohesele sundtäitmisele. Laenulepingu 2 järgi oli laenu tagastamise tähtaeg 05.11.2015, intress 6 kuu Euribor+2,5% ja tagatisteks ühishüpoteek summas 43 000 000 krooni Punane 50 ja 52 kinnistutele ning hüpoteek summas 50 000 000 krooni Pae 80 kinnistule. Hageja kohustus alluma kohesele sundtäitmisele. Arvestades äririske, tegi kostja põhjendatud otsuse väljastada hagejale laen ülalnimetatud summas ja tingimustel. Seega hindasid kostja laenukomitee ja majandusanalüütikud äriprojektid perspektiivikaks, arvestades tolleaegset majanduskeskkonda ning majanduses rakendatud tavasid ja praktikat. Maailma finantssektorit 2008. sügisel tabanud kriis viis 2009. talvel ja kevadel järsult langusse ka muud majandussektorid. Maailmamajanduses toimunud muudatused ei jätnud puudutamata ka Eesti majandust. Tulenevalt kaubanduskeskuste asukohast (Tallinnas Lasnamäel, piirkonnas, kus elab keskmiselt madalama sissetulekuga elanikkond), tööpuudusest ja elanikkonna oluliselt vähenenud ostujõust, vähenesid paljudel kaubanduskeskuste üürnikel käibed alla majandustegevuse jätkamiseks vajaliku miinimumi ning nad olid sunnitud oma tegevuse lõpetama. Nimetatud asjaolu mõjutas otseselt hageja kui üüritulust sõltuva äriühingu kassavoogusid ja võimekust täita laenulepingutest tulenevaid

2(19)

Tsiviilasi nr: 2-11-1840 kohustusi esialgselt kokkulepitud tingimustel. Seetõttu alustasid hageja ja kostja 2009. suvel läbirääkimisi laenulepingu tingimuste muutmiseks, sealhulgas hageja sidusettevõtetega seotud laenude konsolideerimiseks. Kostja laenukomitee tegi põhimõttelise otsuse, et laenude refinantseerimine on võimalik. Otsuse kohaselt tõstetakse laenud kokku selleks loodavasse ettevõttesse (Deltario), laenutähtaega pikendatakse ja igakuiste põhiosamaksete summat vähendatakse. Laenulepingute ümberstruktureerimise tingimuseks oli muu hulgas hageja juhatuse liikmete käenduste esitamine ja Leedu tütarettevõtte laenuga seotud küsimuste lahendamine. Laenude refinantseerimise ja tingimuste muutmise osas tegi põhimõttelise positiivse otsuse ka kostja Rootsis asuv krediidikomitee. 2010. kevadel jätkasid pooled läbirääkimisi konkreetsete lepingutingimuste osas, kuid edutult. Diskussioon jätkus 2010. sügisel, kui hageja edastas kostjale ülevaate kaubanduskeskuste tegevusest ja palus informatsiooni laenulepingute küsimuses. 03.10.2010 esitas hageja täiendava ettepaneku koostööks, mille kohaselt konsolideeritaks hageja laenude hulka ka muud hageja juhatuse liikmetega seotud äriühingute varadel lasuvad kohustused. Samuti edastas hageja juhatuse liikmetega seotud muude äriühingute finantsnäitajad ja täpsema informatsiooni ühe kaubanduskeskuse võimaliku renoveerimise osas, mille üle olid pooled läbirääkimisi pidanud. Kaubanduskeskuse renoveerimine võimaldaks kaasata keskusesse maksujõulisemaid üürnikke, teenida suuremat üüritulu ja seeläbi paremini teenindada laenukohustusi. Kostja ei vastanud hageja ettepanekutele ja katkestas läbirääkimised igasuguse põhjenduseta. Laenulepinguid nõuetekohaselt, selgesõnaliselt ja üheselt mõistetavalt üles ütlemata esitas kostja 08.11.2010 oma nõude koheseks tasumiseks hagejale nõudekirjad. Tasumisele kuuluvate nõuete kogusumma oli 10,46 miljonit eurot (ligi 165 000 000 krooni). 03.12.2010 esitas kostja Harju tööpiirkonna kohtutäitur Elin Vilippusele täitmisavalduse. Täiteasjas nr 022/2010/10624 alustati hageja suhtes täitemenetlust ning kinnistutele Punane 50/Punane 52 ja Pae 80 Tallinnas seati kohtutäituri poolt käsutamise keelumärked. Täitemenetluse aluseks oli täitedokumendina leping, mis nägi ette kohesele sundtäitmisele allumise kohustuse. Enne kohtutäiturile esitamist ei läbinud leping sõltumatu organi kontrolli, seetõttu oli hagejal õigus esitada hagiavaldus kostja täitedokumendi täidetavuse kontrollimiseks kohtumenetluse käigus. Kostja nõue ei olnud sissenõutav, kuna laenulepingud kehtisid ja pooled olid seda korduvate tahteavaldustega tunnistanud. Kostja möönis, et hagejal oli temast mitte tulenenud põhjustel probleeme laenulepingute nõuetekohase teenindamisega ja pooled asusid läbirääkimistesse kehtivate laenulepingute muutmiseks. Pikaajalised läbirääkimised näitasid poolte ühist tahet muuta kehtivaid laenulepinguid selliselt, et need oleksid kooskõlas majandusolukorraga. Tegemist ei olnud poolte tahteavaldusega lepingute lõpetamiseks. Tulenevalt kostja laenukomitee 13.08.2009 otsusest asusid pooled ette valmistama otsuses nimetatud tingimuste täitmist (Leedu tütarettevõttega seotud tegevused jne). Laenulepingute restruktureerimise ja refinantseerimise küsimuses oli 2009. aasta lõpus põhimõttelise seisukoha kujundanud ka kostja emapanga vastav järelevalvekomitee. Kuna pooltel oli erinev nägemus mõnedes tagatistega seotud küsimustes ja normitehnilisi ettepanekuid, lükkus muudatuste läbirääkimine ja allkirjastamine 2010. sügisesse. Kostja käitumine 2009. juulist 2010. sügiseni oli kaudseks tahteavalduseks (TsÜS § 68 lg 3), millega kostja korduvalt kinnitas, et poolte vahel on kehtiv laenusuhe, mille tingimusi pooled soovisid muuta. Iga teine hageja asemel olev mõistlik isik oleks tõlgendanud kostja käitumist kui soovi kehtivaid lepingutingimusi muuta. Kuna laenulepingud ei olnud lõppenud, ei olnud kostja nõue laenu täies ulatuses tagastamiseks sissenõutav ja kostjal puudus nõue, mida

3(19)

Tsiviilasi nr: 2-11-1840 täitemenetluses täita, mistõttu tuli sundtäitmine täiteasjas 022/2010/10624 lubamatuks tunnistada. Täitemenetluse algatamine peale 1,5 aastat kestnud läbirääkimisi oli vastuolus TsÜS § 138 ja VÕS §-s 6 sätestatud poolte heas usus käitumise põhimõtetega. Kostja käitumine oli vastuolus hea usu põhimõtetega ka põhjusel, et hageja oli 1,5 aasta jooksul koostöös kostjaga otsinud olukorrale lahendust ja jätnud seetõttu kaalumata võimalike alternatiivsete investorite või laenude refinantseerijate kaasamise hageja äritegevusse. Kostja vastuolulise käitumise tulemusel oli hageja olukorras, kus tal tuli tasuda kohe 93 000 000 krooni või kaotada kogu oma vara, kuna tänases majanduskeskkonnas ei olnud võimalik leida kohtutäituri poolt võimaldatud 10 päevase nõude vabatahtliku täitmise aja jooksul finantseerijat või investorit, et nõuet täita. Kostja rikkus VÕS § 14 lg-s 1 sätestatud läbirääkimistel üksteise huvide ja õigustega mõistlikult arvestamise põhimõtet. Täitemenetlus oli lubamatu ka seetõttu, et hageja hages lepingutingimuste muutmist tagasiulatuvalt alates 2009, mistõttu ei olnud hagejal kostja ees võlga (või vähemalt selles suuruses), mille täitmiseks sundtäitmist alustati. Hageja taotles hagiavalduses muu hulgas laenu tagasimakse tähtaja pikendamist ja kõrvalnõuete vähendamist. Arvestades laenulepingute tingimusi ning maailma ja siseriiklikus majanduses 2009 - 2010 toimunud olulisi muudatusi, oli hagejal õigus VÕS 97 alusel nõuda laenulepingute muutmist. VÕS 97 lg 1 rakendamiseks olid täidetud kõik VÕS § 97 lg 2 eeldused. Hageja kui kahjustatud pool ei saanud laenulepingute sõlmimisel mõistlikult arvata ja ette näha, et maailma majandus 2009. aastal sisuliselt „kukub kokku”. Kuna kaubanduskeskuste üürnikud olid enamjaolt tarbekaupade müüjad, mõjutas eelnimetatud asjaolu otseselt üürnike majandustulemusi (käivet) ja võimet täita oma kohustusi hageja ees (tasuda üürimakseid). Kaubanduskeskuste käibed langesid 2009. aastal oluliselt võrreldes varasemate aastatega. Hageja üüritulu vähenes 2008. aastaga võrreldes ligi 60%. Üürnike debitoorne võlgnevus hageja ees kasvas 2009. aastal hüppeliselt, ületades 30.06.2009 seisuga 2 miljoni krooni piiri. Samuti kasvas 2009 - 2010 hüppeliselt ebatõenäoliste nõuete maht. Hageja reaalselt laekuv rahavoog vähenes ligi 85% võrreldes aastatega 2006 - 2008. Kuivõrd kaubanduskeskuste üüritulu oli hageja ainuke sissetulek majandustegevusest, mõjutasid eelnimetatud tegurid otseselt hageja võimekust täita laenulepingutest tulenevaid kohustusi. Pooltel puudus kokkulepe, et majanduskeskkonna olulisel muutumisel kuulub sellest tuleneva riski kandmise kohustus hagejale. Arvestades kujunenud olukorda (kõrge vakantsus üüripindadel, kordades vähenenud üüritulud ja ülisuur debitoorne võlgnevus), ei oleks hageja kaalunud investeerimist (sh olulises ulatuses omavahendite kaasamist) äripindadesse, mille ülevalpidamine ja seotud kohustuste teenindamine on otseses sõltuvuses tarbija ostukäitumisega. Hageja ei oleks soetanud tarbijale suunatud kaubanduskeskusi ja võtnud kostjalt sellises ulatuses ja tingimustel laenu. Kuivõrd laenulepingu tingimuste muutmise kokkulepe viibis eelkõige kostjast tulenevatel põhjustel, oli viivisenõue põhjendamatu ja kogu viiviste osas tuli kostja sundtäitmine tunnistada lubamatuks ja viivisenõue vähendada nullini. Alternatiivselt taotles hageja sundtäitmise osaliselt lubamatuks tunnistamist (viiviste osas) ja palus vähendada sissenõutavat viivist kuni seaduses sätestatud määrani, alates laenulepingute alusel viivise sissenõudmise õiguse tekkimise hetkest, kui kohus asub seisukohale, et hageja ja kostja vahelised laenulepingud on lõppenud ja kostjal oli lõppenud laenulepingute alusel tekkinud sissenõutav ja sundtäidetav nõue ja kostjal oli ka läbirääkimiste aja eest põhjendatud alus hagejalt viivist nõuda. Alternatiivse nõude eesmärk oli vältida ebamõistliku ja põhjendamatult suure viivise sundtäitmist. Ei olnud välistatud, et hageja suudab vähendatud

4(19)

Tsiviilasi nr: 2-11-1840 nõude rahuldada (jätkata laenulepingute täitmist) ilma hüpoteekide realiseerimiseta. Niisugune täitmine eeldusel, et kostjal oli sundtäidetav ja sissenõutav nõue, oleks kooskõlas hea usu põhimõttega, mida võlasuhte pooled peavad vastastikku järgima (VÕS § 6 lg 1, TsÜS § 138). Kostja vastuväited Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata nii esmase kui alternatiivse nõude ja viiviste nullini vähendamise osas. Juhul, kui kohus leiab, et laenulepingutest tulenev viivisemäär on ebamõistlikult suur, palus kostja vähendada viivisemäära mitte rohkem, kui kuni seadusest tuleneva viivisemäärani (VÕS § 113 lg-st 1 ja §-st 94 tulenevalt). Kostja taotles jätta menetluskulud hageja kanda. Laenulepingud nr 2005026806 ja nr 2008029346 on erakorraliselt üles öeldud alates 18.08.2009 seoses hageja maksekohustuste tähtaegse mittetäitmisega. Kostja nõue hageja vastu on muutunud sissenõutavaks. 13.08.2009 saatis kostja hagejale tähitud kirjaga laenulepingute erakorralise ülesütlemise teate, milles esitas nõude tasuda laenulepingutest tulenev võlgnevus hiljemalt 18.08.2009. AS Eesti Post postiteatisest nähtuvalt toimetati teade hagejale kätte. Kostja täitis tahteavalduse kättetoimetamisel kõik TsÜS § 69 lg-st 3 tulenevad eeldused, et lugeda tahteavaldus kohaselt kättetoimetatuks ja jõustunuks. Ühtlasi hoiatas kostja hagejat, et juhul, kui võlgnevust tähtaegselt ei tasuta, ütleb kostja laenulepingud erakorraliselt üles ja loeb laenujäägi ja laenulepingutest tulenevate kõigi maksete tasumise tähtpäeva saabunuks alates 18.08.2009. Kostja saatis 13.08.2009 nõudekirja ka hageja e-posti aadressile, mille hageja oli kostjale eelnevalt teatavaks teinud enda kontaktaadressina. Kostjale ei olnud teada asjaolusid, mis välistaksid e-kirja elektroonilise kohaletoimetamise. Esitatud tõenditest nähtuvalt sai hageja kostja tahteavalduse kätte ja tal oli mõistlik võimalus sellega tutvuda. Poolte e-kirjavahetust ei saanud lugeda kostja kaudseks tahteavalduseks (TsÜS § 68 lg 3) muuta laenulepingud kehtivateks. Laenulepingu erakorraliseks ülesütlemiseks tehtud tahteavaldus oli väljendatud üheselt mõistetavalt ja sellest nähtus kostja selge tahe laenuleping alates 18.08.2009 erakorraliselt üles öelda. Kostja ei avaldanud kordagi tahet võtta tagasi 13.08.2009 saadetud erakorralise ülesütlemise teade ja mitte lugeda laenulepinguid erakorraliselt ülesöelduks alates 18.08.2009. Kostja hinnangul ei saanud hageja ega temaga sarnane mõistlik isik antud tahteavaldust tõlgendada teisiti. Teatises määratud tähtpäevaks hageja võlgnevust ei tasunud ja kostja ütles laenulepingud erakorraliselt üles alates 18.08.2009. 13.08.2009 saadetud teatise näol oli tegemist kostja taheteavaldusega (TsÜS § 68 ja VÕS § 195 lg 1 kohaselt) laenulepingud erakorraliselt üles öelda. Laenulepingute erakorraliseks ülesütlemiseks oli tehtud nõuetekohane, üheselt mõistetav ja kehtiv tahteavaldus TsÜS § 69 lg 1 ja § 69 lg 3 kohaselt. Aruannetest nähtuvalt olid laenulepingute erakorralise ülesütlemise hetkeks hagejal täitmata lepingute järgsed maksekohustused. Tegemist oli lepingu rikkumisega, mis andis kostjale õiguse laenulepingud erakorraliselt üles öelda lähtuvalt laenulepingu nr 2005026806 p-st 17, laenulepingu nr 2008029346 p-st 15 ning VÕS § 195 lg-st 1 ja § 399 lg-st 1. Hageja äriühinguna, kes tõenäoliselt kasutas igapäevaselt krediidiasutuste erinevaid teenuseid, omas eeldatavasti teatavaid eelteadmisi krediiditoodete toimimise osas. Hageja mõistis või pidi mõistma, et 18.08.2009 öeldi laenulepingud erakorraliselt üles eelkõige põhjusel, et

5(19)

Tsiviilasi nr: 2-11-1840 lepingute erakorralise ülesütlemise järgselt nõudis kostja hagejalt kogu laenujäägi ja arvestatud kõrvalnõuete tasumist, mis nähtus ka hageja arvelduskontodelt. Laenulepingu erakorralise ülesütlemise järgselt debiteeriti hageja arveldusarveid kogu nõudesumma ulatuses. Hagejale ei saanud jääda ekslikult arusaama, et laenulepingud jätkuvad ja neid ei ole erakorraliselt üles öeldud. Hageja väide, et kostja jätkas pärast laenulepingute erakorralist ülesütlemist läbirääkimisi ja muuhulgas palus kostjal esitada täiendavaid finantsandmeid, ei tõenda fakti, et tegemist oleks automaatselt kehtivate laenulepingute monitooringuga. Hageja väide oli oletuslik ja tõendamata ning tuleks jätta tähelepanuta. Ka pärast laenulepingute erakorralist ülesütlemist üritasid pooled läbirääkimiste käigus leida kompromissi võimalusi. Seetõttu ei asunud kostja pärast laenulepingute erakorralist ülesütlemist koheselt võlgnevust sisse nõudma. Läbirääkimised ebaõnnestusid ja hageja ei olnud suuteline püsivalt täitma laenulepingutest tulenevaid kohustusi. Kostja leidis, et täitemenetluse algatamine ja võlgnevuse sissenõudmine muutus vältimatuks. Nimetatud asjaolu ei viidanud sellele, et tegemist oleks kehtivate laenulepingutega. 04.03.2011 seisuga võlgnes hageja kostjale kokku 12 007 983,53 eurot. Laenulepingu nr 2005026806 alusel kokku 2 178 275,20 eurot, millest põhiosa võlgnevus 1 894 237,61 eurot, intressid 44 595,95 eurot ja viivised 239 441,64 eurot. Võlgnevusele lisandus jooksev viivis vastavalt laenulepingu p-le 12.5, mille kohaselt oli viivisemääraks kahekordne lepingus kokkulepitud intressimäär. Laenulepingu nr 2008029346 alusel võlgnes hageja kostjale kokku 9 829 708,33 eurot, millest põhiosa võlgnevus moodustas 2 561 695,82 eurot, intressid 44 558,97 eurot ja viivised 7 223 453,54 eurot. Võlgnevusele lisandus viivis 0,5% tähtaegselt tasumata põhiosa summalt iga viivitatud päeva eest. Kostja arvestas laenulepingutest tulenevalt intressi kuni 17.08.2009, seega kuni laenulepingute erakorralise ülesütlemiseni 18.08.2009. Alates laenu tagastamise kohustuse sissenõutavaks muutumisest (18.08.2009) arvestas kostja viiviseid laenulepingutes sätestatud määrades. 08.11.2010 esitas kostja hagejale nõude tasuda laenulepingutest tulenev võlgnevus hiljemalt 25.11.2010, väljastades 08.11.2010 nõudekirjad tähitud teatisena, mille hageja sai kätte 10.11.2010. Kostja hoiatas, et juhul, kui võlgnevust tähtaegselt ei tasuta, alustab kostja võlgnevuse sissenõudmist seaduses sätestatud viisil. Määratud tähtajaks hageja võlgnevust ei tasunud. Võlgnevust ei tasutud ka 04.03.2011 seisuga. 03.12.2010 esitas kostja täitmisavalduse Tallinna kohtutäitur Elin Vilippusele ja palus algatada hageja suhtes täitemenetluse 5 943 783 euro (93 000 000 krooni) sissenõudmiseks ja pöörata sissenõue hüpoteegiga koormatud varale, s.o kinnistule Pae 80 ja kinnistule Punane 50/Punane 52 Tallinnas. Kostja palus algatada täitemenetluse hüpoteekide kogusumma ulatuses 5 943 783 eurot, mitte võlgnevuse kogusumma ulatuses. Täitmisavalduse esitamise hetkel oli võlgnevuse kogusumma 169 043 080,66 krooni. Kostja täitmisavaldus vastas TMS §-s 23 sätestatud täitmisavalduse ja täitedokumentide esitamise nõuetele ja kohtutäitur algatas täitemenetluse õiguspäraselt. Hageja nõudes ei esinenud asjaolusid, mis õigustaksid hagiavalduse rahuldamist ja sundtäitmise täies ulatuses lubamatuks tunnistamist. TMS § 2 lg 1 p 19 kohaselt on täitemenetluses täitedokumendiks muuhulgas notariaalselt tõestatud kokkulepe, mis näeb ette kinnisasja omaniku kohustuse alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Antud juhul olid täitedokumendiks 05.11.2008 Tallinna notar Tarvo Puri notaribüroos sõlmitud hüpoteekide loovutamise ja asjaõigusleping (notari ametitoimingute raamatu registri nr 4221) ning 27.10.2005 Tallinna notar Maive Ottase notaribüroos sõlmitud hüpoteegi seadmise leping ja asjaõigusleping (notari

6(19)

Tsiviilasi nr: 2-11-1840 ametitoimingute raamatu registri nr 8782). Tulenevalt notariaalsetest lepingutest oli kostja nõue tagatud hagejale kuuluvatele kinnisasjadele seatud hüpoteekidega ja hageja oli kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteekidega tagatud nõuete rahuldamiseks. Lisaks AÕS § 346 lg 1 kohaselt on hüpoteegiga tagatud nõue, sellele nõudele kolme aasta jooksul enne kinnisasja müümist sundenampakkumisel või pankroti väljakuulutamist välja maksmata intressid, samuti viivis ja võla sissenõudmise kulutused, hüpoteegipidaja poolt kinnisasja omaniku eest tasutud kindlustusmaksed ning muud kõrvalnõuded. Laenulepingud öeldi nõuetekohaselt üles alates 18.08.2009 ja kostja nõue hageja vastu oli muutunud sissenõutavaks. 08.11.2011 hagejale saadetud nõudekirjades märkis kostja selgelt, et juhul kui võlgnevust määratud tähtajaks (25.11.2010) ei tasuta, asub kostja võlgnevust sisse nõudma seaduses sätestatud viisil. Seega ei saanud täitemenetluse algatamise asjaolu olla hagejale üllatuseks. Kõik formaalsed ja materiaalsed eeldused täitemenetluse algatamiseks ja läbiviimiseks olid täidetud. Hageja nõue sundtäitmise täies ulatuses lubamatuks tunnistamiseks TMS § 221 lg 1 alusel tuleb jätta rahuldamata. Laenulepingute tingimuste muutmise nõue tulenevalt VÕS §-st 97 tuleb jätta rahuldamata. Hagejal puudus, tulenevalt VÕS §-st 97, õigus esitada nõuet 18.08.2009 erakorraliselt ülesöeldud laenulepingute tingimuste muutmiseks. Mitte igasugust majanduslikku raskust ei saa pidada asjaoluks, mis annaks lepingu pooltele võimaluse esitada lepingutingimuste muutmise nõuet. VÕS § 97 lg 1 sõnastusest tuleneb, et lepingupool võib vastavate asjaolude esinemise korral nõuda läbirääkimisi lepingutingimuste muutmiseks. Seejuures on lepingutingimuste muutmise nõude esitamise eelduseks, et peavad esinema kõik VÕS § 97 lgs 2 loetletud neli eeltingimust. Üldine majanduskriis või hageja äritegevuse kasumlikkuse langus ei ole asjaoluks, mis annaks alust VÕS § 97 kohaldamiseks. Ei saa lugeda kehtivaks eeldust, mille kohaselt hageja saaks VÕS § 97 lg 1 p-le 1 tuginedes väita, et ta eeldas, et alates laenulepingu sõlmimise hetkest ei saa muutuda üldised majanduslikud olud, sh näiteks väheneda hagejale kuuluvate kaubanduskeskuste käibed või langeda kinnisvara hinnad (sealhulgas üürihinnad). Hageja ei saanud eeldada, et alates laenulepingute sõlmimise hetkest ei saa muutuda olukord Eesti majanduses. Puudus alus kohaldada VÕS § 97 ja hagejal ei olnud võimalik esitada laenulepingute tingimuste muutmise nõuet juba tulenevalt asjaolust, et laenulepingud olid erakorraliselt üles öeldud alates 18.08.2009. Laenulepingust nr 2005026806 tulenev viivisemäär 8,06800% aastas, oli proportsionaalne, arvestades kõiki asjaolusid ja seadusest tuleneva viivismäära suurust ning puudus alus selle vähendamiseks. Alternatiivselt juhul, kui kohtus leiab, et antud viivisemäära peaks vähendama, palus kostja viivisemäära vähendada mitte rohkem kui seadusest tuleneva viivisemäärani. Kostja möönis, et laenulepingust nr 2008029346 tulenev viivisemäär, 180% aastas, võib olla ebamõistlikult suur ja seega vastusolus hea usu põhimõttega. Hagejaga sõlmitud lepingute puhul ei olnud tegemist tarbijakrediidilepingutega ja viivisemäär oli poolte vahel sellisel kujul varasemalt kokku lepitud. Juhul, kui kohus leiab, et laenulepingust nr 2008029346 tulenev viivisemäär on hagejat ebamõislikult kahjustav, palus kostja vähendada viivisemäära maksimaalselt kuni seadusest tuleneva viivisemäärani (VÕS § 113 lg-st 1 ja §-st 94 tulenevalt). Kostja hinnangul ei esinenud asjaolusid, mis oleksid aluseks viivise vähendamisele suuremas ulatuses. Hageja esitas nõude viivisemäära vähendamiseks nullini, kuna viivisenõue oli põhjendamatu. Kuna hageja nõuet õiguslikult ei põhistanud, tuleb taotlus viiviste tühistamiseks jätta rahuldamata. Kostja arvates ei esinenud erakorralisi asjaolusid, mis annaks alust viiviste täies ulatusest tühistamiseks.

7(19)

Tsiviilasi nr: 2-11-1840

Hageja esitas täiendavalt alternatiivse nõude sundtäitmise osaliselt lubamatuks tunnistamiseks TMS § 221 lg 1 alusel (viiviste osas) ja palus vähendada viiviseid seadusest tuleneva viivisemäärani. Kostja hinnangul oli lisaks viivisemäära suurusele oluline arvestada ka teiste täitemenetlusega kaasnevate aspektidega. 03.12.2010 esitatud täitmisavalduses palus kostja algatada hageja suhtes täitemenetluse 5 943 783 euro ehk hüpoteekide kogusumma ulatuses. Seega juhul, kui kohus peaks otsustama, et laenulepingutest tulenevalt viivisemäära tuleks vähendada, peaks sundtäitmise osaliselt lubamatuks tunnistamise nõude analüüsimisel täiendavalt arvestama asjaoluga, et täitmisavalduse esitamisel ei palunud kostja pöörata sissenõuet laenulepingutest tuleneva nõude kogusumma, vaid täitedokumentidest nähtuvate hüpoteekide summa ulatuses. Arvestades hüpoteekidega koormatud kinnisasjade tänast võimalikku turuväärtust, ei ole kostjal tõenäoliselt võimalik nõuet täies ulatuses rahuldada kinnisasjadele sissenõude pööramisel. Lisaks tuleks arvestada, et laenulepingute alusel jätkub seadusest ja laenulepingutest tulenev viiviste arvestus. Maakohtu otsus Maakohus tegi 23.01.2012.a otsuse, millega rahuldas hagi osaliselt ja tunnistas lubamatuks sundtäitmise täiteasjas nr 022/2010/10624 ning jättis rahuldamata hagi kostja vastu laenulepingute tingimuste muudetuks lugemiseks. Menetluskulud jäid poolte endi kanda. Puudub vaidlus asjaolude üle, et 27.10.2005 sõlmisid pooled sihtotstarbelise laenulepingu nr 2005026806 laenusummale 34 000 000 krooni, muutuva intressimääraga baasintress+1,6% aastas, tähtajaga 27.10.2010, tagatisega I järjekoha ühishüpoteek summas 43 000 000 krooni, kinnistu Punane 50/Punane 52 Tallinn (registriosa nr 193101); 05.11.2008 laenulepingu lisaga nr 3 fikseeriti laenujääk 04.11.2008 seisuga – 1 928 439,62 eurot, muudeti intressimäära – 6 kuu Euribor+2,5% aastas, laenutähtpäeva – 05.11.2015, lisati pandina I järjekoha hüpoteek summas 35 000 000 krooni ja II järjekoha hüpoteek summas 15 000 000 krooni, pandiesemeks kinnistu Pae 80 Tallinn (registriosa nr 62501); 05.11.2008 sõlmisid pooled laenulepingu nr 2008029346 laenusummale 2 588 420 eurot, tähtajaga kuni 05.11.2015, intressimääraga 6 kuu Euribor+2,5% aastas, tagatiseks I järjekoha hüpoteek summas 35 000 000 krooni ja II järjekoha hüpoteek summas 15 000 000 krooni, pandiesemeks kinnistu Pae 80 Tallinn (registriosa nr 62501) ning I järjekoha hüpoteek summas 43 000 000 krooni kinnitu Punane 50/ Punane 52 Tallinn (registriosa nr 193101). Hageja leidis, et kostja nõue ei ole sissenõutav, kuna laenulepingud ei ole lõppenud. Kostja arvates on laenulepingud lõppenud, kuna kostja ütles need erakorraliselt üles 13.08.2009. Vastavalt kohtule esitatud kirjalikule tõendile ütles kostja 13.08.2009 mõlemad laenulepingud erakorraliselt üles ja andis tähtaja 18.08.2009 kogu võla tasumiseks. Lepingute ülesütlemise teates märgitu kohaselt võlgnes hageja kostjale laenulepingu nr 2005026806 järgi 72 528,28 eurot ja laenulepingu nr 2008029346 järgi 92 221,13 eurot. Lepingute ülesütlemise teate saatis kostja hageja aadressile Pärnu mnt 67A, Tallinn ja selle võttis vastu 17.08.2009 KZ. 08.11.2010 esitas kostja hagejale nõuded laenulepingust nr 2005026806 tuleneva võlgnevuse 2 129 030,88 euro tasumiseks ja laenulepingust nr 2008029346 tuleneva võlgnevuse 8 343 924,65 euro tasumiseks. 10.11.2010 sai nõuded kätte KZ (sekretär). 29.11.2011 kohtuistungil vande all ülekuulatud hageja seadusliku esindaja SS ütluste kohaselt oli KZ hageja tütarettevõtte töötaja (2009.a. haldur Hexanor Haldus OÜ-s). Hageja seaduslik esindaja kinnitas, et võis saada 13.08.2009 kostjalt e-kirja laenulepingu erakorralise ülesütlemise kohta, see oli seotud panga poolt väljapakutud skeemiga. Lepingu ülesütlemine oli formaalne.

8(19)

Tsiviilasi nr: 2-11-1840

Tunnistajana ülekuulatud kostja töötaja (kõrgendatud äririski divisjoni direktor) GK ütluste kohaselt otsustas kostja laenulepingud lõpetada pärast seda, kui hageja poolt jäi täitmata rida eeltingimusis uute kokkulepete sõlmimiseks. Põhilise tingimusena nimetas tunnistaja omanike käendust. Lepingute lõpetamise tõttu ebaõnnestusid poolte restruktureerimise läbirääkimised. Läbirääkimistel, mis algasid tunnistaja ütluste kohaselt tõenäoliselt 2009.a. alguses, arutati ka lepingute erakorralise ülesütlemise küsimust. Refinantseerimine nägi ette hüpoteekide realiseerimist täitemenetluses. Tunnistaja ütluste kohaselt lõppesid läbirääkimised enne täitemenetluse algust. Kostja täitmisavaldus kannab 03.12.2010 kuupäeva, sama kuupäevaga on kohtutäituri koostatud täitmisteade hagejale. Seega tuleneb tunnistaja GK-i ütlustest, et pärast kostja poolt laenulepingute erakorralist ülesütlemist 13.08.2009, pidasid pooled laenulepingute üle läbirääkimisi pikemalt kui aasta ja kostja otsustas lepingud lõpetada pärast läbirääkimiste nurjumist. 08.11.2010 esitas kostja hagejale kummagi laenulepingu kohta eraldi nõude võlgnevuse tasumiseks. Nõuetes on kirjas võlgnevuse suurus, koosseis (laenu põhisumma, intress, viivis); asjaolu, et laenude tagastamise ja kõrvalnõuete tasumise tähtpäev saabus 18.08.2009 (sama kuupäev, mille kostja andis hagejale võlgnevuse tasumiseks 13.08.2009 laenulepingute erakorralise ülesütlemise teates); kostja arvelduskonto number, kuhu võlgnevus tasuda ning asjaolu, et võlgnevuse tasumata jätmise korral hiljemalt 25.11.2010 alustab kostja võlgnevuse sissenõudmist kohtu kaudu või muul seaduses sätestatud viisil. Kirjas pakkus kostja ka läbirääkimiste võimalust. Eeltoodud nõuetes ei viidanud kostja laenulepingute erakorralisele ülesütlemisele ega meenutanud hagejale 13.08.2009 teate saatmist. Tunnistajana ülekuulatud kostja kliendihaldur IM kinnitas, et läbirääkimised jätkusid pärast laenulepingute lõpetamist ja kostja nõudis hagejalt aruannete esitamist poolte vahel toimuvate läbirääkimiste tõttu. Tunnistaja ütluste kohaselt nägi pank ette võimalust laenusuhte restruktureerimiseks, läbirääkimised hagejaga lõppesid 2010. viimases kvartalis. Arvestades, et pärast seda, kui kostja oli 13.08.2009 saatnud hagejale laenulepingute erakorralise ülesütlemise teate, pidasid pooled üle aasta läbirääkimisi laenulepingute refinantseerimise üle ja kostja ei tegutsenud selle aja jooksul vastavalt 13.08.2009 teatele ega viidanud sellele ka 08.11.2010 nõuetes, asus kohus seisukohale, et poolte vahel 27.10.2005 ja 05.11.2008 sõlmitud laenulepingud ei ole kostja poolt üles öeldud. Et kostja ei avaldanud tahet pärast ülesütlemisteate hagejale saatmist võtta 13.08.2009 ülesütlemisteade tagasi, ei muuda laenulepingute lõpetamist kehtivaks. Kostja viitas TsÜS § 68 lg-le 3, mille kohaselt ei saa läbirääkimisi pidada kostja kaudseks tahteavalduseks mitte lugeda laenulepinguid ülesöelduks. Kohus lähtus TsÜS § 138 lg-st 1 ja VÕS § 6 lg-st 1, mille alusel tuleb õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel toimida heas usus. Võlaõiguses tähendab hea usu põhimõte isiku objektiivset käitumist, mitte isiku subjektiivset teadmist. Seadus (VÕS § 399) ei sätesta lepingu ülesütlemise teate kehtivuse tähtaega, kuid arvestades vaidlusaluse võlasuhte asjaolusid, eriti pärast kostja poolt hagejale ülesütlemisteate esitamist toimunud pikaajalisi läbirääkimisi ning seda, et kostja laenukomitee tegi 30.12.2009 ning 2010.a. hageja suhtes positiivsed otsused, tuleb laenulepingud kostja 13.08.2009 ülesütlemise teatega lugeda mitte lõppenuks. Ülalmärgitud tegevustega andis kostja hagejale selge põhjuse lugeda laenulepingud 13.08.2009 ülesütlemise teatega mittelõppenuteks. VÕS § 76 lg 2 kohaselt tuleb kohustuse täitmisel lähtuda hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest, võttes arvesse tavasid ja praktikat. Tava ja praktika kohaselt esitatakse tähtajaliste laenulepingute mittetäitmise korral laenuandja poolt laenusaajale laenulepingu erakorralise ülesütlemise teade (VÕS § 399). Heas usus käitumine tähendab mõistlikkuse põhimõtetest lähtumist (VÕS § 7). Mõistlik on see, mida samas olukorras heas usus tegutsevad isikud loeksid tavaliselt mõistlikuks. Kostja käitumine on olnud vastuoluline. Pärast hagejale lepingute

9(19)

Tsiviilasi nr: 2-11-1840 ülesütlemise teadete saatmist pidas kostja hagejaga pikka aega läbirääkimisi laenude refinantseerimiseks, milleks võeti vastu kaks positiivset otsust kostja laenukomitee poolt, millest hagejale teatati. Kogu selle aja jooksul hagejale lepingute ülesütlemist enam ei meenutatud. Lähtudes ülalmärgitud asjaoludest, loeb kohtu arvates samas olukorras tegutsenud mõistlik isik laenulepingud mittelõppenuks. Arvestades asjaolusid ja esitatud tõendeid, tuleb sundtäitmine täiteasjas nr 022/2010/1062 lugeda lubamatuks, kuna laenulepingud, millest kostja nõue hageja vastu tuleneb, ei ole lõppenud. Pooled väljendasid laenulepingutes oma tahet. 27.10.2005 kui ka 05.11.2008 laenulepingus leppisid pooled kokku, et lepingute muutmine võib toimuda vaid poolte kokkuleppel (üldtingimuste p 19.1 ja 17.1). Põhiseaduse (PS) § 32 lg-s 2 sätestatud igaühe õigusest oma omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada tuleneb lepinguvabaduse põhimõte, mis tähendab, et igaüks võib vabalt valida kellega ja millistel tingimustel ta lepingu sõlmib. Nimetatu tuleneb ka ettevõtlusvabaduse ja vaba eneseteostuse põhimõttest (PS § 19). Viidatud sätetest tuleneb, et hagejal ei ole õigust nõuda, et kostja sõlmiks temaga lepingu, mille tingimused määraks kohus vastavalt hageja taotletule. Kuigi lepinguvabadus ei ole absoluutne (PS § 32 lg 2 II lause), tuleb arvestada, et käesoleval juhul puudub üldine huvi, mille vastaselt omandi kasutamine oleks piiratud. Arvestades pankade arvu Eestis, kust hagejal oli võimalus laenu saada, oli hagejal valikuvabadus ja ta ei pidanud tingimata nõustuma kostja pakutud tingimustega. Seejuures lepingute sõlmimise ajal jõudsid hageja ja kostja tingimuste suhtes kokkuleppele. Kohus leidis, et hageja nõue lepingute tingimuste muutmiseks tuleb jätta rahuldamata. VÕS § 97 lubab lepingu muutmist lepinguliste kohustuste vahekorra muutumise korral, milleks kahjustatud pool võib nõuda teiselt poolelt lepingu muutmist poolte kohustuste esialgse vahekorra taastamiseks. Asjaolud, mille esinemise korral võib teisele lepingupoolele sellise nõude esitada, on sätestatud VÕS § 97 2. ja 3. lõikes. Tulenevalt õiguskirjanduses väljendatud seisukohtadest ning asjaolust, et esinema peavad kõik VÕS § 97 lg-s 2 sätestatud alused, peaks nimetatud sätte kohaldamine olema äärmiselt erandlik (Riigikohtu otsuse nr 3-2-1-99-10 p 11). Eelkõige peaks see olema seotud vääramatust jõust tulenevate asjaoludega. Majandusolukorra muutmine seda ei ole. Majanduslik olukord maailmas kui ka riigiti muutubki ja see ei ole asjaolu, millega hageja lepingu sõlmimisel ei saanuks mõistlikult arvestada. Majanduslik olukord ei muutunud vaid hageja jaoks, see muutus ka kostja jaoks. Kohtu hinnangul ei saa lepingutingimuste muutmise tagajärjeks olla lepingu olemuse ja eesmärgi muutumine ja lepinguvabaduse põhimõtte eiramine. Kuna kohus rahuldas sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõude, ei lahendanud maakohus hageja alternatiivset nõuet sundtäitmise osaliselt lubamatuks tunnistamiseks. AS-i SEB Pank apellatsioonkaebus Maakohtu otsuse peale esitas kostja apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsus osaliselt, osas, millega maakohus tunnistas lubamatuks sundtäitmise täiteasjas nr 022/2010/10624 (tühistades resolutsiooni p-d 1 ja 2) ning teha uus otsus, millega jätta hagiavaldus täies ulatuses rahuldamata. Alternatiivselt, kui ringkonnakohus leiab, et ei saa asjas ise uut lahendit teha, tühistada maakohtu otsus osaliselt (resolutsiooni p-d 1 ja 2) ning saata asi uueks lahendamiseks maakohtule. Muus osas jätta maakohtu otsus muutmata (resolutsiooni pd 3 ja 4). Ringkonnakohtus kantud menetluskulud jätta hageja kanda. Kostja laenulepingutest tulenev nõue hageja vastu on muutunud sissenõutavaks alates 18.08.2009. Laenulepingud nr 2005026806 ja 2008029346 on seoses hageja maksekohustuste

10(19)

Tsiviilasi nr: 2-11-1840 tähtaegse mittetäitmisega erakorraliselt üles öeldud alates 18.08.2009. Kostja on 13.08.2009 saatnud hagejale tähitud kirjana laenulepingute erakorralise ülesütlemise teate, milles esitas hagejale nõude tasuda laenulepingutest tulenev võlgnevus hiljemalt 18.08.2009. Ühtlasi hoiatas kostja, et juhul, kui võlgnevust tähtaegselt ei tasuta, ütleb ta laenulepingud erakorraliselt üles ning loeb laenujäägi ja laenulepingutest tulenevate kõigi maksete tasumise tähtpäeva saabunuks alates 18.08.2009. AS Eesti Post postiteatisest nähtub, et nimetatud kiri on hagejale kätte toimetatud. Hageja pidi laenulepingute erakorralise ülesütlemise teated ka reaalselt kätte saama, kuna on 2009. majandusaasta aruandes märkinud, et laenulepingud on aruandeperioodi jooksul kostja poolt erakorraliselt üles öeldud. Hageja on tegevusaruandes märkinud, et 2009. aastal on hageja põhifinantseerija (AS SEB Pank) poolte vahel sõlmitud laenulepingud erakorraliselt üles öelnud. Nimetatud asjaolu kinnitavad ka hageja 2009. majandusaasta aruandes esitatud bilansilised kirjed, kus laenulepingutest tulenevaid kohustusi kajastatakse lühiajaliste kohustustena. Majandusaasta aruande lisas nr 11 „Laenukohustused“ on taaskord märgitud, et laenuandja on laenulepingud aruandeperioodil erakorraliselt üles öelnud. Hageja seaduslik esindaja SS on 29.11.2011 kohtuistungil avaldanud, et on tõepoolest kajastanud 2009. majandusaasta aruandes vaidlusaluseid laenulepinguid lõppenud lepingutena. Hageja esindaja hinnangul oli lepingute ülesütlemine formaalne ja ei tähendanud, et hageja ülesütlemisega nõustus. Asjaolu, kas hageja nõustub laenulepingute erakorralise ülesütlemisega või mitte, ei oma tähtsust laenulepingu erakorralise ülesütlemise, kui õigusliku fakti seisukohast. Juhuks, kui hageja leiab, et laenulepingute erakorraline ülesütlemine ei olnud õiguspärane, on ta õigustatud esitama sellekohaseid vastuväiteid. Ülesütlemisega mittenõustumine ei muuda asjaolu, et kostja luges laenulepingud vastavalt erakorralise ülesütlemise teatele lõpetatuks alates 18.08.2009 ja kogu nõue hageja vastu muutus sissenõutavaks. Hageja vastuväited laenulepingute kehtivuse ja ülesütlemise küsimustes on vastuolulised. Maakohus ei ole hinnanud poolte väidete ja tõendite omavahelisi ebakõlasid ning selle õiguslikku tähendust tsiviilasja õigeks ja õiglaseks lahendamiseks. Hageja juhatus on 2009. majandusaasta aruandes kajastanud vaidlusaluseid laenulepinguid lõppenud laenulepingutena. Samaaegselt on hageja käesolevas tsiviilasjas korduvalt väitnud, et ei olnud teadlik laenulepingute erakorralisest ülesütlemisest ja poolte vahel eksisteerivad kehtivad laenusuhted. Kõik hageja juhatuse liikmed on 2009. majandusaasta aruandes kinnitanud, et nimetatud aruanne kajastab õigesti ja õiglaselt hageja finantsseisundit, majandustulemusi ja rahavoogusid ning aruande koostamisel on võetud arvesse kõiki olulisi asjaolusid. Andmete õigust on kinnitanud ka audiitor. Hageja on teadlikult esitanud hagiavalduses eksitavaid väiteid. Kui menetlusosaline esitab põhjendamatult üksteist välistavaid faktiväiteid ja tõendeid, rikub ta TsMS § 328 lg-t 1 ning kohus võib pidada tõendeid TsMS § 238 alusel ebausaldusväärseteks ja jätta need menetluses arvestamata. Maakohus ei ole hinnanud poolte faktiväidete ja tõendite omavahelist vastuolu. Kohus on hageja 2009. majandusaasta aruandes kajastatu jätnud täies ulatuses tähelepanuta ja jätnud hindamata ühe asja lahendamiseks olulist tähtsust omava tõendi. Hageja 2009. majandusaasta aruandest nähtub, et hageja oli teadlik laenulepingute erakorralisest ülesütlemisest 18.08.2009 ja tekib põhjendatud alus kahelda hageja varasemate väidete õigsuses. Maakohus oleks pidanud hindama ka hageja väiteid ja hageja seadusliku esindaja vande all antud selgitusi. Kuna hageja võlgnevust laenulepingute erakorralise ülesütlemise teatises määratud tähtpäevaks ei tasunud, ütles kostja laenulepingud erakorraliselt üles alates 18.08.2009. Laenumaksete aruannetest nähtub, et hageja ei ole tasunud laenulepingust nr 2005026806 tulenevat võlgnevust alates 08.04.2009 ja laenulepingust nr 2008029346 tulenevat võlgnevust alates 06.05.2009.

11(19)

Tsiviilasi nr: 2-11-1840 Seega rikkus hageja oluliselt laenulepingutest tulenevaid maksekohustusi ning oli 13.08.2009 erakorralise ülesütlemise teate saatmise hetkel võlgnevuses vähemalt 4 järjestikuse igakuise laenumakse tasumisega. Tegemist oli lepingu rikkumisega, mis andis kostjale õiguse laenulepingud erakorraliselt üles öelda, tuginedes laenulepingu nr 2005026806 p-le 17, laenulepingu nr 2008029346 p-le 15 ning VÕS § 195 lg-le 1 ja § 399 lg-le 1. Võlgnevuse tasumata jätmise asjaolude suhtes puudub poolte vahel vaidlus. Hageja ei ole maakohutu menetluses esitanud vastuväiteid kostja tõenditele ega selgitusele seonduvalt laenulepingu täitmise/täitmata jätmise asjaoludega. Kostja ei ole laenulepingute erakorralise ülesütlemise teadet tagasi võtnud ega avaldanud enda käitumisega tahet lugeda laenulepingud kehtivateks. Pooled ei vaidle selle üle, et nad pidasid 2009. kevadest kuni 2010. sügiseni läbirääkimisi laenulepingutest tulenevate võlgnevuste tasumise (võimaliku refinantseerimise või restruktureerimise) teemadel. Samuti ei vaidle pooled selle üle, et läbirääkimiste tulemusel ei sõlmitud ühtegi uut laenulepingut ega kujundanud ümber juba sõlmitud laenulepingutest tulenevaid kohustusi. Kostja hinnangul ei saa lugeda poolte e-kirjavahetust või pärast laenulepingute erakorralist ülesütlemist jätkunud läbirääkimisi kostja kaudseks tahteavalduseks (TsÜS § 68 lg 3) muuta laenulepingud kehtivateks. Kostja ei ole avaldanud tahet võtta tagasi 13.08.2009 saadetud erakorralise ülesütlemise teade ja mitte lugeda laenulepinguid erakorraliselt ülesöelduks alates 18.08.2009. Maakohus on otsuses leidnud, et poolte vahel 27.10.2005 ja 05.11.2008 sõlmitud laenulepingud ei ole kostja poolt üles öeldud. Maakohtu sellekohane hinnang on õiguslikult põhjendamata. Kohus ei ole põhjendanud, miks ei ole vajalik hinnata kostja esitatud tõendeid laenulepingute erakorralise ülesütlemise kohta. Kohus ei ole andnud hinnangut sellele, et hageja ise on menetluses avaldanud, et võis saada kostjalt 13.08.2009 laenulepingute erakorralise ülesütlemise teated. Maakohus ei põhjenda õiguslikult ja menetluses esitatud tõenditele tuginedes, miks ta on teinud järelduse, et kuna pooled jätkasid pärast vaidlusaluste laenulepingute erakorralise ülesütlemise tähtpäeva (18.08.2009) läbirääkimisi lepingute restruktureerimiseks, tuleb lugeda, et laenulepingud ei ole erakorraliselt üles öeldud alates 18.08.2009 vastavalt 13.08.2009 teatele. Kohus on viidanud, et VÕS § 399 ja VÕS § 76 lg 2 kohaselt tuleb kohustuste täitmisel lähtuda hea usu ja mõislikkuse põhimõttest ning leidnud, et kostja käitumine on olnud vastuoluline ning asjaoludest nähtuvalt ei loeks sarnane mõistlik isik laenulepinguid erakorraliselt ülesöelduks. Maakohus ei ole põhjendanud, milles seisnes kostja väidetav pahauskne käitumine ja millest tulenevalt järeldas kohus, et sarnane mõistlik isik ei saanud lugeda laenulepinguid lõppenuks. Maakohtu otsus on nimetatud küsimuses vastuoluline. Kohus on hinnanud sarnase mõistliku isiku arusaamist kostja käitumise ja tahteavalduste mõistmisel, kuid ei ole hinnanud, kuidas reaalselt mõistis kostja tahteavaldusi ja käitumist hageja. Asjaoludest tulenevalt on ilmne, et menetlusosalised ja eriti hageja mõistsid 13.08.2009 laenulepingute erakorralise ülesütlemise avaldust üheselt ning said aru selle õiguslikest tagajärgedest. Maakohus jättis tähelepanuta, et hageja on saanud kätte erakorralise ülesültemise teated ja kinnitanud 2009. majandusaasta aruandes, et aruandeperioodil on kostja laenulepingud erakorraliselt üles öelnud. Jääb arusaamatuks, miks pidas maakohus eelkirjeldatud tõendeid asjas tähtsust mitteomavateks. Kostja on tõendanud, et pooled pidasid intensiivseid läbirääkimisi, kuid need ebaõnnestusid peamiselt põhjusel, et hageja keeldus täitmast kostja seatud eeltingimusi. Kostja ei ole läbirääkimisi pidades käitunud pahauskselt VÕS § 14 lg 3 ja TsÜS § 138 lg 1 kohaselt. Läbirääkimisi pidavatel pooltel ei ole kohustust saavutada kokkulepe ja läbirääkimiste ebaõnnestumine iseenesest ei ole põhjuseks, et süüdistada teist poolt pahauskses käitumises.

12(19)

Tsiviilasi nr: 2-11-1840

Kostja ei nõustu maakohtu hinnanguga, et heites kostjale ette vastuolulist ja ebamõislikku käitumist laenulepingute erakorralisel ülesütlemisel ja läbirääkimiste käigus, ei saa laenulepinguid lugeda erakorraliselt üles öelduks. Kostja on pigem lähtunud hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest, kuna on võimaldanud pikaaegseid läbirääkimisi pärast laenulepingute erakorralist ülesütlemist ja ei ole koheselt peale kohustuste sissenõutavaks muutumist asunud võlgnevust sisse nõudma, kuigi seadusest tulenevalt tekkis kostjal selleks koheselt õigus. Oluline on arvestada ka hageja käitumist ja suhtumist läbirääkimiste kestel. Vaatamata kostja nõudmistele ei ole hageja läbirääkimiste ajal teostanud ühtegi makset võlgnevuse osaliseks tagastamiseks. Hageja tasus viimase osalise tagasimakse laenulepingu nr 2005026806 alusel 09.03.2009 ja laenulepingu nr 2008029346 alusel 08.05.2009. Hageja ei ole nimetatud asjaolu vaidlustanud. Hageja ei ole tõendanud, milles otseselt seisnes kostja väidetav pahausksus. Asjaolu, et pooled pidasid umbes 1,5 aastat sisulisi läbirääkimisi ja kuna kokkulepet ei suudetud saavutada, otsustas kostja läbirääkimised lõpetada, ei viita kostja pahausksele käitumisele. Maakohus ei ole põhjendanud, milles seisnes kostja vastuoluline käitumine läbirääkimiste kestel, millest tulenevalt jõudus kohus järeldusele, et laenulepinguid ei saa lugeda üles öelduks alates 18.08.2009. Kohus on asunud seisukohale, et kuna kostja pidas hagejaga läbirääkimisi pärast laenulepingute ülesütlemist ja ei asunud lepingutest tulenevat võlgnevust koheselt sisse nõudma, ei saa lugeda laenulepinguid erakorraliselt üles öelduks. Kostja hinnangul on tegemist kohtu subjektiivse oletusega, mida kohus ei ole lahendi motiveerivas osas esitatud tõenditele tuginedes õiguslikult hinnanud. Maakohus on põhjendamatult jätnud nimetatud tõendid tähelepanuta. 08.11.2010 esitas kostja hagejale nõudekirja, milles palus laenulepingutest tuleneva võlgnevuse tasuda hiljemalt 25.11.2010. Nõudekirjas on üheselt märgitud, et mõlema laenulepingu lõpptähtpäev on saabunud alates 18.08.2009 ja juhul, kui hageja määratud tähtajaks võlgnevust ei tasu, asub kostja võlgnevust seaduses sätestatud korras sisse nõudma. Maakohus on asunud seisukohale, et asjaolu, et kostja nimetatud nõudekirjas ei meenuta hagejale 13.08.2009 kirja saatmist, viitab sellele, et laenulepingud ei olnud üles öeldud. Kostja on vastupidisel seisukohal, et nimetatud kirjast nähtub üheselt, et laenulepingute lõpptähtpäev on saabunud 18.08.2009, vastavalt 13.08.2009 erakorralise ülesütlemise kirjale. Kostja oli õigustatud esitama hageja suhtes täitmisavalduse. Vaidlusalustest laenulepingutest tulenevad nõuded on tagatud pandiga. Hagejale kuuluvatele kinnisasjadele Pae 80 ja Punane 50/Punane 52, Tallinnas on kostja kasuks seatud hüpoteegid kokku summas 5 943 783 eurot, koos kinnisasja igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele. Täitedokumendiks on TMS §-i 2 lg 1 p 19 kohaselt notariaalselt tõestatud hüpoteekide seadmise kokkulepped. Hageja võlgneb kostjale laenlepingute alusel 04.03.2011 seisuga kokku 12 007 983,53 eurot. Täitmisavaldusest nähtuvalt on kostja sissenõudjana palunud algatada täitemenetluse hüpoteekide kogusumma ulatuses ehk 5 943 783 eurot, mitte võlgnevuse kogusumma ulatuses ehk 12 007 983,53 eurot. Ainuüksi kostja põhiosavõlgnevuse nõue hageja vastu tulenevalt laenulepingutest on kokku 4 455 933,43 eurot. Hageja on nõudnud sundtäitmise lubamatuks tunnistamist täiteasjas nr 022/2010/10624 põhjusel, et nõude aluseks olevatest võlaõiguslikest lepingutest tulenevad nõuded ei ole muutunud sissenõutavaks. Hageja ei ole esitanud kostja nõude või täitedokumentide suhtes muid vastuväiteid. Maakohus on ekslikult leidnud, et laenulepingud ei ole erakorraliselt üles öeldud alates 18.08.2009. Kostja on jätkuvalt seisukohal, et laenulepingud on erakorraliselt üles

13(19)

Tsiviilasi nr: 2-11-1840 öeldud alates 18.08.2009 ja kostja nõue hageja vastu on muutunud sissenõutavaks. Kuivõrd hageja ei ole esitanud muid vastuväiteid kostja nõudele ega täitedokumentidele, tuleks hageja nõue sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas nr 022/2010/10624 jätta rahuldamata. Kuivõrd maakohus rahuldas hageja nõude tunnistada lubamatuks sundtäitmine täiteasjas nr 022/2010/10624, ei lahendanud kohus hageja alternatiivset nõuet sundtäitmise osaliselt lubamatuks tunnistamiseks. Kostja jääb täies ulatuses maakohtu menetluses esitatud nõuete, seisukohtade ja põhjenduste juurde seonduvalt hageja alternatiivse nõudega tunnistada osaliselt lubamatuks sundtäitmine täiteasjas 022/2010/10624. Vastustaja seisukoht Hageja vaidles kostja apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning maakohtu otsuse kostja poolt vaidlustatud osas muutmata. Osaühingu Hexanor apellatsioonkaebus Maakohtu otsuse peale esitas hageja apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsuse osaliselt, s.o. osas, millega jäeti rahuldamata hageja hagiavaldus kostja vastu lepinguliste tingimuste muudetuks lugemiseks ja teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada hageja hagiavaldus laenulepingute tingimuste muudetuks lugemise osas alljärgnevalt: lugeda muudetuks Osaühingu Hexanor ja AS-i SEB Pank vaheliste laenulepingute tingimused selliselt, et: Osaühingu Hexanor kogunenud intressivõlg käesoleva ajahetke seisuga kapitaliseeritakse (muudetakse põhiosaks) ning Osaühing Hexanor kohustub uuelt põhiosavõlgnevuselt tasuma intressi 1,5%+Euribor, alates kokkuleppe jõustumisest; Osaühing Hexanor põhiosamaksed taastuvad 01.01.2014 ning põhiosamakseid tasutakse 20-aastase annuiteetgraafiku alusel; Osaühingu Hexanor 27.10.2005 ja 05.11.2008 sõlmitud laenulepingutest tuleneva mõlema laenu tagasimaksetähtaega pikendatakse kuni 31.12.2020. Menetluskulud jätta kostja kanda. Maakohus on jätnud täielikult analüüsimata VÕS § 97 sisulise olemuse, samuti hageja tõendid ja väited VÕS § 97 kohaldamise põhjendatuse ja asjakohasuse osas. VÕS § 97 eesmärk on anda õiguslik mehhanism ebaõigluse korrigeerimiseks juhul, kui lepinguliste kohustuste vahekord on oluliselt muutunud pooltest sõltumatute ja lepingu sõlmimise ajal ettenägematute asjaolude muutumise tõttu. Põhimõte, mille kohaselt on lepingud pooltele täitmiseks kohustuslikud (VÕS § 8 lg 2), kehtib eelkõige olukorras, kus lepingu sõlmimise aluseks olnud ja pooltele teadaolevad või ettenähtavad asjaolud ei muutu. Olukorras, kus lepinguliste kohustuste tasakaal pooltest sõltumatute asjaolude tõttu muutub, ei saa lepingute siduvuse põhimõte kehtida reservatsioonideta. Ettenägematu asjaoluna saab käsitleda asjaolu, mille saabumine on ootamatu ja hageja ei saa eeldada, et ta asjaoluga arvestaks, vältimatu asjaoluna aga sellist asjaolu, mille ilmnemisel ei saa hagejalt mõistlikult oodata, et ta suudaks selle mõju kohustuse täitmisele vältida või asjaolu või selle tagajärge ületada. VÕS § 97 rakendatakse juhul, kui lepingu täitmine on muutunud oluliselt koormavamaks või majanduslikult kahjulikumaks, kui osati ette näha lepingu sõlmimise ajal ning selline muutus oli pooltest sõltumatu. VÕS § 97 rakendamiseks peab olema tegemist asjaoluga, mille olemasolu või kulgu ei saanud hageja mõjutada, st hageja ei ole nimetatud asjaolu oma tegevuse või tegevusetusega ise põhjustanud. Õiguskirjanduses on märgitud, et VÕS § 97 on lepingulises suhtes raskesse olukorda sattunud poole kaitsenorm, mille eesmärk on säilitada lepingut selle algsel kujul nii kaua, kui see vähegi võimalik on ning kui see asjaolude kohaselt enam mõistlik ei ole ja ka lepingu muutmine enam tulemust ei annaks, siis leping üles öelda. Samuti on leitud, et

14(19)

Tsiviilasi nr: 2-11-1840 lepinguliste kohustuste vahekorra taastamise nõuet võib pidada hea usu põhimõtte edasiarenduseks. VÕS § 97 sätestab alused, mis peavad olema täidetud, et nõuda lepingu muutmist. Üheaegselt peavad olema täidetud kõik järgnevad eeldused: lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud muutuvad pärast lepingu sõlmimist või muutuvad asjaolud enne lepingu sõlmimist, kuid muutumine saab kahjustatud poolele teatavaks pärast lepingu sõlmimist (VÕS § 97 lg 1 ja lg 3), ja kohustuste vahekord muutub oluliselt ühe poole kahjuks (VÕS § 97 lg 1), ja kahjustatud pool ei saanud asjaolude muutumist mõistlikult ette näha ega mõjutada (VÕS § 97 lg 2 p 1 ja p 2), ja kahjustatud pool ei kanna asjaolude muutumise riisikot (VÕS § 97 lg 2 p 3), ja asjaolude muutumisest teades ei oleks kahjustatud pool lepingut üldse sõlminud või oleks seda teinud oluliselt erinevatel tingimustel (VÕS § 97 lg 2 p 4). Seega peab olema tegemist olukorraga, kus väliste asjaolude tõttu ei ole lepingu täitmine võimatu, kuid täitmine on ühe poole jaoks kõiki asjaolusid arvestades oluliselt koormavam või majanduslikult raskem kui lepingu sõlmimisel eeldati. Lepingu muutmise nõue ongi suunatud kohustuste esialgse tasakaalu taastamisele. Laenulepingute sõlmimise eeldusena nõudis kostja hagejalt äriprojektide esitamist, mille põhjal tegi kostja motiveeritud otsuse väljastada hagejale laenu hagiavalduses märgitud summas ja tingimustel. Seega on kostja spetsialistid hinnanud ja analüüsinud hageja tegevust ja tulevikuprognoose ning lähtunud laenulepingute heakskiitmisel asjaoludest, et tegemist on stabiilse kassavoolise äriga, milles ei leia aset suuri kõikumisi. Kostja esindaja GK-i 29.11.2011 istungil antud ütlustest nähtuvalt oli tunnistaja veendunud, et hageja äriplaani analüüsiti. Kostja on laenu andmise otsustamisel pidanud lähtuma Krediidiasutuse seaduse § 83 lg-s 3 sätestatust, mille kohaselt on krediidiasutus laenude andmisel kohustatud järgima krediidiasutuse sisemisi krediteerimise põhiprintsiipe, häid pangandustavasid ja vastutustundliku laenamise põhimõtet. Seega on ilmne, et stabiilne majanduskeskkond, madal äririsk ja eeldused majanduskeskkonnast tulenevate oluliste negatiivsete tegurite puudumise osas olid hagejale laenu väljastamise eelduseks. Kostja ega hageja ei näinud ega saanud mõistlikult ette näha majanduskliima sedavõrd dramaatilist muutumist, sest vastasel juhul ei oleks kostja laenu andnud ega hageja võtnud. 2008. lõpus – 2009. alguses maailma tabanud kriisi peetakse rängimaks pärast suurt depressiooni ja Teist maailmasõda, kuna majandussurutise mõju avaldus kõigis EL-i liikmesriikides samuti USAs, Jaapanis jne. 2009 - 2010 pankrotistusid paljud Eesti tootmisettevõtete ekspordi- ja koostööpartnerid, mille tulemusena jäi kohalikel ettevõtjatel saamata oluline hulk rahalisi vahendeid, mis omakorda viis Eestis tegutsevad tootmis- ja allhanketöödega seotud ettevõtted makseraskustesse ja pankrotti. Eelkirjeldatud protsesside tulemusena vähenesid kaubanduskeskuste käibed 2009. aastal oluliselt võrreldes varasemate aastatega, mistõttu paljud keskuste üürnikud olid sunnitud tegevuse lõpetama, vähendama kasutatavat üüripinda, taotlesid hagejalt üüri vähendamist või jätsid üüri maksmata, kuna selleks ei olnud rahalisi vahendeid. Lahutades kaubanduskeskuste käibest (üürnikele esitatud arvetest) debitoorne võlgnevus ja lootusetud laekumised, on selgelt näha, et hageja tegelik ja reaalselt laekuv rahavoog võrreldes aastatega 2006 - 2008 vähenes ligi 85%. Kuna lepingulistes suhetes andis kostja hagejale laenu sihtotstarbeliselt ja asjaolude olulise muutumise tõttu sihtotstarbeliselt saadud laenu eest hageja äritegevuse raames soetatu ei vasta olulisel määral sellele, mis laenu sihtotstarbe ese oli laenulepingute sõlmimise ajal ja enne seda, on tegemist lepinguliste kohustuste vahekorra muutumisega, mistõttu on VÕS § 97 kohaldatav. Hageja kui kahjustatud lepingupool ei saanud laenulepingute sõlmimise hetkel mõistlikult arvata ja ette näha, et maailma majandus 2009. aastal sisuliselt „kukub kokku”, mille mõjud on tunnetatavad ka siseriiklikult. Põhjendamatu oleks väita, et kogu maailma majandust oluliselt 15(19)

Tsiviilasi nr: 2-11-1840 „raputanud” majanduskriis oli hagejale (või mis tahes keskmisele mõistlikule isikule) ettenähtav ja prognoositav. Arvestades tänaseks kujunenud olukorda (kõrge vakantsus üüripindadel, kordades vähenenud üüritulud, ülisuur debitoorne võlgnevus) on ilmne, et hageja ei oleks kaalunud investeerimist (sh olulises ulatuses omavahendite kaasamist) äripindadesse, mille ülevalpidamine ja seotud kohustuste teenindamine on otseses sõltuvuses tarbija ostukäitumisega. Hageja ei oleks soetanud tarbijale suunatud kaubanduskeskusi, kui hagejale oleks olnud teada asjaolu, et 2009. aastal on töötuse määr Eestis 20%, st et iga viies inimene on sisuliselt sissetulekuta, mistõttu enamus kaubanduskeskuste üürnikest (kauplejad) ei ole võimelised tasuma üüritasu või lõpetavad oma tegevuse. Hageja ei oleks sellistest asjaoludest teades võtnud kostjalt sellises ulatuses ja tingimustel laenu. Krediidiasutuse seaduse § 83 lg-st 3 tulenevalt ei oleks kostja tohtinud eelkirjeldatud asjaolude muutumisest teades hagejale laenu anda. Hageja on veendunud, et kostja ei oleks hagejale sellisel juhul laenu andnud. Pooltel puudub kokkulepe, et majanduskeskkonna olulisel muutumisel kuulub sellest tuleneva riski kandmise kohustus üksnes hagejale. Lähtudes krediidiasutuste seaduse § 83 lg-st 3 krediidiasutusele, st ka kostjale, tulenevast vastutustundliku laenamise kohustusest, pidanuks kostja laenu väljastamisel võimalikke riske ette nägema ja nendega arvestama (nt hageja laenusummat vastavalt korrigeerima). Vastupidisel juhul peab kostja samuti kandma asjaolude muutmise riisikot. Maakohus on põhjendamatult jätnud hindamata kostja esindaja GK-i tunnistajana antud ütlused, millest nähtuvalt hindas kostja enne hagejale laenu andmist nii hageja üldist majanduslikku seisukorda kui konkreetsete laenude sihtotstarbeks olevaid äriplaane. Samuti hageja esitatud andmed Eesti ekspordi vähenemise kohta; Eesti statistika aastaraamatu väljavõtte, mille kohaselt vähenes 2009. aastal Eestis tegutsevate ettevõtete kasum võrreldes 2007. aastaga 3 korda; Krediidiinfo uuringu kokkuvõtte, millest nähtuvalt tõusis 2009. aastal Eestis pankrottide arv kümne aasta kõrgeimale tasemele, olles 5 korda kõrgem aastal 2007 pankrotistunud ettevõtete arvust (2007. aasta 202-lt pankrotilt 1055-le 2009. aastal); Tõendi tööpuuduse järsu tõusu kohta Eestis; Statistikaameti andmed keskmise brutokuupalga languse kohta alates 2009. aastast; Tõendi kaubanduskeskuste käibevõrdluse ning debitoorsete võlgnike seisu ülevaate kohta, millest on näha, et hageja tegelik ja reaalselt laekuv rahavoog vähenes võrreldes aastatega 2006 - 2008 ligi 85%. Laenulepingute tingimuste muutmise nõude esitamine on kantud hageja eesmärgist täita oma lepingulised kohustused kostja ees, mitte nende täitmisest loobuda. Laenulepingute muudetud tingimused tagavad poolte lepinguliste kohustuste mõistliku ja aktsepteeritava vahekorra ka muutunud olukorras. Olles põhjalikult analüüsinud oma majanduslikku seisundit ja laenude tasumise võimet, on hageja seisukohal, et muudatuste kehtestamise järgselt on hageja võimeline laenukohustusi kostja ees nõuetekohaselt täitma. Muudatusettepanekut tehes on hageja lähtunud soovist muuta laenulepinguid võimalikult minimaalsel määral. Kuna laenulepingute sõlmimise ajal valitsenud majanduslik situatsioon on hageja jaoks 85% ulatuses halvenenud, on hageja seisukohal, et laenudelt arvestatava intressimäära vähendamine 1% võrra ca 2,5%, ehk vaid 29% hetkel kehtivast intressimäärast (arvestades Euribori suuruses ca 1%), on igati mõistlik. Kapitaliseerides käesoleva hetke seisuga tekkinud intressinõude, muutub hagejal võimalikuks muudetud tingimustel laenulepinguid täita. Kostjale ei teki sellest mingit kahju, kuivõrd kapitaliseeritud intressidelt on kostjal kui krediidiasutusel, kelle üheks põhitegevuseks ongi laenude väljastamine ja sellelt intressitulu teenimine, võimalik teenida täiendavaid intresse. Eeltoodud viisil laenulepingute muutmine ei riku kostja õigusi viisil, mis

16(19)

Tsiviilasi nr: 2-11-1840 oleks ebaproportsionaalne hagejale muutunud olukorra tulemusena tekkiva pöördumatu kahjuga juhul, kui laenulepingute tingimusi ei muudeta. Vastustaja seisukoht Kostja vaidles hageja apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning maakohtu otsuse hageja poolt vaidlustatud osas muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus leidis, et maakohtu otsus tuleb osaliselt tühistada, kostja apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt ning hageja apellatsioonkaebus jätta rahuldamata. Maakohus on õigesti jätnud rahuldamata hageja nõude laenulepingute tingimuste muutmise tuvastamiseks (muudetuks lugemise). Selles osas ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja TsMS § 654 lg. 6 kohaselt ei pea vajalikuks neid korrata. Sellega seoses jääb hageja apellatsioonkaebus rahuldamata. Maakohus on ebaõigesti leidnud, et kostja ei ole laenulepinguid ülesütlemisavaldusega kehtivalt alates 18.08.2009 üles öelnud. Ülesütlemisteate kättesaamist tõendab AS-i Eesti Post väljastusteade. Hageja tagastas laenulepingust nr 2005026806 tulenevat võlgnevust osaliselt viimati 09.03.2009 ja laenulepingust nr 2008029346 tulenevat võlgnevust viimati osaliselt 08.05.2009. Seega olid täidetud 18.08.2009 laenulepingute ülesütlemise formaalsed ja materiaalsed eeldused. Asjaolud, et pooled pidasid seejärel ca 1,5 aastat läbirääkimisi laenude (võlgnevuse) refinantseerimise üle, ei anna alust lugeda ülesütlemist mittetoimunuks. Kostja tugines ülesütlemisel mitte sellele, et hageja majanduslik olukord ja maksevõime on halvenenud, vaid sellele, et hageja ei täitnud lepingujärgsete maksete tasumise kohustust. Nimetatud lepingurikkumise puhul on tegemist kestva rikkumisega ning kehtiv õigus ei näe ette, et laenuandja võiks kaotada laenusaajapoolse perioodiliste maksete püsiva tasumata jätmise korral lepingu ülesütlemise õiguse. Sellele lisaks märgib kohus, et kuivõrd hageja tasus kostjale viimati laenumakseid osaliselt 2009.a. märtsis ja mais ja kostja ütles laenulepingu üles 2009. aasta augusti keskel, siis selleks ajaks ei olnud ülesütlemise õiguse teostamise mõistlik aeg möödunud. Seda isegi siis, kui ülesütlemise järgselt oleks hageja lepingujärgseid makseid graafikujärgselt tasunud. Hageja peale viidatud kuupäevi lepingujärgseid makseid üleüldse ei tasunud, mistõttu annaksid järgnevate maksete tasumata jätmised samuti ülesütlemiseks õigusliku aluse. Ringkonnakohus leiab, et kostja laenulepingu ülesütlemisest tulenevad nõuded muutusid sissenõutavaks 19.08.2009, mistõttu maakohtu vastupidine seisukoht on ekslik. Ringkonnakohus märgib, et Riigikohus oma 12.12.2012 otsuses antud asjas, millega tühistati Tallinna Ringkonnakohtu 08.06.2012 otsus, nõustus ringkonnakohtu seisukohaga laenulepingute ülesütlemise kehtivuse osas. Riigikohus ei nõustunud ringkonnakohtuga viiviste vähendamise võimatuse (alusetuse) osas. Riigikohus märkis, et sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagis on võimalik ja tuleb lahendada pooltevaheline materiaalõiguslik vaidlus viiviste ebamõisliku suuruse ja nende vähendamise põhjendatuse osas, ning et viiviste arvestust ei peata pooltevahelised läbirääkimised, kuid pooltevahelisis pikaajalisi ja sisulisi läbirääkimisi

17(19)

Tsiviilasi nr: 2-11-1840 on võimalik arvestada ühe asjaoluna viivise vähendamise nõude lahendamisel. Riigikohus on selgitanud, et hagejale peab andma võimaluse esitada asjaolusid põhivõlast väiksema viivise ebamõistlikkuse kohta ja kostjale peab ringkonnakohus andma võimaluse esitada asjaolusid põhivõlast suurema viivise ebamõistlikkuse kohta. Kostja on ringkonnakohtule esitanud avalduse, mille kohaselt ta muudab laenulepingute punktide 12.1.5. ja 10.1.2 kohaselt ja kooskõlas TMS §-is 56 lg. 2 ja VÕS 88 lg. 8 sätestatut järgides nõuete täitmise järjekorda täiteasjas nr. 022/2010/10624 selliselt, et esmalt tagastatakse täitemenetluses vara müügist saadud rahast laenulepingutest tulenevad põhinõuded, seejärel laenulepingutest tulenev intresside võlgnevus, järgmisena viivised ning viimasena mistahes muud kõrvalnõuded või tasud. Ringkonnakohus leiab, et nimetatud avaldus on lubatav ja kostjale antud täiteasjas siduv. Samas ei võta see avaldus ringkonnkohtult kohustust hinnata hageja viiviste vähendamise taotluse põhjendatust. Kehtiva kohtupraktika kohaselt loetakse viivist ebamõistlikuks ulatuses, mis ületab põhivõlga. Kostja ei ole tõendanud põhivõlast suurema kahju olemasolu. Arvestades aga seda, et hageja kui kinnisvaraäris tegutseva äriühingu makseraskused tekkisid tingituna majanduskriisist, ning et pooled pidasid pikaajalisi ja sisulisi läbirääkimisi laenulepingute refinantseerimiseks, siis tuleb viiviseid vähendada kuni seaduses ettenähtud määras arvestatavate viiviste suuruseni. Laenulepingute järgne hageja põhivõlgnevus on 4 545 088,35 eurot. Kostja esitatud andmetel on laenulepingust nr. 2005026806 tulenev seaduses antud määras arvestatav viivis 660 615 eurot ja laenulepingust nr. 2008029346 tuleva seadusjärgne viivis 893 392 eurot. Seega tunnistab ringkonnakohus sundtäitmise lubamatuks viiviste osas, mis ületab 1 554 007 eurot. Hageja taotleb jätkuvalt viiviste vähendamist nullini. Nimetatud taotlus on alusetu juba seetõttu, et see tähendaks viivise nõudemise õiguse alusetuks tunnistamist. VÕS § -de 113 lg. 8 ja 162 sätestatu kohasel võib viivist maksma kohustatud isik nõuda viiviste vähendamist, mitte aga nende täielikku kustutamist. Seega tunnistab ringkonnakohus sundtäitmise lubamatuks osaliselt, s.o. viiviste sissenõudmise osas ulatuses, mis ületab 1 554 007 eurot. Kuivõrd käesoleva otsuse tulemusena vabaneb hageja viiviste nõude täitmisest ulatuses, mis ületab 1 554 007 eurot, siis jätab ringkonnakohus menetlusosaliste menetluskulud kõigis kohtuastmetes nende enda kanda. Riigikohtu otsuses osundatu kohaselt on antud tsiviilasja hind 5 943 783 eurot.

Tiit Kollom

Mare Merimaa

Gaida Kivinurm

18(19)

Tsiviilasi nr: 2-11-1840 Otsus parandatud 30.08.2013 määrusega

RESOLUTSIOON:

Rahuldada osaliselt AS SEB Pank taotlus ja parandada ilme ebatäpsus Tallinna Ringkonnakohtu 08.07.2010 otsuse resolutsiooni teises lõikes. Sõnastada tsiviilasjas nr. 2-11-1840 tehtud Tallinna Ringkonnakohtu 08.07.2013 otsuse resolutsiooni teine lõige järgmiselt. Tunnistada sundtäitmine täiteasjas nr. 022/2010/10624 lubatavaks põhinõude 4 545 088,33 euro ulatuses ja viivise nõudes ulatuses, mis ei ületa 1 554 007 eurot viisil, et hüpoteekide realiseerimisest kostjale laekuvast summast loetakse esmalt täidetuks põhinõue ja seejärel viivised. Ülejäänud osas jätta AS SEB Pank taotlus rahuldamata.

19(19)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.